VvE Plaats Royaal te Amsterdam

Transcriptie

1 VvE Plaats Royaal te Amsterdam Notulen vergadering van : VvE Plaats Royaal Gehouden op datum : Dinsdag 25 oktober 2016 Locatie : Heliomare te Amsterdam Aanwezig Namens Bestuur : Dhr. R.J.F. Fanchamps (voorzitter) : Mw. G.C. Franx : Mw. A.M. de Winter Namens Munnik VvE Beheer : Mw. G. van den Bree : Mw. J. van Steijn (notulist) Aantal stemmen conform presentielijst : 377 van de 540 stemmen 1. Opening De voorzitter, de heer Fanchamps, opent om uur de vergadering en heet een ieder van harte welkom. Er is voldoende quorum aanwezig dan wel vertegenwoordigd om rechtsgeldige besluiten te nemen. Parkeerplaats 44 is overgegaan naar een nieuwe eigenaar. De agenda wordt aangevuld met punt verfraaiing lift, dit zal behandeld worden na agendapunt Notulen juli 2016 Blz. 1, punt 2 De heer Straatsma vraagt hoe het gebruik van de ombouw in de lift gecoördineerd gaat worden. De ombouw kan opgeslagen worden in het complex. De welkomstbrief, welke men ontvangt bij aankoop van de woning, zal aangepast worden. Hoe het exact aangepakt gaat worden zal nog binnen het bestuur besproken worden. Blz. 2, punt 3 De heer Vroon vraagt of de tenaamstelling op de brievenbussen nog aangepast kan worden. Dit is niet meer mogelijk, het bestuur heeft dit tweemaal per naar de eigenaren gecommuniceerd. De omlijsting van de brievenbussen zal op korte termijn geplaatst worden. Blz. 3, actielijst Onkruid binnentuin is niet verwijderd, wordt meegenomen dor het bestuur. De notulen worden goedgekeurd en vastgesteld. 3. Mededeling bestuur ingekomen stukken Mededelingen Het bestuur ontvangt veel klachten over het gebruik van de garage. Bestuur wil niet optreden als politie en verzoekt de eigenaren om elkaar vriendelijk hierover aan te spreken. Verzoek aan alle eigenaren om elkaars eigendommen te respecteren en er zorgvuldig mee om te gaan. Ingekomen stukken Er is een brief ontvangen van de heer Poldervaart over AirBNB. Verhuur AirBNB wordt behandeld bij punt 5 van de agenda. 4. Terugblik en vooruitblik Het afgelopen jaar zijn er veel werkzaamheden uitgevoerd welke zijn voldaan uit de eigen middelen van de VvE. - Het sleutelplan is afgerond. - Nieuwe intercom, videofoon in de woning en brievenbussen zijn geplaatst. - Voor het legen van de condensvaten zijn luiken gemaakt in de centrale hal. De vaten worden eenmaal per jaar geleegd. - De marmeren entreevloer is gereinigd door de heer Kroon. - De VvE heeft alle ramen door een timmerman laten inspecteren. Helaas waren niet alle bewoners bereid om de timmerman binnen te laten. De betreffende bewoners zijn hier over aangeschreven. Eventuele hierdoor ontstane schade in de toekomst zullen ten laste worden gebracht van de eigenaar. Mevrouw Basart geeft aan dat de timmerman bij bladzijde 1

2 mevrouw een afdekplaat heeft verwijderd en deze is nog niet terug geplaatst. Mevrouw Van den Bree gaat dit opnemen met de timmerman. (note: bleek door de schilder te zijn verwijderd) - Het complex is op 22 december 2015 opnieuw getaxeerd. - In verband met een verstoppingen in de riolering wordt deze nu jaarlijks preventief gereinigd. - Bij een defecte TL buis zal deze vervangen worden voor LED verlichting. Vooruitblik - Een lopende zaak is de lekkage in de parkeergarage. Hiervoor zijn verschillende pogingen ondernomen om de oorzaak te achterhalen. Momenteel zijn de lekkage problemen met een tijdelijke oplossing verholpen. De heer Straatsma, technische commissie, geeft aan dat het aanbrengen van drainage aan de voorzijde van de garage de problemen oplost. Omdat er veel verschillende s met oplossingen zijn rondgestuurd heeft het bestuur hier nog geen verdere actie voor ondernomen. Mevrouw Basart merkt op dat de wateroverlast misschien verholpen kan worden door het aanbrengen van een groendak. Deze optie zal bij vervanging dak worden meegenomen. - Het bestuur gaat aankomend jaar de mogelijkheden voor egalisatie garagevloer onderzoeken. Eerder is een offerte ontvangen van ,-. Bestuur zal nagaan of de werkzaamheden in twee fases uitgevoerd kan worden. Er wordt opgemerkt dat het egaliseren garagevloer wellicht beter gelijk uitgevoerd kan worden tijdens het door de gemeente openbreken van de straat. Waarschijnlijk is dat geen optie omdat de straat a pas na 2017 opengebroken gaat worden. - Het schildercontract loopt eind 2017 af. Omdat men niet tevreden is over de werkzaamheden van het huidige schildersbedrijf gaat het bestuur op zoek naar een andere schilder. Het bestuur gaat hierover ook nog in overleg met de heer Kroon of hij bereid is om schilderwerkzaamheden uit te voeren voor de VvE. Het schilderen van het trappenhuis zal op verzoek van eigenaren opgenomen worden in het schilderscontract. De heer Straatsma merkt op er lekkageproblemen zijn in de betonvoegen van de trappenhuis. Hier zal naar gekeken worden. - De website van de VvE zal overgezet worden naar de door Munnik onderhouden website. - Op verzoek van de vergadering onderzoekt het bestuur de mogelijkheden naar het plaatsen van zonnepanelen. Tijdens onderzoek op het dak is gebleken dat er meer zonnepanelen op het dak geplaatst kunnen worden, dan eerder was voorzien aan de hand van een quickscan. De investering voor zonnepanelen is ongeveer ,- met een terug verdien periode van minimaal 7/8 jaar. Er wordt opgemerkt dat de zonnepanelen pas na vernieuwing dak geplaatst moeten worden en dat de terugverdienperiode vaak te mooi berekend wordt. Maar een klein deel van de energiekosten zijn werkelijk de verbruikkosten, een groot deel is vastrecht. Het bestuur heeft verzocht om dit allemaal mee te nemen in het uitwerken van de berekeningen. 5. Short stay in VvE Plaats Royaal Het bestuur heeft de afgelopen maanden meerdere klachten ontvangen over kort verhuur van woningen in het complex. Het bestuur heeft onderzoek gedaan waaruit is gebleken dat verhuur in de vorm van AirBnB of een andere vorm van short stay niet is toegestaan in de VvE. In het modelreglement is opgenomen artikel 17 lid 4, dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. In de splitsingsakte zijn de woningen omschreven als flatwoningen. De heer Poldervaart geeft aan dat meneer in het verleden de reglementen en splitsingsakte heeft laten nalezen door een jurist. Die heeft aangegeven dat verhuur van de woning wel is toegestaan. Een aantal eigenaren geeft aan dat zij tegen verhuur zijn in verband met een onveilig gevoel in het complex. Ook ervaart men overlast van s nachts pratende personen op balkons en het heen en weer lopen met koffers door het complex. Er wordt opgemerkt dat de gemeente Amsterdam verhuur AirBnB wel toestaat. Dit is voor een vve niet zo. Het splitsingsreglement staat nog altijd boven gemeentelijke regels. Na een korte discussie brengt de voorzitter verhuur short stay of AirBnB in stemming. De meerderheid van de vergadering is tegen verhuur in de vorm van short stay of AirBnB. bladzijde 2

3 Omdat er onduidelijkheden zijn zal het bestuur de brief van de heer Poldervaart en alle bezwaren laten analyseren door een advocaat van Rijssenbeek, advocaten gespecialidseerd in vve recht. Als er juridisch een verbod is voor short stay en AirBnB binnen de VvE, zal deer een boete clausule opgenomen worden in het huishoudelijk reglement. Uit voorzorg zal ook in de welkomsbrief voor nieuwe leden het verbod van short stay / AirBnB worden opgenomen. Vergadering gaat hiermee akkoord. De heer Poldervaart geeft aan dat als verhuur short stay en AirBnB niet is toegestaan meneer geen nieuwe reserveringen zal aannemen, echter de gemaakte reserveringen kan meneer niet annuleren. De vergadering gaat akkoord dat de heer Poldervaart deze reserveringen laat doorgaan. Men vraagt of woningruil wel is toegestaan, dit zal uitgezocht worden. Verhuur van de woning voor een langere periode is toegestaan mits men een getekende huurdersverklaring inlevert bij bestuur en Munnik. 6. Plaats Royaal Whatsapp groep Tijdens de vorige vergadering was aangegeven dat men snel met elkaar zou willen communiceren via een Whatsapp groep over bijvoorbeeld het melden van storingen. De heer Van der Lans heeft een voorstel uitgewerkt welke aan de vergaderstukken is toegevoegd. Als men wil deelnemen aan de Whatsapp groep Plaats Royaal dient men een mail te sturen naar de heer Van der Lans; lansrvd@gmail.com onder vermelding van uw mobiele nummer. 7. Verfraaiing lift Tijdens de vorige vergadering is men akkoord gegaan met een investering van 6.000,- ter verbetering van de lift. Het bestuur heeft na de vergadering de opdracht verstrekt aan Otis voor het upgraden van de lift. Tot op dit moment is alleen het bankje geplaatst. Er zijn onlangs meerdere storingen geweest. Het bestuur is hierover in overleg met Otis en weet niet of men met de service van Otis wil doorgaan. Mevrouw Van den Bree stelt voor om de lift door een onafhankelijk liftinstituut, Eurlicon, te laten keuren zodat duidelijk is of de service welke door Otis wordt geleverd correct is. De voorzitter stelt voor om de investering voor de lift, welke tijdens de vorige vergadering is goedgekeurd, uit te laten voeren behalve de LED lampjes. Firma Eurlicon zal gevraagd worden de lift nader te inspecteren. Het bestuur zal aankomend jaar onderzoek doen naar een andere onderhoudspartij. Vergadering gaat hier unaniem mee akkoord. 8. Jaarrekening 2015/2016 De voorzitter geeft een korte toelichting op de jaarrekening. De reserveringen zijn conform de begroting gedoteerd. De meeste posten zijn binnen de begroting gebleven. Post hang- en sluitwerk is overschreden omdat eerder was besloten de werkzaamheden ten laste te brengen van de VvE. Het exploitatieresultaat is 2.723,98 positief, dit positieve resultaat is toegevoegd aan de algemene reserve. Mevrouw van den Bree geeft aan dat voor de spaartegoeden per 1 januari 2017 bij een aantal banken niet langer de ,00 borg van de Nederlandse bank behouden blijft doordat ze samen gaan. Daarom wordt voor die banken een alternatief gezocht zodat de dekking van ,00 wel gehandhaafd blijft. De kascommissie, de heer Roosdorp, heeft de jaarstukken gecontroleerd en er zijn geen ongeregeldheden aangetroffen. De kascommissie adviseert de vergadering om acquit en decharge te verlenen aan het bestuur voor het gevoerde financiële beleid. De vergadering neemt het advies over van de kascommissie en verleend het bestuur acquit en decharge voor het gevoerde financiële beleid over Begroting 2016/2017 De begroting is aangepast aan de werkelijke uitgaven. De voorzitter ligt toe dat er geen dotatie is doorgevoerd voor reservering dak en lift in verband met voldoende reserves. Reservering hydrofoor is voldoende en indien nodig kan de hydrofoor vervangen worden. Omdat de laatste tijd er geen problemen zijn gemeld met de ramen is er geen dotatie naar het reservefonds ramen doorgevoerd. Nieuw reservefonds is garagevloer waar in 2019 minimaal ,- gereserveerd bladzijde 3

4 dient te worden. De reservering gasdetectie is naar beneden bijgesteld. Het overschot van reserve gasdetectie is overgezet naar reservefonds garagevloer. Door deze aanpassingen in de begroting is het voorstel om de servicebijdrage maandelijks te verlagen aan de hand van het breukdeel met gemiddeld 15,- tot De heer Gharbharan vraagt naar extra reservering voor de garagevloer. Er is eerder afgesproken dat de verhoging tot 2019 is doorgevoerd, de bijdrage voor de garage zal in 2019 worden herzien. Er wordt vanuit de vergadering gevraagd of in de reserveringen kosten voor een groen dak zijn opgenomen. Een aantal jaar geleden zijn hier offertes voor opgevraagd maar deze zijn niet bij het huidige bestuur bekend. Een aantal eigenaren is bereid om zich nogmaals in te zetten voor een prijsopgave voor groen daken. De vergadering gaat unaniem akkoord met de begroting en de daarbij behorende servicebijdrage welk ingaan per 1 januari (her)benoeming bestuur, kascommissie en technische commissie Bestuur Het huidige bestuur is bereid om de werkzaamheden nog een jaar voort te zetten. De vergadering gaat unaniem akkoord met de benoeming van het bestuur. De heer Gharbharan is vorig jaar afgetreden als bestuurslid en zal namens de VvE nog een attentie ontvangen. Technische commissie De technische commissie, de heer Straatsma, is bereid om de werkzaamheden nogmaals een jaar voort te zetten. De heer Straatsma merkt op dat aankomend jaar de branddoorslag in de bergingen verder onderzocht dient te worden. Hiervoor dienen alle bergingen opengezet te worden. Dit zal tijdig naar de eigenaren worden gecommuniceerd. De vergadering gaat akkoord met de herbenoeming van de technische commissie De heer Roosdorp is aftredend en niet herkiesbaar. De heer Vroon (22B) is bereid om volgend jaar de kascontrole uit te voeren. De vergadering gaat akkoord met de benoeming van de kascommissie. 11. Rondvraag - Er wordt aangegeven dat in verband met veiligheid rondom het complex een bewoonster graag namen en telefoonnummers van alle eigenaren zou willen ontvangen. Er wordt besloten dat het bestuur de lijst met gegevens op de website zal plaatsen. Als men daar bezwaar tegen heeft kan men dit kenbaar maken bij het bestuur. - Het bestuur wordt door de vergadering bedankt voor de werkzaamheden over het afgelopen jaar. - Er wordt opgemerkt dat de schoonmaak van de algemene ruimte vaker uitgevoerd dient te worden. De heer Kroon zal opdracht gegeven worden dit vaker uit te voeren. - De borrelcommissie heeft het afgelopen jaar geen borrel georganiseerd en vraagt of andere eigenaren bereid zijn de taak van de borrelcommissie over te willen nemen. Men kan zich hiervoor aanmelden bij het bestuur. - Mevrouw Van Teylingen geeft aan dat zij lekkage heeft gehad en denkt dat de factuur door de VvE vergoed dient te worden. De factuur kan ter beoordeling naar Munnik gestuurd worden. - In de lift zit de leuning los. De heer Kroon zal gevraagd worden om hier naar te kijken. - Er zit een barst in de spiegel van de lift. Neemt het bestuur mee. 12. Sluiting De voorzitter dankt alle aanwezigen voor hun inbreng en sluit om uur de vergadering. bladzijde 4

5 Besluitenlijst vergadering VvE Plaats Royaal Onderwerp Notulen 21 juli 2016 Verbod op verhuur short stay en AirBnB Opnemen boete clausule HH voor verhuur woningen Lift upgrade zoals eerder besloten (met uitzondering LED lampjes) Jaarrekening Begroting en servicebijdrage Besluit Dhr. Vroon Actiepuntenlijst vergadering VvE Plaats Royaal Onderwerp Navraag timmerman afdekplaat huisnummer 23E Navraag stukken verhuur short stay en AirBnB Mobiele nummer doorgeven whatsapp groep; Liftinspectie uitvoeren Lift upgrade Offertes groendak Extra reinigen algemene ruimte Melden borrelcommissie Actie Mw. Van den Bree Rijssenbeek /Munnik Eigenaren Eurlicon Otis Commissie groendak Dhr. Kroon Eigenaren bladzijde 5