Inhoudsopgave. Bedrijfsbegroting Alwel_2018 2

Transcriptie

1 Bedrijfsbegroting Alwel 2018

2 Inhoudsopgave 1. Over Alwel Landelijke & lokale ontwikkelingen Onze missie Onze partners Governance Dit jaarplan Wij hebben genoeg geschikte huizen voor onze bewoners Matchen van vraag en aanbod Aanbod voor middeninkomens Toevoegen WSG bezit in Roosendaal Bouwen van nieuwe huizen Aankoop van huizen Beperkte verkoop van huizen Wij hebben duurzame huizen die goed zijn onderhouden Werken aan onze duurzaamheidsambitie Routekaart duurzaamheid tot Goed onderhoud Wij vragen huren die bewoners kunnen betalen Effectief huurbeleid Voorkomen en oplossen van huurachterstanden met brede woonlastenaanpak Wij zijn zichtbaar in straten, buurten en wijken Werken met wijkvisies Werken vanuit de wijk Zeggenschap en participatie van bewoners Omgevingsgericht werken Aan de slag in de wijken Wij bieden goede dienstverlening en helpen bewoners die dat nodig hebben Huisvesten bijzondere doelgroepen Aanpak verwarde personen Noodzaak voor het bieden van maatwerk Inzet maatwerk adviseurs Maatwerk dienstverlening naast onze digitale manier van werken Goede, stabiele dienstverlening Verhogen gebruik website en reparatieportaal Inzet fusie meerwaarde in 3 steden Aanvullende onderwerpen van gesprek Dit zijn de randvoorwaarden Organisatieontwikkeling Zelfsturende afdeling Strategie en Waardesturing Financiële continuïteit Bedrijfsbegroting Alwel_2018 2

3 9.1 Balans tussen investeringen en betaalbaarheid Assetmanagement en sturing Fiscaliteiten en heffingen Treasury Risicoparagraaf Financiële doelen en resultaten Begroting Uitgangspunten jaarbegroting Winst- en verliesrekening Nadere toelichting winst- en verliesrekening Investeringskasstroom Onderhoudsbegroting Meerjarenbegroting Balans Winst- en verliesrekening (categoriaal model enkelvoudig) Kasstroom Bedrijfsbegroting Alwel_2018 3

4 Voorwoord De economie en de woningmarkt trekken aan. Veel Nederlanders gaan er in 2018 iets op vooruit. Voor de gemiddelde Nederlander is dat zo, dus ook voor een deel van onze bewoners. Woningcorporaties doen hun werk juist binnen die delen van de woningmarkt, waar de vooruitgang niet zo aanwezig is. Het is lang wachten op een betaalbaar huis. De keuzevrijheid voor woningzoekenden met een kleine portemonnee is niet groot. Huurders en woningzoekenden met middeninkomens vissen tevergeefs in te kleine vijvers. Wij huisvesten deels bewoners met inkomens uit uitkeringen en pensioenen. Zij wachten nog op echte vooruitgang, terwijl in 2018 hun lasten wel verder stijgen (bijvoorbeeld door de btw-stijging). In deze context gaat Alwel aan de slag in Breda, Etten-Leur en Roosendaal. We hebben goede afspraken met onze bewoners en met onze gemeentes wat onze inspanningen moeten opleveren: Voldoende betaalbare huizen. Dat betekent dat we meer betaalbare huizen bouwen in Breda en Etten-Leur. We bouwen dus tientallen huizen in Onze huizen moeten duurzamer worden en minder energie verbruiken. Dit jaar pakken we honderden huizen aan in alle drie de steden. Onze dienstverlening moet tenminste op het huidige niveau blijven en op onderdelen moet het beter. Dat gaan we onze bewoners laten zien. Er zijn doelgroepen die extra aandacht vragen, omdat zelfstandig wonen in deze complexe samenleving moeilijk voor hen is. Dat leidt steeds vaker tot moeilijke situaties door verwardheid, eenzaamheid en schulden. Hier leveren we maatwerk. Veel van onze bewoners worstelen maandelijks om rond te komen van hun inkomen. We houden de jaarlijkse huurverhoging laag en er is veel aandacht voor het voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen. Natuurlijk moet de kwaliteit van onze huizen goed zijn. Daarom investeren we in dagelijks en groot onderhoud. Een groot aantal activiteiten deden we al als aparte corporaties. Alwel gaat voor extra resultaten (meer nieuwe huizen, snellere aanpak duurzaamheid, meer maatwerk). Eind 2018 hopen we dat onze omgeving ziet dat we ook als nieuwe corporatie een belangrijke bijdrage leveren aan fijn en betaalbaar wonen. Meer investeren, meer onderhoud en het laag houden van de huren kost veel geld. Vanuit AlleeWonen en WEL is een financieel voldoende daadkrachtige organisatie ontstaan die deze opgaven kan oppakken. Toch blijft de financiële positie aandacht vragen, door de enorme investeringsvraag op het gebied van duurzaamheid en omdat de verhuurdersheffing en de VPB-last veel investeringscapaciteit weghaalt. We sturen daarom zorgvuldig op onze toekomstige financiële positie. Tonny van de Ven en Karo van Dongen Bestuurders Alwel Bedrijfsbegroting Alwel_2018 4

5 Jaarplan Alwel 2018 Bedrijfsbegroting Alwel_2018 5

6 1. Over Alwel 1.1 Landelijke & lokale ontwikkelingen In de omgeving van onze bewoners, de dynamiek in onze steden en de context voor corporaties zijn ontwikkelingen zichtbaar die voor Alwel in meer of mindere mate van betekenis zijn. Een greep hieruit: Maatschappelijke ontwikkelingen Meer bewoners die ondersteuning nodig hebben Toename van multi-problematiek en verzwaring van problematiek Meer jeugdproblematiek (door uitstroom van 18-jarigen uit de jeugdopvang met een rugzakje waar de maatschappij nog niet op is ingericht) Achterblijven van een integrale aanpak van problematiek verwarde personen Toename van drugsoverlast in combinatie met zwaardere criminaliteit in West-Brabant en in bijzonder bij de grensgemeenten (Roosendaal) Meer bewoners met betaalproblemen Buurten die achteruitlopen op gebied van leefbaarheid, waardoor schoon, heel en veilig onder druk staat Eenzaamheid onder bewoners Meer mondige en kritische bewoners Ontwikkeling naar steeds meer digitalisering Een groeiende groep die digitalisering niet kan bijbenen Landelijke woningmarkt ontwikkelingen Meer kleine huishoudens Aantrekkende koopwoningmarkt: meer verkopen en hogere prijzen Middeninkomens die moeilijk een betaalbaar huis kunnen vinden De betaalbaarheid van de primaire doelgroep verbetert door passend toewijzen Een grote opgave op duurzaamheidsvlak en (politieke) druk vanuit onze omgeving Een groeiende zorgvraag Nieuwe zorgleveranciers en zorgcoöperatieven Toenemende transformatie van kantoren, schoolgebouwen, kloosters naar woongebouwen Lokale woningmarkt ontwikkelingen Breda De Bredase woningmarkt kenmerkt zich door een lange termijn groei van de vraag naar huizen en een achterblijvende ontwikkeling van het aanbod van huizen. Dat geldt zowel voor koop- als huurhuizen. Belangrijk is om de bouw van huizen te versnellen om de stad aantrekkelijk te houden voor de startende woonconsument. We zien verder in de komende jaren een verdunning van de gezinsgrootte optreden. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit fors. Hierdoor ontstaat een marktvraag naar betaalbare en kleine huizen, zowel in de huurmarkt als in de koopmarkt. Binnen de koopmarkt is sprake van waardestijgingen. Bedrijfsbegroting Alwel_2018 6

7 Etten-Leur In Etten-Leur zien we de ontwikkeling terug dat er vooral een behoefte is aan betaalbare, kleine huizen vanwege een toename van het aantal huishoudens dat bestaat uit 1 of 2 personen. In dit segment van de woningmarkt moet er op korte termijn huizen toegevoegd worden om de vraag enigszins tegemoet te komen. Roosendaal De Roosendaalse woningmarkt kenmerkt zich door op krimp op de langere termijn. De komende tien tot vijftien zal de vraag naar met name kleinere huurhuizen toenemen door verdere huishoudensverdunning. De relatief grotere vergrijzing en dubbele vergrijzing betekent meer vraag naar gelijkvloerse huizen, zowel in de huur als in de koop. Belangrijk is transformatie van de huizen naar een goede energetische kwaliteit, zowel in de huur als in de koop. Nieuwbouw vindt in Roosendaal binnenstedelijk plaats. Er is extra aandacht voor de transformatie van leegstaande en leegkomende kantoorgebouwen, scholen en kloosters. 1.2 Onze missie Fijn wonen, daar werken we aan. Vooral voor degenen die dit moeilijk zelf voor elkaar krijgen. Daarom hebben we een brede blik op wonen. Wij bieden voldoende, goede, betaalbare en duurzame huizen in Breda, Etten-Leur en Roosendaal. Samen met bewoners en partners werken we aan fijne buurten. We geven ruimte waar dat kan en zijn aanwezig waar nodig. 1.3 Onze partners Wij werken intensief samen met onze partners om samen met hen onze doelen te bereiken. Bundeling van kennis, professionaliteit en financiële middelen zorgt ervoor dat we meer kunnen bereiken voor bewoner, buurt en stad. Ook voor 2018 is de verwachting dat we intensief samen moeten werken om in te spelen op de snelgroeiende ondersteuningsvraag in onze buurten. We hebben intensief contact met onze primaire stakeholders (huurderorganisaties en gemeenten). Dat contact houden we vast. De eerste helft van 2018 gebruiken we om goed aan te haken op andere stakeholders. We willen weten wat bij hen speelt en hen betrekken bij onze nieuwe organisatie. Daarvoor organiseren we onder andere minimaal één keer een stakeholderbijeenkomst. Dit heeft als doel dat wij ook als Alwel erkend en herkend worden als een betrouwbare organisatie met een gezamenlijk gedeeld verwachtingspatroon. Wat zien we nog meer op het gebied van samenwerking in 2018? Samen met onze huurdersorganisaties en lokale gemeenten voeren we de gesprekken over de prestatieafspraken. In 2018 is er in elk geval aandacht voor duurzaamheid, het huurbeleid, de beschikbaarheid van betaalbare huizen en de ontwikkeling rondom de aanpak verwarde personen. In Breda bereiden we nieuwe prestatieafspraken voor. Met zowel huurdersorganisaties als gemeenten maken we de afspraken voor het inzetten van de fusiemeerwaarde concreet. De onderwerpen van gesprek met onze huurderorganisaties zijn in elk geval de samenwerkingsovereenkomst, de vergoedingen structuur en de beleidsvelden duurzaamheid en betaalbaarheid. Bedrijfsbegroting Alwel_2018 7

8 We organiseren goede, sluitende ketens op het gebied van verwarde personen, armoede en schuldenproblematiek. We zetten onze samenwerking in Lente-verband voort. Maatwerk en duurzaamheid zijn, naast inkoop, de belangrijkste thema s om samen in op te trekken. 1.4 Governance Gelijk vanaf 1 januari 2018 is onze governance structuur op orde. De RvC van Alwel heeft een uitgangspunten voor 2018 geformuleerd waar verdere uitwerking aan gegeven wordt. 1.5 Dit jaarplan Om de opgaven van Alwel op te pakken, formuleerden we 5 strategische doelen. In de volgende hoofdstukken (2 tot en met 6) staat per doel beschreven welke ontwikkelingen we zien en hoe we hierop inspelen. In hoofdstuk 7 beschrijven we de keuzes die zijn gemaakt in de inzet van de meerwaarde van de fusie en hoe we hier concreet vorm aan geven. In hoofdstuk 8 worden de organisatorische randvoorwaarden geschetst om onze doelen te bereiken. Hoofdstuk 9 en 10 gaan, ten slotte, over financiële continuïteit en financiële doelen en resultaten. Het jaarplan wordt gevolgd door de begroting. Bedrijfsbegroting Alwel_2018 8

9 2. Wij hebben genoeg geschikte huizen voor onze bewoners zodat we zoveel mogelijk voldoen aan de behoefte. We zien dat meer kleine, betaalbare huizen nodig zijn, omdat meer mensen alleen of met tweeën wonen. Ook vragen bijzondere doelgroepen, die extra kwetsbaar zijn op de woningmarkt (zorgvragers, statushouders, dak- en thuislozen), om extra woonruimte. Oudere mensen blijven langer in hun (te) grote huizen wonen. Zij stappen niet makkelijk over naar een kleinere (zorg)woning of weten niet goed hoe dat te regelen. Onze focus ligt bij de mensen met een laag inkomen. We hebben ook oog voor mensen met een middeninkomen. We constateren dat er onvoldoende aanbod is voor deze mensen. We zien dat die vraag door de markt onvoldoende wordt opgepakt. 2.1 Matchen van vraag en aanbod Om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen stelden we een portefeuillestrategie vast. In iedere stad bekijken we welke huizen er in de toekomst nodig zijn om aan de vraag te voldoen. Hieronder staat de ontwikkelingsrichting van de wensportefeuille: In Breda en Etten-Leur ligt een uitbreidings- en transformatieopgave, in Roosendaal alleen een transformatieopgave. In Breda, Etten-Leur en Roosendaal moet de verdeling over huurklassen worden aangepast naar de draagkracht van de doelgroep van beleid. In Breda is er vooral behoefte aan extra goedkope huizen en bereikbare huizen tot 710,68. In Etten-Leur aan betaalbare huizen tot 586,68 en bereikbare voorraad. In Roosendaal aan extra betaalbare huizen tot 628,76. In Etten-Leur en Roosendaal moet het aantal huizen met 1-2 slaapkamers toenemen. Het aantal nultreden huizen in Breda en Etten-Leur ligt vrijwel gelijk aan de behoefte, maar in Roosendaal moeten nultreden huizen toenemen. In alle steden is de energetische verbeteringsopgave groot. In de prestatieafspraken is per gemeente vastgelegd hoeveel (extra) sociale huurhuizen we aan het eind van 2018 hebben: Huurprijsklasse: Breda Etten-Leur Roosendaal Goedkoop < 417, Geen afspraak Betaalbaar 417,34-597, extra Geen afspraak Betaalbaar 597,30-640, extra Geen afspraak Bereikbaar 640,14-710, extra Geen afspraak Totaal sociale voorraad Geen afspraak Aanbod voor middeninkomens Daar waar de markt het niet oppakt, willen we een actieve rol spelen om mensen met een middeninkomen een huis te bieden. Dit doen we ook omdat we hiermee kunnen zorgen voor differentiatie in wijken of in complexen. De vraag vanuit deze groep speelt met name in Breda, in mindere mate in Etten-Leur en nauwelijks in Roosendaal. In 2018 ontwikkelen we een instrumentarium voor middeninkomens waarmee we beschikbaarheid en betaalbaarheid voor hen bevorderen. Bedrijfsbegroting Alwel_2018 9

10 2.3 Toevoegen WSG bezit in Roosendaal Begin 2018 wordt definitief besloten of het bezit van WSG in Roosendaal door Alwel wordt gekocht. We krijgen daarmee 554 extra huizen erbij, die we aan de betaalbare voorraad toevoegen. De huizen passen heel goed in onze portefeuillestrategie. De bewoners van deze huizen krijgen een nieuwe verhuurder. Wij nemen de huizen goed in beheer, zoals de bewoners van Alwel dat van ons gewend zijn. We brengen een soepele overname tot stand en maken kennis met de actief participerende bewoners. 2.4 Bouwen van nieuwe huizen De huizen die gebouwd worden, zijn vooral een toevoeging aan onze betaalbare voorraad en worden deels ingezet voor de bijzondere doelgroepen (zorgvragers, statushouders en daken thuislozen). In 2018 werken we aan de volgende nieuwbouwprojecten: Op te leveren huizen in 2018 Gemeente Naam project Aantal Grootte Huur Omschrijving huizen niveau Breda Koraalstraat m2 450 Tijdelijke huizen voor spoedzoekers. Breda Bouverijen I m2 628 Realiseren van 21 huizen. Etten-Leur Juvenaatlaan m2 600 Realiseren van 75 appartementen. Gepland voor Q3/Q4. Etten-Leur Roosendaal De Streek fase 2a-2b Tijdelijk Wonen m2 45 GGB 28 m Realiseren van 26 grondgebonden huizen. In voorjaar 2018 leveren we fase a op en in najaar fase b. 450 Tijdelijke huizen op verschillende locaties in Roosendaal. Nieuwbouw in voorbereiding in 2018 Gemeente Naam project Aantal Grootte Huur Omschrijving huizen niveau Breda Bouverijen II m2 628 Realiseren van 17 huizen. Breda Parkwoningen m2 628 Realiseren van 14 huizen, mogelijk nul op de meter. Etten-Leur De Streek Realiseren van 51 grondgebonden huizen. fase m Etten-Leur Het Withof m2 n.t.b. Realiseren van 40 appartementen op de locatie van het Withof. Roosendaal Titus Brandsma 32 GGB 100 m2 koop Realiseren van 32 betaalbare grondgebonden koophuizen. We werken in 2018 ook al aan verschillende projecten die in 2020 en daarna worden opgeleverd. Ook verwacht Alwel in 2018 in ieder geval nog één complex met 20 huizen turnkey aan te kopen van een externe partij (oplevering in 2019). 2.5 Aankoop van huizen Uit onze portefeuillestrategie blijkt dat we te weinig betaalbare voorraad hebben in Breda. Daarom kopen we daar actief huizen aan, die we in Breda weer verhuren vanuit de betaalbare voorraad. Dit zijn huizen waarvoor Alwel kooprecht heeft (Koopgarant). We kunnen maximaal 40 Koopgarant huizen terugkopen in Bedrijfsbegroting Alwel_

11 2.6 Beperkte verkoop van huizen Vanwege de grote vraag naar betaalbare huizen in alle gemeenten, verkopen we zeer beperkt bestaand bezit. De volgende aantallen staan in onze begroting: Gemeente Aantal geplande verkopen Breda Etten-Leur 18 Roosendaal 6 De huizen die we verkopen zijn vooral eengezinshuizen in hogere huurprijsklassen, die alleen te koop komen als deze door het vertrek van huurders vrijkomen. Bedrijfsbegroting Alwel_

12 3. Wij hebben duurzame huizen die goed zijn onderhouden zodat de kwaliteit past bij de prijs. Onze huizen zijn goed onderhouden en dat willen we zo houden. We investeren daarom in onderhoud en maken onze huizen duurzaam en toekomstbestending. We werken met een basiskwaliteit die wij vinden passen bij de huurprijs. Onze duurzaamheidsmaatregelen hebben als primaire focus het behalen van duurzaamheidsdoelen. Het verlagen van woonlasten en het verbeteren van comfort zijn daarbij een mooie bijkomstigheid. 3.1 Werken aan onze duurzaamheidsambitie Centraal in de duurzaamheidsvisie van Alwel staat: 1. De warmtevraag van onze huizen verminderen (isoleren) en de energie voor het verwarmen verduurzamen. 2. De elektriciteitsvraag van onze huizen verminderen en duurzamer maken. 3. Comfortabeler maken van onze huizen en werken aan een gezond binnenklimaat. Verduurzamen doen we in elk geval als we planmatig onderhoud doen. Als we bijvoorbeeld de dakbedekking van een huis vervangen, isoleren we ook meteen het dak. Als we een ketel vervangen, hangen we een duurzamere variant neer. Vervangen we glas, dan gebruiken we HR++ glas. Als we groot onderhoud of renovaties oppakken, kijken we welk energiepakket we toevoegen aan de plannen. Vanzelfsprekend zorgen we er bij onze nieuwbouwhuizen voor dat deze past bij onze duurzaamheidsvisie. We bouwen huizen die nauwelijks warmte vragen en we gebruiken duurzame technieken. We weten dat we onze ambities en doelen rondom duurzaamheid niet halen als we dat alleen via bovengenoemde natuurlijke momenten doen. Daarom pakken we ook andere kansen met beide handen aan. In 2018 worden de volgende kansen benut: Breda Geeren-Zuid - We bieden 76 huishoudens aan om hun kookgasaansluiting af te sluiten, zodat ze elektrisch gaan koken in plaats van op gas. - We bieden 10 huishoudens aan om een ventilatie warmtepomp te plaatsen om hun gasverbruik te verminderen. - We bieden alle eengezinshuizen aan om zonnepanelen te laten installeren, om de elektriciteitsvraag te verminderen. - We bekijken de mogelijkheden om op hoogbouwcomplexen zonnepanelen te plaatsen. Biesdonk - We bieden 434 huishoudens aan om hun gasaansluiting af te sluiten, zodat ze elektrisch gaan koken in plaats van op gas. Omdat zij al aangesloten zijn op stadsverwarming, worden deze huizen gasloos. - We verwijderen 82 warmwatertoestellen en sluiten deze huizen aan op de stadsverwarming. Bedrijfsbegroting Alwel_

13 Breda breed - We vervangen 44 open verbrandingstoestellen door gesloten systemen. Roosendaal - We bieden 50 sets zonnepanelen aan, aan bewoners van eengezinshuizen. - We bekijken de mogelijkheden om op 2 hoogbouw complexen zonnepanelen te plaatsen. - We onderzoeken of we huizen kunnen aansluiten op het stadsverwarmingsnetwerk van de DER. - We vervangen enkelglas door HR++ glas bij geplande schilderbeurten in Roosendaal. Het gaat om maximaal 135 huizen. - We onderzoeken voor de huizen met een slecht energielabel en waar de komende 10 jaar nog geen onderhoud gepland staat, of en hoe we versneld isolerende maatregelen kunnen aanbrengen. Etten-Leur - We voeren het project Baai uit. Dat zijn 26 huizen die worden verduurzaamd naar label A. - Bij groot onderhoud aan de Orgelhof (24 huizen) nemen we energetische maatregelen om de huizen te verduurzamen. We bereiden ons voor in de wijk Banakkers, waar we ná huizen willen renoveren en verduurzamen. - Samen met de gemeente en lokale partijen onderzoeken we de mogelijkheden om op kleine schaal een duurzaamheidspakket aan te bieden aan huurders èn woningeigenaren. - Bij het co-creatieproject van t Hoffstraat onderzoeken we de mogelijkheid om NOM(-ready) te renoveren en/of sloop/nieuwbouw te plegen. 3.2 Routekaart duurzaamheid tot 2050 In 2018 maken we een plan waaruit blijkt hoe we toewerken naar het behalen van de duurzaamheidsambitie van CO2 neutraal in In dit plan stellen we concrete tussendoelen vast waarop we kunnen sturen. 3.3 Goed onderhoud Goed onderhoud betekent voor ons dat we streven naar huizen die energiezuinig en duurzaam zijn. Natuurlijk voldoet ons onderhoud ook aan de normen voor veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. In 2018 bereiden we groot onderhoud en verduurzaming van meer dan huizen voor. Bij circa 500 huizen starten we in 2018 daadwerkelijk met de renovatie, waarvan we een belangrijk deel nog in 2018 opleveren. Daarnaast starten we met de eerste planvorming voor het verduurzamen van nog enkele duizenden huizen in de periode Bedrijfsbegroting Alwel_

14 Groot onderhoud - renovatie Breda Naam project Aantal huizen Label stappen Geeren-Zuid, 76 van D/C deelplan 5 naar label A Markendaalseweg Willem Alexanderplein Doel project Uitvoeren van groot onderhoud en verduurzamingsproject van 76 huizen. In 2018 starten we met de realisatie en begin 2019 leveren we de laatste grondgebonden huizen op. 124 Geen Vervangen van serrekozijnen in het appartementencomplex Markendaalseweg. In 2018 voeren we de werkzaamheden uit. 11 n.t.b. inzet is label A Princenhage 51 van D/C naar label A Ijpelaar flats 164 van D naar B/A/A+ Liniekwartier Zuid 138 van E/D naar label B/A Totaal aantal huizen in voorbereiding uitvoering: 564 In 2018 bereiden we groot onderhoud en het verduurzamen van 5 grondgebonden huizen aan het Willem Alexanderplein in Teteringen voor. Aan de overige 6 huizen voeren we planmatig onderhoud uit. Uitvoeren van groot onderhoud en verduurzamen van 51 grondgebonden huizen in Princenhage. In 2018 starten we met de uitvoering en in 2019 leveren we de laatste huizen op. De Risaliet, Buitenlust, Voorburg en Donjon flats in de wijk de IJpelaar onderhouden en verduurzamen we in In 2018 bereiden we deze werkzaamheden voor. Uitvoeren van groot onderhoud en verduurzamen van 138 grondgebonden huizen in de wijk Linie. In 2018 bereiden we de werkzaamheden voor en in 2019, met een uitloop naar 2020, voeren we deze uit. Groot onderhoud - renovatie Etten-Leur Naam project Aantal Label Doel project huizen stappen De Baai 26 van D/C naar label A Verduurzamen van 26 grondgebonden huizen naar label A. In 2018 leveren we deze huizen op. Orgelhof 24 van C naar A Uitvoeren van groot onderhoud en verduurzamen van 24 grondgebonden huizen in de wijk Grauwe Polder. In 2018 leveren we deze huizen op. Banakkers 140 n.t.b. inzet is label A Voorbereiden van het groot onderhoud en verduurzamingsproject Banakkers. We zijn van plan om van 2019 tot 2020 in deze wijk meer dan 140 huizen te renoveren en verduurzamen. Totaal aantal huizen in voorbereiding uitvoering: 190 Groot onderhoud - renovatie Roosendaal Naam project Aantal Label Doel project huizen stappen Westrand van D/C naar label B Uitvoeren groot onderhoud inclusief verduurzamen aan drie complexen in Westrand aan de Jan Vermeerlaan, Memlincstraat, Paulus Potterstraat, Anthonie van Dijckstraat, Jordaensplein en David Teniersplein. In 2018 leveren we de laatste 48 van de 246 huizen op. Bedrijfsbegroting Alwel_

15 Westrand van D/C naar label B Uitvoeren groot onderhoud en verduurzamen van twee complexen in de Westrand, gelegen aan de Burgemeester Freijterslaan, Jan Vermeerlaan en Petrus Dondersstraat. In 2018 starten we met groot onderhoud en in 2019 leveren we de laatste huizen op. Parrotia 1 n.v.t. Herpositioneren van de bibliotheek en introduceren van het nieuwe concept Huiskamer van Roosendaal. In 2018 leveren we het project op. Beneluxflat 88 n.t.b. inzet is label A Herstel van de betonnen elementen en onderzoeken van de toekomstige aanpak van de Beneluxflat. Langdonk 500 n.t.b. inzet is label A Voorbereiden van groot onderhoud en verduurzamingsproject Langdonk. We zijn van plan om van 2019 tot 2021 in deze wijk meer dan 500 huizen te renoveren en verduurzamen. Wouw Boterstraat 4 n.v.t. Renoveren van de standplaatsen voor woonwagens Totaal aantal huizen in voorbereiding uitvoering: 771 Bedrijfsbegroting Alwel_

16 4. Wij vragen huren die bewoners kunnen betalen zodat zij niet financieel in de knel komen. Wij zijn er voor mensen voor wie het moeilijk is om financieel zelfstandig in woonruimte te voorzien. Passend toewijzen vergroot de kans dat bewoners de huur kunnen betalen. Beperkte jaarlijkse huurverhoging houdt huren betaalbaar. In de prestatieafspraken maken we afspraken over het aantal betaalbare huizen per gemeente. Als een bewoner toch in de knel komt bij het betalen van de huur, grijpen we snel in. We benaderen de bewoner persoonlijk en maken afspraken, zodat geen enorme achterstanden ontstaan. 4.1 Effectief huurbeleid Het huurbeleid van Alwel komt samengevat op het volgende neer: We voeren langjarig een inflatievolgende huurverhoging voor het totale DAEB-bezit. In 2018 krijgen alle bewoners een inflatievolgende huurverhoging, die naar verwachting ongeveer 1,4% is. Per huurcategorie toppen we de huren af, zodat we het aantal nodige huizen houden of behalen (volgens het splitsingsplan). We passen maatwerk toe waar dat nodig is. Daardoor kunnen lokaal andere keuzes gemaakt worden. Breda & Roosendaal In de prestatieafspraken van zowel Breda als Roosendaal is afgesproken dat in 2018 een onderzoek start naar de effecten van passend toewijzen. We willen weten of het passend toewijzen negatieve effecten heeft die we in de toekomst tegen moeten gaan, bijvoorbeeld door binnen de regels lokaal maatwerk toe te passen. In één wooncomplex wijken we af van onze woonruimte verdeelregels en passen we lokaal maatwerk toe. Concreet betekent dit dat we voor betaalbare appartementen hier geen voorrang geven aan de primaire doelgroep. Wat we wel doen is de primaire èn de secundaire doelgroep gelijkstellen. Dat houdt in dat voor beide doelgroepen de inschrijftijd bepalend is en dus er geen voorrang wordt gegeven aan de laagste inkomens, zoals bij al onze andere betaalbare huizen. We doen dat voor de periode van één jaar. Na dat jaar evalueren we wat dat heeft opgeleverd en of het wenselijk is dit initiatief te verbreden. 4.2 Voorkomen en oplossen van huurachterstanden met brede woonlastenaanpak Door een intensieve aanpak proberen we huurachterstanden te voorkomen. We zitten kort op de achterstanden en benaderen de bewoners (na een aanmaning) persoonlijk. We bieden betalingsregelingen aan, schakelen budgetcoaches in en verwijzen naar schuldhulpverlening. Wanneer we bij de bewoner thuis signaleren dat hij in de knel dreigt te komen, gaan we ook aan de slag. We zijn met de gemeentes in gesprek over de mogelijkheid om de huur in te houden op de uitkering voordat deze naar bewoners wordt overgemaakt. Dat geeft deze bewoners vaak minder stress. Bedrijfsbegroting Alwel_

17 Met onze aanpak dringen we betalingsachterstanden terug in september 2017 Eind 2018 Breda 1% 0,8% Etten-Leur 0,81% 0,8% Roosendaal 1,1% 1% Daarnaast gaan we voor zo min mogelijk huisuitzettingen door betalingsachterstanden. We hebben een zero tolerance beleid voor hennep. Bij ernstige overlast situaties waarbij we het collectieve bewonersbelang moeten laten voorgaan op individueel bewonersbelang kan een huisuitzetting het in zetten instrument zijn. Doelstellingen huisuitzettingen Op basis van gegevens tot en met 31 oktober 2017 is een inschatting gemaakt voor heel Breda Etten-Leur 12 9 Roosendaal 13 18* * In Roosendaal waren in 2017 extreem weinig huisuitzettingen. Vandaar dat dit aantal in 2018 hoger is. Breda en Roosendaal In 2018 wordt gestart met een pilot Vroeg Eropaf rondom vroeg-signalering. De corporaties werken hier samen met gemeente, maatschappelijk werk en de energiebedrijven, zorgverzekeringen en regionale belastingdienst. Doel is om zo vroeg mogelijk schulden bij bewoners op te sporen en er samen voor te zorgen dat deze niet onnodig ver oplopen. Ook zetten we in Breda, samen met de gemeente en maatschappelijke partners, tools in rondom budgetcoaching. Etten-Leur Op basis van onderzoek dat we deden naar woonlasten in 2017 zetten we in 2018 een brede woonlastenaanpak op. Dit biedt een oplossing voor bewoners die problemen hebben met het betalen van hun (woon)lasten. Naast generiek huurbeleid met inflatievolgende huurverhoging, maakt deze aanpak het mogelijk om maatwerk te bieden om huishoudens te ondersteunen. Samen met de gemeente hebben we Budgetcoaching opgezet. Dit zetten we in 2018 voort. In 2017 begeleidden we 100 huishoudens. We streven naar de begeleiding van 150 huishoudens in 2018 in dit traject. Hiermee willen we bereiken dat deze huishoudens na een periode van intensieve ondersteuning, zelfstandig verder kunnen met hun financiële huishouding. We onderzoeken of we via Klik voor Wonen de huurtool kunnen inzetten. Met de huurtool kunnen we voordat een bewoner ja zegt tegen een huis, hem informeren of het huren ervan kan zorgen voor financiële problemen. Bedrijfsbegroting Alwel_

18 5. Wij zijn zichtbaar in straten, buurten en wijken zodat onze bewoners en wijkpartners ons goed kunnen vinden. We werken vanuit drie vestigingen en zijn daardoor lokaal aanspreekbaar voor bewoners en professionals. Wij zijn een buurtcorporatie. De lijntjes naar onze medewerkers in de wijk zijn kort. We vinden dat bewoners snel iemand moeten kunnen benaderen als ze ergens mee zitten. Dat is ook hard nodig, want de problematiek in wijken en achter de voordeur wordt groter. Wij geloven in samenwerken in de wijk. Elke wijkpartner heeft zijn eigen werkzaamheden in de wijk. Het integraal samenwerken leidt idealiter tot een beter resultaat in wijken. Hierdoor werken we samen aan buurten en wijken, waarin het fijn is om te wonen. 5.1 Werken met wijkvisies Om onze strategische doelen te realiseren werken we met wijkvisies. Eind 2017 is hiervoor een methodiek ontwikkeld, in 2018 stellen we een aantal wijkvisies vast. Is er dan nog tijd over, dan stellen we vast welke wijken daarna aan de beurt zijn. Breda In Breda wordt in 2018 gewerkt met de Buurtbarometer. Hiermee kunnen op buurt- en complexniveau analyses worden gedaan van wat nodig is en dit wordt later vertaald naar de wijkvisies. We starten met de visies voor de wijken Doornbos-Linie, Haagse Beemden Zuid en Geeren-Zuid Etten-Leur In Etten-Leur werken we met bestaande wijkagenda s. In 2018 worden op basis van deze wijkagenda s verschillende activiteiten in de wijken opgezet en uitgevoerd. Zo wordt in Centrum West verder gewerkt aan het project Wonen met Gemak. Samen met bewoners wordt het gebruik van de woning in beeld gebracht en bekeken waar mogelijke verbeterpunten liggen om langer zelfstandig thuis te wonen. Roosendaal In Roosendaal wordt sinds 2014 gewerkt met Vitaliteitskaarten, waarmee je in één oogopslag de vitaliteit van een wijk, dorp of buurt kunt zien. De gegevens gaan terug tot Met deze belangrijke bouwsteen stellen we onze visie op de wijken Langdonk, Burgerhout en Tolberg vast. Later komen Kalsdonk, Centrum, Kroeven, Kortendijk en Westrand aan de beurt. 5.2 Werken vanuit de wijk We werken vanuit diverse locaties in de wijk. We zijn hierdoor laagdrempelig en dichtbij voor onze bewoners en netwerkpartners. Deze plekken zijn geschikt om onze bewoners en netwerkpartners te ontmoeten en om met hen samen te werken. In 2018 zijn dit de bijzonderheden: Breda In de Heksenwiellaan verbouwen we de algemene ruimte van een woon-zorgcomplex, waarmee we een multifunctionele ruimte creëren die gebruikt kan worden als aanlandplek voor professionals en als ontmoetingsplek voor bewoners van de wijk Haagse Beemden. Bedrijfsbegroting Alwel_

19 Etten-Leur Door de inzet van sociaal beheerders en 2,5 extra fte vakmannen voor het serviceonderhoud (vanuit de fusie meerwaarde), wordt het aantal medewerkers dat bewonerscontacten in de wijken heeft in 2018 een stuk groter dan voorheen. Hiermee zijn we meer aanwezig, verbeteren we de dienstverlening en pikken we signalen van bewoners sneller op. Roosendaal We werken vanuit diverse locaties in de wijk, zoals wijk- en buurthuizen, ontmoetingsruimten en andere logische plaatsen waar bewoners samenkomen. In 2018 wordt de Huiskamer van Roosendaal in Parrotia geopend. We starten met twee vakmannen voor het serviceonderhoud van huizen in Roosendaal (vanuit de fusie meerwaarde). 5.3 Zeggenschap en participatie van bewoners We zoeken actief de samenwerking met bewoners en professionals in de wijken. Ook steeds vaker op buurt-, straat- of complexniveau. We stimuleren en faciliteren bewonersinitiatieven. We doen dit onder andere door het beschikbaar stellen van buurtbudgetten. Breda We starten een pilot rondom vrijwilligersbeheer. Het doel is om uit te proberen of bewoners een deel van de beheertaken van een wooncomplex zelf kunnen uitvoeren. Voorbeeld hiervan is het zelfbeheer van care takers bij een aantal studentencomplexen. In de wijken Linie, Biesdonk, Tuinzigt en Haagse Beemden kunnen bewoners meedoen aan Alwel idee en ideeën aandragen voor kleinschalige leefbaarheidsactiviteiten. We continueren de pilot schoonmaak waarbij we op intensieve manier met een bewonerscommissie het schoonmaakwerk van een wooncomplex onder de loep nemen en zoeken naar optimalisatie en verbetering Etten-Leur Het project Wijk en idee, een samenwerking van Alwel en de gemeente, wordt nieuw leven ingeblazen. Hierbij kunnen bewoners een idee aandragen om de leefbaarheid in hun buurt of wijk te verbeteren. Er is hiervoor in ,- beschikbaar. We werken in 2018 verder aan het co-creatie traject in de Van t Hoffstraat. Hier betrekken we bewoners bij het nemen van een beslissing over de toekomst van hun huis. Eind 2017 is de keuze gemaakt voor renovatie of sloop en nieuwbouw. Dit wordt in 2018 met de bewoners uitgewerkt. Het project Orgelhof startte in Hierbij wordt groot onderhoud gepleegd en wordt aan bewoners een duurzaamheidspakket aangeboden tegen huurverhoging. We betrekken de bewoners om tot een aanpak te komen. In 2018 gaan we hiermee verder. Roosendaal We bereiden groot onderhoud vanaf het begin voor met bewoners. In 2018 gaat dit om 130 appartementen in Westrand, 88 appartementen in het Centrum, 110 appartementen in de Eikenlaan in Burgerhout en we maken een start met ruim 500 huizen in Langdonk. Bedrijfsbegroting Alwel_

20 In de Josephbuurt in Burgerhout werken we ook intensief samen met de bewoners. We willen eind 2018 een concreet plan van aanpak hebben voor de transformatie van zo n 230 huizen in deze buurt. We hebben de ambitie daar in 2020 te starten met het uitvoeren van deze plannen. Met de bewoners(commissies) van de Da Costaflat en de Limerick wordt een pilot zelfbeheer schoonmaak uitgevoerd. Bewoners zetten zich ook in 2018 in voor andere bewoners via Buurtbemiddeling. 5.4 Omgevingsgericht werken We passen steeds vaker omgevingsgericht werken toe. Dit is een manier van samenwerken waarbij we van start tot einde van projecten in gesprek zijn met onze bewoners en partners, met als doel dat onze plannen en acties aansluiten bij de wensen. We willen echt waarde toevoegen voor onze bewoners bij de dingen die we doen. Dit passen we al toe bij groot onderhoudsprojecten, sloop en renovatie. In ieder plan van aanpak dat impact heeft voor bewoners en partners wordt aandacht besteed aan omgevingsgericht werken. 5.5 Aan de slag in de wijken In 2018 doen we veel in onze wijken. Per stad hebben we een leefbaarheidsbudget vastgesteld: Gemeente Leefbaarheidsbudget 2018 (exclusief kosten medewerkers) Breda Etten-Leur Roosendaal Totaal We beschrijven per stad met welke leefbaarheidsprojecten we in 2018 aan de slag gaan. Breda Al jaren richten we ons in Breda op de vooruitgang van een aantal wijken waar extra aandacht voor nodig is. Dit betreft Geeren-Zuid en Biesdonk in Hoge Vucht, Kesteren en Gageldonk in Haagse Beemden, Fellenoord en Schorsmolen aan de rand van het centrum, Linie en Tuinzigt. Vanaf 2017 geven wij ook extra aandacht aan Haagpoort. We proberen echte verbinding te maken met de bewoners in deze wijken, met name met actieve bewoners die zich inzetten voor hun buurt of complex. Dit kost soms meer tijd, maar levert ook meer op. Ook zien we dat er meer hulp en zorgvragen zijn vanuit bewoners. Hierin werken we intensief samen met netwerkpartners in de wijk. Steeds vaker werken we in wijkwerkplekken met partijen zoals Zorg voor Elkaar Breda. Deze wijkwerkplekken zijn vaak ook ontmoetingsplekken voor bewoners. Bedrijfsbegroting Alwel_

21 Biesdonk In de wijk Biesdonk continueren we de inzet van meer sociaal en fysiek beheer, richten we ons op jongeren in de wijk en het tegengaan van armoede. Concreet zijn we actief in #YIB (jongeren participatie) en komen we achter de voordeur. Ook proberen we de eengezinshuizen in Biesdonk van het gas af te krijgen, waardoor de vaste lasten van de bewoners afnemen. Verder gaat onze aandacht uit naar schoon, heel en veilig en het versterken van de integrale samenwerking met netwerkpartners. Geeren-Zuid De wijk Geeren-Zuid kent een lange traditie van wijkaanpak. We richten ons hier met name op het in stand houden van lopende trajecten: ONS, Wonen+, intensief buurtbeheer en armoede. De renovatie van Deelplan 5 met veel duurzaamheidsinvesteringen vraagt de nodige aandacht. Buurthuis ONS (eigendom Alwel) gaat zijn vijfde exploitatiejaar in. Eind 2018 nemen we een besluit over de toekomst van ONS. Kesteren en Gageldonk In deze twee wijken van de Haagse Beemden zijn we al lang actief met intensief buurtbeheer. Samen met partners bekijken we in 2018 wat nodig is in de wijk Kesteren. Aansluitend wordt een aantal bewonersinitiatieven opgezet dat past bij de behoefte van deze wijk. In beide wijken blijft de fysieke omgeving onze inzet vragen. Juist hier zetten we in op schoon, heel en groen. De pilot Wonen+ gaat verder in het voorrang geven van huurhuizen aan actieve nieuwe bewoners. Fellenoord, Schorsmolen en Haagpoort In deze wijken hebben we veel complexen die veel aandacht en intensief beheer vragen (Middellaan, Van Coothplein). We richten ons op veiligheid, participatie en kwetsbare bewoners en armoede. Concreet doen we dit door het faciliteren van initiatieven zoals Flat Alert, ruimte voor activiteiten zoals maandelijks buurtontbijt en hobbyclub, inloopmomenten met netwerkpartners en het verbeteren van de woonomgeving door stimuleren van geveltuinen. Tuinzigt We zetten in op nauwe contacten met actieve bewoners en ondersteunen hen in hun ideeën of activiteiten. Bijzondere aandacht gaat uit naar een schonere en leefbare wijk. In samenwerking met de gemeente gaan we een onderzoek doen naar de wateroverlast in St. Anneke. We blijven actief samenwerken met de partners in De Nieuwe Meidoorn Linie In 2018 zetten we weer een belangrijke stap in Linie door het groot onderhoud in Liniekwartier Zuid zodanig voor te bereiden dat we kunnen starten in Volgens goed gebruik doen we dat samen met bewoners en met gemeente. We zijn in gesprek met de gemeente om het openbaar gebied in Linie aan te pakken. In Linie vinden we het belangrijk de eerder opgezette projecten te continueren. Sommige zijn nog kwetsbaar. Het gaat hier om projecten als de Buurtsalon, Creatieve wijk, Pukplein en inzet van partners bij armoedeen participatieprojecten vanuit de wijk. Bedrijfsbegroting Alwel_

22 Etten-Leur In Etten-Leur zijn er geen specifieke wijken die in 2018 extra aandacht nodig hebben. Voor heel Etten-Leur zijn een aantal activiteiten in de wijken waaraan Alwel een actieve bijdrage levert: Etten-Leur Actief De bijdrage die WEL de afgelopen jaren leverde aan het buurtsportwerk in de wijken Hooghuis en Grauwe Polder valt nu onder de brede aanpak van Etten-Leur Actief! Dit project streeft ernaar om zo veel mogelijk inwoners in beweging te brengen en houden. Dit gebeurt door buurtsportcoaches in te zetten. Zij richten zich op verschillende doelgroepen in de samenleving van 0 tot 100 jaar. Bureau Buurtbemiddeling Steeds meer bewoners weten buurtbemiddeling rechtstreeks te vinden om hun problemen met de buren onder begeleiding te bespreken. We zien in 2017 dat 70% op deze wijze wordt opgelost. Schuldhulpverlening Het is belangrijk om bewoners met huurachterstanden hulp aan te bieden. We gaan in 2018 opnieuw gebruik maken van de diensten van Surplus en onderzoeken we de inzet naar de toekomst. Budgetcoaching Alwel heeft een afspraak met de gemeente om hier meerjarig in samen te werken. Roosendaal Centrum In dit gebied gaat onze aandacht de komende twee jaar uit naar fysieke leefbaarheid (schoon, heel en veilig) in de complexen Antoniusstede, Oliemolen, Beneluxflat, Ludwigstraat, Hofveld, Burgemeester Prinsensingel en Wilhelminastraat. We vinden dit belangrijk, omdat de wijk sinds 2012 in een neerwaartse spiraal zit als je kijkt naar de vitaliteitsscore. We houden in 2018 intakegesprekken in Antoniusstede en Ludwigstraat. Burgerhout In Burgerhout kiezen we voor inzet in de Josephbuurt, de Bloemenflats en de Fatimabuurt. In de Fatimawijk zijn veel vraagstukken achter de voordeur en moeten we ons meer inspannen voor schoon, heel en veilig. Waar we in Burgerhout veel mee te maken krijgen, is armoede en inbraak. Kenmerkend is ook dat het netwerk onvoldoende zicht heeft op de problematiek. In 2018 zetten we in op alle vijf Bloemenflats en de Fatimabuurt.. We bedenken met bewoners, omwonenden en gemeente de toekomst van de Josephbuurt. Kalsdonk We zetten de buurtaanpak in Kalsdonk voort. Het gaat ons hierbij vooral om de Philipswijk. We kiezen voor een buurtgerichte aanpak en verwachten met onze partners de waardevolle initiatieven die de afgelopen jaren zijn ontstaan voort te kunnen zetten. De problematiek in deze specifieke buurt in Kalsdonk ligt voornamelijk bij armoede, schoon, heel en veilig, overlast en jeugd. Er zijn ook veel problemen achter de voordeur. We continueren in dit Bedrijfsbegroting Alwel_

23 gebied onze individuele en collectieve beheerinzet. Voor de jeugdproblematiek kiezen we voor een agenderende en signalerende rol. Westrand We zetten de wijkaanpak in Westrand voort, omdat zich in de hele wijk problemen voordoen en niet specifiek in een bepaald complex of bepaalde buurt. De wijk scoort al jaren ongunstig. De thema s waar we in Westrand vaak mee te maken krijgen zijn armoede, schoon, heel en veilig, overlast en jeugd. Er zijn ook veel problemen achter de voordeur. We gebruiken de groot onderhoudsprojecten als middel om achter de voordeur te komen. We continueren ons beleid om fors in te zetten op de aanpak van schoon, heel en veilig, zowel individueel als collectief. Op collectief niveau zetten we de netwerkaanpak voort. Voor de jeugdproblematiek kiezen we ook hier voor een signalerende en agenderende rol. Bedrijfsbegroting Alwel_

24 6. Wij bieden goede dienstverlening en helpen bewoners die dat nodig hebben zodat al onze bewoners bij ons goed worden geholpen. Vanuit ons werk in de wijken zien we dat de problematiek in de buurt en achter de voordeur toeneemt. Door ontwikkelingen in het sociale domein zien we een toename van verwarde en kwetsbare personen. De uitstroom vanuit jeugdopvang vanaf 18 jaar, waarbij een groeiende groep jongeren met een rugzakje zich niet goed weet te redden in onze maatschappij, neemt toe. Deze groep heeft ondersteuning en/of zorg nodig om zelfstandig te kunnen wonen, zonder overlast in de wijk te veroorzaken. Om dit te bereiken is een goede samenwerking met onze partners van groot belang. We passen daar waar nodig maatwerk toe. We hebben aandacht voor specifieke doelgroepen. Bijvoorbeeld ouderen met specifieke zorg- en huisvestingsbehoeften en jongeren die zorg en/of begeleiding nodig hebben of speciale eisen aan een woning stellen. Ook voor de mensen die weer in de maatschappij terugkeren vanuit maatschappelijke opvang, statushouders etc. Hierover hebben en houden we afspraken met onze sociale partners, waarbij we elkaars verantwoordelijkheid respecteren. Het grootste deel van onze bewoners woont tevreden en weet ons te vinden als ze ons nodig hebben. We koesteren deze groep bewoners die de huur op tijd betaalt en die geen overlast heeft of veroorzaakt. Deze groep mensen vindt het vaak prettig om digitaal en op afstand zaken met ons te regelen. Er zijn echter altijd mensen, die dat niet (meer) kunnen of willen. We bieden deze mensen graag het maatwerk dat past bij hun vraag. We verwachten dat deze groep groeit. 6.1 Huisvesten bijzondere doelgroepen In alle gemeenten lopen afspraken over het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld met: Gemeente (intramurale) Zorginstellingen, zoals organisaties voor ouderenzorg en GGZ, jeugdzorg, verslavingszorg Maatschappelijke werk- en welzijnsorganisaties Gebiedsgerichte zorg- en veiligheidshuizen We zoeken steeds naar goede huisvesting, gecombineerd met goede begeleiding. Wij geven in 2018 uitvoering aan deze afspraken. Concrete taakstelling huisvesten bijzondere doelgroepen 2018 Breda Etten-Leur Roosendaal (gemeente breed) Statushouders 233 personen 70 personen 90 personen Bijzondere doelgroepen 85 personen Max. 20% van de vrijkomende huizen zijn voor bijzondere doelgroepen* 50 personen * statushouders, medisch en sociaal urgenten, en uitstroom vanuit Ggz of andere zorginstellingen Bedrijfsbegroting Alwel_

25 6.2 Aanpak verwarde personen Onze rol bij complexe woon- en leefsituaties is om te signaleren, door te verwijzen en overleg te initiëren bij zorg, hulp- en dienstverlening. De integrale aanpak van problematiek bij verwarde personen blijft helaas nog achter. Wij blijven daarover in gesprek met de betrokken regiogemeenten in hun rol als regiehouder. Daarnaast is training en opleiding van wijkwerkers nodig. Dit is in de vorm van een pilot ingezet in Indien succesvol wordt dit voorgezet in In 2016 en 2017 hebben we ervoor gezorgd dat dit onderwerp goed op de agenda is komen te staan in de regionale samenwerking. Ook landelijk heeft dit thema veel aandacht gekregen. Het heeft ertoe geleid dat de twee centrumgemeenten Breda en Bergen op Zoom in regioverband met de negen bouwstenen voor een sluitende aanpak aan de slag zijn gegaan. Het doel is om in oktober 2018 de sluitende aanpak klaar te hebben. Alwel zet zich in de vestiging Roosendaal onder regie van de gemeente Roosendaal in voor het ESCA-latiemodel. Het is een afsprakenmodel over melding, verantwoordelijkheid en regie in de keten rond mensen met verward gedrag. Het model maakt duidelijk wat alle betrokken partijen (overheden, organisaties, instellingen) van elkaar kunnen verwachten. Het uiteindelijke product is een handleiding waar alle verantwoordelijkheden en rollen terug te vinden zijn. Dit model wordt voor de hele regio West-Brabant ontwikkeld. Breda In 2018 gaat extra aandacht uit naar de ondersteuning van kwetsbare bewoners en het voorkomen van overconcentratie van kwetsbare bewoners in bepaalde complexen. Samen met de gemeente en andere corporaties onderzoeken we de noodzaak van een meer gedifferentieerd aanbod aan de onderkant van de woningmarkt, zoals tijdelijke huizen, logeercapaciteit en Skaeve Huse. Dat past in de grotere vraag rondom het tekort van het woningaanbod voor kwetsbare doelgroepen aan de onderkant van de woningmarkt. We maken in 2018 een plan van aanpak voor deze onderkant van de woningmarkt, dat wordt opgenomen in nieuwe alliantie afspraken. Samen met maatschappelijke partners hebben we extra aandacht voor de groep verwarde personen. We brengen in beeld wat de woonbehoefte is van deze groep en zorgen er samen voor dat mensen die uit een zorginstelling komen een geschikt huis krijgen. Deze intensieve aanpak vraagt wat van onze wijkwerkers. Een deel van de hen krijgt daarom in 2018 samen met gemeente een training aangeboden over omgaan met verwarde personen. Etten-Leur In 2018 werken we met meer medewerkers in de wijken (3,5 fte) dan voorgaande jaren. Hierdoor hebben we betere mogelijkheden om in te spelen op complexe situaties. Daarnaast is er een betere structuur weggezet voor de sociale wijkteams door de gemeente, waardoor problemen met verwarde personen beter kunnen worden aangepakt. Met buurtbemiddeling, één van onze investeringen in leefbaarheid, spelen we in op de aanpak van verwarde personen. Binnen buurtbemiddeling worden vrijwilligers opgeleid om te bemiddelen bij conflicten tussen bewoners. Bedrijfsbegroting Alwel_

26 Roosendaal Vanuit het regionaal kompas huisvesten we daklozen via een Housing First programma en zorgen we voor doorstroming uit maatschappelijke opvang via het Sober Wonen programma. We continueren de regionale voorrangsregeling die voorziet in het versneld huisvesten van mensen die uitstromen vanuit intramurale zorg. Hieraan zijn strikte woonbegeleidingsafspraken verbonden. Dit alles doen we samen met vijf collega-corporaties in de regio. We waken hierbij voor overconcentratie van kwetsbare bewoners in bepaalde complexen. Ook in Roosendaal hebben we samen met maatschappelijke partners extra aandacht voor de groep verwarde personen. We realiseren in 2018 onder regie van de gemeente een sluitende ketenaanpak waarbij ieder in zijn rol zit om personen met verward gedrag de juiste ondersteuning te bieden, rekening houdend met de woonomgeving. Deze intensieve aanpak vraagt wat van onze wijkwerkers. Een deel van de hen krijgt daarom in 2018 van de gemeente een training aangeboden over omgaan met verwarde personen. Tevens ontwikkelen we Buurtbemiddeling door, zodat dit kan worden ingezet voor de aanpak van verwarde personen. 6.3 Noodzaak voor het bieden van maatwerk Langer zelfstandig wonen van bewoners heeft gevolgen voor woning en wijk. Ook de veranderende doelgroep, waarbij we steeds vaker met verwarde en kwetsbare bewoners te maken hebben, vraagt veel van onze medewerkers. Dat vraagt om oplossingen, mensen en middelen op maat, in de wijken. Onze medewerkers zijn hier ons kapitaal. Goed geëquipeerde medewerkers die, samen met bewoners en met aandacht en daadkracht, werken aan goed wonen. Daarvoor is training of opleiding nodig. Daarmee wordt gestart in Inzet maatwerk adviseurs Om bijzondere klantvragen te beantwoorden is ook steeds vaker maatwerk nodig. Daarom werken we in 2018 met maatwerkadviseurs. In elke stad zetten we 1 fulltime medewerker in. Zij zijn er om bewoners te adviseren over het type huis dat bij hen past. Dit leidt regelmatig tot doorstroming. Ook worden bewoners op andere manieren geholpen, bijvoorbeeld door in te spelen op eenzaamheid of door ze te wijzen op regelingen waar zij gebruik van kunnen maken of door ze door te verwijzen naar hulpverleners. De maatwerkadviseurs zijn steeds meer betrokken bij situaties waarin sprake is van complexe multi-problematiek. Breda In Breda wordt sinds 1,5 jaar gewerkt met maatwerkadviseurs. In 2018 gaan we hier mee door. We zetten de maatwerkadviseurs nu ook in voor actieve doorstroming naar nieuwbouw. Etten-Leur In Etten-Leur starten we in 2018 met de inzet van een maatwerkadviseur. De HBV en de gemeente zetten de fusie meerwaarde in om een woonlastenaanpak op te zetten en daarbij hoort ook een maatwerkadviseur die zich vooral bezighoudt met vraagstukken hier rondom. We verwachten in de tweede helft van 2018 in Etten-Leur 20 huishoudens te begeleiden. Bedrijfsbegroting Alwel_