Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Sprekende Cijfers. Bedrijfsruimtemarkten

Transcriptie

1 Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland 12 Vastgoedconsultants 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 en Makelaars

2 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2012 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 0031 (0) juli juli

3 Voorwoord Voor u ligt alweer de zesde editie van. In een roerige markt, waarin diverse vastgoedsegmenten onder de maat hebben gepresteerd, heeft de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt in het afgelopen jaar een positief beeld laten zien. Graag tonen wij u in deze rapportage de regionale verschillen, alsmede een goed totaaloverzicht. Als makelaarsorganisatie met 30 vestigingen verspreid over heel Nederland beschikt Dynamis over specifieke kennis van alle regionale markten waarover deze rapportage rapporteert. De cijfers zijn tot stand gekomen door de researchafdeling van Dynamis en met de controle en borging van de bedrijfsmakelaars die werkzaam zijn in de desbetreffende regio. Hierdoor kan de betrouwbaarheid van de gepubliceerde cijfers worden gegarandeerd. Met het publiceren van hopen wij u te voorzien in een duidelijk beeld van de markt voor bedrijfsruimte in Nederland. Heeft u vragen naar aanleiding van deze rapportage, neemt u dan gerust contact op met ondergetekende of een Dynamis-partner bij u in de regio. Met vriendelijke groet, drs. Annelou de Groot MRICS Directeur Dynamis 1 juli juli

4 Inhoud Voorwoord 2 Inhoud 3 Inleiding 4 Aanbod op 1 juli Opname in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli Bedrijfsruimtemarktratio 8 Huurprijzen 9 Branchering 9 Grootteklasse 11 Logistieke Vastgoedmarkt Nederland 12 Bijlage 14 Colofon 16 1 juli juli

5 Inleiding In de rapportage Bedrijfsruimtemarkt 2012 is de markt opnieuw positief gestemd. Sinds juli 2011 is er sprake van een toename van het transactievolume ten opzichte van het voorgaande jaar. Daarnaast vertoonde het aanbod een minder sterke stijging dan in de jaren daarvoor. In het afgelopen jaar is het transactievolume gestegen en is het aanbod in een kleine mate toegenomen. Het blijft echter zeer de vraag of er sprake is van een blijvend herstel. Dit zal moeten blijken in de komende periode. In de zesde editie van wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt binnen de 24 Dynamis regio s. Het betreft de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012, waarbij het transactievolume met bijbehorende huurprijzen, branchering en grootteklasse, alsmede het aanbod nader worden beschouwd. In deze editie van is een nieuw hoofdstuk toegevoegd 'Logistieke Vastgoedmarkt Nederland'. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de logistieke vastgoedmarkt binnen de bedrijfsruimtemarkt. Het betreft de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012, waarbij het transactievolume alsmede het aanbod vanaf vierkante meter nader worden beschouwd. De huidige economische tijd wordt gekenmerkt als onzeker en daarmee tevens de vastgoedwereld. Middels deze rapportage hoopt Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars u daarom een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. Shirley Bröcker Junior Research Manager Dynamis 1 juli juli

6 Bedrijfsruimtemarkt in Nederland Aanbod / Supply Aanbod in m 2 in vvo (x 1.000) Supply in square metres lettable floor area (x 1.000) Aanbod op 1 juli 2012 Binnen de 24 Dynamis regio s wordt op 1 juli 2012 in totaal 4,9 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. Daarmee is sprake van een stijging in het aanbod van 5% ten opzichte van 1 juli Het totale aanbodcijfer vertoont een minder sterke stijging sinds In 2009 en 2010 is er sprake geweest van een forse stijging in het aanbod met respectievelijk 19% en 10%. De vier regio s met het hoogste aanbodcijfer op 1 juli 2012 zijn Amsterdam, Eindhoven, Utrecht en Rotterdam. In totaal noteren deze vier steden een metrage van vierkante meter, 39% van het totale aanbod. In Amsterdam is het aanbod met 10% toegenomen tot vierkante meter. In de regio Eindhoven is het aanbod met 29% flink toegenomen naar vierkante meter. Op 1 juli 2012 staat er in de regio Utrecht vierkante meter bedrijfsruimte in aanbod, 17% meer in vergelijking met een jaar geleden. Rotterdam noteert, als enige van de vier regio s met het hoogste aanbodcijfer, een daling in het aantal vierkante meters in aanbod. Op 1 juli 2012 staat in de regio Rotterdam vierkante meter bedrijfsruimte in aanbod, een daling van 13%. In totaal wordt op 1 juli 2012 binnen de vier regio s met het hoogste aanbodcijfer 8% meer bedrijfsruimte aangeboden dan op 1 juli In 2011 waren de vier regio s met het hoogste aanbodcijfer Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Tilburg. Aanbod van bedrijfsruimten in m 2 vvo per regio op 1 juli Supply of industrial space of lettable floor area per district on July 1 st Regio Aanbod Aantal objecten Gemiddelde grootte Aanbod t.o.v Region Supply Amount of objects Average size Supply compared to Amsterdam % 2 Eindhoven % 3 Utrecht % 4 Rotterdam % Subtotaal % 5 Tilburg % 6 Breda % 7 Den Haag The Hague % 8 Nijmegen % 9 Almere % 10 Amersfoort % 11 Enschede % 12 Arnhem % 13 Den Bosch % 14 Zwolle % 15 Apeldoorn % 16 Drechtsteden % 17 Deventer % 18 Groningen % 19 Leeuwarden % 20 Maastricht % 21 Hengelo % 22 Almelo % 23 Heerlen % 24 Assen % Totaal overig % Totaal Nederland % 1 juli juli

7 In de overige regio s bedraagt de gemiddelde aanbodstijging 1% in vergelijking met een jaar geleden. Op 1 juli 2012 wordt in de overige regio s in totaal vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. Regionaal zijn duidelijke verschillen waarneembaar. In elf van de 24 Dynamis regio s is sprake van een daling in het aanbod ten opzichte van een jaar geleden. De regio Almere vertoont de grootste daling in het aanbod met 27%. De regio met de kleinste procentuele afname is Zwolle met een daling van nog geen procent, vervolgens de regio Den Haag met een daling van 3%. De overige veertien regio s noteren op 1 juli 2012 een stijging in het aanbod in vergelijking met een jaar geleden. De procentuele stijging loopt uiteen van 3% in Almelo tot 51% in Amersfoort. Het aantal aangeboden bedrijfsruimteobjecten is op 1 juli 2012 toegenomen naar objecten, een stijging van 3%. De gemiddelde grootte van een aangeboden object is met 2% toegenomen naar vierkante meter per aangeboden object. In de regio Utrecht worden de meeste aantal bedrijfsruimteobjecten aangeboden, 309 objecten. In Heerlen worden slechts 24 bedrijfsruimteobjecten aangeboden. Een bedrijfsruimte die in aanbod staat in de regio Eindhoven is gemiddeld vierkante meter. Daarmee is Eindhoven de regio met de grootste gemiddelde grootte binnen de 24 Dynamis regio s. In Groningen is een bedrijfsruimte in aanbod gemiddeld het kleinst met 845 vierkante meter. Opnieuw noteren de regio s Eindhoven en Tilburg als enige regio een gemiddelde objectgrootte boven vierkante meter Opname / Take-up Opname in m 2 in vvo (x 1.000) Take-up in square metres lettable floor area (x 1.000) Opname in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 In de rapportage 2011 was reeds binnen de 24 Dynamis regio s een licht herstel waargenomen in het totale transactievolume. Dit herstel zet zich verder door in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli In het afgelopen jaar is in totaal vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen, een stijging van 23% ten opzichte van het voorgaande jaar. De opnamestijging in vergelijking met 2011 was 19% ten opzichte van het voorgaande jaar. De vier regio s die het hoogste opnamecijfer noteren in de periode van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 zijn Rotterdam, Amsterdam, Tilburg en Utrecht. In totaal noteren deze vier regio s een opnamecijfer van , maar liefst 50% van het totale opnamecijfer. Een jaar geleden noteerden deze regio s tezamen nog 44% van het totale transactievolume in In de periode van 1 juli 2010 tot 1 juli 2011 noteerden de vier regio s met het grootste aanbod Rotterdam, Utrecht, Amsterdam en Eindhoven. Binnen de 24 Dynamis regio s is in de regio Rotterdam het meest opgenomen, vierkante meter bedrijfsruimte. In het afgelopen jaar hebben er twee grote transacties, boven de vierkante meter, plaatsgevonden in de regio Rotterdam die de toename van 38% doet verklaren. De grootste transactie van vierkante meter heeft ook een bijdrage aan de daling van het aantal vierkante meters in aanbod in Rotterdam. Wederom is Rotterdam de regio waar het meest aantal vierkante meters is opgenomen. In Amsterdam is tevens sprake van een forse toename in het transactievolume die te verklaren is uit vier grote transacties. In 2012 bedraagt het transactievolume in Amsterdam , een toename van 39%. Amsterdam is de regio met het hoogste transactievolume na Rotterdam. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de regio Amsterdam een ondergrens wordt gehanteerd van 250 vierkante meter. Het daadwerkelijke transactievolume inclusief de kleinere metrages in Amsterdam ligt daarmee hoger. Het transactievolume in Tilburg is aanzienlijk toegenomen met vierkante meter. Dit is mede te verklaren uit twee grote transacties van en vierkante meter in het afgelopen jaar. Regio Utrecht vertoont als enige van de vier regio s met het hoogste opnamecijfer een daling van 2% naar een transactievolume van vierkante meter. 1 juli juli

8 Grootste transacties in m 2 vvo Greatest take-up in square meters lettable floor area Grootste transacties Greatest take-up Metrage Footage 1 Rotterdam Rotterdam West Tilburg Tilburg Overig Nijmegen Wijchen Den Bosch A-2 zone en Noord Amsterdam Amsterdam West Tilburg Tilburg Overig Almere Almere Stad Amsterdam Amsterdam West Maastricht Maastricht Oost Rotterdam Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet In de overige Dynamis regio s bedraagt het totale transactievolume vierkante meter in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli Ondanks de totale opnamestijging is het transactievolume in negen regio s gedaald. In de regio Heerlen is het afgelopen jaar geen transactie geregistreerd op de bedrijfsruimtemarkt. Mogelijkerwijs hebben transacties in de regio onderhands plaatsgevonden en zijn daarbij niet geregistreerd. Daarnaast vertoont ook Leeuwarden een forse opnamedaling (-55%) die verklaarbaar is uit het relatief hoge transactievolume van voorafgaand jaar van vierkante meter. Het aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte in de regio Eindhoven is gehalveerd in vergelijking met de periode 1 juli 2010 tot 1 juli Vijftien regio s noteren een opnamestijging. Opvallend is het stijgingspercentage van Assen dat te verklaren is uit twee transacties van in totaal vierkante meter tegen een enkele transactie van 800 vierkante meter in het voorgaande jaar. Regio Opname Q Opname Q Opname Q Opname Q Totale opname % t.o.v. vorig jaar Opname in m 2 vvo per kwartaal Take-up in square meters lettable floor area per quarter of a year Region Take-up Q Take-up Q Take-up Q Take-up Q Total take-up % compared to last year 1 Rotterdam % 2 Amsterdam % 3 Tilburg % 4 Utrecht % Subtotaal % 5 Nijmegen % 6 Enschede % 7 Den Bosch % 8 Den Haag The Hague % 9 Amersfoort % 10 Eindhoven % 11 Almere % 12 Breda % 13 Apeldoorn % 14 Deventer % 15 Almelo % 16 Arnhem % 17 Drechtsteden % 18 Groningen % 19 Maastricht % 20 Hengelo % 21 Zwolle % 22 Assen % 23 Leeuwarden % 24 Heerlen % Totaal overig % Totaal Nederland % 1 juli juli

9 Opname en aanbod in m 2 in vvo (x 1.000) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000) Aanbod / Supply Opname / Take-up 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Bedrijfsruimtemarktratio De bedrijfsruimtemarktratio geeft de verhouding weer tussen het transactievolume van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 en het aanbod op 1 juli De ratio geeft aan of er sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding op de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Hierbij dient rekening te worden gehouden met uitzonderlijk grote transacties die de ratio bovenmatig kunnen beïnvloeden. Een scheef beeld van de bedrijfsruimtemarktratio kan ook het gevolg zijn van grote objecten in aanbod. 0% Bedrijfsruimtemarktratio in % Ratio of industrial space in % Bedrijfsruimtemarktratio Ratio of industrial space Regio Totaal opname Aanbod Ratio Region Total take-up Supply Ratio 1 Rotterdam % 2 Amsterdam % 3 Tilburg % 4 Utrecht % Subtotaal % 5 Nijmegen % 6 Enschede % 7 Den Bosch % 8 Den Haag The Hague % 9 Amersfoort % 10 Eindhoven % 11 Almere % 12 Breda % 13 Apeldoorn % 14 Deventer % 15 Almelo % 16 Arnhem % 17 Drechtsteden % 18 Groningen % 19 Maastricht % 20 Hengelo % 21 Zwolle % 22 Assen % 23 Leeuwarden % 24 Heerlen % Totaal overig % Totaal Nederland % 1 juli juli

10 De bedrijfsruimtemarkt is door Dynamis sinds 2007 in kaart gebracht. De bedrijfsruimtemarktratio fluctueert in de afgelopen zes jaar tussen de 66% en de 19%. De bedrijfsruimtemarkt verschuift van een krappe markt naar een steeds ruimere markt. In de periode juli 2011 tot juli 2012 is het aanbod minder sterk gestegen en werd meer bedrijfsruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. De verhouding tussen de vraag en het aanbod is in 2012 gestegen met vijf procentpunt naar 33%. Het gestegen transactievolume met enkele uitzonderlijke grote transacties ligt aan de toename ten grondslag. Huurprijzen De afgelopen zes jaar heeft Dynamis de mediane gerealiseerde transactieprijzen in de 24 Dynamis regio s in kaart gebracht. Hiermee is een duidelijk beeld geschetst van de huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel en in heel Nederland. De mediane huurprijs per vierkante meter van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 komt, op basis van 195 waarnemingen, voor alle Dynamis regio s tezamen uit op 57,-. Daarmee is de mediane transactieprijs per vierkante meter in Nederland gelijk aan voorgaand jaar. In de landsdelen Randstad, Oost, Zuid en Noord variëren de gerealiseerde mediane transactieprijzen van 45,- in Oost Nederland tot 66,- in de Randstad. Het landsdeel Randstad bestaat uit de vier grote steden, Utrecht, Rotterdam, Den Haag en Amsterdam alsmede Almere, Amersfoort en de Drechtsteden. In het landsdeel Oost is de gerealiseerde mediane transactieprijs met 16,5% gedaald. In het noordelijke deel van Nederland is de gerealiseerde transactieprijs toegenomen naar 53,- per vierkante meter, een stijging van 6%. In het zuiden van Nederland is de mediane gerealiseerde transactieprijs 55,- en ongewijzigd in vergelijking met vootgaand jaar. Huurprijzen naar landsdeel per vierkante meter rents per region per square meter Randstad Oost Zuid Noord Nederland Regio Gerealiseerd juli 2011 tot juli 2012 Huurprijzen naar landsdeel rents per region Region Realised july 2011 to july Randstad 66 2 Oost East 45 3 Zuid South 55 4 Noord North 53 Totaal Nederland 57 1 juli juli

11 Branchering De transacties op de bedrijfsruimtemarkt zijn per landsdeel onderverdeeld in viertal branches, te weten Bouw en Industrie, Diensten, Groothandel en Transport, en geven een beeld van de aard van de bedrijven die in het afgelopen jaar bedrijfsruimte hebben gehuurd of gekocht. In de Dynamis regio s bepaalt de branche Diensten het grootste aandeel met 41%. De opname van bedrijfsruimte in de dienstensector is verder toegenomen in vergelijking met voorgaand jaar toen het aandeel nog 28% was. In 18% van de gevallen is er binnen de Dynamis regio's sprake van een groothandel als huurder of koper. De branche Transport neemt 20% van het totale aantal transacties voor zijn rekening en de branche Bouw en Industrie 21%. In heel Nederland is er sprake van een daling van het aantal bedrijven in de branche Groothandel. In de branches Transport en Bouw en Industrie is een stijging van het aantal bedrijven waarneembaar in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli In de regio Noord, Zuid en Randstad is de dienstensector verder toegenomen naar respectievelijk 67%, 52% en 42%. In de oostelijke regio is de branche Diensten gedaald naar 21% en is de branche Transport toegenomen naar een aandeel van 33%. Regio Noord Opname per branche juli 2011 tot juli % 8% 15% Take-up by sector July 2011 up to July % 18% 21% 20% 21% 33% 27% 19% 42% 18% Totaal 41% 19% 21% Regio Randstad Regio Oost Bouw en industrie Construction and industry Diensten Services Groothandel en detailhandel Wholesale and retail Transport Distribution 15% 16% 52% 17% Regio Zuid 1 juli juli

12 Grootteklasse De onderverdeling naar grootteklasse is gebaseerd op het aantal transacties in de 24 Dynamis regio s, alsmede naar landsdeel. De vraag naar kleine bedrijfsruimten neemt toe. In alle landsdelen hebben meer dan de helft van het totaal aantal transacties plaatsgevonden in de grootteklasse 0 tot 500 vierkante meter. In alle regio s tezamen is 49% van alle transacties kleiner dan 500 vierkante meter. In regio Noord is dit zelfs 63%. Daarnaast is er tevens sprake van een groei in de grootteklasse tot vierkante meter. Daarmee is een duidelijke splitsing merkbaar tussen kleine metrages en grote metrages binnen de bedrijfsruimtemarkt. Regio Noord Opname per groottklasse juli 2011 tot juli 2012 Take-up by order of sizes July 2011 up to July tot m 2 6% tot m 2 8% tot m tot m 2 21% 0 tot 500 m 2 63% tot m 2 4% tot m 2 9% tot m 2 14% > m 2 1% tot m 2 4% > m 2 2% tot m 2 4% tot m 2 0 tot 500 m 2 9% 49% tot m 2 7% tot m 2 13% Totaal tot m 2 10% 500 tot m 2 23% Regio Randstad 0 tot 500 m 2 49% 500 tot m 2 23% tot m 2 4% > m 2 3% 500 tot m 2 21% Regio Oost 0 tot 500 m 2 56% tot m 2 9% 0 tot 500 m tot m tot m tot m tot m 2 > m tot m 2 16% 0 tot 500 m 2 39% 500 tot m 2 29% Regio Zuid m 2 11% m 2 22% 0 tot 100 m tot 200 m tot 300 m tot 40 m tot 500 m m 2 18% m 2 20% m 2 29% Kleine metrages 1 juli juli

13 Logistieke Vastgoedmarkt Nederland Logistieke vastgoedmarkt in vogelvlucht Aan de rapportage is dit jaar het hoofdstuk Logistieke Vastgoedmarkt Nederland toegevoegd. In dit hoofdstuk wordt in vogelvlucht de opname en het aanbod van de logistieke vastgoedmarkt geschetst. Op 1 juli 2012 stond binnen de Dynamis regio s vierkante meter logistieke bedrijfsruimte in aanbod. De minimale metrage die is aangehouden voor logistieke bedrijfsruimte is vierkante meter. Hiervan is het gevolg dat niet alle 24 Dynamis regio s aanbod of opname vertonen in het afgelopen half jaar. Het totale transactievolume van logistiek vastgoed in de eerste zes maanden van 2012 bedraagt vierkante meter, een stijging van 33% in vergelijking met het laatste half jaar van In de laatste zes maanden van 2011 is vierkante meter logistieke bedrijfsruimte van gebruiker gewisseld. De opnames die hebben plaatsgevonden bestaan voor een aanzienlijk deel uit een aantal grote transacties van Post NL en een grote transactie van vierkante meter in Rotterdam. Beleggers zijn nog steeds op zoek naar nieuw, goed verhuurd vastgoed op de logistieke hotspots van Nederland. De grootste beleggingstransactie van het afgelopen half jaar was de Lakeside portefeuille, bestaande uit acht objecten op de diverse logistieke knooppunten met een transactievolume van 105 miljoen euro. De Rotterdamse haven heeft te maken met de unieke situatie dat er schaarste is aan hoogwaardig logistiek vastgoed. Sinds het begin van de economische crisis heeft de commodity handel veel van het logistieke aanbod in de Rotterdamse haven opgenomen. Totale aanbod per regio Total supply per district Regio Totale aanbod Region supply 1 Eindhoven Tilburg Amsterdam Utrecht Breda Nijmegen Den Bosch Amersfoort Almere Enschede Rotterdam Maastricht Den Haag Hengelo Arnhem Leeuwarden Apeldoorn Deventer Almelo Totaal Nederland juli juli

14 Met een leegstandspercentage van circa 7,5% voor logistiek vastgoed blijft de leegstand ten opzichte van voorgaand jaar op ongeveer hetzelfde niveau. Met circa vierkante meter aanbod van recent gerealiseerd logistiek vastgoed (2009 of later), blijft het aanbod van moderne objecten beperkt. Op diverse logistieke hotspots is nog wel gelegenheid tot de realisatie van nieuw logistiek vastgoed, veel ontwikkelingen worden echter in de ijskast gezet of geannuleerd in verband met de moeilijke financierbaarheid dan wel verhuurrisico voor een lange huurtermijn (5 jaar of langer). Voor de tweede helft van het jaar verwacht Dynamis een toename van het aantal opgenomen vierkante meters en tevens een toename van het aantal beleggingstransacties. Dynamis Logistics is een nauwe samenwerking tussen de diverse kantoren van Dynamis, waarin een team van specialisten op logistiek vastgoed de lokale marktkennis met de regionale en landelijke vraag scherp in de gaten houdt. Daarnaast houdt dit team zich bezig met taxaties en huisvestingsvraagstukken op logistiek vastgoedgebied. Totale opname per regio Total take-up per district Regio Totale opname Region Total take-up 1 Rotterdam Tilburg Nijmegen Amsterdam Den Bosch Almere Amersfoort Maastricht Enschede Assen Deventer Arnhem Den Haag Totaal Nederland juli juli

15 Bijlage Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd: Regio s / landsdelen Er is voor gekozen om de regioafbakening zoveel mogelijk te laten overeenkomen met de rapportage Kantorenmarkten. Echter, voor de regio Amsterdam geldt alleen de stad Amsterdam is onderzocht en niet de omliggende steden zoals Diemen, Amstelveen en Badhoevedorp. Voor de andere steden in de G4 zijn de volgende kernen meegenomen in het onderzoek: Regio Den Haag: Den Haag, Delft, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer Regio Rotterdam: Rotterdam, Capelle a/d IJssel, Nieuwerkerk a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel, Barendrecht, Ridderkerk, Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek, Spijkenisse, Rhoon, Hoogvliet, Poortugaal, Schiedam en Vlaardingen Regio Utrecht: Utrecht, Bunnik, De Bilt, Bilthoven, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Zeist en Driebergen Onder de deelregio Drechtsteden vallen de steden: Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Verder wordt in deze rapportage onderscheid gemaakt tussen verschillende landsdelen. Deze zijn als volgt opgedeeld: Randstad: Amsterdam, Utrecht e.o., Rotterdam e.o., Den Haag e.o., Drechtsteden, Amersfoort en Almere Noord: Groningen, Leeuwarden, Assen en Zwolle Oost: Arnhem (incl. Duiven, Velp en Westervoort), Nijmegen (incl. Wijchen en Beuningen), Apeldoorn, Deventer, Enschede, Hengelo en Almelo Zuid: Maastricht, Heerlen, Den Bosch, Eindhoven, Tilburg en Breda Aanbodcijfers De aanbodcijfers zoals die in dit rapport zijn weergegeven zijn gemeten op 1 juli 2012 en vormen zodoende een momentopname. Er wordt geen ondergrens gebruikt, met uitzondering van de regio Amsterdam, waar geen objecten kleiner dan 250 vierkante meter worden meegenomen. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen 12 maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw/renovatie zijn. Opnamecijfers Ook voor de opnamecijfers wordt geen ondergrens gehanteerd met betrekking tot het metrage. Uitzondering hierop is de stad Amsterdam. Hier worden objecten kleiner dan 250 vierkante meter niet meegenomen. De opnames (transacties) moeten op de vrije markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties worden buiten beschouwing gelaten. De gebruikerstransacties die in dit rapport zijn meegenomen moeten zijn geregistreerd in de periode van 1 juli 2011 tot 1 juli Bedrijfsruimte met kantoorruimte Veel objecten in de categorie bedrijfsruimte hebben ook een bepaald metrage kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. 1 juli juli

16 Gerealiseerde huurprijzen De huurprijzen worden gewaardeerd in euro s per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. In de mediane gerealiseerde huurprijzen wordt geen rekening gehouden met eventuele aparte huurprijzen voor kantoorruimte. Bedrijfsruimtemarktratio De bedrijfsruimtemarktratio wordt bepaald door de opname- en aanbodcijfers. Een deling van deze twee getallen levert een ratio op. Gezien het feit dat grote metrages in zowel het aanbod als de opname geen uitzondering vormen, kan deze ratio voor bepaalde regio s hoog uitvallen en in sommige gevallen zelfs boven de 100% uitkomen. Branches Om een goed beeld te krijgen van de aard van de bedrijven die in het afgelopen jaar bedrijfsruimte hebben gehuurd of gekocht, zijn de transacties op de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel onderverdeeld in een viertal branches, te weten: Bouw en Industrie, Diensten, Groothandel en Transport. Grootteklasse Bij de verdeling van de transacties in verschillende grootteklassen wordt dezelfde verdeling gehanteerd als bij Kantorenmarkten. Dit houdt in dat de verdeling er als volgt uitziet: m² Uitsplitsing naar kleinere metrages: m² m² m² m² m² m² m² m² > m² m² Methodologie Om het deze rapportage tot stand te brengen, zijn vanaf 1 juli 2008 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: straatnaam postcode type vastgoed prijs deelgebied huisnummer oppervlakte branche bedrijventerrein jaar Naast het gebruik van eigen data zijn voor de aanbodcijfers de site van Realnext en funda gehanteerd alsmede sites van de lokale makelaars die niet zijn aangesloten bij Realnext. Voor de opnamecijfers zijn zowel eigen data, als de databases van Vastgoedmarkt en PropertyNL gebruikt. Voor zowel het aanbod als de opname geldt dat elk object door een researchmedewerker en/of makelaar in de desbetreffende regio is gecontroleerd. Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er desondanks beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimte, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief. 1 juli juli

17 Colofon is een product van: Orteliuslaan BA Utrecht t +31 (0) dynamis@dynamis.nl Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars, Utrecht Shirley Bröcker, Junior Research Manager 1 juli juli

18 Orteliuslaan BA Utrecht t +31 (0) dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t +31 (0) f +31 (0) info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t +31 (0) f +31 (0) info@bramer.biz Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0) f +31 (0) bog@frisiamakelaars.nl HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus CB 's-hertogenbosch t +31 (0) f +31 (0) info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t +31 (0) f +31 (0) assen@lamberink.nl Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 Postbus DG Utrecht t +31 (0) f +31 (0) info@molenbeek.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t +31 (0) f +31 (0) info@ooms.com (ook in Dordrecht) Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t +31 (0) f +31 (0) info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t +31 (0) f +31 (0) bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t +31 (0) f +31 (0) info@s-t.nl (ook in Arnhem) Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda t +31 (0) f +31 (0) info@vandersande.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t +31 (0) f +31 (0) info@verschuuren-schreppers.nl