Met thema: Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten

Transcriptie

1 Met thema: Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren Sprekende Cijfers 10 Kantorenmarkten

2

3 10 Kantorenmarkten

4 Copyright 2010 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Postbus AE Amersfoort 0031 (0) Kantorenmarkten 2010

5 Voorwoord Voorwoord Geachte lezer, Wat was 2009 een bijzonder jaar. En dan niet altijd in de meest positieve zin van het woord. De vastgoedmarkt heeft rake klappen gehad. Ook Dynamis is niet bespaard gebleven van de onstuimigheid ontstaan door de kredietcrisis. Onze partner in het noorden, Boelens Jorritsma, is failliet gegaan, ook voor de woningtak van Hol & Molenbeek bleek een faillissement onafwendbaar. Afgelopen jaar hebben zich echter ook positieve ontwikkelingen voorgedaan. De kredietcrisis dwong de sector kritisch te kijken naar zichzelf. Creativiteit, duurzaamheid en integriteit zijn de nieuwe sleutelwoorden voor succes. Dynamis kenmerkt zich door kwaliteit en zekerheid. Kernwaarden die juist in moeilijke tijden door opdrachtgevers worden gewaardeerd. Het is dan ook daarom dat onze partners de markt hebben overtroffen en structureel beter presteerden. Tot slot hebben de businessunits taxaties, logistiek, consultancy en retail kunnen profiteren van de (relatief) goede marktomstandigheden. Voor het eerst sinds het verschijnen van de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten in 1997, verschijnt deze dit jaar in digitale vorm. Dit geheel volgens de nieuwe sleutelwoorden voor succes. Hoewel de vorm is veranderd, is de inhoud gelijk gebleven. Zoals u van Dynamis mag verwachten treft u in deze rapportage kantorenmarktcijfers over onder andere aanbod, transacties, nieuwbouw en huurprijzen. Door ons fijnmazige netwerk in Nederland en gelieerde partners daar waar ons netwerk niet reikt, zijn wij ervan overtuigd u de beste cijfers te presenteren en u daarmee te voorzien van uitstekend advies. Ook staan wij u uiteraard te allen tijde persoonlijk bij in het maken van uw vastgoedbeslissingen. Wij hopen dat deze rapportage bijdraagt aan een nog beter inzicht in de markt voor kantoorruimte en wensen u komend jaar veel succes. drs. Annelou de Groot Directeur Dynamis Piet Olde Rikkert Voorzitter a.i. Dynamis Kantorenmarkten 2010 Voorwoord 5

6 6 Kantorenmarkten 2010

7 Inhoud Voorwoord 5 Inleiding 8 Thema: Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren 9 1. Nederland in Regio Amsterdam en Almere Regio Den Haag Regio Rotterdam en Drechtsteden Regio Utrecht en Amersfoort Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) Knooppunt Arnhem-Nijmegen Groningen, Leeuwarden en Assen Apeldoorn, Deventer en Zwolle Twente (Enschede, Hengelo) Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 113 Bijlagen: 123 I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen Kantorenmarkten 2010 Inhoud 7

8 Inleiding Inleiding 2009 is een zeer moeilijk jaar gebleken voor de wereldwijde economie en ook de Nederlandse vastgoedmarkt is niet gespaard gebleven van een sterke teruggang als gevolg van de kredietcrisis. Juist in deze moeilijke tijden is uitgebreide rapportering over de ontwikkelingen binnen de vastgoedsector belangrijk. In deze rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten wordt al voor de veertiende keer ingegaan op de ontwikkelingen betreffende de kantorenmarkt in Nederland. Voor 24 verschillende regio s wordt inzicht gegeven in de ontwikkelingen op het gebied van aanbod, transacties, nieuwbouw en huurprijzen. Afgelopen jaar zijn drie nieuwe deelgebieden toegevoegd aan de rapportage. Het gaat daarbij om Wijchen en de gemeente Beuningen in de regio Arnhem en Maastricht/Aken Airport in de regio Maastricht. In deze deelgebieden is dermate veel kantorenactiviteit dat toevoeging wenselijk bleek. In deze rapportage is, zoals u van ons gewend bent, wederom een themakatern bijgevoegd. Deze handelt over de herontwikkeling van bestaande kantoorpanden als hét alternatief voor de ontwikkeling van nieuwbouw. Iedereen binnen de vastgoedsector lijkt het er inmiddels over eens te zijn dat herontwikkeling de komende jaren voorrang moet krijgen. De belangrijkste vraag op dit moment is hoe deze verandering tot stand kan worden gebracht. In het themakatern een aanzet tot de oplossing van dit vraagstuk. Vanaf deze plaats willen wij alle Dynamis medewerkers in het hele land bedanken die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Met dank aan de door jullie aangeleverde cijfers, lokale marktkennis en kritische opmerkingen is met deze rapportage wederom een betrouwbaar product afgeleverd. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen. Mark de Graaf MSc RE Research Manager Dynamis 8 Inleiding Kantorenmarkten 2010

9 Hoofdstukpagina Thema Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren Thema:

10 Thema Het motief voor herontwikkeling moet vanuit het geld komen De voorraad kansloze kantoren in Nederland heeft de zes miljoen vierkante meter inmiddels ruim overschreden. En het einde van die ontwikkeling is nog niet in zicht. Voor 2011 wordt voorspeld dat een op de vijf kantoren structureel leeg zal staan. Iedereen in de vastgoedsector lijkt het er ondertussen over eens te zijn dat herontwikkeling de komende jaren voorrang moet krijgen boven nieuwbouw. Probleem is alleen dat vrijwel niemand er vervolgens ook naar handelt. De hamvraag is hoe daarin verandering kan worden gebracht. Rudy Stroink, coach van TCN Er is teveel en er is teveel van het verkeerde. Rudy Stroink, coach van TCN, typeert het probleem van de structurele leegstand op de kantorenmarkt liefst kort en bondig. Als het paarden waren geweest, hadden heel veel gebouwen in Nederland een genadeschot gekregen. Volstrekt kansloos. Het vreemde is dat, hoewel het probleem op zich breed wordt erkend, partijen desondanks verzuimen om in actie te komen. Herontwikkelingsprojecten zijn er nog altijd nauwelijks, plannen voor nieuwbouw des te meer. De verklaring moet volgens Stroink in de eerste plaats worden gezocht in de natuurlijke neiging van de vastgoedsector om problemen voor alles te ontkennen. Ik heb het al een aantal keren eerder meegemaakt. Voordat mensen écht overgaan tot het nemen van maatregelen, blijft het sentiment eerst nog een hele poos hangen in: maar misschien komt het morgen wel weer goed. De tweede verklaring voor het gebrek aan actie is het feit dat de prijzen op de kantorenmarkt veel te hoog zijn. Als eerste zullen dan ook de prijzen van kantoren naar beneden moeten worden bijgesteld, aldus Stroink. Want alleen met een fundamentele prijsverlaging brengen we nog enige migratie op gang van bedrijven naar de betere kantoorlocaties en wordt de weg geopend om de echt hopeloze gevallen aan te pakken. Dan weten we immers wat de buitenkant van de markt is. Als de prijs is gedaald tot 400,- of 500,- per vierkante meter, wat wij de oud betonprijs noemen, ontstaat een reële kans op herontwikkeling. Stroink realiseert zich terdege dat dit een pijnlijke operatie zal zijn, omdat er de nodige kapitaalvernietiging mee gemoeid is. Maar dat is gewoon pech hebben. Het is een aloud marktmechanisme. Als er teveel van is, of als het verkeerde product is ontwikkeld, dan ontkom je niet aan kapitaalvernietiging. Daar moeten we niet zo bang voor zijn. Het is gewoon even niet anders. Creativiteit Als de prijzen eenmaal op het noodzakelijke niveau zijn aanbeland is het primair aan de projectontwikkelaars om aan de herontwikkeling van al die kansloze kantoren vorm en inhoud te geven. Het gaat in dat kader vooral om de ontwikkeling van een goed concept, meent Stroink. Maar het vervelende van ons vak is dat wij het de afgelopen 20 tot 30 jaar zo ongelofelijk goed hebben gehad in de vastgoedsector dat we die creativiteit niet meer hebben. De aandacht was wel heel erg gericht op geld verdienen. En daardoor is de echte creativiteit, het echte bloed, zweet en tranen niet zo ontwikkeld in het vak. Ik ben er dan ook van overtuigd dat onder invloed van de huidige situatie een nieuwe generatie jonge mensen zal opstaan, waarschijnlijk ex-medewerkers van minder succesvolle ontwikkelaars, die wel de noodzakelijke creativiteit ten toon zullen spreiden. 10 Thema Kantorenmarkten 2010

11 Thema Dan zal ook blijken dat herontwikkeling lang niet altijd een kwestie van sloop en nieuwbouw hoeft te zijn. Integendeel. Mijn pleidooi is altijd geweest en zal ook altijd zijn dat je met het herontwikkelen van bestaand vastgoed de klant meer kunt bieden dan met nieuwbouw. Niet in de laatste plaats omdat oudbouw altijd een cadeautje in zich heeft. In het geval van nieuwbouw moet je tot op de laatste vierkante meter bedenken en uitrekenen wat je precies nodig hebt. In oudbouw ben je daarin veel flexibeler. Het hoeft ook niet altijd een heel mooi, welhaast monumentaal oud gebouw te zijn. Het kan ook anders. Als je geen mooi oud gebouw hebt, kan je het bijvoorbeeld ook vinden in extra ruimte per werknemer, of in bijzondere voorzieningen, zoals een sportschool of restaurant. Wij hebben bijvoorbeeld in ons eigen kantoor behalve een café ook hele mooie spreekkamers en denkplekken gemaakt. Die dingen kortom, die het eerste eruit vallen, als je het functionele programma voor nieuwbouw aan het opstellen bent. Samenwerking Dé manier om tot een succesvol concept voor de herontwikkeling van een kansloos kantoor te komen zit hem volgens Stroink vooral in samenwerking. TCN werkt het liefst in platforms, waarbinnen coalities van partijen in het proces met elkaar een (her) ontwikkeling tot stand brengen. Dat is ons nieuwe businessmodel. Het klassieke thema in de projectontwikkeling is dat partijen zoveel mogelijk gesloten werken. Het zit niet in de natuur van partijen in de vastgoedsector dat zij informatie en deskundigheid met elkaar delen. Iedereen houdt de dingen heel erg voor zichzelf. Wij zijn echter van mening, dat juist openheid en het makkelijker met elkaar kennis en ervaring uitwisselen ontzettend belangrijk is. Ook om de financiering weer van de grond te krijgen. Banken vinden het namelijk erg prettig om behalve met de ontwikkelaar ook met de eindgebruiker, de aannemer, de architect, de overheid en de installatiedeskundig mede aan tafel te zitten. Zodat ze ook kunnen voelen dat iedereen een belang heeft bij het project. TCN ziet in de eigen praktijk dat de kansen om een financiering rond te krijgen en risicokapitaal aan te trekken daardoor toenemen. Het is niet meer één partij, de projectontwikkelaar, die alle andere partijen aan zich bindt met contracten. Het wordt juist veel meer een coalitie, die zich verbindt aan de opgave en ook bereid is daarvoor bepaalde risico s te lopen. Twee jaar geleden zou deze vorm van samenwerking nog echt ondenkbaar zijn, erkent Stroink. Maar nu ligt dat heel anders. Want iedereen heeft honger en is dus bereid tot vergaande concessies. Daarmee is het overigens niet meteen een tijdelijk verschijnsel. Integendeel. Want de vraag naar vastgoed zal structureel laag blijven. Dus is het nu echt een kwestie van stimuleren, uitvindingen doen, producten bedenken en daadwerkelijk begrijpen wat de klant wil. Maar ook garanties durven afgeven, bijvoorbeeld dat het opgeleverde gebouw een goede kwaliteit heeft en behoudt, dat gebouwen duurzaam zijn en de lasten laag blijven. Al dat soort dingen, waar we vroeger heel bang voor waren, komt er nu steeds meer bij kijken. We moeten proberen aan de vraagzijde processen op gang te brengen, waardoor er weer behoefte ontstaat aan kantoren, woningen en winkels. Dat vergt een andere methode dan rücksichtslos een gebouw herontwikkelen en dan maar afwachten of er iemand langskomt. Die wereld bestaat niet meer. Je moet echt aan de vraagkant gaan zitten. In overleg met de overheid wijs ik daar ook voortdurend op. Richt je op de vraag en niet op het aanbod. Want daar wordt het alleen maar erger van. Byzantijnse rijk Diezelfde overheid ontkomt er volgens Stroink niet aan om ook zeer kritisch naar het eigen functioneren te kijken. Het moment is aangebroken dat de overheid haar rol totaal anders moet gaan invullen. De crisis van de afgelopen twee jaar begon als een financieringscrisis, die zich al heel snel tot een vastgoedcrisis ontwikkelde om vervolgens Kantorenmarkten 2010 Thema 11

12 Thema een consumentencrisis te worden. Een voor een werden alle sectoren geraakt. En nu is de overheid aan de beurt. Zij zal fors moeten bezuinigen, want heeft geen middelen meer en zucht onder zware schulden. De overheid kan het zich dus helemaal niet meer permitteren om de klassieke rol te spelen van de partij die alles bestuurt, beheerst en daar waar nodig stimuleert en subsidieert. Ook de overheid zal dus aan die coalities moeten gaan deelnemen. Dat kan niet anders. De overheid moet in zo n coalitie in de eerste plaats haar rol als toezichthouder vervullen, vindt Stroink. De overheid moet erop toezien dat alles binnen de regels plaatsvindt, met respect voor de maatschappelijke doelstellingen. Daarnaast kan ze door veel efficiëntere regelgeving en procesbegeleiding het proces versnellen. Dus veel meer toezichthouder en katalysator en veel minder organisator. Bemoei je als overheid niet teveel met de uitvoering, maar wees wel glashelder en duidelijk in wat je wilt dat we gaan bereiken met elkaar. Niet door te bepalen hoeveel vierkante meter kantoren of woningen ergens moeten komen, maar door uitspraken te doen over de gewenste kwaliteit waar de markt op zal worden afgerekend. Minder in de details maar meer in einddoelen denken, kortom. Dat besef is nog niet tot alle lagen van het Byzantijnse rijk, zoals ik de overheid liefkozend aanduid, doorgedrongen. Maar daar waar beslissingen moeten worden genomen en mensen beseffen wat voor opgave er ligt, merk ik absoluut dat het besef zeer aanwezig is dat de overheid die andere rol moet gaan innemen. Beleggers op hun beurt hebben volgens Stroink ook een rol te vervullen. Het belangrijkste is dat zij het vertrouwen terughalen in de vastgoedmarkt. En daar hoort ook het nemen van zeer pijnlijke beslissingen bij. Ik zou het ontzettend slecht vinden als beleggers net doen alsof hun neus bloedt en gewoon op de huidige weg doorgaan. Terwijl iedereen die nu nog ziet dat er langs de weg een groot kantoorgebouw wordt gerealiseerd zich afvraagt hoe dat in godsnaam mogelijk is. Beleggers moeten kortom hun verantwoordelijkheid nemen door niet of slechts met grote terughoudendheid aan nieuwe projecten te beginnen. En ze moeten ervoor zorgen dat het prijsmechanisme op gang komt, zodat die doorspoeling ontstaat. Want anders komen we nooit van die kansloze voorraad af. In Amerika zeggen ze in zulke gevallen: life is though and then you die. En zo is het. Af en toe is er gewoon geen troost, maar moet je het gewoon doen. Jan van Susante, managing director commercial real estate investments van Bouwfonds REIM Verleidingen Jan van Susante, managing director commercial real estate investments van Bouwfonds REIM is het volledig eens met Rudy Stroink dat de markt voor een belangrijke omslag staat. Het is pijnlijk maar onvermijdelijk. Zoals het ook buitengewoon lastig zal zijn. Zelf screenen wij onze portefeuilles en gebouwen zeer regelmatig op hun herontwikkelingspotentie. Om te bezien of een gebouw in aanmerking komt voor herontwikkeling wordt het getoetst op zaken als ligging, technische en economische structurele houdbaarheid, converteerbaarheid en vernieuwbaarheid. Ons uitgangspunt is namelijk dat wij de slopers juist weg willen houden. Slopen zien wij als ultimum remedium, herontwikkelen kan in negen van de tien gevallen ook. Het lastige is echter dat er in de vastgoedmarkt veel te veel prikkels zijn om nieuw te bouwen: de aannemer wil geld verdienen, de architect wil zichzelf vereeuwigen, het gemeentebestuur wil zijn grond duur verkopen en een lint doorknippen, de opdrachtgever wil een Zeichen setzen in de vorm van een geweldig glimmend nieuw kantoor. Het A- B- of C-label lonkt en een ABC-label krijg je nu eenmaal sneller en makkelijker voor elkaar met een nieuw gebouw dan met een oud gebouw. Daar komt nog bij, dat zo n label een beperkte en eenzijdige toets is, omdat het alleen naar het energieverbruik kijkt en niet naar de totale life cycle van een huisvestingsvraagstuk, met inbegrip van de schade als gevolg van sloop. Er zijn dus heel veel verleidingen om nieuw te gaan bouwen. Onze screeningsmethoden zijn er juist op gericht te voorkomen dat we daar in tuinen. Want laten we wel wezen: nieuwbouw is sexy, dan ben je een grote jongen, dan hoor je erbij. Een pand creatief herontwikkelen 12 Thema Kantorenmarkten 2010

13 Thema en refurbishen wordt doorgaans gezien als iets voor de mindere jongens. Een topman rijdt niet in een tweedehandsje. En dat resulteert niet zelden in een blinde vlek voor de potentie van een gebouw om succesvol te worden hergebruikt of herontwikkeld, ondanks evidente potenties daarvoor. Herontwikkeling staat nadrukkelijk niet voor op het netvlies omdat Bouwfonds REIM zich zo nodig als maatschappelijk ondernemer wil profileren. Als ik dat zou vinden, zou ik ontslagen moeten worden. Want onze klanten, de beleggers, hebben mij niet ingehuurd om de wereld te verbeteren maar om het beste rendement tegen het laagste risico voor hun beleggingen te realiseren. Wij doen dit omdat wij weten dat het rendement op de lange termijn verbetert als wij duurzaam naar een gebouw kijken. Wij screenen gebouwen dus juist op hun kwaliteiten om te worden herontwikkeld vanwege de kansen die dat biedt om op termijn het beste rendement te halen. Vriend en vijand Het besef dat herontwikkeling de toekomst heeft is nog niet tot alle beleggers doorgedrongen, merkt Van Susante. Het verschilt per klant, maar er is nog altijd een grote groep die het allemaal maar een beetje een hype vindt, en die vreest dat het belang van herontwikkeling meer uit een oogpunt van wereldverbetering wordt gezien dan uit een oogpunt van rendement. Daar komt bij dat beleggers in feite vriend zowel als vijand van herontwikkeling zijn. Met betrekking tot hun bestaande bezit zijn ze behoudend en best herontwikkelingsminded. Met betrekking tot de uitbouw van hun bezit is het toch vaak weer nieuw of heel jong wat de klok slaat. Bovendien is er een duidelijk onderscheid tussen een weduwen-en-wezen-belegger die eigen bezit heeft en een ondernemende belegger die meer koopt en verkoopt. De behoudende belegger die eigen bezit heeft gaat voor rendementsoptimalisatie en risicoreductie van zijn bestaande bezit. Hij zal dus naar herontwikkeling kijken omwille van de waarde van zijn beleggingen. Wij zijn echter een beetje vastgelopen op de gedachte dat je veel beleggers ook kunt laten warmlopen voor de risico-dragende herontwikkeling van nog te verwerven bezit. Een behoudende belegger zal je er in ieder geval niet voor kunnen porren. Het duurt hem te lang voordat er cashflow komt en bovendien is het hem allemaal te onzeker met die vergunningen en huurders die nog binnengehaald moeten worden. De ondernemende beleggers willen dat gokje best wagen, maar veel van hen willen het liever zelf (op eigen kracht) doen. Voor ons als Bouwfonds REIM is het dus niet makkelijk om de meer ondernemende beleggers te vinden die ons inschakelen om dit spel voor hen te spelen. Dat maakt het lastig, en het is ook jammer, want als je erin zou slagen genoeg van die partijen bij elkaar te krijgen, zou je daarmee een herontwikkelingsfonds kunnen opzetten, waarmee grotere herontwikkelingen zouden kunnen worden losgetrokken. Van Susante heeft wel een suggestie om de focus op nieuwbouw te temperen. Je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan de invoering van het principe dat iedereen die iets nieuws bouwt, naar evenredigheid ook iets aan de voorraad moet onttrekken. Analoog aan de handel in de CO2-emissierechten. Als je dat ook in het vastgoed juridisch hard zou kunnen maken, zou dat pas echt tot een drastische verandering in de markt leiden. Cultuuromslag Het pleidooi van Stroink om juist ook in het geval van herontwikkeling voor een nieuwe vorm van samenwerken te kiezen, typeert Van Susante als een aansprekende route. Alleen kamp ik met het psychologisch vraagstuk waarom samenwerking op dit gebied tot nu toe heel moeilijk is gebleken. Ik zit al ongeveer 20 jaar in clubs die beleid op dit gebied schrijven in een redelijke saamhorigheid. Zodra je echter bij elkaar zit om het eens te worden over een concreet project, zie je heel vaak dat een minderheid (te) bevlogen is en dat de rest er toch een beetje wantrouwig bij zit. Maar één of enkele van die esoterische Rudy s Stroink zijn vaak onvoldoende om het heilig vuur over te brengen, Kantorenmarkten 2010 Thema 13

14 Thema of worden zelfs gewantrouwd. Partijen in het vastgoed zijn van oudsher conservatief en wantrouwig naar elkaar toe, en dan is het lastig om de mensen de handen ineen te laten slaan. Pour disputer il faut etre d accord. Het vereist dus niet minder dan een cultuuromslag. En daar ben ik eerlijk gezegd niet optimistisch over. Voor de meesten in deze wereld geldt toch: er is geen beter belang dan het eigen belang. En dat is ook meteen de crux in het verhaal. We zullen het eigen belang voor alle partijen duidelijker moeten creëren en zichtbaar moeten maken. Een beroep op de mensen de wereld te verbeteren helpt misschien in de wereld van de welzijnswerkers, maar niet in een omgeving waar beleggers en ontwikkelaars de dienst uitmaken. Money talks, bullshit walks. Het motief voor herontwikkeling moet vanuit het geld komen. Want geld is nu eenmaal de haarlemmerolie voor beleggers. Verder zal de overheid zich op haar rol moeten herbezinnen. Het is vreselijk om te moeten zeggen, maar de overheid is een van de voornaamste faalfactoren voor herontwikkeling. Vooral binnenstedelijk stuiten we op de traagheid van de overheid. Als je een prachtig plan hebt, en er vervolgens zes jaar over doet om alle procedures te doorlopen, kan de markt zomaar zijn weggelopen. Of is het gebied inmiddels zodanig verpauperd, dat iedereen terugkrabbelt. Bestuurlijk is er vaak niet genoeg actiebereidheid. Overheden zijn vaak onduidelijk, willen zich teveel bemoeien met de details, of geven prikkels af die helemaal verkeerd kunnen uitpakken. Waarom wordt het bijvoorbeeld niet mogelijk gemaakt om versneld af te schrijven op leegstaande gebouwen? Nu vormt de WOZ-waarde het plafond in de afschrijving. Daardoor blijft een gebouw tot in lengte van dagen met een te hoge waarde in de boeken staan. Voor herontwikkeling werkt dat averechts. En dan heb ik het nog niet eens over de gemeentelijke overheden die je vaak in de richting van nieuwbouw proberen te lokken omdat ze daar via de gronduitgifte geld aan kunnen verdienen. Als het om effectief beleid en uitvoering gaat, kunnen veel overheden nog wat opsteken van de vooruitstrevende stijl van de Rijksgebouwendienst. Eva Klein Schiphorst directeur Vastgoed van rijksgebouwendienst Duurzaamheid Want juist de Rijksgebouwendienst bezint zich de laatste jaren nadrukkelijk op haar rol als belangrijke speler op de kantorenmarkt, bevestigt directeur Vastgoed Eva Klein Schiphorst. Herontwikkeling wordt in dat kader gezien als een zeer belangrijk thema. Wij zullen er steeds meer naar streven om huisvestingsvraagstukken zoveel mogelijk binnen de bestaande portefeuille op te lossen, en niet meer zo snel naar nieuwbouw grijpen. We sluiten het niet uit, want niet alle bestaande gebouwen zijn geschikt te maken voor de eisen van de rijkshuisvesting, bijvoorbeeld ten aanzien van de standaard rijkswerkplek. Maar we sturen nadrukkelijk op een goed gebruik van de bestaande portefeuille. We bekijken voortdurend hoe we onze huidige kantoorportefeuille zo efficiënt, duurzaam en economisch rendabel mogelijk kunnen gebruiken en hergebruiken. De regels van het duurzaam inkopen zijn van toepassing op de panden die in de markt worden gehuurd. We hanteren per 1 januari 2010 voor kantoren bij een huurperiode van tenminste vijf jaar als eis dat deze minimaal het C-label moeten dragen, of dat zij binnen twee jaar minimaal twee stappen hoger scoren met hun energieprestatie. Als de verhuurder niet in staat is om het pand te upgraden naar het niveau dat wij als minimale eis stellen is het goed mogelijk dat wij zullen vertrekken. Dat is niet alleen vanwege het kabinetsbeleid en de regelgeving die de Rijksgebouwendienst moet hanteren. Het is ook onze eigen ambitie. We geloven in de noodzaak en de mogelijkheden van duurzaam inkopen. Het is economisch rendabel, leidt tot kostenbesparingen op termijn en tot grotere klanttevredenheid door een hogere kwaliteit, zo blijkt uit onderzoek. De bereidheid van marktpartijen om hun gebouwen op dat niveau te krijgen neemt ook duidelijk toe. Het is niet meer alleen een hype om je op papier te onderscheiden van de rest, ondanks de soms omvangrijke investering die ermee gemoeid is. De druk komt vanuit twee kanten: van huurders zoals de Rijksgebouwendienst én van de beleggers in vastgoedfondsen zoals APG en PGGM. 14 Thema Kantorenmarkten 2010

15 Thema Ook een bedrijf als Strukton wil alleen nog maar fatsoenlijk en duurzaam zaken doen. De huidige crisis in de vastgoedsector speelt daar overigens wel een rol bij, vermoedt Klein Schiphorst. Het is natuurlijk koffiedik kijken, maar ik vraag me af of de bereidheid tot herinvestering even groot was geweest op het moment dat de markt positiever gestemd zou zijn geweest. Als die bereidheid er niet is, is de vraag vervolgens of het een vertrek wordt richting nieuwbouw of dat gekozen wordt voor herontwikkeling. Als er een huisvestingsvraag bij ons binnen komt proberen we de klant altijd zoveel mogelijk op een strategische locatie te krijgen, bij een station of op een locatie die goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Met dat uitgangspunt gaan we een marktverkenning doen. Op basis van wat er wel en wat er niet is in de bestaande voorraad maken we vervolgens een financiële berekening, wat uiteindelijk tot een keuze leidt. Voorheen ging het daarbij vooral om de afweging tussen kosten en baten, nu stoppen we daar ook elementen in als duurzaamheid en energie-efficiency. Die geven soms de doorslag, zelfs wanneer de balans uit puur financieel-economische overwegingen doorslaat naar (kleinere) nieuwbouw. Want dan voeg je weer een pand toe aan de hoge leegstand. De eerste tekenen zijn er dat ook gemeenten terughoudender worden bij het afgeven van nieuwbouwvergunningen als dat tot leegstand elders leidt, zelfs als dat gevolgen heeft voor hun inkomsten. Die afweging leidt dus zeker niet in alle gevallen tot een keuze voor nieuwbouw. Het herontwikkelde ministerie van Financiën in Den Haag is wat mij betreft een goed voorbeeld van een zeer geslaagde herontwikkeling, die een modern en duurzaam gebouw heeft opgeleverd. Hetzelfde geldt voor het herontwikkelde gebouw van Rijkswaterstaat langs de A12 bij Utrecht. De komende jaren zal ook de Rijksgebouwendienst veel meer panden per jaar gaan afstoten dan tot nu toe, zowel kantoren als specifieke gebouwen. Een aantal daarvan is monument, zoals kantongerechten en gevangenissen in binnenstedelijke gebieden. Dat grote aantal kun je niet zonder meer op de markt brengen, want dat levert voor de Staat niet de maximale opbrengst op. We willen daarom graag samen met marktpartijen zoeken naar de beste oplossing per geval. Dialoog De RGD bezint zich ook op een nieuwe relatie met de markt. Klein Schiphorst: Wij hebben het voornemen om zoveel mogelijk van onze werkzaamheden door marktpartijen te laten uitvoeren. Een goede dialoog met die markt is daarvoor van cruciaal belang. En we merken dat de markt daartoe ook veel bereidheid toont. Wij op onze beurt realiseren ons terdege dat de markt investeringen, die gedaan moeten worden, uiteindelijk ook weer moet kunnen terugverdienen. We merken tegelijkertijd dat de markt op alle fronten met ons meebeweegt. We hebben jarenlang eerste gestaan in de GreenCalc Top Tien van meest duurzame kantoorgebouwen. En nu staat OVG met het TNT Distributiecentrum Veenendaal op nummer één. Dat tekent hoe belangrijk ook de markt duurzaamheid vindt, ook uit economisch perspectief. Een duurzaam pand zal uiteindelijk toch het meest toekomstbestendig blijken te zijn. Klein Schiphorst kan zich dan ook helemaal vinden in de opmerking dat de overheid zich vooral niet zou moeten willen bemoeien met de uitvoering, maar vooral glashelder dient te zijn in wat de markt aan kwaliteit moet leveren. Die ontwikkeling maken wij als RGD ook door. Voor grote projecten willen we in toekomst zoveel mogelijk kiezen voor publiek-private samenwerking. Daarvoor sluit de RGD met marktpartijen zogeheten Design, Build, Finance, Maintain & Operate-contracten af. In dialoog met de markt stellen we de functionele eisen voor een gebouw vast. Hoe het vervolgens gebouwd of herontwikkeld wordt, en op welke wijze aan die eisen invulling wordt gegeven bepaalt de markt. Alle partijen zijn nu bezig om hiermee ervaring op te doen. We zijn met elkaar aan het verkennen hoe die samenwerking moet worden ingevuld, met name ook vanaf het moment dat het gebouw er staat. Het ministerie van Financiën is het eerste gebouw Kantorenmarkten 2010 Thema 15

16 Thema waar we dit in de praktijk hebben toegepast. Dan is het logisch dat zowel de overheid als de markt daarin nog moet leren. Toch is Klein Schiphorst nu al groot voorstander van deze ontwikkeling. Een gebouw wordt er juist een stuk krachtiger van als je met elkaar de functionele eisen bepaalt. De uitkomst van zo n dialoog met de markt verrijkt alle betrokkenen. Niet in de laatste plaats omdat de goede ideeën voortaan volop de ruimte krijgen. 16 Thema Kantorenmarkten 2010

17 Amsterdam Nederland 1 Kantorenmarkten 2010 Plaatsnaam 17

18 1. Nederland in '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m² vvo (x m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000) Samenvatting De ontwikkelingen op Nederlandse kantorenmarkt in 2009 kunnen als gevolg van de economische omstandigheden als zeer somber worden getypeerd. Vorig jaar werd in de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten reeds gesproken over de crisis die sinds oktober 2008 het economische nieuws grotendeels beheerst. Destijds werd door verschillende autoriteiten op het gebied van economische voorspellingen gesproken over een verwachte economische krimp van 3% in Uiteindelijk is zelfs deze voorspelling aan de voorzichtige kant gebleken, want de economische krimp is in 2009 zelfs uitgekomen op 4%. Voor 2010 heeft het Centraal Plan Bureau onlangs te kennen gegeven dat zij ten opzichte van 2009 een economische groei verwachten van 1,5%. Deze voorspelling is uiteraard onderhevig aan grote risico s en onzekerheden. De verwachte economische opleving in 2010 betekent ook niet dat de problemen op de kantorenmarkt voorbij zullen zijn. Het CPB heeft berekend dat de werkgelegenheid in arbeidsjaren in 2009 is afgenomen met 2,75% en dat voor 2010 een daling wordt verwacht 3,5%. Onder andere deze ontwikkeling zorgt ervoor dat de vraag naar kantoorruimte nauwelijks tot niet zal aantrekken in Ook De Nederlandsche Bank voorziet voor 2010 geen structureel herstel op de kantorenmarkt in Nederland. De vraag die een jaar geleden werd gesteld was in hoeverre de kantorenmarktcijfers in 2009 zouden worden beïnvloed door de economische crisis. Dat ten opzichte van de voorgaande jaren sprake zou zijn van een teruggang leek immers onvermijdelijk. Hieronder volgt een korte beschrijving van de ontwikkelingen per kwartaal in het afgelopen jaar. Het opnamecijfer in het eerste kwartaal van 2009 noteerde een halvering ten opzichte van het eerste kwartaal van Traditioneel is het eerste kwartaal het sterkste kwartaal van het jaar. Het gerealiseerde transactievolume in het eerste kwartaal van 2009 betekende dan ook een bevestiging van de in de tweede helft van 2008 ingezette dalende trend en de negatieve voorspellingen voor Het aanbod steeg in het eerste kwartaal van 2009 met 5% en bleef daarmee net beneden vijf miljoen vierkante meter. Ook in het tweede kwartaal van 2009 was sprake van een opnamedaling in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De daling was minder sterk dan in het eerste kwartaal, maar met 27% nog altijd zeer fors te noemen. Het aanbodcijfer kwam als gevolg van een stijging van 8% voor het eerst sinds eind 2006 weer uit boven vijf miljoen vierkante meter. In het derde kwartaal van 2009 werd 22% minder kantoorruimte opgenomen dan in hetzelfde kwartaal in Procentueel gezien betekent dit de minst sterke daling in het afgelopen jaar, maar in absolute zin is in het derde kwartaal de minste kantoorruimte opgenomen. Daarnaast steeg ook het aanbodcijfer met 6%. Het transactievolume in het vierde kwartaal van 2009 ligt ongeveer gelijk aan dat in het derde kwartaal. Daarmee komt het opnamecijfer voor heel 2009 fors lager uit dan in In totaal werd afgelopen jaar in alle Dynamis regio s samen bijna 1,1 miljoen vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een daling van 32% ten opzichte van Het aanbod is in 2009 aan een forse stijging onderhevig geweest. Er heeft een aanbodstijging plaatsgevonden van 19%. Als gevolg van de aanbod- en opnameontwikkelingen is in 2009 sprake van een forse verruiming op de kantorenmarkt in Nederland. De kantorenmarktratio is gedaald van 33% naar 19%. Wat de huurprijzen betreft valt met name op dat steeds meer incentives worden verstrekt. Deze zijn inmiddels opgelopen tot soms 15% à 20% van de huurprijs. Het 18 Samenvatting Kantorenmarkten 2010

19 Nederland gaat daarbij om kortingen op de huisvestingslasten die zich uiten in bijvoorbeeld huurvrije perioden of een financiële bijdrage aan de inrichting van het kantoorpand. Het verstrekken van incentives wordt in economisch mindere tijden vaak gebruikt in plaats van het bijstellen van de huurprijsniveau. Ook voor 2010 mag worden verwacht dat incentives een belangrijk instrument blijven bij de verhuur van kantoorruimte. Aanbod Dynamis regio s Het totale aanbodcijfer binnen de Dynamis regio s is in 2009 met 19% gestegen en komt op 1 januari 2010 uit op vierkante meter. De toevoeging van de deelgebieden Wijchen en de gemeente Beuningen in de regio Nijmegen en Maastricht/Aken Airport in de regio Maastricht dragen voor een deel bij aan deze stijging. In totaal gaat het daarbij om vierkante meter kantoorruimte die is toegevoegd aan het aanbodcijfer. Zonder deze toevoeging zou de aanbodstijging ten opzichte van 1 januari 2009 alsnog 18% bedragen. Op vier na alle regio s noteren in het afgelopen jaar een aanbodstijging. De uitzonderingen zijn Tilburg en Heerlen, waar het aanbodcijfer licht is gedaald en Assen en Sittard, waar nagenoeg geen verandering is ten opzichte van een jaar eerder. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in de vier grote steden. Hier is op 1 januari 2010 in totaal vierkante meter kantoorruimte beschikbaar, een stijging van 13% ten opzichte van een jaar eerder. In de overige Dynamis regio s wordt op 1 januari 2010 in totaal vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Dit betekent dat de aanbodstijging ten opzichte van een jaar geleden hier, met 30%, groter is dan in de vier grote steden. Tussen de regio s zijn, ondanks de veelal stijgende trends, vrij grote verschillen waarneembaar. Het aanbodcijfer in de regio Leeuwarden noteert met 94% de sterkste procentuele aanbodstijging. Ook in de regio Hengelo is sprake van een forse stijging van 75%. In Den Haag en Eindhoven wordt ter vergelijking slechts 5% en 9% meer kantoorruimte aangeboden. Aanbod (x1.000 m² vvo ) Supply (x square metres of lettable floor area as of January 1st) Regio Region Amsterdam Rotterdam Den Haag The Hague Utrecht Totaal Randstad Amersfoort Eindhoven Zwolle Arnhem Almere Groningen Apeldoorn Drechtsteden Den Bosch Leeuwarden Hengelo Maastricht Nijmegen Deventer Enschede Breda Heerlen Tilburg Assen Sittard Totaal Overig Totaal Nederland Kantorenmarkten 2010 Samenvatting 19

20 Nederland Na een aanboddaling in 2008 noteert de regio Utrecht in 2009 relatief de grootste stijging van de vier grote steden. Op 1 januari 2010 wordt in totaal 22% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. Den Haag is verantwoordelijk voor de kleinste aanbodstijging, met een stijgingspercentage van 5%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is alleen in Den Haag sprake van een aanboddaling (-2%). De overige grote steden noteren allen forse stijgingen. Een jaar geleden daalde het aanbod ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde nog in alle grote steden, behalve in Rotterdam, waar het percentage 0% bedroeg. Relatieve verandering van het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar en ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde per januari 2010 Relative change in available property compared with the previous year and in relation to the fiveyear average as of January 2010 Regio Region % t.o.v % t.o.v. 5 jr Utrecht +22% +12% Amsterdam +14% +6% Rotterdam +11% +6% Den Haag The Hague +5% -2% Percentage nieuwbouw in het aanbod Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. Op 1 januari 2010 is dit percentage voor alle regio s tezamen gelijk gebleven aan dat van een jaar eerder. Tussen de verschillende regio s zijn echter forse verschillen waarneembaar. Het grootste totale nieuwbouwmetrage wordt aangeboden in Almere. 44% van het totale aanbodcijfer bestaat in deze regio uit nieuwbouw. Enkele grote nieuwbouwprojecten zijn hiervoor verantwoordelijk. Daarnaast wordt het aanbod in drie regio s gevormd door enkel bestaande kantoorpanden. Zowel in Tilburg, Maastricht, als Sittard worden geen nieuwbouwpanden aangeboden. In de vier grote steden noteert Amsterdam het grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Rotterdam 3% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestaat. Nieuwbouwpercentage in het aanbod Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Nieuwbouwpercentage in het aanbod Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Regio Region Amsterdam 30% 14% 9% 7% 8% 10% 3 Utrecht 19% 16% 18% 15% 11% 8% 4 Den Haag The Hague 18% 18% 17% 21% 22% 6% 2 Rotterdam 15% 14% 18% 18% 5% 3% Totaal Randstad 23% 15% 14% 13% 10% 8% 5 Almere 38% 31% 8% 4% 15% 44% 6 Zwolle 32% 19% 10% 17% 15% 27% 7 Amersfoort 13% 4% 19% 18% 13% 27% 8 Heerlen 25% 20% 17% 28% 25% 21% 9 Deventer 16% 24% 28% 35% 9% 18% 10 Breda 32% 27% 34% 19% 15% 11% 11 Hengelo 38% 31% 35% 18% 8% 11% 12 Nijmegen 27% 15% 41% 2% 1% 9% 13 Arnhem 28% 19% 23% 18% 16% 9% 14 Assen 60% 44% 21% 26% 22% 8% 15 Enschede 13% 12% 14% 13% 2% 8% 16 Eindhoven 31% 23% 18% 20% 18% 5% 17 Den Bosch 25% 14% 6% 20% 9% 4% 18 Drechtsteden 20% 19% 10% 5% 19% 3% 19 Groningen 29% 33% 6% 8% 12% 3% 20 Leeuwarden 14% 14% 12% 3% 2% 3% 21 Apeldoorn 29% 22% 16% 6% 1% 1% 22 Tilburg 38% 29% 24% 32% 16% 0% 23 Maastricht 14% 8% 0% 0% 0% 0% 24 Sittard % 0% Totaal overig 29% 21% 17% 15% 9% 13% Totaal Nederland 25% 17% 15% 14% 10% 10% 20 Samenvatting Kantorenmarkten 2010

21 Nederland Opname Het totale opnamecijfer voor heel 2009 komt 32% lager uit dan in In totaal is afgelopen jaar vierkante meter kantoorruimte van gebruiker gewisseld of voor het eerst in gebruik genomen, het laagste niveau in de afgelopen vijf jaar. De grote steden zijn, met een stijging van 37%, verantwoordelijk voor de grootste opnamedaling, terwijl in de overige regio s sprake is van een transactievolume dat 25% lager uitkomt dan een jaar eerder. Ondanks de forse gemiddelde opnamedalingen zijn er ook enkele regio s waar in 2009 meer kantoorruimte is opgenomen dan in Voor de overige regio s is dit het geval in Leeuwarden, Hengelo, Drechtsteden, Groningen, Maastricht en Zwolle. De stijgingspercentages variëren hier van 9% in Zwolle tot 125% in Leeuwarden. In de regio Assen werd nagenoeg evenveel kantoorruimte opgenomen, terwijl in de andere dertien regio s sprake is van een opnamedaling. De dalingspercentages lopen hier uiteen van 8% in Den Bosch tot 71% in Tilburg. In de grote steden valt allereerst het gestegen opnamecijfer in Den Haag op. In 2009 werd in deze regio 4% meer kantoorruimte verhuur of verkocht dan in het voorgaande jaar. In de overige drie grote steden is sprake van forse opnamedalingen. In Utrecht is afgelopen jaar de minste kantoorruimte opgenomen en is ook de daling ten opzichte van 2008 het grootst (-58%). Opname van kantoorruimten (x m²) Take-up of office space (x square metres of lettable floor area) Regio Region Amsterdam Rotterdam Den Haag The Hague Utrecht Totaal Randstad Arnhem Zwolle Amersfoort Den Bosch Groningen Eindhoven Almere Maastricht Drechtsteden Breda Hengelo Nijmegen Apeldoorn Enschede Leeuwarden Assen Deventer Tilburg Sittard Heerlen Totaal overig Totaal Nederland % Transacties In 2009 zijn binnen de Dynamis regio s in totaal 728 transacties geregistreerd. Dit zijn er fors minder dan in 2008, toen het aantal nog uitkwam op Van de grote steden hebben de meeste transacties plaatsgevonden in Amsterdam (131) en noteerde de gemiddelde transactie een unitgrootte van vierkante meter. In Utrecht hebben de minste transacties plaatsgevonden en komt ook de gemiddelde unitgrootte lager uit dan in de overige grote steden. Kantorenmarkten 2010 Samenvatting 21

22 Nederland In de overige regio s komt het grootste aantal transacties voor rekening van de regio Zwolle, waar 41 transacties zijn geregistreerd. Dit betekent een forse stijging ten opzichte van een jaar eerder. Datzelfde geldt voor enkele andere regio s zoals Maastricht, Nijmegen, Den Bosch, Groningen, Hengelo, Assen en Sittard. De gemiddelde unitgrootte in de overige regio s loopt ver uiteen. In Amersfoort bedraagt deze vierkante meter, terwijl een transactie in Heerlen gemiddeld 514 vierkante meter omvat. Aantal transacties in 2009 % gestegen ten opzichte van 2008 en gemiddelde unitgrootte Number of transactions in 2009 Increase relative to 2008 And average unit size Regio Region Transacties Transactions % stijging increase Unitgrootte Average unit size 1 Amsterdam % Rotterdam 64-53% Den Haag The Hague 63-20% Utrecht 55-46% Totaal Randstad % Zwolle % Maastricht 31 +7% Apeldoorn 29-24% Almere 29-19% Nijmegen % Arnhem 28-45% Den Bosch 28 +8% Groningen % Amersfoort 24-48% Eindhoven 23-26% Enschede 22-45% Drechtsteden 20-17% Breda 17-29% Hengelo 16 +7% Deventer 11-42% Assen % Sittard % Heerlen 7-13% Leeuwarden 4-33% Tilburg 3-70% Totaal overig % Totaal Nederland % Samenvatting Kantorenmarkten 2010

23 Nederland Bruto jaarinkomen van de transacties Het bruto jaarinkomen geeft het cijfer weer dat wordt verkregen wanneer de mediane huurprijs wordt vermenigvuldigd met het aantal opgenomen vierkante meters. Middels deze methode kan een schatting worden gegeven van de bruto jaaropbrengst door de verhuur van kantoorruimte in Nederland. In 2009 komt de opbrengst fors lager uit dan een jaar eerder. De daling in de grote steden bedraagt 37%, terwijl in de overige regio s 30% minder huurinkomsten zijn opgebracht. Bruto jaarinkomen van de transacties per regio Gross income per year of the transactions by region Regio Region Mediane huur Median rent 2009 % stijging increase 1 Amsterdam % 2 Rotterdam % 3 Den Haag The Hague % 4 Utrecht % Totaal grote steden % 5 Zwolle % 6 Arnhem % 7 Den Bosch % 8 Amersfoort % 9 Groningen % 10 Almere % 11 Eindhoven % 12 Maastricht % 13 Drechtsteden % 14 Breda % 15 Hengelo % 16 Apeldoorn % 17 Nijmegen % 18 Enschede % 19 Leeuwarden % 20 Assen % 21 Sittard % 22 Deventer % 23 Tilburg % 24 Heerlen % Totaal overig % Totaal Nederland % Kantorenmarkten 2010 Samenvatting 23

24 Nederland Kantorenmarktratio Voor het tweede jaar op rij is de kantorenmarkt in Nederland ruimer geworden. De verhouding tussen de vraag in 2009 een het aanbod op 1 januari 2010 is uitgekomen op 19%. Daarmee is de kantorenmarktratio sterker gedaald dan in het voorgaande jaar. Rotterdam, Den Haag en Amsterdam noteren nagenoeg gelijke kantorenmarktratio s terwijl de markt in Utrecht nog ruimer is. In de overige regio s kent Arnhem, ondanks een forse ratiodaling, wederom de meest krappe markt met een ratio van 34%. De sterke daling van het transactievolume in combinatie met het fors gestegen aanbodcijfer zorgt ervoor dat de kantorenmarktratio uitkomt op het laagste niveau van de afgelopen vijf jaar. Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region Regio Region Rotterdam 27% 17% 32% 48% 43% 20% 2 Den Haag The Hague 27% 19% 25% 31% 20% 20% 3 Amsterdam 18% 22% 34% 36% 30% 19% 4 Utrecht 26% 36% 20% 38% 40% 14% Totaal Randstad 23% 22% 30% 37% 32% 18% 5 Arnhem 30% 38% 38% 31% 76% 34% 6 Den Bosch 39% 37% 59% 55% 41% 33% 7 Breda 26% 47% 35% 42% 33% 32% 8 Sittard % 30% 9 Maastricht 23% 25% 45% 31% 31% 29% 10 Zwolle 172% 28% 57% 56% 42% 28% 11 Hengelo 16% 13% 17% 16% 33% 27% 12 Groningen 53% 28% 38% 42% 39% 26% 13 Assen 25% 26% 51% 26% 24% 24% 14 Nijmegen 10% 26% 31% 32% 41% 23% 15 Drechtsteden 17% 9% 16% 12% 23% 22% 16 Almere 28% 19% 52% 24% 50% 20% 17 Enschede 23% 37% 56% 30% 65% 18% 18 Apeldoorn 15% 38% 20% 33% 31% 14% 19 Amersfoort 49% 13% 28% 32% 42% 13% 20 Eindhoven 35% 32% 38% 41% 27% 13% 21 Leeuwarden 16% 17% 7% 20% 8% 10% 22 Deventer 38% 25% 22% 22% 22% 9% 23 Tilburg 38% 65% 60% 42% 26% 8% 24 Heerlen 26% 56% 48% 47% 14% 7% Totaal overig 34% 29% 37% 34% 33% 21% Totaal Nederland 26% 25% 32% 36% 33% 19% Huurprijzen In tegenstelling tot een jaar geleden komen niet alle tophuren uit de top 10 voor rekening van de regio Amsterdam. Ook Utrecht Oost is vertegenwoordigd in deze lijst met een tweetal gerealiseerde tophuren in het afgelopen jaar. De meeste tophuren (5) zijn zoals ieder jaar geregistreerd op de Zuidas. De absolute tophuur van 340,- per vierkante meter per jaar ligt overigens wel beneden het niveau van 2008, toen deze 395,- bedroeg. 24 Samenvatting Kantorenmarkten 2010

25 Nederland Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district Regio Region Huur Rent Amsterdam Zuidas 340 Amsterdam Zuidas 335 Amsterdam Zuidas 325 Amsterdam Centrum 295 Amsterdam Zuidas 259 Utrecht Oost 255 Amsterdam Zuidas 250 Amsterdam Centrum 235 Utrecht Oost 235 Amsterdam Centrum 232 Maastricht Ceramique 215 Maastricht Centrum & Wyck 206 Den Bosch A-2 Zone & Noord 195 Branches In de onderstaande tabel wordt weergegeven tot welke branche de gebruikers van in 2009 opgenomen kantoorruimte behoren. Binnen alle Dynamis regio s is 43% van het totale transactievolume opgenomen door een zakelijke dienstverlener. In Amsterdam is het opvallend dat dit percentage fors hoger uitkomt (58%). Ook overheidsinstellingen bepalen een belangrijk deel van de totale opname (12%). Den Haag kent overigens een veel hoger overheidsaandeel van 32%, fors hoger dan een jaar geleden toen het aandeel 18% bedroeg. Op de derde plaats komt de sector bouw en industrie, met een aandeel van 10% in het totale opnamecijfer. Regio Region Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Opname per branche naar m² in 2009 Take-up by sector according to square metres in 2009 Zakelijke dienstverlening excl automatisering 43% 58% 34% 41% 32% Business services excluding IT Overheid Public sector 12% 8% 32% 3% 10% Onderwijs Education 3% 2% 3% 2% 3% Ideële organisaties Idealistic organisations 2% 2% 5% 0% 0% Groothandel Wholesale 3% 5% 1% 3% 1% Gezondheids- en welzijnszorg 7% 1% 9% 10% 14% Health and Welfare Divers Miscellaneous 6% 2% 7% 18% 18% Detailhandel Retail 0% 0% 0% 0% 0% Bouw en Industrie Construction and Industry 10% 6% 6% 10% 9% Banken en financiële instellingen 8% 11% 2% 12% 2% Banks and financial institutions Automatisering Information Technology 5% 5% 3% 1% 11% Ontwikkeling van de totale voorraad van de Randstad in m² vvo De kantorenvoorraad in de vier grote steden is afgelopen jaar met 0,5% gestegen tot vierkante meter. In absolute zin betekent dit een stijging van bijna vierkante meter. De stijging komt voor rekening van de regio s Rotterdam, Den Haag en Utrecht, want in Amsterdam is sprake van een lichte daling van de kantorenvoorraad met 0,5%. Ontwikkeling totale voorraad in de Randstad in m² vvo Development of total stock in the Randstad conurbation in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname / Toename +1,4% +1,9% +2,7% +1,1% +0,8% +0,5% Decrease / Increase Kantorenmarkten 2010 Samenvatting 25