VASTGOED WIJZER FISCAAL. mr. CAROLA VAN VILSTEREN drs. MIKE KEULARTS LL.M. E.A.

Transcriptie

1 VASTGOED WIJZER FISCAAL mr. CAROLA VAN VILSTEREN drs. MIKE KEULARTS LL.M. E.A.

2 VASTGOED WIJZER FISCAAL mr. CAROLA VAN VILSTEREN drs. MIKE KEULARTS LL.M. E.A.

3 Vastgoedwijzer fiscaal 3 e druk, 2015 Hoofdauteurs Met dank aan Omslag Vormgeving Druk Uitgever Praat mee: : Mr. Carola van Vilsteren en Drs. Mike Keularts LL.M. : Sander van Gelderen, Marieke Bras en Marcel Sanderse : Jouel Tiu : Bureau Zeker, Vlaardingen : Ten Brink, Meppel : Management Producties NL: +31 (0) BE: +32 (0) vastgoedrekenen ISBN/EAN: NUR-783 Management Producties bv 2015 Uit deze uitgave mag uitsluitend iets verveelvoudigd worden, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden of op welke andere wijze ook, na voorafgaande, schriftelijke toestemming van de uitgever. 2

4 INHOUDSOPGAVE Voorwoord 11 Over de auteurs ONROERENDE ZAKEN Definitie in de btw Definitie in de overdrachtsbelasting 17 BTW BIJ LEVERING VAN ONROERENDE ZAKEN Levering Belaste leveringen van onroerende zaken Levering gebouw en bijbehorend terrein uiterlijk 22 2 jaar na eerste ingebruikname Bouwterrein Maagdelijke grond Samenvatting Optie belaste levering Optieverzoek %-criterium Referentieperiode Optie voor een deel van de onroerende zaak Levering van rechten op onroerende zaken Oplevering van onroerende zaken Verlegging bij bepaalde handelingen Fictieve leveringen Conclusie 43 BTW BIJ VERHUUR VAN ONROERENDE ZAKEN Verhuur Samenhangende prestaties Handelingen met beperkte rechten Verhuur van een onroerende zaak en btw Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties 54 VASTGOEDWIJZER FISCAAL 3

5 3.2.2 Verhuur van kamers of logiesgelegenheid 54 voor kort verblijf Verhuur van parkeerruimte, lig- en bergplaatsen Verhuur van safeloketten Huurgaranties Optie met btw belaste verhuur Optieverzoek Belaste verhuur per zelfstandig gedeelte Onderverhuur Einde belaste verhuur Afkoopsom huurrecht Handelingen die losstaan van verhuur Conclusie AFTREK VAN VOORBELASTING Vereisten aftrek van voorbelasting Privé en zakelijk gebruik van goederen en diensten Belast en vrijgesteld gebruik Leveringen en diensten van belaste prestaties Leveringen en diensten van vrijgestelde prestaties Leveringen en diensten van zowel belaste als vrijgestelde prestaties Splitsingsregels Herziening bij ingebruikname Herziening aan het eind van het jaar Herziening na jaar van ingebruikname Recht op aftrek bij leegstand Levering tijdens herzieningstermijn Consequenties verkoop onroerende zaken Conclusie 87 OVERDRACHTSBELASTING Belastbaar feit Het begrip verkrijging Verkrijging juridische eigendom 91 4

6 5.1.3 Verkrijging economische eigendom Zakelijke rechten Verkrijging aandelenbelang Maatstaf van heffing Waarde economisch verkeer Tijdstip van waardering Opvolgende verkrijgingen Vrijstellingen Bedrijfsopvolging in de familiesfeer Inbreng in personenvennootschappen Inbreng in lichamen met in aandelen verdeeld kapitaal Bedrijfsfusies, interne reorganisaties en splitsing Subjectieve vrijstellingen Door de verkrijger zelf aangebrachte zaken Algemene beperking vrijstellingen Conclusie SAMENLOOP BTW EN OVERDRACHTSBELASTING Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij 108 samenloop met btw-heffing Van rechtswege btw verschuldigd Gebruikt als bedrijfsmiddel Goedkeuringen Levering na twee-jaars termijn Algemene beperking vrijstellingen Roerend/onroerend Conclusie 115 WOZ WAARDE Invloed WOZ-waarde Beschikking 118 VASTGOEDWIJZER FISCAAL 5

7 ONROERENDE ZAKEN IN 121 DE INKOMSTENBELASTING 8.1 Vermogensetikettering Verplicht ondernemingsvermogen Verplicht privévermogen Keuzevermogen Werkruimte Fiscale gevolgen vermogensetikettering Gehele pand als bedrijfsvermogen Gehele pand als privévermogen Pand administratief gesplitst 126 SAMENHANG INKOMSTEN- EN 129 VENNOOTSCHAPSBELASTING 9.1 Goed Koopmansgebruik Tarief vennootschapsbelasting AB-claim op aandelen 131 ONROERENDE ZAKEN IN DE WINSTSFEER Begrip gebouw Begrip bodemwaarde Afschrijvingsbeperkingen Verhuur van vakantiehuizen en hotels In buitenland gelegen gebouwen Werktuigenvrijstelling Samenloop afschrijving en herinvesterings- 139 reserve 10.8 Splitsing van opstal en ondergrond buiten 139 verbonden relaties 10.9 Verbouwingen Investeringen in één gebouw door 141 verbonden relaties Verbonden personen en verbonden lichamen Eenmanszaken Samenwerkingsverbanden Willekeurige afschrijving Lagere bedrijfswaarde 145 6

8 11 12 HERINVESTERINGSRESERVE Strekking regelgeving omtrent herinvesteren Voorwaarden vorming van reserve Vervreemding Bedrijfsmiddel Afschrijvingstermijn Uitgesloten bedrijfsmiddelen Herinvesteringsvoornemen Afboeking van herinvesteringsreserve Boekwaarde-eis Volgorde van afboeking Economisch dezelfde functie Maximale termijn voor herinvestering Herinvestering na toepassing willekeurige 158 afschrijving 11.6 Herinvestering vóór vervreemding Overheidsingrijpen 159 RESULTAAT UIT OVERIGE WERKZAAMHEDEN Bronvereisten Verrichten van arbeid Deelname in het economisch verkeer Voordeel beogen en te verwachten Meer dan normaal vermogensbeheer Uitponden In belangrijke mate verrichten van groot 165 onderhoud of aanpassingen Voorkennis of vergelijkbare bijzondere 166 vormen van kennis 12.3 Terbeschikkingstelling aan onderneming 167 van verbonden persoon Verbonden persoon Ongebruikelijke terbeschikkingstelling Heffing 169 VASTGOEDWIJZER FISCAAL 7

9 13 14 SPAREN EN BELEGGEN IN BOX Waardering van onroerende zaken 174 voor box Hoofdregel waardering box Waardering onroerende zaken (Landbouw)gronden Rechten op onroerende zaken Aandeel Vereniging van Eigenaren Waardering van schulden Conclusie Waardering woningen anders dan 182 eigen woning 13.3 Belastingarbitrage Verschuiving van vermogen Sfeerovergang van box 3 naar box Sfeerovergang van box 1 naar box Andere overgangsmogelijkheden 185 VERHUURDERHEFFING Achtergrond Wie is belastingplichtig? Grondslag en tarief Aangifte doen Verhuurderheffing als kosten Heffingsvermindering maatschappelijk 190 gewenste investeringen 15 ONROERENDE ZAKEN EN ERFBELASTING Nalatenschap Bedrijfsopvolgingsfaciliteit TBS pand onder bedrijfsopvolgingsregeling Conclusie 196 Tot slot 199 8

10 BIJLAGEN 1. Toelichting optieverzoek belaste levering bij 201 bijlagen 2, 3 en 4 2. Verzoek om toepassing van artikel 11, lid 1, 202 letter a, sub 2 Wet OB Verklaring omtrent het gebruik van de onroerende zaak Verklaring omtrent het gebruik van de onroerende zaak, 204 over het tweede boekjaar 5. Factuurvereisten Toelichting stroomschema btw en overdrachtsbelasting 206 bij onroerende zaken 7. Praktische tips 213 Afkortingen 217 Begrippen 219 Noten 220 VASTGOEDWIJZER FISCAAL 9

11 10

12 VOORWOORD In onze dagelijkse fiscale praktijk krijgen wij te maken met allerlei vastgoedvraagstukken. Het gaat vaak over de vraag of bij de levering van vastgoed btw, overdrachtsbelasting of beiden geheven moet worden? Of kan de btw op de bouwkosten worden teruggevraagd bij de belastingdienst? Wat kan ik doen om te voorkomen dat huurpenningen belast worden? Ik ga een onroerende zaak verhuren aan mijn eigen BV, wat zijn daar de fiscale gevolgen van? Om tot de juiste conclusie te komen is het van belang over voldoende feiten te beschikken, de juiste vragen te stellen en volgens een bepaald patroon te denken. Het leukste van advisering op het gebied van vastgoed is dat als je op tijd bij een project betrokken wordt er gezocht kan worden naar de fiscaal optimale situatie. Tijdens het schrijven van deze vastgoedwijzer hebben wij geprobeerd u op een overzichtelijke wijze mee te nemen in de wondere wereld van fiscaliteit en vastgoed. Daarom is veel informatie verwerkt in overzichtelijke schema s en zijn er zoveel mogelijk voorbeelden gegeven om de stof te laten leven. Voordat wij begonnen met schrijven hebben we uiteraard nagedacht hoe we deze taaie stof het best toegankelijk kon maken. We hebben ervoor gekozen eerst duidelijk te definiëren wat een onroerende zaak is en vervolgens eerst alle btw-aspecten van vastgoed besproken om vervolgens de samenloop met overdrachtsbelasting aan de orde te stellen. Nadien wordt ingegaan op onroerende zaken in de winstsfeer, de verhuurderheffing en de erfbelasting. Tot slot wordt in bijlage 7 een overzicht gegeven van praktische tips, zodat u in 1 oog opslag kunt zien waar eventueel besparingsmogelijkheden aanwezig zijn. Omdat fiscaliteit en vastgoed een ruim onderwerp is, hebben wij ons beperkt tot de praktijk meest voorkomende zaken. Hierdoor is een praktische vastgoedwijzer ontstaan waarmee fiscale vraagstukken eenvoudig opgelost kunnen worden. Wij wensen u veel leesplezier Carola van Vilsteren en Mike Keularts hoofdauteurs VASTGOEDWIJZER FISCAAL 11

13 12

14 OVER DE AUTEURS Mr. Carola van Vilsteren heeft sinds 2003 haar eigen onderneming Van Vilsteren BTW advies in Heelsum. Naast het geven van concrete btw-adviezen brengt zij bij veel organisaties onvermoede fiscale valkuilen en risico s in kaart. Carola treedt regelmatig op als gastspreker en schrijft voor financiële en fiscale tijdschriften. Drs. Mike Keularts LL.M. maakt binnen Accon AVM deel uit van de kennisgroep inkomsten- en vennootschapsbelasting en internationaal belastingrecht. Hij adviseert DGA s en hun bedrijven met de focus op vennootschapsbelasting en de internationale praktijk. Hij is al 10 jaar werkzaam in de fiscaliteit en geeft ook lezingen. Cesanne Leijs is sinds 2012 werkzaam bij Accon AVM, met als specialisatie de vastgoedpraktijk van Nederbelgen. Op dit moment rondt Cesanne haar master fiscaal recht af aan Tilburg University, op het onderwerp vastgoed BV s en de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. Raoul Flooren adviseert vooral DGA s en hun bedrijven rondom inkomstenen vennoot schaps belasting. Hij werkt sinds 2011 bij Accon AVM. Daarvoor heeft hij bij Baker Tilly Berk gewerkt. Raoul verzorgt ook fiscale lezingen. Mr. Gerard de Bruin richt zich binnen Accon AVM op agro, waarbij hij gaat voor een optimaal profijt van de fiscale mogelijkheden in balans met de risico s. Hij heeft fiscaal recht gestudeerd en daarna bij o.a. Deloitte en Eshuis gewerkt. Gerard heeft diverse publicaties op zijn naam staan en geeft cursussen en opleidingen. VASTGOEDWIJZER FISCAAL 13

15 14

16 ONROERENDE ZAKEN 1 In dit hoofdstuk: Definitie van onroerende zaken in de btw Definitie van onroerende zaken in de overdachtsbelasting 1.1 Definitie in de btw Hoofdregel bij de levering en verhuur van een onroerende zaak is dat deze is vrijgesteld voor de btw. Het is wel van belang dat u weet wanneer er sprake is van een onroerende zaak in de btw. De Nederlandse Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) kent namelijk geen definitie van het begrip onroerende zaak. Veelal wordt voor dit begrip aansluiting gezocht bij het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Echter, de btw is een Europese wetgeving die in alle lidstaten in principe op éénzelfde manier uitgelegd moet worden. Het begrip onroerende zaak moet dus in alle lidstaten hetzelfde betekenen. Het zou immers niet mogelijk moeten zijn dat je in Nederland geconfronteerd wordt met de heffing van btw op de realisatie van een bouwwerk, terwijl hetzelfde bouwwerk in België niet belast wordt met btw. VASTGOEDWIJZER FISCAAL 15

17 Daarvoor moet voor een eenduidige definitie van het begrip onroerende zaak aangesloten worden bij de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie. Op grond van deze uitspraken kan worden geconcludeerd dat met een onroerende zaak een goed wordt bedoeld wat met de grond verbonden is zodat het niet gemakkelijk is te demonteren en te verplaatsen. Van een niet gemakkelijk te demonteren en te verplaatsen goed is bijvoorbeeld sprake als het goed door een team van 8 bouwvakkers in 10 dagen kan worden gedemonteerd en/of verplaatst. Met de zinsnede vast met de grond verbonden wordt dus niet bedoeld dat het goed onlosmakelijk met de grond moet zijn verbonden. De btw bekijkt een zaak voor de kwalificatie als onroerend vanuit een fysieke benadering. Het gaat dus niet zozeer om de bedoeling van de bouwer. Ter verduidelijking hieronder een aantal voorbeelden van zaken die over het algemeen niet als onroerende zaak worden beschouwd voor de btw: Stacaravans Demonteerbare strandhuisjes Prefabgebouwen Verplaatsbare tribunes Drijvende steigers Kantoorcontainers U zult in de volgende paragraaf zien dat een aantal van de bovengenoemde voorbeelden voor de overdrachtsbelasting wél als een onroerende zaak wordt aangemerkt. Dit kan tot fricties leiden, met name bij de samenloop van heffing van de btw en de overdrachtsbelasting. Onderdelen van onroerende zaken kunnen voor de btw zelfstandig in aanmerking worden genomen als zij over voldoende zelfstandigheid beschikken. Hiervoor wordt aangesloten bij de maatschappelijke opvattingen daaromtrent. Een verdieping in een kantoorgebouw wordt over het algemeen als zelfstandig onroerende zaak beschouwd. Zo ook een souterrain met een eigen ingang. Verder is voor de btw van belang dat handelingen met betrekking tot rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen, zoals het recht op erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik op eenzelfde wijze worden behandeld als een handeling met betrekking tot de onroerende zaak zelf, zoals de verkoop van een kantoorpand. 16

18 1.2 Definitie in de overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijging van het juridische en het economische eigendom van een in Nederland gelegen onroerende zaak. Evenals bij de btw is het van belang te bepalen wanneer men spreekt over een onroerende zaak. Dit kan namelijk verschillen ten opzichte van de btw. De heffing van overdrachtsbelasting is neergelegd in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Deze wet is van oudsher zeer geënt op het burgerlijk recht. Daarvoor moet voor de definitie van het begrip onroerende zaak aangesloten worden bij het BW. Deze wet omschrijft zaken als stoffelijke objecten die je daadwerkelijk vast kunt pakken. Verder is er een onderscheid gemaakt naar roerende en onroerende zaken. Roerende zaken zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Artikel 3 van BW 3 bepaalt dat de volgende zaken als onroerend moeten worden aangemerkt: 1. De grond; 2. De nog niet gewonnen delfstoffen; 3. De met de grond verenigde beplantingen en 4. De gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Met name punt 4 kan in de praktijk tot onduidelijkheden leiden. Daarom zetten wij de losstaande begrippen die hierin voorkomen nader uiteen. Met gebouwen worden bouwwerken die geschikt zijn voor gebruik als afgesloten ruimte bedoeld, zoals huizen, kerken, restaurants, theaters, parkeergarages en dergelijke. Alle andere bouwwerken worden als werken aangemerkt. Hieronder vallen bijvoorbeeld viaducten, tunnels, verkeerslichten, hoogspanningskabels, parkeerterreinen en dergelijke. Met de zinsnede duurzaam met de grond verenigd wordt meer dan in de btw uitgegaan van de bestemming die door de bouwer aan het goed wordt gegeven. Als de zaak naar aard en inrichting is bestemd om er duurzaam ter plaatse te blijven en deze bedoeling naar buiten kenbaar is gemaakt, wordt deze geacht duurzaam met de grond te zijn verenigd. Het bouwwerk hoeft overigens niet letterlijk met de grond te zijn verbonden. Zo wordt bijvoor- VASTGOEDWIJZER FISCAAL 17

19 beeld een zendmast op een gebouw ook als duurzaam verenigd met de grond beschouwd. In tegenstelling tot in de btw brengt het enkele feit dat een bouwwerk gemakkelijk te verplaatsen is in de overdrachtsbelasting op zichzelf niet met zich mee dat het bouwwerk als roerend moet worden aangemerkt. Zo worden bijvoorbeeld drijvende aanlegsteigers in een jachthaven voor de overdrachtsbelasting wel als onroerend aangemerkt, aangezien de steigers naar hun aard en inrichting zijn bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, terwijl deze voor de btw als roerend worden aangemerkt. Een ander voorbeeld in dit kader zijn verkeerslichten. Verkeerslichten zijn op zichzelf relatief gemakkelijk te verplaatsen. Voor de btw wordt een verkeerslicht daarom als roerende zaak beschouwd, terwijl de verkeerslichten voor de overdrachtsbelasting als onroerende zaak worden beschouwd. Verder is van belang dat niet alleen de verkrijging van tastbare onroerende zaken in de heffing van overdrachtsbelasting kunnen vallen, maar ook de verkrijging van aandelen en lidmaatschapsrechten in onroerende zaak lichamen zoals een B.V. of een N.V. Een onroerende zaak lichaam is een lichaam dat voor meer dan 70% bestaat uit onroerende zaken, die als zodanig worden geëxploiteerd. 18

20 BTW BIJ LEVERING VAN ONROERENDE ZAKEN 2 In dit hoofdstuk: Wanneer is sprake van een levering? Btw-gevolgen van levering een gebouw, bouwterrein en maagdelijke grond Opteren voor btw belaste levering Fictieve leveringen In dit hoofdstuk zullen wij stilstaan bij de btw-behandeling van de levering van een onroerende zaak. In het vorige hoofdstuk hebben wij uiteengezet wanneer een zaak voor de btw wordt aangemerkt als onroerende zaak. Zodra een onroerende zaak geleverd wordt kan zowel de btw als de overdrachtsbelasting een rol spelen. De regels omtrent de levering van een onroerende zaak vormen één van de moeilijkste onderwerpen binnen de btw. Dit is vooral te wijten aan de 2 verschillende regimes die spelen; een regime voor de leveringshandeling met betrekking tot onbebouwde grond en een regime voor bebouwde grond. Om het voor u als lezer zo overzichtelijk mogelijk te houden, zullen wij ons in dit hoofdstuk slechts richten op de btw-behandeling met betrekking tot de levering van de onroerende zaak. De overdrachtsbelasting en de samenloop die bestaat tussen de btw en de overdrachtsbelasting zullen wij voor uw duidelijkheid in hoofdstuk 6 uiteenzetten. VASTGOEDWIJZER FISCAAL 19