Verhuurovereenkomst. WPM Offices sluit namens verhuurder overeenkomst verhuur Eempolis INHOUD

Transcriptie

1 Deze digitale nieuwsbrief is een publicatie van WPM Offices. Via deze nieuwsbrief informeren wij over ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt en onze projecten en diensten. AUGUSTUS 2013 INHOUD Verhuurovereenkomst OffiSense 2 Servicekosten in ontwikkeling 3 WPM Offices sluit namens verhuurder overeenkomst verhuur Eempolis Complex in beeld 4 Huurder aan het woord 5-6 Certificaat Duurzame Energie 7 Nieuw in beheer 8-9 De Vereniging Geestelijke Gezondheidszorg Nederland heeft een 10-jarige huurovereenkomst afgesloten voor de huur van circa 1445 m² kantoorruimte en 25 parkeerplaatsen in gebouw Eempolis aan het Piet Mondriaanplein 25 in Amersfoort. GGZ Nederland is bij de aanhuur geadviseerd door Cresco. De verhuurder is Basisfonds Stationslocaties CV, vertegenwoordigd door haar assetmanager NS Stations. Namens de verhuurder begeleidde WPM Kantoormanagement de transactie.

2 Office2Perform Weet wat een huurder beweegt! Pagina 2 Casus Debby Blok (consultant Office2Perform): Een van onze opdrachtgevers had recent de wens de positionering van een kantoorgebouw in de perceptie van de eindgebruiker te meten. Hoe beleven de huurders deze locatie, is er wel voldoende parkeergelegenheid en hoe beoordeelt men de representativiteit en technische kwaliteit van het kantoorgebouw. Een tweede onderdeel van het vraagstuk betrof het eventueel investeren in een deel van het gebouw. De verwachting was dat transformatie van een leegstaand deel in de kelder van het gebouw, door middel van een geheel andere functietoewijzing, veel toegevoegde waarde zou kunnen opleveren. Nu moet u zich natuurlijk direct afvragen, toegevoegde waarde vanuit wiens perspectief? Een investering als deze biedt alleen kansen indien de eindgebruikers van het gebouw deze beleving van toegevoegde waarde (h)erkennen. Bent u wel eens op de stoel van een huurder gaan zitten? Niet letterlijk natuurlijk, maar dat zou misschien niet eens zo n slecht idee zijn. Want wat maakt nu eigenlijk de tevredenheid van een eindgebruiker over een kantoorgebouw, of de vraag is eigenlijk eerder, wat maakt het vooral niet! Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het noodzakelijk de sterke punten (USP s) en zwakke punten van een gebouw te kennen in de perceptie van de eindgebruiker. Kent u de positionering van het kantoorgebouw, dan kunt u hier effectief op inspelen, immers sterke punten moet je uitdragen en zwakke punten moet je verbeteren. Voor het in kaart brengen van klanttevredenheid zijn veel verschillende tools beschikbaar, echter de standaard enquêtes brengen niet de individuele belevingswaarde van een eindgebruiker in kaart. OffiSense (het belevingsonderzoek van WPM Office2Perfom) kan naast de statische onderdelen ook specifieke thema s inbrengen, zodat een op maat gesneden advies kan worden gevormd over de perceptie van een eindgebruiker. Voor het beantwoorden van beide onderdelen van dit vraagstuk heeft deze opdrachtgever ervoor gekozen onder de eindgebruikers van het kantoorgebouw het OffiSense onderzoek uit te laten voeren. De uitkomst was verrassend. De respondenten zagen geen enkele toegevoegde waarde in de voorgestelde transformatie van de kelder. En nog een verrassend aspect; 84% van de medewerkers kwam naar het werk op de fiets of met het openbaar vervoer. Conclusie; onderzoek loont! Het investeren in een transformatie van de kelder, zou een desinvestering worden en de veronderstelde beperkte parkeergelegenheid waar men zich zorgen om maakte, bleek ruim te voldoen voor deze eindgebruikers. Deze opdrachtgever kan zich met het advies vanuit dit onderzoek richten op het uitdragen van de USP s en investeren in de zwakke punten die uit het onderzoek naar voren zijn gekomen, punten die er daadwerkelijk toe doen. Door hierop te acteren worden tevreden huurders sterker aan het kantoorgebouw verbonden en zullen zij het gebouw zelfs in hun netwerk promoten. Debby Blok: Weet daarom wat uw huurders beweegt. Tevreden huurders zijn de beste ambassadeurs van vastgoed! 38% Vervoerskeuze 5% 3% 8% 46% Privé auto Openbaar vervoer Fiets Lopend Ordelijkheid en netheid Gebouw Verhuurder Welbevinden Comfort Milieu Bereikbaarheid Rendement Dynamiek omgeving Score Gem Anders Ligging Voorzieningen Veiligheid Uitstraling Kwaliteit

3 Pagina 3 SERVICEKOSTEN IN ONTWIKKELING In tegenstelling tot de meeste aandachtsgebieden binnen de vastgoedexploitatie, is het onderwerp servicekosten in de afgelopen 40 jaar in Nederland nauwelijks aan veranderingen, laat staan verbeteringen onderhevig geweest. Het komt, hoewel minder dan voorheen, nog steeds voor dat er voor de servicekosten geen jaarlijkse begrotingen worden gemaakt, er geen controle op de realisatie in relatie tot de begroting is, en de jaarlijkse afrekeningen soms jaren na dato worden opgesteld. Dit zorgt voor veel frustratie bij gebruikers. Immers, in die gevallen weerspiegelen de voorschotten niet de realiteit en worden gebruikers vaak jaren daarna geconfronteerd met onvoorziene naheffingen. Het lijkt soms wel of de belangen van de gebruikers, als het gaat om servicekosten, vaak worden gezien als restpost. Gelukkig zijn er sinds enkele jaren een aantal grotere vastgoedmanagement organisaties die hun verantwoordelijkheid op dit punt nadrukkelijk hebben genomen. Met het initiatief van NeVap tot het oprichten van een landelijke servicekosten benchmark wordt er nadrukkelijk aandacht gegeven aan de professionaliteit rondom servicekosten. In samenwerking met de branche organisaties Vastgoedmanagement NL, de IVBN (institutionele beleggers) en Vastgoedbelang (particuliere beleggers) zijn zowel kosten als gebouwen in categorieën verdeeld, waardoor er een getrouw beeld ontstaat van de onderliggende waarden van de totale servicekosten. Een aantal vastgoedmanagementorganisaties, waaronder WPM, maakten reeds hun eigen vergelijkingen binnen hun portefeuilles. Sinds kort hebben een aantal vastgoedmanagementorganisaties, waaronder ook WPM, de gegevens over de jaren 2010 en 2011 verzameld en geanalyseerd. Daarnaast wil ik ook graag de continuïteit van dienstverlening (met name voor de servicekosten) belichten, bij bijvoorbeeld faillissementen (zoals deze zich hebben voorgedaan bij o.a. Eurocommerce, TCN en Phanos). Financiële verplichtingen (periodieke voorschotten) dienen te worden voldaan, en voor zover reeds voldaan vallen deze in de boedel. Curatoren brengen de Leveringen en Diensten terug tot het minimaal noodzakelijke. Leveranciers hebben vaak het nakijken en weigeren dan ook verdere dienstverlening om hun verlies te beperken. Uiteindelijk wordt dus de dienstverlening aan het gebouw tot een absoluut minimum beperkt, terwijl de betalingsverplichtingen van de huurders onverkort blijven gehandhaafd. Dit is een slechte zaak, doch helaas onvermijdbaar in de huidige opzet. WPM werkt aan een oplossing voor dit probleem, waarbij de financiële eigendom van de servicekosten meer berust bij de gebruikers en deze ook meer invloed krijgen op het te leveren dienstenpakket. Deze nieuwe oplossing zal daarnaast ook nog eens effect hebben op de BTW aspecten rondom servicekosten en de verantwoordelijkheden van vastgoed eigenaren in het kader van de AIFMD wetgeving. De technische details hierover zal ik u besparen. Positief aan alle ontwikkelingen is in ieder geval dat er meer beweging komt de behandeling van servicekosten en dat met name gebruikers hiervan zullen profiteren. Ruud Bouma, Algemeen Directeur WPM Offices Inmiddels zijn er een kleine 400 gebouwen in de benchmark opgenomen. De eerste resultaten zijn zeer hoopgevend en via de branche organisaties zal de gehele markt van beleggers en vastgoedmanagers worden aangespoord hun gegevens ter beschikking te stellen aan de benchmark. De winst van een dergelijk initiatief ligt uiteindelijk bij de gebruiker. Meer transparantie zal leiden tot nauwkeuriger begrotingen, betere kostenbewaking en lagere kosten. Ook zal de gebruiker meer mogelijkheden krijgen om diverse gebouwen onderling te vergelijken, waardoor een meer kostenbewuste keuze wordt bevorderd.

4 Complex in beeld City Office in Arnhem Sinds januari 2009 voert WPM Kantoormanagement het beheer voor Jansbuitensingel 6 in Arnhem. Het pand is onderdeel van de Rietveld West portefeuille van IEF Capital,een joint venture tussen Inflation Exchange Fund en Bouwfonds REIM, waarbij Bouwfonds REIM ook het asset management voert. Pagina 4 Het pand kwam als single tenant pand in portefeuille, ING Real Estate Finance was samen ING Bank huurder van het pand, waarbij het pand in gebruik was als bankvestiging. Inmiddels heeft ING een aantal verdiepingen afgestoten en heeft Bouwfond REIM het pand geschikt gemaakt voor multi tenant gebruik. De verduurzamingsslag heeft geleid tot een energielabel B en hiermee is de verhuur verbeterd. Inmiddels hebben Balans Recruitement en Mobillion, onderdeel van de Telegraaf Media Groep, ook voor City Office gekozen. Sporen van het oude bankgebouw zijn hier en daar nog wel te vinden Zo heeft huurder Balans de oude bankkluis in gebruik als (goedbeveiligde) opslagruimte en als noviteit in de directiekamer. Van de ruim m² is alleen de tweede verdieping van circa 600 m² nog beschikbaar. Deze vloer is verdeeld in twee units van circa 250 m² en 350 m² maar is ook uitstekend in zijn geheel te huren. Er zijn tevens nog parkeerplaatsen te huren in de ondergelegen parkeergarage en ook het centraal station van Arnhem is op loopafstand. Voor meer inlichtingen over de verhuur: of kijk op de website onder te huur.

5 Pagina 5 Huurder aan het woord Als een van de grotere corporaties in ons land zorgt Portaal voor de huisvesting van ruim huishoudens in regio s Amersfoort, Leiden, Arnhem, Nijmegen en Utrecht. In de wijken en buurten in deze regio s beheren en onderhouden de ruim zeshonderd medewerkers sociale huurwoningen. Portaal voelt zich medeverantwoordelijk voor de veiligheid en orde in de wijk, openbaar groen en sociale samenhang. Portaal voelt zich als woningcorporatie onderdeel van de wijken waar zij actief zijn en dit is terug te vinden in hun huisvesting. Over de huisvesting, de weg hier naar toe en het resultaat heb ik een gesprek met Ton Jelissen. Ton heeft (naast zijn functie als Manager Realisatie) de verduurzaming en renovatie van het pand namens Portaal gecoördineerd. Voorheen was het hoofdkantoor van Portaal gevestigd in Baarn, waar de afdelingen stafdiensten en bestuur gehuisvest waren. Daarnaast werd onder andere de administratie ondersteunende diensten vanuit Veenendaal gevoerd. Voor het pand in Baarn werd andere huisvesting gezocht en de beslissing om het kantoor Veenendaal te herhuisvesten was snel gemaakt. De keuze voor Utrecht kwam voort uit de behoefte dichter bij onze klant te zitten. Portaal heeft in Baarn en Veenendaal geen bezit. Verder waren veel medewerkers veel tijd kwijt aan het reizen tussen deze twee vestigingen en door de locaties in Veenendaal en Baarn samen te voegen kon Portaal een efficiencyslag maken. De verschillende afdelingen zijn nu te vinden in één pand, waarbij de communicatielijnen een stuk korter zijn geworden. Na onderzoek over het imago en de wensen van de medewerkers kwam Portaal tot de conclusie dat bereikbaarheid met het openbaar vervoer een belangrijk punt was. Als maatschappelijk betrokken organisatie was duurzame huisvesting ook een belangrijke voorwaarde. Alle voorgaande redenen hebben zij kunnen samenvoegen en daarmee heeft Stichting Portaal gekozen voor het pand Beneluxlaan 9 in Utrecht, sinds kort beter bekend als het Huis van Portaal, waarvoor WPM Kantoormanagement het vastgoedmanagement verzorgt. Een beslissende factor in het aanhuurproces van Portaal was ook de duurzaamheid van het pand en daarmee heeft zij samen met eigenaar IEFCVR en asset manager Bouwfonds REIM aanpassingen gedaan, waardoor het pand nu een A-label heeft. Ton Jelissen Manager Realisatie Deze verbouwing vereiste veel afstemming tussen huurder en verhuurder, waarbij beiden meer dan tevreden zijn over het eindresultaat. Om energielabel A te bereiken, zijn diverse maatregelen getroffen waaronder het installeren van een WKO installatie, volledige gevelisolatie, aanpassing van de verlichting en het aanbrengen van vloer- en dakisolatie in de aanbouw. Dit pakket van maatregelen heeft geresulteerd in een forse energiebesparing! Het nieuwe werken is in Utrecht geïntroduceerd. Niet alleen door het pand functioneel daarop in te richten maar ook door veel aandacht en tijd te spenderen aan bijbehorende cultuur en gedrag. Het pand heeft een interieur en indeling gekregen die optimaal bijdraagt aan het nieuwe werken. De noordzijde van het pand heeft op de begane grond een koffiecafé en op de eerste verdieping een bedrijfsrestaurant, ideaal voor informeel overleg. Hoe verder men naar het zuiden van het pand loopt, des te rustiger de werkplekken worden. De dynamiek zit in het begin, de rust achteraan. De indeling en het interieur van het pand zijn vooral gerelateerd aan de activiteiten die er moeten plaatsvinden, daarnaast zorgen de vides voor verbinding tussen de verschillende verdiepingen. In het voortraject heeft Portaal de wensen van de medewerkers in kaart gebracht. Nu de realisatie voltooid is, zijn de reacties erg positief. Iedereen is erg te spreken over de informele sfeer en vindt men het erg fijn om collega s direct te kunnen spreken.

6 FOCUS OP VASTGOED OFFICES Portaal voelt zich verantwoordelijk voor de omgeving waar zij gehuisvest is en vindt het belangrijk om als nieuwkomer geaccepteerd te worden in de wijk Kanaleneiland. Om dit te realiseren heeft zij een inloopmiddag voor de wijk georganiseerd. Nadat Portaal verhuisd was en iedereen zijn plek gevonden had, heeft zij de bewoners uit de wijk uitgenodigd om een kijkje te komen nemen, een kopje koffie te drinken en van een rondleiding te genieten. Dit gebaar is erg hartelijk ontvangen! Pagina 6 Maar ook al voor de inloopmiddag voelden omliggende bewoners zich betrokken en verantwoordelijk voor de nieuwe buren. Tijdens de periode dat de renovatie en verbouwingen in volle gang waren, werd Ton Jelissen door de buren geïnformeerd over diverse gebeurtenissen in het weekend. Voor de toekomst zijn er ook nog plannen. Wanneer alle vergunningsaanvragen zonder problemen verlopen, zal het koffiecafé op termijn een openbare horecagelegenheid worden. Zo kunnen de bewoners van Kanaleneiland en medewerkers van Portaal zich thuis voelen in het Huis van Portaal!

7 Pagina 7 Certificaat Duurzame Energie WPM KM is gespecialiseerd in het op afstand monitoren van energieverbruik, waardoor knelpunten in de energiehuishouding op professionele wijze kunnen worden gesignaleerd. Rapportages die hieruit voortvloeien resulteren in een deskundig advies, dat uiteindelijk leidt tot optimalisatie van nagenoeg iedere energiehuishouding. WPM KM koopt haar energie centraal in, waardoor gunstige energieprijzen kunnen worden bedongen bij leveranciers. WPM KM realiseert hiermee kostenvoordelen die op kunnen lopen tot wel 10% op jaarbasis voor de eindgebruiker. Ook let WPM op Duurzaamheid. Het merendeel van de energieleveranties wordt op basis van waterkracht ingekocht, waardoor een bijdrage wordt geleverd aan de vermindering van CO2 productie.

8 Pagina 8 Nieuw in beheer Exploitatiemaatschappij Caransa BV sluit beheerovereenkomst met WPM Offices. Exploitatiemaatschappij Caransa BV heeft met ingang van 1 februari 2013 een beheerovereenkomst gesloten voor het technisch management van ruim m² kantoorruimte in Nieuwegein. De kantoren bevinden zich aan de Nevelgaarde, op een prominente zichtlocatie langs de A2 te Nieuwegein in het gebied De Poort van Nieuwegein. Nieuwe Duitse opdrachtgever voor WPM Offices HIH Global Invest GmbH, gevestigd in Hamburg, is haar internationale portefeuille aan het uitbreiden en heeft het door haar, namens Admiraal De Ruyter Property C.V., aangekochte kantoorpand aan de Admiraal de Ruyterkade in Amsterdam, ondergebracht bij WPM Offices. Het kantoorpand heeft een oppervlakte van m², een ondergrondse garage met 32 parkeerplaatsen en is gecertificeerd met een energielabel A. Het hele pand wordt gehuurd door TomTom International B.V..

9 Pagina 9 FOCUS OP VASTGOED OFFICES NS Stations kies wederom voor WPM Offices NS Stations heeft een nieuwe beheerovereenkomst met WPM Offices afgesloten, de beheerportefeuille is hiermee uitgebreid met 6 kantoorgebouwen. De kantoren liggen verspreid over Nederland, te weten twee in Amsterdam, één in Amersfoort en één in Breda. Daarnaast kreeg WPM het administratieve en technische beheer van gebouw De Colonel in Maastricht en de Inktpot in Utrecht. In Amsterdam kreeg WPM het beheer over het gebouw waarin onder andere de verkeersleiding van ProRail gehuisvest is en van waaruit het treinverkeer in de regio Amsterdam wordt bestuurd. Ook kreeg WPM het beheer over het monumentale gebouw De Oost dat grenst aan Amsterdam Centraal Station. Daarnaast is het grootste bakstenen gebouw van Nederland, De Inktpot (Utrecht), in beheer bij WPM. In dit karakteristieke gebouw is het hoofdkantoor van ProRail gehuisvest. De Colonel in Maastricht De Inktpot in Utrecht Aan de inhoud van deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Niets uit deze uitgave mag worden gereproduceerd, in welke vorm dan ook, zonder uitdrukkelijke toestemming van de WPM Groep. Deze uitgave is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. WPM Groep stelt zich niet aansprakelijk voor eventuele onjuisheden en/of onvolledigheden in deze uitgave. Focus op Vastgoed - Offices is een uitgave van WPM Offices