onder nemings plan 2018+

Transcriptie

1 onder nemings plan 2018+

2 Inhoudsopgave Voorwoord Waar Alwel voor gaat Ons werkgebied Wat zien we om ons heen gebeuren? Onze missie Dit ondernemingsplan Onze principes - binnen en buiten Wij zien het zo....en daarom werken we volgens deze principes...en deze kernwaarden Wij hebben genoeg geschikte huizen voor onze bewoners Matchen van vraag en aanbod Aanbod voor middeninkomens Bouwen van nieuwe huizen Beperkte verkoop van huizen Aankoop van huizen Wij hebben duurzame huizen die goed zijn onderhouden Werken aan onze duurzaamheidsambitie Goed onderhoud Wij vragen huren die bewoners kunnen betalen Effectief huurbeleid Voorkomen en oplossen van huur achterstanden met brede woonlastenaanpak Wij zijn zichtbaar in straten, buurten en wijken Werken met wijkvisies Werken vanuit de wijk Zeggenschap en participatie van bewoners Omgevingsgericht werken Wij bieden goede dienstverlening en helpen bewoners die dat nodig hebben Huisvesten bijzondere doelgroepen Aanpak verwarde personen Inzet fusie meerwaarde in 3 steden Balans tussen uitgeven en verdienen Noodzaak voor het bieden van maatwerk 24 Inzet maatwerkadviseurs 24 Maatwerk dienstverlening naast digitale manier van werken 24 Goede, stabiele dienstverlening 24 Vergroten gebruik website en reparatieportaal 24 2

3 Voorwoord AlleeWonen en Woonstichting Etten-Leur fuseren! Samen gaan we verder als Alwel. Na een intensief traject, samen met onze belangrijkste partners, bepaalden we de koers voor Alwel. Maar met alleen het uitzetten van een koers zijn we er niet. In dit document leest u onze doelen voor de komende jaren. We vertellen wat onze missie is en hoe we daar samen met onze professionals vorm aan geven. Soms is het lastig om doelen voor een paar jaar scherp te maken. Daarom hoort bij dit langetermijndocument elk jaar een jaarplan waarin we concreet aangeven waar we in dat jaar naar streven. De komende jaren leveren we een bijdrage aan het wonen in ons werkgebied. We formuleren daarvoor 5 strategische doelen. Per strategisch doel wordt aangegeven wat we gaan doen om het te bereiken. De uitwerking van deze doelen ligt deels al vast in prestatieafspraken, portefeuillestrategie, splitsingsplan etc. Deze documenten vormen de basis voor de geformuleerde doelen en afspraken. De fusie maakt langjarig extra geld vrij, dat we inzetten in de gemeentes waar we het meeste bezit hebben. Samen met onze huurdersorganisaties en het lokale bestuur hebben we bij het bepalen van de Koers bestemming gegeven aan de financiële meerwaarde. Dat komt terug in dit document. We blijven minimaal doen wat we al deden. En we doen meer! We bouwen méér goedkope huizen, besteden méér aandacht aan bewoners die dat nodig hebben, verduurzamen méér huizen, onderhouden beter en zorgen voor betaalbare huren. We worden groter en daardoor kunnen we blijven aansluiten bij onze bewoners, hun huizen en hun woonomgeving. Wij gaan met vertrouwen de komende jaren tegemoet en kijken ernaar uit om de meerwaarde van de fusie aan onze bewoners te laten zien. Om dit te kunnen doen moet er natuurlijk veel energie worden gestoken in het integreren van twee organisaties, maar we willen vooral resultaten laten zien. We blijven verbonden met de wereld om ons heen, zodat we, samen met onze medewerkers en bewoners, een organisatie vormen waar we allemaal trots op zijn. Wij gaan ervoor! Tonny van de Ven & Karo van Dongen Bestuurders Alwel Voorwoord 3

4 1. Waar Alwel voor gaat 4

5 Ons werkgebied Het werkgebied van Alwel is Roosendaal, Etten-Leur en Breda. De belangrijkste kenmerken van ons bezit op een rijtje: Wat zien we om ons heen gebeuren? Als we om ons heen kijken, zien we vier belangrijke vragen die de komende jaren centraal staan in ons werk en onze opgave: Breda Etten-Leur Roosendaal Totaal Aantal huizen ( ) Aantal verhuureenheden Hoe zorgen we voor buurten die voor iedereen fijn zijn om in te wonen en huizen die betaalbaar zijn? Eengezinshuizen 30% 60% 75% 55% Appartementen 70% 40% 25% 45% Toekomstgerichtheid Groeigebied Beperkt Stabiel, groeigebied gevolgd door krimp De Woningwet draagt ons op om 95% van onze huizen te verhuren aan mensen met een beperkt inkomen. Dat is natuurlijk ook waarvoor we zijn: huisvesten van mensen met een laag inkomen. Het bij komende effect van dit passend toewijzen is echter het ontstaan van eenzijdige buurten. Daarover maken wij ons zorgen. Wij vinden spreiding van verschillende inkomensgroepen in een wijk juist wenselijk om tweedeling te voorkomen. Het is nog de vraag of en hoe daarop bijgestuurd kan worden. Minder regels en meer ruimte voor goede lokale invulling is nodig. Tot die tijd sturen we zelf zoveel mogelijk bij. Breda groeit, dus is het nodig om daar de hoeveelheid huizen te vergroten. Ook in Etten-Leur is lichte groei nodig. In Roosendaal kan de hoeveelheid huizen stabiel blijven. Daar vraagt de woningvoorraad echter wel verandering. We hebben een kleiner aantal huizen in de gemeentes Moerdijk (±150), Oosterhout (±80) en Drimmelen (18). We zien meer mensen die moeite hebben om maandelijks hun huur te betalen. Het betaalbaar houden van wonen zien we daarom als belangrijke taak. 2 Hoe kunnen we de waardering van bewoners verhogen èn hoe kunnen we ons werk daarbij slimmer organiseren? We zien dat de klant verandert. Hij beschikt over meer informatie, heeft meer keuzes en is kritischer en mondiger dan voorheen. Dit uit zich in een wens naar betere dienstverlening op een moment dat het hem uitkomt. Digitalisering speelt daarbij een belangrijke rol. Het is voor ons een uitdaging de balans te vinden tussen het volgen van de nieuwste technieken en de bruikbaarheid daarvan voor onze klant en organisatie. Tegelijkertijd is er ook een groep klanten die de nieuwe technieken niet bijhoudt en waarvoor andere volwaardige kanalen nodig zijn en blijven. Wij willen alle bewoners goed bedienen, dus we hebben verschillende communicatiekanalen: wij zetten internet, telefoon en het persoonlijk contact in om onze bewoners te woord te staan en verder te helpen. Waar Alwel voor gaat 5

6 3 Hoe maken we onze huizen duurzamer en klaar voor de toekomst? Onze missie Kijkend naar de ontwikkelingen in ons werkveld en de rol die wij daarin willen spelen, is dit onze missie: De wil om wonen duurzamer te maken plaatst verhuurders voor een uitdaging. Alle woningcorporaties maakten landelijke afspraken met de overheid. De verwachtingen zijn hoog en we kunnen ons geld maar één keer uitgeven. Als we investeren in duurzaamheid, investeren we ook in betaalbaarheid. Verschillende partijen hebben verschillende verwachtingen. We zullen dus waarschijnlijk ook in gefuseerde situatie niet aan alle verwachtingen kunnen voldoen. Wel kunnen we samen op korte en lange termijn meer bereiken dan ieder afzonderlijk. Wij voelen ons uitgedaagd om samen met onze belanghouders de best denkbare keuzen in ons werkgebied te maken. We zien ook dat bewoners en hun (woon)wensen veranderen. Bewoners zijn vaker alleenstaand. Vaker ook zijn het mensen die eerder in een beschermde omgeving woonden en nu op zichzelf wonen of net in Nederland wonen. Meer kleine huishoudens dus, een toenemende vraag naar (kleinere) huizen en meer bewoners die ondersteuning vragen. Het daagt ons uit om onze woningvoorraad geschikt en toegankelijk te maken en waar we kunnen, bewoners te helpen bij het vinden van ondersteuning. 4 Hoe zorgen we voor de groep bewoners die er zelf even niet uitkomt? We zien dat we als sociale verhuurder blijvend in buurten en wijken nodig zijn. De groei van het aantal mensen met een ondersteuningsvraag leidt tot extra druk op wijken en hun reguliere bewoners. Wij signaleren problemen als ze ontkiemen en pakken met onze maatschappelijke partners knelpunten aan. Het aantal bewoners dat intensieve bege leiding nodig heeft op zorg- en welzijnsgebied groeit. We zien dat veel bewoners een steeds kleiner netwerk hebben en/of eenzaam zijn. Goede samenwerking met partners in de wijk is hiervoor heel belangrijk. In de drie gemeentes zien we dat dit op verschillende manieren vorm krijgt, waarbij lokaal regelmatig discussies ontstaan over wie verantwoordelijk is. Dat is een zoektocht die wij graag met onze wijkpartners aangaan. Daarin willen we komen tot werkbare oplossingen, waarmee onze bewoners zo optimaal mogelijk zijn geholpen. Fijn wonen, daar werken we aan. Vooral voor degenen die dit moeilijk zelf voor elkaar krijgen. Daarom hebben we een brede blik op wonen. Wij bieden voldoende, goede, betaalbare en duurzame huizen in Breda, Etten-Leur en Roosendaal. Samen met bewoners en partners werken we aan fijne buurten. We geven ruimte waar dat kan en zijn aanwezig waar nodig. Dit ondernemingsplan In het volgende hoofdstuk vertellen we over onze principes, binnen en buiten. Om de opgaven van Alwel op te pakken, formuleerden we 5 strategische doelen. In de hoofdstukken 3 tot en met 7 staat per doel beschreven welke ontwikkelingen we zien en hoe we hierop inspelen. Via jaarplannen worden deze strategische doelen vertaald naar concrete doelstelling voor het betreffende jaar. In hoofdstuk 8 beschrijven we de keuzes die zijn gemaakt in de inzet van de meerwaarde van de fusie en hoe we hier concreet vorm aan geven. In hoofdstuk 9 ten slotte benoemen we de financiële kaders waarbinnen we werken. Waar Alwel voor gaat 6

7 2. Onze principes binnen en buiten 7

8 Wij zien het zo. Ons ideaal is en blijft het om mensen met een beperkt inkomen in de gemeentes Breda, Etten-Leur en Roosendaal een betaalbaar, fijn thuis te bieden in een buurt waar zij zich goed voelen. We zijn voor de meeste bewoners gewoon een goede verhuurder. We zijn er daarnaast voor de mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. We kennen onze buurten en wijken. Daar werken we, afhankelijk van de lokale behoeftes, goed samen met lokale partners. We zien onze lokale partners, net als bewoners en gemeentes, als belanghouders waarmee we nauw samenwerken. De ene keer vragen we belanghouders advies over keuzes waar we voor staan. Een andere keer vragen we hen zelfs om (mee) aan het roer staan. We geloven dat we dankzij die samenwerking tot de best denkbare resultaten komen voor onze bewoners en gemeentes. We werken met drie zelfstandige huurderorganisaties in Breda, Etten-Leur en Roosendaal. We maken lokale afspraken met de drie gemeentes en huurderorganisaties over de prestaties die wij lokaal leveren. De drie zelfstandige huurderorganisaties zijn voor ons gelijkwaardig, ongeacht het aantal huizen dat zij vertegenwoordigen. en daarom werken we volgens deze principes In onze dienstverlening organiseren we lokaal wat lokaal moet en centraal wat centraal kan. We zorgen in de organisatie voor verbinding tussen de vestigingen door het management niet alleen lokale taken te geven. Organisatieprincipes De vraag van onze bewoners is leidend bij onze organisatieinrichting. Onze dienstverlening is efficiënt en wij leveren maatwerk waar het nodig is. We zijn fysiek aanwezig in gemeentes, wijken en buurten. We verbeteren voortdurend om tot hogere klantwaarde te komen. We maken onderscheid tussen uitvoerend, tactisch en strategisch werk. Alle niveaus zijn betrokken bij het maken van beleid. We geven collega s vertrouwen, ruimte en verantwoordelijkheid. We werken plaats- en tijdonafhankelijk. We weten dat veranderen constant doorgaat. We blijven leren. We typeren onszelf als buurtcorporatie. We bieden antwoorden op wat buurten en bewoners nodig hebben. Bewoners moeten ons snel kunnen vinden. Daarom zijn we aanwezig en zichtbaar in buurten en wijken in alle gemeentes. Onze mensen die in de wijk werken staan daarmee dichtbij de bewoners. Ze kennen elkaar en weten elkaar te vinden. We zien het als onze taak om voortdurend een zo groot mogelijk resultaat te boeken met de middelen die we hebben. Onze principes - binnen en buiten 8

9 Onze principes voor houding en gedrag Samenwerken is onze way of life. Dat geldt voor de manier van werken binnen onze organisatie, maar ook in onze omgang met stakeholders en partners. We vullen onze rollen (opdrachtgever opdrachtnemer) professioneel in. We zijn, als het onze huurders helpt, een beetje eigenwijs. We tonen lef, zijn ondernemend en innovatief. We geven medewerkers ruimte om het verschil te maken. We blijven altijd in verbinding met onze in-en externe belangenhouders zonder onze besluitvaardigheid te verliezen. We laten ons beleid en ons handelen nadrukkelijk beïnvloeden door onze steeds veranderende omgeving. We organiseren in gesprek met in- en externe belanghouders onze eigen tegenspraak, waarbij we zoeken naar draagvlak. We hebben een open mind, kunnen feedback geven en ontvangen, we praten vooral met collega s en met samenwerkingspartners. en deze kernwaarden Bij de integratie van onze organisaties gaan we samen op zoek naar onze nieuwe identiteit: het verhaal van Alwel. Een traject dat wordt doorlopen met medewerkers. Daarin komen kernwaarden naar voren, die we later aan dit plan toevoegen. Onze principes - binnen en buiten 9

10 3. Wij hebben genoeg geschikte huizen voor onze bewoners Onze principes - binnen en buiten 10

11 Wij hebben genoeg geschikte huizen voor onze bewoners zodat we zoveel mogelijk voldoen aan de behoefte. We zien dat meer kleine, betaalbare huizen nodig zijn, omdat meer mensen alleen of met tweeën wonen. Ook vragen bijzondere doelgroepen, die extra kwetsbaar zijn op de woningmarkt (zorgvragers, statushouders, dak- en thuislozen) om extra woonruimte. Oudere mensen blijven langer in hun (te) grote huizen wonen. Zij stappen niet makkelijk over naar een kleinere (zorg)woning of weten niet goed hoe dat te regelen. Onze focus ligt bij de mensen met een laag inkomen. We hebben ook oog voor mensen met een middeninkomen. We constateren dat er onvoldoende aanbod is voor deze mensen. We zien dat die vraag door de markt onvoldoende wordt opgepakt. En dat doen we zo: Matchen van vraag en aanbod Om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen stelden we een portefeuillestrategie vast. In iedere stad bekijken we welke huizen er in de toekomst nodig zijn om aan de vraag te voldoen. Hieronder staat de ontwikkelingsrichting van de wensportefeuille: In Breda en Etten-Leur ligt een uitbreidings- en transformatieopgave, in Roosendaal alleen een transformatieopgave. In Breda, Etten-Leur en Roosendaal moet de verdeling over huurklassen worden aangepast naar de draagkracht van de doelgroep van beleid. In Breda is er vooral behoefte aan extra goedkope huizen en bereikbare huizen tot 710,68. In Etten-Leur aan betaalbare huizen tot 586,68 en bereikbare voorraad. In Roosendaal aan extra betaalbare huizen tot 628,76. In Etten-Leur en Roosendaal moet het aantal huizen met 1-2 slaapkamers toenemen. Het aantal nultredenhuizen in Breda en Etten-Leur ligt vrijwel gelijk aan de behoefte, maar in Roosendaal moet het aantal nultredenhuizen toenemen. In alle gemeenten is de energetische verbeteringsopgave groot. Aanbod voor middeninkomens Daar waar de markt het niet oppakt, willen we een actieve rol spelen om mensen met een middeninkomen een huis te bieden. Dit doen we ook omdat we hiermee kunnen zorgen voor differentiatie in wijken of in complexen. De vraag vanuit deze groep speelt met name in Breda, in mindere mate in Etten-Leur en nauwelijks in Roosendaal. Bouwen van nieuwe huizen De huizen die we bouwen, zijn vooral een toevoeging aan onze betaalbare voorraad en worden deels ingezet voor de bijzondere doelgroepen (zorgvragers, statushouders en daken thuislozen). Beperkte verkoop van huizen Vanwege de grote vraag naar betaalbare huizen in alle gemeentes, verkopen we zeer beperkt bestaand bezit. We houden de betaalbare voorraad in bezit, zodat deze beschikbaar blijft voor de doelgroep. De huizen die we verkopen zijn vooral eengezinshuizen in hogere huurprijsklassen, die alleen te koop komen als deze door het vertrek van huurders vrijkomen. Voor de langere termijn bekijken we steeds opnieuw waar de grootste vraagstukken zijn op de woningmarkt. Aankoop van huizen Uit onze portefeuillestrategie blijkt dat we te weinig betaalbare voorraad hebben in Breda. Daarom kopen we daar actief huizen aan, die we in Breda weer verhuren vanuit de betaalbare voorraad. Dit zijn huizen waarvoor Alwel kooprecht heeft (Koopgarant). Wij hebben genoeg geschikte huizen voor onze bewoners 11

12 Je sociale gezicht tonen Rinie van Rijsbergen Als Rinie van Rijsbergen, medewerker technische dienst in Roosendaal, in de Elisadonk aankomt voor een klus, blijkt al snel dat de bewoners met een heel ander probleem zitten. Zet maar koffie, dan zullen we er s even voor gaan zitten. Angst Rinie: Het hoogbejaarde echtpaar wilde heel graag weg uit hun woning. Ze wilden kleiner gaan wonen, gelijkvloers. Maar ze wisten totaal niet hoe ze dit moesten aanpakken. En ze waren bang dat ze hun woning helemaal in de oude staat moesten terugbrengen en dus heel veel kosten zouden krijgen. Maar die regel was al lang versoepeld. Dat wisten die mensen helemaal niet. Super gelukkig Ik heb nog dezelfde dag met de woonconsulente geschakeld en gevraagd of zij een passende woning voor die mensen had, want ze konden daar absoluut niet meer blijven wonen. Binnen drie weken was het geregeld. Die mensen waren super gelukkig. Voordeel van de twijfel Rinie: We hebben de woning aangepast naar de huidige maatstaven. Nieuwe bewoners zouden de aangebrachte voorzieningen zeker niet overnemen, dus feitelijk zouden de bewoners alles moeten herstellen. Maar huurders die al zo lang klant bij je zijn, en naar wie je in meer dan veertig jaar nooit omkijken hebt gehad, mag je soms best je sociale gezicht tonen. 12

13 4. Wij hebben duurzame huizen die goed zijn onderhouden A Onze principes - binnen en buiten 13

14 En dat doen we zo: A Werken aan onze duurzaamheidsambitie We zijn de laatste jaren al intensief bezig met het verduurzamen van onze huizen. De langetermijndoelstelling is onze huizen naar gemiddeld label B brengen voor en gemiddeld een CO 2 -neutrale voorraad te hebben in We maken hiervoor een plan met tussendoelen. Wij hebben duurzame huizen die goed zijn onderhouden zodat de kwaliteit past bij de prijs. Onze huizen zijn goed onderhouden en dat willen we zo houden. We investeren daarom in onderhoud en maken onze huizen duurzaam en toekomstbestending. We werken met een basiskwaliteit die wij vinden passen bij de huurprijs. Onze duurzaamheidsmaatregelen hebben als primaire focus het behalen van duurzaamheidsdoelen. Het verlagen van woonlasten en het verbeteren van comfort zijn daarbij een mooie bijkomstigheid. Bij het realiseren van deze duurzaamheidsambitie hanteren we drie strategische lijnen: 1. Reduceren van de warmtevraag van de woning. 2. Verduurzamen van de warmtevraag van de woning. 3. Reduceren en verduurzamen van de elektriciteitsvraag van de woning. Verduurzamen doen we in elk geval bij planmatig onderhoud. Als we bijvoorbeeld de dakbedekking van een huis vervangen, isoleren we ook meteen het dak. Als we een ketel vervangen, plaatsen we een duurzamere variant terug. Vervangen we glas, dan gebruiken we HR++ glas. Als we groot onderhoud of renovaties oppakken, kijken we welk energiepakket we toevoegen aan de plannen. Vanzelfsprekend zorgen we er bij onze nieuwbouwhuizen voor dat deze passen bij onze duurzaamheidsvisie. We bouwen huizen die nauwelijks warmte vragen en we gebruiken duurzame technieken. We weten dat we onze ambities en doelen rondom duurzaamheid niet halen als we dat alleen via bovengenoemde natuurlijke momenten doen. Daarom pakken we ook andere kansen met beide handen aan en voeren we verschillende projecten uit. Huurdersorganisaties hebben aangegeven dat zij graag over een duurzaamheidfonds beschikken waarbij zij met hun achterban keuzes maken over duurzaamheid. Via een bewonerspanel wordt bepaald in welke huizen duurzaamheidsmaatregelen worden toegepast (led, zonnepanelen e.d.) naast het programma dat Alwel al in de meerjarenbegroting heeft staan. Goed onderhoud Goed onderhoud betekent voor ons dat we streven naar huizen die energiezuinig en duurzaam zijn. Natuurlijk voldoet ons onderhoud ook aan de normen voor veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. Wij hebben duurzame huizen die goed zijn onderhouden 14

15 Het fijne van maatwerk Jan Langeweg Kort nadat zijn vrouw is overleden, komt een oudere bewoner van de Moerwijkzichtflat van de één op de andere dag in een scootmobiel terecht, vertelt Jan Langeweg, complexbeheerder senioren in Breda. Om er af en toe nog tussenuit te kunnen gaan, was die man hartstikke afhankelijk van dat ding. Parkeren in de centrale ruimte was geen optie. Of ik geen oplossing voor hem wist. Buiten de regels om Jan gaat op zoek en vindt een oplossing, weliswaar eentje buiten de geldende afspraken om. Jan: Op iedere verdieping heeft Alwel een opslagruimte. Vroeger verhuurden we die ruimtes ook aan bewoners, maar daar zijn we vanaf gestapt. Op de verdieping waar die man woonde, hadden we deze opslagruimte niet nodig. Dus heb ik in overleg met mijn collega s de meneer aangeboden om die ruimte zolang te gebruiken. Zijn eigen paleisje Jan: De bewoner is dolgelukkig. Hij heeft er zijn eigen paleis van gemaakt. Het fijne van ons werk is dat je maatwerk mag leveren. En dat betekent dat je af en toe buiten de regels om moet zoeken. Als je met zo n oplossing komt, dan kun je niet meer stuk bij mensen. 15

16 5. Wij vragen huren die bewoners kunnen betalen Onze principes - binnen en buiten 16

17 En dat doen we zo: Wij vragen huren die bewoners kunnen betalen zodat zij niet financieel in de knel komen. Wij zijn er voor mensen voor wie het moeilijk is om financieel zelfstandig in woonruimte te voorzien. Passend toewijzen vergroot de kans dat bewoners de huur kunnen betalen. Beperkte jaarlijkse huurverhoging houdt huren betaalbaar. In de prestatieafspraken maken we afspraken over het aantal betaalbare huizen per gemeente. Als een bewoner toch in de knel komt bij het betalen van de huur, grijpen we snel in. We benaderen de bewoner persoonlijk en maken afspraken, zodat geen enorme achterstanden ontstaan. Effectief huurbeleid Het huurbeleid van Alwel komt samengevat op het volgende neer: We voeren langjarig een inflatievolgende huurverhoging voor het totale DAEB-bezit. Per huurcategorie toppen we de huren af, zodat we het aantal nodige huizen houden of behalen (volgens het splitsingsplan). We passen maatwerk toe waar dat nodig is. Daardoor kunnen lokaal andere keuzes gemaakt worden. Voorkomen en oplossen van huurachterstanden met brede woonlastenaanpak Door een intensieve aanpak proberen we huurachterstanden te voorkomen. We zitten kort op de achterstanden en benaderen de bewoners (na een aanmaning) persoonlijk. We bieden betalingsregelingen aan, schakelen budgetcoaches in en verwijzen naar schuldhulpverlening. Wanneer we bij de bewoner thuis signaleren dat hij in de knel dreigt te komen, gaan we ook aan de slag. Daarnaast gaan we voor zo min mogelijk huisuitzettingen door betalingsachterstanden. We hebben een zero tolerance beleid voor hennep. Bij ernstige overlastsituaties, waarbij we het collectieve bewonersbelang moeten laten voorgaan op individueel bewonersbelang, kan een huisuitzetting het in te zetten instrument zijn. We gaan aan de slag met het ontwikkelen van een brede woonlastenaanpak, samen met partners. Hierbij werken verschillende partijen samen, waarbij breed naar het onderwerp woonlasten en armoede wordt gekeken en er een focus is op de meest kwetsbare doelgroep. Dit belangrijke onderwerp kunnen we verder brengen door te experimenteren met deze aanpak. Wij vragen huren die bewoners kunnen betalen 17

18 Passende woonruimte, in dezelfde straat Rob van den Bogaard Rob van den Bogaard is al jaren wijkopzichter in Breda. Als hij in verband met een lekkage een appartement aan de Jan van der Heijdenstraat binnengaat, weet hij niet wat hij ziet. In een klein appartement woonde een gezin met twee opgroeiende zoons. Overal wasrekken, overal handdoeken, je kon er nauwelijks lopen. Ze wisten de weg niet Rob: Die mensen bleken daar al twaalf jaar te wonen. Ze waren wel op zoek geweest naar een andere woning, maar kregen het simpelweg niet geregeld. Ze wisten de weg niet. Toen ik vroeg of ze niet veel te klein woonden, zeiden ze dat ze wel iets anders wilden, maar dat ze ook bang waren dat ze dan veel meer huur zouden moeten gaan betalen. Als een vis in het water Voordat hij met de herstelwerkzaamheden aan de slag gaat, schakelt Rob de maatwerkadviseur in. Of er geen passende woonruimte voor het gezin is? Op de hoek van de straat kwam er toevallig een eengezinswoning met een tuin vrij, tegen een iets hogere huurprijs, aldus Rob. Het gezin stond al lang ingeschreven, dus die hebben we daar toen vrij gemakkelijk kunnen plaatsen. Ze voelen zich er als een vis in het water. Daar doe je het uiteindelijk toch voor. 18

19 6. Wij zijn zichtbaar in straten, buurten en wijken 19

20 En dat doen we zo: Werken met wijkvisies Samen met onze partners bieden wij ondersteuning aan onze buurten en wijken. Het vertrekpunt is gezamenlijk vastgestelde wijkvisies. Daarin zetten we onder andere in op buurttafels, salons, wijksteunpunten en zorg- en eetpunten. Wij zijn zichtbaar in straten, buurten en wijken zodat onze bewoners en wijkpartners ons goed kunnen vinden. We werken vanuit drie vestigingen en zijn daardoor lokaal aanspreekbaar voor bewoners en professionals. Wij zijn een buurtcorporatie. De lijntjes naar onze medewerkers in de wijk zijn kort. We vinden dat bewoners snel iemand moeten kunnen benaderen als ze ergens mee zitten. Dat is ook hard nodig, want de problematiek in wijken en achter de voordeur wordt groter. Wij geloven in samenwerken in de wijk. Elke wijkpartner heeft zijn eigen werkzaamheden in de wijk. Het samenvoegen van werkzaamheden leidt idealiter tot een beter resultaat in wijken. Hierdoor werken we samen aan buurten en wijken, waarin het fijn is om te wonen. Werken vanuit de wijk We werken vanuit diverse locaties in de wijk. We zijn hierdoor laagdrempelig en dichtbij voor onze bewoners en netwerkpartners. Deze plekken zijn geschikt om onze bewoners en netwerkpartners te ontmoeten en om met hen samen te werken. Zeggenschap en participatie van bewoners We zoeken actief de samenwerking met bewoners en professionals in de wijken. Ook steeds vaker op buurt-, straat- of complexniveau. We stimuleren en faciliteren bewonersinitiatieven. We doen dit onder andere door het beschikbaar stellen van buurtbudgetten. Zeggenschap en participatie/co-creatie maken we bij groot onderhouds-projecten heel concreet. Het betrekken van bewoners en het geven van zeggenschap kent wisselende successen. Maar juist bij groot onderhoud of renovatie hebben we steeds meer goede ervaringen. De relatie met onze huurderorganisaties is goed. Zij wijzen ons met een kritisch constructieve blik op onze onvolkomenheden en zien waar we steken laten vallen. Op verschillende momenten trekken we samen met hen op richting bewoners. Omgevingsgericht werken We passen steeds vaker omgevingsgericht werken toe. Dit is een manier van samenwerken waarbij we van start tot einde van projecten in gesprek zijn met onze bewoners en partners. Het doel is om onze plannen en acties aan te laten sluiten bij de wensen. We willen echt waarde toevoegen voor onze bewoners bij de dingen die we doen. Dit passen we al toe bij groot onderhoudsprojecten, sloop en renovatie. Wij zijn zichtbaar in straten, buurten en wijken 20

21 Zet maar even koffie en ga maar douchen Martin van den Brand Hoewel collega s de douche bij een bewoonster al een paar keer hadden hersteld, bleef ze klachten houden, vertelt onderhoudsmedewerker Martin van den Brand. Maar tijdens mijn inspectie kwam er niets raars aan het licht. Het zag er keurig uit. De jongens hadden mooi werk afgeleverd, alles was heel netjes afgekit. Het water spoot uit de muur Dan maar de proef op de som nemen. Weet u wat mevrouw, zet maar even een bakje koffie voor mij en ga maar douchen. Zo gezegd zo gedaan. Die mevrouw stond nog geen twee minuten onder de douche of het water sijpelde al langs de muur. Wat bleek? Een collega had de muur aangesmeerd met tegellijm waardoor er geen hechting was. Het water kroop gewoon achter de muur langs. Je moet er van uitgaan dat het verhaal waar is Natuurlijk hebben we meteen een afspraak gemaakt en alles binnen de kortste keren hersteld. Het was een fout van ons, daar moet je heel open in zijn. We moeten er van uitgaan dat de verhalen die onze huurders vertellen waar zijn. Goed luisteren, vertrouwen hebben, en daarnaar handelen. Slechte bedoelingen pikken we er zo uit. 21

22 7. Wij bieden goede dienstverlening en helpen bewoners die dat nodig hebben 22

23 En dat doen we zo: Wij bieden goede dienstverlening en helpen bewoners die dat nodig hebben zodat al onze bewoners bij ons goed worden geholpen. Vanuit ons werk in de wijken zien we dat de problematiek in de buurt en achter de voordeur toeneemt. Door ontwikkelingen in het sociale domein zien we een toename van verwarde en kwetsbare personen. De uitstroom vanuit jeugdopvang vanaf 18 jaar, waarbij een groeiende groep jongeren met een rugzakje zich niet goed weet te redden in onze maatschappij, neemt toe. Deze groep heeft ondersteuning en/of zorg nodig om zelfstandig te kunnen wonen, zonder overlast in de wijk te veroorzaken. Om dit te bereiken is een goede samenwerking met onze partners van groot belang. We passen daar waar nodig maatwerk toe. We hebben aandacht voor bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld ouderen met specifieke zorg- en huisvestingsbehoeften en jongeren die zorg en/of begeleiding nodig hebben of speciale eisen aan een woning stellen. Ook voor de mensen die weer in de maat schappij terugkeren vanuit maatschappelijke opvang, statushouders etc. Hierover hebben en houden we afspraken met onze sociale partners, waarbij we elkaars verantwoordelijkheid respecteren. Huisvesten bijzondere doelgroepen In alle gemeentes lopen afspraken over het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld met: Gemeente; (intramurale) Zorginstellingen, zoals organisaties voor ouderenzorg en GGZ, jeugdzorg, verslavingszorg; Maatschappelijke werk- en welzijnsorganisaties; Gebiedsgerichte zorg- en veiligheidshuizen. We zoeken steeds naar goede huisvesting, gecombineerd met goede begeleiding. Aanpak verwarde personen Onze rol bij complexe woon- en leefsituaties is om te signaleren, door te verwijzen en overleg te initiëren bij zorg, hulp- en dienstverlening. De integrale aanpak van problematiek bij verwarde personen blijft helaas nog achter. Wij blijven daarover in gesprek met de betrokken regiogemeentes in hun rol als regiehouder. Daarnaast is training en opleiding van wijkwerkers nodig. We zorgden er al voor dat dit onderwerp goed op de agenda is komen te staan in de regionale samenwerking. Ook landelijk heeft dit thema veel aandacht gekregen. Het heeft ertoe geleid dat de twee centrumgemeentes Breda en Bergen op Zoom in regioverband met de negen bouwstenen voor een sluitende aanpak aan de slag zijn gegaan. Het grootste deel van onze bewoners woont tevreden en weet ons te vinden als ze ons nodig hebben. We koesteren deze groep bewoners die de huur op tijd betaalt en die geen overlast heeft of veroorzaakt. Deze groep mensen vindt het vaak prettig om digitaal en op afstand zaken met ons te regelen. Er zijn echter altijd mensen die dat niet (meer) kunnen of willen. We bieden deze mensen graag het maatwerk dat past bij hun vraag. We verwachten dat deze groep groeit. Alwel zet zich in de vestiging Roosendaal onder regie van de gemeente Roosendaal in voor het ESCA-latiemodel. Het is een afsprakenmodel over melding, verantwoordelijkheid en regie in de keten rond mensen met verward gedrag. Het model maakt duidelijk wat alle betrokken partijen (overheden, organisaties, instellingen) van elkaar kunnen verwachten. Het uiteindelijke product is een handleiding waar alle verantwoordelijkheden en rollen terug te vinden zijn. Dit model wordt voor de hele regio West-Brabant ontwikkeld. Wij bieden goede dienstverlening en helpen bewoners die dat nodig hebben 23

24 Noodzaak voor het bieden van maatwerk Langer zelfstandig wonen van bewoners heeft gevolgen voor woning en wijk. Ook de veranderende doelgroep, waarbij we steeds vaker met verwarde en kwetsbare bewoners te maken hebben, vraagt veel van onze medewerkers. Dat vraagt om oplossingen, mensen en middelen op maat, in de wijken. Onze medewerkers zijn hier ons kapitaal. Goed geëquipeerde medewerkers die, samen met bewoners en met aandacht en daadkracht, werken aan goed wonen. Daarvoor is training of opleiding nodig. Goede, stabiele dienstverlening De kwaliteit van onze dienstverlening meten we via de KWH-methodiek. Uitgangspunt is dat de kwaliteit van onze dienstverlening in eerste instantie minimaal gelijk blijft en daarna verder verbetert. In 2017 hebben we samen met onze huurdersorganisaties een 0-punt vastgesteld voor AlleeWonen en WEL. Jaartal KWH doel Inzet maatwerkadviseurs Om bijzondere klantvragen te beantwoorden is ook steeds vaker maatwerk nodig. Daarom werken we met maatwerkadviseurs. Zij zijn er om bewoners te adviseren over het type huis dat bij hen past. Dit leidt regelmatig tot doorstroming. Ook worden bewoners op andere manieren geholpen. Bijvoorbeeld door in te spelen op eenzaamheid, ze te wijzen op regelingen waar zij gebruik van kunnen maken of ze door te verwijzen naar hulpverleners. De maatwerkadviseurs zijn steeds meer betrokken bij situaties waarin sprake is van complexe multiproblematiek. Maatwerk dienstverlening naast digitale manier van werken We willen onze dienstverlening steeds efficiënter doen, door processen zoveel mogelijk te digitaliseren. Door de efficiencyslag hebben we meer tijd voor mensen die meer aandacht nodig hebben. Wij bekijken onze processen door een Lean-bril en blijven onszelf steeds verbeteren. We schatten echter in dat zo n 20 tot 30% van de bewoners niet uit de voeten kan met deze digitale manier van werken. Deze relatief grote groep begeleiden we binnen de processen of bieden we niet-digitale alternatieven aan. Breda Etten-Leur Roosendaal Huidig niveau (2017) 7,4 7,6 7, ,5 7,7 7, ,6 7,8 7, ,7 7,9 7, ,8 8,0 7,6 Vergroten gebruik website en reparatieportaal De website van Alwel heeft meer functionaliteiten voor bewoners. Bijvoorbeeld het doorgeven van een reparatieverzoek zonder te hoeven inloggen. We willen dat meer bewoners het reparatieportaal gebruiken. Per jaar stellen we een doel vast. In Breda en Roosendaal breiden we onze dienstverlening uit doordat we op vrijdagmiddag (weer) telefonisch bereikbaar zijn. Wij bieden goede dienstverlening en helpen bewoners die dat nodig hebben 24

25 Alle deuren gaan open Jan Braspenning Ouderen in een zorggebouw in Etten-Leur spreken tegen huismeester Jan Braspenning hun zorgen uit over een medebewoner. Jan, ga s bij die meneer kijken, dat gaat niet goed. Sociale controle. Jan probeert contact te leggen, maar dat lukt aanvankelijk niet. Uiteindelijk heb ik maar een briefje tussen zijn deur geduwd met de melding dat we zijn verwarmingsketel zouden komen checken. Alle deuren gaan open Onder die voorwendselen komt Jan binnen. Hij treft een vriendelijke man aan, met wie het duidelijk niet goed gaat. Het hele huis lag vol met stapels papier, het is een enorme chaos. Die man had hulp nodig. Maar hij reageerde apathisch. In overleg met de woonconsulente hebben we toen maatschappelijk werk ingeschakeld. Stapje voor stapje hebben we zijn vertrouwen gewonnen, hij ging steeds meer praten. Schoonmaakbedrijf Jan: Hij gaf aan dat hij het moeilijk vond om vrienden te maken, dat hij eenzaam was, en dat hij zich schaamde. Op ons advies heeft hij een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld voor de schoonmaak van zijn woning. Je zag die man opbloeien. Hij werkt nu zelfs drie ochtenden in de week als vrijwilliger en is blij dat hij iets terug kan doen voor andere mensen. Het gaat weer goed met hem. 25

26 8. Inzet fusiemeerwaarde in 3 gemeentes 26

27 In de periode besparen we door de fusie 12 miljoen. Dit bedrag is verdeeld en heeft in de 3 gemeentes een bestemming gekregen. Elk werkgebied heeft 4 miljoen beschikbaar om in 5 jaar tijd in te zetten. Wij hebben goed en constructief contact met onze drie lokale gemeentes en huurderbelangenverenigingen. Samen met hen hebben we bepaald hoe we de financiële meerwaarde die de fusie ons oplevert, de komende 5 jaar gaan inzetten. Tijdens het fusieproces is gekozen voor: Breda Nieuwbouw Bouw van circa 30 betaalbare huurwoningen. Hiervoor komt een nieuwbouwproject in Tuinzigt in aanmerking. Het betreft kleine betaalbare woningen. Verduurzaming Samenhangend met betaalbaarheid. Concrete inzet wordt in het eerste kwartaal van 2018 lokaal bepaald door de CHAB, HBV Etten-Leur, HAR en Alwel gezamenlijk. Verdiepingsvragen kunnen worden voorgelegd aan een huurderspanel. Etten-Leur Woonlastenaanpak Naar schatting 0,5 miljoen voor 1 maatwerkadviseur en kosten voor inzet van derden en 1 miljoen voor een maatwerkfonds. In het eerste kwartaal 2018 wordt het plan voor de woonlastenaanpak gezamenlijk vormgegeven door de HBV Etten-Leur en Alwel. We trekken voor het maatwerkfonds op met de HAR. Serviceonderhoud Periodiek klein-onderhoud voor alle woningen (tenminste 2x per woning in de komende vijf jaar), waarbij ook meteen de sociale situatie wordt gescand. Inzet: 2,5 medewerkers. Uiterlijk 1 juli 2018 start het serviceonderhoud. Extra dienstverlening medewerker om onder andere controle uit te voeren op afhandeling en kwaliteit uitvoering reparatieverzoeken. Uiterlijk 1 juli 2018 start deze werkwijze. Verduurzaming Concrete inzet wordt in het eerste kwartaal van 2018 lokaal bepaald door de CHAB, HBV Etten-Leur, HAR en Alwel gezamenlijk. Verdiepingsvragen kunnen worden voorgelegd aan een huurderspanel. Regionale time-out voorziening (alleen i.c.m. Breda en Roosendaal) In een time-outvoorziening kunnen mensen verblijven, die het tijdelijk niet aankunnen om zelfstandig te wonen of om andere reden acuut tijdelijke huisvesting nodig hebben. We agenderen dit vraagstuk bij het Regionaal Kompas Bergen op Zoom en Stedelijk Kompas Breda met als doel een regionale time-out voorziening tot stand te brengen. Inflatievolgend huurbeleid Om ook voor de geliberaliseerde woningen vanaf 711 tot 875 t/m 2022 een inflatievolgende huurverhoging te realiseren. Dit wordt geëffectueerd bij de huurverhoging per 1 juli Inzet fusiemeerwaarde in 3 gemeentes 27

28 Roosendaal Cadeaubon Alle huurders van Alwel Roosendaal krijgen een cadeaubon t.w.v. 50. We wachten de lobby van Aedes bij de Autoriteit Wonen af op het onderwerp huurkorting in Verduurzaming Samenhangend met betaalbaarheid. Concrete inzet wordt in het eerste kwartaal van 2018 lokaal bepaald door de CHAB, HBV Etten-Leur, HAR en Alwel gezamenlijk. Verdiepingsvragen kunnen worden voorgelegd aan een huurderspanel. Maatwerkfonds Calamiteitenpot voor huurders in de knel. In het eerste kwartaal stellen de HAR en Alwel vast welke criteria we hanteren voor het maatwerkfonds. We trekken hierbij op met de HBV Etten-Leur. APK woningbezit Periodiek klein-onderhoud voor alle woningen, waarbij ook meteen de sociale situatie wordt gescand. Uiterlijk 1 juli 2018 start het serviceonderhoud. Regionale time-out voorziening (alleen in combinatie met Breda en Etten-Leur) In een time-outvoorziening kunnen mensen verblijven, die het tijdelijk niet aankunnen om zelfstandig te wonen of om andere reden acuut tijdelijke huisvesting nodig hebben. We agenderen dit vraagstuk bij het Regionaal Kompas Bergen op Zoom en Stedelijk Kompas Breda met als doel een regionale time-out voorziening tot stand te brengen. Inzet fusiemeerwaarde in 3 gemeentes 28

29 9. Balans tussen uitgeven en verdienen 29

30 Goed financieel beleid moet ervoor zorgen dat Alwel de doelstellingen, het maatschappelijk presteren, kan realiseren. Daarvoor hanteren we een aantal financiële beleidskaders die belangrijk zijn voor de financiële continuïteit. Niet als heilig streven, maar als een gezond vertrekpunt om onze doelstellingen te kunnen halen. Een aantal beleidskaders komt vanuit weten regelgeving (minimumvereisten). Alwel hanteert daarnaast ook eigen criteria voor de financiële sturing, omdat wij dat passend vinden bij onze eigen situatie. De tabel hiernaast geeft op hoofdlijn inzicht in de kaders waarop wij sturen. Doelstelling is deze vanaf 2018 te behalen. Omschrijving Kritieke grenswaarde Streefwaarde Alwel Kasstromen ICR (Interest Coverage Ratio) 1,4 1,8 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 1,0 1,2 De exploitatiekasstroom moet gemiddeld positief zijn en toereikend om: de rentelast te kunnen voldoen. toekomstige aflossingen te doen. VPB-verplichtingen te kunnen betalen. Rendement IRR nieuwbouw DAEB 2,25% IRR nieuwbouw niet-daeb 4,00% Direct rendement bestaande voorraad in totaal 3,25% De doelportefeuilles in de drie gemeentes zijn geformuleerd in de portefeuillestrategie en het rendement over de gehele portefeuille dient minimaal de gemiddelde vermogenskostenvoet te evenaren. De diverse investeringscriteria zijn nader uitgewerkt in het investeringsstatuut. Financiering LTV op bedrijfswaarde 75% 70% LTV op marktwaarde N.t.b. Vreemd vermogen per gewogen vhe In het treasurystatuut van Alwel zijn diverse criteria uitgewerkt ten aanzien van bijvoorbeeld: kredietwaardigheid van tegenpartijen, soorten van financiering die toegestaan zijn, looptijden, valuta etc. Op het geheel sturen wij op een gezonde verhouding tussen financiering enerzijds en waarde van het vastgoed anderzijds. Waarde- en vermogensontwikkeling Solvabiliteit (bedrijfswaarde) 20% 30% Solvabiliteit (marktwaarde) 40% 50% Dekkingsratio (WOZ-waarde) 50% Minimaal gelijk aan de lokale markt Indirect rendement Alwel stuurt op marktwaarde, maar vanuit het externe toezicht vindt toetsing nog veelal plaats op basis van bedrijfswaarde. Balans tussen uitgeven en verdienen 30