Vastgoedmonitor Zwolle

Transcriptie

1 Vastgoedmonitor Zwolle Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt April

2 DTZ Zadelhoff, Research, Apollolaan BG AMSTERDAM, Postbus BA AMSTERDAM, Tel Fax: , Internet: research@dtz.nl Amsterdam Arnhem Breda Den Haag Eindhoven Enschede Groningen s-hertogenbosch Hoofddorp Rotterdam Utrecht Zwolle. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr DTZ Zadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Iedere aansprakelijkheid van de v.o.f., de partners en allen die daar werkzaam zijn is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld en uit betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. Op alle opdrachten zijn de algemene voorwaarden van DTZ Zadelhoff v.o.f. van toepassing. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, zijn te raadplegen op en worden op verzoek kosteloos toegestuurd. 2

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 3 Inleiding Marktontwikkelingen Nederland Economie Kantorenmarkt Bedrijfsruimtemarkt Zwolle en referentiesteden... 8, CBS, LISA, IBIS, BAK Kantorenmarkt Zwolle Vraagzijde van de kantorenmarkt Opname totaal Opname naar sector Opname naar eigendom Opname naar bouwstatus Opname naar grootteklasse Opname op de werklocaties Aanbodzijde van de kantorenmarkt Voorraad in gebruik Aanbod totaal Aanbod naar bouwstatus Aanbod naar grootteklasse Aanbod naar deelgebied Huurprijzen op de kantorenmarkt Deelgebieden visie en analyse Bedrijfsruimtemarkt Zwolle Vraagzijde op de bedrijfsruimtemarkt Opname totaal Opname naar sector Opname naar eigendom Opname naar bouwstatus Opname naar grootteklasse Opname naar deelgebied Aanbodzijde op de bedrijfsruimtemarkt Voorraad en uitgifte Aanbod totaal Aanbod naar bouwstatus Aanbod naar grootteklasse Aanbod naar stadsdeel Huurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt Deelgebieden visie en analyse

4 Begrippenlijst Deelgebieden kantoorruimte Deelgebieden bedrijfsruimte

5 Inleiding Voor de tweede achtereenvolgende keer is door de gemeente Zwolle aan DTZ Zadelhoff gevraagd om de dynamiek op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt in kaart te brengen. In het perspectief van de economische ontwikkeling van Nederland en de landelijke gebruikersmarkt voor kantoor- en bedrijfsruimte worden relevante ontwikkelingen voor de Zwolse kantoor- en bedrijfsruimtemarkt geïdentificeerd. Zoals gebruikelijk zullen in het eerste hoofdstuk de ontwikkelingen van de Nederlandse economie en de ontwikkelingen op de landelijke gebruikersmarkt voor kantoor- en bedrijfsruimte worden geanalyseerd. Op deze wijze kunnen de ontwikkelingen op de kantooren bedrijfsruimtemarkt in Zwolle die in de daaropvolgende hoofdstukken aan bod komen, in het juiste perspectief worden geplaatst. De Vastgoedmonitor maakt de marktdynamiek inzichtelijk in de periode 2005 tot en met De dynamiek op de gebruikersmarkt wordt aan de hand van opname- en aanbodcijfers in kaart gebracht. Daarnaast is er aandacht voor de ontwikkeling van de voorraad en huurprijzen. Ten opzichte van vorig jaar is nieuw dat dieper wordt ingegaan op de mate van courantheid van het aanbod. In vergelijking met de Vastgoedmonitor van vorig jaar zijn de werklocaties voor kantoor- en bedrijfsruimte gewijzigd. In overeenstemming met de gemeente Zwolle is voor een nieuwe afbakening gekozen. Gegevens zullen zoveel mogelijk op basis van de nieuw afgebakende deelgebieden worden gepresenteerd. Een kwalitatieve visie zal hiervan tevens onderdeel uitmaken. De kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt worden in afzonderlijke hoofdstukken beschreven. In hoofdstuk 2 wordt de kantorenmarkt belicht en in hoofdstuk 3 de bedrijfsruimtemarkt. Voor de segmenten wordt onderscheid gemaakt in verschillende deelgebieden, die in overleg met de gemeente zijn vastgesteld. De afdeling Research van DTZ Zadelhoff heeft door de jaren heen een uitgebreide transactiedatabase opgebouwd die als basis dient voor de kwantitatieve analyses. Alle achterliggende data is gecontroleerd en verrijkt door lokale kantoren- en bedrijfsruimtemakelaars van DTZ Zadelhoff. In samenspraak met hen wordt de vastgoedmonitor voorzien van kennis en ervaringen uit het werkveld. Ten slotte kan met betrekking tot de cijfers worden opgemerkt dat ook in deze editie van de Vastgoedmonitor geen gebruik is gemaakt van een ondergrens van 500 m² voor kantoorruimte en 750 m² voor bedrijfsruimte. Doordat in reguliere publicaties van DTZ Zadelhoff deze ondergrenzen wel worden aangehouden, zijn kleine verschillen in cijfers ten opzichte van andere publicaties mogelijk. Op deze wijze wordt het voor Zwolle belangrijke kleinschalige deel van de markt ook belicht. 5

6 1. Marktontwikkelingen Nederland Vooruitlopend op de analyse van de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt in Zwolle, die in de volgende hoofdstukken wordt gepresenteerd, wordt een kort beeld geschetst van de Nederlandse economie en de landelijke gebruikersmarkt voor commercieel onroerend goed Economie De Nederlandse economie is over heel 2011 met 1,2% gegroeid volgens de jongste cijfers van het Centraal Planbureau (CPB) in maart. In het vierde kwartaal van 2011 kromp de economie echter al. Voor 2012 is de verwachting dat de economie verder zal krimpen met 0,75%. De cijfers over het Eurogebied en de Verenigde Staten dateren uit december Economische ontwikkeling Verandering in het bruto binnenlands product (%) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5, Bron: CPB Nederland Eurogebied Verenigde Staten De negatieve groei van de koopkracht die Nederland de afgelopen twee jaar kende, zet naar verwachting door. Het gevolg van de krimpende economie is dat de werkloosheid naar verwachting op zal lopen van 4,5% naar 5,5%. Economische ontwikkeling Nederland Groei BBP 1,70% 1,20% -0,75% Werkloosheid 4,50% 4,50% 5,50% Inflatie (CPI) 1,30% 2,30% 2,25% Koopkracht -0,50% -1,00% -1,75% Bron: CPB Dat de economie krimpt, heeft gevolgen voor de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Kort gezegd, hebben of durven consumenten minder te besteden, zien gebruikers de omzet teruglopen, krimpen personeelsbestanden in en is daardoor minder kantoor- of bedrijfsruimte nodig. 6

7 1.2. Kantorenmarkt In Nederland is in 2011 ruim 1,3 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte opgenomen. Vergeleken met het opnameniveau van 2010 betekent dit een stijging van bijna 10%. Wel blijkt dat gebruikers van kantoorruimte bij herhuisvesting meer kantoormeters achter laten dan dat zij betrekken. Het aanbod is ultimo 2011 uitgekomen op 7,6 miljoen vierkante meter, wat een stijging is van 5,7%. Van het huidige aanbod staat 6,8 miljoen vierkante meter fysiek leeg. Dit metrage vormt 14,1% van de gehele kantorenvoorraad in Nederland. Opname en aanbod kantoorruimte Nederland x m² v.v.o.(>500 m²) Aanbod Opname 1.3. Bedrijfsruimtemarkt De landelijke bedrijfsruimtemarkt is de afgelopen jaren verder verruimd. De opname over 2011 komt met 3 miljoen vierkante meter bijna 50% hoger uit dan de opname in Ultimo 2011 werd 9,6 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte op de vrije markt aangeboden. Ten opzichte van 2010 is dit een stijging van 3,0% in een jaar tijd. Van de totale voorraad aan bedrijfsruimte in Nederland wordt momenteel 3,7% aangeboden. Opname en aanbod bedrijfsruimte Nederland x m² v.v.o. (>750 m²) Aanbod Opname 7

8 1.4 Zwolle en referentiesteden Om de relevante indicatoren en resultaten uit de navolgende Vastgoedmonitor Zwolle goed te kunnen duiden, zijn in deze alinea twee tabellen opgenomen met daarin de belangrijkste vastgoedindicatoren van een aantal referentiesteden van Zwolle voor zowel de kantoorruimteals de bedrijfsruimtemarkt. Stedenvergelijking relevante vastgoedindicatoren - KANTOREN Amersfoort Apeldoorn Arnhem Den Bosch Groningen Zw olle Nederland Opname Aanbod Aanbod:opname ratio 7,1 5,4 7,5 2,4 3,9 7,6 5,6 Leegstand 18% 12% 16% 9% 10% 14% 14% Kantorenvoorraad Huurprijzen Inw oners % beroepsbevolking 67% 67% 71% 69% 76% 69% 67% Besteedbaar inkomen m² kantoor per inw. 5,8 4,7 7,3 6,8 5,1 6,6 2,9 # kantoorbanen Stedenvergelijking relevante vastgoedindicatoren - BEDRIJFSRUIMTE Almere Amersfoort Apeldoorn Deventer Heerenveen Zw olle Nederland Opname Aanbod Aanbod:opname ratio 8,6 5,6 2,2 5,2 2,2 2,0 3,3 Voorraad Aanbod:voorraadratio 9% 10% 2% 7% 3% 6% 4% Huurprijzen Inw oners % beroepsbevolking 71% 67% 66% 67% 64% 69% 67% Besteedbaar inkomen m² bedrijfsr per inw. 12,5 8,4 18,5 14,4 32,8 17,0 15,7 # industriebanen , CBS, LISA, IBIS, BAK Omdat de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt elk hun eigen dynamiek kennen en hun eigen vestigingsplaatsfactoren hebben, verschillen de gekozen referentiesteden per segment van elkaar. Voor de kantorenmarkt is gekozen voor een selectie van vergelijkbare provinciesteden en een tweetal middelgrote steden die (net) niet in de Randstad zijn gelegen. Voor de selectie van bedrijfsruimte steden vanwege de meer regionale scope van de bedrijvigheid, zijn steden geselecteerd die dichter bij Zwolle zijn gesitueerd, maar die wel beschikken over grote bedrijventerreinen waar met enige regelmaat transacties plaatsvinden en bedrijfsruimte wordt aangeboden op de vrije markt. 8

9 Ten aanzien van de kantorenmarkt wordt duidelijk dat de gemeente Zwolle over een relatief grote kantorenvoorraad beschikt. Gemiddeld is er voor elke inwoner 6,6 m² kantoorruimte gebouwd. Uit de grafiek blijkt dat van de referentiesteden alleen Arnhem en Den Bosch meer kantoorruimte hebben dan Zwolle. Daarnaast blijkt snel uit de grafiek dat van alle referentiesteden de gemeente Zwolle relatief de ruimste kantorenmarkt heeft. Op basis van de opname in 2011 zou het 7,6 jaar duren voordat al het bestaande aanbod van de markt zou zijn opgenomen. Ter vergelijking, in Den Bosch is het aanbod toereikend voor slechts 2,4 jaar. Ten aanzien van de bedrijfsruimtemarkt wordt duidelijk dat de bedrijfsruimtemarkt in Zwolle noch als krap nog als ruim is te typeren. Op basis van de opname in 2011 zal het bestaande aanbod binnen twee jaar opgenomen zijn. Daarnaast wordt duidelijk dat 6% van de voorraad bedrijfsruimte in Zwolle momenteel wordt aangeboden op de vrije markt. Dit is relatief hoog in vergelijking met het Nederlands gemiddelde (4%), maar nog niet zo hoog in vergelijking met de referentiesteden Amersfoort (10%) en Almere (9%). 9

10 2. Kantorenmarkt Zwolle In hoofdstuk 2 wordt de dynamiek op de gebruikersmarkt van kantoorruimte in Zwolle beschreven. De vraagzijde wordt beschreven aan de hand van opnamecijfers. Dit betreffen verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt hebben plaatsgevonden. De aanbodzijde wordt in kaart gebracht aan de hand van kantoorruimte die op het moment van peilen beschikbaar was voor verhuur of verkoop. Dit is reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde kantoorruimte. Nieuwbouwplannen worden niet meegenomen omdat het niet zeker is of de betreffende projecten daadwerkelijk gerealiseerd worden. Nadat de vraag- en aanbodzijde is beschreven, worden de huurprijzen op de kantorenmarkt inzichtelijk gemaakt. Tot slot wordt in paragraaf 2.4 afgesloten met cijfers, analyse en visie op deelgebiedniveau Vraagzijde van de kantorenmarkt Opname totaal Kijkend naar het opnameverloop in vierkante meters, valt op dat sinds het topjaar 2007, de opname van kantoorruimte in Zwolle een dalende trend laat zien. Gemiddeld werd tussen 2005 en 2011 circa m² door gebruikers opgenomen. In 2010 en 2011 is de opname van kantoorruimte onder dit langjarig gemiddelde uitgekomen met respectievelijk m² en m². Hoewel deze opnamecijfers op het laagste niveau van de afgelopen veertien jaar zijn uitgekomen, lijkt er dus wel enigszins sprake te zijn van een stabilisering. Opname kantoorruimte en aantal transacties Zwolle x m² v.v.o Opname (l.) Aantal transacties (r.) Hoewel in de gemeente Zwolle de kantooropname uitgedrukt in aantal vierkante meters terugloopt, is dat niet het geval indien naar aantallen transacties wordt gekeken. Het aantal 10

11 kantoorruimtetransacties is namelijk tussen 2008 en 2011 toegenomen van 38 naar 47 transacties. Een stijging van ruim 24%. Dat de opname van kantoorruimte in de gemeente Zwolle zich al twee jaar op een laag niveau bevindt, betekent derhalve niet dat er sprake is van weinig activiteit en dynamiek op die kantorenmarkt. Er worden juist meer transacties gesloten, alleen is de gemiddelde transactiegrootte (fors) teruggelopen sinds de eerste economische recessie van Was er in 2007 nog gemiddeld 920 m² gemoeid met een gemiddelde transactie, in 2011 is deze gemiddelde grootte teruggelopen naar 420 m² Opname naar sector De afgelopen twee jaar is de zakelijke dienstverlening verantwoordelijk geweest voor meer dan de helft van alle kantooropname in de gemeente Zwolle. Ter vergelijking: het percentage voor geheel Nederland bedroeg over 2010 en 2011 circa 42%. De opname naar sector in de gemeente Zwolle vertoont daarmee sterke overeenkomsten met de sectorverdeling van Amsterdam: een grote zakelijke dienstverlening, minder dan een kwart van de opname voor rekening van de overheid en overige non-profit en een relatief groot aandeel ICT. Wanneer deze opname naar sector in 2010 en 2011 wordt vergeleken met de gemiddelde verdeling tussen 2005 en 2011 valt een paar zaken op: ten eerste is het aandeel van de zakelijke dienstverlening in de kantooropname de laatste twee jaar groter geworden ten opzichte van het langjarig gemiddelde (van gemiddeld 38% van de opname tussen 2005 en 2011 naar 53% over de laatste twee jaar). Opname kantoorruimte naar sector Zwolle 2005 tot 2011 (binnencirkel), 2010 en 2011 (buitencirkel) in % 8% 24% 10% 31% 19% 5% 5% 7% 38% 53% Industrie, Handel en Transport ICT Banken en verzekeraars Zakelijke dienstverlening Overheid en overige non-profit Daarnaast valt op dat overheidsgerelateerde bedrijven en instellingen de laatste twee jaar beduidend minder actief zijn geweest in het huren of kopen van kantoorruimte in de gemeente Zwolle. Ten opzichte van het langjarig gemiddelde liep het aandeel terug van 31% naar 24%. In absolute aantallen teruggerekend is de afname nog sterker: 31% van een gemiddelde opname van m² naar een aandeel van 24% over m². Hoewel het aandeel van de overheid dus slechts met 6% is afgenomen, betekent het wel een afname van gemiddeld m² per jaar tussen 2005 en 2011 naar m² per jaar in

12 en 2011 door overheid en overige non-profit. Dit komt neer op een daling van 54% ten opzichte van het historisch gemiddelde. De veranderende verhoudingen tussen de sectoren staat niet op zichzelf. Een dergelijke verschuiving is ook op nationaal niveau waar te nemen: een groter aandeel voor de zakelijke dienstverlening en een kleinere rol voor de overheidsgerelateerde instellingen Opname naar eigendom De opname is uit te spitsen naar huur- en kooptransacties. Voor het overgrote deel van de kantoortransacties geldt dat een huurcontract wordt aangegaan. In 2011 is 11% van de kantoorruimteopname gekocht door een gebruiker en dit percentage ligt ten opzichte van 2010 circa 2% hoger. Afgezien van een grote onderhuurtransactie in 2009 is er de laatste twee jaar slechts een zeer beperkt aantal vierkante meters kantoorruimte in een onderhuursituatie afgenomen (in 2010 en 2011 betreft circa 4% van de totale opname kantoorruimte een onderhuursituatie). Opname kantoorruimte naar eigendom Zwolle x m² v.v.o Huur Koop Opname naar bouwstatus De economische crisis is voor de vastgoedsector niet zonder gevolgen gebleven. Doordat de vraag naar nieuwe kantoorruimte door gebruikers is ingezakt in combinatie met het verlies van vertrouwen door beleggers in kantoorvastgoed als gevolg van hoge leegstandspercentages, is het op risico ontwikkelen van nieuwe kantoorruimte nagenoeg stil komen te liggen. Dit komt tot uitdrukking indien de opname naar bouwstatus wordt opgedeeld. In 2011 betrof 5% van de opname een kantoorruimte die als nieuwbouw kon worden aangemerkt. Verder blijkt uit de opname naar bouwstatus dat het vooral de nieuwbouwopname is die in de jaren voor positieve uitschieters in de kantooropname zorgt. 12

13 Opname kantoorruimte naar bouwstatus Zwolle x m² v.v.o Bestaande bouw Nieuwbouw Opname naar grootteklasse Omvangrijke transacties hebben grote invloed op de opname van kantoorruimte in Zwolle. Van de opname in vierkante meters over de periode 2005 tot en met 2011 valt 24% in de grootteklasse van m² en groter. Slechts 2% van het totale aantal betreft een transactie van minimaal m². Eén vijftigste van het aantal transacties zorgt dus voor een kwart van de totale opname kantoorruimte uitgedrukt in vierkante meters. Opname kantoorruimte naar grootteklasse Zwolle x m² v.v.o >5.000 Verder vertoont de grafiek Opname naar grootteklasse een opmerkelijke gelijkenis met de grafiek Opname naar bouwstatus. De opname van grootschalige kantoorruimte blijkt te worden veroorzaakt door de toevoeging van nieuwe grootschalige kantoorruimte in de gemeente Zwolle. In 2010 en 2011 hebben zich geen transacties meer voorgedaan van meer dan m² en vindt de reuring op de Zwolse kantorenmarkt vooral plaats in het kleinschalige segment. Ter illustratie: tussen 2005 en 2011 betrof 84% van het aantal transacties een kantoorruimte kleiner dan m², in 2011 is dit percentage opgelopen tot 96%. Er kan met recht worden gesteld dat de Zwolse kantorenmarkt te typeren is als een markt voor kleinschalige kantoorruimte met een incidentele uitschieter naar boven. 13

14 Opname op de werklocaties In deze editie van de Vastgoedmonitor Zwolle is gekozen voor een geheel nieuwe afbakening van de werklocaties. Er zijn vier kantoorlocaties benoemd, te weten Voorsterpoort, Spoorzone Hanzeland, Oosterenk, de binnenstad en de stadsring eromheen, genaamd Binnenstad Plus en een restcategorie. In 2011 heeft de meeste opname van kantoorruimte plaatsgevonden in het deelgebied Binnenstad Plus. Circa m² werd door gebruikers betrokken en is daarmee goed voor een derde van de Zwolse opname. Door de jaren heen presteert het deelgebied opmerkelijk constant. In jaren met een minder grote opname presteert het deelgebied beter dan de andere gebieden, terwijl het aandeel bescheiden is geweest in de jaren met een hoge opname. Het deelgebied met de op één na hoogste opname is deelgebied Oosterenk. Het opnameverloop in Oosterenk heeft een wat minder constant verloop dan het deelgebied Binnenstad Plus en kent een negatieve tendens. De m² die is opgenomen is het laagste opnameniveau sinds Daarbij dient te worden vermeld dat in dit opnamecijfer de transactie van Lindorff is meegenomen; een opname van m² en vormt daarmee de grootste transactie in Het deelgebied Spoorzone Hanzeland kent met m² een hoger opnamevolume dan het jaar ervoor toen door gebruikers m² kantoorruimte werd opgenomen. De werklocatie kent een grilliger opnameverloop dan Oosterenk. Opname kantoorruimte naar deelgebied Stadsdeel - deelgebied Binnenstad Plus Oosterenk Spoorzone Hanzeland Voorsterpoort Overig Totaal In het deelgebied Voorsterpoort is in 2011 geen enkele opname geregistreerd. Dit kan worden verklaard doordat het deelgebied wordt gekenmerkt door enkele grootschalige kantoorgebouwen, waarin ultimo 2011 een beperkte hoeveelheid kantoorruimte voor de verhuur beschikbaar was. Daarnaast moet worden opgemerkt dat een locatie als Voorsterpoort grootschaligheid ademt, terwijl de dynamiek op de Zwolse kantorenmarkt zich laat kenmerken door kleinschaligheid. Niet alleen in de onderscheiden deelgebieden is kantoorruimte opgenomen. Ook elders in de stad hebben transacties plaatsgevonden. In 2011 vond 16% van de kantooropname plaats buiten de geïdentificeerde deelgebieden. Hierbij valt te denken aan ongebruikte kantoorruimte als onderdeel van een industrieel bedrijfspand of een incidenteel kantoorpand in een woonwijk. 14

15 2.2. Aanbodzijde van de kantorenmarkt Voorraad in gebruik De voorraad kantoorruimte in Zwolle is het afgelopen jaar met 3% procent toegenomen tot m². Omgerekend is er voor elke Zwollenaar inmiddels 6,6 m² kantoorruimte beschikbaar, waarmee Zwolle als een echte kantorenstad kan worden getypeerd. In een vergelijking met andere grote provinciesteden, hebben alleen Arnhem en s-hertogenbosch meer kantoorruimte per inwoner. Na Zwolle volgen steden zoals Amersfoort, Apeldoorn en Groningen op gepaste afstand. In absolute getallen valt de gemeente Zwolle echter net buiten de top10 van grootste Nederlandse kantoorsteden. Zij bekleedt op dit moment de 11 e plaats. Top 10 kantorensteden van Nederland Gemeente Voorraad Leegstand 1. Amsterdam ,8% 2. Den Haag ,1% 3. Rotterdam ,3% 4. Utrecht ,9% 5. Eindhoven ,5% 6. Haarlemmermeer ,5% 7. Arnhem ,7% 8. Groningen ,6% 9. Den Bosch ,8% 10. Amersfoort ,0% 11. Zwolle ,2% van gemeenten met meer dan inwoners Bron: Bak/DTZ Zadelhoff Wanneer verder wordt teruggekeken in de tijd, wordt de spectaculaire stijging van de voorraad pas goed zichtbaar. Sinds het jaar 2000 is de voorraad kantoren met 43% toegenomen, ofwel 34% van alle kantoorruimte in Zwolle is in het afgelopen decennium gerealiseerd. Voorraad kantoorruimte in gebruik Zwolle x m² v.v.o Voorraad Voorraad in gebruik Bron: Bak, bewerking DTZ Zadelhoff 15

16 De voorraad in gebruik wordt verkregen door de kantorenvoorraad in vierkante meters te verminderen met het thans beschikbare aanbod. Dit geeft inzicht in de huidige bezettingsgraad van de Zwolse kantorenvoorraad. Ultimo 2011 werd in totaal m² gebruikt (en was m² voor de verhuur en/of verkoop beschikbaar). Sinds 2005, toen m² in gebruik was, is de voorraad in gebruik dus gestegen met m², ofwel een toename van 6%. De voorraad als geheel is in diezelfde periode echter met 13% gestegen. De voorraad in gebruik is de laatste zes jaar minder snel toegenomen dan de gehele voorraad. De bouw van kantoorruimte is kortom harder gegroeid dan het gebruik ervan Aanbod totaal Het aanbod van beschikbare kantoorruimte in de gemeente Zwolle liet tussen 2005 en 2010 een stijgende lijn zien. Vorig jaar werd een voorlopig hoogtepunt bereikt met een aanbodniveau van m². Dit jaar is er sprake van een trendbreuk en is het aanbodniveau gedaald tot m²; licht hoger dan het niveau van twee jaar geleden. Het aanbod bestond ultimo 2011 uit 99 panden met een gemiddelde grootte van circa m². Dit zijn 18 panden minder dan in Opmerkelijk is dat door de jaren heen het gemiddeld aangeboden metrage ongeveer gelijk is (tussen 2005 en 2011 schommelde het gemiddelde tussen de m² en m²) Aanbod kantoorruimte Zwolle x m² v.v.o Een reden voor de afname van het aanbodniveau is dat gebruikers in het afgelopen jaar er vooral voor gekozen hebben om hun huisvestingsoplossing binnen het bestaande aanbod kantoorruimte te zoeken. Momenteel is het huren van bestaande kantoorruimte een veelal goedkopere aangelegenheid dan het (laten) realiseren van een nieuw kantoorpand. Daarnaast wordt er door verhuurders veelal geschermd met aantrekkelijke kortingen op de huurprijzen richting potentiële huurders. Ontwikkelaars van nieuwe kantoorruimte zien zich met steeds meer problemen geconfronteerd. Er wordt nauwelijks nog kantoorruimte ontwikkeld waarvoor nog geen gebruiker is gevonden, daarnaast is het verkrijgen van financiering ten behoeve van projectontwikkelingen steeds moeilijker geworden en mocht de financiering al worden verkregen, dan zijn de risico-opslagen flink verhoogd, wat een prijsverhogend effect heeft op de vraaghuurprijs. 16

17 Leegstaand aanbod Ultimo 2011 stond m² kantoorruimte in aanbod en was bovendien fysiek leeg. Het leegstandspercentage wordt berekend over de leegstand van objecten groter dan 500 m², omdat de voorraadinventarisatie dezelfde ondergrens heeft. Het leegstandspercentage is per ultimo 2011 uitgekomen op 14,2% van de voorraad. Ondanks het feit dat in het afgelopen jaar de voorraad is gestegen en het aanbod is gedaald, is het leegstandspercentage licht toegenomen. Dit betekent dat er meer panden in fysiek lege staat worden aangeboden. Ultimo 2010 bedroeg de leegstand nog 13,3%. Daarmee houdt de ontwikkeling van het leegstandspercentage in Zwolle gelijke tred met het landelijk gemiddelde. Als de leegstandspercentages van alle gemeenten in Nederland met meer dan inwoners met elkaar worden vergeleken, neemt het actuele leegstandspercentage in Zwolle een middenpositie in op het leegstandsklassement van gemeenten met meer dan inwoners. Top 10 hoogste leegstand kantoorruimte Top 10 laagste leegstand kantoorruim te Gemeente Leegstand Gemeente Leegstand 1. Zoetermeer 23,0% 1. Nijmegen 8,6% 2. Almere 22,9% 2. Den Bosch 8,8% 3. Haarlemmermeer 21,5% 3. Utrecht 8,9% 4. Amersfoort 18,0% 4. Groningen 9,6% 5. Amsterdam 16,8% 5. Den Haag 10,1% 6. Arnhem 15,7% 6. Tilburg 10,6% 7. Ede 16,4% 7. Maastricht 10,6% 8. Enschede 15,9% 8. Apeldoorn 11,5% 9. Breda 14,4% 9. Eindhoven 12,5% 10. Leiden 14,3% 10. Rotterdam 13,0% van gemeenten met meer dan inwoners Top 10 hoogste leegstand alle gemeenten Gemeente Leegstand 1. Stichtse Vecht 30% 2. Leidschendam-Voorburg 29% 3. Veenendaal 29% 4. Son en Breugel 29% 5. Nieuwegein 28% 6. Capelle aan den IJssel 25% 7. Zoetermeer 23% 8. Almere 23% 9. Gouda 22% 10. Amstelveen 22% Nederland 14,1% 17

18 Structureel aanbod Structureel aanbod betreft kantoorruimte dat drie jaar of langer achtereen beschikbaar is voor verhuur of verkoop op de vrije markt. Over het algemeen kan worden gesteld dat naarmate aanbod langer op de markt is de verhuurkans afneemt. Dit komt doordat kantoorruimte zonder zittende huurder in praktijk moeilijker te verhuren is dan kantoorruimte die (nog) gebruikt wordt. Potentiële gebruikers krijgen een goede indruk hoe de ruimte benut kan worden als de ruimte in gebruik is en voor een ruimte waarin geleefd wordt, geldt dat deze kwalitatief beter op peil blijft. Circa m² kantoorruimte is drie jaar of langer op de markt. Van het aanbod is daarmee 20% structureel. Ten opzichte van 2010 is het structurele aanbod met vier procentpunten gedaald Aanbod naar bouwstatus In vergelijking met vorig jaar is het aandeel nieuwbouw in het aanbodcijfer toegenomen. Ultimo 2011 was circa 15% van het aanbod kantoorruimte in de gemeente Zwolle te bestempelen als nieuwbouw. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat ook (voorgenomen) grootschalige renovaties door ons tot nieuwbouwaanbod worden gerekend. Naast de nog beschikbare ruimte in deelgebied Voorsterpoort, waar een deel van nog niet eerder verhuurde kantoorruimte op een eerste gebruiker wacht, zorgt het aanbod van het zeer ingrijpend te renoveren pand Roelenstaete in deelgebied Binnenstad Plus voor aanbod in deze categorie. Het aandeel van bestaande bouw in het aanbodcijfer is in 2011 is voor het eerst gedaald naar 85% van het aanbod (was 90% per ultimo 2010). Dit heeft enerzijds te maken met het al eerder genoemde gegeven dat huurders dit jaar meer voor bestaande en veelal goedkopere kantoorruimte hebben gekozen en anderzijds doordat een aanbodobject als Roelenstaete door de voorgenomen renovatie van bestaand naar nieuwbouwaanbod is verhuisd. Aanbod kantoorruimte naar bouwstatus Zwolle x m² v.v.o Bestaande bouw Nieuwbouw 18

19 Aanbod naar grootteklasse Het aanbod weergegeven in grootteklassen levert een evenwichtig beeld op. Uitgedrukt in vierkante meters is het aanbod op de Zwolse kantorenmarkt evenwichtig verdeeld in vier segmenten. Er was circa m² beschikbaar in de grootteklasse tot m² (19% van totaal), m² in de categorie m² (29% van het totale aanbod), m² aanbod in de grootteklasse m² m² (25% van het totaal) en als laatste m² in de grootteklasse tussen de 5000 m² m². Zeer grote metrages van meer dan m² per object waren in Zwolle niet beschikbaar. Als het aanbod naar grootteklasse wordt bekeken dan valt op dat vooral het aanbod van kleine metrages is afgenomen ten opzichte van vorig jaar. Het beschikbare aanbod onder de m² is met 23% afgenomen ten opzichte van Datzelfde geldt voor kantoren met een metrage tussen de m² en m², zij het met een minder sterke daling van 12%. Daar staat tegenover dat het aanbod in de grootteklasse m² m² juist met 15% is toegenomen. Uit het aanbod naar grootteklasse komt duidelijk naar voren dat kleinschalige kantoorruimte momenteel veel gretiger aftrek vindt dan grootschalige meters, hetgeen ook al bleek uit de opnamecijfers. Aanbod kantoorruimte naar grootteklasse Zwolle x m² v.v.o > Aanbod naar deelgebied Van de m² aangeboden kantoorruimte in de gemeente Zwolle bevond eind 2011 bijna 40% van het aanbod zich op deelgebied Oosterenk. Deelgebied Spoorzone-Hanzeland volgt op ruime afstand met 21% en in het centrum en omgeving (deelgebied Binnenstad Plus) is 16% van het aanbod te vinden. Voorsterpoort heeft van alle onderscheiden deelgebieden het minste aanbod beschikbaar: circa 7%. Ten slotte bevindt 17% van alle onderscheiden kantoorruimte zich niet op één van de onderscheiden deelgebieden en wordt verspreid door de stad aangeboden. 19

20 Aanbod naar deelgebied Zwolle, aanbod per ultimo 2011 in % 17% 16% Binnenstad Plus Oosterenk 7% Spoorzone Hanzeland 21% 39% Voorsterpoort Overig Indien naar de historische aanbodontwikkeling van de onderscheiden deelgebieden wordt gekeken, springen een aantal zaken in het oog. Ten eerste valt op dat sinds 2005 het aangeboden metrage kantoorruimte op Oosterenk is verdubbeld en bovendien jaar op jaar toeneemt, ongeacht de economische conjuncturele ontwikkeling. Dit wijst op een structurele mismatch tussen de op Oosterenk aangeboden kantoorruimte en het zoekprofiel van de Zwolse kantoorgebruiker. Deelgebied Spoorzone-Hanzeland laat wat dat betreft een volatieler beeld zien met schommelingen in het aanbodniveau. Deelgebied Voorsterpoort heeft lange tijd slechts weinig aanbod van kantoorruimte gekend. Dit is pas vanaf 2010 weer aan het oplopen. Het deelgebied Binnenstad Plus heeft te maken gehad met een daling van de aangeboden kantoorruimte, nadat het aanbodniveau jarenlang licht toenam. Als laatste valt de daling op van het aanbod van kantoorruimte buiten de deelgebieden. Aanbodontwikkeling naar deelgebied Zwolle, tussen 2005 en 2011, in % Binnenstad Plus Oosterenk Spoorzone Hanzeland Voorsterpoort Overig 20

21 Aanbod kantoorruimte naar deelgebied Stadsdeel - deelgebied Binnenstad Plus Oosterenk Spoorzone Hanzeland Voorsterpoort Overig Totaal Net als bij het aanbod is de meeste leegstand te vinden op deelgebied Oosterenk. Hier staat bijna m² fysiek leeg. Daarna volgen Spoorzone Hanzeland en Binnenstad Plus met respectievelijk m² en m². Leegstand en structureel aanbod kantoorruimte naar stadsdeel en deelgebied in 2011 Stadsdeel - deelgebied Aanbod Leegstand Structureel aanbod Binnenstad Plus Oosterenk Spoorzone Hanzeland Voorsterpoort Overig Totaal In de deelgebieden Oosterenk, Spoorzone Hanzeland en Binnenstad Plus komt structureel aanbod voor. Ongeveer de helft van dit structureel aanbod bevindt zich op Oosterenk. Zowel in Binnenstad Plus en Spoorzone Hanzeland kan ongeveer m² als structureel aanbod worden aangeduid. Ten slotte wordt verspreid over de stad, maar niet in de deelgebieden ongeveer m² drie jaar of langer aan gebruikers aangeboden Huurprijzen op de kantorenmarkt Voor de huurprijzen wordt een bandbreedte per deelgebied afgegeven. In 2011 ligt de huurprijs in Zwolle tussen 80 en 190 euro per vierkante meter per jaar. In deze bandbreedte zitten nog geen eventuele huurkortingen verwerkt. 21

22 Huurprijsniveau kantoorruimte Zwolle bandbreedte in per vierkante meter in 2005 tot Door de jaren heen is sprake van een stabiele ontwikkeling van het huurprijsniveau in de gemeente Zwolle. Het verschil tussen de laagste huurprijs en de hoogste huurprijs is echter de afgelopen jaren wat groter geworden. Er staat met name druk op de onderkant van de bandbreedtes, wat heeft geleid tot lagere vanaf-prijzen. Het groter worden van de bandbreedtes is een verschijnsel dat overal in Nederland voorkomt. Het is een resultaat van een polarisatie in de kantorenmarkt tussen goede en slechte kantoren, waarbij de goede gebouwen redelijk in staat zijn om een huurprijsniveau te handhaven, maar waarbij de huurprijzen op minder goede locaties een dalende trend vertonen. Huurprijsniveau kantoorruimte naar deelgebied Stadsdeel - deelgebied Binnenstad Plus ondergrens bovengrens Oosterenk ondergrens Spoorzone Hanzeland bovengrens ondergrens bovengrens Voorsterpoort ondergrens bovengrens

23 2.4. Deelgebieden visie en analyse Spoorzone Hanzeland Deelgebieden Cijfers en visie 23

24 Spoorzone Hanzeland Inleiding Deelgebied Spoorzone Hanzeland is een gemengde locatie van wonen en werken. De mix van representatieve kantoorgebouwen en aantrekkelijke woningen, zorgen voor een hoogwaardig woon- en werkmilieu. Het deelgebied is met het openbaar vervoer uitstekend te bereiken evenals met de auto. De directe nabijheid van een groot openbaar vervoersknooppunt maakt deze locatie een aantrekkelijke vestigingsplaats voor partijen uit de publieke sector. Er zijn reeds een groot aantal instanties gevestigd, zoals de IND en het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. Daarnaast is het lokaal bestuur op Hanzeland vertegenwoordigd met een groot stadskantoor. Met de keuze van de Rijksgebouwendienst om haar dienstverlening in Noordoost Nederland te concentreren in deelgebied Spoorzone Hanzeland zal het gebied een grote en stabiele gebruikersgroep haar grenzen krijgen, waarmee het gebied zal uitgroeien tot een locatie van bovenregionaal belang. Voor de overige kantoorlocaties in Zwolle kan deze beslissing echter tot meer leegstand leiden, aangezien het RGD momenteel ook in andere delen van de stad een prominente kantoorgebruiker is. Marktdynamiek De opname van kantoorruimte in Spoorzone Hanzeland bedroeg over m². Daarmee heeft het opnameniveau zich enigszins hersteld van de m² van het jaar ervoor. Het topjaar 2008 uitgezonderd, bevindt het langjarige opnameniveau zich rond de m² per jaar. Het aanbod van beschikbare kantoorruimte is per ultimo 2011 uitgekomen op m². Hoewel dit cijfer hoger is dan het gemiddelde gemeten over de laatste 5 jaar, past het wel in de lijn van de stabiele ontwikkeling van het aanbodniveau. Opname en aanbod kantoorruimte Spoorzone Hanzeland x m² v.v.o Aanbod Opname 24

25 Uit de langjarige opnamecijfers blijkt dat het gekozen profiel van de kantorenlocatie duidelijk zijn weerslag heeft op de gebruikers die er de afgelopen jaren kantoorruimte hebben gehuurd. Overheden en andere non-profit instellingen waren de afgelopen zes jaar verantwoordelijk voor bijna de helft van de kantooropname in het gebied. Een goede tweede plaats wordt ingenomen door zakelijke dienstverleners. Banken en verzekeraars zijn goed voor 7% van de opname. Opname kantoorruimte naar sector, Spoorzone Hanzeland 2005 tot 2011 in % 9% 13% Industrie, Handel en Transport ICT 47% 7% Banken en verzekeraars Zakelijke dienstverlening 24% Overheid en overige non-profit Hoewel het aanbod zich op Spoorzone Hanzeland op een constant niveau bevindt, is het beschikbare aanbod van een goede kwaliteit. De lokale kantorenmarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod per 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand, staan in het palet van pand- en locatiespecifieke eigenschappen twee variabelen centraal, namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen, zoals winkels, restaurants, bibliotheken, kinderopvang et cetera, heeft dat een positieve invloed op de verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Als een pand drie jaar of langer achtereenvolgens op de markt wordt aangeboden, wordt gesproken van structureel aanbod. Een pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en het pand niet structureel in aanbod staat. Het omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig voorzieningen in de buurt en structureel in aanbod. Van kanshebbend wordt gesproken indien aan één voorwaarde wordt voldaan, namelijk wel voorzieningen én aanbod structureel van aard of geen voorzieningen en aanbod is niét structureel van aard. 25

26 Aanbod naar courantheid Spoorzone Hanzeland, 2011 in % 6% Kansrijk 26% Kanshebbend 68% Kansarm Het grootste deel van de aangeboden panden op Spoorzone Hanzeland is door de lokale kantorenmarktexperts als kansrijk aangemerkt. Zij zien geen grote pandspecifieke of locatiespecifieke factoren die een snelle verhuurbaarheid kunnen belemmeren. Conclusie Met de locatie Spoorzone Hanzeland beschikt de gemeente Zwolle over een succesvolle kantorenlocatie, waar concentratie van de Rijkshuisvesting tot de mogelijkheden behoort.de opname is nochtans stabiel evenals de ontwikkeling van het aanbod. De belevingswaarde van het gebied zal bovendien worden vergroot doordat de gemeente zich sterk maakt het gebied te integreren in de grotere stedelijke omgeving. Dit doet zij door middel van de aanleg van een traverse onder het centraal station. 26

27 Binnenstad- Plus Deelgebieden Cijfers en visie 27

28 Binnenstad Plus Inleiding Deelgebied Binnenstad Plus is een gemengde locatie van wonen, werken, winkelen en leisure. Het gebied overlapt de oude historische binnenstad en een brede ring rondom de singelgracht waarbinnen ondernemingen in één van de vele statige villa s en herenhuizen hun bedrijfsvoering uitoefenen. Tevens is binnen dit gebied de kantorenconcentratie rondom de Burgermeester Roelenweg opgenomen. Dit maakt het deelgebied een interessante combinatie van beleving binnen de gracht, allure langs de gracht en een gedateerde werklocatie tussen binnenstad en A28. De Binnenstad Plus is geen formeel vastgestelde werklocatie. Van specifiek beleid en marketing voor het gebied als kantorenlocatie is derhalve geen sprake. Toch vindt er genoeg dynamiek plaats om de ontwikkeling ervan te beschrijven. Marktdynamiek De opname van kantoorruimte in deelgebied Binnenstad Plus kwam in 2011 uit op m². Dit is circa m² hoger dan het jaar ervoor. Sinds 2006 ontwikkelt de opname van kantoorruimte zich constant rond een niveau van circa m². Het aanbod van beschikbare kantoorruimte is per ultimo 2011 uitgekomen op m², ofwel een daling van ongeveer m². Dit betekent dat de opname in het gebied grotendeels heeft plaatsgevonden in het bestaande aanbod. Met de daling van het aanbod heeft er een trendbreuk in de aanbodontwikkeling plaatsgevonden. Opname en aanbod kantoorruimte Binnenstad Plus x m² v.v.o Aanbod Opname Uit de langjarige opnamecijfers blijkt dat de zakelijke dienstverlening de grootste kantoorgebruiker is van het deelgebied Binnenstad Plus. Circa 44% van de opname kwam voor rekening van deze categorie. Deze bedrijven hebben een lokaal werkterrein en hebben een voorkeur voor karakteristieke panden. Bij uitstek valt te denken aan advocatenkantoren en notarissen, makelaars en accountants. Deze bedrijven zijn vaak al langere tijd gevestigd in de stad en hebben een sterke band met het plaatselijke bedrijfsleven. 28

29 Naast de zakelijke dienstverlening is het aandeel van banken en verzekeraars zeer groot te noemen. Over de laatste zes jaar kwam 18% van de opname kantoorruimte voor rekening van deze categorie. Het deelgebied Binnenstad Plus is echter uitermate geschikt voor een kantoor met een baliefunctie door de continue passantenstroom die wordt gegenereerd door andere functies van de binnenstad van Zwolle in de sfeer van winkelen, cultuur en uitgaan. Opname kantoorruimte naar sector, Binnenstad Plus 2005 tot 2011 in % 26% 4% 8% Industrie, Handel en Transport ICT 18% Banken en verzekeraars Zakelijke dienstverlening 44% Overheid en overige non-profit Het aanbod van beschikbare kantoorruimte in deelgebied Binnenstad Plus mag dan het vorig jaar gedaald zijn, de kwaliteit van het beschikbare aanbod varieert. De lokale kantorenmarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod per 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand, staan in het palet van pand- en locatiespecifieke eigenschappen twee variabelen centraal, namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen, zoals winkels, restaurants, bibliotheken, kinderopvang et cetera, heeft dat een positieve invloed op de verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Als een pand drie jaar of langer achtereenvolgens op de markt wordt aangeboden, wordt gesproken van structureel aanbod. Een pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en het pand niet structureel in aanbod staat. Het omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig voorzieningen in de buurt en structureel in aanbod. Van kanshebbend wordt gesproken indien aan één voorwaarde wordt voldaan, namelijk wel voorzieningen én aanbod structureel van aard of geen voorzieningen en aanbod is niét structureel van aard. 29

30 Aanbod naar courantheid Binnenstad Plus, 2011 in % 17% Kansrijk 37% Kanshebbend 46% Kansarm Ongeveer de helft van de aangeboden kantoorruimte in de Binnenstad Plus wordt als kanshebbend aangemerkt. Gezien de relatieve dichtheid aan voorzieningen in de Binnenstad Plus, betreft het hier veelal gedateerde kantoorruimte die structureel in aanbod staat. Herontwikkeling van de panden zou kunnen vorm krijgen door ze aan te passen aan de eisen van de huidige generatie kantoorgebruikers. De nabijheid van een levendige en dynamische omgeving zorgt in geval van herontwikkeling voor een boost in de verhuurkansen. Conclusie Met de locatie Binnenstad Plus beschikt de gemeente Zwolle over een kantorenlocatie van allure voor met name kleinschalige kantoorgebruikers met een lokale klantenkring. De gemeente Zwolle is op dit moment bezig om zichzelf als winkelstad in de regio te profileren en waar mogelijk de winkelfunctie van de binnenstad te optimaliseren. Hoewel een vitale winkelstad gunstig is voor het aantal voorzieningen, moet worden voorkomen dat kantoren uit de binnenstad worden weggedrukt ten faveure van de winkelfunctie. Een uitgebalanceerde verdeling tussen wonen, werken en winkelen is de sleutel tot succes. 30

31 Oosterenk Deelgebieden Cijfers en visie 31

32 Oosterenk Inleiding Deelgebied Oosterenk is een traditionele kantoorwerklocatie gelegen aan de oostkant van de gemeente Zwolle aan de N35 die het gebied per auto ontsluit met de A28. Hoewel het gebied met busverbindingen is verbonden met de rest van de stad, maakt het gebied nadrukkelijk geen onderdeel uit van het stedelijke weefsel. Het deelgebied is vanaf de jaren 80 steeds verder in oostelijke richting uitgebreid met de ontwikkeling van steeds weer nieuwe kantoren. Ook nu is er nog steeds grond voor ontwikkeling beschikbaar op Oosterenk Watersteeg. Er bevinden zich in het deelgebied veel gedateerde kantoorpanden waarvan er vele reeds langere tijd leegstaan. Hoewel de meer recent ontwikkelde kantoren aan alle moderne eisen voldoen, zijn zij gesitueerd in een gebied met een eenzijdige inrichting en met weinig oog voor ruimtelijke kwaliteit. Tekenend hiervoor is de parkeerproblematiek die het gebied, ondanks de hoge kantorenleegstand parten speelt. De gemeente Zwolle profileert het deelgebied nu als een locatie die uitermate geschikt is voor de vestiging van startende bedrijven. Het in dit opzicht aantrekkelijke huurprijsniveau ondersteunt dit streven. Daarnaast tracht de gemeente de vorming van cluster van medische bedrijvigheid van de grond te krijgen door in te spelen op mogelijke synergievoordelen door de nabijheid van de Isala Klinieken. Marktdynamiek De opname van kantoorruimte in deelgebied Oosterenk bedroeg over geheel 2011 circa m². Hiermee wordt de dalende opnametrend, zoals deze vanaf 2009 is waar te nemen, verder doorgezet. De magere opname wordt verder onderstreept door het feit dat meer dan de helft van de opname is terug te voeren op één transactie van m² door Lindorff in Place Vendome. Opname en aanbod kantoorruimte Oosterenk x m² v.v.o Aanbod Opname Het aanbod van beschikbare kantoorruimte is per ultimo 2011 uitgekomen op een niveau van m². Niet eerder stond zo veel kantoorruimte in Oosterenk op een nieuwe gebruiker te wachten. Een zorgelijk gegeven is de structurele toename van het aanbodniveau, die niet wordt beïnvloed door conjuncturele schommelingen zoals uitgedrukt in de opname. Kort gezegd, het 32

33 maakt niet hoeveel kantoorruimte er in Zwolle wordt opgenomen, in deelgebied Oosterenk wordt het elk jaar minder. De gebruikers die in de laatste zes jaar kantoorruimte hebben opgenomen zijn voor een groot gedeelte actief in de zakelijke dienstverlening (46%). Daarnaast is een derde van de opname voor rekening gekomen van overheden en andere non-profit instellingen, waaronder onderwijs en gezondheidszorg. De andere sectoren hebben slechts een bescheiden aandeel in de opname. Opname kantoorruimte naar sector, Oosterenk 2005 tot 2011 in % 34% 11% 3% 6% Industrie, Handel en Transport ICT Banken en verzekeraars Zakelijke dienstverlening 46% Overheid en overige non-profit Het aanbod van beschikbare kantoorruimte in deelgebied Oosterenk neemt jaar op jaar toe onafhankelijk van de opname. De kwaliteit van het beschikbare aanbod sluit dikwijls niet aan bij de eisen van de moderne kantoorgebruiker. De lokale kantorenmarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod per pand ultimo 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand, staan in het palet van pand- en locatiespecifieke eigenschappen twee variabelen centraal, namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen, zoals winkels, restaurants, bibliotheken, kinderopvang et cetera, heeft dat een positieve invloed op de verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Als een pand drie jaar of langer achtereenvolgens op de markt wordt aangeboden, wordt gesproken van structureel aanbod. Een pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en het pand niet structureel in aanbod staat. Het omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig voorzieningen in de buurt en structureel in aanbod. Van kanshebbend wordt gesproken indien aan één voorwaarde wordt voldaan, namelijk wel voorzieningen én aanbod structureel van aard of geen voorzieningen en aanbod is niét structureel van aard. 33

34 Aanbod naar courantheid, Oosterenk 2011 in % 2% Kansrijk 55% 43% Kanshebbend Kansarm Meer dan de helft van de aangeboden kantoorruimte in deelgebied Oosterenk wordt door de kantorenmarktexperts van DTZ Zadelhoff aangemerkt als kansarm (46%). Zij schatten de kans op het vinden van een nieuwe huurder laag in. Deze kantoren bevinden zich op het oudere gedeelte van Oosterenk en zijn gebouwd in de periode Deze kantoren hebben geen onderscheidend vermogen en zijn niet flexibel indeelbaar. De verhuurbaarheid kan niet meer worden vergroot door middel van verdere huurprijsverlagingen. Grootschalige renovatie, herontwikkeling of herbestemming zijn de voor de hand liggende mogelijkheden. Naast de kantoren met een geringe verhuurkans, is 43% van het aanbod toch nog als kanshebbend gekwalificeerd. Dit deel van het aanbod betreft de meer recent ontwikkelde panden met goede pandkwaliteiten. Om de verhuurbaarheid van deze panden van kanshebbend naar kansrijk te krijgen zouden de stakeholders van het gebied, waaronder de gemeente Zwolle zelf, meer kunnen investeren in de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, onder andere door het hogere niveau, wat bereikt is in Oosterenk Watersteeg door te trekken naar de rest van het gebied. Conclusie Deelgebied Oosterenk is het resultaat van de omslag die de Nederlandse economie de afgelopen 30 jaar heeft gemaakt van een industriële economie naar een diensteneconomie. Fabrieken sloten hun hun deuren en werden gesloopt of hertontwikkeld, terwijl in korte tijd grote kantorenparken aan randen van steden ontstonden om snel de nieuwe kantoorwerkgelegenheid de ruimte te bieden. Nu deze transitie is voltooid neemt de vraag naar kantoorruimte niet alleen meer toe en wordt de kwaliteit van gebouw en omgeving een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactor. De afnemende ruimtevraag wordt nog eens versterkt door de afname van de beroepsbevolking en de opkomst van nieuwe werkplekconcepten zoals Het Nieuwe Werken. Voor de oude kantorenlocaties zoals Oosterenk betekenen deze ontwikkelingen simpelweg dat een deel van de kantoorpanden niet meer geschikt is om als kantoor te fungeren. Herbestemming, herontwikkeling en/of transformatie is dan de logische oplossing. 34

35 Voorsterpoort Deelgebieden Cijfers en visie 35

36 Voorsterpoort Inleiding De gemeente Zwolle heeft zich in de afgelopen 20 jaar ontwikkeld van een doorsnee provinciehoofdstad tot een belangrijke vestigingsplaats voor bedrijvigheid met een focus op het noorden en oosten van Nederland. Deelgebied Voorsterpoort is het voorlopige hoogtepunt van deze stormachtige ontwikkeling. Het deelgebied is een gebied in ontwikkeling met daarin plaats voor zeer grootschalige kantoorgebouwen. Het gebied profileert zich als dé toplocatie voor hoofdkantoren van Noord Nederland. Met de realisatie van de IJsseltoren en het Spoolderwerk heeft dit gebied twee echte landmarks die het gebied een duidelijke identiteit hebben gegeven. Hoewel de IJsseltoren op vrijwel elke plek in Zwolle is te ontwaren, is het gebied zelf redelijk van de stad geïsoleerd door zijn ligging tussen de A28 en industrieterrein Voorst. Hoewel andere delen van het gebied inmiddels bouwrijp zijn gemaakt, is het niet de verwachting dat het gebied snel zal worden doorontwikkeld. De gemeente Zwolle is bezig met strategische heroriëntatie ten opzichte van de gekozen profilering. Op dit moment wordt bestudeerd in hoeverre het toestaan van (grootschalige) retail een duurzame invulling aan het gebied kan geven. Marktdynamiek In 2011 heeft er geen opname van kantoorruimte in deelgebied Voorsterpoort plaatsgevonden. Omdat de ontwikkelde kantoorruimte slechts voor een select aantal grote bedrijven geschikt is, verloopt de opname op dit deelgebied uitermate grillig. Hoge uitschieters in opname gaan gepaard met jaren waarin er helemaal geen opname is geregistreerd. Zo werd in 2007 getekend voor de huur van m² door Electrabel en werd er pas weer een opname geregistreerd met de onderhuur van Essent in de IJsseltoren in Vanaf dit jaar is het restant van de beschikbare kantoorruimte in het Spoolderwerk voor de verhuur beschikbaar gekomen (Gebouw De Stoel). Opname en aanbod kantoorruimte Voorsterpoort x m² v.v.o Aanbod Opname 36

37 De gebruikers die tussen 2005 en 2011 de kantoorruimte in Voorsterpoort in gebruik hebben genomen, zijn op een kleine uitzondering na actief in de sector Industrie, Handel en Transport. Het betreft hier de twee grote elektriciteitsbedrijven Electrabel en Essent. Opname kantoorruimte naar sector, Voorsterpoort 2005 tot 2011 in % 4% Industrie, Handel en Transport ICT Banken en verzekeraars Zakelijke dienstverlening 96% Overheid en overige non-profit Op dit moment worden er slechts drie afzonderlijke kantoormetrages op de vrije markt aangeboden, waarvan twee ook nog in het hetzelfde gebouw. De lokale kantorenmarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben deze panden per ultimo 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand, staan in het palet van pand- en locatiespecifieke eigenschappen twee variabelen centraal, namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen, zoals winkels, restaurants, bibliotheken, kinderopvang et cetera, heeft dat een positieve invloed op de verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Aanbod naar courantheid, Voorsterpoort 2011 in % 4% Kansrijk Kanshebbend 96% Kansarm 37

38 Als een pand drie jaar of langer achtereenvolgens op de markt wordt aangeboden, wordt gesproken van structureel aanbod. Een pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en als het pand niet structureel in aanbod staat. Het omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig voorzieningen in de buurt en structureel in aanbod. Van kanshebbend wordt gesproken indien aan één voorwaarde wordt voldaan, namelijk wel voorzieningen én aanbod structureel van aard of geen voorzieningen en aanbod is niét structureel van aard. Slechts 4% van het beschikbare aanbod kantoorruimte in deelgebied Voorsterpoort wordt aangemerkt als kansarm. Dit betreft een gebouw in aanbod achterop het bestaande terrein. De twee aangeboden aanbodobjecten in gebouw De Stoel worden aangemerkt als kansrijk. Conclusie Deelgebied Voorsterpoort is een grootstedelijk deelgebied dat momenteel in ontwikkeling is. De economische crises staan op dit moment een snelle doorontwikkeling van het plangebied in de weg en de gemeente Zwolle bezint zich op een alternatieve uitgifte- en/of ontwikkelstrategie. Daarnaast wordt de mogelijkheid onderzocht om een (grootschalige) detailhandelsfunctie op een kortere termijn op het deelgebied een plek te geven. Bij deze afwegingen zal de gemeente Zwolle zichzelf de vraag moeten stellen in hoeverre alternatieve functies bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Het is immers niet moeilijk om grootschalige detailhandel naast prominente kantoorontwikkelingen te plaatsen. Het is echter de vraag in hoeverre men daarmee in staat is om een milieu te creëren waarin alle elementen van de gebouwde omgeving elkaar ondersteunen. Ter illustratie kan het voorbeeld van de Arena Boulevard in Amsterdam-Zuidoost dienen: grootschalige retail en kantoorwerkgelegenheid bij elkaar gezet, maar het versterkt elkaar op geen enkele wijze. Hoewel de gemeente Zwolle voornemens is het deelgebied door middel van een spoorlijn te verbinden met de rest van de stad, zal de dynamiek en de levendigheid van het stedelijke leven hiermee nooit kunnen overslaan naar Voorsterpoort. De ligging van de locatie is hiervoor te geïsoleerd. Om tot een succesvol en hoogwaardig werk en verblijfsmilieu te kunnen uitgroeien, is het van het grootste belang dat functies in het gebied elkaar duurzaam kunnen ondersteunen. 38

39 3. Bedrijfsruimtemarkt Zwolle In hoofdstuk 3 wordt de dynamiek op de gebruikersmarkt van bedrijfsruimte in Zwolle beschreven. De vraagzijde wordt beschreven aan de hand van de opname. De opname is het totaal van verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt zijn gerealiseerd. Voor de aanbodzijde wordt gekeken naar bedrijfsruimte die op het moment van peilen beschikbaar was voor verhuur of verkoop. In het aanbod wordt reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte meegenomen. Planvoorraad wordt buiten beschouwing gelaten omdat niet met zekerheid kan worden gezegd dat deze projecten doorgaan. Vervolgens worden de huurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt in kaart gebracht. De huurprijzen worden per deelgebied inzichtelijk gemaakt omdat de prijzen locatieafhankelijk zijn. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 afgesloten met cijfers, analyse en een visie op de deelgebieden Marslanden, Voorst, Hessenpoort en De Vrolijkheid. Het nieuwe deelgebied Scholtensteeg is niet meegenomen in deze visie, omdat er tot op heden nog geen dynamiek is waargenomen Vraagzijde op de bedrijfsruimtemarkt Opname totaal De opname van bedrijfsruimte in Zwolle is in 2011 uitgekomen op circa m². Daarmee heeft de Zwolse bedrijfsruimtemarkt een zeer goed jaar achter de rug. Gemeten over de laatste zes jaar werd er gemiddeld jaarlijks m² door gebruikers opgenomen en daarmee ligt de in 2011 gerealiseerde opname boven het langjarig gemiddelde. De bedrijfsruimtemarkt heeft een duidelijk teken van herstel laten zien na de eerste economische recessie van Bij de interpretatie van de cijfers moet wel rekening worden gehouden met het effect die twee grote bedrijfsruimtetransacties op het opnametotaal hebben gehad, te weten de transactie op door Zandbergen van m² op Voorst en de opname van Sligro op bedrijventerrein De Vrolijkheid á m². Incidentele grote transacties hebben een grote impact op het opnamecijfer. Opname bedrijfsruimte en aantal transacties Zwolle x m² v.v.o Opname (l.) Aantal transacties (r.) 39

40 In 2011 werd tevens een groter aantal transacties geregistreerd dan in voorgaande jaren, namelijk 48. Over de periode werden er gemiddeld 34 gerealiseerd, wat betekent dat er ook in reële termen van aantallen transacties meer dynamiek heeft plaatsgevonden op de Zwolse bedrijfsruimtemarkt. Dus ondanks het verstorende effect van twee grote transacties op de opname uitgedrukt in vierkante meters, is er ook een groter aantal transacties verantwoordelijk geweest voor de hogere opname. Als de opname door het aantal transacties wordt gedeeld, wordt de gemiddelde transactiegrootte berekend. Sinds 2005 is met een transactie gemiddeld m² gemoeid. Voor Nederland geldt dat het gemiddelde met m² hoger ligt. In 2011 is de transactiegrootte in Zwolle met m² aanzienlijk kleiner. Voor heel Nederland is het gemiddelde echter licht toegenomen naar m² Opname naar sector Als er naar de opname per sector wordt gekeken, valt op dat op de bedrijfsruimtemarkt van Zwolle geen grote sectorale verschuivingen hebben plaatsgevonden. De verdeling naar sector over de laatste zes jaar komt in grote lijnen overeen met de verdeling zoals deze over de laatste twee jaar is berekend. Vergeleken met het landelijk gemiddelde wordt er op Zwolse bedrijventerreinen meer ruimte opgenomen door bedrijven in de dienstensector, namelijk 28% Het aandeel van die sector voor geheel Nederland bedroeg 21% over de laatste zes jaar. Hierbij valt te denken aan sport en gezondheid, overheid, gezondheidszorg, non-profit. De Industrie en Bouwsector in Zwolle is echter met 14% aandeel ondervertegenwoordigd ten opzichte van het landelijk gemiddelde (26%). Opname bedrijfsruimte naar sector Zwolle 2005 tot 2011 (binnencirkel), 2010 en 2011 (buitencirkel); in % 16% Industrie en bouw 30% 30% 14% Handel 2% 3% 24% 29% 24% Transport ICT 28% Dienstensector Vergeleken met het langjarig gemiddelde hebben zich in Zwolle in 2010 en 2011 meer bedrijven in de sector Transport en Logistiek gevestigd. Dit is grotendeels ten koste gegaan van de opname door (groot)handelsbedrijven. 40

41 Opname naar eigendom Het overgrote deel van de opname van bedrijfsruimte komt tot stand door huurtransacties. Circa driekwart van de opgenomen meters in de periode 2005 tot en met 2011 betreft huur. Het resterende deel werd door gebruikers gekocht. In de jaren 2008 en 2009 was het aandeel kooptransacties echter veel groter met respectievelijk 48% en 50% van de totale opname. Over de laatste twee jaren is het aandeel van de kooptransacties weer fors teruggezakt naar slechts 5% in 2010 en 12% in Bij deze cijfers moet worden aangetekend dat eigenbouw in deze cijfers buiten beschouwing blijft. Opname bedrijfsruimte naar eigendom Zwolle x m² v.v.o Huur Koop Opname naar bouwstatus Als naar de opname van bedrijfsruimte naar bouwstatus wordt gekeken, blijkt dat de opname vooral wordt geregistreerd in de bestaande bouw. In 2011 betrof 79% van de opname een bedrijfspand dat al eens eerder in gebruik is geweest. Toch ligt de 21% nieuwbouw van de opname boven het langjarig gemiddelde. Het is opvallend dat de nieuwbouw bedrijfsruimte in Zwolle vrijwel geheel betrekking heeft op bedrijfsruimte die nog moet worden gebouwd, maar waarvan het huurcontract reeds is getekend. Opname bedrijfsruimte naar bouwstatus Zwolle x m² v.v.o Bestaande bouw Nieuwbouw 41

42 Het is tekenend voor de situatie op de bedrijfsruimtemarkt dat nieuwe bedrijfsruimte niet meer op risico wordt ontwikkeld, maar dat pas met de bouw wordt begonnen als zich een gebruiker heeft gemeld Opname naar grootteklasse Zoals al eerder opgemerkt kunnen enkele grootschalige transacties het opnamecijfer beïnvloeden. Dit komt goed tot uitdrukking in de opname naar grootteklasse. Hieruit blijkt dat de transacties boven de m² voor uitschieters in de opnamecijfers van 2008 en 2011 hebben gezorgd. Niet minder dan 44% van de opname in 2011 is terug te voeren op de twee transacties boven de m². Opvallend is verder het ontbreken van transacties in de grootteklasse m² tot m² als er tevens sprake is van transacties boven de m². Opname bedrijfsruimte naar grootteklasse Zwolle x m² v.v.o < > De opname in het kleine segment onder de m² is de solide basis van de geregistreerde dynamiek van de bedrijfsruimteopname. Tussen 2005 en 2011 heeft het aandeel in de opname van de kleine bedrijfsruimte altijd tussen de 20% en 40% gelegen. In 2011 bestond 36% van de opname uit bedrijfsruimte kleiner dan m². In vergelijking met het langjarig gemiddelde is het opvallend dat er een polarisatie optreedt richting of hele grote of hele kleine bedrijfsruimtepanden die ten koste gaat van de middencategorieën zoals de grootteklasse m² tot m². De opname in deze categorie is gedaald van 66% van de opname in 2005 tot slechts 5% van de opname anno

43 Opname naar deelgebied Als de opname wordt uitgesplitst naar deelgebied, dan blijkt dat op de Marslanden het grootste aandeel van de opname in de periode 2005 tot en met 2011 is gerealiseerd. Van de opgenomen vierkante meters is 50% gerealiseerd op deze locatie. De andere deelgebieden volgen op ruime afstand. Opname naar deelgebied Zwolle, in % 9% De Vrolijkheid 13% Hessenpoort 50% 18% 10% Overig Voorst Marslanden Opname naar deelgebied Deelgebied De Vrolijkheid Hessenpoort Overig Voorst Marslanden Totaal Hoewel de opname van bedrijfsruimte op deelgebied De Marslanden veruit het grootst is, wil dit niet zeggen dat er op de andere deelgebieden geen sprake is van activiteit. Op deelgebied De Vrolijkheid is de laatste jaren een toenemende opname te bespeuren doordat dit gebied grootschalig wordt gerevitaliseerd. Daarnaast vindt er op Hessenpoort ook veel activiteit plaats zij het uitgedrukt in een volatiel opnameverloop, waarbij jaren met een marginale opname worden afgewisseld met zeer grootschalige transacties. 43

44 3.2. Aanbodzijde op de bedrijfsruimtemarkt Voorraad en uitgifte Sinds 2005 is de voorraad van bedrijfsruimte in Zwolle toegenomen van 384 hectare in 2005 naar 410 hectare in In deze periode is de voorraad in Zwolle met 6,6% gestegen, wat verhoudingsgewijs overeenkomt met het Nederlandse gemiddelde waar de voorraad met 6,7% is gegroeid. Tussen 2008 en 2010 was er sprake van een gestage toename van de voorraad bedrijfsruimte. Omdat meer recente cijfers niet beschikbaar zijn, is onduidelijk of deze toename van de voorraad zich in 2011 heeft doorgezet. Voorraad en jaarlijkse uitgifte bedrijfsruimte Zwolle in ha Voorraad (l.) Jaarlijkse uitgifte (r.) Bron: VROM/DG Ruimte, gemeente Zwolle, bewerking DTZ Zadelhoff Top 10 bedrijfsruim testeden van Nederland Gemeente Voorraad ha. A:V ratio 1. Tilburg 873 8,0% 2. Amsterdam ,0% 3. Breda 763 5,0% 4. Emmen 706 2,0% 5. Eindhoven 669 8,0% 6. Groningen 656 2,0% 7. Apeldoorn 581 2,0% 8. Haarlemmermeer 537 8,0% 9. Enschede 527 8,8% 10. Den Bosch 503 4,0% 12 Zwolle 410 5,8% van gemeenten met meer dan inwoners Bron: VROM/DG Ruimte, DTZ Zadelhoff Aanbod totaal Tot en met 2008 schommelde het aanbodcijfer van bedrijfsruimte in Zwolle rond de m². Vanaf dat moment is echter het aanbod van bedrijfsruimte jaar-op-jaar toegenomen tot m² per ultimo Uitgedrukt in een groeipercentage komt dit neer op een toename van het aanbod van maar liefst 149%. 44

45 Ook het aantal aangeboden objecten neemt jaar op jaar toe in Zwolle. Werden er in 2008 nog 34 bedrijfsruimteobjecten aangeboden, in 2011 is dit aantal opgelopen tot 78. Het is dus niet zo dat de grootte van het gemiddelde object is toegenomen. De gemiddelde objectgrootte schommelde de laatste vier jaar tussen m² en m². Aanbod bedrijfsruimte Zwolle x m² v.v.o Aanbod (l.) # objecten (r.) Aanbod-voorraadratio De aanbod-voorraadratio, waarin het aanbod als percentage van de voorraad wordt uitgedrukt, vertoont dezelfde trend als het aanbod. In 2011 werd 5,8% van de voorraad bedrijfsruimte in de gemeente Zwolle aangeboden voor de verhuur of verkoop. Sinds 2008 laat de aanbodvoorraadratio een stijgende lijn zien. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat het aanbod aan beschikbare bedrijfsruimte relatief sneller stijgt dan de toename van de voorraad. Het duidt kortom op een ruimere marktsituatie, waarbij ondernemers die op zoek zijn naar bedrijfsruimte meer te kiezen hebben. Aanbod-voorraadratio bedrijfsruimte Zwolle in % 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

46 Hoewel de aanbod-voorraadratio boven het Nederlandse gemiddelde ligt, is de situatie niet als zorgelijk te typeren, doch is waakzaamheid geboden. Zo kampen veel grote en middelgrote steden in Nederland met een soortgelijke aanbod-voorraad ratio of zelfs nog hoger. Daarnaast moet worden aangetekend dat er vorig jaar m² door gebruikers in Zwolle werd opgenomen en dat is veel in vergelijking met het beschikbare aanbod. Indien het aanbod precies zou overeenkomen met de wensen van potentiële gebruikers, hoeft het slechts 2,5 jaar te duren vooral het volledige aanbod bedrijfsruimte is verdampt. Dit is een aanzienlijk korter tijdbestek dan voor de situatie voor Nederland als geheel, waar uitgaande van het bestaande aanbod de jaarlijkse opname 5,5 jaar nodig zou hebben om al het beschikbare aanbod op te souperen. Top 10 hoogste aanbod-voorraadratio's Top 10 laagste aanbod-voorraadratio's Gem eente Ratio Gem eente Ratio 1. Amsterdam 13,1% 1. Emmen 2,0% 2. Amersfoort 9,5% 2. Apeldoorn 2,0% 3. Almere 8,7% 3. Groningen 2,0% 4. Enschede 8,5% 4. Arnhem 4,0% 5. Rotterdam 8,0% 6. Den Bosch 4,0% 6. Tilburg 7,8% 7. Nijmegen 4,0% 7. Eindhoven 7,6% 5. Breda 5,0% 8. Haarlemmermeer 6,8% 8. Den Haag 5,0% 9. Ede 6,7% 9. Leiden 5,0% 10. Zwolle 5,8% 10. Utrecht 5,0% van gemeenten met meer dan inwoners Top 10 aanbod-voorraadratio bedrijfsruimte, 2011 Aanbodvoorraadratio Gemeente Diemen 13% Amsterdam 13% Wijchen 12% Stichtse Vecht 11% Zoetermeer 10% Oldenzaal 10% Amersfoort 10% Moerdijk 9% Veldhoven 9% Nieuwegein 9% Nederland 3,7% Aanbod naar bouwstatus Als het aanbod naar bouwstatus wordt bekeken, dan valt op dat slechts een klein deel van het aanbod in de afgelopen jaren nieuwbouw betrof. Er wordt van nieuwbouw gesproken indien de aangeboden ruimte jonger is dan twee jaar. Van het aanbod is gemiddeld slechts 3,1% nieuw en door de tijd heen is ook geen sprake van grote uitschieters van jaren met veel nieuwe bedrijfsruimte. 46

47 Omdat ook in de opname van bedrijfsruimte de nieuwbouw geen grote rol speelt, kan worden geconcludeerd dat de Zwolse vrije markt voor bedrijfsruimte zich vooral in het bestaande segment afspeelt. Aanbod bedrijfsruimte naar bouwstatus Zwolle x m² v.v.o Bestaande bouw Nieuwbouw Daarnaast kan worden vastgesteld dat de nieuw ontwikkelde bedrijfsruimte op bedrijventerreinen in Zwolle vooral in eigen beheer door ondernemers is gekocht en ontwikkeld, de zogenaamde eigenbouw. Omdat deze activiteiten niet als transacties op de vrije markt zijn geregistreerd, vallen deze buiten het gezichtsveld van makelaars en maakt de eigenbouw geen onderdeel uit van de door DTZ Zadelhoff geregistreerde opnamecijfers Aanbod naar grootteklasse Het aanbod van bedrijfsruimte in Zwolle is de laatste jaren aan het toenemen. Sinds 2008 is deze stijging in alle grootteklassen zichtbaar. Het is echter opvallend dat de aanbodstijging van de laatste twee jaar vooral het gevolg is van een toename van het aanbod van grootschalige bedrijfsruimte. Hoewel het aanbod onder de m² met 8,5% ten opzichte van 2010 is afgenomen, steeg het aanbod boven de m² in één jaar tijd met maar liefst 203% van m² tot m². 47

48 Aanbod bedrijfsruimte naar grootteklasse Zwolle x m² v.v.o > Hoewel ultimo 2011 het grootschalige aanbod dus verantwoordelijk is voor de stijging van het aanbod, moet daarbij worden verteld dat dit hoge aanbodcijfer door slechts enkele objecten wordt veroorzaakt Aanbod naar stadsdeel In Zwolle zijn vier deelgebieden onderscheiden, waarbinnen het overgrote deel van de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt plaatsvindt. Zo vond vorig jaar 90% van de geregistreerde opname plaats in één van de vier deelgebieden en was het aanbod bedrijfsruimte er voor 84% gelokaliseerd. Binnen de Zwolse bedrijfsruimtemarkt zijn twee deelgebieden dominant, te weten Marslanden en Voorst. Het aanbod bedrijfsruimte was per ultimo 2011 voor 75% terug te vinden op één van deze twee deelgebieden. Op de andere twee locaties, te weten Hessenpoort en De Vrolijkheid, is het aanbod beduidend kleiner. Aanbod naar deelgebied Zwolle, 2011, in % 16% Marslanden 4% 5% 39% Voorst De Vrolijkheid 36% Hessenpoort Overig 48

49 Indien naar de langjarige ontwikkeling van het aanbodniveau op deelgebiedniveau wordt gekeken, valt op dat het marktaandeel van de twee grote bedrijventerreinen de laatste drie jaar fors is toegenomen. In het bijzonder de aanbodontwikkeling op deelgebied Voorst springt in het oog. Het aantal aangeboden vierkante meter bedrijfsruimte is in zes jaar tijd stapsgewijs gestegen van bijna niets naar m². Aanbodontwikkeling naar deelgebied Zwolle, tussen 2005 en 2011, in % Marslanden Voorst De Vrolijkheid Hessenpoort Overig Ook de aanbodontwikkeling in deelgebied Marslanden nam door de tijd toe van m² in 2005 tot m² in Daarmee was 46% van het aanbod in de gemeente Zwolle per ultimo 2011 op De Marslanden te vinden. Op deelgebied Hessenpoort is momenteel weinig bedrijfsruimte voor de verhuur en verkoop beschikbaar. Dit is terug te voeren op het gegeven dat Hessenpoort nog een relatief jong bedrijventerrein is dat bovendien nog volop in ontwikkeling is. Op bedrijventerrein De Vrolijkheid is het aantal aangeboden vierkante meters de laatste jaren juist teruggelopen. Het aanbod daalde van bijna m² in 2005 naar m² per ultimo De reden hiervoor ligt gelegen in het gegeven dat het deelgebied een revitalisering ondergaat. Oude bedrijfsruimte is de laatste jaren aan het aanbod onttrokken waarvoor nieuwe bedrijfsruimte in de plaats is gekomen die bovendien beter aansluit op de wensen van de bedrijfsruimtegebruiker, getuige de toename van de opname en de daling van het aanbod. Aanbod bedrijfsruimte deelgebied Deelgebied De Vrolijkheid Hessenpoort Marslanden Voorst Overig Totaal

50 3.3. Huurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt De huurprijzen van bedrijfsruimte in Zwolle kennen een stabiele ontwikkeling. Gedurende de laatste zes jaar varieerde de gemiddelde huurprijs, afhankelijk van pand en locatie, tussen de 30,- en 55,- per vierkante meter per jaar. De laatste twee jaar is de bandbreedte echter iets groter geworden. Voor de beste bedrijfsruimte op een goede locatie (Hessenpoort) wordt momenteel 60,- per vierkante meter gevraagd, terwijl de huurprijzen van de minder courante bedrijfsruimten beginnen bij 30,- per vierkante meter per jaar (Voorst). Het is opvallend dat de onderkant van de huurprijsbandbreedte naar beneden is bijgesteld. Dit kan duiden op minder goede vooruitzichten op het snel vinden van nieuwe huurders zodat pandeigenaren de huurprijzen naar beneden bijstellen. Omgekeerd geldt deze trend ook voor de courante bedrijfsruimte in de gemeente Zwolle. De huurprijzen voor courante bedrijfsruimte zijn toegenomen, wat erop wijst dat de interesse in goede bedrijfsruimte op een goede locatie schaars is in de gemeente Zwolle. Dit zou een stijging van de huurprijzen rechtvaardigen. Deze ontwikkeling zou kunnen duiden op een mismatch van een vraag en aanbod op de vrije markt voor bedrijfsruimte in Zwolle. De bedrijfsruimte die niemand wil hebben wordt immers goedkoper en courante bedrijfsruimte wordt duurder (omdat de vraag ernaar groter is dan het beschikbare aanbod). Huurprijsniveau bedrijfsruimte Zwolle bandbreedte in per vierkante meter in 2005 tot Als op de huurprijsontwikkeling van de verschillende deelgebieden wordt ingezoomd, blijkt dat bedrijfsruimte op Hessenpoort momenteel de hoogste huurprijs wordt gerealiseerd. Daarna volgt deelgebied Voorst, Marslanden en ten slotte De Vrolijkheid. 50

51 Huurprijzen bedrijfsruimte naar deelgebied Deelgebied De Vrolijkheid ondergrens Hessenpoort Marslanden Voorst bovengrens ondergrens bovengrens ondergrens bovengrens ondergrens bovengrens

52 3.4 Deelgebieden visie en analyse Marslanden Deelgebieden Cijfers en visie 52

53 Marslanden Inleiding Deelgebied Marslanden is het grootste bedrijventerrein van Zwolle. Het gebied biedt plaats aan ondernemingen met een grote ruimtevraag tot en met compacte eenheden in bedrijfsverzamelgebouwen. Langs de ringweg die het gebied doorkruist, is grootschalige detailhandel te vinden. Mede door het ontbreken van grootschalige zware industrie is het een gemêleerd en actief gebied en kan het met recht de werkplaats van Zwolle worden genoemd. Het deelgebied, opgedeeld in 5 subdelen (A tot en met H) kent een lange geschiedenis. Sinds de jaren 60 is het gebied organisch gegroeid naar de huidige afmetingen. Dit betekent echter wel dat de uitgifte van nieuwe kavels inmiddels samengaat met verouderde en incourante bedrijfsruimten. In dat kader is de laatste jaren veel aan revitalisering gedaan. Marktdynamiek De opname van bedrijfsruimte in deelgebied Marslanden bedroeg over m² en heeft daarmee een goed jaar achter de rug, want de opname was bijna het dubbele ten opzichte van het jaar ervoor. Doordat in vergelijking met de deelgebieden Voorst en Hessenpoort dit deelgebied relatief weinig zeer grootschalige bedrijfsruimten heeft, is het opnamecijfer minder gevoelig voor grote schommelingen. Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte is per ultimo 2011 uitgekomen op m². Niet eerder werd zoveel bedrijfsruimte op de Marslanden aangeboden op de vrije markt. Sinds 2008 lijkt er sprake te zijn van een structurele toename, die niet lijkt te worden beinvloed door de opname. Opname en aanbod bedrijsruimte, Marslanden x m² v.v.o Aanbod Opname Wanneer de opname naar sector over een langere tijd wordt bekeken, valt direct het gemêleerde karakter van de bedrijvigheid op. De gebruikers die zich de afgelopen zes jaar op de Marslanden hebben gevestigd zijn actief in vrijwel alle economische sectoren. Uit de opname naar sector blijkt tevens het relatief kleinschalige karakter van het deelgebied, getuige de ondervertegenwoordiging van de sector Transport in de opname. Deelgebied Hessenpoort is voor deze categorie beter geoutilleerd om activiteiten in de transport en logistiek te huisvesten. 53

54 Opname bedrijfsruimte naar sector, Marslanden 2005 tot 2011 in % Industrie en bouw 33% 28% Handel Transport 3% 5% 31% ICT Dienstensector Het aanbod op de Marslanden neemt sinds 2008 structureel toe, ongeacht de opname die op het terrein heeft plaatsgevonden. Dit duidt op een mismatch tussen de ruimtevraag van potentiële gebruikers en het beschikbare aanbod. De lokale bedrijfsruimtemarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod per 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand is beoordeeld of het pand op basis van zijn pandspecifieke en locatiespecifieke kenmerken kans maakt op het snel vinden van een nieuwe huurder of koper. In tegenstelling tot de kantorenmarkt, speelt de nabijheid van voorzieningen een minder grote rol en zijn met betrekking tot locatiespecifieke kenmerken factoren zoals verkeerontsluiting, sociale veiligheid en parkeergelegenheid van groter belang. Bij pandspecifieke kenmerken wordt vooral beoordeeld of het pand geschikt is voor wederverhuur aan andere partijen. Anders dan op de kantorenmarkt, zijn veel aangeboden bedrijfsruimten ooit specifiek in opdracht voor een bedrijf gebouwd. Zo stelt een drukkerij ten aanzien van vrije hoogte en vloerbelasting andere eisen aan de huisvesting dan een loodgietersbedrijf. 54

55 Aanbod naar courantheid Marslanden, 2011 in % Kansrijk 37% Kanshebbend 63% Kansarm Ongeveer tweederde van de aangeboden bedrijfsruimte op de Marslanden is door de lokale bedrijfsruimtemarktexperts als kansarm aangemerkt. Door pandspecifieke of locatiespecifieke eigenschappen wordt het snel vinden van een nieuwe huurder in de huidige markt klein geacht. Dit verklaart de structurele stijging van het aanbod van bedrijfsruimte sinds Conclusie Marslanden is het grootste en meest levendige bedrijfsterrein van Zwolle. De gemeente Zwolle doet er goed aan het reeds ingezette proces van revitalisering in het gebied door te zetten en de uitgifte van nieuwe kavels te beperken waar mogelijk. 55

56 Voorst Deelgebieden Cijfers en visie 56

57 Voorst Inleiding Deelgebied Voorst is een groot bedrijventerrein in Zwolle, opgedeeld in drie subdeelgebieden met een accent op de zwaardere en grootschaliger industrie. In de loop van de jaren hebben zich vele grote bedrijven op dit terrein gevestigd, zoals Scania en Abott. Het gebied is een traditioneel industriegebied dat als enige in Zwolle door een waterweg is ontsloten. Marktdynamiek De opname van bedrijfsruimte is aan het einde van 2011 uitgekomen op m². Dit is één van de hoogste opnamecijfers van de afgelopen zes jaar. Hierbij moet wel worden vermeld dat de grootste bedrijfsruimteopname van Zwolle dit jaar op Voorst heeft plaatsgevonden. Het betrof een object van m² door Zandbergen. Zonder deze transactie zou het opnamecijfer meer in lijn liggen met het langjarige opnamegemiddelde. Doordat het accent in deelgebied Voorst ligt op de zware industrie (in tegenstelling tot de Marslanden), is het aandeel verhuurbare bedrijfsruimte niet zo groot. Dit komt tot uitdrukking door de lage dynamiek op de commerciële bedrijfsruimtemarkt in deelgebied Voorst. Opname en aanbod bedrijsruimte, Voorst x m² v.v.o Aanbod Opname Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte op deelgebied Voorst is de laatste twee jaar snel toegenomen. Per ultimo 2011 was er voor gebruikers m² beschikbaar. Een nieuw hoogtepunt. Het is opvallend dat in tegenstelling tot de opname in Voorst, de stijging van het aanbod niet wordt verklaard door het op de markt komen van enkele grootschalige bedrijfsruimten. Het aanbod wordt veroorzaakt door 14 aanbodobjecten variërend in metrage van 30 m² tot m² Wanneer de opname naar sector over het langjarige gemiddelde wordt geanalyseerd, valt de dominantie van transportbedrijven op in de opname. Handelsbedrijven zijn de tweede grote gebruikersgroep op Voorst. Opvallend is dat de sector Industrie en bouw geheel ontbreekt in de opnamecijfers. 57

58 Opname bedrijfsruimte naar sector, Voorst 2005 tot 2011 in % 13% Industrie en bouw 39% Handel Transport 48% ICT Dienstensector Het aanbod op Voorst is de laatste twee jaar snel toegenomen. De lokale bedrijfsruimtemarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod per 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand is beoordeeld of het pand op basis van zijn pandspecifieke en locatiespecifieke kenmerken kans maakt op het snel vinden van een nieuwe huurder of koper. In tegenstelling tot de kantorenmarkt, speelt de nabijheid van voorzieningen een minder grote rol en zijn met betrekking tot locatiespecifieke kenmerken factoren zoals verkeerontsluiting, sociale veiligheid en parkeergelegenheid van groter belang. Bij pandspecifieke kenmerken wordt vooral beoordeeld of het pand geschikt is voor wederverhuur aan andere partijen. Anders dan op de kantorenmarkt, zijn veel aangeboden bedrijfsruimten ooit specifiek in opdracht voor een bedrijf gebouwd. Zo stelt een drukkerij ten aanzien van vrije hoogte en vloerbelasting andere eisen aan de huisvesting dan een loodgietersbedrijf. 58

59 Aanbod naar courantheid Voorst, 2011 in % 20% Kansrijk 39% Kanshebbend 41% Kansarm Ongeveer een derde van de aangeboden bedrijfsruimte op Voorst is door de lokale bedrijfsruimtemarktexperts als kansarm aangemerkt. Door pandspecifieke of locatiespecifieke eigenschappen wordt het snel vinden van een nieuwe huurder klein geacht. Positiever is het relatief grote aandeel kansrijk aanbod op Voorst, hoewel dit kansrijke aanbod uit slechts twee relatief grote aanbodobjecten bestaat. Conclusie Voorst is een groot traditioneel industrieterrein en heeft ten opzichte van de andere deelgebieden een zwaarder industrieel uiterlijk. Momenteel zit het terrein vol en worden geen kavels meer uitgegeven. Wel ligt er op delen van het terrein een herontwikkelingsopgave. 59

60 Hessenpoort Deelgebieden Cijfers en visie 60

61 Hessenpoort Inleiding Deelgebied Hessenpoort is een relatief nieuw en hoogwaardig bedrijventerrein voor grootschalige bedrijvigheid. Bij de ontwikkeling van het gebied is veel aandacht besteed aan duurzaam ondernemen. De gemeente Zwolle stimuleert een duurzame bedrijfsvoering op het terrein door het aanbieden van advies en er is op het terrein een warmte/koude opslag beschikbaar. De gunstige ligging direct aan de A28 en de beschikbaarheid van grote ruime kavels, hebben een grote aantrekkingskracht uitgeoefend op (inter-)nationale transportbedrijven, zoals Kuehne + Nagel, DHL, TNT, Buisman Warehousing en Van der Weerden Transport. Hessenpoort bestaat uit twee subgebieden. Naast Hessenpoort Noord dat plaats biedt aan grootschalige bovenregionale bedrijvigheid, is het nog recentere Hessenpoort Zuid (of Hessenpoort II) bedoeld voor meer kleinschalige ondernemingen die complementair zijn aan de bedrijvigheid in de regio. Naast bedrijfsactiviteiten is het deelgebied door zijn gunstige ligging ook interessant voor andere bedrijvigheid. Zo start IKEA begin 2013 met de bouw van een megafiliaal op Hessenpoort en Van der Valk bouwt er een hotel. Marktdynamiek De opname van bedrijfsruimte bedroeg over geheel 2011 circa m². Dit is minder dan in het jaar ervoor toen m² door nieuwe gebruikers werd opgenomen. Het grillige opnameverloop laat duidelijk zien dat de markt voor grootschalige bedrijfsruimte wordt gekenmerkt door incidentele transacties. Daarnaast wordt op het relatief jonge terrein veel bedrijfsruimte door ondernemers in eigen beheer ontwikkeld en in gebruik genomen. Deze zogenaamde eigen bouw is niet meegenomen in de opnamecijfers. Opname en aanbod bedrijsruimte, Hessenpoort x m² v.v.o Aanbod Opname 61

62 Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte op deelgebied Hessenpoort is per ultimo 2011 uitgekomen op 4.700m². Dit is in vergelijking met de andere deelgebieden een laag niveau, zeker gezien het grootschalige karakter van de bedrijfsruimte. Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte op deelgebied Hessenpoort is de laatste jaren wat toegenomen, maar het betreft over het algemeen slechts enkele panden. Wanneer de opname naar sector over het langjarige gemiddelde wordt geanalyseerd, springt de dominantie van de transportsector op het deelgebied in het oog. Driekwart van alle opname op Hessenpoort, kwam voor rekening van deze sector. De andere 24% werd door bedrijven in de dienstensector opgenomen. Hierbij valt te denken aan de transactie van de Energiewacht Groep uit Opname bedrijfsruimte naar sector, Hessenpoort 2005 tot 2011 in % 24% Industrie en bouw Handel Transport 76% ICT Dienstensector Het aanbod op Hessenpoort kent een onregelmatig verloop. De lokale bedrijfsruimtemarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod per 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand is beoordeeld of het pand op basis van zijn pandspecifieke en locatiespecifieke kenmerken kans maakt op het snel vinden van een nieuwe huurder of koper. In tegenstelling tot de kantorenmarkt, speelt de nabijheid van voorzieningen een minder grote rol en zijn met betrekking tot locatiespecifieke kenmerken factoren zoals verkeerontsluiting, sociale veiligheid en parkeergelegenheid van groter belang. Bij pandspecifieke kenmerken wordt vooral beoordeeld of het pand geschikt is voor wederverhuur aan andere partijen. Anders dan op de kantorenmarkt, zijn veel aangeboden bedrijfsruimten ooit specifiek in opdracht voor een bedrijf gebouwd. Zo stelt een drukkerij ten aanzien van vrije hoogte en vloerbelasting andere eisen aan de huisvesting dan een loodgietersbedrijf. 62

63 Aanbod naar courantheid Hessenpoort, 2011 in % Kansrijk 29% Kanshebbend 8% 63% Kansarm Hoewel tweederde van het aanbod als kansrijk wordt aangemerkt zijn er inmiddels ook de eerste panden gesignaleerd die niet over alle eigenschappen beschikken om snel een nieuwe huurder aan zich te binden. Conclusie Hessenpoort is een relatief nieuw en grootschalig bedrijventerrein met een focus op hoogwaardige bedrijvigheid. Zoals op veel nieuwe industrieterreinen worden veel panden in eigen beheer door eigenaren ontwikkeld en in gebruik genomen. Deze activiteiten worden niet meegenomen in de opnamecijfers. Wanneer ondernemers hun pand verlaten, wordt het vaak te koop of te huur aangeboden op de vrije markt voor bedrijfsruimte. Doordat de meeste gebruikers nog niet zo lang op Hessenpoort zijn gevestigd, (en hun bedrijfsruimte nog niet verlaten hebben) is er nog maar weinig aanbod beschikbaar. Daarnaast wordt er door projectontwikkelaars momenteel niet op risico ontwikkeld, zodat het aanbod vanaf beide kanten beperkt blijft. 63

64 De Vrolijkheid Deelgebieden Cijfers en visie 64

65 De Vrolijkheid Inleiding Deelgebied de Vrolijkheid is het oudste bedrijvengebied in de gemeente Zwolle. Het is gemakkelijk vanaf de A28 te bereiken en profileert zich steeds meer als de toegangspoort van Zwolle. Er hebben de afgelopen jaren op verschillende delen grote herontwikkelingen plaatsgevonden en dit proces zal zich de komende jaren nog voortzetten. De Vrolijkheid is hierdoor van aangezicht veranderd: van een traditionele werklocatie naar een multifunctioneel binnenstedelijk gebied waar ruimte is voor werken, winkelen en recreatie. Marktdynamiek De opname van bedrijfsruimte is over heel 2011 uitgekomen op circa m². Daarmee ligt de opname hoger dan het langjarig gemiddelde van m² per jaar. De opname van de Sligro Food Group op De Vrolijkheid a m² draagt wel significant bij aan het opnamecijfer. Opname en aanbod bedrijsruimte, De Vrolijkheid x m² v.v.o Aanbod Opname Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte op De Vrolijkheid is per ultimo 2011 uitgekomen op m² en is lager dan het aanbodcijfer het jaar ervoor. Het aanbodcijfer varieert van jaar tot jaar en lijkt niet afhankelijk te zijn van de gerealiseerde opname. Dit lijkt het gevolg te zijn van diverse herontwikkelingen in het deelgebied. Kansarme kantoren en bedrijven worden daardoor aan het aanbod onttrokken met een fluctuatie in de cijfers tot gevolg. Wanneer de opname naar sector over het langjarige gemiddelde wordt geanalyseerd, wordt de commerciële focus van de aldaar gevestigde bedrijvigheid duidelijk. Meer dan de helft van de geregistreerde opname kwam voor rekening van groothandelsbedrijven. De andere helft van de opname is min of meer gelijkmatig verdeeld over de andere sectoren. 65

66 Opname bedrijfsruimte naar sector Zwolle, De Vrolijkheid 2005 tot 2011 in % 22% 17% Industrie en bouw Handel 9% Transport ICT 52% Dienstensector Het aanbod op De Vrolijkheid kent een onregelmatig verloop. De lokale bedrijfsruimtemarktexperts van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod per 2011 beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie categorieën, te weten, kansrijk, kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de courantheid van een pand is beoordeeld of het pand op basis van zijn pandspecifieke en locatiespecifieke kenmerken kans maakt op het snel vinden van een nieuwe huurder of koper. In tegenstelling tot de kantorenmarkt, speelt de nabijheid van voorzieningen een minder grote rol en zijn met betrekking tot locatiespecifieke kenmerken factoren zoals verkeerontsluiting, sociale veiligheid en parkeergelegenheid van groter belang. Bij pandspecifieke kenmerken wordt vooral beoordeeld of het pand geschikt is voor wederverhuur aan andere partijen. Anders dan op de kantorenmarkt, zijn veel aangeboden bedrijfsruimten ooit specifiek in opdracht voor een bedrijf gebouwd. Zo stelt een drukkerij ten aanzien van vrije hoogte en vloerbelasting andere eisen aan de huisvesting dan een loodgietersbedrijf. 66

67 Aanbod naar courantheid De Vrolijkheid, 2011 in % Kansrijk 100% De bedrijfsruimtemakelaars van DTZ Zadelhoff hebben al het beschikbare aanbod in deelgebied De Vrolijkheid als kansrijk bestempeld. De inspanningen om van het deelgebied weer een aantrekkelijke vestigingslocatie te maken, betalen zich uit. Conclusie De Vrolijkheid is de laatste jaren getransformeerd van een oud bedrijventerrein naar een dynamische locatie waar commerciële bedrijvigheid overheerst en is daarmee een voorbeeld van succesvolle transformatie van een verouderd bedrijventerrein. 67

68 Begrippenlijst Kantoorruimte Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven. Bedrijfsruimte Ruimte bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een verhoogde kantoorcomponent soms oplopend tot 50 procent van het totale vloeroppervlak vallen hieronder. Bestaande bouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan twee jaar. Nieuwbouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw, die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Eigenbouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Vrije markt De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs- en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Huurprijs kantoren en bedrijfsruimten Prijzen in euro per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten en eventuele huurkortingen. Opname Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de vrije markt is verhuurd en verkocht, met uitzondering van sale and lease back transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Transacties worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming is bereikt. Aanbod Gebouwen waarin per peildatum minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte of 750 vierkante meter bedrijfsruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitgedrukt in een metrage of in een percentage van de kantoorvoorraad. 68

69 Deelgebieden kantoorruimte 1. Spoorzone Hanzeland 2. Binnenstad Plus 3. Voorsterpoort 4. Oosterenk 69

70 Deelgebieden bedrijfsruimte 1. Marslanden 2. Voorst 3. Hessenpoort 4. De Vrolijkheid 70

71 In opdracht van Gemeente Zwolle Mevrouw drs. J. Van Maar Postbus GA Zwolle Vastgoedmonitor Zwolle, Dossiernummer JHS/FSL/L1428 Uitgevoerd door DTZ Zadelhoff DTZ Zadelhoff is Nederlands marktleider in bedrijfsmatig onroerend goed. We zijn actief vanuit 14 vestigingen, in de sectoren vastgoedbemiddeling, beleggingen, vastgoedmanagement, Corporate Real Estate Services (CRES), research, winkels, financial services, internationaal en taxaties. Meer dan 400 DTZ Zadelhoff-professionals beschikken hiermee over een omvangrijk intern kenniscentrum op het totale gebied van bedrijfsmatig vastgoed. Wereldwijd heeft de DTZ-organisatie met meer dan medewerkers toegang tot 200 kantoren in 40 landen. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. De grootste partner is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange. DTZ Zadelhoff Research Apollolaan 150 Postbus BA Amsterdam Tel: DTZ Zadelhoff april 2012