Transcriptie

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14 PROJECTONTW. EN BELEGGINGS MIJ. REJOKO BEHEER bv Sonsbeekweg BA ARNHEM Bestuur VvE A7 en Tel eigenaren-bewoners van VvE A5 Fax p/a Velperplein Mail [email protected] 6811 AG ARNHEM KvK Arnhem TEVENS PER [email protected] Arnhem, 28 maart 2013 Betreft: finaal voorstel herverdeling kosten Geachte leden van het bestuur, In navolging op ons voorstel d.d. 3 januari 2013 en uw tegenvoorstel als gepresenteerd in de bijeenkomst d.d. 7 februari jl. (mailbericht d.d. 9 februari jl.) doen wij u een finaal voorstel inzake de herverdeling van de kosten binnen de Hoofd-VvE aan het Velperplein. Wij houden op hoofdlijnen vast aan ons voorstel d.d. 3 januari jl. maar hebben op enkele punten wijzigingen in uw voordeel ingevoegd. Vanuit REJOKO Ons voorstel kent 5 onderdelen: 1. Maximering en gegarandeerde afbouw van de kosten voor de huismeester/parkeerwacht 2. Halvering van het aandeel van eigenaar-bewoners van A5 in de kosten van de huismeester/parkeerwacht 3. Regeling voor deze kosten over de jaren 2007 tot en met 2012 voor A5 en A7. 4. Inspanningsverplichting tot reducering van de kosten voor elektra 5. Investering in een nieuw parkeersysteem waarmee de feitelijke aanwezigheid van een parkeerwacht kan worden gereduceerd. Ad.1 (ongewijzigd ten opzichte van voorstel d.d ) REJOKO stelt voor de kosten voor de huismeester/parkeerwacht als volgt te begroten: Jaar Begroot , , , ,-- Bedragen incl. 21% BTW en gebaseerd op prijspeil 1/1/2012. De kosten voor de huismeester/parkeerwacht voor 2012 zijn begroot op Door een gezamenlijke investering in de parkeersystemen, kan voor 2013 al een besparing ad worden gerealiseerd. In 2014 is REJOKO bereid een deel van de kosten voor haar rekening nemen, dan wel personeel op andere wijze inzetten, zodat de kosten over 2014 worden

15 begroot op In 2015 gaat één huismeester/parkeerwacht met pensioen en willen wij de kosten verder terugbrengen tot maximaal Teneinde tot een oplossing te komen voor het conflict inzake de achterstallige betalingen is REJOKO bereid een budgetoverschrijding voor haar rekening te nemen (door te belasten aan HUNTINGTON). Dit onderdeel heeft uiteraard direct invloed op de aan VvE A7 door te belasten kosten. Immers conform het splitsingsreglement draagt VvE A7 hieraan 25% bij (zie in dit verband ook ad 5). Indien de kosten sterker afnemen dan begroot, profiteren wij daar allen van. Dit deel van het voorstel houdt dus in dat de kosten voor de huismeester significant worden verlaagd en REJOKO een eventuele budgetoverschrijding dicht. Ad. 2 (gewijzigd t.o.v. voorstel d.d : de aantallen parkeerplaatsen vanaf 2012) Wij doen in een poging het conflict met u te slechten eenmalig het voorstel om de bijdrage in kosten van de huismeester voor de niet-commerciële gebruikers van de parkeergarage over het jaar 2007 tot en met Dit houdt in dat de bijdrage van gebruikers van nietcommerciële plaatsen in de parkeergarage niet 1/166 ste deel van de kosten inhoudt, maar 1/332 ste deel. Een en ander in afwijking op de splitsingsakte. In 2012 zijn er 6 extra parkeerplaatsen gecreëerd. Vanaf 2013 en verder stellen wij voor de verdeelsleutel aan te houden dat iedere eigenaar 1/172 ste deel van de kosten bijdraagt per parkeerplaats, waarbij geldt dat de eigenaar-bewoners 1/344 ste deel van de lasten voor de huismeester zal dragen. In tegenstelling tot in uw voorstel geldt dit enkel ten aanzien van de huismeester. Ad. 3 Inzake de kosten voor de VvE A5 over de afgelopen jaren stellen wij voor de werkelijke kosten, aldus vastgesteld in afwijking van de splitsingsakte (zie Ad. 2) door te belasten, daar deze lager uitvallen dan zoals oorspronkelijk gehanteerd in de brochures, danwel begroot. Dit resulteert in het overzicht zoals te vinden in de bijlage. Met VvE A7 is er een regeling overeengekomen waarbij de kosten over 2007 tot en met 2010 zijn verrekend. Over de jaren 2011 en verder wordt aangesloten bij het exploitatieoverzicht 2011 zoals bekend en begroting 2012 zoals voorgesteld onder punt 1. Ad. 4 (ongewijzigd ten opzichte van voorstel d.d , enkel tekstuele toevoeging) Er is al gestart met besparing op de energielasten. De acties die daarin ondernomen worden door HUNTINGTON, niet-commerciële gebruikers, dan wel anderen worden door eigenarenbewoners ondersteund. HUNTINGTON wil op dit vlak graag een inspanningsverplichting aangaan. Ad. 5 (voorstel wijziging splitsingsreglement ten opzichte van voorstel d.d : doorbelasting huismeester aan VvE A7 voor 20% i.p.v. 25%) Wanneer de toezichttaak van de huismeester/parkeerwacht (mede) vanaf een andere locatie

16 kan worden uitgevoerd, is aanpassing van het huidige systeem van de garage noodzakelijk. De investering in een aanpassing bedraagt circa ,-- (stelpost). REJOKO dan wel HUNTINGTON is bereid 2/3 deel van de kosten voor haar rekening te nemen en stelt voor het restant ten laste van het reservefonds te brengen. Betreffende A7 In lijn met uw voorstel d.d. 23 februari jl., willen wij een algemeen dienstenpakket aanbieden met daarnaast een aanvullend abonnement. Voor de goede orde recapituleren wij hieronder uw voorstellen met daarbij onze aanpassingsvoorstellen. Ten tweede spreken wij over de kosten Algemeen dienstenpakket: * De drie liften binnen VvE A7 één maal per week stofzuigen en poetsen met daarvoor geëigende schoonmaakmiddelen (vloer, wanden en deur). * De ruimte voor de entree van ingang 12 en 14 (oppervlakte ter breedte van de entree inclusief brievenbussen en tot aan de erfgrens) elke dag, met uitzondering van zon- en feestdagen, schoon maken en (zoveel als mogelijk) ontdoen van kauwgom-resten. * Elke dag dat de parkeergarage geopend is ( met uitzondering van de dag dat er op donderdag schoon wordt gemaakt door het schoonmaakbedrijf ) entree 12 en entree 14 aanvullend stofzuigen. * Beheer bescheiden ( tekeningen e.d. ). * Optreden bij calamiteiten. * Aannemen van pakketten e.d. * Algemeen toezicht. * Sleutelbeheer. De laatste vier punten zijn door ons vermeld, omdat deze naar onze mening alle vanzelfsprekend zijn en juist daarom vermelding hier op zijn plaats is. De kosten voor de taken zoals hierboven genoemd worden betaald vanuit de bijdrage die door de VvE A7 wordt gedaan in de kosten van de Hoofd VvE. Een bijdrage ad 5000,-- per jaar met betrekking tot de huismeester voor de periode is voor ons niet acceptabel. REJOKO is bereid een voorstel te doen tot aanpassing van het splitsingsreglement, waarbij 20% van de kosten voor de huismeester wordt doorbelast aan VvE A7. Het overige deel (80% van de lasten) komt dan voor rekening van VvE A5 en daarmee grotendeels voor HUNTINGTON als grootste eigenaar binnen VvE A5. De wijziging gaat werken vanaf goedkeuring van dit voorstel en heeft dus uitdrukkelijk géén terugwerkende kracht. Aanvullend abonnement: * Ophalen van huisvuil (verpakt) op afroep. * Bij afwezigheid brievenbusbeheer en het verzorgen van planten. * Aanspreekpunt voor het inschakelen van dienstverleners ingeval van storingen in het appartement wat betreft elektriciteit, verwarming, sleutelproblemen, etc. * Het toezicht op werkzaamheden door derden in een appartement. * Verrichten van kleine reparaties, voor zover dit bij de kennis en kunde past van de huismeester. * Doen van boodschappen: maximaal eenmaal per week bij apotheek en Albert Heijn aan Velperbuitensingel, V&D, Plus, Blokker, Kruidvat en andere winkels binnen dit gebied.

17 Bovenstaande werkzaamheden worden aangeboden tijdens de openingstijden van de garage met uitzondering van de koopzondag. Men kan zich voor 30,-- exclusief BTW per maand abonneren op het aanvullend abonnement waarbij geldt dat er gemiddeld voor ongeveer 1 uur per maand aan diensten worden verricht. Nemen de werkzaamheden meer tijd in beslag, dan geldt een uurtarief van 30,-- exclusief BTW. Facturering voor algemeen dienstenpakket en abonnementen vindt plaats vanuit de hoofdsplitsing. De abonnementen hebben een looptijd van een jaar met een opzegtermijn van 3 maanden. De overige gebruikslasten zoals genoemd in het exploitatieoverzicht worden verdeeld volgens de verdeling zoals vastgelegd in de splitsingsakte, met dien verstande dat de aanpassing van het gebruiksoppervlak wordt verwerkt in de verrekening. Overige onderdelen (diverse wijzigingen doorgevoerd t.o.v. voorstel d.d ) De bijdrage die HUNTINGTON zou moeten voldoen voor het gebruik van de algemene ruimte van VvE A7 ad 505,-- per maand zien wij als onterecht. Als onderdeel van dit voorstel willen wij bevestigd zien dat deze kosten niet langer worden gefactureerd en de onterechte vordering wordt gecrediteerd. Teneinde een oplossing te vinden voor de onstane situatie is HUNTINGTON bereid een bedrag van maximaal 600,-- per jaar voor de periode te verrekenen met de vordering op VvE A7 voor het incidentele en minimale gebruik van de algemene ruimte van VvE A7 voor het ophalen van de post door de gebruikers van de bedrijfsruimten aan het Velperplein 11 (voormalig Hoefsloot) en Velperplein 12a (huidig OPEN Makelaars). Over de exploitatierekening wordt thans en in de toekomst 3% beheersvergoeding gerekend over de totale exploitatierekening door REJOKO beheer. T.a.v. het voormalige Hoefsloot-pand (VvE A9) zijn wij voornemens drie appartementen op de eerste etage te creëren zoals bij de oorspronkelijke bouwplannen was voorzien. Voor deze appartementen wensen wij gebruik te maken van de entreevoorziening van VvE A7. Dit willen wij vastleggen middels een zakelijk recht (bijv. erfdienstbaarheid). Uiteraard realiseren wij ons dat deze drie appartementen een bijdrage dienen te doen aan de servicekosten van VvE A7. Een separaat voorstel inzake dit onderdeel is aan het bestuur van VvE A7 verstuurd. Door enkelen van u is de vraag gesteld of HUNTINGTON ook haar bijdrage zal doen in het reservefonds. Deze vraag kunnen wij bevestigend beantwoorden: ook HUNTINGTON draagt haar deel bij in het reservefonds van VvE A5. Wij zijn van sterke mening dat de bedragen zoals benoemd in het MJOP zeer hoog zijn aangehouden en willen middels offertes in de volgende vergadering een voorstel doen tot het bijstellen van het MJOP, mits dit uiteraard redelijk en verdedigbaar naar eventuele toekomstige eigenaren geschiedt. Het gemiddelde gebruik per parkeerplaats per dag geeft geen onderbouwing voor het extraheren van bepaalde posten (belijning e.d.) ten gunste van de eigenaar-bewoners. Er is geen sprake van een grotere slijtage ten gevolge van de commerciële exploitatie. Een luchtbehandelingssysteem is, onafhankelijk van commerciële exploitatie, op basis van bestaande regelgeving een vereiste. Zelfs al zou de garage slechts parkeerplaatsen voor de huidige eigenaar-bewoners hebben, is dit het geval. OGMV c.q. HUNTINGTON heeft verzuimd op tijd haar bijdrage te voldoen in het reservefonds van de Hoofdsplitsing conform de vaststellingsovereenkomst. Hierover is zij conform artikel 2.5 van de vaststellingsovereenkomst een boete verschuldigd. Deze boete kan

18 verrekend worden met het bedrag dat VvE A7 nog (indirect) verschuldigd is aan OGMV c.q. HUNTINGTON. Desgewenst willen wij dit voorstel graag nader (mondeling) toelichten. Bij aanvaarding dient dit schriftelijk te worden vastgelegd. Voor alle duidelijkheid willen wij hier benadrukken dat dit schrijven, inclusief de bijlagen A, B, C en D, een finaal voorstel van onze kant betreft en enkel gezien dient te worden als geste onzerzijds. Dit teneinde het huidige geschil tot een einde te brengen. Hieraan kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Mochten wij onverhoopt onderling niet tot een akkoord komen, dan zullen wij ons genoodzaakt zien de kosten conform de splitsingsakte door te belasten. Aldus onder voorbehoud van alle ons toekomende rechten en weren, Hoogachtend, mr. drs. B.R. Trooster namens REJOKO beheer B.V. Bijlagen: - Bijlage A Huismeesterkosten A7 - Bijlage B Kosten A5 voor bewoners - Bijlage C In afwijking van de splitsingsakte wordt het aandeel kosten verhoogd voor Huntington Vastgoed BV - Bijlage D Openstaande schulden/vorderingen ultimo vergoedingen

19

20

21

22

23 PROJECTONTW. EN BELEGGINGS MIJ. REJOKO BEHEER bv Sonsbeekweg BA ARNHEM Bestuur VvE A7 Tel p/a Velperplein Fax AG ARNHEM Mail [email protected] KvK Arnhem TEVENS PER [email protected] Arnhem, 28 maart 2013 Betreft: gebruik entreevoorziening VvE A7 Geachte leden van het bestuur, Zoals bekend zijn wij in gesprek over een mogelijke herverdeling van (service-)kosten binnen de hoofd-vve. In ons voorstel d.d. 3 januari jl. gaan wij ook kort in op een eventueel gebruik van uw entreevoorziening op nummer 12 ten behoeve van nieuw te creëren woningen. Dit onderdeel van ons voorstel wensen wij separaat te behandelen vanwege het afwijkende karakter van dit onderdeel en vanwege het spoedeisende belang dat hieromtrent is ontstaan. Op de eerste verdieping van voorheen Hoefsloot willen wij drie appartementen creëren, zoals oorspronkelijk ook al was voorzien. Voor deze appartementen wensen wij gebruik te maken van de entreevoorziening van VvE A7. Dit is reeds voorbereid en voorzien in de constructie van het complex Velperplein. Dit gebruiksrecht willen wij vastleggen middels een zakelijk recht (bijv. erfdienstbaarheid). Uiteraard realiseren wij ons dat deze drie appartementen een bijdrage dienen te doen aan de servicekosten van VvE A7. In het tegenvoorstel zoals door u is gepresenteerd in de bijeenkomst begin februari en door ons ontvangen op 9 februari 2013 geeft u aan dat u een vergoeding wenst voor het gebruik van de algemene ruimtes van VvE A7. De berekeningswijze en de uitkomst daarvan kunnen wij niet plaatsen. Ons voorstel was gebaseerd op het uitgangspunt dat we slechts een bijdrage leveren aan de servicekosten. Immers door deelgenoot te worden van VvE A7 wat betreft servicekosten, verlicht dit de lasten voor de overige bewoners. U verlangt echter nog een additionele vergoeding wegens doorgang door uw algemene ruimte. Aangezien we ook een gedeelte van de ruimte op de eerste etage in de voormalige winkelruimte van Hoefsloot moeten opofferen om algemene ruimte te maken (gangen), maken wij voornamelijk slechts gebruik van uw entreevoorziening. Daarnaast willen wij (kleinere) verhuur appartementen realiseren, die niet dezelfde waarde vertegenwoordigen als de reeds bestaande luxe appartementen. Wij hebben daarom geen rekening gehouden met een gebruiksvergoeding zoals die u aan ons voorhoudt.

24 Bovenstaande in acht nemende, willen wij u een aanbod doen waarmee wij een zakelijk recht verkrijgen om gebruik te maken van uw entree/algemene ruimte van VvE A7. Wij bieden u een eenmalige vergoeding aan van ,- (zegge: zeventienduizend vijfhonderd euro) voor het gebruik van uw algemene ruimte. De kosten voor de notariële vastlegging zullen wij dragen. Welk zakelijk recht gevestigd zal worden (bijv. het recht van erfdienstbaarheid) laten wij over aan de notaris en hierover zullen we u informeren. Dit voorstel doen wij gestand tot 10 april Vertrouwende u hiermee een gepast voorstel te hebben gedaan en in afwachting van uw akkoord verblijf ik, Met vriendelijke groet, ing. R.J. Trooster namens REJOKO beheer B.V.