PLAN VAN AANPAK EVENWICHT WERKLOCATIES REGIO ALKMAAR

Transcriptie

1 PLAN VAN AANPAK EVENWICHT WERKLOCATIES REGIO ALKMAAR

2 PLAN VAN AANPAK EVENWICHTIGE WERKLOCATIEMARKT REGIO ALKMAAR Projectnummer 940 Aangeboden aan: Regio Alkmaar 26 januari 2016 Auteur(s): Joost Hagens Maarten Kruisselbrink Maarten Kruger BUITEN, Bureau voor Economie en Omgeving Achter Sint Pieter 160 NL-3512 HT Utrecht (0)

3 INHOUD SAMENVATTING 3 Aanleiding 3 Strategie vraagzijde 3 Strategie aanbodzijde 4 1. INLEIDING Aanleiding Regionale context Opbouw van dit rapport 9 2. STRATEGIE VRAAGZIJDE Strategie marketing en acquisitie Profilering werklocaties Advies vraagoptimalisering STRATEGIE AANBODZIJDE Vraag-aanbodconfrontatie werklocaties Planreductie: noodzaak en mogelijkheden Advies aanbodzijde STRATEGIE EVENWICHT Uitgangspunt: gezamenlijke inzet op reductie Organisatie: parallelle vervolgstappen zetten 39 Bijlage 1 Instrumenten planreductie 42 Bijlage 2 Werklocaties regio Alkmaar 47 2

4 SAMENVATTING Aanleiding Voor u ligt het plan van aanpak voor een evenwichtige werklocatiemarkt in de Regio Alkmaar. De regio kent een fors overaanbod aan planlocaties, maar tegelijkertijd liggen er kansen om met duidelijke profilering en gerichte inzet van marketing en acquisitie bovenregionale vestigers aan te trekken. Het plan van aanpak geeft daarom antwoord op de vraag: Hoe kunnen uitgifte en aanbod van bedrijventerreinen in de Regio Alkmaar in balans gebracht worden? Wij presenteren een strategie om aan de vraagzijde de opname van werklocaties te vergroten en aan de aanbodzijde minder kansrijke planlocaties te herbestemmen. Onderstaande figuur vat deze strategie samen. Strategie vraagzijde De Regio Alkmaar is een economisch krachtige regio die beschikt over een sterk regionaal bedrijfsleven, (inter)nationaal onderscheidende clusters en een divers aanbod aan werklocaties. Tegelijkertijd komt in bovenregionale communicatie het economisch profiel onvoldoende eenduidig naar voren en worden werklocaties nog weinig onderscheidend in de markt gezet. Daarom adviseren wij de Regio Alkmaar om extra in te zetten op gezamenlijke bovenregionale en internationale marketing en acquisitie. Dit kan leiden tot een extra vraag naar bedrijventerreinen van bovenregionale vestigers van ha tot aan 2030 (bovenop de geraamde vraag van 46 3

5 ha), mits voldoende capaciteit/middelen worden vrijgemaakt en aan al deze voorwaarden wordt voldaan: de regio kiest voor een eenduidig regiopitch met een aansprekende marketing- en acquisitieboodschap (aanzet in het kader op pagina 4); de regio zet hierbij in op de drie meest kansrijke clusters - agribusiness, energy en leisure - en geografische doelgroepen (MRA, de provincie Friesland, andere food-regio s) Werklocaties krijgen een duidelijke profilering, zodat vestigers inzicht hebben in welke locaties aansluiten bij hun ruimtebehoeften. Hierbij worden de kansrijke sectoren per locatie (bv. energy en grootbedrijf op de Boekelermeer, Agribusiness en MKB op Breekland en De Vaandel) en bijzondere ruimtelijke kwaliteiten uitgelicht. Aanzet regiopitch: De Regio Alkmaar is het stedelijk hart van Holland boven Amsterdam. Met inwoners en op een half uur van Amsterdam en Schiphol Airport. In een geweldige omgeving met strand, bos en groene polders, biedt de regio gevarieerde woonmilieus, uitstekende onderwijs- en zorgvoorzieningen, interessante cultuurhistorie en een vrijetijdsaanbod voor elke doelgroep. Ondernemerschap zit er in de genen en er zijn gemotiveerde, goed opgeleide medewerkers. De regio heeft een gevarieerde economische structuur en excelleert in energy en agribusiness. Organisatorische invulling Noodzaak planreductie Negatieve consequenties voor de regio van overaanbod aan werklocaties kunnen zijn: Risico van versnipperd uitgiftepatroon op het bedrijventerreinen, i.p.v. op een geconcentreerd deelgebied. Overaanbod drukt grondprijzen in de regio en kan concurrentie tussen gemeenten in de hand werken. Oplopende rentekosten doordat fasering over langere periodes wordt opgerekt. Beperkte bereidheid tot investeren in locaties, doordat voor bedrijven onzeker blijft welke (delen van) planlocaties wél of niet worden afgerond. Overaanbod kan leegstand en verloedering op bestaande terreinen in de hand werken, doordat lage grondprijzen een leegzuigend effect kunnen hebben. Tegelijkertijd bieden nieuwe terreinen ook kansen voor transformatie, doordat bedrijven op de oude terreinen een nieuwe vestigingsplaats kan worden aangeboden 4 De gemeenten in de regio Alkmaar werken het regioprofiel en de profilering per werklocaties in samenwerking met het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (ONHN) uit, met het PORA als bestuurlijk opdrachtgever. Het profiel van de Regio Alkmaar wordt vervolgens passend binnen die van NHN verwerkt in promotieproducten en activiteiten van ONHN. Het ONHN fungeert als hét loket voor de regio. Bovenregionale leads worden kortgesloten met ONHN, dat de leiding krijgt in concrete trajecten en daartoe nauw samenwerkt met de gemeente(n). De regio maakt afspraken met ONHN over de inzet gericht op Regio Alkmaar binnen de reguliere bijdrage. Het ONHN besteedt in de terugkoppeling aan het PORA aandacht aan de marketing- en acquisitieinspanningen voor de Regio Alkmaar. Voor buitenlandse marktbenadering zet de regio de bestaan de structuur voort, waarbij het ONHN namens de regio convenantpartner isvan het NFIA en het Invest in Holland netwerk. Voor regulier accountmanagement geldt tot slot: zet gemeentelijke inspanningen voort en blijf de koplopers bedienen in samenspraak met het ONHN, conform de gemaakte afspraken. Daarbij wordt opgemerkt dat de beschikbare capaciteit hiervoor in vrijwel alle gemeenten bijzonder krap is. Strategie aanbodzijde Zelfs als de regio de bovenregionale ruimtevraag maximaal weet te verzilveren, blijft een overaanbod van ha bedrijventerrein tot aan 2030 bestaan. De regio heeft er ruimtelijk, economisch en financieel voordeel bij als zij tijdig en proactief planaanbod herbestemt (zie kader). Ook helpt planreductie bij het aantrekken van bovenregionale vestigers door goed ge-

6 profileerde en gevulde werklocaties die wél uit de verf komen. Dit zijn voordelen voor álle bedrijven en gemeenten, met en zonder planaanbod. Wij realiseren ons dat het inzetten op planreductie geen eenvoudige zaak is en politiek gevoelig ligt. Wethouders staan hierin voor de lastige opgave om aan hun gemeenteraden duidelijk te maken dat de voordelen voor de regio op lange termijn opwegen tegen de nadelige, vooral financiële, gevolgen op kortere termijn voor de gemeente(n). Er is, ons inziens, echter geen alternatief, als vraag en aanbod beter op elkaar moeten gaan aansluiten. Ons advies luidt daarom om als regio gezamenlijk in te zetten op effectieve herbestemming van een zo groot mogelijk deel van het overaanbod. Wij adviseren dat langs de volgende lijnen te doen: Gemeenten stellen zelf een strategie per planlocatie op, met daarin aandacht voor zowel de vraagzijde ( Hoe is de locatie aantrekkelijk in te richten en duidelijk te profileren? ) als de aanbodzijde ( Waar is herbestemming kansrijk, en hoe kan dit worden georganiseerd? ). o Als onderdeel van de strategie voor Breekland-1 adviseren wij de praktijk door te zetten waarbij uitgiften waar mogelijk op gaten in het bebouwde deel landen, zonder daarbij in ieder geval op de korte termijn - het onbebouwde oranje deel uit de markt te halen. o Voor De Vaandel bestaat al een strategie, die de aanzet vormt om het noordelijke deel alternatief te bestemmen. Wij adviseren deze lijn door te zetten, en daarbij na te gaan of met het openbare besluit tot vaststelling van de Strategie De Vaandel in voldoende mate voorzienbaarheid is gecreëerd. o Inzet voor De Boekelermeer is om een strategie te ontwikkelen in gezamenlijk overleg tussen de gemeenten Alkmaar en Heiloo en mogelijk ook private partijen waarmee de lege locaties in het kerngebied als eerste worden ingevuld, voordat de nog lege gebieden aan de randen aan de beurt komen. Een verdergaande optie is om voor het Alkmaarse deel te verkennen of publieke en private grondexploitaties onder één noemer zijn te brengen, met als doel tot een zo gunstig mogelijke verkaveling te komen in combinatie met een zo rendabel mogelijke ontwikkeling door investeringen zo goed mogelijk te concentreren. Gemeenten borgen afspraken om te komen tot meer evenwicht op de werklocatiemarkt in een Regionaal Convenant Werklocaties met daarin: o kansen op de werklocatiemarkt (profilering en kansrijke doelgroepen per locatie, inzet van marketing en acquisitie); o de toezegging dat gemeenten een strategie per planlocatie gaan ontwikkelen (zie hierboven); o de afspraak dat gemeenten, als onderdeel van de strategie per locatie, onderzoeken hoe zij haalbaar en met perspectief zoveel mogelijk van het planaanbod kunnen herbestemmen. Gemeenten betrekken waar nodig ook private ontwikkelaars bij deze verkenning en onderzoeken ook welke alternatieve/tijdelijke bestemmingen kansrijk zijn en hoe herbestemd terrein landschappelijk kan worden ingepast; o de afspraak dat gemeenten voorzienbaarheid creëren voor planreductie van die delen van planlocaties die als uitkomst van de strategie per locatie niet meer worden ontwikkeld; 5

7 o de kansen voor verkleuring op bestaande locaties (met name op binnenstedelijke terreinen) en de ontwikkeling van Westrand en Broekhorn als gemengde terreinen met een mix van kansrijke bestemmingen. Een optie om regionale afspraken te borgen die verder reikt dan een Regionaal Convenant is een Regionale Thematische Structuurvisie (RTS), waarin de regio afspraken vastlegt over profilering van werklocaties en herbestemmen van planaanbod. Voordeel van een RTS boven een Regionaal Convenant is dat hiermee zeker voorzienbaarheid wordt gecreëerd, zodat planaanbod over een paar jaar effectief en zonder planschadeclaims kan worden herbestemd. Gemeenten hoeven dan dus niet meer op lokaal niveau voorzienbaarheid te creëren. Ook adviseren wij om als regio een vergelijkbare grondprijssystematiek te hanteren om zo een marktconforme grondprijs te behouden. Wij adviseren de voortgang van herbestemming jaarlijks te monitoren. Organisatorische invulling 1. No-regret acties Gemeenten stellen zelf een strategie per locatie op, met voorliggend advies als richtlijn. Voor de Boekelermeer is het hierbij van belang dat Heiloo en Alkmaar samenwerken en private ontwikkelaars betrekken. Het Regionale Convenant wordt in het verband van de Regio Alkmaar opgesteld, onder regie van het PORA. De provincie dient hierbij een belangrijke adviserende rol te vervullen, in het kader van haar ruimtelijke en economische regietaak. In de communicatie naar gemeenteraden en het lokale bedrijfsleven wordt de visie als één gezamenlijk regionaal product gepresenteerd, waarbij de boodschap luidt: Een evenwichtige en duidelijk geprofileerde werklocatiemarkt is gunstig voor alle gemeenten en het bedrijfsleven in de regio. Gemeenten hebben financieel, ruimtelijk en economisch voordeel bij een evenwichtige werklocatiemarkt, terwijl bedrijven optimaal kunnen functioneren op krachtige werklocaties die ruimtelijk aantrekkelijk zijn en waar slimme concentratie van bedrijvigheid schaalvoordelen oplevert. Inzet op één sterke regionale economie is bovendien noodzakelijk, gezien de toenemende concurrentie met de MRA en regio s elders en de krimpende beroepsbevolking. Afspraken over een vergelijkbare grondprijssystematiek kunnen in het Regionale Convenant worden opgenomen. Het monitoren van de voortgang van herbestemming wordt onderdeel van de jaarlijkse monitoring werklocaties die al plaatsvindt. Wij adviseren om de gemengde locaties Westrand (gemeente Alkmaar) en Broekhorn (gemeente Heerhugowaard), die in het STECrapport een oranje -aanduiding hebben gekregen als bedrijventerrein, niet als bedrijventerrein te ontwikkelen en de bedrijfsbestemming er vanaf te halen. Gemeenten voeren een nadere verkenning uit naar de kansen voor verkleuring op binnenstedelijke bedrijventerreinen: o Gemeente Alkmaar: Oudorp en Overdie; o Gemeente Heerhugowaard: Beveland, het Stationsgebied en De Frans; 6

8 o Gemeente Heiloo: Oosterzij (waarvan al een deel wordt getransformeerd). 2. Aanbevolen acties Als onderdeel van het Regionale Convenant spreken gemeenten af dat zij op lokaal niveau voorzienbaarheid creëren voor planlocaties die niet worden ontwikkeld. Hiertoe communiceren gemeenten voornemens om locaties alternatief te bestemmen enkele jaren van tevoren. De regio maakt afspraken over een vergelijkbare grondprijssystematiek. Na ambtelijke voorbereiding kunnen deze afspraken in het PORA worden behandeld en eventueel in het regionale convenant opgenomen. Bij het opstellen van een strategie voor Breekland-I kan het Ontwerpteam van de provincie en eventueel de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK) een rol kan spelen. 3. Optionele acties In plaats van een Regionaal Convenant wordt een Regionale Thematische Structuurvisie opgesteld voor Regio Alkmaar, onder regie van het PORA. De provincie kan dit proces faciliteren en dient ook inhoudelijk nauw te zijn aangehaakt. Als de regio zichzelf niet in staat acht een dergelijke structuurvisie op te stellen, kan zij als terugvaloptie de provincie verzoeken om hierin een trekkende rol op zich te nemen. Op termijn wanneer substantiële stappen zijn gezet om tot meer evenwicht op de werklocatiemarkt te komen kan verkend worden of een regionale grondbank tot de mogelijkheden behoort. 7

9 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Vraagraming BCI BCI raamt voor de regio Alkmaar voor de periode een ruimtevraag van: 23 ha in het zorgvuldig ruimtegebruik scenario; 40 ha in het basisscenario (beleidsarm scenario); 80 ha in het economisch impuls scenario (inzet clusters) De Regio Alkmaar heeft behoefte aan een Plan van Aanpak om de werklocatiemarkt in de regio in evenwicht te brengen. Dat is nodig omdat het totale aanbod aan nieuwe bedrijventerreinen ongeveer drie keer zo hoog is als de verwachte vraag. Ook voor kantoren is het aanbod van plannen groter dan de vraag. Bovendien is er een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod van werklocaties in de regio. In 2013 heeft BCI de ruimtebehoefte in Noord-Holland Noord geraamd (zie kader). Op basis van deze raming en het planaanbod op dat moment kwam Stec in 2014 tot een overaanbod van ruim 170 ha tot 2030, met ook voor daarna nog hectares op de rol. Stec heeft daarop geadviseerd om de 234 ha uitgeefbaar bedrijventerrein in de Regio Alkmaar (in 2013) in drie categorieën op te delen: 75 ha groen (direct ontwikkelbaar); 64 ha oranje (on hold/strategische reserve); 95 ha rood (uit de markt halen). Hierop is door de bestuurders in de regio Alkmaar besloten om in ieder geval op korte termijn geen rode locaties meer te ontwikkelen. Ook is afgesproken om de mogelijkheden te onderzoeken om de vraagzijde van de werklocatiemarkt te activeren. In dat kader heeft de Regio Alkmaar Bureau BUITEN gevraagd een Plan van Aanpak op te stellen dat antwoord geeft op de volgende vraag: Hoe kunnen opname en aanbod van bedrijventerreinen in de Regio Alkmaar in balans gebracht worden? De regio heeft daarbij aangegeven deze hoofdvraag beantwoord te willen zien aan de hand van de volgende deelvragen: (1) Op welke wijze kan de opname van werklocaties in de regio worden vergroot? (2) Op welke wijze kan de regio aanbod dat uiteindelijk niet bij de marktvraag past herbestemmen? (3) Hoe kan de regio deze opgave organiseren? 1.2 Regionale context De Regio Alkmaar is een economisch sterke regio die beschikt over een sterk regionaal bedrijfsleven en (inter)nationaal onderscheidende clusters. De regio staat echter wel voor een aantal uitdagingen waarmee het vasthouden van die sterke positie naar de toekomst toe niet vanzelfsprekend is: Arbeidsmarkt De bevolkingsomvang van de regio neemt nog toe. Deze groei is echter minder sterk dan gemiddeld in Noord-Holland. Tevens vergrijst de regio 8

10 relatief sterk in vergelijking met de MRA-gemeenten. Kwalitatief ligt er de uitdaging om onderwijs en arbeidsmarkt beter op elkaar af te stemmen. Zo geeft het bedrijfsleven aan dat er behoefte bestaat aan meer hoger opgeleid en technisch personeel. Profilering De regio huisvest een aantal sterke clusters (leisure, energy en agribusiness) en de gemeentelijke economische profielen verschillen behoorlijk. Deze diversiteit is een kracht van de regio, maar brengt ook de uitdaging met zich mee om (zeker richting potentiële vestigers) helder en eenduidig het aantrekkelijke vestigingsklimaat, de werklocaties en de onderscheidende clusters over het voetlicht te brengen. Trends en ontwikkelingen werklocatiemarkt Locatiefactoren: ligging, bereikbaarheid en ruimte blijven voor bedrijven van belang, terwijl de beschikbaarheid van adequaat geschoolde mensen en toegang tot specialistische kennis(clusters) steeds belangrijker wordt. Concurrentie tussen regio s, om bedrijven en instellingen te behouden en nieuwe bovenregionale vestigingen aan te trekken, neemt toe. Een combinatie van schaalvergroting (bedrijven bedienen grotere markten vanuit minder vestigingen) én schaalverkleining (specialismen/niches/zzp-ers) zet de ruimtebehoefte op formele werklocaties zonder onderscheidend profiel onder druk, ten faveure van o.a. internationale vestigingslocaties en binnenstedelijke milieus. De toenemende behoefte aan flexibiliteit en het nieuwe werken versterken deze tendens. Nabijheid MRA: plussen en minnen De Regio Alkmaar ligt dichtbij de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Dit biedt kansen in de vorm van een grote afzetmarkt en mogelijkheden tot samenwerking met bedrijven, universiteiten en kennisinstellingen. Andersom heeft de MRA ook aantrekkingskracht op talentvolle jongeren en goed opgeleide medewerkers en zuigt de MRA bovenregionale vestigingen naar zich toe. Ook daarom is een duidelijk profilering van de Regio Alkmaar essentieel. Afname voorkeur formele werklocaties Specifiek ten aanzien van de werklocatiemarkt zorgt een aantal trends ervoor dat het aandeel van banen op niet-formele werklocaties stijgt, vooral ten koste van banen op bedrijventerreinen. Kortom, de aantrekkende economie heeft een positief effect op de vraag naar werklocaties, maar diverse ontwikkelingen zorgen ervoor dat het kwantitatieve overaanbod hiermee niet zo maar zal verdwijnen. Dit vraagt om een regionale stip op de horizon en een gezamenlijke strategie om daar te komen. De regio heeft hiervoor reeds een basis gelegd, maar aanvullende stappen zijn noodzakelijk. 1.3 Opbouw van dit rapport Hoofdstuk 2 van dit rapport gaat over het vergroten van de marktvraag. Concreet gaat het daarbij over bovenregionale marketing en acquisitie. We werken dat uit in termen van doelgroepen en een eenduidig verhaal over de Regio Alkmaar. In hoofdstuk 3 kijken we naar wat vervolgens nodig is om op de markt voor bedrijventerreinen vraag en aanbod in evenwicht te brengen. We actualiseren daartoe de vraag-aanbod-confrontatie. We houden daarbij rekening met het effect van de extra bovenregionale acquisitie, maar ook dan nog is er sprake een overschot in het aanbod. Vervolgens wordt gekeken op welke manieren dat overaanbod kan worden teruggebracht. Ons advies is uitgewerkt in hoofdstuk 4. 9

11 Figuur 1.1 Werklocaties op kaart Bron: Webviewer Provincie Noord-Holland Werklocaties Bovenstaande kaartbeeld geeft een overzicht van de werklocaties in de regio. In bijlage 1 is een gedetailleerder overzicht opgenomen van de kantorenlocaties en bedrijventerreinen in de regio. 10

12 2. STRATEGIE VRAAGZIJDE In dit hoofdstuk gaan we in op de mogelijkheden voor vraagoptimalisering en wat daarbij komt kijken. In paragraaf 2.1 wordt ingegaan op een strategie voor een steviger regionale samenwerking voor bovenregionale marketing en acquisitie. Vervolgens komt de strategie voor de profilering van werklocaties aan de orde ( 2.2), waarna wordt ingegaan op de effecten van beide strategieën ( 2.3). Het hoofdstuk sluit af met de belangrijkste conclusies. 2.1 Strategie marketing en acquisitie AIDA-model: Attention, Interest, Desire, Action SA Het AIDA-model kan worden gelezen als een beknopte inhoudsopgave voor een stappenplan, met het streven om: 1. De aandacht op je weten te vestigen (Attention) 2. De belangstelling voor de regio opwekken (Interest) 3. De klant met een interessante propositie weten te verleiden (Desire) 4. Vervolgens daadwerkelijk aan je weten te (ver)binden (Action). Er zijn ook anders, soortgelijke denkmodellen in omloop, zoals bijvoorbeeld het MINT-model gewerkt (dat staat voor Marketing, Identity matching, Netwerk van waarden, Transactie) en dat in de afgelopen jaren is gebruikt om de identiteit te verkennen van de Noord-Hollandse kustplaatsen. In essentie gaat het ook hierbij om het komen tot een logische match via een gefaseerde aanpak Huidige inzet op M&A In de ambtelijke gesprekken is de beschikbare capaciteit en het budget voor lokaal accountmanagent geïnventariseerd. Hieruit komt het volgende beeld naar voren: De ambtelijke capaciteit voor regulier accountmanagement gericht op het lokale bedrijfsleven is veelal beperkt (0,3 à 0,6 FTE, waarbinnen ook andere EZ-taken moeten worden uitgevoerd). In de gemeente Alkmaar ligt de capaciteit wat hoger (1 à 1,5 FTE). Hierbij geven betrokken ambtenaren aan dat het soms lastig is om binnen de beschikbare tijd de taken voor accountmanagement volledig en goed uit te voeren. Naast regulier accountmanagement hebben de meeste gemeenten beperkt of geen budget voor marketing en acquisitie gericht op potentiële vestigers op planlocaties. In de gemeenten Langedijk (Breekland) en Alkmaar (Boekelermeer) is hiertoe wel enige ambtelijke capaciteit gereserveerd. Voor marketing en acquisitie ten behoeve van de gehele Regio Alkmaar is bij gemeenten geen budget beschikbaar, met uitzondering van de bijdrage aan het ONHN. De onderlinge taakverdeling en onder andere de opdrachtformulering aan het ONHN komen aan bod in de volgende paragrafen Accountmanagement: zet afspraken voort Goed accountmanagement dat breder is ingestoken dan bedrijfshuisvesting alleen maakt dat tijdig wordt gesignaleerd dat een bedrijf voor investeringsbeslissingen staat en dan ook goed kan worden geholpen. Naast het generieke lokale accountmanagement gaat het hierbij om voor de regio belangrijke stuwende bedrijvigheid. Over die groep (van 150 bedrijven op de schaal van Noord-Holland Noord) zijn samenwerkingsafspraken gemaakt tussen de gemeenten en het ONHN om die in samenspraak te bedienen. Dat accountmanagement richt zich op drie aspecten: business development, financiering en bedrijfshuisvesting (zie figuur). 11

13 Figuur 2.1 Ondernemersloket ONHN Bron: Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord Het belang van goed accountmanagement wordt snel onderschat, ook in relatie tot het aanbod van werklocaties. Bedrijven verhuizen niet veelvuldig en als ze verhuizen, verhuizen ze maar over een beperkte afstand (zie onder meer onderzoek van het PBL). De bulk van de vraag naar bedrijfshuisvesting komt vanuit het lokale bedrijfsleven. Voor het accountmanagement geldt: doorgaan met de gemeentelijke inspanningen en het bedienen van de koplopers in samenspraak met het ONHN, conform de afspraken die daar al over zijn gemaakt. Een voorwaarde hiervoor is dat de ambtelijke capaciteit voor accountmanagement minimaal op peil wordt gehouden. Wij hebben geconstateerd dat er vooralsnog geen draagvlak is voor een bundeling van menskracht of het maken van afspraken over uitwisseling van informatie op regionale schaal. Dat is wel een logische vervolgstap waarmee (beperkte) schaalvoordelen zijn te behalen en vooral een betere regionale profilering Strategie bovenregionale Marketing & Acquisitie Naast het gevestigde bedrijfsleven is er de markt buiten de regio. Die kent een binnenlands en een buitenlands deel. Beide markten zijn geografisch divers en sectoraal gedifferentieerd. Keuzes maken hierbinnen is nodig, omdat het onmogelijk is om de propositie van de Regio Alkmaar overal en bij iedereen bekend te maken. Bovendien is de Regio Alkmaar ook niet voor iedereen interessant. Het is dus zaak de marketing en acquisitie te richten op kansrijke combinaties van geografische herkomst en typen activiteiten. Hoe marketing en acquisitie ook worden opgezet, één ding staat als een paal boven water: de ondernemer is/bedrijven zijn de doelgroep. Die staat/staan centraal. En hoe belangrijk bestuurlijke grenzen ook mogen zijn vanuit het perspectief van een gemeenteraad, college van B&W of ambtelijk apparaat, voor een ondernemer van buiten de regio zijn ze nauwelijks van enige betekenis (en voor veel ondernemers van binnen de re- 12

14 gio overigens ook niet, al is er soms een sterke lokale en emotionele binding). Voor een ondernemer is het vestigingsklimaat op de schaal van de regio relevant (zie ook kader). Daarbij mag regio overigens flexibel worden geïnterpreteerd. Buitenlandse vestigers zien Noord-Holland Noord als één regio, binnenlandse bedrijven zullen iets meer oog hebben voor nuances maar zullen assets die formeel buiten de Regio Alkmaar liggen bijvoorbeeld ECN, delen van Seed Valley, agriport ook tot het regionale vestigingsklimaat rekenen. Vestigingsplaatsfactoren Bij vestigingsplaatskeuzes spelen verschillende factoren een rol. Die factoren verschillen al naar gelang het geografisch schaalniveau en uiteraard ook naar type bedrijfsactiviteit. Eerst over die geografische schaalniveaus, denkend vanuit een internationaal opererende onderneming die voor (een deel van zijn activiteiten) een nieuwe locatiekeuze maakt. Keuzes tussen continenten, worden vooral bepaald door schaal en omvang van de markt, politieke stabiliteit en fiscale overwegingen. Bij keuzes tussen landen binnen een continent spelen diezelfde factoren, maar gaan ook zaken als (internationale) bereikbaarheid, beschikbaarheid van kennis en toeleveranciers en kwaliteit van de arbeidsmarkt (of prijs-kwaliteitsverhouding) een rol spelen. Tussen regio s binnen een land vallen factoren als politieke stabiliteit en fiscale overwegingen min of meer weg (die zijn vrijwel gelijk). Factoren als bovenregionale bereikbaarheid en beschikbaarheid van kennis en toeleveranciers (clusters) blijven een rol spelen en factoren als regionale bereikbaarheid, beschikbaarheid van goede locaties, de kwaliteit van de arbeidsmarkt en quality of life worden belangrijker. Kennis, arbeidsmarkt en quality of life zijn factoren die in toenemende mate belangrijk en onderscheidend zijn. Beschikbaarheid van geschikte woonmilieus en een internationale school zijn voor internationale bedrijven belangrijke zachtere factoren. Verschillen zijn er uiteraard ook naar type activiteit. Zo is voor een grootschalig logistiek bedrijf bereikbaarheid (op elk schaalniveau), afstand tot verschillende verladers en afnemers en beschikbaarheid van grote kavels van cruciaal belang. Voor een R&D-vestiging telt vooral de nabijheid van kennis en de kwaliteit van de arbeidsmarkt. Het gaat een ondernemer van buitenaf dus om de regio: de kwaliteit en kwantiteit op de arbeidsmarkt, regionale bereikbaarheid, beschikbaarheid van kennis en toeleveranciers en kwaliteit van leven. Het heeft dus eigenlijk alleen zin om bovenregionale marketing en acquisitie uit te voeren op regionale schaal. Hoe breng je de regio Alkmaar onder de aandacht van bedrijven elders? In de marketing wordt gebruik gemaakt van verschillende modellen, zoals het AIDA-model en het MINT-model. Voor succesvolle regionale marketing en acquisitie van bedrijven, moet er in het verlengde van de genoemde modellen - zijn voldaan aan: 1) Helderheid over doelgroepen 2) Een eenduidige boodschap over de regio 3) Een goede loketfunctie 4) Inzicht in vestigingsmogelijkheden Deze onderwerpen worden hierna uitgewerkt. 1) Helderheid over doelgroepen Voor Noord-Holland Noord wordt, onder de vlag global challenges, local solutions, ingezet op de clusters agribusiness, energie en water. In het Regiobeeld 2025 voor Regio Alkmaar gaat het over agribusiness, energy en leisure. Met de toevoeging leisure komt de stedelijke dimensie en het 13

15 aantrekkelijke landschap van Regio Alkmaar onder de aandacht. Voor bedrijventerreinen zijn vooral agribusiness en energy de relevante clusters. Er zijn ongetwijfeld meer sectoren waarop de regio specifieke kwaliteiten heeft, soms zelfs unieke zoals de productie van medische isotopen (formeel buiten Regio Alkmaar), maar in marketing gaat het om keuzes. Meer dan drie speerpunten is, mede gelet op de schaal van de regio, niet reëel en valt niet over te brengen. Marketing en Acquisitieboodschap Regio Alkmaar Regio Alkmaar is het stedelijk hart van Holland boven Amsterdam. Met inwoners en op een half uur van Amsterdam en Schiphol Airport. In een geweldige omgeving met strand, bos en groene polders, biedt de regio gevarieerde woonmilieus, uitstekende onderwijs- en zorgvoorzieningen, interessante cultuurhistorie en een vrijetijdsaanbod voor elke doelgroep. Ondernemerschap zit er in de genen en er zijn gemotiveerde, goed opgeleide medewerkers. De regio heeft een gevarieerde economische structuur en excelleert in energy en agribusiness. Regio Alkmaar zet in op agribusiness, energy en leisure. Wij adviseren om vast te houden aan de gemaakte keuzes en die keuzes ook in alle communicatie-uitingen en contacten over het voetlicht te brengen. Wat wij nog missen, is een geografische afbakening van doelgroepen waarop marketinginspanningen worden gericht. Soms is dat niet per sé nodig, de Engelstalige website van ONHN is immers wereldwijd bereikbaar. En voor internationale bedrijvigheid is vooral samenwerking met NFIA (Netherlands Foreign Investment Agency) van belang. Maar voor andere marketinginspanningen beursbezoeken, gerichte mailingen is dat wel zinvol. Voor binnenlandse verplaatsers is het logisch de blik te wenden tot vooral de MRA en in minder mate de provincie Friesland als nabije donorgebieden. Voor agribusiness zijn verder andere agrifood-gebieden de logische doelgroep. 2) Eenduidige boodschap We hebben geconstateerd dat een eenduidig regioverhaal nog niet aanwezig is bij alle partijen die zich met regiomarketing voor bedrijven bezighouden. Het fine tunen van zo n boodschap is voer voor marketing professionals, maar een voorzet is te vinden in de linkerkolom. Deze regio-pitch kan worden aangevuld met sectorale en lokale verbijzonderingen. Maar de kern ervan is wat wordt gedeeld. Die boodschap gaat niet over Langedijk of Bergen, niet over Heerhugowaard of Castricum, niet over Alkmaar versus Heiloo of Uitgeest, maar over de Regio Alkmaar. 3) Een goede loketfunctie In onze gespreksronde is gebleken dat alle betrokken partijen vinden dat er - naast de lokale inzet voor accountmanagement en acquisitie en de regionale marketing en acquisitie op het niveau van Noord-Holland Noord - geen ruimte is voor een extra laag of entiteit op het niveau van de Regio Alkmaar. Dat impliceert dat het logisch is om de bovenregionale marketing en acquisitie te laten trekken door het ONHN. Daar zit de loketfunctie, rechtstreeks voor bedrijven, dan wel via bijvoorbeeld Amsterdam in Business of de NFIA. Maar ondernemers kunnen ook bij een individuele gemeente binnenkomen voor een eerste contact. Samenwerking op het vlak van bovenregionale marketing en acquisitie betekent dat in dat geval het ONHN ook wordt betrokken en dat informatie over leads wordt gedeeld. Voor bovenregionale M&A is dat ook geen probleem. Er ligt hier immers een gedeeld belang: de regio heeft wat te winnen bij meer bovenregionale vestigers. Winst voor de één (vestiging en werkgelegenheid in een gemeente), is hier 14

16 immers ook winst voor de ander (meer banen in de regio, meer koopkracht, meer afzetmogelijkheden voor toeleveranciers, etc.). Afstemmingtussen gemeenten en ONHN over bovenregionale leads en accountmanagement vindt overigens al plaats, maar is in intensiteit en consistentie nog voor verbetering vatbaar. Dus: ONHN is het loket voor de bovenregionale M&A. De gemeenten werken samen met het ONHN en wisselen informatie over bovenregionale leads uit met ONHN. 4) Inzicht in vestigingsmogelijkheden Zoals in het voorgaande is beschreven, spelen veel factoren een rol in vestigingsplaatskeuzes. De propositie van Regio Alkmaar bestaat dus uit meer dan een locatie alleen. Het gaat ook, of wellicht zelfs vooral, om het aanbod aan kennis, de kwaliteit en beschikbaarheid van personeel, je voorzieningenstructuur en het woon- en leefklimaat. Die propositie moet eerst over het voetlicht worden gebracht. Uiteindelijk gaat het ook over fysieke plekken: het bedrijventerrein, de kantorenlocatie of andere, informele locaties waar een bedrijf voor kiest. De propositie is dan ook niet volledig als die niet ook informatie bevat over fysieke vestigingsmogelijkheden. Ruimte an sich is geen onderscheidende factor (meer). Het gaat dus om het communiceren van meerwaarde en onderscheidend vermogen, passend bij de desbetreffende onderneming. De boodschap we hebben overal vestigingsmogelijkheden en die lijken allemaal op elkaar, biedt geen onderscheidend vermogen. Het is dus noodzakelijk om tot een zekere differentiatie/kleuring in het aanbod te komen. Niet om vanuit een dirigistische optiek te streven naar de juiste plek voor een bedrijf, wel om te komen tot productdifferentiatie en het laten zien van verscheidenheid in de regio-etalage. Dat hoeven geen rigide profielen te zijn die vestigingen van andersoortige bedrijven uitsluiten, maar logische koppelingen tussen speerpuntclusters en locaties helpen wel. Dus: bovenregionale M&A vraagt om differentiatie in en kleuring van het aanbod. De uitwerking hiervan is onderdeel van de volgende paragraaf. 2.2 Profilering werklocaties Er zijn vier (grotere) bedrijventerreinen met uitgeefbaar aanbod in de Regio Alkmaar: Boekelermeer Alkmaar Boekelermeer Heiloo De Vaandel Heerhugowaard Breekland Langedijk Het zijn alle vier moderne gemengde bedrijventerreinen, waarop in principe bedrijvigheid uit elke bedrijfstak een plek kan vinden. Een deel van de Boekelermeer biedt ruimte aan bedrijven uit de hoge milieuhindercategorie en het terrein biedt de mogelijkheid voor vestiging langs kades aan het 15

17 Noord-Hollandskanaal. Grote kavels (groter dan 1 ha) zijn op alle locaties mogelijk, zeer grote logistieke kavels (> 10 ha) zijn alleen op De Vaandel mogelijk. De locaties verschillen wel enigszins in ontsluiting en bijzonderheden, maar er is voor de meeste locaties nog geen sprake van een scherpe profilering in termen van doelgroepen/clusters. Ons advies is om zo n profilering wel aan te brengen en hierbij ook bijzondere ruimtelijke kenmerken per locatie te benadrukken. In tabel 2.2 presenteren wij hiertoe aanknopingspunten; zo ligt het ons inziens voor de hand de Boekelermeer te profileren voor Energy in het verlengde van het EIPA (Energy Innovation Park Alkmaar) waar in het afgelopen jaar de activiteit van geïnteresseerde gebruikers is toegenomen. Breekland en De Vaandel achten wij in het bijzonder interessant voor aan de agribusiness gelieerde bedrijvigheid, en aanvullend daarop MKB-brede bedrijvigheid. Wij merken op dat een keuze voor passende doelgroepen per locatie géén bedrijven uit andere sectoren uitsluit. Zo liggen op De Vaandel óók kansen voor Energy, gezien de komst van de duurzame ring en de nabijheid van glastuinbouwgebied Alton, en kan de Boekelermeer óók bedrijven huisvesten die actief zijn in het AgriFood-cluster. Tabel 2.2 Aanknopingspunten marktgerichte profilering per bedrijventerrein Werklocatie Kansrijke clusters/sectoren Ontsluiting Bijzonderheden Boekelermeer Alkmaar Boekelermeer Heiloo De Vaandel (middengebied)* Energy, MKB en grootbedrijf, bovenregionale oriëntatie MKB-breed, lokaal/regionaal MKB-breed en Agribusiness Aan A9 Nabij nieuwe afslag A9 (toekomst) N23 West-Frisiaweg EIPA en NH-kanaal, deel met ruimte voor hoge milieucat. Titel Beste bedrijventerrein van NL 2015 Nabij NH-kanaal en EIPA Nabij Alton-kassengebied Ligging aan West-Frisiaweg Breekland Agribusiness en Innovatieve agribusiness/toeleveranciers N245/N504 MKB-breed * Voor De Vaandel-Zuid is in Strategie De Vaandel een bredere bestemming inclusief maatschappelijke en zorgfuncties als kansrijk aangeduid Met het oog op marketing en acquisitie adviseren wij de regio om in de communicatie eventueel nog scherpere keuzes voor doelgroepen te formuleren, zonder dat dit andere bedrijven uitsluit. Ook als de regionale focus op energy en agribusiness/food niet expliciet wordt gekoppeld aan locaties, adviseren wij de regio om wel te komen tot een scherper onderscheid al is het maar in de marketing tussen de grotere bedrijventerreinen. 16

18 2.3 Advies vraagoptimalisering Wij adviseren de zeven gemeenten in de Regio Alkmaar om, met ingang van 2016, extra inzet te plegen op gezamenlijke bovenregionale en internationale marketing en acquisitie van bedrijvigheid, met name gericht op bedrijventerreinen. Daartoe wordt ingezet op de clusters energy en agribusiness/food gekoppeld aan de bedrijventerreinen en daarnaast wordt ook de potentie voor leisure gecommuniceerd. Geografisch zijn de belangrijkste binnenlandse doelgroepen: MRA, de provincie Friesland en andere food-regio s in Nederland. Voor de buitenlandse marktbenadering zet de regio de bestaan de structuur voort, waarbij het ONHN namens de regio convenantpartner is van het NFIA en het Invest in Holland netwerk. ONHN is hét loket voor de regio. Bovenregionale leads via de gemeente worden voor zover dat niet al gebeurt kortgesloten met ONHN. ONHN krijgt de leiding in concrete trajecten en werkt daartoe nauw samen met de gemeente(n). De focus van Regio Alkmaar die past binnen die van NHN wordt verwerkt in promotieproducten van ONHN. Regio Alkmaar maakt afspraken met ONHN over inzet gericht op Regio Alkmaar binnen de reguliere bijdrage. Die afspraken kunnen onder meer betrekking hebben op: promotiemateriaal en positionering op de website (of link naar de gemeenten in Regio Alkmaar); specifieke activiteiten gericht op de clusters energy en agribusiness; begeleiding van fact-finding missies voor inkomende investeringen. Wij raden aan het NHN-brede overleg met accountmanagers voort te zetten en binnen de mogelijkheden van de bestaande formatie zo mogelijk te intensiveren. Die beschikbare capaciteit voor accountmanagement beoordelen wij overigens wel als beperkt. ONHN kan in de reguliere terugkoppelingcyclus aan het PORA aandacht besteden aan de activiteiten die zijn gericht op de Regio Alkmaar. In onze gespreksronde is gebleken dat er vooralsnog geen extra middelen voor bovenregionale marketing en acquisitie beschikbaar komen. Het lijkt erop dat het politieke draagvlak hiervoor (nog) niet aanwezig is. Een manier om te kijken of die afweging alsnog anders uit kan vallen is om ONHN offerte te vragen voor een regionaal pluspakket (dat bovenop de NHNbrede afspraken komt). ONHN wordt dan bijvoorbeeld gevraagd wat het ontwikkelingsbedrijf extra kan doen voor respectievelijk 0,20 en 0,40 per inwoner per jaar (ca ). Vervolgens kan de regio beslissen of zij dat de moeite waard vindt. 17

19 3. STRATEGIE AANBODZIJDE Waar in hoofdstuk 2 de vraagzijde centraal stond, wordt hier ingegaan op de strategie voor de aanbodzijde van werklocaties. Aan de orde komen: een actualisatie van de vraag-aanbodconfrontatie ( 3.1), de noodzaak van, en invalshoeken en instrumenten voor planreductie ( 3.2), gevolgd door een conclusie in Vraag-aanbodconfrontatie werklocaties Uitgangspunt: vraagraming economisch impuls scenario In 2013 heeft BCI de ruimtebehoefte in Noord-Holland Noord geraamd. De prognose komt voor de regio Alkmaar voor de periode tot een ruimtevraag van: 23 ha in het zorgvuldig ruimtegebruik scenario; 40 ha in het basisscenario (beleidsarm scenario); 80 ha in het economisch impuls scenario (inzet clusters). In alle BCI-scenario s wordt ervan uitgegaan dat de sterke groei in werkgelegenheid en ontwikkeling van de vraag naar werklocaties van vóór de crisis, zich niet voortzet. Voor de periode na 2020 wordt voor de regio Noord-Holland Noord zelfs een krimp van de beroepsbevolking verwacht. Overall leidt dit in alle gehanteerde toekomstscenario s tot een daling van de werkgelegenheid. De totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen laat daardoor in de regio Alkmaar, net als in beide andere NHN-regio s, een duidelijke kentering zien vanaf 2020 met een teruglopende, en soms zelfs negatieve ruimtevraag in de periodes en De prognose uit 2013 komt veel lager uit dan eerdere ramingen die voor de regio Alkmaar zijn opgesteld in 2008 en In het Advies sterke werklocaties (2014) is aangeven dat de ruimtevraag door achterblijvende overloop vanuit de Metropoolregio Amsterdam en door nog verder afnemende locatievoorkeur voor bedrijventerreinen, minder groot is gebleken dan verwacht. Ten opzichte van de lagere prognose uit 2013 blijft het gerealiseerde uitgifteniveau tot dusver achter bij de verwachting. Sinds 2009 ligt het uitgifteniveau van bedrijventerreinen (ver) onder het BCIbasisscenario tot 2020, en ook in de jaren daarvoor werd dit vaak niet gehaald (jaren waarin de werkgelegenheid in de regio overigens wel toenam). Figuur 3.1 brengt dit in beeld door de scenario s uit de BCI-raming af te zetten tegen de gerealiseerde uitgifte. Dit betekent dat het overaanbod aan bedrijfslocaties dat uit de BCI-raming is gebleken - en op basis waarvan het Advies sterke werklocaties het planaanbod heeft onderverdeeld in groene, oranje en rode locaties - nu al hoger is dan in 2013 geraamd. Relevant is verder dat in het economisch impulsscenario, met een sterke beleidsmatige inzet op de vijf regionale speerpunt clusters, wel een dem- 18

20 pend effect wordt verwacht op de op termijn negatieve werkgelegenheidsontwikkeling van NHN door realisatie van extra banen binnen de speerpuntclusters tot Overall zal ongeveer een derde van deze extra banen op bedrijventerreinen gevestigd worden, is de verwachting in economisch impuls scenario Figuur 3.1 Uitgifte vs. scenario s vraagraming Feitelijke Uitgifte Basisscenario Scenario "Economisch impuls" Scenario "Zorgvuldig ruimtegebruik" Bron: Monitor Werklocaties & BCI, Ruimtebehoefte werklocaties NHN, 2013 Dit onderzoek gaat, net als het Advies sterke werklocaties, voor de vraagraming uit van het economische impuls scenario. Constaterend dat het niveau van het basisscenario de afgelopen jaren al niet is gehaald, is het echter zeker niet vanzelfsprekend dat het uitgifteniveau van het economisch impuls scenario de komende jaren wél wordt behaald. Dat vraagt een gezamenlijke inspanning van de regio, te meer als het aantrekken van bovenregionale vestigingen wordt beoogd Actualisatie vraagraming De vraagraming bedrijventerreinen uit 2013 dient op twee onderdelen te worden geactualiseerd: Het beginjaar moet worden verlegd van 2013 naar begin 2015; Uitgeest dient bij zowel vraag als aanbod worden toegevoegd. Het beginjaar wordt verlegd door van de verwachte totale uitgifte in er periode (die in de BCI-raming lineair verloopt) 2 jaar af te halen. Bij het startmoment van de raming van komt de ruimtebehoefte tot 2020 op 32 ha in het economische impuls scenario. Omdat de gemeente Uitgeest pas sinds 2014 deel uit maakt van de regio Alkmaar, dient ook daarvoor te worden gecorrigeerd. De extra vraag (positief dan wel negatief) door toevoeging van Uitgeest, wordt berekend naar rato van het areaal netto uitgegeven bedrijventerreinen. Uitgeest accommodeert circa 4% van het totaal uitgegeven areaal bedrijventerreinen in de regio Alkmaar, waardoor de vraag per periode met één ha moet worden opgehoogd. In tabel 3.1 is de uitkomst van de geactualiseerde vraagraming o.b.v. het economisch impuls scenario weergegeven. 19

21 Tabel 3.1 Geactualiseerde vraagraming economisch impuls scenario (netto ha bedrijventerreinen) Totaal Ruimtevraag Extra ruimtevraag door marketing & acquisitie De doelgroep van bovenregionale verhuizers is weliswaar niet groot, en de Regio Alkmaar staat niet vanzelfsprekend op de short-list van potentiële locaties, maar wij zien wel kansen voor de regio Alkmaar om méér bovenregionale vestigingen aan te trekken. De regio beschikt met de sterke clusters agribusiness, energy en leisure aanknopingspunten voor het aantrekken van bovenregionale vestigingen. De regio ligt op de rand van, en is goed verbonden met de MRA, die niet alleen een internationale topregio is met Schiphol als mainport, maar ook kampt met een toenemende stedelijke druk waarvan een deel zou kunnen worden opgevangen in deze regio. De vraag hoeveel extra ruimtebehoefte voor werklocaties de regio Alkmaar kan verwachten van de bovenregionale vestigingen is niet eenvoudig te beantwoorden. Het aantal vestigingen zal weliswaar niet groot zijn, de kaveloppervlakte van een bovenregionale verhuizer kan dat wel zijn. In zowel het agribusiness als het energy-cluster zijn grote kaveloppervlakten geen uitzondering. De recent aangekondigde vestiging van Boekel op een kavel van 3,3 ha op Breekland en de uitgegeven 10 ha voor de gasbehandelingsinstallatie van TAQA (en nog te vestigen aanverwante bedrijven) op Boekelermeer illustreren dat. Van belang is de vraag in hoeverre in de prognose van BCI al rekening is gehouden met bovenregionale vraag. Hierover vermeldt het rapport dat in deze modelraming is uitgegaan van de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling conform het gehanteerde toekomstscenario van het CPB. Er is hierbij niet gecorrigeerd voor een eventuele extra bovenregionale vraag. Indien we uitgaan van een extra bovenregionale vraag dient rekening te worden gehouden met een extra ruimtebehoefte in Noord-Holland Noord in de periode van 46 ha netto 1. Dit wordt gezien als extra vraag bóvenop de vraag als gevolg van de extra banen in NHN in het economisch impuls scenario. In het geval van een verdeling naar rato van het aantal banen over de drie regio s, zou dat neerkomen op bijna 2 ha per jaar extra vraag voor de regio Alkmaar, oftewel bijna 29 ha voor de periode Een ruimtevraag van 2 ha netto per jaar lijkt misschien niet groot, maar dat is ze wel voor een regio waar zich de afgelopen jaren maar heel weinig nieuwe bedrijven van buiten de regio hebben gevestigd. Als wordt uitgegaan van een gemiddelde kaveloppervlakte m² komt dat namelijk neer op het aantrekken van 4 bovenregionale vestigingen per jaar. Als alles meezit, kan dat haalbaar zijn, maar er moet ook rekening worden gehouden met externe factoren (o.a. economische ontwikkeling Nederland, 1 Ruimtebehoefte werklocaties Noord-Holland Noord, Buck Consultants International,p

22 ruimtedruk MRA, concurrentie) die de regio niet zelf in de hand heeft en waardoor de ruimvraag lager kan uitvallen. Om tot een zowel ambitieuze als realistische te verwachten ruimtevraag te komen, kan een bandbreedte van gemiddeld 1 tot 2 ha per jaar ruimtevraag door bedrijven van buiten regio worden aangehouden. Voor de periode komt dit neer op ha netto bedrijventerrein. De uitgifte aan bovenregionale vestigingen zou dan een substantieel deel vormen van de totale uitgifte. Voorwaarde is in ieder geval dat de gezamenlijke inzet op het gebied van marketing en acquisitie daadwerkelijk wordt geleverd. De geactualiseerde vraagraming plus de extra vraag door marketing en acquisitie komt voor de periode tot (afgerond) op 60 tot 75 ha, weergegeven in tabel 3.2: Tabel 3.2 Vraagraming inclusief extra vraag marketing & acquisitie (netto ha bedrijventerreinen) Totaal Ruimtevraag Extra vraag M&A Totale ruimtevraag Wij merken op dat de vraagraming in tabel 3.2 als optimistisch moet worden gezien: deze is inclusief het effect van extra banen in de speerpuntclusters op NHN-schaal en daar bovenop de extra bovenregionale vraag Actualisatie aanbodinventarisatie Het BCI-onderzoek noteerde in 2013 een aanbod van 228 ha in de regio Alkmaar in de periode Omdat er sindsdien zowel uitgiften zijn geweest, als delen van plannen zijn geschrapt, is het actuele aanbod opnieuw geïnventariseerd. Hiervoor is gebruik gemaakt van gegevens uit de Monitor werklocaties en uitkomsten van een belronde langs alle gemeenten. Tabel 3.3 geeft het actuele aanbod in regio weer: Tabel 3.3 Aanbod bedrijventerreinen Regio Alkmaar nu t.o.v (netto ha) Bedrijventerrein Gemeente 2015 Waarvan publiek Waarvan privaat Boekelermeer Alkmaar 86,5 37,7 48,8 Boekelermeer Heiloo 8,2 8,2 - De Vaandel Heerhugowaard 68,0 49,0 19,0 Breekland Langedijk 17,4 17,4 - Nieuwelaan-Oost Castricum 2,0-2,0 Beveland Heerhugowaard 1,0 1,0 - Westrand Alkmaar 2,7 0,8 1,9 Broekhorn Heerhugowaard 4,2-4,2 Totaal ,1 75,9 Bron: Monitor Werklocaties Noord-Holland 2015; actualisatie door gemeenten 21

23 Het totale aanbod van bedrijventerreinen in de regio bedraagt in november ha. In dit aanbod is geen rekening gehouden met leegstand op de bestaande terreinen (wel uitgegeven grond, maar met bedrijfshuisvesting die niet in gebruik is). Wij merken op dat een deel van het aanbod privaat is, dat is dus aanbod waarop gemeenten geen rechtstreekse invloed heeft. Dat het aanbod kleiner geworden is, komt in beperkte mate door uitgiften, maar vooral door reductie van het (zachte) aanbod op Breekland (ruim 21 ha minder). De huidige stand van zaken op de 3 terreinen in de regio waar het aanbod is geconcentreerd - Breekland, De Vaandel en De Boekelermeer - wordt hierna toegelicht. Op Breekland is het aanbod gereduceerd omdat is besloten de rode locatie Breekland-2 niet te ontwikkelen, weergegeven in figuur 3.2. Breekland- 2, de 21,2ha, was zogeheten zacht aanbod, waarvoor nog geen (ontwerp) bestemmingsplan was gemaakt/vastgesteld. Momenteel wordt onderzocht welke andere bestemming(en) en landschappelijke invulling en afronding mogelijk zijn. Breekland-1, zowel het groene als het oranje deel van het aanbod, blijft over als hard aanbod van 17,4 ha in Langedijk. Het terrein is relatief versnipperd uitgegeven. Alleen het middengedeelte, dat in het Advies sterke werklocaties op oranje is gezet, is nog een betrekkelijk groot aaneengesloten niet-uitgegeven deel. Figuur 3.2 Advies sterke werklocaties voor Breekland Bron: Advies voor sterke werklocaties in Regio Alkmaar, 2015 De Vaandel, zowel het publieke midden en zuidelijke deel als het noordelijke (vooral) private deel, heeft de ( harde ) bestemming bedrijventerrein. Het overaanbod van werklocaties in de regio is voor gemeente Heerhugowaard wel reden geweest voor het opstellen van Strategie De Vaandel. Dit is een uitnodigende visie voor diverse stedelijke functies die in dit ge- 22

24 bied een plek kunnen krijgen, en een strategie voor een meer vraaggestuurde gebiedsontwikkeling. Hoewel de huidige bedrijfsbestemming op alle rode delen van De Vaandel vooralsnog van kracht blijft, heeft de gemeente aangegeven het noordelijk gedeelte (37 ha) op den duur een bestemming te geven die recht doet aan het Stec-rapport. Hiertoe heeft de gemeente al een aanzet gedaan door enkele miljoenen euro s af te boeken op de gronden die in gemeentelijk bezit zijn. In de Strategie De Vaandel wordt aangegeven dat flexibiliteit de basis vormt. Voor het zuidelijk deel wordt een verbreding naar zorg en maatschappelijke functies als kansrijk gezien, terwijl de huidige bedrijfsbestemming vooralsnog van kracht blijft (zie Figuur 3.3). De Vaandel Midden wordt actief als bedrijventerrein ontwikkeld en hier zijn inmiddels enkele bedrijven gevestigd. De Vaandel Noord wordt als zoekgebied beschikbaar gehouden voor (tijdelijke) ruimteclaims uit de stad, duurzaamheidsexperimenten etc. Momenteel is het gebied in gebruik als landbouwgrond en het ligt nabij het Alton-kassengebied (onderdeel van Greenport Noord- Holland-Noord). Het zoekgebied kan daarmee worden gezien als een schuifpuzzel voor zowel het stedelijk als het landelijk gebied. Het niet meer als bedrijventerrein ontwikkelen kan in dat kader een reële uitwerking van dit toekomstbeeld zijn. Gemeentelijke grond op het rode deel wordt in principe niet uitgegeven. Maar een behoorlijk deel van het rood is in eigendom van private partijen. Op basis van het bestemmingsplan is dit in theorie dus ook nog uitgeefbaar en dus blijft het aanbod op De Vaandel vooralsnog 68 ha. Figuur 3.3 Advies sterke werklocaties voor De Vaandel Bron: Advies voor sterke werklocaties in Regio Alkmaar,

25 Er lopen voor de Boekelermeer nog geen gemeentelijke trajecten om tot bestemmingswijzigingen te komen. Wel worden de rode delen die in bezit zijn van de gemeente Alkmaar (zie figuur 3.4) voorlopig niet uitgegeven. In overeenstemming met het Advies sterke werklocaties is het aanbod op het grondgebied van Heiloo gereduceerd, zij het ruimtelijk iets anders dan in dat rapport aangegeven, om rekening te houden met een kabels- en leidingenstrook (o.a. drinkwaterverbinding van Andijk naar het duinengebied). Het aanbod van het Alkmaarse deel bedraagt 86,5 ha. Het aanbod op grondgebied van de gemeente Heiloo bedraagt 8,2 ha. Twee van de drie als rood aangemerkte plandelen zijn in eigendom van private partijen. Er is een exploitatieplan vastgesteld met bijdragen van deze private partijen. Ruimtelijk maakt de tot dusver versnipperde uitgifte van kavels het niet gemakkelijk om langs logische landschappelijke lijnen plandelen aan te wijzen die in aanmerking kunnen komen voor herbestemming. Dat geldt voor zowel het gedeelte van Alkmaar als van Heiloo. Een deel van het rode aanbod op de Boekelermeer voorziet in kwaliteiten die elders in de regio niet beschikbaar zijn, in de vorm van ruimte voor hoge milieucategorieën en een aantal kavels met bereikbaarheid over het water (zuidoostelijke rode locatie), en dat (juist daarom) over vestiging daarbinnen momenteel gesprekken gevoerd worden met bedrijven (bron: ONHN). Voor de Etalage, de noordwestelijke rode locatie tussen snelweg en de huidige omvang van het bedrijventerrein, geldt dat het wel een ruimtelijke eenheid is, maar dat de landschappelijke meerwaarde van het deelgebied door de ligging tussen bedrijventerrein en snelweg beperkt is. Figuur 3.4 Advies sterke werklocaties voor De Boekelermeer Bron: Advies voor sterke werklocaties in Regio Alkmaar,

26 Naast het aanbod op deze drie terreinen is er op de lokale bedrijventerreinen Nieuwelaan-Oost in Castricum en Beveland in Heerhugowaard in totaal nog circa 3 ha hard aanbod beschikbaar. Dit is aanbod voor de lokale markt, dat om die reden ook als aanbod behouden dient te blijven. Ook het aanbod op de gemengde terreinen Westrand in Alkmaar en Broekhorn in Heerhugowaard (samen 7 ha) wordt meegerekend. Deze gemengde terreinen bieden naast de bedrijfsbestemming, ook de mogelijkheid er kantoren of leisure te vestigen. Hoewel vorig jaar op basis van marktpotentie is geadviseerd deze niet als bedrijventerreinen uit te geven, laten de vigerende bestemmingsplannen dat wel toe, en dienen deze te worden meegenomen in het aanbod. Het gemengde terrein P8/ t Lood in Alkmaar wordt echter niet in het aanbod meegenomen. Dit terrein beschikt namelijk nog niet over een vastgesteld bestemmingsplan. Bovendien zal een ontwikkeling tot bedrijventerrein de toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (waarschijnlijk) niet kunnen doorstaan. Van planmatige transformatie van (delen) van terreinen is in de regio Alkmaar nauwelijks sprake, blijkt uit de in het kader van dit onderzoek uitgevoerde inventarisatie. Een gedeelte van Oosterzij (1,5 ha) in Heiloo is het enige bedrijventerreinen waarvan nu vaststaat dat het de komende jaren wordt getransformeerd (naar woningbouw in dit geval) Vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen Afgezet tegen een vraag van ha impliceert de aanbodinventarisatie van 190 ha een overaanbod van ha in de periode Hoewel het overaanbod inmiddels iets kleiner is dan in 2013 en in 2014, blijft dat erg veel voor een regio met ongeveer 600 ha netto uitgegeven bedrijventerreinen. Bovendien is dit de omvang van het overaanbod op basis van een optimistische vraagraming, die o.a. uit gaat van succes bij het aantrekken van bovenregionale vestigingen. Zelfs dan dreigt er een groot overaanbod te ontstaan, dat inzet op planreductie dus noodzakelijk maakt. De uitwerking daarvan volgt in hoofdstuk Vraag-aanbod confrontatie kantoren Vraagraming economisch impuls-scenario en vraag-aanbodconfrontatie De kantorenvoorraad van ca m 2 in de regio Alkmaar is geconcentreerd in de gemeenten Alkmaar (ca. 75% van het totaal) en Heerhugowaard (ca. 25%). 2 Deze voorraad breidt naar verwachting tot aan 2030 nauwelijks meer uit; BCI (2013) gaat uit van een ruimtevraag van m 2 bvo kantooroppervlak in het economisch impulsscenario, tegenover m 2 bvo planvoorraad in de regio tot aan Landelijke trends als het nieuwe werken, de toename van het aantal ZZP-ers, en concentra- 2 O.b.v. Bak, Kantoren in cijfers, Hierbij zijn alle kantoren meegenomen, en dus niet alleen formele kantoorlocaties van > m 2 aaneengesloten kantooroppervlak 25

27 tie van kantoren op de beste plekken (Randstedelijk, in centrum- en stationsgebieden, hoogwaardig) spelen een rol bij de afnemende vraag. Recente marktontwikkelingen geven geen aanleiding om te verwachten dat de vraag naar kantoorruimte tot aan 2030 substantieel groter uitvalt dan eerder geraamd. Ook kwalitatief ziet de verwachte ontwikkeling van de vraag er nu niet anders uit dan een jaar geleden. Daarom onderschrijven wij het advies van STEC om op 4 kansrijke multifunctionele, kleinschalige, centraal gelegen planlocaties in totaal m² bvo kantorenoppervlakte te ontwikkelen tot aan 2030, en de overige planvoorraad (ca m 2 ) voorlopig of helemaal niet op de markt te brengen. Tabel 3.4 brengt per planlocatie in beeld, hoeveel planvoorraad tot ontwikkeling kan worden gebracht. Tabel 3.4: Planlocaties kantoren die op groen zijn gezet (in m 2 BVO) Planlocatie Groen NUON-locatie Alkmaar CS Helder-Connexxion P8/ t Lood Westrand Broekhorn Totaal Bron: STEC groep. Advies voor sterke werklocaties in Regio Alkmaar, 2014 Geen bovenregionaal vraageffect op kantorenmarkt Waar wij voor bedrijventerreinen bij een eenduidig regio-profiel en gezamenlijke inzet op bovenregionale marketing en acquisitie een toename van de ruimtebehoefte realistisch achten, is dit op de kantorenmarkt minder aannemelijk. De markt voor bovenregionale kantoorvestigingen is beperkt, en de vraag die er is, landt grotendeels in de Randstad, en dan met name op centrum- en stationslocaties in Amsterdam (internationale vestigingen) en Utrecht (nationaal georiënteerde vestigingen). Daarbuiten landt nog een beperkt aantal bovenregionale vestigen in regio s met topclusters met veel kantoorgebruikers (bv. kantoren van high-tech bedrijven in Eindhoven), en dit is minder van toepassing op de regio Alkmaar. De clusters energy, agribusiness en leisure zijn immers veel meer gericht op bedrijventerreinen (de eerste twee) of komen overwegend buiten formele werklocaties terecht (leisure). Effect transformatie en herbestemmen Naast herbestemmen van planaanbod draagt transformatie van bestaande kantoorruimte bij aan meer evenwicht op de regionale kantorenmarkt. Hiertoe is het van belang dat gemeenten planologisch zoveel mogelijk aan transformatie-initiatieven meewerken. Zo kan met transformatie van kantoren worden voorzien in ruimtebehoeften die er kunnen zijn bij andere functies (wonen voor studenten en ouderen, maatschappelijke functies, zorgfuncties, etc.). Tegelijkertijd ligt het niet in de lijn der verwachting dat kantorentransformatie tot een substantieel hogere vraag naar kantoor- 26

28 ruimte leidt dan geraamd, aangezien transformatie voornamelijk in verouderde en/of leegstaande panden plaatsvindt. Nieuw kantorengebruik zal daarnaast vaak andere en niet zelden meer meters in de regio achterlaten. 3.2 Planreductie: noodzaak en mogelijkheden Het overaanbod van ha bedrijventerreinen stelt de regio Alkmaar voor de opgave de vraag die er nog wel zal zijn zo goed mogelijk te benutten, en het resterende overaanbod te reduceren door het andere bestemmingen te geven. De verdere verschuiving van een uitbreidings- naar een vervangingsmarkt, maakt het noodzakelijk daarbij ook de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen te betrekken Noodzaak planreductie Met de constatering van een overaanbod van minimaal 115 ha in 2030 dient de vraag zich aan: (Waarom) is het wenselijk dat de Regio Alkmaar zich inspant om het overaanbod aan bedrijventerreinen te reduceren? Of anders geformuleerd: wat zijn de negatieve consequenties van een overaanbod op de markt voor bedrijventerreinen? De belangrijkste zijn: Risico van versnipperd uitgiftepatroon op bedrijventerreinen. Een ruimtelijk risico van overaanbod is dat de uitgifte van kavels op bedrijventerreinen versnipperd plaatsvindt in plaats van geconcentreerd op afgebakende deelgebieden. Hierdoor ontstaan bedrijventerrein waar uitgegeven kavels worden afgewisseld met braakliggende kavels. Dit versnipperde uitgiftepatroon drukt de ruimtelijke kwaliteit van de terreinen en de individuele kavels en daarmee ook de economische waarde van zowel de uitgegeven als de braakliggende kavels. Bijkomend ruimtelijk nadeel van een versnipperd uitgiftepatroon is dat een groter oppervlakte aan bedrijventerrein aan het landschap is onttrokken dan op basis van de gerealiseerde uitgifte noodzakelijk zou zijn geweest. Overaanbod drukt grondprijzen. Ook financieel heeft overaanbod negatieve consequenties voor de betrokken gemeenten. Overaanbod werkt concurrentie tussen gemeenten in de hand en kan de grondprijzen drukken waartegen uitgeefbaar bedrijventerrein wordt verkocht. Oplopende rentekosten door oprekken fasering. Overaanbod in de regio zal het uitgiftetempo van afzonderlijke locaties vertragen, waardoor faseringen over langere periodes moeten worden opgerekt. Voor zowel Breekland, als De Vaandel en De Boekelermeer zijn faseringen al bijgesteld. Nog verder oprekken van de fasering biedt geen oplossing, omdat er ook op lange termijn onvoldoende vraag is voor het nu al beschikbare aanbod. Er komt bovendien een moment dat nog verder faseren niet meer realistisch is en dat afboeken beter is, vanwege o.a. oplopende rentelasten. In het STEC-rapport is berekend dat daarmee verliezen lager uitvallen. Beperkte bereidheid tot investeren. Overaanbod in de regio kan zorgen voor terughoudendheid bij bedrijven om te investeren in locaties. Zo lang geen duidelijke keuzes gemaakt worden, blijft het immers onzeker welke (delen van) locaties wél en welke niet afgerond zullen worden. Bedrijven 27

29 investeren niet graag in locaties waarvan het onzeker is of het beoogde concept en de beloofde kwaliteit wel binnen afzienbare tijd kunnen worden gerealiseerd Mogelijkheden planreductie Algemeen Planreductie is vanuit regionaal perspectief dus noodzakelijk. Tegelijkertijd levert planreductie in sommige gevallen maar beperkt ruimtelijke voordelen op, terwijl de financiële gevolgen voor gemeenten op korte termijn verstrekkend kunnen zijn. Wij realiseren ons dat dit bestuurders in een lastige positie plaatst: ingrijpen leidt direct tot lasten, niet ingrijpen wellicht tot hogere lasten, maar die worden pas op termijn merkbaar. Er zijn verwachtingen bij raadsleden en (een deel van) het bedrijfsleven ziet een grote koerswijziging over het toekomstbeeld van een locatie ook niet graag. De baten worden regionaal genoten, de lasten moeten lokaal worden genomen. De mogelijkheden om te komen tot planreductie verschillen ook per locatie, net als de instrumenten die daarbij het meest kansrijk zijn. Tabel 3.5 geeft een overzicht van de beschikbare instrumenten, die inhoudelijk nader worden toegelicht in bijlage 1, gevolgd door een toelichting op waarom de mogelijkheden om te komen tot planreductie verschillen per locatie. Tabel 3.5 Beschikbare instrumenten om te komen tot planreductie (nader toegelicht in bijlage 1) Instrument Zacht aanbod herbestemmen Hard aanbod herbestemmen Voorzienbaarheid creëren Regionaal convenant werklocaties Thematische structuurvisie Faseren Breder bestemmen Verkleuren bestaande voorraad Tijdelijk bestemmen D Planreductie door herbestemming van plannen zonder vastgesteld bestemmingsplan herbestemming van plannen met vastgesteld bestemmingsplan vooraankondiging van herbestemming gericht op planschadebeperking gemeenten spreken wederzijds commitment uit en leggen afspraken voor planreductie vast regionale of provinciale visie die de basis voor voorzienbaarheid legt uitgeven van werklocaties over langere periode andere bestemming(en) naast bedrijfsbestemming toe te voegen bestaande werklocaties geleidelijk van bestemming laten veranderen delen van het aanbod tijdelijk een andere bestemming te geven De mogelijkheden om te komen tot planreductie verschillen per locatie. Hierop wordt ingegaan, gevolgd door een verkenning van de kansrijke instrumenten per locatie in 3.2.3: Juridisch maakt het vanzelfsprekend verschil of het gaat om hard of zacht aanbod. Ook overige aspecten, zoals eventuele anterieure overeenkomsten tussen gemeenten en private ontwikkelaars, spelen een rol bij de vraag waar juridisch de meeste kansen liggen. In de regio Alkmaar speelt vooral de vraag in hoeverre schrappen in hard aanbod mogelijk is. Financieel kunnen er grote verschillen per locatie zijn in de consequenties van planreductie. Het maakt verschil of de grond in gemeen- 28

30 telijk- of privaat bezit is. Voor een (groot) deel van het aanbod in de regio Alkmaar geldt het laatste. Bij herbestemming daarvan kunnen gemeenten: 1. publiekrechtelijk te maken krijgen met planschade als daardoor een grondeigenaar wordt geconfronteerd met een nieuwe bestemming met een lagere grondwaarde, en de gemeente geen voorzienbaarheid heeft gecreëerd; 2. privaatrechtelijk te maken krijgen met financiële gevolgen: Enerzijds als er anterieure overeenkomsten met private partijen zijn gesloten, die de gemeente door gewijzigd eigen beleid niet kan nakomen. Anderzijds als voor de realisatie van een bestemmingsplan kosten worden verhaald d.m.v. een exploitatieplan met bijdragen van private partijen aan bijvoorbeeld hoofdinfrastructuur. Door niet te ontwikkelen, en dus uitblijven van de private bijdrage, komen deze volledig voor rekening van de gemeente (indien deze kosten al zijn gemaakt, of moeten worden gemaakt t.b.v. overige plandelen). Voorzienbaarheid creëren kan planschade afwenden, maar biedt geen oplossing om financiële consequenties van privaatrechtelijke afspraken te voorkomen. De gemaakte afspraken goed tegen het licht houden - nagaan of deze inmiddels niet verouderd zijn, met de private partijen in overleg treden over alternatieven - kan soms wél helpen om de financiële consequenties van herbestemming voor de gemeente zoveel mogelijk te beperken. Of er daarvoor mogelijkheden zijn hangt af van wat precies is overeengekomen, en of er bij het maken van nieuwe afspraken iets te winnen valt voor alle betrokken partijen. Het gesprek hierover aangaan is in ieder geval stap 1. Voorzienbaarheid creëren Om niet alleen gemeentegronden, maar ook private onbenutte gronden effectief te kunnen herbestemmen dient voorzienbaarheid te worden gecreëerd. Relevant is wat de provincie Utrecht, die hierin voorop loopt, hierover in haar (concept-ontwerp) Thematische structuurvisie kantoren heeft opgenomen: In artikel 6.3 Wro is onder meer bepaald dat het bestuursorgaan dat moet beslissen op een aanvraag om toekenning van planschade, bij zijn beslissing onder meer de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak moet betrekken. Hierbij wordt opgemerkt dat een schadeoorzaak kan zijn de vaststelling van een bestemmingsplan door de gemeenteraad of een inpassingsplan door provinciale staten. Het criterium voorzienbaarheid is in de loop van de tijd in de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) over planschade ontwikkeld. Eén van de elementen bij deze voorzienbaarheid is de zogenoemde passieve risicoaanvaarding. Van belang is in dit verband een uitspraak van de ABRvS van 18 januari 2006 (Planschade Enschede): Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van aanvaarding door appellant van het risico dat de bouwmogelijkheid op het perceel zou kunnen vervallen, is van belang of de voortekenen van de voor appellant nadelige planwijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Om risicoaanvaarding te mogen aannemen is het, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraken van 11 mei 2000, no /01 (BR 2001, 228), en 14 april 2004, no /1 (BR 2004, 868), voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel voor hem in negatieve zin zou gaan veranderen. Van passieve risicoaanvaarding is dus sprake wanneer een private grondeigenaar op basis van een vigerend bestemmingsplan een bedrijfsbestemming heeft kunnen realiseren, maar hiervan niet of niet tijdig gebruik gemaakt 29

31 heeft door een concrete poging te ondernemen deze mogelijkheid te benutten, terwijl bekend was of kon zijn dat deze mogelijkheid zou (kunnen) komen te vervallen. In de Wro is niet geregeld welke termijn moet zijn verstreken voordat er sprake is van voorzienbaarheid. Er is wel een voorbeeld uit Enschede waar de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij het opheffen van een bedrijfsbestemming een termijn van anderhalf jaar voldoende vond. De gemeente Amsterdam heeft dit bij het herbestemmen van onbenutte bouwtitels in de kantorengebieden Teleport en Amstel III opgelost door vooraf een termijn van 3 jaar te communiceren. Belangrijk is verder dat de concrete beleidsvoornemens openbaar zijn gemaakt en dat duidelijk is gemaakt op welk gebied het beleidsvoornemen betrekking heeft. In de provincie Utrecht is dit gedaan door in de Thematische structuurvisie kantoren duidelijk aan te geven welke locaties worden herbestemd. Ook ruimtelijk zijn de mogelijkheden voor planreductie per locatie verschillend. Op de ene locatie kan het kwaliteitsbehoud van het landschap opleveren, maar het niet ontwikkelen van (een deel van) een andere locatie juist kan tot kwaliteitsverlies leiden, bijvoorbeeld als daardoor een half bebouwd bedrijventerrein overblijft met hier en daar een uitgegeven kavel. Planreductie levert slechts beperkte ruimtelijke meerwaarde op indien het terrein al is omringd door uitgegeven kavels of al deels versnipperd is uitgegeven, zoals op De Boekelermeer en, in mindere mate, Breekland I. Kwalitatief als vestigingsplaats voor bedrijven, kunnen er kansen liggen om specifieke locaties te willen behouden, omdat ze nergens anders in de regio te vinden zijn, of juist te willen herbestemmen als ze meer van hetzelfde bieden. Zo is een gedeelte van Boekelermeer 2- Zuid aangemerkt als rode locatie, terwijl dit terrein, zoals eerder aangegeven, onderscheidende kenmerken heeft in de vorm van de ligging aan het kanaal en hoge milieucategorieën die er mogelijk zijn. Tot slot, waar het ene terrein door zijn ligging geschikt is voor alternatieve bestemmingen, is het andere daarvoor veel minder kansrijk. Ook dat kan een invalshoek zijn om te kijken naar waar de beste kansen liggen om in de regio te komen tot reductie van het overaanbod. Op De Vaandel-Zuid (Heerhugowaard) kan bijvoorbeeld een (gedeeltelijke) invulling van het terrein met zorgfuncties kansrijk zijn, terwijl dat voor Breekland-1 minder voor hand ligt. Alternatieve bestemmingen zoals zonneweides zijn wel relevant, maar zal financieel ook minder inkomsten betekenen. 3.3 Advies aanbodzijde De vraagaanbod-confrontatie van bedrijventerreinen en kantoren laat in de regio Alkmaar tot 2030 een groot overaanbod zien, ook bij maximale inzet op bovenregionale marketing en acquisitie. Door afvlakking van de vraag zal het overaanbod na 2030 ook niet kleiner worden. De regio dreigt achter te blijven met halve en versnipperd uitgegeven bedrijventerreinen en veel leegstaande kantoren. Dat heeft negatieve ruimtelijke, financiële en economische consequenties voor alle 7 gemeenten in de regio. Wij adviseren de regio om het aanbod van werklocaties te reduceren door gezamenlijk in te zetten op effectieve herbestemming van een zo groot mogelijk deel van het overaanbod. 30

32 Omdat het planaanbod in de regio volledig bestaat uit hard aanbod, vraagt dat een doelgerichte inzet van de juiste instrumenten. Wij adviseren een mix van instrumenten om lokaal succesvol te zijn door regionaal het juiste kader te bieden. De strategie die wij voorstellen voor meer evenwicht op de werklocatiemarkt van de regio Alkmaar, wordt toegelicht in het volgende hoofdstuk. 31

33 4. STRATEGIE EVENWICHT 4.1 Uitgangspunt: gezamenlijke inzet op reductie Meer evenwicht op de bedrijventerreinenmarkt in de Regio Alkmaar kan worden bereikt door aan de vraagzijde de behoefte aan bedrijventerreinen te verhogen door inzet op een eenduidig regioprofiel, gezamenlijke bovenregionale marketing en acquisitie en thematische profilering van de werklocaties. Hiervoor lijkt ook draagvlak te bestaan in de regio. Ook bij maximale inzet op bovenregionale marketing en acquisitie zal de regio Alkmaar echter een fors overaanbod van bedrijventerreinen houden van minimaal 115 ha in De eerstkomende jaren zal het meer zijn, en in de jaren na 2030 door afvlakking van de vraag niet minder worden. Ook op de kantorenmarkt, waar het effect van bovenregionale marketing en acquisitie niet op weegt tegen een afnemend ruimtegebruik per werknemer en een landelijke concentratietendens, blijft er overaanbod. Dit heeft negatieve ruimtelijke, economische en financiële consequenties. Reductie van het overaanbod is dan ook nodig om te voorkomen dat locaties versnipperd worden uitgegeven, half ontwikkeld achterblijven, de ruimtelijke kwaliteit van hun omgeving negatief beïnvloeden en de leegstand op bestaande werklocaties verder laten toenemen. Er is gelukkig ook veel te winnen met reductie van overaanbod: vermindering van rente- en ontwikkelkosten en vergroting van de opbrengsten, waardoor reductie o.b.v. het onderzoek van Stec uiteindelijk 74 miljoen positiever uitvalt dan niets doen ( 28 miljoen extra opbrengsten en 46 miljoen minder plankosten en rente). Met het afboeken van gronden op De Vaandel en Breekland-II heeft de regio hiermee al een aanzet gemaakt. Kosten om af te boeken of af te waarderen zijn in de berekening van STEC overigens niet meegenomen. Reductie helpt bovendien bij het aantrekken van bovenregionale vestigingen door goed geprofileerde en ruimtelijk samenhangende werklocaties die wél uit de verf komen en waar synergievoordelen te behalen zijn. Dit zijn voordelen voor bedrijven en gemeenten in de hele regio, met en zonder planaanbod. Economie, werklocatie- en arbeidsmarkt hebben immers gemeen dat ze niet ophouden bij de gemeentegrenzen; reductie van overaanbod gaat daarmee alle gemeenten in de regio Alkmaar aan. Tegelijkertijd is de politieke werkelijkheid dat in debatten in de zeven gemeenteraden de regionale belangen op lange termijn, het soms afleggen tegen de belangen van de eigen gemeente op de korte termijn. Dat is op zich begrijpelijk. Reductie van planaanbod kan voor gemeenten grote financiële consequenties hebben. Dat geldt echter ook voor het uitblijven van de marktvraag, zij het dan soms pas op wat langere termijn. Wat herbestemmen ook moeilijk kan maken is dat het besluiten vraagt, en afwachten niet. Begrijpelijke redenen voor aandacht voor lokale belangen, maar daarmee dreigt onvoldoende recht te worden gedaan aan het belang dat 32

34 individuele gemeenten juist hebben bij een sterke regionale economie en een gezonde regionale werklocatiemarkt. In deze politieke setting kan het moeilijk zijn om toch stappen te zetten om het overaanbod te reduceren. Ook omdat een gezamenlijk regionaal belang nog niet betekent dat de belangen van individuele gemeenten ook altijd overeenkomen. Reductie van planaanbod kan in zekere zin zelfs als een prisoners dilemma worden gezien. Immers het schrappen van aanbod door de ene gemeente, kan betekenen dat de andere gemeente denkt zijn planaanbod overeind te kunnen houden. Daarvan is in de Regio Alkmaar echter geen sprake. Het overaanbod van minimaal 115 ha aan bedrijventerreinen en m² aan kantoorlocaties is te groot is om niet sámen stappen te moeten zetten. Dat besef dient het vertrekpunt te zijn. Komen tot reductie van het planaanbod vraagt tijd, en de meest wenselijke stappen zijn niet altijd ook de meest haalbare op korte termijn. Dat het onmogelijk zal zijn al op korte termijn evenwicht te creëren, en misschien ook moeilijk om op langere termijn tot een volledig evenwicht te komen, zou echter niet mogen beteken dat er nu geen stappen worden gezet. De negatieve ruimtelijke, financiële en economische consequenties van niets doen zijn te groot, en zullen ook niet kleiner worden. De regio heeft al belangrijke initiële stappen gezet om de werklocatiemarkt meer in evenwicht te brengen: Afzien van de ontwikkeling van Breekland-2 en afboeken van gronden aldaar; Afboeken van gronden op De Vaandel; Ontwikkeling van de Strategie De Vaandel met daarin de aanzet om de bestemming van het noordelijk deel van De Vaandel in lijn te brengen met het Advies werklocaties; Temporiseren van de gemeentelijke rode locaties op de Boekelermeer. Het is inhoudelijk nodig gelet op de omvang van het overaanbod - maar ook omwille van onderlinge, regionale solidariteit dat op alle grote planlocaties gemeenten én private partijen stappen blijven zetten om tot planreductie te komen. Een gezamenlijke inzet kan alle partijen in de regio helpen om stappen te zetten. 33

35 Figuur 4.1: Strategie evenwichtige werklocatiemarkt Regio Alkmaar De strategie vraagt naast de marketing voor vraagoptimalisatie - een toekomstvisie op de grotere locaties (4.1.1) en maakt gebruik van slimme inzet van instrumenten (4.1.2). Grafisch is dit samengevat in figuur Strategie per locatie Gemeente Heerhugowaard heeft met Strategie De Vaandel een beleidsnota om flexibel te kunnen bijsturen op veranderingen in de ruimtevraag. De gemeenten Alkmaar, Heiloo en Langedijk kunnen dat voorbeeld volgen met locatiestrategieën voor De Boekelermeer en Breekland. Wij geven per locatie ons advies voor de inhoud van de strategieën: 1) Breekland Herbestemming van nog niet uitgegeven delen van Breekland-1 is voorlopig niet aan de orde. Een groot deel van het resterende planaanbod leent zich hier niet voor omdat het gaat om resterende kavels tussen gerealiseerde bedrijfspanden. De praktijk voor Breekland is al, dat nieuwe uitgiften waar mogelijk op bestaande gaten op het terrein landen, zodat een verdere versnippering van het uitgiftepatroon wordt voorkomen. Wij adviseren de gemeente Langedijk deze praktijk door te zetten en in principe geen nieuwe uitgiften te doen binnen het oranje gedeelte uit het Stec-onderzoek zolang binnen het groene gedeelte kavels beschikbaar zijn die passen bij de locatie-eisen van de vestiger. Dat maakt herbestemming van een afgebakend deel in de toekomst niet onmogelijk, mocht het nu beoogde uitgiftetempo niet worden gehaald. Wij geven in overweging om dit advies voor Breekland-1 ook mee te nemen in de visievorming over herbestemming en inpassing van Breekland-2, die de gemeente momenteel laat doen. 34

36 2) De Vaandel Herbestemming van het noordelijk deel van De Vaandel draagt bij aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Wij adviseren de aanzet die de gemeente Heerhugowaard heeft gedaan in de Strategie De Vaandel, om het noordelijk deel een andere bestemming te geven, daartoe zorgvuldig doch stevig door te zetten. Hierbij dient voorzienbaarheid te worden gecreëerd, om de financiële nadelen te beperken door planschade te vermijden.. Wij adviseren om juridisch na te gaan of met het openbare besluit tot vaststelling van de Strategie De Vaandel 3 in voldoende mate voorzienbaarheid is gecreëerd en indien nodig aanvullende maatregelen te nemen om voorzienbaarheid te creëren. Indien de regio overgaat tot het opstellen van een Regionale Thematische Structuurvisie (zie paragraaf 4.1.2) en daarin de voornemens t.a.v. breder bestemmen van het noordelijk deel van De Vaandel opneemt, wordt eveneens voorzienbaarheid gecreëerd. Herbestemmen tot agrarisch gebruik, waarvoor het nu deels ook gebruikt wordt, ligt voor de hand en is in lijn met Strategie De Vaandel, eventueel met een wijzigingsbevoegdheid om de mogelijke opstelplaats voor treinen te kunnen realiseren. 3) De Boekelermeer Met het oog op de ruimtelijke kwaliteit op De Boekelermeer maar ook gelet op de planreductie waarop in Langedijk en Heerhugowaard is of wordt ingezet ligt het voor het hand ook op De Boekelermeer rode locaties uit de markt te halen waar mogelijk. Het faseren van gemeentelijke rode planlocaties is hiertoe al een belangrijke eerste stap. Wij realiseren ons dat daadwerkelijke planreductie van rode locaties op de Boekelermeer niet gemakkelijk is. De versnipperde uitgifte van De Boekelermeer maakt het niet gemakkelijk een afgebakend deel aan te wijzen voor herbestemming. Voor de rode locaties aan het kanaal bestaat interesse en herbestemmen van De Etalage, kan voor de gemeente privaatrechtelijk financiële consequenties hebben die met voorzienbaarheid niet kunnen worden ondervangen. Toch zijn wij ook voor de Boekelermeer mogelijkheden. In het Advies werklocaties is aangegeven dat er uitwisselbaarheid bestaat tussen de rode en de overige locaties. Dat er binnen De Boekelermeer verschillende publieke en private ontwikkelende partijen zijn, met allen hun eigen grondexploitatie, kan een extra complicerende factor zijn, maar ook het begin van een oplossing. Ook binnen de Boekelermeer geldt namelijk, net als voor de regio, dat het overaanbod te groot is om niet sámen stappen te zetten. Zelfs als louter theoretisch- de volledige regionale behoefte aan bedrijventerreinen hier zou landen, dan nog blijven tientallen hectares onbenut bedrijventerrein over. Door prijsconcurrentie, planschadekosten en inefficiënte investeringen zal het totale verlies groter zijn, dan wanneer 3 Zie Kennisgeving van het besluit van de gemeenteraad tot vaststelling van de Notitie Strategie De Vaandel, Heerhugowaard, 17 februari 2015: 35

37 wordt samengewerkt. Nieuwe afspraken tussen alle ontwikkelende partijen kunnen voor iedereen financieel en procesmatig veel opleveren. Wij adviseren daarom de gemeenten Alkmaar en Heiloo om gezamenlijk een strategie te ontwikkelen voor de ontwikkeling van de Boekelermeer. Inzet van de strategie moet zijn om de lege locaties in het kerngebied als eerste in te vullen, en de mogelijkheden tot planreductie in de overige delen te voorkomen. Ook de profilering van het terrein, met het oog op het aantrekken van bovenregionale vestigingen, dient integraal onderdeel van de strategie te zijn. Een verdergaande mogelijkheid is om te verkennen als onderdeel van de strategie voor De Boekelermeer of de publieke en private exploitaties binnen het Alkmaarse deel van het terrein onder één noemer kunnen worden gebracht, met als gezamenlijk doel om tot een economisch en ruimtelijk optimale invulling van het bedrijventerrein te komen en tot een zo rendabel mogelijke ontwikkeling door investeringen zo goed mogelijk te concentreren en risico s waar mogelijk te spreiden. 4) Bestaande locaties Wij adviseren om op lokaal niveau waar mogelijk ruimte te geven aan verkleuring van bestaande werklocaties. Dit kan de vraag naar nieuwe werklocaties positief beïnvloeden als verkleuring van bestaande, veelal binnenstedelijke, terreinen, op termijn resulteert in bedrijven die zich verplaatsen naar andere terreinen, omdat het profiel van het terrein niet langer aansluit bij de eisen van het bedrijf. Locaties die daarvoor in beeld komen, zijn Oudorp en Overdie in Alkmaar (voor beiden verkent de gemeente met behulp van een HIRB-subsidie de mogelijkheden voor verkleuring), De Zandhorst en de Economische Boulevard (Beveland, het Stationsgebied en De Frans) in Heerhugowaard en Oosterzij in Heiloo. Voor de laatste is al besloten tot gedeeltelijke transformatie. Gemeenten kunnen besluiten organische ontwikkelingen naar andere stedelijke bestemmingen de ruimte te geven, of daar zelf ook actief op aan te sturen. 5) Gemengde terreinen Westrand en Broekhorn In het Advies werklocaties is op basis van marktpotentie al geadviseerd de gemengde locaties Westrand in Alkmaar en Broekhorn in Heerhugowaard niet als bedrijventerrein te ontwikkelen. Dit zijn locaties die kansrijk zijn voor meerdere functies. Omdat deze locaties bovendien nu ook al breder zijn bestemd, sluiten wij hier bij aan met het advies de bedrijventerreinbestemming eraf te halen Instrumentarium a) Regionaal Convenant Voor het onderlinge vertrouwen in de regio en als stok achter de deur is het van belang dat gemeenten de onderlinge afspraken borgen om te komen tot meer evenwicht op de werklocatiemarkt. Een instrument voor het borgen van afspraken is een Regionaal Convenant Werklocaties, waarin gemeenten met elkaar afspreken: 36

38 o welke kansen zij zien op de werklocatiemarkt (profilering en kansrijke doelgroepen per locatie, inzet van marketing en acquisitie); o dat zij een strategie per planlocatie gaan ontwikkelen; o dat zij, bij het opstellen van deze strategie per locatie, onderzoeken hoe zij haalbaar en met perspectief zoveel mogelijk van het planaanbod kunnen herbestemmen. Gemeenten betrekken waar nodig ook private ontwikkelaars bij deze verkenning en onderzoeken ook welke alternatieve/tijdelijke bestemmingen kansrijk zijn en hoe herbestemd terrein landschappelijk kan worden ingepast; o dat voorzienbaarheid wordt gecreëerd voor die delen van planlocaties die als uitkomst van de strategie per locatie niet meer worden ontwikkeld. Zo worden planschadeclaims van private partijen als gevolg van herbestemming van bedrijventerreinen en kantoorlocaties zoveel mogelijk voorkomen; o dat de kansen voor verkleuring op bestaande locaties (met name op binnenstedelijke terreinen) worden verkend; o en dat voor bijvoorbeeld- de ontwikkeling van Westrand (Alkmaar) en Broekhorn (Heerhugowaard) wordt gemikt op een multifunctionele locatie met een mix van kansrijke bestemmingen (niet zijnde bedrijventerrein). b) Regionale thematische structuurvisie Een verdergaand instrument om regionale afspraken te borgen dan een regionaal convenant is een regionale thematische (facet)structuurvisie. Meerwaarde ten opzichte van een Regionaal Convenant is dat hiermee voorzienbaarheid wordt gecreëerd, zodat over een paar jaar effectief en zonder publiekrechtelijke planschadeclaims kan worden herbestemd. Omdat de werklocatiemarkt een regionale markt is, staan individuele gemeenten juridisch sterker als ze bij het herbestemmen van aanbod onomwonden gesteund worden door de regio. Indien de regio overgaat tot het opstellen van een Regionale Thematische Structuurvisie, is het belangrijk dat de provincie de regio hierin steunt, en eventueel financieel ondersteunt. De gemeenten kunnen de provincie ook vragen het voortouw te nemen om zo n thematische structuurvisie op te stellen, in nauw overleg en inhoudelijk afgestemd met de gemeenten. Hoe de provincie Utrecht daar samen met de gemeenten aan werkt, kan als voorbeeld dienen. Hoewel het provinciale inpassingsplan, als uitvoeringsinstrument van de provinciale thematische structuurvisie, vermoedelijk niet terugkomt in de Omgevingswet, kan het projectbesluit hiertoe mogelijk ook worden gebruikt. c) Afstemming grondprijssystematiek Overaanbod van werklocaties mag onder druk van bedrijven met keuzevrijheid niet leiden tot grondprijzen die (steeds verder) onder een redelijk marktniveau duiken. Het gaat niet om het maken van prijsafspraken, maar wel om het overeind houden van een gemiddelde grondprijs in de regio die in verhouding staat tot de kwaliteit. Te meer omdat voor het gros van de bedrijven uiteindelijk de kwaliteit van doorslaggevend belang is in de keuze voor een vestigingslocatie. 37

39 Het hanteren van een, op hoofdlijnen, vergelijkbare grondprijssystematiek kan helpen om in de regio een marktconforme grondprijs overeind te houden. Zo worden opbrengsten van werklocaties die nog wel kunnen worden uitgeven geoptimaliseerd, waardoor ook meer financiële ruimte ontstaat voor herbestemming van het andere deel. Financiële verevening tussen gemeenten, om de financiële pijn van het schrappen van werklocaties te verdelen, zou eventueel een vervolgstap kunnen zijn. Hoewel dit voor de meeste gemeenten, een brug te ver lijkt, kan dit individuele gemeenten wel helpen om herbestemming financieel (eerder) mogelijk te maken. De gemeente Langedijk heeft bijvoorbeeld aangegeven op de lange termijn als stip op de horizon kansen te zien voor een regionaal grondbedrijf, waarbinnen financiële verevening een belangrijke component is. Financiële verevening moet echter niet worden gezien als voorwaarde om andere stappen te kunnen zetten, zeker omdat het draagvlak hiervoor op korte termijn beperkt lijkt. d) Verkenning alternatieve en tijdelijk ruimtevragers Reductie van het overaanbod van werklocaties staat niet los van andere ruimtelijke opgaven in de regio. Bij de bekende alternatieve ruimtevragers zoals perifere- en grootschalige detailhandel en leisure, blijft de ruimtevraag naar verwachting beperkt. Meer detailhandel op bedrijventerrein staat bovendien op gespannen voet met het overeind houden van centrumvoorzieningen, is daardoor ongewenst en kan niet als oplossing worden gezien. Andere regionale opgaven, zoals natuur en waterberging, kunnen - ruimtelijk - op een enkele plek wellicht wel een alternatief zijn. De regio kan de alternatieve ruimtevragers in beeld brengen, bijvoorbeeld in relatie tot de uitwerking van het regiobeeld. Gemeenten kunnen natuurlijk ook zelf zoeken naar alternatieve en tijdelijk ruimtevragers zoals zonnepanelen, duurzame gewassen, tijdelijke natuur, tijdelijk evenemententerrein etc. Bij voorkeur wordt gezocht naar bestemmingen die het profiel van de betreffende werklocatie versterken, maar in ieder geval niet schaden. Wel liggen de opbrengsten voor deze functies (beduidend) lager. e) Landschappelijk afronding en inpassing De provincie biedt aan met hun eigen landschapsarchitecten, het Ontwerpteam, te onderzoeken hoe op lokaal niveau bij fasering en herbestemming van bedrijventerreinen, landschappelijk de beste oplossingen gevonden worden. Het uitgangspunt is om samen met de gemeente te onderzoeken hoe de locaties die nog wel worden ontwikkeld, landschappelijk goed ingepast kunnen worden. f) Monitoren vraag en aanbod Door goede monitoring van vraag en aanbod kan de regio inspelen op ontwikkelingen in de markt, en tussentijds bijsturen in de uitvoering van de strategie. Onderdeel daarvan is ook dat gemeenten elkaar op de hoogte houden van de vorderingen bij de herbestemming, zodat bekend is welke lokale inzet wordt gedaan voor de oplossing van het regionale probleem van overaanbod. Wij adviseren de voortgang bij de herbestemming 38

40 van werklocaties tot een vast onderdeel te maken van de jaarlijkse terugkerende monitoring die al wordt gedaan en waarover al is besloten die verder uit te bouwen. 4.2 Organisatie: parallelle vervolgstappen zetten Tot slot bieden wij de regio organisatorische handvatten om de strategie voor evenwicht op de werklocatiemarkt uit te voeren, zowel aan de vraagzijde (H.2) als aan de aanbodzijde (H.3). De vervolgstappen die wij aan de vraagzijde adviseren zijn ons inziens allen no regret maatregelen, omdat deze erop zijn gericht de regio en haar werklocaties aansprekender te profileren en de ruimtevraag vanuit bovenregionale en internationale vestigers te vergroten. Voor de aanbodzijde maken wij onderscheid tussen drie typen acties: 1. No-regret acties Deze maatregelen zijn in ieder scenario zinvol, kunnen waarschijnlijk op voldoende ambtelijk en bestuurlijk draagvlak in de regio rekenen en zijn noodzakelijk om tot een evenwichtige werklocatiemarkt te komen. 2. Aanbevolen acties Deze acties leveren een wezenlijke bijdrage aan een meer evenwichtige regionale werklocatiemarkt, maar vergen meer inspanning of zijn op korte termijn minder belangrijk. 3. Optionele acties Dit zijn aanvullende mogelijkheden om dichter bij evenwicht op de werklocatiemarkt te komen. Organisatorische invulling vraagzijde Via deze vervolgstappen kan de regio het advies aan de vraagzijde (duidelijk regioprofiel, profilering van werklocaties, inzet op bovenregionale marketing en acquisitie) uitvoeren: De gemeenten in de regio werken samen met het ONHN het regioprofiel verder uit, eventueel met ondersteuning van een professioneel communicatiebureau. Parallel hieraan werken de gemeenten in de regio ambtelijk voorbereid met het PORA als opdrachtgever de profilering van de vier grootste planlocaties (Breekland, De Vaandel, Boekelermeer Alkmaar en Boekelermeer Heiloo) verder uit. Het profiel van de Regio Alkmaar wordt vervolgens passend binnen dat van NHN verwerkt in de promotieproducten en -activiteiten van het ONHN. In de bovenregionale marketing en acquisitie fungeert het ONHN als hét loket voor de regio. Bovenregionale leads worden kortgesloten met ONHN, dat de leiding krijgt in concrete trajecten en daartoe nauw samenwerkt met de gemeente(n). De regio maakt afspraken met ONHN in het Jaarplan 2017 over inzet gericht op Regio Alkmaar binnen de reguliere bijdrage. ONHN besteedt in de terugkoppeling aan het PORA aandacht aan de bovenregionale- marketing en acquisitie-inspanningen. 39

41 Voor buitenlandse marktbenadering zet de regio de bestaande structuur voort, waarbij het ONHN namens de regio convenantpartner is van het NFIA en het Invest in Holland netwerk. Voor regulier accountmanagement geldt tot slot: zet gemeentelijke inspanningen voort en blijf de koplopers bedienen in samenspraak met het ONHN, conform de gemaakte afspraken. Breidt zo mogelijk de capaciteit hiervoor uit. Organisatorische invulling aanbodzijde Parallel aan het traject aan de vraagzijde, kan de Regio Alkmaar het advies aan de aanbodzijde (herbestemmen van planlocaties waar mogelijk) via de volgende stappen ten uitvoer brengen: 1. No-regret acties Gemeenten stellen zelf een strategie per locatie op t.b.v. profilering/doelgroepen enerzijds en een verkenning van de mogelijkheden voor herbestemming anderzijds, met voorliggend advies als richtlijn. Voor de Boekelermeer is hierbij van belang dat Heiloo en Alkmaar samenwerken en private ontwikkelaars betrekken. Het (eerder genoemde) Regionale Convenant wordt in het verband van de Regio Alkmaar opgesteld, onder regie van het PORA. De provincie dient hierbij een belangrijke adviserende rol te vervullen, in het kader van haar ruimtelijke en economische regietaak. In de communicatie naar gemeenteraden en het lokale bedrijfsleven wordt het Regionale Convenant als één gezamenlijk regionaal product gepresenteerd, waarbij de boodschap luidt: Een evenwichtige en duidelijk geprofileerde werklocatiemarkt is gunstig voor alle gemeenten en het bedrijfsleven in de regio. Gemeenten hebben financieel, ruimtelijk en economisch voordeel bij een evenwichtige werklocatiemarkt, terwijl bedrijven optimaal kunnen functioneren op krachtige werklocaties die aantrekkelijk ogen en dankzij slimme concentratie van bedrijvigheid schaalvoordelen opleveren. Inzet op één sterke regionale economie is bovendien noodzakelijk, gezien de toenemende concurrentie met de MRA en regio s elders en de krimpende beroepsbevolking. Het monitoren van de voortgang van herbestemming wordt onderdeel van de jaarlijkse monitoring werklocaties die al plaatsvindt. Wij adviseren om de gemengde locaties Westrand (gemeente Alkmaar) en Broekhorn (gemeente Heerhugowaard), die in het STECrapport een oranje -aanduiding hebben gekregen als bedrijventerrein, niet als bedrijventerrein te ontwikkelen en de bedrijfsbestemming er vanaf te halen. Gemeenten voeren een nadere verkenning uit naar de kansen voor verkleuring op binnenstedelijke bedrijventerreinen: o Gemeente Alkmaar: Oudorp en Overdie; o Gemeente Heerhugowaard: Beveland, het Stationsgebied en De Frans; o Gemeente Heiloo: Oosterzij (waar al een gedeelte van wordt getransformeerd). 2. Aanbevolen acties Als onderdeel van het Regionale Convenant spreken gemeenten af dat zij op lokaal niveau voorzienbaarheid creëren voor planlocaties die 40

42 niet worden ontwikkeld. Hiertoe communiceren gemeenten voornemens om locaties alternatief te bestemmen enkele jaren van tevoren. De regio maakt afspraken over een vergelijkbare grondprijssystematiek. Na ambtelijke voorbereiding kunnen deze afspraken in het PORA worden behandeld en eventueel in het regionale convenant opgenomen. Bij het opstellen van een strategie voor Breekland-I kan het Ontwerpteam van de provincie en eventueel de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK) een rol kan spelen. 3. Optionele acties In plaats van een Regionaal Convenant wordt een Regionale Thematische Structuurvisie opgesteld voor Regio Alkmaar, onder regie van het PORA. De provincie kan dit proces faciliteren en dient ook inhoudelijk nauw te zijn aangehaakt. Als de regio zichzelf niet in staat acht een dergelijke structuurvisie op te stellen, kan zij, als terugvaloptie, de provincie verzoeken om hierin een trekkende rol op zich te nemen. Op termijn wanneer substantiële stappen zijn gezet om tot meer evenwicht op de werklocatiemarkt te komen kan verkend worden of een regionale grondbank tot de mogelijkheden behoort. 41

43 BIJLAGE 1 INSTRUMENTEN PLANREDUCTIE a. Zacht aanbod herbestemmen Gemeenten beschikken met het bestemmingsplan over het juridisch instrument om een deel van hun grondgebied te bestemmen tot bedrijventerrein, of die bestemming er weer af te halen. Als het gaat om een zacht plan, een plan waarvoor nog geen vigerend bestemmingsplan bestaat en bijvoorbeeld alleen in de gemeentelijke structuurvisie een voornemen tot ontwikkeling als bedrijventerrein is uitgesproken, is dat relatief eenvoudig. De bestemmingsplanprocedure om er een bedrijventerrein van te maken wordt niet in gang gezet, en de grond houdt zijn (bijvoorbeeld) agrarische bestemming; een reductie van het planaanbod zonder publiekrechtelijke consequenties. Privaatrechtelijk kunnen er mogelijk al wél afspraken met eigenaren en/of ontwikkelaars gemaakt zijn, waardoor dit toch financiële consequenties kan hebben. Als de gemeente zelf al grondaankopen heeft gedaan, heeft schrappen van zachte plannen vanzelfsprekend ook financiele consequenties. In de regio Alkmaar was Breekland II het enige zachte plan. In maart 2015 heeft de gemeente Langedijk besloten de ontwikkeling van dit zachte plan van 21 ha netto niet door te zetten en op zoek te gaan naar een andere bestemming. Hiermee heeft de gemeente een flinke bijdrage geleverd aan reductie van het overaanbod in de regio, maar omdat de grond al was aangekocht ook een aanzienlijk financieel verlies in moeten boeken. b. Hard aanbod herbestemmen Het overig deel van het planaanbod in de regio bestaat volledig uit harde plannen op basis van vigerende bestemmingsplannen. Voor Breekland (2013) en Boekelermeer (2014) zijn dat zelfs plannen die recent zijn vastgesteld of geactualiseerd. Het vigerende bestemmingsplan voor de Vaandel is wat ouder, maar wordt momenteel geactualiseerd voor wat betreft het midden- en zuidelijk deel. Aanvragen voor omgevingsvergunningen om hier bedrijfshuisvesting te realiseren kunnen door gemeenten, mits wordt voldaan aan bouwbesluit et cetera, niet worden geweigerd. Het recht op zelfrealisatie geeft grondeigenaren bovendien de mogelijkheid zelf de benodigde infrastructuur te realiseren. Als de gemeente zelf de grondeigenaar is, kan natuurlijk wel worden besloten om niet voor deze doeleinden (werklocatie) te verkopen. De gemeente Heerhugowaard volgt deze lijn voor het noordelijk deel van de Vaandel. Dit deelgebied met een totale omvang van 37 ha is in de Stecrapportage volledig op rood gezet. De gemeente is grondeigenaar van een deel van dit gebied en verkoopt in principe niet aan partijen die hier bedrijfshuisvesting (zouden) willen realiseren, ook al is de bestemming bedrijventerrein. Geïnteresseerde bedrijven worden vervolgens verwezen naar o.a. de mogelijkheden in het middendeel (15 ha), dat in de Stecrapportage op groen is gezet. 42

44 In theorie kan dit overal in de regio gedaan worden waar de gemeente grondeigenaar is. Van de 68ha op De Vaandel is 19 ha in eigendom van private partijen. Op de Boekelermeer hebben private partijen 53 ha in eigendom, van de in totaal 108 ha resterend aanbod. Ook als de gemeente geen kavels zou verkopen, kunnen private partijen dus nog veel nieuw aanbod ontwikkelen. Overal stoppen met de uitgifte van gemeentekavels zou tot bedrijventerreinen leiden die allemaal half af zijn en soms ruimtelijk versnipperd met verspreid liggende uitgegeven kavels. Het is daarmee ook niet dé oplossing voor het regionale overaanbod. Binnen het te ontwikkelen aanbod, ook binnen de rode locaties, bevindt zich bovendien soms nog aanbod van bijzondere kwaliteit, zoals de via water bereikbare kavels op De Boekelermeer. Voor herbestemming van hard aanbod binnen private terreinen, vormt bovendien planschade een belemmering, tenzij voorzienbaarheid kan worden gecreëerd. c. Voorzienbaarheid creëren Om niet alleen gemeentegronden, maar ook private onbenutte gronden te kunnen herbestemmen dient voorzienbaarheid te worden gecreëerd. Relevant is wat de provincie Utrecht, die hierin landelijk voorop loopt, hierover in haar (concept-ontwerp) Thematische structuurvisie kantoren heeft opgenomen: In artikel 6.3 Wro is onder meer bepaald dat het bestuursorgaan dat moet beslissen op een aanvraag om toekenning van planschade, bij zijn beslissing op deze aanvraag onder meer de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak moet betrekken. Hierbij wordt opgemerkt dat een schadeoorzaak kan zijn de vaststelling van een bestemmingsplan door de gemeenteraad of een inpassingsplan door provinciale staten. Het criterium voorzienbaarheid is in de loop van de tijd in de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) over planschade ontwikkeld. Eén van de elementen bij deze voorzienbaarheid is de zogenoemde passieve risicoaanvaarding. Van belang is in dit verband een uitspraak van de ABRvS van 18 januari 2006 (Planschade Enschede): Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van aanvaarding door appellant van het risico dat de bouwmogelijkheid op het perceel zou kunnen vervallen, is van belang of de voortekenen van de voor appellant nadelige planwijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Om risicoaanvaarding te mogen aannemen is het, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraken van 11 mei 2000, no /01 (BR 2001, 228), en 14 april 2004, no /1 (BR 2004, 868), voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel voor hem in negatieve zin zou gaan veranderen. Van passieve risicoaanvaarding is dus sprake wanneer een private grondeigenaar op basis van een vigerend bestemmingsplan een bedrijfsbestemming heeft kunnen realiseren, maar hiervan niet of niet tijdig gebruik gemaakt heeft door een concrete poging te ondernemen deze mogelijk- 43

45 heid te benutten, terwijl bekend was of kon zijn dat deze mogelijkheid zou (kunnen) komen te vervallen. In de Wro is niet geregeld welke termijn moet zijn verstreken voordat er sprake is van voorzienbaarheid en uit de jurisprudentie wordt dit evenmin helder, hoewel er wel een voorbeeld is uit Enschede waar de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij het opheffen van een bedrijfsbestemming een termijn van anderhalf jaar voldoende heeft gevonden. De gemeente Amsterdam heeft dit bij het wegbestemmen van onbenutte bouwtitels in de kantorengebieden Teleport en Amstel III opgelost door vooraf een termijn van 3 jaar te communiceren. Belangrijk is verder dat de concrete beleidsvoornemens openbaar zijn gemaakt en dat duidelijk is gemaakt op welk gebied het beleidsvoornemen betrekking heeft. De gemeente moet kunnen bewijzen dat de beleidsstukken openbaar zijn gemaakt én gepubliceerd. De gemeente Heerhugowaard werkt aan het creëren van voorzienbaarheid voor herbestemming van het noordelijk deel van De Vaandel. In de kennisgeving over de actualisatie van het bestemmingsplan voor het midden- en zuidelijke deel van De Vaandel, is vermeld dat het noordelijke deel op den duur een bestemming krijgen die recht doet aan het STEC rapport. Een goede stap om tot reductie van het overaanbod te komen. Het is o.i. echter nog wel de vraag of hiermee juridisch voldoende fundament wordt gelegd, om op termijn de bedrijfsbestemming er zonder planschadeclaims af te halen. In de kennisgeving wordt niet expliciet aangegeven dat de bedrijfsbestemming eraf gehaald zal worden, waar de Thematische structuurvisie kantoren provincie Utrecht tot op locatieniveau wel behoorlijk expliciet is over hoeveel geschrapt dient te worden. Verder is het o.i. de vraag of het Stec-rapport niet eerst regionaal en lokaal als beleid zou moeten worden vastgesteld, om als goede basis te kunnen bieden voor voorzienbaarheid. d. Regionaal convenant werklocaties In een regionaal convenant kunnen de afspraken van gemeenten om te komen tot meer evenwicht op de werklocatiemarkt onderling geborgd worden. Specifiek kunnen gemeenten afspraken maken over profilering en kansrijke doelgroepen per locatie, over (het verkennen van mogelijkheden voor) het herbestemmen van (delen van) planlocaties en over mogelijke alternatieve of tijdelijke bestemmingen voor locaties die niet meer worden ontwikkeld. e. Thematische structuurvisie Overaanbod brengt de gemeenten hier vooral Alkmaar en Heerhugowaard is een soort van patstelling. Niets doen lost het overaanbod met de negatieve gevolgen daarvan niet op. Maar wel iets doen is voor henzelf nauwelijks mogelijk. Een mogelijkheid om hieraan een oplossing te bieden is dat de provincie Noord-Holland op basis van een Thematische structuurvisie werklocaties de gemeenten in de regio uitnodigt en opdraagt tot reductie van het overaanbod te komen. 44

46 Gemeenten hoeven daardoor niet zelf de aanleiding te creëren om hun ruimtelijke beleid te herroepen, maar kunnen zich bij herziening van bestemmingsplannen beroepen op deze provinciale structuurvisie. In de beeldvorming is het daarmee ook duidelijk dat het niet (alleen) de gemeente is die vigerend beleid terugdraait, maar dat dat in opdracht en samen met de provincie wordt gedaan. De provinciale thematische structuurvisie kan ook helpen om planschade, als gevolg van privaatrechtelijke afspraken tussen gemeenten en ontwikkelaars bij anterieure overkomsten, zoveel mogelijk te beperken. Vaak is in die overeenkomst opgenomen dat de gemeente zich maximaal dient in te spannen om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken - tenzij de gemeente niet machte is om dit te doen. Op het moment dat provinciaal beleid een ontwikkeling onmogelijk maakt (zo nodig door de thematische structuurvisie op locatieniveau te laten volgen door een provinciaal inpassingsplan) is daarvan sprake, en wordt de gemeente behoed voor schadeclaims. Dit is een van de redenen waarom in de provincie Utrecht zowel de provincie, als de meeste gemeentes achter de opgestelde thematische visie werklocaties staan. f. Faseren Ook het faseren van de uitgifte is een instrument om (tijdelijk) het planaanbod te reduceren. Slim faseren biedt de mogelijkheid om relatieve schaarste te creëren en meer lijn te brengen in uitgiftepatronen. Door ontwikkelingen geclusterd te doen plaatsvinden, kan een versnipperd uitgiftepatroon op de terreinen voorkomen worden. Ter illustratie: bedrijventerrein Breekland is deels groen en deels oranje gemarkeerd (zie Stec-rapport). Het rode gedeelte (Breekland II) is inmiddels uit de markt zijn gehaald. Door éérst de braakliggende kavels in het groene gedeelte dat al grotendeels bebouwd is uit te geven alvorens kavels op het oranje, onbebouwde gedeelte uit te geven wordt een deel van het terrein echt afgerond, en blijft een deel over om later in te vullen met een bedrijfs-, of andere bestemming. g. Breder bestemmen Met breder bestemmen doelen we op het verruimen van de vestigingsvoorwaarden ten aanzien van toegestane bedrijfstyperingen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het toestaan van meer maatschappelijk georiënteerde bedrijven en bedrijven in de zorg. Een voorbeeld hiervan in de regio is de huidige actualisatie van het bestemmingsplan voor het zuidelijk deel van de Vaandel. Op deze wijze vergroot dit instrument de flexibiliteit en potentiële markt voor het betreffende terrein. Wel moet hierbij de kanttekening worden geplaatst dat dit instrument niet op alle terreinen, onbeperkt kan worden ingezet. Immers: in dat geval vervaagt het onderscheid tussen de verschillende terreinen en komt een heldere profilering in gevaar. Bij breder bestemmen kunnen er mogelijk ook kansen zijn voor ruimtevragers uit heel andere hoek. Denk bijvoorbeeld bestemmingen als waterberging, resterende natuuropgaven en recreatie. Financieel zal dit echter maar weinig 45

47 compensatie opleveren t.o.v. de aanvankelijk beoogde bedrijfsbestemming. h. Verkleuren bestaande voorraad Als laatste instrument noemen wij nog het (laten) verkleuren van de bestaande voorraad. Hierbij gaat het niet om het actief stimuleren van bedrijfsverplaatsingen, maar om na te denken over een lange termijn ontwikkeling van een terrein (en directe omgeving) waarbij ruimhartiger wordt omgegaan met het toestaan van andersoortige bedrijvigheid/bestemmingen passend bij een organische ontwikkeling van het gebied. In eerste instantie lijkt dit met name interessant voor de meer binnenstedelijke terreinen. Mogelijk dat dit op termijn resulteert in bedrijven die zich omdat het profiel van het terrein niet langer optimaal aansluit bij het bedrijf zich verplaatsen naar andere terreinen in de regio. i. Tijdelijk bestemmen Nauwverwant aan breder bestemmen is het tijdelijk anders bestemmen van terreinen. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het (tijdelijk) inzetten van gronden als evenemententerrein, voor stadslandbouw en leisure-activiteiten als een outdoor cross-baan. Ook het inzetten op verschillende vormen van duurzame energie zoals het plaatsen van zonnepanelen kan interessant zijn. Tijdelijk bestemmen biedt een kans voor een (beperkte) financiële compensatie en geeft (in bovenstaande voorbeeld) als showcase een impuls aan de beoogde duurzaamheidsdoelstellingen. 46

48 BIJLAGE 2 WERKLOCATIES REGIO ALKMAAR Overzicht kantoorlocaties Regio Alkmaar Kantoorlocatie regio Alkmaar Gemeente Voorraad (1.000 m2 BVO) In gebruik (1.000 m2 BVO) Planvoorraad (1.000 m2 BVO) Bergermeerpolder Alkmaar Boekelermeer Robijnstraat Alkmaar Connexxion Alkmaar 15 Helderseweg zone Alkmaar Hoefstede (vml. Ahrend-gebouw) Alkmaar 7 Hoornse Vaart (Huiswaard II) Alkmaar Kooimeerplein / Vondelstraat Alkmaar NollenOor Alkmaar NUON locatie Alkmaar 37 P8 /'t Lood Alkmaar 48 Rogier van der Weijdestraat Alkmaar Station Centraal Alkmaar Alkmaar Viaanse Molen Kantorenterrein Alkmaar Totaal Regio Alkmaar Bron: Monitor Werklocaties Noord-Holland. Peildatum 1 januari 2015 Overzicht bedrijventerreinen Regio Alkmaar 4 Bedrijventerrein regio Alkmaar Gemeente Totale oppervlakte (netto ha) ven (netto ha) baar (netto ha) Totaal uitgege- Totaal uitgeef- Bergermeerpolder Technopark Alkmaar 9,0 9,0 Beverkoog Alkmaar 55,0 55,0 Boekelermeer Noord Alkmaar 48,0 48,0 Boekelermeer Zuid fase I (Delta) Alkmaar 40,5 30,0 10,5 Boekelermeer Zuid fase II Alkmaar 123,9 47,9 76,0 De Volger I Alkmaar 5,0 5,0 De Volger II Alkmaar 2,0 2,0 Laanenderweg Alkmaar 13,0 13,0 Neerlandia Alkmaar 6,0 6,0 Oudorp Alkmaar 24,0 24,0 Overdie Alkmaar 23,0 23,0 Overstad Alkmaar 16,0 16,0 Viaanse Molen Bedrijventerrein Alkmaar 2,5 2,5 Westrand Alkmaar 2,7 2,7 Bedrijfsterrein Egmond a/d Hoef & De Weidjes Bergen (NH) 6,0 6,0 Damweg Bergen (NH) 2,0 2,0 MAG complex Bergen (NH) 3,8 4 Regio Alkmaar incl. gemeenten Uitgeest en Schermer & Graft-De Rijp (t/m 2014) 47

49 P. Schotmanstraat Bergen (NH) 1,5 1,5 Boekel/Kanaaldijk Castricum 8,0 8,0 Castricummerwerf Castricum 4,0 4,0 Heemstederweg Castricum 4,0 4,0 Nieuwelaan Oost Castricum 4,2 3,7 2,0 Nieuwelaan West Castricum 1,5 1,5 Schulpstet/Stetweg Castricum 3,0 3,0 Beveland Heerhugowaard 3,0 29,0 1,0 Broekhorn Heerhugowaard 4,2 4,2 De Frans Heerhugowaard 13,0 13,0 De Noord Heerhugowaard 1,0 1,0 De Vaandel Heerhugowaard 68,0 1,0 68,0 Westpoort Heerhugowaard 14,0 14,0 Zandhorst I + II Heerhugowaard 93,0 93,0 Zandhorst III Heerhugowaard 37,0 37,0 Boekelermeer Heiloo Heiloo 14,0 2,3 8,2 De Oude Werf Heiloo 6,5 6,5 Oosterzij Heiloo 6,0 6,0 Breekland Langedijk 32,8 11,1 17,4 De Mossel I Langedijk 6,0 6,0 De Mossel II Langedijk 3,5 3,5 De Wuyver Langedijk 12,0 12,0 Zuiderdel Langedijk 51,0 51,0 Bedrijfsterrein Noord Uitgeest 25,0 25,0 Totaal Regio Alkmaar 825,6 626,5 190 Bron: Monitor Werklocaties Noord-Holland. Peildatum 1 januari

50