1 Btw Voorwoord... 3

Transcriptie

1 inhoud Voorwoord Btw Introductie in het btw-stelsel Het begrip ondernemer (art. 7 Wet 0B 1968) De levering van goederen en diensten De oplevering van onroerende zaken door degene die de zaken heeft vervaardigd Het beschikken over zelfvervaardigde goederen (integratieheffing) Beperkte rechten op onroerende zaken ABC-contracten Maatstaf van heffing lntegratieheffing Integratieheffing over nieuw gebouwd gebouw Integratieheffing over een ingrijpende verbouwing Voortbrengingskosten Beperkte rechten Tarief Vrijstellingen Aftrek voorbelasting Gebruik onroerende zaak voor btw-vrijgestelde prestaties geen recht op aftrek van voorbelasting Herrekening en herziening btw Leegstand Vermogensetikettering in de btw Bouwfase Aankoop (on)bebouwde grond De levering van een bouwterrein - het fiscale belang Het begrip bouwterrein Slopen van een gebouw: bouwterrein? Uitgifte bouwterrein door landbouwer Levering onbebouwde grond en btw / overdrachtsbelasting De aannemingsovereenkomst (verleggingsregeling bij onderaanneming) Uitvoering bestemmingsplannen Uitvoering bestemmingsplan door gemeente Uitvoering bestemmingsplannen door projectontwikkelaars Koopfase Aankoop nieuwbouwcomplex: belast met btw Aankoop nieuwbouwcomplex: vrijgesteld van overdrachtsbelasting Constructies met nieuwe gebouwen PROPERTYNLTAXSPECIAL

2 1.4 Bezitfase Het begrip verhuur Hoofdregel: verhuur onroerende zaken vrijgesteld van btw Belaste verhuur op verzoek Voorwaarden optie belaste verhuur Huurder heeft een aftrekrecht van 90% of meer (btw-belaste verhuur) Schriftelijke huurovereenkomst of verzoek aan de inspecteur door verhuurder en huurder gezamenlijk Tijdige ingebruikneming door huurder (leegstandsrisico) Overleggen huurdersverklaring Belaste verhuur van gedeelten van een bedrijfsgebouw Onderverhuur Einde belaste verhuur vrijgestelde verhuur) Huurder heeft een aftrekrecht van minder dan 90% (gevolgen btw-vrijgestelde verhuur) Huurcompensatie Overgangsregeling voor huurovereenkomsten die op 31 maart 1995 al bestonden Vergoeding voor ontbinding huurovereenkomst Aanmoedigingspremie prestigehuurder geen (vrijgestelde) verhuur Ontbinding huurovereenkomst na leegstand De verhuur van een gebouw en btw in schema Verkoopfase Hoofdregel: levering van een gebouw is btw-vrijgesteld (art. 11, eerste lid, onderdeel a, Wet OB 1968) Relevante begrippen (art. 11, lid 3, Wet OB 1968) Het begrip gebouw Het begrip erbijbehorend terrein De levering van een gebouw tot twee jaar na eerste ingebruikneming Tijdstip eerste ingebruikneming Gefaseerde ingebruikneming Tijdstip eerste ingebruikneming na verbouwing Belaste levering op verzoek Voorwaarden optie belaste levering Optie belaste levering voor een gedeelte van een gebouw Vrijgestelde levering aan koper met een aftrekrecht van minder dan 90% Overgang algemeenheid van goederen (overdracht onderneming) Levering van een verhuurd gebouw en overgang algemeenheid van goederen Huurgaranties PROPERTYNLTAXSPECIAL 2009

3 inhoud Aanvullende huurovereenkomsten Vergoeding voor ontbinding leveringsovereenkomst Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting Het begrip onroerende zaken Fictieve onroerende zaken Het begrip fictieve onroerende zaak Het begrip vastgoedlichaam Uitbreiding toetsing bezits- en doeleis Aanmerkelijk belang Aanmerkelijk belang natuurlijk persoon Aanmerkelijk belang rechtspersoon Consolidatie van de bezittingen Bijzondere regelingen voor het aanmerkelijkbelangcriterium Aandeelhouder Samenhangende verkrijgingen Samenloop van middellijk en onmiddellijk belang Aan verkrijger (natuurlijk persoon) verbonden lichaam Aan verkrijger (rechtspersoon) verbonden lichaam Aan verkrijger (rechtspersoon) verbonden natuurlijk persoon Verplichting tot gegevensverstrekking Het begrip lichaam Vastgoedfondsen zonder rechtspersoonlijkheid Vastgoedfondsen tot de invoering van het wetsvoorstel Invoeringswet titel 7.13 BW Vastgoedfondsen na de invoering van het wetsvoorstel Invoeringswet titel 7.13 BW Rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen Verkrijging De verkrijging van economische eigendom Voorbeelden van economische eigendom Meldingsplicht bij overdracht van economische eigendom zonder notariële akte Beperkte rechten Maatstaf van heffing Juridische en economische eigendom in één hand Verkoop en terugkoop van economische eigendom Aandelen in vastgoedlichamen PROPERTYNLTAXSPECIAL

4 2.5.4 Beperkte rechten Verkrijging van een beperkt recht Wijziging of omzetting van een beperkt recht Verkrijging van eigendom bezwaard met een beperkt recht (blote eigendom) Kort op elkaar volgende verkrijgingen Verkoop vrij op naam Verkoopregulerende bedingen Tarief Vrijstellingen Sanctiebepaling Samenloop met btw Samenloop en levering Samenloop en verhuur ABC-contracten Geen beroep op samenloopregeling bij verkoop aandelen in vastgoedlichamen Tegemoetkomingen in de samenloopregeling ( projectontwikkelaarsresolutie ) Inbreng in een vennootschap die geen in aandelen verdeeld kapitaal heeft Verdeling van goederen van een personenvennootschap Interne reorganisaties Door verkrijger zelf gestichte opstallen Lichamen die de bevordering van stedelijke herstructurering ten doel hebben Monumenten Cultuurgrond en natuurgrond Cultuurgrond Natuurgrond Tijdstip verkrijging, wijze van heffing, bevoegde inspecteur en aansprakelijkheid Tijdstip verkrijging Wijze van heffing Bevoegde inspecteur Aansprakelijkheid PROPERTYNLTAXSPECIAL 2009

5 inhoud 3 Wet inkomstenbelasting 2001: De directeur/grootaandeelhouder en vastgoed Inleiding Algemeen De directeur/grootaandeelhouder en zijn vastgoed ( terbeschikkingstellingsregeling ) Algemeen Het begrip werkzaamheid TBS aan een verbonden ondernemer of resultaatgenieter (art Wet IB 2001) Belangrijkste vermogensbestanddelen Ter beschikking wordt gesteld aan verbonden persoon Echtgenoten Bij ongebruikelijke terbeschikkingstelling Borgtocht/hoofdelijke aansprakelijkheid en regresvordering Einde TBS-regeling TBS aan een verbonden vennootschap (art Wet IB 2001) AB in de vennootschap Het verschil tussen de twee TBS-regelingen Einde TBS-regeling m.b.t. verbonden rechtspersonen Bepaling belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden Overige aandachtspunten Werkzaamheid wordt onderneming v.v Participaties in vastgoedfondsen Werkruimte in de eigen woning Voorbeeld boxenindeling vastgoed Overgangsrecht Uitstel van betaling bij einde TBS-regeling Aangiftebiljet: wie geeft wat aan? Afschrijvingen per 1 januari Box 3 (sparen en beleggen) en vastgoed Bezittingen in box Schulden in box Vrijgestelde vermogensbestanddelen Waardering van vermogensbestanddelen PROPERTYNLTAXSPECIAL

6 4 Vastgoed in de winstsfeer: inkomstenbelasting Introductie Vastgoed in de winstsfeer: winst uit onderneming en resultaat uit overige werkzaamheid Winst uit onderneming Onderscheid echte ondernemers en medegerechtigden tot een onderneming Het begrip onderneming Resultaat uit overige werkzaamheid Algemeen Jurisprudentie Bepaling belastbaar resultaat uit overige werkzaamheid Overgang van werkzaamheid in onderneming Het begrip winst Totale winst Goed koopmansgebruik Omvang ondernemingsvermogen Kwalificatie onroerende zaak binnen het ondernemingsvermogen Onroerende zaak als voorraad: definitie Onroerende zaak als onderhanden werk: definitie Onroerende zaak als bedrijfsmiddel: definitie Economische eigendom/leasing Erfpachtrecht Acquisitiefase Bedrijfsmiddel of voorraad? Investeren in een bedrijfsmiddel Verwervingskosten Voortbrengingskosten Investeringsaftrek Willekeurig afschrijven Investeren in voorraad en onderhanden werk Voortbrengingskosten Onderhanden werk Exploitatiefase Begrip jaarwinst Onderhoud Onderhoud of verbetering? Onderhoud als onderdeel verwerving Zeer omvangrijk onderhoud PROPERTYNLTAXSPECIAL 2009

7 inhoud Herstelkosten van beschadiging Kostenegalisatiereserve (KER) Voorwaarden voor vorming KER Welk bedrag kan worden gedoteerd? Inhalen verboden Afname kostenegalisatiereserve Voorzieningen Inleiding Baksteen-arrest Milieukosten Afschrijven en extra afschrijven Elementen van afschrijvingen Systemen van afschrijving (On)zelfstandige bedrijfsmiddelen Afschrijving op verbeteringen van grond Afschrijven op basis van een mengpercentage Geen afschrijving op gebouw beneden bodemwaarde Onroerende zaken als bedrijfsmiddelen: waardering op lagere bedrijfswaarde Inleiding Begrip bedrijfswaarde Stijging bedrijfswaarde Afschrijving na afwaardering Verkoop Ruilarresten en herinvesteringsreserve Ruilarresten Herinvesteringsreserve Algemeen Verhouding met de ruilarresten Wat kan worden gereserveerd? Voorwaarden Tijdstip van vervanging Termijn waarin de herinvesteringsreserve moet worden benut Voorraad en uitponding Staking Verband met willekeurige afschrijving Doorschuiving naar andere onderneming Staking Inleiding Gevolgen van staking Gedeeltelijke staking Wijziging van de exploitatie PROPERTYNLTAXSPECIAL

8 4.5.5 Verhuur bedrijfspand aan overnemer De hoogte van de stakingswinst Overdracht onderneming aan een besloten vennootschap Inleiding Ruisende inbreng Geruisloze inbreng Terugkeer uit de besloten vennootschap Inleiding Vennootschapsbelasting Aanmerkelijkbelangheffing: vrijstelling Terugkeerreserve Inbreng en uitbreng uit VOF en CV Inleiding Toetreding van participanten Landbouwvrijstelling Vastgoed in de winstsfeer: vennootschapsbelasting Belastingplicht voor de vennootschapsbelasting Open commanditaire vennootschappen Andere vennootschappen met een in aandelen verdeeld kapitaal Fondsen voor gemene rekening Ondernemingsfictie Vestigingsplaatsfictie Buitenlands belastingplichtigen Belastingplicht woningcorporaties Verhouding winstbegrip vennootschapsbelasting - inkomstenbelasting Investeringsaftrek Extra van de winst aftrekbare kosten (art. 9 Wet Vpb) Niet van de winst aftrekbare kosten (art. 10 Wet Vpb) Niet van de winst aftrekbare rente - winstdrainage (art. 10a Wet Vpb) Niet van de winst aftrekbare rente langlopende renteloze leningen (art. 10b Wet Vpb) Thin capitalisation (art. 10d Wet Vpb) Fiscale eenheid Inleiding Wettelijke vereisten PROPERTYNLTAXSPECIAL 2009

9 inhoud Gevolgen op moment van voeging Verliesverrekening Gevolgen op moment van splitsing Herinvesteringsreserve en fiscale eenheid Handel in herinvesteringsreserve-bv s Deelnemingsvrijstelling Algemeen Laagbelaste beleggingsdeelneming en vastgoeddeelneming Liquidatieverliezen Kosten met betrekking tot een deelneming Deelnemingsvrijstelling en fiscale en vrijgestelde beleggingsinstelling Waarderingsvoorschrift laagbelaste beleggingsdeelneming Deelnemingsverrekening (art. 13aa en 23c Wet Vpb) Fusie en splitsing Onderlinge verrekenprijzen Verliesverrekening Fiscale beleggingsinstellingen Voorwaarden voor status fiscale beleggingsinstelling Beleggen Financieringsvoorwaarden Aandeelhoudersvereisten Winstbepaling Herbeleggingreserve en afrondingsreserve Einde regime fiscale beleggingsinstelling Vrijgestelde beleggingsinstellingen Voorwaarden voor status vrijgestelde beleggingsinstelling Beleggen Beleggingsinstelling als bedoeld in art. 1:1 Wft Beleggen in financiële instrumenten Einde regime vrijgestelde beleggingsinstelling PROPERTYNLTAXSPECIAL

10 6 Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen OZB) Inleiding Wet WOZ Waardebepaling algemeen Overdrachts- en verkrijgingsfictie Waardebepaling woningen en niet-woningen Toelichting WOZ-WEV van woningen Toelichting WOZ-WEV van niet-woningen De WOZ-beschikking Objectafbakening De werktuigenvrijstelling Overige vrijstellingen Wet WOZ/OZB Mutatiegronden Ambtshalve vermindering WOZ -beschikking en waterschapsomslag gebouwd eigendom; watersysteemheffing Bezwaar, beroep, hoger beroep en beroep in cassatie Pro forma bezwaarschrift Checklist gecombineerde WOZ-beschikking/OZB-aanslag Checklist taxatieverslag woningen Checklist taxatieverslag niet-woningen Aanneming en projectontwikkeling: bouw- en handelsfase Beschrijving van het bouwproces Samenwerkingsvormen Samenwerkingscontract of rechtspersoon PROPERTYNLTAXSPECIAL 2009

11 inhoud Samenwerkingscontracten De maatschap De vennootschap onder firma (VOF) De commanditaire vennootschap (CV) Toekomstige ontwikkelingen Rechtspersonen De besloten vennootschap (BV) en naamloze vennootschap (NV) Toekomstige ontwikkelingen Fiscale waardering en winstbepaling bij winstneming en projectontwikkeling Voorraad Onderhanden werk Bedrijfsmiddelen Aandelen in een project-bv Onderscheid tussen bedrijfsmiddel en voorraad Kosten gedurende het bouwproces Startfase Realisatiefase Verkoopfase Projectontwikkeling en de fiscale beleggingsinstelling Fiscale beleggingsinstelling Vrijgestelde beleggingsinstelling Grensoverschrijdende activiteiten Landgoederen en monumentenpanden Landgoederen Rangschikking als landgoed Welke fiscale faciliteiten gelden? Successie- en schenkingsrecht en recht van overgang Overdrachtsbelasting Inkomstenbelasting: box Onroerendezaakbelastingen NSW-vennootschappen Transparantiebepalingen Successie- en schenkingsrecht en recht van overgang Inkomstenbelasting Vennootschapsbelasting Bloot eigenaren PROPERTYNLTAXSPECIAL

12 8.2 Monumentenpanden Inkomstenbelasting In gebruik als eigen woning (box 1) Welke kosten zijn aftrekbaar? Bouwkundige werkzaamheden Afschrijving Subsidies Drempel Belastingheffing voor rijksmonumenten in box Ondernemingsvermogen of resultaat overige werkzaamheden Vrijstelling overdrachtsbelasting Bureau monumentenpanden Vennootschapsbelasting en woningcorporaties: nog steeds volop in beweging De vennootschapsbelastingpositie tot 1 januari De vennootschapsbelastingpositie vanaf 1 januari 2006 tot 1 januari De vso nader toegelicht De reikwijdte van de vrijstelling Overige aspecten van de vso De vennootschapsbelastingpositie vanaf 1 januari De inhoud van het Belastingplan De flankerende maatregelen Het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen Invoeringsproblematiek en vso De contouren van vso Samenvattend alfabetisch register colofon PROPERTYNLTAXSPECIAL 2009