AlleeWonen Bedrijfsbegroting Betrokken bij bewoner, buurt en betaalbaarheid

Transcriptie

1 AlleeWonen Bedrijfsbegroting 2017 Betrokken bij bewoner, buurt en betaalbaarheid Samen werken aan wonen en wijken november 2016

2 Inhoud Voorwoord 1 1. Onze omgeving Over AlleeWonen Buurtgericht en complexspecifiek Samenwerking met Woonstichting Etten-Leur Onze partners Governance 5 2. Samenwerken aan vitale buurten Onze bijdrage aan sociaal-maatschappelijke vraagstukken Onze inzet op zeggenschap en participatie De wijken en buurten in Roosendaal en Breda 8 3. Onze dienstverlening First time fix 90% Maatwerk leveren waar nodig Verbetering digitale dienstverlening Doelgroepen en woningvoorraad Beter benutten van sociale woningen Portefeuillebeleid Beheersing woonlasten en duurzaamheid Woonlasten beheersen Duurzaam denken en doen Werken aan een effectieve en wendbare organisatie Flexibele en wendbare organisatie (Keten)samenwerking Financiën, bedrijfscontinuïteit en corporate doelstellingen Marktwaardesturing en assetmanagement Scheiding DAEB en niet-daeb Fiscaliteiten en heffingen Treasury Risicoparagraaf Financiële doelen en resultaten Begroting Uitgangspunten jaarbegroting Winst- en verliesrekening Nadere toelichting winst- en verliesrekening Investeringskasstroom Onderhoudsbegroting Meerjarenbegroting Balans Winst- en verliesrekening (functioneel model enkelvoudig) Kasstroom

3 Voorwoord In ons jaarplan 2017 staat beschreven waar het ons het komende jaar (en de jaren daarna) om gaat. Betaalbaarheid van het wonen en dienstverlening aan onze klant staan continu centraal. Samen met bewoners en samenwerkingspartners werken we aan een integrale benadering van wijken, waarbij we kiezen voor buurten waar we aanzienlijk bezit hebben en die dat gezien hun vraagstukken nodig hebben. In de vorm van zelfbeheer, buurtambassadeurs en wijkteams geven we steeds meer inhoud aan allerlei vormen van participatie en zeggenschap. Passend wonen, beheersing woonlasten en duurzaamheid De vraag naar goedkope huisvesting neemt toe door de groei van onze doelgroep (de lage inkomens tot ,-), statushouders, starters, spoedzoeker, zorgvragers en eenoudergezinnen. We zorgen ervoor dat onze betaalbare woningen zoveel mogelijk worden bewoond door degenen die het écht nodig hebben. De in 2016 geïntroduceerde passendheidstoets draagt hieraan bij. We merken wel op dat we, in combinatie met de toestroom van statushouders en de toename van kwetsbare huishoudens, ook oog moeten hebben voor de samenstelling in complexen, buurten en wijken. We kijken naar creatieve en slimme oplossingen, zoals actief benaderen van huishoudens om door te stromen, inzetten op tijdelijke contracten en anders kijken naar ons beleid op onderhuur en woningruil, om zo de diversiteit in onze complexen goed te houden. De huurverhoging in 2017 zal inflatievolgend zijn voor huurders met de laagste inkomens. Aangezien de inflatie zeer laag is, worden de meeste bewoners geconfronteerd met een zeer beperkte huurstijging. Armoedebestrijding staat in 2017 hoger op de agenda. Veel van onze bewoners profiteren nog niet van de betere economische verwachtingen. We reiken bewoners met betaalbaarheidsproblemen tijdig een helpende hand. In het geval van huurachterstanden bieden we begeleiding en maatwerk voor huurders met betalingsproblemen. Door dit traject vroeger in te zetten, willen we zoveel mogelijk huisuitzetting voorkomen. Buiten ons huurbeleid beïnvloeden we de betaalbaarheid van het wonen door investeringen in verbetering van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad (labelverbetering door dubbel glas in voornamelijk Westrand (Roosendaal) en Geeren-Zuid (Breda)). Samenwerken aan vitale buurten Problematiek in de buurt en achter de voordeur verergert. Er zijn meer verwarde personen, bewoners die zichzelf verwaarlozen en overlast veroorzaken. Samen met ons netwerk herijken we in 2017 onze afspraken en wijze van omvang en opvang. Onze inzet op een schone, hele en veilige buurt blijft onverminderd hoog. Onze inzet bij succesvolle leefbaarheidsprojecten continueren en stimuleren we. We blijven zichtbaar in de wijk en zijn aanspreekbaar voor bewoners en professionals. Bij groot onderhoudsprojecten maken we zeggenschap en participatie van bewoners steeds concreter. Bijvoorbeeld in Moerwijkzicht (Breda), waar we nauw samenwerken met bewonerscommissies en contactpersonen per etage. Ook is er een ontwikkeling zichtbaar naar bewonerscollectieven in het kader van zelfbeheer, zoals aan de Covellijndijk in Roosendaal. Dienstverlening en maatwerk We willen en moeten continu klantbewust zijn. We werken aan een nieuwe balans voor huurders die niet (meer) mee kunnen komen vanwege de toegenomen digitalisering van onze dienstverlening. Het persoonlijke contact met onze klant ontwikkelt zich steeds meer door naar maatwerk. We hebben inmiddels maatwerkadviseurs ingezet die tijd maken voor de individuele klant en die waar nodig langs gaan bij mensen die moeite hebben met de toegenomen digitalisering. Ons digitale bewonerspanel wordt ook in 2017 weer ingezet om zoveel mogelijk informatie bij huurders op te halen, zodat we beter beeld krijgen bij waar onze dienstverlening aanscherping behoeft. Jaarplan en bedrijfsbegroting

4 Nieuwbouw en renovatie In Roosendaal starten we met de realisatie van 17 tijdelijke woningen (jongeren onder de 23 jaar) en 35 betaalbare koopwoningen (Titus Brandsmastraat). We renoveren 247 woningen / eenheden. In Breda hopen we te starten met de realisatie van 50 tijdelijke woningen (spoedzoekers, studenten en statushouders) en 35 woningen voor doelgroep gezinnen (Bouverijen en parkwoningen). We renoveren 441 woningen. Samenwerking met Woonstichting Etten-Leur (WEL) Medio 2016 hebben we een voorgenomen besluit tot fusie met WEL genomen. Inmiddels is ook de intentieverklaring hiertoe ondertekend. We zijn hiervoor continu in overleg met huurdersorganisatie en gemeenten. Potentiële voordelen van de fusie zijn: meer kwaliteit in woningen bieden door meer onderhoud, meer betaalbare woningen bouwen, een versnelde aanpak op het gebied van duurzaamheid en met matigen van de woonlasten. Daarnaast is het belangrijk om de kwaliteit van de organisatie te borgen, terwijl het beperken van bedrijfslasten nog steeds een groot aandachtspunt is. Het bundelen van twee organisaties draagt hier aan bij. Graag nodig ik u uit tot het lezen van ons jaarplan. Voor vragen en opmerkingen ben ik uiteraard bereikbaar. Tonny van de Ven Bestuur Jaarplan en bedrijfsbegroting

5 Jaarplan 2017 Jaarplan en bedrijfsbegroting

6 1. Onze omgeving 1.1 Over AlleeWonen AlleeWonen is actief in het werkgebied West-Brabant met een concentratie binnen het stedelijk gebied van Breda en Roosendaal. We huisvesten ongeveer huishoudens en bezitten ongeveer verhuureenheden. Hierbij geven we extra aandacht aan kwetsbare doelgroepen en aan wijken die dat nodig hebben. Samen met onze bewoners, medewerkers en partners zorgen we voor een schone, hele en veilige woonomgeving waar ruimte is voor ontmoeting en ontwikkeling. De betaalbaarheid van het wonen en het zijn van een buurtcorporatie is en blijft de essentie van ons bestaansrecht. Onze prioriteiten liggen bij het goed bedienen van onze doelgroep, het borgen van de betaalbaarheid van het wonen en het garanderen van de voorraad op de lange termijn. Anders dan voorgaande jaren, waarin we onze bouwproductie moesten afbouwen, ontstaat er weer ruimte voor nieuwbouw en renovatie. En dat is hard nodig. Veel van onze doelstellingen en visies lopen al een aantal jaar en zijn gelinkt aan ons vorige strategische kader. Er is hierin echter ook een aantal duidelijke verschuivingen zichtbaar. De vier duidelijkst zichtbare zijn: de noodzaak tot uitbreiding van onze betaalbare voorraad en daardoor de stijging van de bouwproductie, omdat er weer financiële ruimte ontstaat; de verschuiving naar duurzaamheid, waarbij we ons niet alleen richten op woonlasten, maar juist ook op de duurzame kwaliteit van ons bezit; de gestegen individuele problematiek van bewoners, het passend toewijzen en extramuralisering: dit zorgt ervoor dat er steeds meer behoefte is aan maatwerk; de verschuiving van een wijkgerichte aanpak naar een meer buurt- en complexgerichte aanpak. In de meeste wijken is de grootschalige wijkaanpak niet meer nodig en wordt deze aanpak ingewisseld voor een buurt- of complexgerichte aanpak. We lichten in dit jaarplan per thema toe wat onze visie is, waarop we ons richten en welke doelstellingen we per vestiging voor 2017 op de agenda hebben gezet. 1.2 Buurtgericht en complexspecifiek Als buurtcorporatie zijn we er voor bewoners en buurten. We bieden kwalitatief goede en betaalbare woningen en verbinden ons met bewoners, stad en buurt. In Roosendaal vindt onze inzet steeds meer op buurt- en complexniveau plaats, waarbij we in Breda de focus meer op de wijkimpuls-wijken hebben. Samen met bewoners en samenwerkingspartners werken we aan een integrale benadering van wijken, waarbij we kiezen voor buurten waar we aanzienlijk bezit hebben en die dat gezien hun vraagstukken nodig hebben. Om het woon- en leefklimaat te verbeteren is de inbreng van bewoners en samenwerkingspartners belangrijk. We werken aan sluitende netwerken op buurt- en wijkniveau door samenwerking met organisaties die hun inzet bundelen op het gebied van wonen, zorg, gezondheid, inkomen en welzijn. We vinden het belangrijk dat bewoners het gevoel hebben dat de buurt van hen is en dat ze daar ook echt wat over te zeggen hebben. In de vorm van zelfbeheer, buurtambassadeurs en wijkteams geven we steeds meer inhoud aan allerlei vormen van participatie en zeggenschap. 1.3 Samenwerking met Woonstichting Etten-Leur We hebben in 2016 een meerwaardeonderzoek uitgevoerd voor een samenwerking met Woonstichting Etten-Leur (hierna: WEL). Op basis van dit onderzoek hebben we besloten de samenwerking te intensiveren door per 1 januari 2018 te gaan fuseren. Het voorgenomen besluit hiertoe is op 7 juni 2016 door onze Raad van Commissarissen goedgekeurd. Jaarplan en bedrijfsbegroting

7 De intentieverklaring, waarin we ons voornemen tot fuseren vastleggen en de weg ernaar toe samen bepalen, is inmiddels ondertekend. Belangrijk in dit proces is dat we continu overleggen met gemeente en huurdersorganisaties over hoe we de voordelen van de fusie zo goed mogelijk voor het gezamenlijk werkgebied inzetten. De fusie biedt de volgende potentiële voordelen: blijvend verbeteren van onze dienstverlening meer kwaliteit in woningen bieden door meer onderhoud meer betaalbare woningen bouwen een versnelde aanpak op het gebied van duurzaamheid matigen van de woonlasten verlaging van de organisatiekosten 1.4 Onze partners Het blijft altijd ons vertrekpunt om intensief met onze stakeholders samen te werken. Bundeling van kennis, professionaliteit en financiële middelen zorgt ervoor dat we meer kunnen bereiken voor bewoner, buurt en stad. Anders dan voorgaande jaren is dat we ons meer zorgen maken over de ontwikkelingen in bestaande samenwerkingen, zoals buurtondernemingen in de wijken en de samenwerking met het HetPunt in Roosendaal (HetPunt stopt per 1 januari 2017; we moeten dus op een nieuwe manier samenwerken in Roosendaal). Omdat veel overheden en maatschappelijke organisaties zich ook zetten naar andere geldstromen, leidt dat tot andere samenwerkingsdynamiek waar iedereen zijn plek (hopelijk) weer vindt. Wat zien we op het gebied van samenwerking in 2017: Onze huurdersorganisaties hebben inmiddels helemaal hun plek ingenomen aan de tafel waar prestatieafspraken tot stand komen en worden bijgestuurd. In 2017 zal met name het huurbeleid en de beschikbaarheid van betaalbare woningen op de agenda met huurders staan, naast de ontwikkeling van onze dienstverlening. Met de gemeenten is onze samenwerking gericht op het in tempo een aantal betaalbare woningen te ontwikkelen. Met beide partijen gaan we aan de slag om de prestaties van de fusieorganisatie goed te definiëren. We organiseren goede, sluitende ketens op het gebied van armoede en schuldenproblematiek. We zetten onze samenwerking in Lente-verband voort. Behalve gezamenlijke inkoop en het inrichten van een mobiliteitscentrum gaat het vooral over kennisdeling en ontwikkeling. 1.5 Governance In 2017 bereiden we de definitieve splitsing van DAEB en niet-daeb voor en verwachten we hierop goedkeuring van onze toezichthouder. Jaarplan en bedrijfsbegroting

8 2. Samenwerken aan vitale buurten Ook in 2017 werken we vanuit de filosofie van de buurtcorporatie. We doen in wijken en buurten wat nodig en gewenst is, zoals we dat al jaren doen. We blijven daarom samenwerken met een brede achterban en brengen goede netwerken tot stand. Met onze formele huurdersorganisaties, en ook met buurtbewoners en andere partijen in wijk en buurt. Zij zorgen samen voor buurten waar het goed wonen is. We stimuleren en initiëren meer zeggenschap. Tegelijkertijd hebben we oog voor bewoners die deze mate van zeggenschap niet willen of kunnen dragen. Vanuit ons werk in de wijken zien we dat de problematiek in de buurt en achter de voordeur verergert. Door bezuinigingen in de zorg en een terugtrekkende beweging van GGZ zien we een toename van verwarde personen, bewoners die zichzelf verwaarlozen, hun woning vervuilen en overlast veroorzaken. In 2017 moeten we per stad hier de afspraken en wijze van omgang en opvang herijken. Een belangrijke vraag is hoe we de sociale draagkracht in complexen en buurten overeind houden bij een afnemende scheefheid en de introductie van de passendheidstoets. We zien als gevolg van het passend toewijzen in sommige complexen een concentratie van lage inkomens gecombineerd met bijzondere doelgroepen. In 2017 bepalen we óf en hoe we hierop bijsturen. Dit blijft een worsteling waarmee we in 2016 al te maken hadden. Als gezicht van de buurtcorporatie zijn medewerkers van de afdelingen Wonen zichtbaar aanwezig in de wijken. We zijn aanspreekbaar voor bewoners en professionals, zorgen voor goed beheer en leveren maatwerk op adres-, complex-, buurt- en wijkniveau. Gezien de stijging van problematiek zetten we in 2017 wat meer uren in op de afdelingen Wijkontwikkeling. We hebben gemerkt dat onze inzet in het wijkgericht werken niet oneindig en onbegrensd kan zijn. Op een aantal thema s hebben we onze rol afgebakend. Vooralsnog hebben we op onze inzet in wijken en buurten zowel in Roosendaal als in Breda meer uren te besteden: de teams met wijkwerkers zijn in beide steden groter geworden, er is meer ruimte voor maatwerk, voor netwerken en om bij mensen achter de voordeur te komen. Onze thema s in het wijkgericht werken staan hieronder vermeld: We hebben een resultaatverplichting op, en onze prioriteit ligt bij: o schoon, heel en veilig (leefbare woning en woonomgeving); o huisvesting bijzondere doelgroepen. We hebben een inspanningsverplichting op, en leveren een actieve bijdrage aan: o het terugdringen van armoede; o het helpen van verwarde personen en andere kwetsbare huurders. We zijn agenderend en signalerend op, en zetten onze partners aan het stuur op de thema s: o eenzaamheid o jeugd o gezondheid Ons budget voor leefbaarheid is 1,- miljoen, dat ongeveer gelijkmatig in beide steden wordt ingezet. 2.1 Onze bijdrage aan sociaal-maatschappelijke vraagstukken We continueren zowel in Roosendaal als Breda onze inzet bij succesvolle leefbaarheidsprojecten. We blijven deze ook stimuleren. Sommige initiatieven ontwikkelen door, andere bouwen af. We doen dat altijd in samenspraak met de partners in de wijk en in de stad. Jaarplan en bedrijfsbegroting

9 Roosendaal In 2017 maken we een vertaling van onze eerdere aanpak op wijkniveau naar een leefbaarheidsaanpak op buurtniveau. We kiezen steeds meer voor een aanpak op een kleiner schaalniveau. Voor de dorpen is onze inzet beperkt. Verwarde personen Voor 2017 kijken we samen met de gemeente en GGZ om 1 fte vrij te stellen voor ondersteuning bij de aanpak van verwarde personen. We moeten de aanpak anders organiseren. We realiseren een sluitende keten voor opvang voor verwarde personen, in samenwerking met WijZijn en de gemeente. Breda In Breda is het belangrijk om de netwerken in de wijken en buurten nog nauwer met elkaar te verbinden. Dat gaat om netwerken van bewoners én van wijkprofessionals. We merken dat we samen meer kunnen bereiken. De ene keer gaat dat vanzelf, maar de andere keer kost dat meer moeite. Belangrijk element in 2017 is de inzet van meer buurtbeheer. Uitbreiding en verandering van inzet van beheerders We breiden buurtbeheer uit naar een aantal nieuwe wijken. Al een aantal jaar werkt een buurtbeheerder succesvol in de wijken van het zuidelijk deel van de Haagse Beemden. Dat breiden we nu uit naar Biesdonk, Geeren Zuid, Fellenoord en Schorsmolen. Er wordt bij de beheerders extra capaciteit toegevoegd en er komt een gespecialiseerde complexbeheerder voor de seniorencomplexen. Opzet van buurtondernemingen In Biesdonk en Fellenoord starten we een buurtonderneming. De gedachte is dat bewoners en professionals in de buurtonderneming samenwerken aan wat er in die buurt aangepakt moet worden. 2.2 Onze inzet op zeggenschap en participatie We zoeken actief de samenwerking met bewoners en professionals in de wijken. Idealiter zet iedere samenwerkingspartner zich naar maximaal vermogen in. Waar dat ontbreekt, zoeken we naar balans en wederkerigheid. Bewoners die dat kunnen en willen, geven we meer zeggenschap over hun huis en buurt, door bijvoorbeeld initiatieven op het gebied van zelfbeheer. We zetten ons in 2017 in voor meer zeggenschap en participatie. Dat maken we bij groot onderhoudsprojecten heel concreet. Het betrekken van bewoners en het geven van zeggenschap kent wisselende successen. Maar juist bij groot onderhoud of renovatie hebben we steeds meer goede ervaringen. De relatie met de huurdersorganisaties HAR (Roosendaal) en CHAB (Breda) is goed. Zij wijzen ons met een kritisch constructieve blik op onze onvolkomenheden en zien waar we steken laten vallen. De algemene lijn is dat we onze communicatie naar huurders moeten verbeteren. Roosendaal We starten met een schoonmaakpilot, waarbij bewoners inspraak hebben. Er ontstaan in 2017 in afstemming met bewoners drie nieuwe bewonerscollectieven zelfbeheer, waaronder in de Covellijndijk In de Covellijndijk wordt onderzocht in hoeverre de bewoners m.b.t. het beheer en onderhoud van hun woning en woonomgeving een pilot zelfbeheer willen uitvoeren. Dit vanuit de gedachte om meer zeggenschap te geven aan bewoners. Jaarplan en bedrijfsbegroting

10 Breda Bij de herverdeling van de beheerdersdiensten halen we bij de bewonerscommissies op hoe zij willen dat de beheerdersdiensten in seniorencomplexen geleverd worden. In het onderhoudsproject Moerwijkzicht werken we nauw samen met de bewonerscommissies en met een groot aantal etagecontactpersonen. Ook in het renovatieplan in Geeren Zuid werken we met commissies en straatcontactpersonen. We consulteren en betrekken de participatiecommissie van de CHAB bij de inkoop van servicekosten. We gaan verder met de opbouw van Wonen+ in Kesteren/Muizenberg in samenwerking met de gemeente en Laurentius. 2.3 De wijken en buurten in Roosendaal en Breda Roosendaal Voor de wijken in Roosendaal hebben we de volgende aandachtspunten voor buurten/complexen benoemd: Centrum In dit gebied gaat onze aandacht de komende drie jaar naar fysieke leefbaarheid (schoon, heel en veilig) in de complexen Antoniusstede, Oliemolen, Beneluxflat, Ludwigstraat, Hofveld, Burgemeester Prinsensingel en Wilhelminastraat. We achten dit noodzakelijk omdat de wijk sinds 2012 in een neerwaartse spiraal zit op basis van de uitkomsten van de vitaliteitsscore. We zetten de aanpak in de Beneluxflat in 2017 voort. De contactmomenten met bewoners naar aanleiding van onderhoudswerkzaamheden worden benut om in te spelen op sociale vraagstukken van bewoners. Daarnaast verkennen we of er bewoners zijn die zelf een bijdrage willen leveren aan de verbetering van de leefbaarheid in het complex. We implementeren deze werkwijze in 2017 ook in het wooncomplex aan de Wilhelminastraat. Burgerhout In Burgerhout kiezen we voor inzet in de Josephbuurt, de Bloemenflats en de Fatimabuurt. In de Fatimawijk zijn er veel vraagstukken achter de voordeur en moeten we ons meer inspannen voor schoon, heel en veilig. Waar we in Burgerhout veel mee te maken krijgen is armoede en inbraak. Kenmerkend is ook dat het netwerk onvoldoende zicht heeft op de problematiek. In 2017 zetten we in op de Bloemenflats (met name de Anemoon- en Akeleiflat) en de Fatimabuurt. Kalsdonk We zetten de buurtaanpak in Kalsdonk voort. Het gaat ons hierbij vooral om de Philipswijk als geheel. We kiezen voor een buurtgerichte aanpak en verwachten met onze partners de waardevolle initiatieven die de afgelopen jaren zijn ontstaan voort te kunnen zetten. De problematiek in deze specifieke buurt in Kalsdonk ligt voornamelijk bij armoede, schoon, heel en veilig, overlast en jeugd. Er zijn ook hier veel problemen achter de voordeur. We continueren in dit gebied onze individuele en collectieve beheerinzet. Voor wat betreft jeugdproblematiek kiezen we meer voor een agenderende en signalerende rol. Westrand We zetten de wijkaanpak in Westrand voort, omdat zich in de hele wijk problemen voordoen en niet specifiek in een bepaald complex of bepaalde buurt. De wijk scoort al jaren ongunstig. De thema s waar we in Westrand vaak mee te maken krijgen, zijn armoede, schoon, heel en veilig, overlast en jeugd. Er zijn ook veel problemen achter de voordeur. We continueren ons beleid om fors in te zetten op de aanpak van schoon, heel en veilig, zowel individueel als collectief. Op collectief niveau zetten we de netwerkaanpak voort. We zijn nog met de partners in gesprek over de exacte invulling van die samenwerking. Voor wat betreft jeugdproblematiek kiezen we meer voor een signalerende en agenderende rol. Jaarplan en bedrijfsbegroting

11 Kroeven In Kroeven concentreren we ons op Kroeven Zuidwest en Kroeven Zuidoost. We intensiveren onze inzet op schoon, heel en veilig ten opzichte van voorgaande jaren. Voor wat betreft onze collectieve inzet brengen we deze sterk terug, omdat de wijk er inmiddels beter voor staat. Langdonk In Langdonk gaat het ons voornamelijk om Langdonk Oost en Langdonk West. Schoon, heel en veilig, en individuele aanpak zijn hier de thema s. Daarnaast handhaven we onze inzet in netwerken. De afgelopen jaren hebben we hier samen met de partners de pleintjes aangepakt. Dit heeft tot goede resultaten geleid. Graag brengen we deze aanpak in 2017 verder. Kortendijk Er zijn problemen op het gebied van armoede, burenoverlast, er is overlast op de pleintjes, er is instroom van nieuwe bevolkingsgroepen en er zijn probleemgezinnen. Onze inzet is vooral op individueel niveau en op sociaal-maatschappelijk gebied. Bijzondere aandacht gaat uit naar de complexen aan de Azurietdijk, Barietdijk, Diamantdijk, Desmijndijk en Jadedijk. We zetten echter op dit moment niet in op collectief beheer. In de Covellijndijk experimenteren we met zelfbeheer met het oprichten van een bewonerscoöperatie. Tolberg Er zijn voornamelijk problemen op het gebied van armoede en (buren) overlast, met name in de complexen van de A, B,C, D en E-bergen. We richten ons daarnaast nog meer op schoon, heel en veilig, en gaan onze inzet daar intensiveren. We zetten hier niet in op collectief beheer. Dorpen In de dorpen beperken we onze inzet tot het minimale. Er zijn in ons bezit weinig beheer en sociale vraagstukken. Breda Voor de wijken in Breda hebben we de volgende aandachtspunten voor buurten/complexen benoemd: Geeren Zuid We investeren al jaren in de wijk Geeren Zuid, samen met bewoners en andere partijen. De wijk gaat meetbaar vooruit: bewoners zijn positiever over de toekomst dan in andere omliggende wijken. We blijven inzetten op de sociaal-maatschappelijke maatregelen om de wijk vooruit te helpen: Wonen+, buurthuis ONS, samenwerking met Wijkavontuur enzovoorts. In 2017 hebben we nog een aantal fysieke projecten: we starten met onderhoudsprojecten in Moerwijkzicht en renoveren 76 woningen in Geeren Zuid (deelplan 5). Linie In Linie naderen we het einde van het kluswoningenproject. Het is merkbaar dat de wijk aan het verbeteren is. Er is een nieuwe dynamiek in de wijk, de buurtsalon loopt goed en er zijn veel bewoners actief in de wijk. Onze inzet kan nu minder worden. Biesdonk We signaleren dat Biesdonk onvoldoende gezamenlijke aandacht en ondersteuning krijgt van netwerkpartners. Bewonersinitiatieven zijn vaak erg kleinschalig en komen niet echt van de grond vanwege het ontbreken van ondersteuning. Een meer integrale aanpak is noodzakelijk. Daarom starten we in 2017 met een onderzoek naar de animo onder bewoners en netwerkpartners om gezamenlijk op een laagdrempelige manier positieve ideeën voor de wijk te ontwikkelen. Vanaf 2017 zetten we een buurtbeheerder in om zelf meer zichtbaar te zijn in de wijk. Fellenoord Fellenoord staat in de top 10 van wijken met een grote achterstand. Dit vraagt om (tijdige) sociale interventies met een doelgerichte aanpak achter de voordeur. De bewoners van de wijk hebben weinig vertrouwen in instanties, en problemen worden niet of pas gemeld als het escaleert. We zullen dus eerst Jaarplan en bedrijfsbegroting

12 het vertrouwen van bewoners moeten winnen door onze zichtbaarheid in de wijk te verhogen en door samen te werken met bewoners. Aandachtspunten zijn in eerste instantie schoon, heel en veilig. Er is meer rust in de wijk dan voorheen. Overlast is zoveel mogelijk aangepakt. De wijk heeft last gehad van de sluiting van het oude buurthuis. We proberen daarom om met de oude en nieuwe beheerder een nieuwe buurthuisfunctie in te richten. We hebben aangegeven om vanuit het buurthuis te gaan werken, zodat we onze zichtbaarheid en toegankelijkheid vergroten. In 2017 starten we met de inzet van een buurtbeheerder in de wijk en het opbouwen van een stevig netwerk met gezamenlijke doelstellingen. Haagse Beemden Noord Het seniorencomplex Heksenwiel is na ruim 20 jaar toe aan een aanpassing op de begane grond. Onze focus ligt daarbij op het in samenwerking met bewoners en zorgpartners herbestemmen van de algemene ruimte en het bedrijfsonroerend goed. We kunnen dat gezamenlijk nuttiger inzetten voor de bewoners, de professionals in de wijk én de buurt. Haagse Beemden Zuid In Haagse Beemden ontwikkelen we het concept Wonen+ door: voorrang voor bewoners die zich vrijwillig voor de buurt inzetten. We zijn hier in 2016 al mee gestart. Bewoners, gemeente en Laurentius zijn hierbij onze partners. Het doel is om bewoners naar de wijk te trekken die zich willen inzetten voor medebuurtbewoners en de buurt. Jaarplan en bedrijfsbegroting

13 3. Onze dienstverlening We stellen onszelf bij alles wat we doen steeds weer de vragen Voor wie doen we ons werk?, Waar vraagt onze klant om? en Hoe kunnen we zijn vraag beantwoorden?. Maar ook: Kunnen we dit via ons gewone proces oplossen of is er maatwerk nodig?. Door zo te redeneren kunnen we een grotere groep bewoners helpen op een manier die (beter) bij hen past. We hebben de afgelopen anderhalf jaar gemerkt dat het grootste deel van onze huurders en woningzoekenden goed uit de voeten kan met onze digitale dienstverlening. Kort na de introductie van digitale huuropzegging maakte 50% van de vertrekkende huurders daar al gebruik van. We hebben ook gemerkt dat er juist ook een grotere behoefte is aan dienstverlening op maat bij de huurder thuis. We breiden dus onze digitale dienstverlening nog meer uit en breiden onze mogelijkheden voor maatwerk uit. Al meer dan 10 jaar laten we onze klantwaardering meten door KWH, een onafhankelijke organisatie die onze dienstverlening op diverse onderdelen doormeet. In 2016 was onze score een 7,5. Ons doel voor 2017 is een hogere score te behalen en de onderliggende 7 deelcijfers niet te laten dalen. Op de lange termijn vinden we een cijfer onder de 8 niet goed genoeg meer. We zien het als een organisatiebrede opgave om dat te bereiken. De accenten voor onze dienstverlening in 2017: We blijven telefonisch goed bereikbaar en willen onze dienstverlening verbeteren door meer vragen in één keer af te kunnen wikkelen. Belangrijke aanscherping in onze dienstverlening is ook dat we ons meer richten op de mogelijkheid tot het verlenen van maatwerk. Ongelijke situaties kunnen we niet altijd gelijk benaderen. We verbeteren onze digitale dienstverlening waar mogelijk of wenselijk. 3.1 First time fix 90% We willen en moeten continu klantbewust zijn. Veel vragen zijn specifiek en kennen geen pasklaar antwoord. We moeten herkennen wanneer het nodig is om een afspraak met de klant te maken. We sturen erop om klantvragen in één keer zo goed mogelijk en compleet af te handelen (first time fix). We streven hierbij naar 90%. Dat scheelt tijd voor klant én organisatie. Ook zorgen we voor betere opvolging en meer nazorg. 3.2 Maatwerk leveren waar nodig We werken aan een nieuwe balans voor huurders die niet (meer) mee kunnen komen vanwege de toegenomen digitalisering van onze dienstverlening. In 2016 hebben we gemerkt dat deze groep nog altijd flink van omvang is. Juist doordat een groot deel van de routinematige dienstverlening digitaliseert, ontwikkelt het persoonlijke contact met onze klant zich veel meer door naar maatwerk. En omdat het mogelijk is veel vragen via onze website en Mijn AlleeWonen af te handelen, kunnen we meer tijd reserveren voor de klantvraag die meer aandacht en tijd nodig heeft. In 2016 zijn we in Breda gestart met de pilot maatwerkadviseur. De maatwerkadviseurs maken tijd voor de klant en gaan zo nodig langs bij mensen die digitaal moeilijk uit de voeten kunnen. De inzet van de maatwerkadviseur gaat vooral uit naar de begeleiding van woningzoekenden die digitaal of telefonisch niet verder komen. Op basis van een eerste tussenevaluatie hebben we besloten om de maatwerkadviseur ook in Roosendaal in te zetten. Uit die evaluatie blijkt overigens ook dat een echte maatwerkafspraak vaak niet nodig Jaarplan en bedrijfsbegroting

14 is, maar dat veel vragen opgelost kunnen worden met extra uitleg, wat extra hulp of doorverwijzing naar derden. 3.3 Verbetering digitale dienstverlening Doorontwikkeling reparatieverzoekenportaal Het reparatieverzoekenportaal wordt gebruiksvriendelijker gemaakt, zodat het voor de huurder makkelijker wordt om digitaal zijn reparatieverzoek in te dienen. We willen het gebruik van het portaal in 2017 van 10% naar 25% verhogen. Klik voor Wonen Ons online woonruimteverdeelsysteem loopt via Klik voor Wonen. In 2016 is een samenwerking gestart tussen drie Brabantse regionale woonruimteverdeelsystemen: regio Tilburg, regio Eindhoven en regio West-Brabant. De samenwerking levert in eerste instantie een goedkopere inkoop van automatisering op. In het eerste kwartaal van 2017 gaat er een nieuwe website live met meer mogelijkheden voor woningzoekenden. Dit resulteert overigens voornamelijk in een betere toeleiding naar een woning naar keuze, niet naar een verhoging van de slaagkans. Digitaal bewonerspanel Sinds halverwege 2016 beschikken we over het digitale AlleeWonen Bewonerspanel. Minimaal zes keer per jaar zetten we dit panel in om zowel huurders als medewerkers te bevragen over verschillende onderwerpen. Ook zorgen we ervoor dat we de resultaten en eventuele acties tijdig terugkoppelen. Op deze manier halen we actief vragen en behoeftes van onze huurders op, zodat we beter beeld krijgen bij waar onze dienstverlening aanscherping behoeft. Jaarplan en bedrijfsbegroting

15 4. Doelgroepen en woningvoorraad 4.1 Beter benutten van sociale woningen We zien de vraag naar goedkope huisvesting toenemen door de groei van onze doelgroep (de lage inkomens tot ,-), statushouders, starters, spoedzoekers, zorgvragers en eenoudergezinnen. Daar waar dat kan moeten we de voorraad betaalbare woningen tijdelijk en permanent uitbreiden. We zorgen ervoor dat onze sociale woningen zoveel mogelijk worden bewoond door degenen die het écht nodig hebben. De in 2016 geïntroduceerde passendheidstoets draagt hieraan bij. Maar in combinatie met de toestroom van statushouders en de toename van kwetsbare huishoudens is het ook belangrijk om oog te hebben voor de samenstelling van onze complexen, buurten en wijken. De inkomensscheefheid neemt al jaren af en is in %. Dat is natuurlijk goed voor de beschikbaarheid, maar hoe zorgen we ervoor dat buurten voldoende divers blijven, we geen grote concentraties van de meer kwetsbare groepen krijgen en er tegelijkertijd voldoende woningen beschikbaar zijn voor alle doelgroepen? We maken ons ook zorgen om de slaagkansen van de huishoudens met lage middeninkomens (tussen ± ,- en ,-) die nu aangewezen zijn op duurdere woningen. Ook voor deze groep komt de betaalbaarheid onder druk te staan. We houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Voor 2017 willen we: tijdelijke en permanente creatieve oplossingen realiseren voor de vraag naar goedkope huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens; een beleidskader formuleren waarin we een antwoord geven op de gewenste diversiteit en scheefheid in de complexen, buurten en wijken én hier uitvoering aan geven. We laten de inkomensscheefheid liever niet onder de 16%-18% zakken, afhankelijk van de positionering van het complex in zijn omgeving. We streven ernaar dat complexen, in relatie tot hun buurt, hun draagkracht behouden; onze inzet voor de bijzondere doelgroepen en de primaire, secundaire en lage middeninkomens continueren. Maatwerk en slimme oplossingen schuwen we niet. Denk hierbij aan het actief benaderen van huishoudens om doorstroming te bevorderen, inzetten op tijdelijke contracten of door anders te kijken naar ons beleid op onderhuur en woningruil. (Tijdelijke) oplossingen voor de vraag naar goedkope huisvesting In beide steden breiden we de goedkope en betaalbare voorraad uit door het realiseren van tijdelijke prefab-woningen. We zoeken met beide gemeenten naar de mogelijkheid dat grote woningen gedeeld kunnen worden door twee huishoudens. In combinatie met een verminderde instroom van vluchtelingen en daaraan gekoppeld de lagere taakstelling met betrekking tot statushouders, kunnen we hiermee de slaagkans voor goedkope huisvesting naar verwachting gelijk houden. Roosendaal We breiden de voorraad uit door 17 tijdelijke prefab-woningen te realiseren. We nemen 20 tijdelijke woningen in de planvoorbereiding. Vanwege de tijdelijkheid van de voorziening zullen we met tijdelijke contracten gaan werken. We maken het samen met de gemeente mogelijk dat woningen gedeeld kunnen worden door twee huishoudens. We transformeren de komende jaren in onbruik geraakt maatschappelijk vastgoed naar woningen. In 2017 transformeren we een kantoor in de voormalige woonvoorziening aan de Gerard ter Borchstraat naar een woning. Jaarplan en bedrijfsbegroting

16 Breda We starten op twee locaties met een tijdelijke woonvoorziening. Op grond van de gemeente bouwen we ongeveer 50 prefab-woningen die er tien jaar kunnen blijven staan. Door goede afspraken te maken met de gemeente en door slim in te kopen, kunnen we de huurprijs op ongeveer 450,- per maand houden. We verwachten de eerste locatie voor de zomer op te leveren. Vanwege de tijdelijkheid van de voorziening zullen we met tijdelijke contracten gaan werken. Naast het realiseren van tijdelijke woningen zullen we ook koopgarantwoningen inkopen die ons terug aangeboden worden. Op deze manier leveren we een snelle bijdrage aan de vraag naar betaalbare woningen. We schatten in dat zo n 30 woningen aan ons worden aangeboden en dat daarvan 10 tot 20 woningen weer in de verhuur genomen kunnen worden. We kopen alleen die woningen aan die, passend bij de overige huurwoningen in het betreffende wooncomplex, met een huurprijs onder de 628,- uitkomen. Daarnaast zijn we met de gemeente en met commerciële partijen in gesprek om op diverse plaatsen in Breda betaalbare voorraad toe te voegen. We verwachten dat hieruit in de loop van 2017 nieuwe bouwinitiatieven ontstaan. We maken het mogelijk om woningen te delen ten behoeve van statushouders. Gewenste diversiteit in complexen Een belangrijke vraag voor nu en in de toekomst is hoe we in onze woonruimtebemiddeling ervoor kunnen zorgen dat er genoeg diversiteit in complexen blijft bestaan. We stellen een kader op om te bepalen in welke situaties we gebruik moeten maken van de 5% afwijkingsbevoegdheid van de passendheidstoets. We willen deze 5% ruimte bewust inzetten bij bepaalde wooncomplexen of andere maatregelen treffen om voldoende draagkracht en diversiteit in buurten te behouden. Andere manieren om aan een woning te komen We zoeken andere, creatieve manieren voor woningzoekenden om aan een woning te komen. Denk hierbij aan flexibel omgaan met onderhuur, het verstrekken van tijdelijke contracten, het stimuleren van woningruil, actiever matchen van vraag en aanbod en op basis van leefstijl (Wonen+ in Breda). Bevordering van doorstroming We gaan huishoudens actief benaderen om doorstroming te bevorderen, waarbij we ons in eerste instantie concentreren op huishoudens die naar omstandigheden te groot of te duur wonen. Vaak gaat het hierbij om senioren. We creëren hiermee ruimte voor gezinnen, starters of statushouders: mensen die dat type woning nodig hebben. We doen dit in beide steden. 4.2 Portefeuillebeleid We hebben een duidelijke visie vastgelegd in onze portefeuillestrategie betreffende de ontwikkeling van onze woningvoorraad, nu en in de toekomst. In ons portefeuillebeleid staat goed omschreven welke woningen op korte en lange termijn gewenst zijn. Na jaren van weinig investeringen zien we dat er weer financiële ruimte ontstaat voor nieuwbouw en renovaties. In Roosendaal gaat het dan voornamelijk om een vervangingsopgave en in Breda staan we voor een uitbreidingsopgave. De beheeropgave wordt vanuit het perspectief van wijkontwikkeling en vanuit technisch perspectief verkend en door assetmanagement gestuurd. De in 2016 voor assetmanagement ingezette lijn krijgt in 2017 steeds meer vorm. We leren steeds beter het financieel en maatschappelijk rendement per complex kennen en kunnen daardoor bepalen welke ingrepen waar en wanneer nodig zijn. We investeren in het realiseren van meer betaalbare woningen en het verduurzamen van bestaande woningen. De bouwopgave is groter dan het huidige volume uit de meerjarenbegroting van 75 woningen. Deze opgave speelt voornamelijk in Breda. Een aantal ontwikkelingen zijn voor de korte termijn al in beeld (Euretco, Bouverijen en Lunet), maar we moeten actiever zoeken naar toekomstige ontwikkel- Jaarplan en bedrijfsbegroting

17 locaties en andere vormen van ontwikkeling (zelf ontwikkelen, turn-key afnemen enzovoorts) om deze opgave te kunnen realiseren. Voor 2017 betekent dit dat we: een meerjaren investeringsprogramma vastleggen en de voorbereidingen daarvan ter hand nemen (zie de tabellen hieronder); het onderhoudskader op 29,3 miljoen stellen; onze beheeropgave voor de midden en lange termijn beter in beeld brengen. Investeringen in nieuwbouw en groot onderhoud Nieuwbouw Roosendaal Naam project Aantal woningen / eenheden Doel project, doelgroep(en) en doelstellingen 2017 Tijdelijk Wonen 17 Realiseren van 17 grondgebonden, tijdelijke woningen voor jongeren onder de 23 jaar. Titus Brandsma 35 Realiseren van 35 betaalbare koopwoningen. In 2017 werken we dit project uit, besteden we aan en starten we met de bouw. Totaal aantal woningen: 52 Nieuwbouw Breda Naam project Aantal woningen / eenheden Doel project, doelgroep(en) en doelstellingen 2017 Bouverijen 21 Realiseren van 21 grondgebonden woningen. In 2017 werken we dit project uit, besteden we aan en starten we met de bouw. Doelgroep: gezinnen. Parkwoningen 14 Realiseren van 14 grondgebonden woningen, mogelijk NOM. In 2017 werken we dit project uit, besteden we aan en starten we met de bouw. Doelgroep: gezinnen. Tijdelijk Wonen 50 Realiseren van 50 grondgebonden, tijdelijke woningen voor een mix van spoedzoekers, studenten en statushouders. Eén locatie is bekend: Kesterenlaan. Totaal aantal woningen: 85 Groot onderhoud Roosendaal Naam project Aantal woningen of eenheden Doel project en doelstellingen 2017 Parrotia 1 Herpositioneren van de bibliotheek en introduceren van het nieuwe concept Huiskamer van Roosendaal. In 2017 willen we het project opleveren. Westrand 246 Uitvoeren groot onderhoud aan drie complexen in Westrand aan de Jan Vermeerlaan, Memlincstraat, Paulus Potterstraat, Anthonie van Dijckstraat, Jordaensplein en David Teniersplein. In 2017 leveren we het project op. Het groot onderhoud richt zich onder andere op kozijnherstel/vervanging met plaatsing dubbele beglazing, dakisolatie en aanbrengen mechanische ventilatie. In energetisch opzicht wordt het complex door deze ingrepen met minimaal één labelsprong verbeterd. Totaal aantal woningen: 247 Jaarplan en bedrijfsbegroting

18 Groot onderhoud Breda Naam project Aantal woningen of eenheden Doel project en doelstellingen 2017 Moerwijkzicht 241 Uitvoeren groot onderhoud aan het complex Moerwijkzicht. Het groot onderhoud richt zich onder andere op het vervangen van de draaiende delen van de kozijnen en het aanbrengen van individuele cv-ketels en mechanische ventilatie. In 2017 werken we het project uit, besteden we aan en starten we. Markendaalseweg 124 Vervangen van serre-kozijnen in het complex Markendaalseweg. In 2017 werken we het project uit, besteden we aan en starten we met het groot onderhoud. Geeren Zuid, deelplan 5 Totaal aantal woningen: Uitvoeren van renovatie van 76 woningen. In 2017 werken we het project uit, besteden we aan en starten we met de renovatie. Jaarplan en bedrijfsbegroting

19 5. Beheersing woonlasten en duurzaamheid 5.1 Woonlasten beheersen Vooral de, steeds groeiende, doelgroep van beleid is financieel kwetsbaar. Steeds vaker komt armoede voor. Omdat de huurachterstanden en het aantal huisuitzettingen nog steeds oplopen, hebben we nog veel te winnen op het gebied van de aanpak van armoede- en schuldvraagstukken. In 2017 moeten we meer grip krijgen op de totale woonlasten per woning (huur, servicekosten en energieverbruik). De noodzaak tot het nemen van energiebesparende maatregelen die leiden tot vermindering van de woonlasten is nog altijd groot, ook als we deze maatregelen niet helemaal terug kunnen verdienen. We gaan daarom op zoek naar ingrepen die een gunstig effect hebben op de portemonnee van bewoners. Voor 2017 betekent dit dat we: armoedebestrijding hoger op de agenda zetten. We reserveren daar een budget voor en reiken bewoners met betaalbaarheidsproblemen tijdig een helpende hand. Deze aanpak is per stad op maat met relevante spelers; ons huurbeleid en onze prestatieafspraken in beide steden herijken op de inzichten uit het woonlasten- en doelgroepenonderzoek uit 2016; meer inzicht krijgen in en grip op de totale woonlasten per woning; op zoek gaan naar energiebesparende maatregelen die de totale woonlasten verlagen. Draagvlak van bewoners is daarbij voor de uitvoering bepalend. Huurbeleid Onder onze doelgroep verstaan we huishoudens die een jaarlijks inkomen hebben tot ,-. Begin 2016 hebben we ons huurbeleid vastgesteld. We vertalen de inzichten van de Woonlasten- en doelgroepenonderzoeken in beide steden in het huurbeleid. Een aanpassing kan het meer aftoppen op de betaalbaarheidsgrenzen van een- en tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens zijn. Sowieso zal de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend zijn voor de huurders met de laagste inkomens. Aangezien de inflatie zeer laag is, worden de meeste bewoners nauwelijks geconfronteerd met een huurstijging. Armoedebestrijding en huurbetaling We vormen slechts een onderdeel van de keten in het bestrijden van armoede. Onze inzet is het beheersen van woonlasten door een gematigd huurbeleid en investeren in verbetering van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. We agenderen voortdurend haperingen in de keten van armoedebestrijding. We zijn afhankelijk van de samenwerkingspartners om de haperingen op te lossen. We beperken het aantal huurachterstanden en het aantal uitzettingen. We bieden hiervoor begeleiding en maatwerk voor huurders met betalingsproblemen. De afgelopen jaren hebben meer huurders een huurachterstand opgelopen. Ons huurincassoproces is erop gericht om achterstanden vroeg te signaleren, waarbij we proberen om snel persoonlijk contact met de huurder te krijgen. We willen hiermee voorkomen dat de huurachterstand oploopt. De doelstelling van het interne huurincassotraject is dat alle huurders met één maand betalingsachterstand een betalingsregeling hebben. Huurders die zelf geen mogelijkheden zien om hun financiën op orde te krijgen, verwijzen we actief door naar maatschappelijke partners en gemeenten voor budgetbeheer of schuldhulpverlening. Door het vroegtijdig in contact komen met de huurder en het actief doorverwijzen, proberen we het aantal huurders met een niet oplosbare huurachterstand, met huisuitzetting tot gevolg, te voorkomen. Het is onze doelstelling om het aantal ontruimingen met een kwart naar beneden te brengen, met name in Roosendaal. In Breda ligt het aantal aanzeggingen en ontruimingen lager: we willen dit niveau ook in Roosendaal bereiken. Jaarplan en bedrijfsbegroting

20 Door het optimaliseren van ons huurincassoproces verlagen we de betalingsachterstand van de huidige huurders naar onder de 1%. Idem voor de huurachterstand van de vertrokken huurders. Roosendaal We streven naar een sluitende keten voor armoedebestrijding met de samenwerkingspartners op gemeentelijk niveau. Breda Corporaties, Kredietbank, maatschappelijk werk en andere partijen starten in 2017 een pilot vroeg erop af. Het idee hierachter is om snel te reageren op een beginnende betalingsachterstand. Wijzelf gaan experimenteren met het inzetten van beheerders op de incassotaak. Een andere belangrijke te maken afspraak met de gemeente is het direct laten overmaken van de huur door de uitkeringsinstantie. We lobbyen sterk voor directe inhouding van de huur op de uitkering voor die huurders die dit tijdelijk of duurzaam nodig hebben. Woonlastenbesparende maatregelen Roosendaal We pakken 246 woningen in Westrand op energetisch gebied aan en brengen ze naar een gemiddeld label B. Ook vervangen we bij 97 woningen het enkel glas door dubbel glas. Breda We starten met de renovatie van 76 woningen in deelplan 5 van Geeren Zuid. Ook vervangen we bij 202 woningen het enkel glas door dubbel glas. 5.2 Duurzaam denken en doen We vinden dat investeren in een duurzame toekomst geen keuze is, maar een verantwoordelijkheid. Zoals we in de paragraaf hierboven stellen, is de noodzaak om meer maatregelen door te voeren vanuit het beheersen van de woonlasten hoog. Maatschappelijke urgentie, landelijke en Europese afspraken maken dat er een opdracht ligt om tot een CO 2 -neutrale gebouwde omgeving te komen. Het is een doelstelling voor de lange termijn ( ). De verduurzaming van het bezit gaat langzamer dan de ambitie en stagneert de laatste jaren. Met name de energetische verbeteringen aan de schil van de woningen gaan moeizaam. De ervaring is dat energetische verbeteringen vooral comfortverbeteringen en energiereductie opleveren, maar niet de veronderstelde woonlastenreductie, met name voor nieuwe huurders niet. In 2017 formuleren we daarom opnieuw onze duurzaamheidsdoelstellingen (energiereductie/ CO 2 - emissie) waarin we een oplossing bieden voor de geconstateerde stagnatie. Om bij geplande renovaties een concrete energetische verbeteropdracht mee te geven, rekenen we voor deze woningen vooraf haalbare energiereductie-scenario s uit. Om de kansen bij planmatig onderhoud te grijpen, werken we met enkele pilots. We denken hierbij onder andere aan het verduurzamen van de bestaande cv-ketels door deze te combineren met een warmtepomp en/of zonneboiler. We gaan in 2017 ook voor het eerst aan bewoners, die zowel een gasaansluiting als een warmteaansluiting hebben, een aanbieding doen om van het gas af te sluiten. Dit is zowel goed voor het milieu als voor de portemonnee van de bewoners. Het is onze opgave om in 2017: uitvoering te geven aan onze warmtevisie, zowel in beheer als in nieuwbouw; een keuze te maken met betrekking tot het beheer van onze collectieve installaties. Warmtevisie In de eerste helft van 2016 hebben we onze warmtevisie vastgesteld. Daarin is bepaald hoe we in de toekomst omgaan met het leveren van warmte aan onze woningen. Onze visie: Jaarplan en bedrijfsbegroting

21 In 2050 zijn al onze woningen CO 2 -neutraal. We bouwen de CO 2 -uitstoot van onze warmteopwekking gestaag af: van gas naar hybride naar volledig duurzaam. We kiezen bij voorkeur voor individuele warmteaansluitingen en installaties bij nieuwbouw en vervanging van bestaande collectieve installaties. De komende decennia bouwen we het aantal collectieve installaties af (nu: 124). We kiezen voornamelijk voor individuele installaties, omdat bewoners hierbij meer keuzevrijheid en comfort ervaren. Een en ander is zelf te reguleren en de bewoner kiest zelf de leverancier. Collectieve installaties vragen daarnaast intensiever beheer dan individuele installaties. Ook de risico s die de Warmtewet met zich meebrengt (financieel en regelgeving) spelen een rol. In het kader van meer veiligheid zetten we ons ook in 2017 weer in om het aantal open verbrandingsketels verder te verminderen. Het doel is om er hier uiteindelijk geen enkele meer van te hebben. Duurzaamheid In ons groot onderhoud/renovatieprogamma 2017 houden we rekening met verduurzaming bij de volgende projecten: Naam project Aantal woningen / eenheden Duurzaamheidsdoelstellingen Moerwijkzicht 241 Groot onderhoud aan het complex Moerwijkzicht in Breda. Energetisch wordt het complex door deze ingrepen verbeterd met minimaal één labelsprong. Westrand 246 Groot onderhoud aan 3 complexen in Westrand in Roosendaal. Energetisch wordt het complex door deze ingrepen verbeterd met minimaal één labelsprong. Geeren Zuid, deelplan 5 76 Renovatie met energetische maatregelen. Parkwoningen 14 Onderzoeken of de geplande 14 grondgebonden nieuwbouwwoningen in Geeren Zuid in Breda als NOM woning gebouwd kunnen worden. Sous Venir 26 Pilot uitvoeren met individuele hybride installaties (cv-ketel gecombineerd met warmtepomp/zonneboiler). Glasvervanging 299 Vervangen van enkel glas door HR++ bij 5 complexen in Breda en 3 in Roosendaal. Biesdonk maximaal 428 Bewoners met een warmteaansluiting en een gasaansluiting een voorstel aanbieden om af te sluiten van gas in Biesdonk in Breda. Jaarplan en bedrijfsbegroting

22 6. Werken aan een effectieve en wendbare organisatie Er is een fusie in aantocht (per 1 januari 2018), maar dat is zeker niet het enige waar het in 2017 binnen de organisatie over zal gaan. Het gaat voornamelijk om slimmer organiseren, goede sturing geven en het uitproberen van nieuwe manieren van werken. Dit vraagt om aandacht voor persoonlijke ontwikkeling van medewerkers. Daarbij bieden we ruimte aan nieuwe manieren van werken, zoals bijvoorbeeld de methodes Lean en Scrum. We bieden inzet op vitaliteit om medewerkers met meer plezier en energie het werk te laten doen. AlleeWonen blijft een organisatie die graag samenwerkt. De samenwerking met de Lente-corporaties wordt breder in de organisatie uitgerold, zodat meer medewerkers daar de voordelen uit kunnen halen. We evalueren het inkoopprogramma. De samenwerking met Zayaz, op het gebied van informatisering en automatisering, zetten we voort. In 2017 concentreren we ons op: het steeds slimmer organiseren en het geven van ruimte aan nieuwe werkvormen; het benutten van de voordelen uit onze bestaande samenwerkingen; de voorbereiding van de fusie met Woonstichting Etten-Leur. 6.1 Flexibele en wendbare organisatie We hechten binnen onze organisatie veel belang aan goed werkgeverschap, waarbij er ruimte is voor persoonlijke ontwikkeling en (door)ontwikkeling van competenties. We vertalen de strategische personeelsplanning uit 2016 naar loopbaanontwikkeling van medewerkers door coaching. We zetten in op flexibiliteit en wendbaarheid van onze medewerkers. Alle leidinggevenden zullen in 2017 een Lean-training volgen, met als vertrekpunt klantwaarde. Bij het principe van Lean gaat het om een manier van werken die erop gericht is om de waarde voor klanten te maximaliseren door verspilling in tijdrovende processen te elimineren. We hebben aandacht voor de vitaliteit van de medewerker, door bijvoorbeeld Expeditie Loopbaan, en hebben aandacht voor gezondheid en mobiliteit, zowel binnen als buiten de organisatie. 6.2 (Keten)samenwerking De voordelen die voortkomen uit het samenwerkingsverband met Lente moeten verder in de organisatie gebracht worden. Bijvoorbeeld het programma legitimatie, waarin methodes zijn ontwikkeld die goed inzetbaar zijn bij het vormgeven van de fusie. Ook het gezamenlijk inkopen, het vormgeven van een mobiliteitscentrum en het opleiden van medewerkers zijn voorbeelden van deze samenwerking. In 2017 werken we verder aan het professionaliseren van onze inkoop door middel van ketensamenwerking. Zo gaan we het schilderwerk resultaatgericht aanbesteden. Dat wil zeggen dat we een langdurige relatie aangaan met onze schilders, waarbij zij verantwoordelijk blijven voor de conditie van het schilderwerk tijdens de looptijd van het contract. Ook besteden we onze nieuwbouwprojecten Design & Build aan. Hierbij zijn niet wij verantwoordelijk voor het ontwerp, maar de aannemer. Deze is hierdoor in staat om zijn bouwmethodiek goed aan te laten sluiten met het ontwerp, waardoor hij efficiënter en dus goedkoper kan bouwen. We houden in het inkoopprogramma continu rekening met de betaalbaarheid van het wonen. Ook zetten we hierbij in op bewonersparticipatie. In het derde kwartaal van 2016 zijn we met de ontwikkeling van de inkoopvolwassenheid begonnen. Dit betekent dat we de inkooporganisatie, de inkooprollen en met name het contract- en leveranciersmanagementproces goed implementeren. Jaarplan en bedrijfsbegroting

23 7. Financiën, bedrijfscontinuïteit en corporate doelstellingen Ons beleid kan alleen uitgevoerd worden als we een financieel gezonde corporatie blijven. We moeten blijven zoeken naar de balans tussen onze investeringscapaciteit en onze wensen op het gebied van betaalbaarheid. Daarbij maken we in 2017 de overstap naar waardering op marktwaarde. De ontwikkeling van de marktwaarde bepaalt onze investeringscapaciteit. Het is dan ook een opgave voor 2017 om de marktwaarde onderdeel te maken van onze investeringskeuzes en wijkstrategieën. Denken als een belegger en handelen als onszelf is hierbij het motto. In 2017 gaan we dus: de marktwaardesturing als begrip en proces verder vormgeven; aan onze assetmanagers vragen om vanuit de nieuwe portefeuillestrategie uit 2016 te gaan werken; de financiële doorvertaling maken van het investeringsprogramma voor tijdelijke en permanente woningen. Dat leidt ook tot het herijken van ons risicoprofiel. 7.1 Marktwaardesturing en assetmanagement Het gaat bij assetmanagement vooral om een evenwichtige sturing op maatschappelijk, technisch en financieel rendement. De belangrijkste keuzes ten aanzien van vastgoedexploitaties, de financiële continuïteit en maatschappelijke activiteiten worden onder de noemer assetmanagement duidelijker zichtbaar gemaakt. De portefeuillestrateeg van AlleeWonen geeft richting aan onze doelportefeuille en de assetmanagers sturen op de realisatie van die strategie. Daartoe zullen ze hold-sell analyses opstellen en herijken, en zullen per complex rendementsdoelstellingen geformuleerd gaan worden. Voor de 5 slechtst renderende wooncomplexen per stad worden verbetervoorstellen gedaan. 7.2 Scheiding DAEB en niet-daeb Zoals 2016 in het teken stond van het scheiden van ons DAEB en niet-daeb bezit, zo zal 2017 het jaar worden van het implementeren van deze administratieve scheiding. Ter verduidelijking: in de DAEBcategorie gaat het om de woningen die bestemd zijn voor onze primaire doelgroep: de sociale portefeuille. De niet-daeb-categorie omvat woningen die voor mensen met een hoger inkomen bedoeld zijn: de commerciële portefeuille. Ook woningen in de tweede categorie willen we blijven ontwikkelen. 7.3 Fiscaliteiten en heffingen Er ligt een vastgesteld fiscaal statuut en een meerjarig fiscaal actieplan met een aantal resultaten te behalen voor 2017, zoals bijvoorbeeld het verder versnellen van aangiftes. In 2017 geven we met name aandacht aan de te volgen fiscale strategie in het kader van onze voorgenomen fusie met WEL. Voor 2017 nemen we voor de verhuurdersheffing 11,0 miljoen op. Deze heffing loopt op tot een niveau van 12,3 miljoen in Voor 2017 wordt naar verwachting geen saneringsheffing opgelegd. Deze heffing, die bedoeld is om corporaties die in financiële nood zijn geraakt te ondersteunen, wordt echter wel ingerekend in de begroting voor de jaren Naar verwachting betalen we over de jaren ongeveer 4,6 miljoen aan de saneringsheffing. Jaarplan en bedrijfsbegroting

24 7.4 Treasury Voldoende liquiditeit en solvabiliteit voor AlleeWonen, minimaliseren van de renterisico s en optimaliseren van de renteresultaten zijn de doelstellingen van het treasurybeleid. De uitwerking hiervan nemen we op in het treasuryjaarplan De belangrijkste doelstelling is gelegen in het verkrijgen van voldoende borgingsruimte voor het aantrekken van financiering voor de investeringen in 2017 tot en met Voorwaarde is dat we voldoen aan de gestelde normen van het WSW, te weten: ICR 1,4 DSCR 1,0 Loan to value 75% (basis bedrijfswaarde) Solvabiliteit 20% (basis bedrijfswaarde) Dekkingsratio 50% (basis WOZ-waarde) De totale schuldpositie van AlleeWonen komt ultimo 2017 uit op 673,7 miljoen, wat per gewogen vhe ,- is. De schuldpositie per vhe zal bij het huidige (hogere) investeringsniveau stabiliseren. De rentelast is de laatste jaren dalende, door enerzijds substantiële aflossingen en anderzijds een steeds lager renteniveau. In totaal bedraagt de rentelast voor AlleeWonen in ,6 miljoen (2016: 28,4 miljoen). Onze gemiddelde vermogenskostenvoet zal per 31 december ,95 % bedragen. Voor 2017 voorzien we geen financieringsbehoefte. 7.5 Risicoparagraaf Als maatschappelijk ondernemer hebben we nadrukkelijk te maken met een veranderende omgeving en zullen we daar waar nodig en mogelijk is, inspelen op die veranderende omstandigheden. Veranderingen brengen risico s met zich mee. Risico s die te maken hebben met onzekere voorvallen in de toekomst, die kunnen leiden tot directe operationele schade en ook tot waardevermindering. Risicomanagement maakt dan ook onderdeel uit van het beoordelen van diverse voorstellen betreffende organisatie en investeringen. In deze begroting hebben we enkele veranderende omstandigheden, zoals economische ontwikkelingen, maatschappelijke ontwikkelingen, het te verwachten regeringsbeleid en eventuele ondersteunende maatregelen ten behoeve van noodlijdende collegacorporaties verwerkt in een aantal scenario s. In de meerjarenbegroting leest u daar meer over. De belangrijkste risico s voor AlleeWonen zijn: Projecten Deelnemingen Verkooprisico s Projecten Vanuit het verleden is het risicoprofiel van AlleeWonen redelijk beperkt. We hebben minder projecten onder handen dan voorheen en veel projecten zitten of komen in de realisatiefase. Voor alle lopende projecten bestaat ultimo 2016 een totaal risico van ongeveer 1,- miljoen. Het in ontwikkeling nemen van nieuwe projecten zal dit bedrag in 2017 kunnen verhogen. Jaarplan en bedrijfsbegroting

25 Deelnemingen AlleeWonen neemt deel in een aantal ondernemingen. Het risico dat we hierbij lopen, strekt zich uit tot het bedrag van onze deelname in het aandelenkapitaal, circa ,-.. De holdingstructuur ziet er ultimo 2017 als volgt uit: Verkooprisico s AlleeWonen heeft nog de volgende verkoopopgave uit bestaande bouw, als onderstaand: 2017 Breda Roosendaal Totaal Aantal Bedrag Totaal Aantal Bedrag Totaal Aantal Bedrag Totaal Nieuwbouw Bestaande bouw Linie/ klus Doorverkoop VOV naar reguliere verkoop VOV in exploitatie Aankoop VOV Totaal Jaarplan en bedrijfsbegroting