Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

Transcriptie

1 Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij Tilburg, 8 oktober 2004

2 Inhoudsopgave Samenvatting I 1 Inleiding Aanleiding voor het ondernemingsplan Doelstelling van dit ondernemingsplan Leeswijzer 7 2 Herstructurering van bedrijventerreinen: analyse van markt en omgeving Centrale beleidsdoelstelling De vraag om producten Het speelveld Kosten van herstructurering Uitgangspunten voor de vierde kerntaak van de NV BOM Processturing Participatie 12 3 De positie van het ministerie EZ en de Provincie Het beleid van het ministerie van Economische Zaken Provinciaal economisch en ruimtelijk beleid 16 4 BOM Bedrijventerreinen: invulling van de vierde kerntaak Missie en visie Organisatie De afdeling Bedrijventerreinen / kenniscentrum herstructurering Ervaringen Ambitie Benodigde middelen Risico s BOM Bedrijventerreinen BV Participatie Benodigd kapitaal Output BOM Bedrijventerreinen BV Risico s 28 Bijlagen 31 Bijlage 1 Overzicht en beschrijving pilotprojecten 32 Bijlage 2 Procesflow aanpak herstructurering 42 Bijlage 3 Rapport terzake van advisering juridische entiteit (Van Doorne) 47 Bijlage 4 Cashflow herstructureringsfonds 72 Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

3 Samenvatting Achtergrond De Provincie Noord-Brabant heeft de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) gevraagd een ondernemingsplan te maken voor een herstructureringsmaatschappij voor bedrijventerreinen. Achtergrond vormt het provinciale beleid om het bedrijfsleven een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat te bieden. Tegelijk wil de Provincie zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik bevorderen. Door herstructurering van bestaande bedrijventerreinen kan de vraag naar nieuwe ruimte worden beperkt. Noord-Brabant heeft met hectare het grootste areaal verouderde bedrijventerreinen van Nederland (totaal hectare). Volgens het Streekplan bedraagt de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2020 circa hectare. Daarvan kan hectare ingevuld worden door herstructurering en intensivering van bestaande en nieuwe terreinen. Met de herstructurering van bedrijventerreinen krijgt de BOM er een vierde kerntaak bij. Dit sluit aan op het beleid van het ministerie van Economische Zaken (EZ) - samen met de Provincie aandeelhouder van de BOM - om de problematiek van bedrijventerreinen slagvaardig aan te pakken. EZ richt zich overigens ook op de ontwikkeling van nieuwe terreinen en parkmanagement. Dit ondernemingsplan is alleen gericht op herstructurering. De afgelopen jaren heeft de BOM al ervaring opgedaan met deze problematiek in zeven pilotprojecten. De aanpak die in dit ondernemingsplan wordt voorgesteld, is mede gebaseerd op de ervaringen in deze projecten. Opgave Herstructurering kan variëren van facelift tot revitalisering, herprofilering en volledige transformatie van bestaande terreinen. In het ondernemingsplan richt de BOM zich op revitalisering en herprofilering. Bij revitalisering gaat het om integrale vernieuwing van een terrein met behoud van de bestaande economische functie. Bij herprofilering wordt tevens een hogere vastgoedwaarde gerealiseerd, bijvoorbeeld door de bouw van kantoren. Doel van de herstructurering is bestaande terreinen weer aantrekkelijk te maken voor het bedrijfsleven; ze moeten kunnen concurreren met nieuwe terreinen. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven en gemeenten bereid zijn weer in gebouwen en openbare ruimte te investeren. En dit leidt weer tot hogere huren, grondprijzen en WOZ-waarde, en daarmee tot een duurzame kwaliteitsverbetering. Herstructurering van verouderde terreinen is echter makkelijker gezegd dan gedaan. Probleem is dat de meeste gemeenten voor het onderhoud en beheer van de terreinen geen of onvoldoende middelen hebben gereserveerd. Hetzelfde geldt voor de eigenaren van het bestaande vastgoed. Verder ontbreekt het bij de meeste private en publieke partijen aan voldoende deskundigheid om een langjarig en complex proces van herstructurering te organiseren en te financieren. Alleen door een gezamenlijke publiekprivate aanpak onder strakke regie en met een financiële impuls van buiten, kan deze impasse worden doorbroken. Door haar positie tussen overheid en markt, haar inhoudelijke deskundigheid en jarenlange ervaring is de BOM bij uitstek de partij om een voortrekkersrol te vervullen bij de herstructurering van bestaande terreinen. Gezien de omvang en complexiteit van de materie is het noodzakelijk een realistische taakstelling te kiezen. In het ondernemingsplan zet de BOM in op de aanpak van 37 verouderde terreinen. In 2010 is de planvorming voor deze terreinen gereed. In 2020 Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen I

4 zijn de plannen grotendeels gerealiseerd. Met een gemiddelde omvang van 35 hectare per terrein komt dit neer op hectare bedrijventerrein, ofwel 25% van het totale volume verouderde bedrijventerreinen in de provincie. Deze hectares betreffen voor 30% publieke ruimte en voor 70% private ruimte (bouwgrond en opstallen). De inzet van de BOM is geconcentreerd op de aanpak van de slechtste stukken op het private deel. De BOM richt zich op private stukken in verband met de waardecreatie daarvan. Uit empirisch onderzoek blijkt dat er een verhuiskans van bedrijven bestaat van circa 20% wanneer herstructurering noodzakelijk is. De directe herstructureringsobjecten voor de BOM bevinden zich vanuit deze benadering op 20% van 70% van hectare, is afgerond 180 hectare. Kortom, de BOM heeft twee taakstellende doelen: het (mede) realiseren van 37 herstructureringsplannen en het doen realiseren van hectare geherstructureerd bedrijventerrein door middel van directe participatie in circa 180 hectare. Van de hectare is naar verwachting circa 100 hectare ruimtewinst (volgens Streekplancriteria). De activiteiten van de BOM richten zich primair op de verwerving en het bouwrijp maken van de verworven terreinen. Daarnaast zal de BOM zich ook bezighouden met tijdelijke verhuur van verworven gebouwen en, indien nodig, de ontwikkeling en exploitatie van nieuwe gebouwen. Eigen vastgoedexploitatie is noodzakelijk om de investeringskosten te kunnen minimaliseren. Uitgangspunt is dat de gemeenten de investeringen in de publieke ruimte voor hun rekening nemen en private investeerders op de goede delen van de terreinen autonome investeringen plegen in gebouwen en omgeving. De investeringen van de BOM vallen derhalve te beschouwen als een hefboom voor een veel groter investeringsvolume door derden. Aanpak De BOM wil voor de vierde kerntaak een nieuwe poot oprichten: BOM Bedrijventerreinen. De producten zijn processturing en financiële participatie. Omdat beide activiteiten naar aard, inhoud en aanpak verschillen, zal BOM Bedrijventerreinen uit twee onderdelen bestaan, die overigens in eenheid opereren: De vorming van de vierde afdeling Bedrijventerreinen bij de NV BOM. Deze afdeling levert proces- en projectmanagementcapaciteit (ofwel projectleiding) aan herstructureringsprojecten. De projectleiders sturen de projectpartners aan en leveren als eindproduct een uitvoerbaar plan voor de realisatie van de herstructurering. Dit plan vormt de basis voor de partijen die risicodragend in het project participeren. Overigens zal in de afdeling aan de hand van de projectervaringen de verworven proceskennis worden gestandaardiseerd en aan gemeenten en andere belanghebbenden worden ontsloten. Het betreft hier de kennis- en expertisefunctie van de afdeling; De vorming van een nieuwe juridische entiteit BOM Bedrijventerreinen BV, dat zich richt op het financieel participeren in herstructureringsprojecten. Dit participatiebedrijf is een joint-venture van de Provincie en de BOM en krijgt om juridische en fiscale redenen het karakter van een aparte besloten vennootschap. Het richt zich op de herontwikkeling van privaat eigendom op bedrijventerreinen en betrekt daarbij zoveel mogelijk de professionele vastgoedsector en gemeenten. Naast participatie behoort uiteraard ook het zorgvuldig beheer van de geïnvesteerde middelen tot de taak. De missie van BOM Bedrijventerreinen is: Het in samenwerking met publieke en private partijen stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie van herstructureringen van Noord-Brabantse bedrijventerreinen, met het doel zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstellingen en een goed economisch vestigingsklimaat voor Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen II

5 ondernemers op een duurzame wijze te (doen) waarborgen.. Processturing en participatie vormen de twee instrumenten om de missie van BOM Bedrijventerreinen te bewerkstelligen. Deze twee instrumenten komen hieronder inhoudelijk kort aan bod. Zoals aangegeven, vormt processturing een belangrijke faal- of succesfactor. Gemeenten hebben daarvoor de kwaliteit en de capaciteit vaak onvoldoende in huis. In de initiatiefen planvormingfase heeft de BOM een duidelijke voortrekkers- en regierol. De BOM is mede verantwoordelijk voor het opleveren van een herstructureringsplan, inclusief financieel model en begroting voor de uitvoering. Publieke en private partijen zijn voor eigen rekening en risico betrokken in deze fase. In de daarop volgende realisatiefase zal de BOM in veel gevallen financieel participeren in de uitvoering van de projecten. Dit op basis van duidelijke afspraken met de betrokken gemeenten en private partijen. Om de bestuurlijke en financiële risicoaansprakelijkheid voor de NV BOM of haar aandeelhouders te beperken, wordt per project kapitaal in een special purpose vehicle (SPV) ondergebracht. Deze SPV is een aparte juridische entiteit waarin BOM Bedrijventerreinen BV, evenals publieke en private partijen, participeert. De juridische vormgeving kan per geval verschillen. De meest gebruikelijke vorm is de CV/BV-constructie. De taakstelling van de SPV is vanuit BOM-optiek tweeledig: efficiënt inzetten van de (eigen) financiële middelen en het toezien op de uitvoering van het herstructureringsplan. Dit laatste borgt de taakstellende opdracht in dit ondernemingsplan. De NV BOM zal de statutaire directie vormen van BOM Bedrijventerreinen BV. De directie van de NV BOM heeft daarmee het benoemingsrecht van de directeur van BOM Bedrijventerreinen BV. De Provincie kan op twee manieren invloed uitoefenen op het beleid: 1. via budgetfinanciering volgende op de jaarlijkse vaststelling van het werkplan; en 2. via de jaarstukken van de BOM waarin wordt gerapporteerd over de voortgang en effectiviteit. Budget Zoals aangegeven, is herstructurering van verouderde bedrijventerreinen zeer complex. Herontwikkeling van deze terreinen is in principe ook niet rendabel, althans waar sprake is van behoud van de oorspronkelijke functie en niet van transformatie. Slechts in uitzonderlijke gevallen valt er winst op de grondverkoop te maken. De kosten voor verwerving, sanering en bouwrijp maken, zijn hoger dan de grondprijzen die in de markt haalbaar zijn. Alleen vastgoedexploitatie biedt de mogelijkheid om rendement te maken en de verliezen op de grondexploitatie deels, maar niet geheel te compenseren. In het ondernemingsplan vormt vastgoedexploitatie dan ook een onderdeel van de activiteiten en de begroting. De herstructurering van de eerder genoemde 180 hectare (de slechte private delen), kan worden gerealiseerd met een bijdrage van 4,5 mln. vanuit de NV BOM en 30 mln. vanuit de Provincie Noord-Brabant. Omdat op projectniveau wordt geparticipeerd met een gemiddelde van 50% en er op projectniveau bovendien vreemd vermogen zal worden aangetrokken, kan het voor de herstructurering van 180 hectare benodigde investeringsvolume van circa 800 mln. worden bereikt. Aan de Provincie Noord-Brabant wordt een kapitaalsverschaffing gevraagd van 30 mln. Vanaf 2005 wordt daarvan elke vijf jaar 10 mln. beschikbaar gesteld. Belangrijk is dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen een revolverend deel en de financiële bijdrage van de Provincie voor het verlieslatende deel. Het revolverende deel betreft de lening van 4,5 mln. van de NV BOM. In dit verband wordt het belang van de vastgoedexploitatie door de BOM benadrukt. Hiermee worden winsten gegeneerd Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen III

6 waardoor het verlies op de totale exploitatie wordt beperkt tot het verlieslatende deel van de Provincie. Risico s Vaststaat dat herstructurering uiterst complex is en veelal omgeven is met grote risico s. Daar waar de risico s voor de activiteiten die leiden tot het opleveren van de herstructureringsplannen nog beheersbaar zijn en beperkt blijven tot het personeelsrisico en het planrisico, geldt voor de participatie een ander verhaal. Aan de hand van een risico- en gevoeligheidsanalyse is inzicht verkregen in de meest kritische succesfactoren van het participatiebeleid, te weten: de huur; de bouwkosten; bruto aanvangsrendement bij vastgoedexploitatie; verwervingsprijs; rente van de vastgoedfinanciering. Dat de risico s groot zijn, wordt onderstreept door de concluderende bevinding uit de analyse: de kans is 65% dat de restwaarde van de investering van de Provincie (zijnde 6,5 mln.) negatiever uitvalt. De kritische succesfactoren noodzaken tot een scherpe beoordeling van participatievoorstellen en een adequate informatievoorziening naar de aandeelhouders van de onderneming. In het huishoudelijk reglement bij de statuten van de BV zullen hiervoor voorzieningen worden getroffen. Daarbij moet in ieder worden gedacht aan maximering van de participatiebedragen per project en een evenwichtige spreiding van de participatieportefeuille. Het risico van de participaties blijft beperkt tot de omvang van de kapitaalstortingen in het herstructureringsfonds. Van de Provincie wordt gevraagd de stortingen in drie tranches te doen, met een ijkmoment om de vijf jaar. Dit maakt tussentijdse bijsturing door de Provincie mogelijk. Vanzelfsprekend dienen de in dit plan genoemde werkzaamheden en rol van de BOM inpasbaar te zijn binnen de Europese regelgeving inzake mededinging. De BOM is van mening dat de werkzaamheden van dit plan het karakter hebben van een dienst van algemeen economisch belang (zie hiervoor de mededelingen van de Europese Commissie 2001/C17/04). Immers de BOM voert een publieke missie uit (provinciaal beleid), waarbij de noodzaak is ingegeven door marktfalen. Zonder de katalyserende werkwijze van de BOM zal niet de beoogde hectare bedrijventerrein worden geherstructureerd. Meerwaarde De zeven pilotprojecten in Brabant hebben een schat aan kennis en ervaring opgeleverd voor de BOM. Belangrijke conclusie van deze pilots en van projecten elders in Nederland is dat een impuls vanuit hogere overheden noodzakelijk is om herstructurering op gang te brengen. Er is sprake van marktfalen : gemeente en vastgoedeigenaren blijken niet in staat zelf het initiatief te nemen bij de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Als spitsorganisatie van de Provincie is de BOM bij uitstek geschikt om deze opgave te realiseren. De BOM is niet alleen in staat projecten te initiëren, maar ook daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. De BOM kan risicodragend in projecten participeren als partner van gemeenten en private partijen. Met 20 jaar ervaring kent de BOM bovendien als geen ander het speelveld, de spelers en regels op de publieke en private markt. Door haar inzet voor de publieke zaak vormt de BOM bij uitstek de partij om herstructurering van bedrijventerreinen te regisseren. Dit alles met een duidelijk doel: de economie versterken en tegelijk zuinig en zorgvuldig omspringen met de schaarse ruimte in onze provincie. Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen IV

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor het ondernemingsplan Voor u ligt het ondernemingsplan voor de vierde kerntaak van de NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM): BOM Bedrijventerreinen. Op verzoek van de Provincie Noord-Brabant heeft de BOM zich georiënteerd op haar mogelijke rol en positie in het kader van de (her-)ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen in Noord-Brabant. Dit ondernemingsplan is de uitkomst daarvan. Ook het ministerie van Economische Zaken, de andere aandeelhouder van de BOM, heeft de regionale ontwikkelingsmaatschappijen uitgenodigd zich in te zetten voor de bedrijventerreinenproblematiek. Dit verzoek past in het rijksbeleid om ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen te stimuleren. StiREA en TIPP vormden de subsidieregelingen om provincies en gemeenten aan te zetten tot beleidsontwikkeling en concrete projectuitvoering. Ondanks deze financiële stimulansen wordt de problematiek nog steeds onvoldoende slagvaardig aangepakt. Voor het ministerie behelst de vierde kerntaak van de regionale ontwikkelingsmaatschappijen overigens meer dan alleen herstructurering van bedrijventerreinen. Ook de ontwikkeling van nieuwe terreinen en parkmanagement als kwaliteitsinstrument behoren daartoe. Dit ondernemingsplan beperkt zich evenwel tot de aanpak van te herstructureren bedrijventerreinen in Noord- Brabant. De Provincie Noord-Brabant voert al geruime tijd een actief bedrijventerreinenbeleid. Daarbij geldt vanuit ruimtelijke ordening de gedachtegang om het juiste bedrijf op de juiste plek te behouden/krijgen (overloopproblematiek) en vanuit economisch beleid het behoud van een goed vestigingsklimaat. Door inbreiden, herstructureren en intensiveren wil de Provincie de groei en spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen. Het accent ligt op het beter benutten van de bestaande bebouwde ruimte. Het streekplan spreekt de ambitie uit door intensivering en herstructurering van de bestaande hectare bedrijventerrein in Noord-Brabant ruimtewinst te realiseren. Een derde van deze terreinen is ook daadwerkelijk verouderd en zit in een neerwaartse spiraal. Voor ondernemers zijn dit geen wenselijke vestigingsplaatsen meer, waardoor de druk op nieuwe locaties toeneemt. Van de naar verwachting tot het jaar 2020 te ontwikkelen hectare nieuwe ruimte voor bedrijven wil de Provincie Noord-Brabant hectare besparen door middel van intensivering van nieuwe terreinen, inbreiding in bestaand gebied en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Herstructurering van bedrijventerreinen krijgt als instrument van zorgvuldig ruimtegebruik daarin hoge prioriteit. In de uitwerking van het beleid van de Provincie Noord-Brabant voor de herstructurering van bedrijventerreinen is onderzoek gedaan naar de kansen voor een Brabantse herstructureringsmaatschappij. De resultaten brachten de Provincie ertoe de BOM te verzoeken een verkenning uit te voeren naar de opzet en haalbaarheid van een kapitaalfonds voor de herstructurering van bedrijventerreinen. In de aanloop naar dit ondernemingsplan is de BOM door de Provincie in staat gesteld concrete ervaringen met herstructurering van bedrijventerreinen op te doen in zeven pilotprojecten. Het gaat daarbij om de taak- en rolopvatting van de BOM in het proces van herstructurering en om het verkennen van de participatiemogelijkheden bij het realiseren van de herstructurering. Ten aanzien van taken en rollen en de toegevoegde waarde van het opereren van de BOM in deze markt, is met de pilotprojecten voldoende duidelijkheid verkregen. Een beknopte beschrijving van de pilotprojecten is in bijlage 1 opgenomen. In dit ondernemingsplan is op basis daarvan de positie van de BOM ingevuld. Ten aanzien van participatie in de realisatie van herstructurering is ten tijde van het schrijven van dit plan Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 6

8 nog geen directe ervaring opgedaan. Geen van de projecten is reeds zover. Wel zijn vergaande verkenningen uitgevoerd ten aanzien van de voorwaarden voor participatie in de realisatiefase. Deze voorwaarden zijn in dit ondernemingsplan beschreven en worden vanaf 1 januari 2005 geïmplementeerd. 1.2 Doelstelling van dit ondernemingsplan Dit ondernemingsplan beschrijft de werkwijze die de BOM zal hanteren in de uitoefening van haar vierde kerntaak. De uitgangspunten van beide aandeelhouders van de BOM zijn verenigd in dit ondernemingsplan. Dit ondernemingsplan heeft daarmee een dubbele doelstelling: Het ondernemingsplan geeft het kader voor het opereren van de BOM in de nieuwe kerntaak. Na goedkeuring zullen de operationele aspecten in de jaarlijkse werkplancyclus met de beide aandeelhouders worden uitgewerkt; Het is bedoeld als beslisdocument op basis waarvan de beide aandeelhouders een besluit kunnen nemen in hoeverre en in welke mate de BOM vanaf 1 januari 2005 structureel in staat wordt gesteld uitvoering te geven aan het mission statement dat in dit ondernemingsplan is verwoord. 1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk geven we een beschrijving en analyse van de markt en de beleidsomgeving van herstructurering van bedrijventerreinen. Op grond hiervan zijn conclusies getrokken die de uitgangspunten vormen voor het opereren van de BOM in deze projectomgeving. In hoofdstuk 3 wordt het beleid van onze aandeelhouders op het gebied van bedrijventerreinen beschreven. Dit beleid vormt de validatie voor de ontwikkeling van onze vierde kerntaak. Het laatste hoofdstuk beschrijft het product, de organisatievorm en de benodigde financiële middelen voor de ontwikkeling van de betrokkenheid van de BOM bij de herstructureringsproblematiek. De bevindingen, analyses en conclusies uit de voorgaande hoofdstukken zijn hierin geïntegreerd. Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 7

9 2 Herstructurering van bedrijventerreinen: analyse van markt en omgeving In dit hoofdstuk geven we een schets van het herstructureringsvraagstuk waarop dit ondernemingsplan een antwoord is. Achtereenvolgens komen de centrale beleidsdoelstelling, de vraag om producten, het speelveld en de geraamde kosten van de herstructureringsopgave in Noord-Brabant aan de orde. Op basis hiervan zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de uitwerking van dit ondernemingsplan. 2.1 Centrale beleidsdoelstelling De druk op de ruimte in Nederland is groot. Nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen is schaars en de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen laat te wensen over. Ondernemers wensen in toenemende mate een kwalitatief hoogwaardige vestigingsplaats. Bestaande locaties worden verlaten waardoor de kwaliteit hier nog verder achteruit gaat en er een toenemende druk op nieuwe ruimte ontstaat. De Rijksoverheid en de provinciale overheid willen deze spiraal doorbreken. Herstructurering van bedrijventerreinen is hierbij het middel. Door opnieuw te investeren in bestaande locaties moeten deze de concurrentie met nieuwe terreinen weer aankunnen. Het betreffen investeringen in de publieke ruimte op een bedrijventerrein en investeringen in het private vastgoed. In hoofdstuk 3 komen de beleidsdoelstellingen van onze beide aandeelhouders uitgebreider aan de orde. 2.2 De vraag om producten Uit de pilotprojecten hebben wij de succes- en faalfactoren van herstructurering in kaart gebracht en geanalyseerd om op basis daarvan te komen tot een functioneel werkmodel. De twee belangrijkste faalfactoren waardoor herstructurering niet van de grond komt, zijn: Gebrek aan deskundige processturing: herstructurering is een langjarig en ingewikkeld proces met vele belanghebbenden. Publieke en private partijen zijn onvoldoende geëquipeerd om dit proces adequaat te sturen. Om tot versnelling van de uitvoering van de herstructureringsopgave te komen, is professionele processturing een noodzakelijke voorwaarde om tot een levensvatbaar herstructureringsplan te komen. Onvoldoende financiële middelen: gemeenten reserveren op basis van politieke afwegingen onvoldoende middelen om bedrijventerreinen adequaat te beheren en onderhoud te plegen. Ondanks de subsidiemogelijkheden van hogere overheden komen de publieke investeringen in bedrijventerreinen maar mondjesmaat op gang. Dit geldt ook voor de betrokken ondernemers en projectontwikkelaars. Zij tonen onvoldoende interesse om gelijkoplopend met de herstructurering van het publieke deel te investeren in het private deel. Veelal volgen deze investeringen na jaren, nadat gebleken is dat de locatie het investeren waard is. Beide faalfactoren kunnen eveneens de producten worden genoemd waar het Brabantse veld, gemeenten en bedrijven, op wacht. 2.3 Het speelveld Herstructurering van bedrijventerreinen kent vele spelers. Allereerst worden de betrokken publieke partijen benoemd. Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 8

10 Organisatie Doel Belang Ministerie van Economische Zaken Versterking ondernemingsklimaat - kwaliteit bedrijfsleven - kwaliteit werkgelegenheid Provincie Versterking ondernemingsklimaat Behoud werkgelegenheid Zorgvuldig ruimtegebruik Contrast stad-platteland Opschonen milieu - vitaliteit - milieu - ruimtebehoud Gemeente Behoud werkgelegenheid Beheer openbare ruimte Opschonen milieu - inkomsten OZB - verlaging uitkeringslasten Afhankelijk van het stadium waarin een project zich bevindt, hebben we te maken met verschillende private deelnemers. De lokale vastgoedeigenaren behoren daar als direct belanghebbende in ieder geval toe. Andere private deelnemers zijn veelal vanwege hun core-business betrokken. Hieronder zijn de mogelijke private actoren weergegeven met een indicatieve benoeming van hun doelen. Organisatie Doel Belang Gevestigde ondernemers Continuïteit Vastgoedwaarde Projectontwikkelaars Min. 10% rendement Ontwikkelvolume Beleggers Min. 15% rendement Beleggingsvolume Aannemers/bouwers Min. 5% rendement Bouwvolume Financiers Min. 5% rendement Volume De doelen en belangen van de publieke en private partijen liggen duidelijk uiteen. De drijfveren (doelen) van de Rijksoverheid en Provincie voor herstructurering hebben zowel een economische als een ruimtelijke achtergrond. De publieke partijen laten zich leiden door herkenbare maatschappelijke doelen als stimulering van een goed ondernemingsklimaat, behoud van werkgelegenheid, duurzame inrichting van een terrein en het bevorderen van ruimte-intensiverende maatregelen. De private partijen zijn gedreven door bedrijfscontinuïteit en rendement. Het doel van herstructurering voor hen is dat de kwaliteit van de vestigingscriteria aantrekkelijk blijft. Daarbij moet worden bedacht dat: het terrein weer een positie dient te verkrijgen in de markt van de vraag van het bedrijfsleven en het concurrerend aanbod, zowel nieuw als oud; de ondernemers de wetenschap moeten hebben zich op een terrein te bevinden, waarin door het bedrijfsleven en de overheid voor de lange termijn wordt geïnvesteerd door continu te anticiperen op wijzigende vestigingsplaatsfactoren. Private partijen zullen investeren als er sprake is van (geprognosticeerde) toekomstige toegevoegde waarde zoals kostenbesparingen, toename van de opbrengst. Dit laatste betekent investeringen in productieprocessen, gebouwen en de kwaliteit van de werkomgeving. De toekomstwaarde is de basis voor private partijen om te gaan investeren in grond en opstallen. Dit wordt versterkt als de overheid haar deel van de investeringen voor haar rekening neemt. één van de effecten de waardevastheid van het vastgoed en de grond betreft, expliciet gemaakt door huurniveaus, grondprijzen en de WOZ-waarde. In alle lopende pilotprojecten blijkt dat de BOM ten opzichte van de kernpartijen een verbindende functie heeft. De BOM levert een sturende bijdrage om de doelstellingen van de publieke partijen te bereiken, maar zal dit niet kunnen zonder samen te werken met private partijen. Op basis van bevindingen uit de andere projecten, wordt in de pilotprojecten te Boxtel en Deurne deze verbindende functie het beste in kaart gebracht. Allereerst heeft de BOM in nauwe samenwerking met de gemeenten en Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 9

11 vertegenwoordigingen uit het bedrijfsleven de herstructureringsobjecten met beoogde resultaten benoemd. Thans wordt aan de hand van een nieuw ontwikkeld financieel sturingskader in samenwerking met de gemeenten voorgesorteerd op een levensvatbaar herstructureringsplan. Ten slotte is er nog een belangrijke categorie spelers: de intermediaire organisaties. De BOM maakt, waar nodig, gebruik van het aanbod hiervan. Op de eerste plaats gaat het om de categorie commerciële adviesbureaus die desgevraagd op onderdelen in het complexe herstructureringsproces hun deskundigheid inbrengen. Op de tweede plaats gaat het om not-for-profit organisaties, zoals Kamer van Koophandel, BZW, Rede, Rewin, PIT e.d. In de West-Brabantse pilotprojecten wordt bijzonder nuttig gebruik gemaakt van de lokale kennis van Rewin. Met PIT zijn de lijnen erg kort, omdat de BOM daarvan deel uitmaakt. In het Boxtelse pilotproject werken PIT en BOM nauw samen op één van de deeltrajecten. 2.4 Kosten van herstructurering Ten aanzien van de kosten van herstructurering is door het ETIN onderzoek gedaan. ETIN heeft op basis hiervan een raming van (gemiddelde) kosten per hectare opgesteld. Deze raming ziet er als volgt uit: Voor het bepalen van een kosten-kengetal voor herstructurering per hectare is het van belang te bepalen welke ingrepen worden meegenomen en welke niet. Er is uitgegaan van een vrij intensieve aanpak van de gehele openbare ruimte. Dit betekent dat de volgende maatregelen zijn inbegrepen: Het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; Een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen (inclusief waterberging); Een intensivering van de verlichting; De aanleg van extra parkeervoorzieningen; De gedeeltelijke aanleg van nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting op het terrein te verbeteren (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Dit betekent dus dat voor de berekening van de kosten er van uitgegaan wordt dat de gehele openbare ruimte wordt aangepakt. Niet inbegrepen zijn de kosten voor: Bodemsanering; Verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties/kavels; Het verbeteren van de externe ontsluiting van het terrein; Bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes en damwanden. Deze kosten zijn immers zeer specifiek en variëren zeer sterk van terrein tot terrein. Bovendien hoeven in veel gevallen deze maatregelen niet plaats te vinden. Wanneer dit echter wel het geval is zullen de kosten in snel tempo op lopen. Op basis van bovenstaande aannamen komt het ETIN tot een raming van ,- tot ,- per hectare. Indien de kosten van bodemsanering, verwerving en externe ontsluiting worden meegenomen, raamt het ETIN een investering van ,- per hectare. Dit is een grote bandbreedte, zodat hier wordt uitgegaan van het gemiddelde bedrag van ,- per hectare. De kosten die door het ETIN in beeld zijn gebracht, zijn de kosten van herstructurering van het publieke deel van een bedrijventerrein. Er is geen raming opgesteld van de kosten van herontwikkeling van het private deel van een bedrijventerrein. Voor de private investeringen in de herontwikkeling van bedrijventerreinen wordt door de Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 10

12 vastgoedsector gerekend met een gemiddelde investering van 500,- per m 2 1 bij een bebouwingspercentage van 60% per hectare. Zoals bekend heeft Noord-Brabant de grootste herstructureringsopgave: 160 terreinen corresponderend met hectare. Uitgaande van een verhouding van privaat/publiek op een bedrijventerrein van 70/30 en met inachtneming van bovenstaande aannamen, zijn de volgende indicatieve kengetallen ontwikkeld: Bedrijventerreinen: 160 Oppervlakte: hectare Privaat deel (70%): hectare Publiek deel (30%): hectare Herstr. kosten privaat: 11,35 miljard Herstr. kosten publiek: 0,57 miljard Vanuit de publieke en private sector zijn grote investeringen noodzakelijk. De noodzakelijke private investeringen lijken een veelvoud te beslaan van de publieke investeringen. Hier is enige nuancering op zijn plaats. Uit de pilotprojecten blijkt dat het grootste deel van de in de herstructureringsgebieden gevestigde ondernemers gevestigd blijft en daar zal investeren in de opwaardering van het eigen vastgoed. Het grootste deel van de investeringslast zal daarmee door de markt worden opgepakt. Uit empirisch onderzoek blijkt dat er een verhuiskans van bedrijven bestaat van circa 20% wanneer herstructurering noodzakelijk is 2. De potentiële herstructureringsobjecten voor de BOM laten zich vanuit deze benadering schatten op 20% van hectare is: 750 hectare. 2.5 Uitgangspunten voor de vierde kerntaak van de NV BOM In dit document wordt onder herstructurering verstaan: alle eenmalige ingrepen in het bedrijventerrein, die tot doel hebben de veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud worden gerekend.. Herstructurering van bedrijventerreinen wordt ingedeeld in de volgende klassen: Vorm Facelift Revitalisering Herprofilering Transformatie Beschrijving Grote opknapbeurt bij (deels) technische veroudering van het bedrijventerrein. De deels technische, economische en maatschappelijke veroudering vergen een dusdanige integrale aanpak dat vernieuwingen van het vestigingsmilieu worden gerealiseerd, met behoud van bestaande economische functies. De economische, maatschappelijke en ruimtelijke veroudering leiden ertoe dat door een integrale aanpak het terrein (deels) een andere, met een hogere vastgoedwaarde, werkfunctie krijgt, bijv. kantoren. Het terrein met economische en ruimtelijke veroudering door middel van een integrale aanpak van functie laten wijzigen naar een woonvoorzieningenfunctie, zoals leisure, retail en kantoren. Op grond van de economische en ruimtelijke beleidsdoelstellingen van de aandeelhouders, zal de BOM zich in eerste aanleg richten op revitalisering en herprofilering van bedrijventerreinen. 1 Gemiddelde kostprijs van verwerving van bedrijfsvastgoed in Noord-Brabant volgens opgaaf van Ecorys-Kolpron 2 C.J. Pen, Wat beweegt bedrijven, Nederlandse Geografische Studies 297, Utrecht/Groningen Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 11

13 Uitgangspunt (1): De BOM richt zich in eerste aanleg op terreinen waar de economische functie behouden wordt (revitalisering en herprofilering). Hierboven is aangegeven dat de markt van herstructurering vooral vraagt om professionele processturing en om financiële middelen. De NV BOM wil met de ontwikkeling van haar vierde kerntaak beide marktvragen kunnen bedienen. Hieronder worden beide apart uitgewerkt Processturing Processturing vergt grote capaciteitsinzet met een onzekere afloop. Publieke en private partners moeten op één lijn worden gebracht en moeten een gezamenlijke toekomstvisie op het bedrijventerrein ontwikkelen en onderschrijven. Bij aanvang van een proces is niet duidelijk of, en welke, herstructurering zal worden uitgevoerd en of de gepleegde capaciteitsinzet binnen een eventuele exploitatie van een participatie gebracht kan worden. De processturing richt zich bovendien bovenal op het publieke belang van verbetering van beheer en onderhoud ten behoeve van een beter vestigingsklimaat. De capaciteitsinzet ten behoeve van de algemene processturing kan daarom niet ten laste kan worden gebracht van de private markt. Hiervoor zijn additionele middelen van publieke actoren vereist. Bij de sturing van herstructureringsprocessen richt de BOM zich op een integrale aanpak van een geheel bedrijventerrein. In bijlage 2 is de procesaanpak beschreven. Uitgangspunt (2): De BOM richt zich bij de processturing op een integrale aanpak van het bedrijventerrein om tot versnelling van de uitvoering van de opgave te komen. Hiervoor zijn publieke financiële middelen nodig. De vraag naar processturing vanuit de BOM zal groot zijn. Gelet echter op het feit dat deze processturing geen kostendragers kent, zal de omvang van de inzet van de BOM zich beperken tot het gesubsidieerde deel. Afhankelijk van de beschikbaarheid van subsidiemiddelen zullen projecten worden aangenomen. De selectie van de projecten vindt in overleg met de subsidiënt(en) plaats. Hierbij worden zoveel mogelijk verwacht rendement en beleidsdoelstellingen met elkaar in evenwicht gebracht. Door de opgebouwde ervaringen in de projecten ontwikkelt de BOM zich tot een kenniscentrum. In het kenniscentrum zullen vernieuwende projecten tot ontwikkeling worden gebracht en nieuwe methoden en technieken voor private betrokkenheid bij herstructurering worden ontwikkeld. Uitgangspunt (3): Door projectervaringen ontwikkelt de BOM zich tot kennis- en expertisecentrum. Projecten voor processturing worden aan de hand van het jaarlijkse werkplan in overleg met de subsidiënt(en) geselecteerd Participatie Wanneer vanuit investeringsoptiek wordt gekeken naar de oorzaken van de veroudering van bedrijventerreinen en daarmee de aanleiding tot herstructurering, valt een tweetal aspecten op: De gemeentelijke overheid heeft terreinen ontwikkeld, uitgegeven en geen beheer en onderhoud van de publieke ruimte op een bedrijventerrein georganiseerd, en heeft hiervoor geen middelen gereserveerd; Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 12

14 De ondernemingen op een bedrijventerrein hebben vastgoed ontwikkeld en hebben veelal onvoldoende geïnvesteerd in beheer en onderhoud om de vastgoedwaarde te behouden. Tegenover de investeringen in de publieke ruimte staan in het algemeen geen opbrengsten. Beheer en onderhoud van de openbare ruimte is een klassieke overheidstaak. De BOM is een NV met publieke aandeelhouders en maatschappelijke doelstellingen. De aandeelhouders hebben de BOM in het leven geroepen om met publieke middelen te opereren in de private markt. De BOM zal zich in het kader van revitalisering en herprofilering van bedrijventerreinen richten op de herontwikkeling van het private deel van bedrijventerreinen. Door onze publieke achtergrond en positie in het publieke netwerk, kunnen wij als Brabantbrede partij de mobilisering van publieke partijen in bedrijventerreinen stimuleren en organiseren. De BOM is in de markt gepositioneerd als reguliere marktpartij met een specifieke doelstelling, die tevens geëquipeerd is de publieke inzet te organiseren. Om tot versnelling van investeringen in het private deel van bedrijventerreinen te komen, zal in sommige gevallen verwerving van grond en opstallen nodig zijn. Hierdoor kan onder eigen regie herontwikkeling plaatsvinden. Een dergelijke ingreep kan ook noodzakelijk zijn, indien marktpartijen vanwege een te laag verwacht rendement niet acteren. Participatietussenkomst van de BOM draagt in zo n geval bij aan de verlaging van het risico voor de marktpartijen. De BOM kan bijvoorbeeld een lagere rendementseis stellen, waardoor een hefboomeffect kan worden gecreëerd voor het aantrekken van additioneel risicodragend kapitaal. De BOM richt zich daarbij in eerste aanleg op herstructurering waarbij de economische functie behouden blijft. Vanuit rendementsoverwegingen kan de scope van participatie echter worden verbreed. Het kan daarbij gaan om participatie in transformatie en participatie in de ontwikkeling van nieuw terrein. In het kader van integrale herontwikkeling van een gebied, zal de betreffende gemeente de kosten voor de herstructurering van de publieke infrastructuur wensen te verevenen binnen projecten en deze willen inbrengen in de exploitatie. Als gevolg van de herontwikkeling van privaat bedrijventerrein kan bovendien schade worden veroorzaakt in het openbaar gebied. In beginsel kan een bijdrage in de kosten van de herstructurering van het openbaar gebied daarom niet op voorhand worden uitgesloten. Uitgangspunt (4): De BOM richt zich, met het oog op rendement, in beginsel uitsluitend op de herontwikkeling van privaat bedrijventerrein (bouwgrond en/of opstallen). De centrale doelstelling van BOM Bedrijventerreinen is een versnelling aan te brengen in de uitvoering van de herstructureringsopgave in Noord-Brabant. Om deze versnelling te realiseren en om een maximale spin-off te creëren, zal worden geparticipeerd in meerdere projecten op meerdere plekken in Noord-Brabant. Hoewel hier hogere kosten aan zijn verbonden voor de organisatie, beantwoordt dit uitgangspunt aan de doelstelling. Door participatie in meerdere projecten in geheel Noord-Brabant zijn vele partijen betrokken. Uitgangspunt hierbij is deze partijen zoveel mogelijk het werk te laten doen. Daarmee wordt spin-off in tijd, ruimte en expertise gecreëerd. Uitgangspunt (5): De BOM richt zich op meerdere projecten in geheel Brabant om daarmee een maximale spin-off te creëren. De herontwikkeling van privaat terrein is marktgestuurd. Herstructurering van een bedrijventerrein is niet concurrerend als gelijkertijd in de directe omgeving een nieuw Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 13

15 terrein tegen gunstigere condities wordt uitgegeven. Succesvol herstructureren impliceert dat de ontwikkeling van nieuwe terreinen financieel niet aantrekkelijker mag zijn dan investeren in bestaande terreinen. Er dient dus enige druk op de markt te bestaan of kunstmatig te worden gecreëerd. Dat zal niet lukken als publieke partners op provinciaal, regionaal en stedelijk niveau ieder hun eigen weg gaan. Uitgangspunt (6): Herstructurering van privaat terrein dient bij voorkeur plaats te vinden in een krappe markt voor bedrijventerreinen. Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 14

16 3 De positie van het ministerie EZ en de Provincie 3.1 Het beleid van het ministerie van Economische Zaken Het Actieplan Bedrijventerreinen is één van de sectornota s van de Nota Ruimte. In het Actieplan geeft het kabinet aan welke acties het in de komende kabinetsperiode wil entameren om de hoeveelheid bedrijventerreinen in overeenstemming te laten zijn met de vraag en om de kwaliteit van de bedrijventerreinen te verbeteren. In het actieplan valt te lezen dat het Rijk vanaf 2004 uitsluitend herstructureringsoperaties in Nederland met menskracht en middelen zal faciliteren, die een maximale meerwaarde hebben voor de economie. Dit specifieke beleid houdt in dat EZ partner wil zijn bij het concreet realiseren van bepaalde bedrijventerreinen. Het gaat dan om terreinen, waarmee belangrijke kansen voor de economie kunnen worden verzilverd, de zogeheten Topprojecten. Dit specifieke beleid richt zich op 50 projecten. Hoewel dit slechts een klein deel van de Nederlandse bedrijventerreinen beslaat, verdedigt EZ deze aanpak door te stellen dat de Topprojecten goed zijn voor bijna 40% van de landelijke herstructureringsopgave en ruim 20% van de streefwaarde voor nieuwe terreinen. In Noord-Brabant zijn elf Topprojecten benoemd: Gemeente Breda Eindhoven Etten-Leur Helmond s-hertogenbosch Moerdijk Roosendaal Tilburg Waalwijk Bedrijventerreinen Krogten/Emer/Hintelaken De Hurk/Ekkersrijt/De Kade Vosdonk Hoogeind Rietvelden-Vutter/Ertveld Kloosterstraat Moerdijkse Hoek Borchwerf Majoppeveld Loven/Kanaalzone/Kraaiven Haven Waalwijk Voor herstructurering van bedrijventerreinen stelt het ministerie 200 miljoen ter beschikking, namelijk 100 miljoen vanuit EZ zelf en 100 miljoen (2/3 van 160 miljoen) uit het beleidsonderdeel Economie binnen het GroteStedenBeleid. Daarnaast is de regionale ontwikkelingsmaatschappijen de mogelijkheid geboden om maximaal 20% van hun participatiekapitaal in te zetten voor de ontwikkeling of herstructurering van bedrijventerreinen. De validatie van de betrokkenheid van EZ bij bedrijventerreinen is eenduidig: wanneer herstructurering bij verouderde terreinen achterwege blijft, zal het functioneren van deze terreinen ernstig worden belemmerd door bijvoorbeeld leegstand, bodemvervuiling, onveiligheid, verkeersdruk, verlies aan arbeidsplaatsen en congestieproblemen. Het (her)ontwikkelen van bedrijventerreinen komt daarnaast te traag van de grond. Omdat herstructurering doorgaans complex is en veel geld kost, zullen private partijen dit niet vanzelf oppakken. De EZ-doelstelling voor Topprojecten herstructurering is dat 90% in 2006 een Plan van Aanpak heeft en dat hectare is geherstructureerd in In Noord-Brabant ligt hectares op herstructurering te wachten, 22% van het totaal van de ruim hectare in Nederland. Het ministerie streeft naar een prominentere rol van marktpartijen in de herstructurering. De markt moet zorgen voor een betere balans tussen vraag en aanbod, Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 15

17 betere kwaliteit, beheer en een efficiënter ruimtegebruik. Het doel is een markt voor bedrijfsruimte met een goede prijs-kwaliteitverhouding voor de ondernemer. En als het rendement op bedrijfsruimten goed is, leidt dit tot interesse van ontwikkelaars en beleggers. Het gaat daarbij om een beter rendement-risicoverhouding. Dit gaat nu al op voor specifieke marktsegmenten zoals multi-verhuurbare bedrijfspanden, hoogwaardige of logistieke terreinen. Voor herstructurering is echter nog weinig interesse. De door EZ geconstateerde knelpunten worden door de BOM in de onderhanden pilotprojecten herkend. Daarom kan de BOM zich volledig vinden in de doelstellingen en beleidsuitgangspunten van het Actieplan Bedrijventerreinen. Daarmee geeft de BOM voor wat betreft de herstructureringsambitie van het Rijk inhoud aan haar vierde kerntaak. De BOM is reeds bij drie Topprojecten betrokken. De BOM zal hierbij betrokken blijven en zal waar mogelijk en gewenst overige Topprojecten met procesmanagement ondersteunen en zodoende de vereiste versnelling inbrengen. 3.2 Provinciaal economisch en ruimtelijk beleid De Provincie wil een belangrijke bijdrage leveren aan de oplossing van de veroudering van bedrijventerreinen. Expliciet is genoemd de doelstelling van hectare op 160 te herstructureren bedrijventerreinen 3. Dit getal wijkt af van de Brabantse herstructureringsopgave (4.798 hectare), zoals genoemd in het Actieplan Bedrijventerreinen. Het verschil heeft niets te maken met een teruglopende herstructureringsproblematiek, maar met een definitiekwestie. In het ETINrapport wordt uitgegaan van een bruto opgave, terwijl het Actieplan uitgaat van gecorrigeerde cijfers, die mede gebaseerd zijn op de veronderstelling dat herstructurering in de praktijk betrekking heeft op gemiddeld 75% van de totale oppervlakte. De Provincie hanteert hectare en het Rijk gaat uit van hectare. De BOM stelt vast dat onze provincie de grootste opgave van alle provincies in Nederland heeft. Het beleid van de Provincie Noord-Brabant op dit gebied is vastgelegd in het economisch beleid en het ruimtelijk beleid, zoals verwoord in het Streekplan Brabant in Balans : De Provincie Noord-Brabant wil een goed economisch vestigingsklimaat bevorderen onder meer door de beschikbaarheid van goede bedrijventerreinen. De Provincie wil de kwaliteit van de bedrijventerreinen in Noord-Brabant een impuls geven door hier een instrument voor te ontwikkelen; De Provincie Noord-Brabant wil zuinig ruimtegebruik bevorderen. Door herstructurering van bestaande bedrijventerreinen kan de vraag naar nieuwe ruimte worden beperkt; De Provincie wil met een vernieuwende aanpak tot versnelling komen van de uitvoering van de herstructurering van de Brabantse bedrijventerreinen. De Provincie ziet de BOM daarbij als spitsorganisatie om de doelstelling van de versnelling en de vernieuwende aanpak vorm te geven. Overwogen wordt een fonds in te stellen waarmee geparticipeerd kan worden in de uitvoering van de herstructurering van bedrijventerreinen. Een dergelijk fonds dient een belangrijke meerwaarde te hebben ten opzichte van de inzet van een regulier subsidie-instrument. Met het fonds dient met name de private betrokkenheid bij de herstructurering van bedrijventerreinen te worden bevorderd. De Provincie verbindt aan de beschikbaarstelling van de middelen voor het fonds de voorwaarde dat het fonds revolving moet zijn. Om het fonds revolverend te laten zijn, moeten eventueel ook rendabele projecten en de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, als financieel vereveningsmechanisme, onderdeel uitmaken van de operationele aanpak van herstructureringsprojecten. In het volgende hoofdstuk is een strategie opgenomen om tegemoet te komen aan de voorwaarde van de Provincie. 3 Onderzoek ETIN Adviseurs Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 16

18 4 BOM Bedrijventerreinen: invulling van de vierde kerntaak 4.1 Missie en visie Zoals bekend interpreteert onze grootaandeelhouder de vierde kerntaak van de BOM ruimer dan alleen herstructureringsaangelegenheden. Dit ondernemingsplan beperkt zich tot herstructurering van bedrijventerreinen. Voor de uitoefening van de vierde kerntaak wordt het volgende mission statement gehanteerd: Het in samenwerking met publieke en private partijen stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie van herstructureringen van Noord-Brabantse bedrijventerreinen, met het doel zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstellingen en een goed economisch vestigingsklimaat voor ondernemers op een duurzame wijze te (doen) waarborgen. De belangrijke elementen uit deze missie voor het ondernemingsplan zijn: Samenwerking met publieke en private partijen: Opererend op het snijvlak van overheid en bedrijfsleven vormt dit één van de kerncompetenties van de BOM. Ook op het gebied van bedrijventerreinen zullen beide partijen bediend worden; Stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie: De BOM heeft in haar werkwijze hiervoor opgenomen de werkwoorden signaleren, ontwikkelen en participeren. Deze zijn ook hier aan de orde; Het gaat om herstructurering van bedrijventerreinen. De BOM zal op onderdelen nog expertise ontwikkelen op het gebied van vastgoed. 4.2 Organisatie In hoofdstuk 2 is aangegeven dat de BOM de twee producten die voortvloeien uit geconstateerde herstructureringsknelpunten, invulling wenst te geven. Het gaat daarbij om processturing en financiële participatie. Omdat beide activiteiten naar aard, inhoud en aanpak verschillen, zal BOM Bedrijventerreinen uit twee onderdelen bestaan, die in eenheid opereren: De vorming van de vierde afdeling Bedrijventerreinen bij de NV BOM. Deze afdeling levert proces- en projectmanagementcapaciteit (ofwel projectleiding) aan herstructureringsprojecten. De BOM-projectleiders sturen de projectpartners aan en leveren als eindproduct een uitvoerbaar plan voor de realisatie van de herstructurering. Dit plan vormt de basis voor de partijen die risicodragend in het project participeren. Overigens zal in de afdeling aan de hand van de projectervaringen de verworven proceskennis worden gestandaardiseerd en aan gemeenten en andere belanghebbenden worden ontsloten. Het betreft hier de kennis- en expertisefunctie van de afdeling; De vorming van een nieuwe juridische entiteit BOM Bedrijventerreinen BV, dat zich richt op het financieel participeren in herstructureringsprojecten. Naast participatie behoort uiteraard ook het zorgvuldig beheer van de geïnvesteerde middelen tot de taak. Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen 17