Kennisbundel Herstructurering van bedrijventerreinen

Transcriptie

1 Kennisbundel Herstructurering van bedrijventerreinen Inhoudsopgave Woord vooraf Deel 1: Kennismaken met de BOM en de BHB pag. 3 Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. Deel 2: Kennis in een notendop pag. 15 Deel 3: Kennis in praktijk gebracht pag. 41 Trefwoorden

2 Herstructureringsschema Woord vooraf signalering van probleem businesscase BOM intentieverklaring masterplan Initiatieffase Een bedrijventerrein herstructureren heeft veel weg van voetbal. Iedereen heeft er een mening over, maar slechts weinigen overzien het gehele proces, nog minder nemen een positie in op het veld. Materiedeskundigen kunnen met elkaar al verschillen over de interpretatie van het begrip. Professionals in het veld wijzen op cruciale momenten nog wel eens in tegengestelde richtingen. Verschillende belangen of uiteenlopende drijfveren maken dat betrokken partijen niet altijd een eensgezind standpunt innemen. Interne afwegingen binnen de publieke sector mogen niet altijd rekenen op begrip van de buitenwereld, belangen van private partijen blijken niet zelden te conflicteren. Kortom, herstructureren is een uitdagend proces, dat een professionele aanpak vraagt. samenwerkingsovereenkomst programma van eisen ontwikkelingsplan marktconsultatie herstructureringsplan realisatieovereenkomst Planvormingfase Realisatiefase Bij herstructurering komt heel wat om de hoek kijken. In deze Kennisbundel behandelen wij slechts een deel van de herstructureringsaanpak en de sturingsaspecten die de projectof procesmanager ter beschikking staan. Landelijk onderzoek heeft uitgewezen dat veel initiatieven mislukken of niet volgens het oorspronkelijk plan worden uitgevoerd, omdat een adequate sturing ontbreekt. Het zijn juist deze vaardigheden, waarover de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) en de Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (BHB) beschikken. Op het aansturen van een herstructureringsproces gaan wij in deze Kennisbundel dan ook uitgebreid in. graag met iedereen die betrokken is bij de herstructurering van een bedrijventerrein. Ook als de BOM géén rol speelt in uw project. Daarom organiseren wij bijvoorbeeld masterclasses voor geïnteresseerden. In deze Kennisbundel delen wij een greep uit onze praktijkkennis met u. Wilt u meer weten over een specifiek onderwerp? Kijk dan op onze website: Daar treft u ons uitgebreide kennisdossier aan, waaruit deze Kennisbundel is samengesteld. Of kijkt u eens in onze projectenportefeuille op de website. private uitvoeringsactiviteiten oprichting Special Purpose Vehicle financiële participatie BHB oplevering herstructurering beheer door parkmanagementorganisatie publieke uitvoeringsactiviteiten Beheerfase Onmiskenbaar bestaan daarnaast tal van andere aspecten die in het complexe proces aan de orde komen. Denk aan stedenbouwkundige zaken, bodemsanering, publiek-private samenwerkingsvormen, de inzet en het juiste gebruik van planologische instrumenten, grondbeleid en kosten en het zeer diverse verhaal van het financieel instrumentarium. Kortom, genoeg materiaal voor een veel omvangrijker boekwerk dan deze Kennisbundel kan bevatten. De BOM heeft ruime ervaring opgedaan met herstructureringsprocessen. Jaarlijks is de BOM direct betrokken bij zo n vijfentwintig projecten. Onze kennis en ervaring delen wij Hoewel wij veel kennis en ervaring met herstructureren hebben opgedaan, pretenderen wij niet de wijsheid in pacht te hebben. Nieuwe ontwikkelingen maken dat ook wij blijven leren en ons huiswerk moeten doen. Wij zijn dan ook altijd geïnteresseerd in ideeën, opmerkingen of kritiek. Uw reactie op deze Kennisbundel is dan ook van harte welkom! Rob Gordon Afdelingshoofd BOM Bedrijventerreinen rgordon@bom.nl

3 1Kennismaken met de BOM deel en de BHB Na een periode van warm draaien is de Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (BHB) in 2005 definitief opgericht, als samenwerkingsverband van de Provincie Noord-Brabant en de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij. De herstructurering van Brabantse bedrijventerreinen krijgt hiermee een flinke impuls. De BHB is ondergebracht bij de BOM. Samen moeten zij ervoor zorgen dat in hectare verouderd bedrijventerrein is geherstructureerd en in hectare; dat is ruim een derde van het totale areaal aan verouderde terreinen in Brabant. 3

4 Inhoudsopgave 1.1 Waarom herstructureren pag Naar een provinciale aanpak pag Onze opgave pag Onze missie pag Meerwaarde pag Onze aanpak pag Budget pag Risico s pag Projectenportefeuille pag. 13 4

5 1.1 Waarom herstructureren? De Provincie Noord-Brabant wil het bedrijfsleven een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat bieden. Hoogwaardige vestigingsruimte vormt daarbij een logische randvoorwaarde. Tegelijkertijd wil de Provincie zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik bevorderen. En zij wil voorkomen dat nieuwe terreinen bouwrijp worden gemaakt, zonder dat goed is gekeken naar de potentiële kwaliteit van bestaande terreinen. Door bestaande bedrijventerreinen een nieuwe kans te bieden, met behulp van herstructurering, kan de vraag naar nieuwe ruimte aanzienlijk worden beperkt. En dat is geen overbodige luxe, want met ruim hectare heeft Noord-Brabant het grootste areaal verouderde bedrijventerreinen van Nederland (totaal hectare). Daarom heeft de Provincie Noord-Brabant onder andere in 2005 besloten tot de oprichting van de Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (BHB). 1.2 Naar een provinciale aanpak De Provincie heeft haar operationele slagkracht neergelegd bij de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM). Dit sluit aan bij het beleid van het ministerie van Economische Zaken (EZ) - samen met de Provincie aandeelhouder van de BOM - om de problematiek van bedrijventerreinen slagvaardig aan te pakken. De herstructurering van bedrijventerreinen is een vierde kerntaak (zie pagina 6) voor de BOM geworden. Deze taak heeft de BOM, om financiële en juridische redenen, in twee delen gesplitst. 1. De afdeling Bedrijventerreinen van de BOM. Deze afdeling levert proces- en projectmanagementcapaciteit (ofwel processturing) aan herstructureringsprojecten. De projectleiders sturen de projectpartners aan 5

6 en leveren als eindproduct een uitvoerbaar plan voor de realisatie van de herstructurering. Dit plan vormt de basis voor de risicodragende partijen die in het project participeren. De afdeling heeft bovendien een kennisfunctie: de proceskennis en projectervaringen die ze opdoet, wordt vastgelegd en is beschikbaar voor gemeenten en andere belanghebbenden. Bijvoorbeeld in deze Kennisbundel, en op de website 2. De Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (BHB). De BHB houdt zich bezig met het financieel participeren in herstructureringsprojecten. Dit participatiebedrijf is een joint venture van de Provincie en de BOM. De BHB richt zich op de herontwikkeling van privaat eigendom op bedrijventerreinen en betrekt daar waar mogelijk de professionele vastgoedsector en de gemeenten bij. Naast participatie behoort uiteraard ook het zorgvuldig beheer van de geïnvesteerde middelen tot de taken van de BHB. De BOM en BHB trekken samen op in hun aanpak om bedrijventerreinen te herstructureren. Echter, ieder heeft zijn eigen taken en verantwoordelijkheden. Vandaar dat beide in deze bundel zijn beschreven en worden genoemd. De BOM heeft vier kerntaken: - investeringsbevordering: het werven en verankeren van (buitenlandse) bedrijven - participatie en beheer: verstrekken van risicodragend kapitaal, onder andere aan startende bedrijven - ontwikkeling en innovatie: bundeling van innovatieve krachten, en stimuleren van nieuwe bedrijvigheid - herstructurering van bedrijventerreinen: het creëren van ruimte voor de Brabantse economie. 6

7 1.3 Onze opgave Doel van de herstructurering is bestaande bedrijventerreinen weer aantrekkelijk te maken voor het bedrijfsleven; ze moeten kunnen concurreren met nieuwe terreinen. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven en gemeenten bereid zijn weer in gebouwen en openbare ruimte te investeren. En dit leidt weer tot een duurzame kwaliteitsverbetering. Herstructurering kan variëren van facelift tot revitalisering, herprofilering en volledige transformatie van bestaande terreinen. Bij revitalisering gaat het om integrale vernieuwing van een terrein, met behoud van de bestaande economische functie. Bij herprofilering wordt tegelijkertijd de vastgoedwaarde verhoogd, bijvoorbeeld door de bouw van kantoren. Wanneer een bedrijventerrein wordt omgebouwd tot woonwijk is er sprake van transformatie. De grote omvang van verouderde bedrijventerreinen in Noord-Brabant, en bijbehorende complexiteit, maken het nodig een realistische doelstelling te formuleren. De Provincie en de BOM hebben afgesproken dat in hectare verouderd bedrijventerrein is geherstructureerd. In 2015 moet dat hectare zijn. Daarbij inbegrepen de acht Topper-gemeenten (zie pagina 12). Dat zijn de gemeenten die vanwege hun economische betekenis door het Rijk zijn aangewezen als belangrijke nationale vestigingsplaats voor ondernemers. In Noord-Brabant zijn dat: Roosendaal, Etten-Leur, Breda, Waalwijk, Tilburg, Eindhoven, s-hertogenbosch en Helmond. Deze gemeenten hebben, samen met het Rijk en de Provincie in april 2005 een convenant ondertekend, waarin de BOM is aangewezen als kenniscentrum. 7

8 1.4 Onze missie Onze missie is: het in samenwerking met publieke en private partijen stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie van herstructureringen van Noord-Brabantse bedrijventerreinen, met het doel zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstelligen en een goed economisch vestigingsklimaat voor ondernemers op een duurzame wijze te (doen) waarborgen. 1.5 Meerwaarde De meerwaarde die de BOM en de BHB bieden is tweeledig: de BOM biedt haar kennis, ervaring en processturing. De BHB is er om in financieel opzicht bij te dragen aan herstructurering. Kennis en ervaring In de voorbereidingen op haar nieuwe kerntaak, heeft de BOM in de periode tot 2005 ervaring opgedaan in zeven proefprojecten in Noord- Brabant. Die hebben een schat aan kennis en ervaring opgeleverd. Belangrijke conclusie van deze pilots én van projecten elders in Nederland, is dat een impuls vanuit hogere overheden noodzakelijk is om herstructurering op gang te brengen. Er is sprake van marktimperfectie: gemeente en vastgoedeigenaren blijken doorgaans niet in staat zelf het initiatief te nemen bij de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Processturing Als spitsspeler van de Provincie is de BOM bij uitstek geschikt om deze opgave te realiseren. De BOM is niet alleen in staat projecten te initiëren, maar ook daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. Met 25 jaar ervaring kent de BOM bovendien als geen ander het speelveld, de spelers én de spelregels op de publieke en private markt. 8

9 Door haar inzet voor de publieke zaak vormt de BOM bij uitstek de partij om herstructurering van bedrijventerreinen te regisseren. Dit alles met een duidelijk doel: de economie versterken en tegelijk zuinig en zorgvuldig omspringen met de schaarse ruimte in onze provincie. Financiële meerwaarde De BHB kan risicodragend in projecten participeren als partner van gemeenten en private partijen. In totaal betreffen de te herstructureren hectares voor 30% publieke ruimte en voor 70% private ruimte (bouwgrond en opstallen). De BHB neemt doorgaans de slechtste stukken onder handen, die vaak ten prooi zijn gevallen aan leegstand of braakligging. Door onroerend goed op te waarderen, stijgt niet alleen de waarde van dat deel, maar ook de directe omgeving profiteert mee. De opbrengst zetten wij weer in op vervolgtrajecten. 1.6 Onze aanpak Herstructurering van verouderde terreinen is makkelijker gezegd dan gedaan. Een veel voorkomende bottleneck is dat de meeste gemeenten voor het onderhoud en beheer van de terreinen geen of onvoldoende middelen hebben gereserveerd. Hetzelfde geldt voor de eigenaren van bestaand vastgoed. Verder ontbreekt het bij de meeste private en publieke partijen aan voldoende deskundigheid om een langjarig en complex proces van herstructurering te organiseren en te financieren. Alleen door een gezamenlijke publiek-private aanpak onder strakke regie en met een financiële impuls van buiten, kan deze impasse worden doorbroken. Door onze positie tussen overheid en markt, onze inhoudelijke deskundigheid en jarenlange ervaring is de BOM bij uitstek de partij om een voortrekkersrol te vervullen bij de herstructurering van bestaande terreinen. In zeven proefprojecten hebben wij ervaring opgedaan. Daaruit bleek dat het professioneel en onafhankelijk aansturen van complexe 9

10 processen en voldoende kapitaal de twee belangrijkste succesfactoren voor het welslagen van een herstructureringsproject zijn. Vandaar onze keuze om processturing en financiële participatie te benoemen als de twee instrumenten waarmee we onze missie uitvoeren. Bij processturing doelen wij op het leveren van kennis in de vorm van een operationeel projectleider of lid van een onderdeel van de projectorganisatie. Vooral kleine en middelgrote gemeenten ontberen vaak de kwaliteit en de capaciteit om een herstructureringsproject aan te sturen. Uit veel voorbeelden blijkt dat aansturing op ad-hocbasis fnuikend is voor de voortgang van het traject. In de initiatief- en planvormingfase heeft de BOM een duidelijke voortrekkers- en regierol. De BOM is mede verantwoordelijk voor het opleveren van een herstructureringsplan, inclusief financieel model en begroting voor de uitvoering. Publieke en private partijen zijn voor eigen rekening en risico betrokken in deze fase. In de daarop volgende realisatiefase zal de BHB desgewenst financieel participeren in de uitvoering van de projecten. Dit op basis van duidelijke afspraken met de betrokken gemeenten en private partijen. Om de bestuurlijke en financiële risicoaansprakelijkheid voor de BHB te beperken, wordt bijvoorbeeld voor een project kapitaal in een special purpose vehicle (SPV) ondergebracht. Deze SPV is een aparte juridische entiteit waarin de BHB, evenals publieke en private partijen, kan participeren. De juridische vormgeving kan per geval verschillen. Een gebruikelijke vorm is de CV/BV-constructie. De rol van de SPV is vanuit BHB-optiek tweeledig: efficiënt inzetten van de (eigen) financiële middelen en het toezien op de uitvoering van het herstructureringsplan. Uitgangspunt is dat de gemeenten de investeringen in de publieke ruimte voor hun rekening nemen, en dat private investeerders op de goede delen van de terreinen autonome investeringen plegen in gebouwen en omgeving. 10

11 De investeringen die de BHB doet, zijn bedoeld als hefboom. Omdat wij een stuk van het risico en de onrendabele top wegnemen, besluiten andere partijen, zoals ontwikkelaars, beleggers en omliggende bedrijven een veel grotere investering te plegen. In deel 2 van deze Kennisbundel is onze aanpak uitgebreid beschreven. Naast het leveren van processturing en financiële participatie, is ook kennisdeling één van onze instrumenten om een impuls te geven aan de bestaande bedrijventerreinen in Noord-Brabant (zie pagina 6). 1.7 Budget De praktijk heeft inmiddels wel bewezen dat herstructurering van verouderde bedrijventerreinen niet rendabel is. Zelfs wanneer gekozen wordt voor transformatie, waarbij het ombouwen van (een deel van) het bedrijventerrein naar woningen voor financiële armslag moet zorgen, blijkt het voorkomen van een negatief resultaat op zijn minst een uitdaging. Slechts in uitzonderlijke gevallen valt er winst op de grondverkoop te maken. De kosten voor verwerving, sanering en bouwrijp maken zijn meestal hoger dan de grondprijzen die in de markt haalbaar zijn. Alleen vastgoedexploitatie biedt de mogelijkheid rendement te maken en de verliezen op de grondexploitatie deels, maar niet geheel, te compenseren. Om de financiële participatie van de BHB gestalte te geven, heeft de Provincie een bedrag van 40 miljoen euro ter beschikking gesteld. De BOM draagt 4,5 miljoen euro bij. De aandeelhouders stellen dit bedrag in delen, of op afroep, beschikbaar aan de BHB. Financiële participatie door de BHB in projecten moet revolverend plaatsvinden. Dat betekent dat de BHB, samen met haar projectpartners, naar innovatieve mogelijkheden zoekt om (een deel van) de investeringen weer in vervolgtrajecten te kunnen inzetten. 11

12 Ten slotte zet het ministerie van Economische Zaken het subsidiebeleid voor de zogeheten Top-projecten in, waarmee de acht Brabantse Topprojecten in de periode aanvullende subsidie kunnen ontvangen op de onrendabele top van het project. Het Rijk heeft voor ieder van deze gemeenten in beginsel 7,5 miljoen euro gereserveerd. Deze middelen worden ingezet als financieringsdekking. 1.8 Risico s Vast staat dat herstructurering van bedrijventerreinen uiterst complex is en veelal omgeven is met grote risico s. Daar waar de risico s voor de activiteiten rondom het maken van de herstructureringsplannen beperkt blijven tot het politieke risico en het planrisico, geldt voor financiële participatie een ander scenario. De BOM heeft een risico- en gevoeligheidsanalyse verricht, en daarmee inzicht gekregen in de meest kritische succesfactoren van participatie, namelijk: - de huur - de bouwkosten - bruto aanvangsrendement bij vastgoedexploitatie - verwervingsprijs - rente van de vastgoedfinanciering Ieder participatievoorstel wordt kritisch beoordeeld aan de hand van deze kritische succesfactoren. Daarbij moet in ieder geval worden gedacht aan een maximaal participatiebedrag per project en een evenwichtige spreiding van de participatieportefeuille. Herstructureringsprojecten lenen zich bij uitstek voor een publiek-private aanpak. Daarom worden in het samenwerkingsverband de risico s aan die partijen toegewezen, die daarop ook de meeste invloed kunnen uitoefenen. 12

13 1.9 Projectenportefeuille Om het beoogde doel van hectare geherstructureerd bedrijventerrein te halen, is de BOM jaarlijks bij circa 25 projecten betrokken als procesmanager. Anno 2008 is de BOM betrokken bij: Alphen-Chaam Locatie Verkooijen Best t Zand Boxtel Ladonk/Vorst Breda De Krogten/Emer-Hintelaken Deurne Spoorzone Drimmelen Stuivezand Eindhoven De Hurk/De Kade Etten-Leur Vosdonk Geertruidenberg Dombosch Helmond Hoogeind s-hertogenbosch Rietvelden/De Vutter Heusden Heusdense bedrijventerreinen Maasdonk De Terp Roosendaal Borchwerf Roosendaal Majoppeveld Uden Loopkant-Liessent Veldhoven De Run Waalwijk Haven Woensdrecht Locatie Fokker 13

14 14

15 2Kennis in een notendop Herstructureren: wat, wie en hoe deel In de loop der jaren hebben de BOM en de BHB veel kennis opgedaan over het herstructureren van bedrijventerreinen. Door onze positie tussen overheid en markt, onze inhoudelijke deskundigheid en jarenlange ervaring is de BOM bij uitstek de partij om een voortrekkersrol te vervullen bij de herstructurering van bestaande terreinen. Wij hebben een eigen werkwijze ontwikkeld die we in dit deel uiteen zetten. In de eerste twee paragrafen wordt herstructurering gedefinieerd en het proces, dat bestaat uit vier stappen, beschreven. De derde paragraaf gaat in op de sturingsmogelijkheden en beheersaspecten die de procesmanager en de projectmanager ter beschikking staan; ook leggen we het verschil tussen die twee rollen uit. Op het uitklapvel, in de kaft voorin dit boekje, vindt u het werkproces in schema. Een handige leeswijzer voor het tweede deel van deze Kennisbundel. De werkwijze van de BOM en de BHB is vastgelegd in een uitgebreid kennisdocument, waarvan deze Kennisbundel een compilatie is. Wilt u meer informatie over specifieke aspecten van herstructurering? Het volledige kennisdocument kunt u kosteloos downloaden op 15

16 Inhoudsopgave 2.1 Herstructurering, wat is dat? pag Het herstructureringsproces pag Initiatieffase pag Planvormingfase pag Realisatiefase pag Beheerfase pag Projectmanagement of procesmanagement? pag

17 2.1 Herstructurering: wat is dat? Herstructurering is een veelgebruikte verzamelnaam voor ingrepen die verschillende soorten van veroudering van een bedrijventerrein tegengaan. Herstructurering betekent: Alle eenmalige ingrepen in het bedrijventerrein, die tot doel hebben de veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud worden gerekend. Herstructurering van bedrijventerreinen wordt ingedeeld in de volgende soorten: Vorm Beschrijving Facelift Grote opknapbeurt bij (deels) technische veroudering van het bedrijventerrein. Revitalisering Een integrale aanpak is nodig om de deels technische, economische en maatschappelijke veroudering tegen te gaan. Het vestigingsmilieu wordt vernieuwd, waarbij bestaande economische functies behouden blijven. Herprofilering Het terrein krijgt (deels) een andere werkfunctie, met een hogere vastgoedwaarde (bijv. kantoren). Een integrale aanpak bestrijdt de economische, maatschappelijke en ruimtelijke veroudering. Transformatie Het terrein met economische en ruimtelijke veroudering krijgt door een integrale aanpak een andere functie, zoals wonen, leisure en retail. 17

18 Handige leeshulp: Herstructureringsschema in de kaft De aanpak van de BOM bestaat uit vier deelstappen. Deze stappen vindt u schematisch weergegeven op het uitklapvel in de kaft, in de voorzijde van deze bundel. Als u de kaft uitgeklapt laat liggen, vormt het schema een handige leeshulp bij de toelichting op alle processtappen. 18

19 2.2 Het herstructureringsproces Het herstructureringsproces verloopt doorgaans volgens een vaste route. In deze procesbeschrijving schetsen we de ideale route. Wij benadrukken dat deze route geen absolute blauwdruk is. Elk project kent zijn eigen procesgang, zijn eigen weg. Bij sommige projecten wordt bovendien gekozen voor een andere naamgeving van de diverse producten c.q. plannen. In de praktijk blijkt dat het uitstippelen van een marsroute vooraf veelal duidelijkheid schept bij partijen. Daarmee wordt immers ieders taak en rol inzichtelijk, maar bovenal maakt het duidelijk welke tussendoelen en resultaten men nastreeft. Bij de BOM werken we met het hieronder beschreven referentiekader. Projecten in het veld herleiden we zonodig naar dit kader, zodat de BOM-procesmanagers dezelfde taal spreken en elkaar begrijpen bij overleg over herstructureringsoperaties. 1. Initiatieffase De aanloop van een project begint vaak met het signaal dat er iets mis is op een bedrijventerrein. Men wil er iets tegen doen. Dit signaal kan komen van de bedrijven die zijn gevestigd op het terrein en/of van de gemeente waarin het bedrijventerrein is gelegen. Ook kan het zijn dat deze partijen een kans signaleren. Als dit signaal bij de BOM binnenkomt, bekijken we eerst of er een case is: past het initiatief binnen het werkdomein en ambitieniveau van de probleemeigenaren (gemeente en vastgoedeigenaren)? Zien beide partijen de situatie als een probleem? Is men bereid er iets aan te doen en te investeren? Is dit het geval, dan stelt de BOM samen met de betrokken partijen een plan van aanpak op, waarin de stappen van de initiatieffase staan 19

20 beschreven. Ook ondertekenen alle partijen (bij voorkeur) een intentieverklaring, waarmee ze zich verbinden aan het serieus doorlopen van de initiatieffase. De kop is eraf. Nu start de projectorganisatie, onder leiding van de procesmanager van de BOM, met de uitvoering van het plan van aanpak. De volgende activiteiten gaan van start: 1. Het analyseren van beleidsdocumenten over het bedrijventerrein die bij de gemeente en eventueel bij andere overheden of de plaatselijke ondernemersvereniging beschikbaar zijn. Doel hiervan is inzicht te krijgen in de doelstellingen van betrokken partijen. 2. Het inventariseren van wensen, ambities, belangen en mogelijkheden van de partijen op het bedrijventerrein. Bijvoorbeeld door interviews af te nemen met de sleutelpersonen op het bedrijventerrein (zoals bestuurders van de ondernemersvereniging, individuele ondernemers en vastgoedeigenaren) en bij de gemeente (bestuurders, betrokken ambtenaren van de disciplines economische zaken, financiën/grondbedrijf, milieu, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en beheer/openbare werken). Deze interviews geven meer duidelijkheid over de knelpunten op het bedrijventerrein. Denk aan overlast door bedrijven, bodemvervuiling, of een slechte samenwerking tussen partijen. Als hulpmiddel bij de interviews heeft de BOM een vragenlijst opgesteld. 3. Het inventariseren van de gebiedskenmerken. Alle belangrijke gegevens van het gebied worden in kaart gebracht. Denk aan ruimtelijke, logistieke en milieukenmerken, zoals ontsluiting, infrastructuur, leegstand of beeldkwaliteit. Deze inventarisatie geeft inzicht in de kansen en bedreigingen voor een succesvol en levensvatbaar bedrijventerrein. 4. Het uitvoeren van een actoreninventarisatie en krachtenveldanalyse. Hiermee ontstaat een overzicht van alle betrokken partijen, hoe de verhoudingen tussen deze partijen zijn en welke procesrisico s daarmee mogelijk ontstaan (zie pagina 22). 20

21 Schema initiatieffase signaal van een probleem case BOM? Ja actiebereidheid partijen? Ja Nee? geen project Nee? geen project Met alle verzamelde informatie voert de procesmanager van de BOM een analyse uit. Met deze analyse kunnen de betrokken partijen hun projectdoelstellingen en visie formuleren. Ook kunnen nu de herstructureringsobjecten worden benoemd; dit zijn meestal de plekken die tijdens de interviews als knelpunt worden genoemd. Daarnaast kunnen zogenaamde zachte herstructureringsmaatregelen worden benoemd: de maatregelen die geen fysiek zichtbare verandering betreffen, maar wel van belang zijn voor een goede gang van zaken op het bedrijventerrein. Denk aan criminaliteitspreventie of een beter beheer van het terrein (parkmanagement). plan van aanpak beleidsdocumenten analyseren inventarisatie ambities etc. partijen inventarisatie gebiedskenmerken intentieverklaring actoreninventarisatie krachtenveldanalyse Nu wordt de herstructureringsstrategie ontwikkeld in open overleg met de projectpartijen. Die geeft de route aan die afgelegd moet worden om de beoogde resultaten te bereiken. De herstructureringsobjecten krijgen een volgorde in prioriteit. Het plangebied wordt afgebakend en zonodig gesegmenteerd. formuleren doelstellingen en visie partijen analyse gegevens ontwikkeling herstructureringsstrategie haalbaarheids- en procesanalyse vastlegging in masterplan benoemen herstructureringsobjecten Vanzelfsprekend vindt ook een haalbaarheids- en procesanalyse plaats, waarbij wordt bekeken of de herstructurering financieel-economisch, maatschappelijk, politiek en organisatorisch haalbaar is, en welke risico s bestaan voor het vervolgproces. De uitkomsten daarvan bepalen het belang van het aanpakken van het herstructureringsobject en welke prioriteit aan ieder object wordt toegekend. De prioriteitstelling wordt verder bepaald door de bereidheid van betreffende partijen aan de herstructurering mee te werken - de snelheid dus waarmee een verandering gerealiseerd kan worden - en de mate waarin naar de omgeving wordt uitgestraald dat er daadwerkelijk een verandering plaatsvindt. Dat laatste is van belang om aangrenzende partijen te stimuleren zelf over te gaan tot investeringen. besluitvorming masterplan De uitgangspunten zijn vastgelegd, nut en noodzaak van het project zijn bewezen. Als de neuzen van alle betrokken partijen dezelfde kant 21

22 opstaan, worden de projectanalyse en herstructureringsstrategie neergelegd in een masterplan. In het masterplan is verwoord waarom herstructurering van het bedrijventerrein nodig is en wat er gedaan moet worden (welke objecten moeten worden aangepakt/geherstructureerd). Het masterplan geeft bovendien een globaal overzicht van het proces dat doorlopen moet worden om te komen tot een geherstructureerd bedrijventerrein. Na bekrachtiging van het masterplan in de stuurgroep, wordt het ter vaststelling aangeboden aan het gemeentebestuur en het bestuur van de plaatselijke ondernemersvereniging. Ook worden de leden van de plaatselijke ondernemersvereniging en de bedrijven op het bedrijventerrein die geen lid zijn geïnformeerd over de inhoud van het masterplan. Actoreninventarisatie en krachtenveldanalyse Wie zijn de spelers? Wie hebben een relatie met het project? Dat wordt vastgelegd in een actoreninventarisatie: een lijst van alle betrokken partijen. Deze lijst wordt niet achter een bureau in elkaar gezet, maar komt tot stand door gesprekken met diverse betrokkenen. Per actor wordt beschreven wat zijn bedoelingen, belangen en bijdragen (de 3 B s) in het project zijn. Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van het arenamodel en het relatiekwadrant. Met behulp van het arenamodel worden actoren geclusterd in vier groepen: initiatiefnemer (opdrachtgever, ideehebber, procesmanager) betrokkenen (worden geraakt door het initiatief) politieke tribune (de beslissers) publieke tribune (geven hun mening, maar hebben geen directe invloed) 22

23 Het relatiekwadrant komt van pas bij het beschrijven van de invloed van verschillende partijen op het proces. Partijen worden onderverdeeld in: partijen die beslissingen nemen, belangen afwegen, voorwaarden scheppen partijen die mensen en middelen beschikbaar stellen partijen die de concrete werkzaamheden uitvoeren en beheersen de gebruikers en partijen die zorgen voor onderhoud en beheer Meer informatie over bovenstaande modellen: Management van processen van T. Bekkering e.a. [Utrecht, 2004]. En wie zijn de sleutelfiguren? Wat is de verhouding van verschillende partijen tot een initiatief? Met een krachtenveldanalyse wordt snel duidelijk wie de sleutelfiguren zijn. Een onmisbaar hulpmiddel bij het beheersen van de voortgang in de dynamiek van het proces. Twee variabelen spelen een rol: belangen: de mate waarin het initiatief en de bedoelingen van de actor overeenstemmen verhouding: de hoeveelheid vertrouwen die de actor heeft in het proces(management) Deze twee variabelen worden uiteengezet in de volgende matrix: VERHOUDING wantrouwen vertrouwen BELANGEN gelijkgesteld coalitiegenoot bondgenoot tegengesteld vijand tegenstander 23