Het verschil maken! Ondernemingsplan

Transcriptie

1 Het verschil maken! Ondernemingsplan

2

3 Het verschil maken! Ondernemingsplan juli 2013

4 Inhoud 1 Voorwoord 5 2 Inleiding 6 3 Onze omgeving 8 4 Onze visie en missie 16 5 Anticiperen op krimpvraagstuk 18 6 Wonen 21 Goed woon- en leefklimaat 2 1 Kwaliteit dienstverlening volgens KWH-normen 2 1 Focus op primaire doelgroep 22 Via Thuis in Limburg kansen bieden aan senioren én jongeren 23 Duitse woningmarkt aanboren 23 Betaalbaarheid garanderen 23 Marktconforme huren 24 Goed onderhouden woningen 24 Strikt huurincassobeleid 25 Tweede kansbeleid 26 Strategisch aan- en verkoopbeleid 26 Sterke lokale verankering 27 Betrokkenheid bewoners 27 Actiepunten op het terrein van Wonen 28 7 Wijken 29 Verschil maken per buurt 29 Transformatie vastgoedportefeuille 29 Duurzaamheid en milieu 30 Restrictief nieuwbouwbeleid 3 1 Focus op wonen en leefbaarheid 32 Economische bijdrage aan gebied 33 Actiepunten op het terrein van Wijken 34 8 Organisatieontwikkeling 36 Ontwikkeling organisatiestructuur 36 Speerpunten HRM-beleid 40 Ontwikkeling doelcultuur en het nieuwe werken 4 1 Ontwikkeling ICT 42 Actiepunten op het terrein van Organisatieontwikkeling 42 9 Financiën 43 Solide, risicomijdend financieel beleid 43 Kostenbewust en financieel gezond 43 Op zoek naar nieuwe verdienmodellen 46 Actiepunten op het terrein van Financiën 46

5 1 Voorwoord Voor u ligt het ondernemingsplan van HEEMwonen, sinds als maatschappelijk ondernemer actief in de gemeenten Kerkrade en Landgraaf. We zijn een nieuwe corporatie, maar hebben een rijke historie dankzij onze drie voorgangers: Woonmaatschappij Hestia groep, Woningstichting Ubach over Worms en Woningstichting Land van Rode. De fusie is in goed overleg met medewerkers, ondernemingsraden, huurdersorganisaties, de voormalige ledenraad van Ubach over Worms en andere stakeholders (o.a. beide gemeenten, de regio en een aantal zorginstellingen) tot stand gekomen. Betrokkenen zijn overtuigd van de meerwaarde van een grotere corporatie en zien de noodzaak van een sterke partner om het krimpvraagstuk in regio Parkstad Limburg adequaat aan te pakken. Daarmee laden wij een zware verantwoordelijkheid op onze schouders. Een uitdaging die wij graag aangaan, sterker nog: wij hebben er zelf voor gekozen. Wij zijn overtuigd van de noodzaak van fusie. De afzonderlijke fusiepartners zouden het niet redden in deze woelige tijden, waarin de toekomst van de corporatiesector fors onder druk staat, dankzij de plannen van kabinet Rutte II. Samen staan we sterker en zijn we in staat verschil te maken. Dit ondernemingsplan geeft onze ambities voor de komende jaren weer, de stip op de horizon waar we naar toe willen. Dankzij dit ondernemingsplan is voor medewerkers, maar ook voor huurders en andere stakeholders duidelijk waar HEEMwonen voor staat. Fusie heeft in zijn algemeenheid als risico dat de organisatie in de startfase vooral intern gericht is en als het ware stil staat. Onze keuze al tijdens het fusieproces een ondernemingsplan op te stellen, beperkt dit risico en maakt een vliegende start mogelijk. Een van de doelstellingen van de fusie is het leren van best practices. We willen optimaal leren (en profiteren) van elkaars sterke punten en successen en op die manier het beste van drie werelden bij elkaar brengen. Met andere woorden: klanten zullen in de startfase geen last mogen hebben van de fusie; de dienstverlening blijft op peil, op KWH-niveau. We beseffen dat 2013, het startjaar van HEEMwonen, een hectisch en bij tijd en wijle rommelig jaarzal zijn, waarin veel afstemming nodig is. De belangen van onze huurders en de wijken staan daarbij voorop. Wij willen het verschil maken in de regio. Wij leggen de lat hoog en realiseren ons dat ook de verwachtingen van anderen hooggespannen zijn. Wij maken helder wat u van ons kunt en mag verwachten, zetten ons ervoor in deze verwachtingen waar te maken en grijpen de kans om een invloedrijke rol te spelen. Wij doen dat op basis van wederkerigheid en rekenen erop dat andere partijen ook hun verantwoordelijkheid nemen: Samen maken we het verschil! We leven in een politiek ongewisse tijd. Als woningcorporatie zijn we sterk afhankelijk van zowel de woningmarkt als van politieke maatregelen. De politiek en de markt bepalen daarmee in belangrijke mate de houdbaarheidsdatum van dit ondernemingsplan. Onder die restrictie verwijzen we naar pagina 13 van dit ondernemingsplan. Wij wensen u veel leesplezier. Uw reactie op ons ondernemingsplan is van harte welkom! Jack Vinken, directeur-bestuurder Ger Logister, directeur Wonen Marjo Vankan, directeur Wijken Frank Vos, directeur Bedrijfsvoering. Ondernemingsplan HEEMwonen 5

6 2 Inleiding HEEMwonen is per ontstaan uit een fusie van Woningstichting Land van Rode, Woningstichting Ubach over Worms en Woonmaatschappij Hestia groep. HEEMwonen is als maatschappelijk ondernemer actief in een aaneengesloten gebied in de regio Parkstad Limburg: Kerkrade en Landgraaf. HEEMwonen staat in de regio Parkstad Limburg voor uitdagingen die te maken hebben met krimp van de woningmarkt, ontgroening, vergrijzing en het milieu en staat voor forse investeringen in het woningbezit. Zo investeren wij de komende tien jaar naar verwachting circa 130 miljoen in herstructurering en transformatie van ons woningbezit 1. Doel ondernemingsplan Onze ambities zijn verwoord in dit ondernemingsplan Het verschil maken. Onze missie vat deze ambities kernachtig samen: HEEMwonen werkt in Kerkrade en Landgraaf aan betaalbaar wonen en prettig leven en maakt het verschil in de wijk als het om wonen gaat. Met deze missie maken wij duidelijk dat ons beleid gericht is op de regio. Wij hebben kwaliteit hoog in het vaandel staan, houden niet van poespas en staan met beide benen op de grond, middenin de samenleving. HEEMwonen wil het verschil maken en is vooral een doe -organisatie. Niet ellenlang vergaderen, maar de handen uit de mouwen steken. De titel Het verschil maken is niet toevallig gekozen. HEEMwonen wil in de regio het verschil maken en zichtbare en aansprekende resultaten boeken. Daar zetten wij ons voor in! Eén lijn en één koers zijn nodig om de beoogde meerwaarde van de fusie te realiseren. Dat is ook de reden dat wij al in 2012 de eerste versie van ons ondernemingsplan opstelden, nog voor de formele start van HEEMwonen. Zo kunnen wij vanaf het begin helder zijn over onze visie, de ambities, de richting, het waarom, hoe en wanneer de doelen te behalen. De activiteiten die nodig zijn om ons ondernemingsplan te realiseren nemen we op in jaarlijkse afdelingsplannen. Het directieteam stelt de hieruit voortvloeiende activiteitenmatrix vast. Door deze aanpak wordt ons ondernemingsplan in de loop der jaren concreter en zijn we in staat waar nodig tussentijds bij te sturen. We zitten overigens niet stil en zijn al volop aan de slag. Wat willen we bereiken? Wat moeten we daarvoor doen? Wat moet ik doen? Doelstellingen Activiteiten Individuele afspraak Strategie Afdelingsplan & activiteitenmatrix Resultaatafspraak 6 Ondernemingsplan HEEMwonen 1 Zie ook hoofdstuk 3. Reactie op Woonakoord.

7 Het totstandkomingsproces Voor de totstandkoming van dit ondernemingsplan hebben wij een pragmatische, snelle en toch zorgvuldige aanpak gekozen. Voorop stond de vraag wat willen we bereiken, met andere woorden, de focus lag op het van buiten naar binnen denken. Vervolgens zijn we nagegaan welke activiteiten en middelen nodig zijn om onze ambities waar te maken. Het ondernemingsplan moest in hoofdlijnen vóór klaar zijn, de startdatum van HEEMwonen. Vandaar dat we ervoor hebben gekozen het ondernemingsplan in fasen op te stellen waardoor het plan steeds verder vorm heeft gekregen. De eerste versie van het ondernemingsplan is tot stand gekomen onder verantwoordelijkheid van de stuurgroep voor het fusietraject, bestaande uit de drie directeur-bestuurders, de begeleider vanuit adviesbureau Atrivé en de projectsecretaris. Nadien heeft het (beoogde) directieteam het plan verder uitgewerkt. De reacties van de huurdersorganisaties, de ondernemingsraden, de managementteams van de drie fusiepartners zijn in dit ondernemingsplan verwerkt. De geactualiseerde versie is besproken met het Centraal Huurders Overleg HEEMwonen, de ondernemingsraad en de teamleiders. Medewerkers zijn via het werkoverleg, personeelsbijeenkomsten, een aparte site en fusiebulletins op de hoogte gehouden van de stand van zaken. De stuurgroep heeft tussentijds teruggekoppeld met de begeleidingscommissie vanuit de drie raden van commissarissen en het plan is goedgekeurd door de nieuwe raad van commissarissen. Wij hebben met onze stakeholders overlegd tijdens het fusieproces. Een aantal stakeholders is toen expliciet hun mening gevraagd ten aanzien van de visie van de nieuwe fusiecorporatie. Deze feedback is meegenomen bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan. We blijven met onze stakeholders in gesprek en gaan in 2013 en 2014 met onze stakeholders aan tafel om samen van gedachten te wisselen over de concretisering en prioritering van onze ambities. De medewerkers betrekken we bij de verdere groei van het ondernemingsplan. Vanaf begin 2013 zijn de afdelingen aan de slag gegaan met jaarplannen en afdelingsplannen en maken we met medewerkers individuele resultaatafspraken. Zo geven we dit ondernemingsplan verder vorm. Opbouw ondernemingsplan en leeswijzer Na de inleiding in hoofdstuk 2 komen onze omgeving en onze visie en missie aan de orde in de hoofdstukken 3 en 4. In hoofdstuk 5 bespreken we de aanpak van het krimpvraagstuk in regio Parkstad Limburg. Onze ambities op het terrein van wonen lichten we toe in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 leest u over onze ambities inzake de wijken waar we actief zijn. De ontwikkeling van onze organisatie belichten we in hoofdstuk 8. En last but not least komen de financiën aan bod in hoofdstuk 9. Zoals gezegd krijgt de jaarlijkse vertaling naar concrete activiteiten vorm in een activiteitenmatrix. Ondernemingsplan HEEMwonen 7

8 3 Onze omgeving Wij zijn actief in de regio Parkstad Limburg, een krimpregio bij uitstek die zich kenmerkt door een sociaal-economisch zwakke structuur, een grote bestuurlijke drukte en een immense volkshuisvestelijke opgave. De ontwikkelingen op de woningmarkt stellen hoge eisen aan de financiële en organisatorische slagkracht van woningcorporaties. Bovendien krijgen corporaties het zwaar te verduren als gevolg van onder meer het Europadossier, de nieuwe verhoudingen tussen overheid en de corporatiesector, de kabinetsplannen van Rutte II en de afgekondigde bezuinigingen. Kerkrade en Landgraaf Wij zijn actief in de gemeenten Kerkrade en Landgraaf. Beide gemeenten hebben een stedelijke uitstraling en liggen in Zuid-Limburg, in de regio Parkstad Limburg. Het karakteristieke van de omgeving is de grote verwevenheid tussen platteland en stad. In de stedelijke gebieden liggen veel groene eilanden en groenstroken die doorlopen naar het platteland. Hierdoor ontstaat een natuurlijke overgang van stedelijk naar landelijk. De gemeente Kerkrade - met ruim inwoners - grenst aan de stedelijke agglomeratie Aken-Herzogenrath. Kerkrade bestaat uit drie wijken, wordt doorsneden door meerdere groene aders en kent veel hoogteverschillen, zowel van natuurlijke oorsprong (beekdalenstructuur) als door het mijnbouwverleden. De spoorlijn Kerkrade-Heerlen-Valkenburg deelt de stad fysiek in tweeën. Het miljoenenlijntje Kerkrade-Valkenburg is in gebruik als recreatieve lijn en GaiaZOO is al viermaal gekozen tot mooiste dierenpark van de Benelux. HEEMwonen is actief in de wijken Kerkrade-Oost en Kerkrade-West. De gemeente Landgraaf heeft ruim inwoners, verdeeld over drie wijken. In de wijk Schaesberg is een treinstation, met rechtstreekse verbindingen naar Kerkrade, Heerlen, Maastricht en Aken. De gemeente kenmerkt zich door een groene en bosrijke omgeving, zoals Park Gravenrode. Veel mensen kennen Landgraaf vanwege Mondo Verde, Snowworld en het jaarlijkse muziekfestival Pinkpop. Wij zijn werkzaam in alle drie wijken van Landgraaf: Nieuwenhagen, Schaesberg en Ubach over Worms. Beide gemeenten anticiperen al een aantal jaren op de krimp. In nauwe samenwerking met woningcorporaties, Parkstad Limburg en de provincie Limburg. Maatschappij vraagt hoge kwaliteit governance De maatschappij vraagt een hoog niveau van governance, oftewel een kwalitatief goed bestuur en toezicht. Niet alleen wat corporaties presteren, maar ook hoe zij dit doen is voortdurend onderwerp van maatschappelijke en politieke aandacht. De kwaliteit van bestuur en toezicht ligt al geruime tijd onder een vergrootglas. Dat is, gezien het maatschappelijk belang dat corporaties dienen, ook terecht. De commissie Hoekstra (de Commissie van Wijzen ) adviseert een actiever en risicogericht extern toezicht en geeft aan dat de interne organisatie en governance bij corporaties moeten verbeteren. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) komt onder direct toezicht van de minister van Wonen en het WSW en de Financiële Autoriteit Woningcorporaties (FAW), als opvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, moeten meer en beter informatie uitwisselen. De FAW moet onafhankelijker zijn ten opzichte van de minister van Wonen. Ook bepleit de commissie een toezichthoudende rol van gemeenten. Een VNG-commissie werkt de nieuwe rol van de gemeenten nader uit. Wij zijn overigens geen voorstander van een toezichthoudende rol van gemeenten. Wij maken nu als gelijkwaardige partners prestatieafspraken met beide gemeenten. Van een zuivere rolverdeling kan geen sprake zijn als gemeenten zowel toezichthouder als partner op het terrein van de volkshuisvesting zijn. 8 Ondernemingsplan HEEMwonen

9 Wij onderschrijven de Aedescode en de Governancecode en hebben de consequenties hiervan integraal vertaald: naar de inrichting van onze organisatie, de verantwoordingsstructuur, de aansturing van werkprocessen, het (interne) toezicht, de verslaglegging en integriteit in brede zin. De Governancecode kent het uitgangspunt pas toe of leg uit. De mogelijkheid om van sommige bepalingen van de code af te wijken betekent niet dat sprake is van vrijblijvendheid. Uit de maatschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties vloeit voort dat zij zich verantwoorden over hun governance. Wij onderschrijven het principe pas toe of leg uit van harte. Transparantie hebben wij namelijk hoog in het vaandel staan. Wij vinden een regelmatige visitatie van belang. Wij vinden het belangrijk verantwoording af te leggen over volkshuisvestelijke resultaten die wij boeken en over keuzes die wij maken. Integriteit is voor HEEMwonen een kritische succesfactor. Corporaties staan midden in de samenleving en doen hun werk in wisselwerking met de maatschappelijke omgeving. Het is dan ook van groot belang dat huurders en stakeholders vertrouwen hebben in HEEMwonen als organisatie en in de mensen die met elkaar het gezicht van de organisatie bepalen. Wij hanteren een integriteitscode die spelregels bevat over de omgang met huurders, leveranciers, collega s, bedrijfseigendommen en nevenfuncties. Kortom: wij zetten in op het waarborgen van goed bestuur in het maatschappelijk veld en zijn daarop aanspreekbaar. Bevolkingskrimp Nederland vergrijst en ontgroent. We worden steeds ouder en het aandeel jongeren neemt af. Het aantal 55+-ers stijgt in deze regio fors. Onderstaande tabel geeft de demografische ontwikkeling in Parkstad Limburg weer. Krimp Parkstad Limburg in beeld Aantal inwoners Aantal huishoudens Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in Parkstad Limburg (Etil, Progneff 2012) De regio Parkstad Limburg is een voorloper op het gebied van bevolkingskrimp in stedelijk gebied. De bevolking krimpt hier al sinds De komende jaren neemt het inwoneraantal verder af. Tot 2020 daalt het aantal inwoners naar verwachting met 4%. In de periode met maar liefst 15%. De afname van het aantal huishoudens is naar verwachting kleiner. Dit komt door de zogenaamde gezinsverdunning: huishoudens worden steeds kleiner. Ondernemingsplan HEEMwonen 9

10 De ontwikkeling van het aantal huishoudens is voor ons de beste graadmeter om de behoefte aan woningen te bepalen. In onderstaande grafiek is te zien hoe het aantal huishoudens zich ontwikkelt vanaf Prognose ontwikkeling aantal huishoudens t.o.v. peiljaar 2012 (=100%) 120% 110% 100% 90% 80% 70% limburg parkstad kerkrade landgaaf nederland 60% Bronnen: Progneff (Etil) (Parkstad, Kerkrade, Landgraaf en Limburg) en Primos 09 (Nederland) In Nederland als totaal groeit het aantal huishoudens nog steeds, maar de groei vlakt wel steeds verder af. Ook in Limburg is de komende jaren nog een lichte stijging te zien. Rond 2020 begint het aantal huishoudens af te nemen. Kerkrade krimpt het hardst. De verwachting is dat het aantal huishoudens in deze gemeente in 2040 met zo n 19% is gedaald. Voor Landgraaf is dit ongeveer 15% en voor heel Parkstad 13%. Behalve de krimp spelen de ontgroening en vergrijzing. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van het aantal 55-plussers. Opvallend is de afnemende groei van het aantal 55-plussers vanaf Rond (niet zichtbaar in de grafiek) neemt het aantal senioren daadwerkelijk af en is de bevolkingsopbouw evenwichtiger verdeeld over alle leeftijdscategorieën. Prognose ontwikkeling aantal 55-plussers t.o.v. peiljaar 2012 (=100%) 160% 150% 140% 130% 120% 110% 100% limburg parkstad kerkrade landgaaf 90% 80% Bron: Progneff (Etil) 10 Ondernemingsplan HEEMwonen

11 Kijken we naar de ontwikkeling van het aantal jongeren, dan is een duidelijke afname te zien over de hele periode tot Dit komt door het afnemend aantal geboortes, maar ook door het wegtrekken van jongeren uit Limburg. Willen we jongeren behouden in onze regio, dan moeten we nadrukkelijk inzetten op een geschikte leefomgeving voor deze doelgroep. Onze uitdaging is het creëren van aantrekkelijke woonmilieus. Prognose ontwikkeling aantal jongeren 0-20 jaar t.o.v. peiljaar 2012 (=100%) 110,00% 100,00% 90,00% 80,00% 70,00% parkstad kerkrade landgaaf limburg 60,00% Bron: Progneff (Etil) De regio Parkstad is een krimpregio bij uitstek en heeft in toenemende mate te maken met moeilijk verkoopbare woningen en met leegstand. Verhuurbaarheidsproblemen spelen met name bij de duurdere huur. Sinds 2006 wordt er in de regio veel nagedacht, gepraat, vergaderd en gesproken over het fenomeen krimp. Dikke rapporten verschenen en menig advies werd uitgebracht. Discussiëren lost het krimpvraagstuk echter niet op. Ook de leefbaarheid in buurten en wijken verbetert hier niet door. In de Herstructureringsvisie Parkstad 2010 zijn de transformatiedoelstellingen tot 2020 vastgelegd, die in gezamenlijk overleg met de regio, de gemeenten en de in de regio werkzame corporaties tot stand zijn gekomen. De Regionale Woonstrategie van regio Parkstad Kiezen voor Parkstad bevat een verdere uitwerking van de Herstructureringsvisie. Wij hebben als corporatie een actieve rol gespeeld bij de totstandkoming van de Woonstrategie en staan achter de inhoud. De Woonstrategie noemt drie pijlers: Prioriteren en gericht volume terugbrengen (dat wil zeggen: minder woningen) Aanpak bestaande particuliere woningvoorraad Doorstroming, focus op doelgroepen. De Woonstrategie noemt nadrukkelijk ook een rol voor andere partijen dan woningcorporaties. Maar liefst 42% van de herstructuringsopgave in Parkstad Limburg ligt in de vijf wijken waar wij actief zijn. Dit betekent een enorme uitdaging, waar de drie corporaties waaruit HEEMwonen is ontstaan al jaren volop mee aan de slag zijn. Wij hebben flink voorgesorteerd op de krimp. Sinds 2000 hebben wij bijna woningen gesloopt en hier zo n 900 nieuwe woningen voor teruggebouwd. Deze aanpak leidt tot de vereiste transformatie van ons woningbezit. Door proactief te slopen voorkomen we leegstand en worden de wijken en buurten waar wij actief zijn groener en aantrekkelijker. Met andere woorden: nu de dingen doen om erger te voorkomen en sterk te staan in de toekomst. Ondernemingsplan HEEMwonen 1 1

12 Wij zijn geen sloopcorporatie, maar investeren op strategische locaties in nieuwbouw en in opwaardering van ons woningbezit. Wij kiezen ervoor, net als onze drie rechtsvoorgangers, de volkshuisvestelijke uitdaging op te pakken, zelf het initiatief te nemen en in samenwerking met partners onze wijken kwalitatief te verbeteren. We weten dat dit de inzet van veel middelen vergt. Financiële omstandigheden verslechteren Sinds de verzelfstandiging van de sector en teruglopende subsidie-inkomsten zijn woningcorporaties een steeds belangrijkere partij geworden op de woningmarkt, maar ook kwetsbaarder. Winst maken staat niet voorop, maar de financiële continuïteit moet worden gewaarborgd om de doelgroep blijvend te kunnen huisvesten en te kunnen blijven investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad. Dat kan alleen als woningcorporaties werken vanuit hun maatschappelijk ondernemerschap. Diverse ontwikkelingen leiden ertoe dat woningcorporaties het in financieel opzicht steeds moeilijker krijgen. Corporaties zijn in de jaren negentig van de vorige eeuw nagenoeg verzelfstandigd, mede als gevolg van het feit dat de (rijks)overheid niet langer in de volkshuisvesting wenste te investeren. Subsidiestromen zijn afgebouwd, terwijl de exploitatie- en investeringsrisico s sindsdien voor rekening van corporaties komen. De financiële omstandigheden voor corporaties verslechteren. De kredietcrisis en in het verlengde daarvan de vastgoedcrisis hebben gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties. De verkoop van woningen stagneert en nieuwbouwprojecten komen niet van de grond. Daarnaast stelt de rijksoverheid grenzen aan de financiële mogelijkheden door de introductie van forse verhuurdersheffingen en de vennootschapsbelasting. Vanaf 2017 bedraagt de verhuurdersheffing voor woningcorporaties maar liefst 1,7 miljard per jaar. Dit betekent een enorme lastenverzwaring voor de corporatiesector, die ten koste gaat van de zo noodzakelijke investeringsruimte. Daarnaast is sprake van een eenmalige Vestia-heffing, om Vestia van de financiële ondergang te redden als gevolg van de derivatenkwestie. De verhuurdersheffing betekent een forse aanslag op ons vermogen. Onze vermogenspositie blijft niettemin voldoende om onze ambities te realiseren. Wij zien het als onze maatschappelijke plicht om zorgvuldig met ons geld om te gaan en zullen zeer terughoudend zijn bij het aangaan van nieuwe onrendabele verplichtingen. Wij gaan op zoek naar nieuwe verdienmodellen, houden onze investeringen opnieuw kritisch tegen het licht en beoordelen ze op maatschappelijk en financieel rendement. Woningcorporaties zijn een politieke speelbal. De politiek wil het vermogen van corporaties waar mogelijk afromen om eigen tekorten te dekken. Daarnaast spreekt de maatschappij corporaties (terecht) aan op het terugdringen van bedrijfslasten. Het kabinet Rutte II biedt ruimte voor extra huurverhogingen voor huurders met een midden- (> ) of hoger inkomen (> ), om scheefwonen in sociale huurwoningen tegen te gaan en de doorstroming te bevorderen. In 2012 bleek de inkomensafhankelijke huurverhoging niet uitvoerbaar, omdat de Belastingdienst de inkomensgegevens niet mocht vrijgeven. In 2013 hebben we noodgedwongen moeten afzien van de inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat de Belastingdienst slechts 35% van de inkomensverklaringen kon leveren. We willen één lijn trekken naar alle huurders. Wij gaan ervan uit dat corporaties een meer kostprijsdekkende huur voor hun woningen moeten gaan vragen om het hoofd boven water te houden. De Europese beschikking stelt grenzen aan de mogelijkheden voor staatssteun. Deze ontwikkelingen leiden volgens ons landelijk gezien tot een aanzienlijke afname van het aantal sociale huur- en koopwoningen. In ons werkgebied neemt het aantal sociale koopwoningen daarentegen alleen maar toe, vanwege de lage WOZ-waardes in deze krimpregio. Als HEEMwonen vinden we het belangrijk deze regionale verschillen onder de aandacht te brengen. 12 Ondernemingsplan HEEMwonen

13 Huur maximaal 4,5% WOZ van de baan dankzij Woonakkoord februari 2013 Het oorspronkelijke kabinetsplan om de huur te maximeren op 4,5% van de WOZ-waarde gaat gelukkig niet door. Dit plan zou voor ons desastreuze gevolgen hebben, omdat wij werkzaam zijn in een krimpgebied. Als gevolg van de bevolkingsdaling is in Parkstad Limburg sprake van een overschot aan woningen en zijn de WOZ-waardes extreem laag. Onze huur bedraagt gemiddeld 461 per maand. Dit is 5,2% van de WOZ-waarde en 67% van de maximaal redelijke huur 2. De kabinetsplannen impliceerden dat wij onze huren fors zouden moeten verlagen (gemiddeld met maar liefst 60 per maand) en stonden haaks op het uitgangspunt dat scheefwonen moet worden tegengegaan. Ook al zouden wij acuut stoppen met investeren in nieuwbouw en renovatie, wij zouden als gevolg van de kabinetsplannen binnen een paar jaar door het ijs zakken, zo bevestigden doorrekeningen van Ortec in opdracht van Aedes. Met andere woorden: financieel gezonde corporaties in krimpregio s moeten de deuren sluiten, terwijl er gelet op de markt ruimte is voor huurverhogingen. Op sectorniveau bevestigen berekeningen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat de maatregelen uit het Regeerakkoord tot een zeer forse achteruitgang van de solvabiliteit en kasstroom leiden. De financiële basis onder de sociale huursector zou door de effecten een zeer grote klap krijgen. Het duurzame verdienmodel van de sector wordt erdoor aangetast, aldus het CFV. Verkoop van woningen om middelen te genereren biedt in ons geval onvoldoende soelaas, omdat we werkzaam zijn in een krimpgebied, waar al veel (koop)woningen leegstaan. In het Woonakkoord van 13 februari 2013 is bepaald, dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) vooralsnog van kracht blijft. Voor Prinsjesdag 2013 zal een voorstel op tafel liggen met betrekking tot vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel dat gebruik maakt van een combinatie van WOZ en WWS. Randvoorwaarde daarbij is dat dit niet mag leiden tot een beperking van de verdiencapaciteit van de verhuurders op macroniveau of andere schokeffecten. Zoals gezegd, wij zijn blij dat de kabinetsplannen om de huur te maximeren op 4,5% WOZ niet doorgaan en rekenen erop dat het alternatief, een combinatie van WWS en WOZ, rekening houdt met de specifieke situatie van corporaties in een krimpgebied. Omdat de kabinetsplannen nog niet zijn uitgekristalliseerd, besteden we hier in ons ondernemingsplan verder geen aandacht aan. Mocht de uitwerking van het nieuwe woningwaarderingsstelsel en/ of nieuwe nu nog onbekende maatregelen onverhoopt voor ons toch extreem negatieve effecten hebben, dan gaan we na op welke punten ons ondernemingsplan bijstelling behoeft. HEEMwonen is financieel solide, maar we moeten maatregelen nemen om dat te blijven en investeringen te kunnen blijven doen. We blijven sturen op een positieve kasstroom. Dat houdt in dat aan de uitgavenkant (onderhoud, exploitatielasten) scherp aan de wind gevaren zal moeten worden terwijl aan de inkomstenkant niet meer volstaan kan worden met het vragen van huurprijzen ver onder kostprijsniveau. Europadossier Europa wordt steeds belangrijker voor de corporatiesector. Meer en meer hebben kaderstelling en regelgeving uit Brussel invloed op woningcorporaties. Het gaat dan om onderwerpen als staatssteun, Europese aanbesteding, mededinging en bijvoorbeeld bouwregelgeving. Er is onderscheid gemaakt tussen DAEB- en niet-daeb-activiteiten (diensten van algemeen en economisch belang). Niet-DAEB-activiteiten komen niet voor borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in aanmerking en moeten in een aparte administratie of entiteit worden ondergebracht. Dit verhoogt de administratieve (en financiële) druk aanmerkelijk. Daarnaast moeten woningcorporaties tenminste 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurgrens (afgerond 681), toewijzen aan huishoudens met een (verzamel)huishoudinkomen van maximaal (peildatum 2013). De overige toewijzingen (maximaal 10%), mogen betrekking hebben op inkomens boven de HEEMwonen aanvaardt het als een realiteit dat haar speelveld hierdoor wordt ingeperkt. 2 Uitgaande van het huidige woningwaarderingsstelsel Ondernemingsplan HEEMwonen 1 3

14 Terug naar kerntaken De meningen over woningcorporaties zijn vaak tegenstrijdig. Corporaties concurreren oneigenlijk, zijn onvoldoende transparant en houden de hand op de knip. Maar corporaties worden ook gezien als uitermate belangrijke investeerders, vooral op plaatsen en tijdens perioden waar de markt of de overheid het laten afweten. De corporatiesector staat op een breukvlak. Tot voor kort omarmden veel woningcorporaties, onder andere onder druk van de overheid, een brede taakopvatting (van wipkip tot campus en stoomschip). Deze taakopvatting staat onder druk. De overheid dringt corporaties terug naar hun primaire doelgroep. De ontwikkelingen op de woningmarkt, de gewijzigde visie van de overheid, de druk vanuit Europa en incidenten in de sector hebben corporaties met beide benen op de grond gezet. Corporaties herbezinnen zich op hun maatschappelijk rol en positie en besluiten (soms noodgedwongen) terug te gaan naar hun kerntaken. HEEMwonen sluit aan op de traditie van haar rechtsvoorgangers die altijd dichtbij de kerntaken zijn gebleven en zich niet in risicovolle avonturen hebben gestort. Wonen, welzijn, zorg De corporatiesector in zijn geheel wordt kleiner. De vraag van huurders die zijn aangewezen op een corporatiewoning blijft. De trend zet door dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen in hun eigen omgeving en zorg inkopen waar dat nodig is (extramuralisering van de zorg). De doelgroep senioren heeft vaak voorkeur voor huur (ontzorgen). Per is de scheiding wonen en zorg een feit voor mensen met een zorgzwaartepakket 1 en 2. Dit betekent dat wonen en zorg apart gefinancierd worden. De bewoner betaalt voor het wonen, de zorg wordt gefinancierd via de zorgverzekeringswet, Wmo, AWBZ en eventueel via eigen middelen. Veel mensen krijgen geen indicatie voor verblijf en blijven dus langer thuis wonen. Vanaf 2014 wordt ook zorgzwaartepakket 3 geëxtramuraliseerd voor nieuwe cliënten. Deze wijzigingen betreffen zowel de sectoren verpleging en verzorging, de geestelijke gezondheidszorg als de verstandelijke gehandicaptenzorg. De scheiding wonen en zorg leidt tot een transformatieopgave van zowel zorgvastgoed als het reguliere vastgoed. Het effect van de scheiding wonen en zorg is namelijk dat meer mensen thuis blijven wonen, zodat de behoefte aan woningaanpassingen zal toenemen. Daarnaast neemt de verhuurbaarheid van zorgvastgoed af, waardoor we op zoek moeten naar een nieuwe bestemming of doelgroep. Door wijzigingen in de AWBZ vervalt voor veel mensen in de toekomst de mogelijkheid om terug te vallen op begeleid wonen. Een deel van deze doelgroep heeft in toenemende mate te maken met een stapeling van problemen. Vaak gaan financiële en (psychische) gezondheidsproblemen samen met problemen op andere gebieden, zoals werk, uitkering en opvoeding. Deze ontwikkelingen vragen om nieuwe samenwerkingsvormen, een ketenaanpak, om te voorkomen dat mensen buiten de boot vallen en leegstand ontstaat in zorgvastgoed. Wij staan als corporatie middenin de samenleving. Het volkshuisvestingsvraagstuk in de regio zien wij als een gezamenlijke uitdaging. HEEMwonen wil een initiatiefrijke, herkenbare, benaderbare en betrouwbare partner zijn en wil waar mogelijk en nodig samenwerken met anderen. Regio Parkstad Limburg staat voor complexe vraagstukken die alleen samen met alle partners kunnen worden opgelost. Het adequaat inspelen op veranderende marktomstandigheden vraagt de komende jaren veel qua strategiebepaling en afstemming met andere maatschappelijke partijen. Huurders stellen andere eisen aan corporaties en verwachten meer dan een kwalitatief goede en betaalbare woning. Zij verwachten ook inzet op leefbaarheidsvraagstukken. Stakeholders zoals gemeenten en zorgpartijen verwachten betrouwbaar partnerschap en een proactieve bijdrage van HEEMwonen wat betreft investeringen in de woon- en leefomgeving. Wij leggen de focus op maatschappelijk presteren in de vijf wijken waar wij actief zijn. In de toekomst willen wij een divers aanbod aan onze huurders blijven doen. Dit betekent dat onze vast- 14 Ondernemingsplan HEEMwonen

15 goedportefeuille moet transformeren naar een toekomstbestendige portefeuille. Bovendien is hiervoor samenwerking vereist met diverse partners in de regio Parkstad. Wij kiezen voor het uitgangspunt Schoenmaker blijf bij je leest. Wij zijn goed in het ontwikkelen, verhuren en beheren van woningen. Dat willen we zo houden. Andere partijen hebben hun eigen kwaliteiten en verantwoordelijkheden. We spreken hen hier op aan en willen voordat we met een gezamenlijk project starten helderheid over ieders inbreng. Eendracht maakt macht. De krachten bundelen en samen het krimpvraagstuk in de regio oppakken en de vitaliteit van de regio verbeteren! U mag van HEEMwonen voorbeeldgedrag verwachten. Samen het verschil maken in Parkstad. Wonen 4.0 Een integrale aanpak van de woningmarkt is noodzakelijk, zeker in relatie tot ontwikkelingen in de particuliere woningvoorraad in Parkstad Limburg. Wij juichen de plannen om gezamenlijk de woningmarkt vlot te trekken, zoals gepresenteerd in Wonen 4.0 dan ook van harte toe. Met name het uitgangspunt om alle huishoudens gelijk te behandelen, waardoor de kloof tussen huurders en kopers verdwijnt. Alleen een integrale aanpak van de huur- en koopmarkt leidt tot succes, waarbij (zoals hiervoor toegelicht) rekening moet worden gehouden met regionale verschillen, zoals de situatie in krimpregio s. Technologie Technologische ontwikkelingen hebben grote invloed op voorzieningen in onze woningen en op communicatie met onze klanten. Denk bijvoorbeeld aan domotica, op afstand afleesbare installaties, internet, social media en mobiele telefonie. De geheugencapaciteit van computers en andere vormen van dataopslag neemt nog steeds toe. Het gebruik van internet is voor steeds grotere groepen vanzelfsprekend, inclusief lagere inkomensgroepen en senioren. Dit maakt internet als communicatiekanaal steeds relevanter. Wij willen de technologische mogelijkheden inzetten om onze dienstverlening op een hoger peil te brengen en de communicatie met onze huurders en klanten te intensiveren. Daarnaast willen we bij onze transformatieopgave gebruik maken van de kansen die technologische ontwikkelingen bieden. Ondernemingsplan HEEMwonen 1 5

16 4 Onze visie en missie Wij zijn werkzaam in de gemeenten Kerkrade en/of Landgraaf, oftewel in de oostflank van de regio Parkstad Limburg. Wij beschouwen de volkshuisvestelijke vraagstukken in de regio Parkstad Limburg als een uitdaging en vinden het van belang deze vraagstukken succesvol het hoofd te bieden. Niet alleen, maar samen met onze partners. Onze missie geeft onze ambities kernachtig weer: HEEMwonen werkt in Kerkrade en Landgraaf aan betaalbaar wonen en prettig leven en maakt het verschil in de wijk als het om wonen gaat. De vijf wijken in Kerkrade en Landgraaf waar wij actief zijn Regio Parkstad Limburg is een groene regio, waar het fijn wonen en leven is. Het is ook krimpregio bij uitstek en kenmerkt zich door een sociaal-economisch zwakke structuur, een grote bestuurlijke drukte en een immense volkshuisvestelijke opgave. Volgens ons moet deze opgave vanuit een groter schaalniveau benaderd worden dan vanuit uitsluitend het gemeentelijke of zelfs het regionale niveau. Negen corporaties (voor de fusie van HEEMwonen maar liefst elf) en acht gemeenten bewegen zich op 25x25 km 2 oppervlakte en moeten overeenstemming bereiken over economische en maatschappelijke vraagstukken op het gebied van voorzieningen, woonomgeving, ruimtelijke inrichting, economie, infra en woningmarkt. In dit versnipperde krachtenveld bewegen wij ons. De bestuurlijke daadkracht, besluitvorming en regievorming matcht niet met de urgentie van het geven van een antwoord op de vragen waar de regio voor staat. Met de fusie geeft HEEMwonen een signaal af in de door haar gewenste richting. Corporaties hebben te maken met veel verschillende partijen. Natuurlijk in de eerste plaats huurders en woningzoekenden, maar ook maatschappelijke instellingen, gemeenten, provincies en de rijksoverheid. Al deze partijen hebben verwachtingen van corporaties. Dat geldt overigens over en weer. Dit maakt het werk van corporaties complex én uitdagend. Daarom voelen we de plicht om onze opvatting transparant te verwoorden. Hieronder geven wij aan wat voor corporatie wij willen zijn en zetten we onze visie op rij: 1 Onze maatschappelijke inzet In wijken waar we actief zijn, pakken we vraagstukken op het gebied van wonen op. Mensen in kwetsbare posities kunnen op HEEMwonen rekenen. Om prettig te leven moet je prettig kunnen wonen. Een huis vormt daarvoor de basis. HEEMwonen is aanspreekbaar op het creëren van prettige woonomstandigheden, het bieden van voldoende goede en betaalbare woningen en een prettige leefomgeving. Dat beschouwen we als 16 Ondernemingsplan HEEMwonen

17 onze kerntaak. Wij bieden onze huurders kwalitatief goede woonruimte met een faire prijs-kwaliteitverhouding. Daarbij zijn we helder en duidelijk over de mogelijkheden en onmogelijkheden van de keuze in dienstverlening! Wij willen een kostenbewuste organisatie zijn en realiseren ons dat de meeste mensen waarvoor we werken, het niet al te breed hebben. 2 De huurder als klant Als klantbenadering kiezen we voor een maatschappelijk zakelijke opstelling op basis van wederkerigheid. HEEMwonen luistert goed naar haar klanten en zorgt voor een goed onderhouden woning en woonomgeving. Van huurders verlangen we dat ze op tijd hun huur betalen en fatsoenlijk met hun woning en woonomgeving omgaan. De meeste huurders doen dat ook. Voor huurders die dat niet doen, maar het wel zouden kunnen, zijn we streng. We helpen kwetsbare huurders die wel willen, maar niet kunnen. We zijn heel duidelijk in wat huurders wel en niet van ons kunnen verwachten en tegen welke prijs. Het servicepakket dat we bieden is ingericht volgens het principe schoenmaker blijf bij je leest én alle waar naar zijn geld. Voor extra service moet extra betaald worden. Oók richting huurders doen we een appel op kostenbewustzijn. 3 De wijk als vertrekpunt én als onderdeel van een groter geheel De wijken vormen het vertrekpunt bij ons handelen. De identiteit en herkenbaarheid van wijken/stadsdelen vinden we belangrijk. Daar wonen onze huurders en daar voelen ze zich thuis. Bovendien sluit deze schaal aan bij de historie van de regio. Wij dagen onze huurders en belanghebbenden uit om samen met ons te ondernemen in vitale wijken. We kennen onze stakeholders binnen de wijken/stadsdelen waar we werken en bieden onze expertise aan. Daarbij gaan we ervan uit dat alle partijen, net zoals wij, hun verantwoordelijkheid nemen en een bijdrage leveren aan het totaal. 4 Een invloedrijke positie in de regio We willen er toe doen in het belang van onze huurders en vooral invloed uitoefenen op gebiedsontwikkeling en wonen. We hebben een duidelijke visie op de regio en zitten aan tafel waar belangrijke beslissingen genomen worden. We zien ons zelf als onderdeel van een groter geheel en zoeken dan ook uitdrukkelijk de samenwerking op met partijen binnen de regio Parkstad en Zuid-Limburg, steeds vanuit onze kernactiviteit wonen. Omdat we een grenscorporatie zijn, kijken we letterlijk over onze grenzen heen en gaan de spannende uitdaging aan om klanten uit Duitsland te interesseren voor onze woningen. 5 Een hybride organisatie: betrokken, ondernemend en duidelijk Enerzijds is HEEMwonen een organisatie die zich maatschappelijk inzet en vraagstukken op het gebied van wonen in buurten actief oppakt. Anderzijds is HEEMwonen een vastgoedbedrijf met lef, dat door het gezond exploiteren van vastgoed maatschappelijke prestaties kan blijven leveren. We zijn een krachtige onderneming die in samenwerking de toon zet in de wijken/stadsdelen waar we werkzaam zijn, met een open oog voor het totale gebied. In onze organisatie is de doelcultuur dominant. We krijgen liever het verwijt dat we het verkeerd gedaan hebben, dan dat we niets gedaan hebben. In ons handelen zijn we betrokken, ondernemend en duidelijk. Dit zijn onze kernwaarden. Huurders en belanghouders weten precies wat ze aan ons hebben. Daarbij past ook dat we aangeven wat we niet doen. HEEMwonen fungeert als aanjager of vliegwiel, maar levert zelf geen (woon)diensten op het gebied van zorg en welzijn, exploiteert zelf geen zorg- of onderwijsvoorzieningen, begeeft zich niet op het terrein van commercieel vastgoed, tenzij er een direct aantoonbare relatie is met onze woningen of de woonomgeving. Ook verricht HEEMwonen geen taken die structureel in het publieke domein thuis horen. HEEMwonen stelt haar huurders/klanten en de wijk centraal. Het vastgoed levert het geld om het werk te kunnen doen. Onze kernwaarden zijn: betrokken, ondernemend en duidelijk. Ondernemingsplan HEEMwonen 1 7

18 5 Anticiperen op krimpvraagstuk De krimp heeft grote gevolgen voor de woningbehoefte. Het aantal huishoudens daalt fors, dus zijn er veel minder huizen nodig. Per saldo moet het aantal woningen in de periode tot 2020 met bijna 2000 afnemen in de gemeenten Kerkrade en Landgraaf Een forse opgave! Het daadwerkelijk aantal te slopen woningen ligt veel hoger, doordat we ook te maken hebben met vervanging. Een deel van het woningbezit voldoet niet meer aan de veranderende vraag. De afname is een resultante van sloop, verkoop en nieuwbouw, waarbij sloop verreweg de grootste bijdrage levert. Wij monitoren de ontwikkelingen op de woningmarkt en sturen waar nodig bij, voor zover onze financiële mogelijkheden dit toelaten. Wij vinden het belangrijk de herstructurering daadkrachtig op te pakken en de ontwikkelingen in Parkstad een positieve impuls te geven. Dat was onze belangrijkste drijfveer voor de fusie. Daar gáán wij voor. Een vitale regio is voor de gemeenschap immers van groot belang. Voor huidige én voor toekomstige huurders. Een regio met een goede ruimtelijke structuur, sociaal evenwichtig en met een stevige economische basis. Waar mensen graag (willen) wonen en ook bedrijven zich graag vestigen. HEEMwonen wil samen met partners het verschil maken in de buurt! Wij zijn als grotere, professionele corporatie (circa woningen en circa 100 medewerkers) in staat de strategische vraagstukken in deze regio effectief en daadkrachtig op te pakken. Het gaat ons niet alleen om aantallen woningen, maar vooral om kwaliteit: hoe kunnen we de authenticiteit van de wijken behouden en een nieuwe impuls geven, denk bijvoorbeeld aan het versterken van het landelijke karakter van Ubach over Worms en het stedelijke karakter van het centrum van Kerkrade hoe kunnen we dit gebied aantrekkelijk maken voor jongeren, studenten en Duitse woningzoekenden hoe kunnen we vanuit een totaalvisie accenten leggen per wijk (bijvoorbeeld qua doelgroep, prijs, woningtype), zodat het totale gebied erop vooruit gaat, de sociale kwaliteit verbetert, de keuzevrijheid voor klanten toeneemt en de betaalbaarheid is gegarandeerd. Dit vertaalt zich naar concrete resultaten waarop wij afgerekend willen worden: een goed aanbod voor jongeren en de steeds langer zelfstandig wonende senioren het beschikbaar hebben van voldoende zorggeschikte woningen (voor bijzondere doelgroepen) een grotere differentiatie qua woningaanbod en woonmilieus het behoud van voldoende betaalbare woningen ( ijzeren voorraad ) een professionele en zichtbare rol bij het transformatieproces een stevige kwaliteitsimpuls in de gebiedsontwikkeling. HEEMwonen maakt vanuit een totaalvisie en op basis van actuele woningmarktgegevens keuzes per wijk en wil een invloedrijke rol spelen op de woningmarkt in de regio Parkstad. Het actief volgen van de ontwikkelingen op de woningmarkt stelt hoge eisen aan de financiële en organisatorische slagkracht van corporaties. De krimp maakt, nog versterkt door de economische crisis en de kabinetsplannen, vergaande samenwerking nodig. De krimp doet een beroep op innovatief vermogen en creativiteit. Het vereist lef en doorzettingsvermogen om samen met partners nieuwe wegen te verkennen. Wij willen de vraagstukken niet vanuit één buurt of wijk, maar vanuit een hoger schaalniveau aanpakken, waarbij wij nadrukkelijk aandacht besteden aan het specifieke karakter van een wijk of buurt. 18 Ondernemingsplan HEEMwonen

19 Het gaat ons niet alleen om resultaten op korte termijn. Wij zoeken duurzame oplossingen en willen ook op langere termijn (na 2020) een stevige partner zijn. Na 2020 is de opgave als gevolg van de krimp namelijk nog groter dan nu. De verwachting is dat omstreeks 2045 sprake is van een nieuw evenwicht in de bevolkingssamenstelling. De bevolking neemt af, de vergrijzing en ontgroening nemen toe. Daardoor hebben we minder en ook andere woningen nodig. Bijvoorbeeld woningen die beantwoorden aan de toenemende behoefte aan zorg. Wij beschouwen de krimp als een gegeven en blijven werken aan een prettige en duurzame omgeving om te wonen, werken en leven. Dat doen we niet alleen, maar samen met partners. Wij vinden het belangrijk dat dat het beeld is van regio Parkstad Limburg, in binnen- en buitenland, bij huidige en nieuwe bewoners. Zo willen we huidige bewoners aan de regio binden en nieuwe bewoners aantrekken. Ook uit de regio Aken. Wij willen nadrukkelijk ook jongeren interesseren voor ons werkgebied, omdat deze doelgroep een positief effect heeft op de vitaliteit van buurten. Wonen is niet de enige, maar wel een essentiële factor om de aantrekkingskracht van de regio te vergroten. Als één van de grotere corporaties in Parkstad Limburg hebben we niet alleen de ambitie en slagkracht, maar ook de verantwoordelijkheid om mee te sturen aan de toekomst van de regio. Dit betekent dat u een actieve rol van ons mag verwachten in zowel de ontwikkeling als uitvoering van stadsdeelvisies en wijkontwikkelingsplannen. Door waar nodig de initiatiefrol en kartrekkersrol op ons te nemen, geven we sturing aan maatschappelijke prestaties die we willen bereiken. Onze bijdrage moet aantoonbaar maatschappelijk rendement opleveren, bijvoorbeeld een verhoogd gevoel van veiligheid of een betere sociale cohesie. Daarbij gaat het ons niet alleen om de vraag van huidige buurtbewoners, maar ook om de toekomst van de wijk. Onze focus ligt op het aanpakken van het probleem. Dit voorkomt tunnelvisie en vergroot de kans dat we samen met stakeholders en andere partners waarmee we samenwerken tot daadwerkelijke oplossingen komen en samen synergie realiseren. Dat zal niet makkelijk zijn want we constateren vijf obstakels die overwonnen moeten worden: 1 Wij missen in de regio Parkstad echte solidariteit tussen corporaties De mate waarin corporaties in de regio anticiperen op krimp verschilt enorm. Stedelijke corporaties, zoals HEEMwonen, krimpen samen te hard. De corporaties in de dorpen groeien daarentegen, terwijl we een gezamenlijk krimpopgave hebben. Een fors verschil aan de verkeerde kant van de medaille. Ook zien we dat verschillende wijken hun aandeel niet halen. Getalsmatige discussies en het onderscheid stad-platteland leiden niet tot oplossingen. Het belang van de regio Parkstad als totaal moet naar onze mening centraal staan. Wij pleiten dan ook voor een systeem van verevening gebaseerd op solidariteit in plaats van onderlinge concurrentie en zetten in op prestatieafspraken op Parkstadniveau. Solidariteit is van levensbelang om het krimpvraagstuk doeltreffend aan te pakken. HEEMwonen levert dan ook een actieve bijdrage aan de totstandkoming van een (digitaal) systeem dat de gevolgen van beleidsvoornemens van corporaties op portefeuilleniveau inzichtelijk maakt. 2 Corporaties lopen (te) ver voor op de particuliere sector Als we in dit tempo doorgaan met slopen hebben we omstreeks 2020 geen goedkope huurwoningen meer over. De opgave in de particuliere sector blijft achter. Kwalitatief ligt daar een grotere opgave dan in de sociale huursector. Het baart ons zorgen dat voor deze problematiek nog geen oplossing is gevonden. Corporaties in de regio hebben gemiddeld een leegstandspercentage van slechts 1,5%, dat wil zeggen een normale frictieleegstand. De leegstand in de koopsector is veel groter en groeit nog steeds. Een sanering in de voorraad van particuliere woningeigenaren is hard nodig. Aan de daarvoor benodigde middelen moeten naar onze mening alle inwoners meebetalen, dus ook particuliere eigenaren. Bijvoorbeeld via een opslag op de WOZ-belasting. Dat is eerlijk: want particuliere eigenaren profiteren van de sloopin- Ondernemingsplan HEEMwonen 1 9

20 spanningen van anderen en van de kwaliteitsverbetering van hun wijk. De waarde van hun woning blijft op een hoger peil omdat de vraag-aanbod-verhouding gunstiger blijft. Daarnaast zien we in de cijfers van Thuis in Limburg een ontwikkeling dat meer mensen wachten op een huurwoning in Landgraaf en Kerkrade. Met name starters en (kans)arme gezinnen. Gaan we samen te hard? Het is voor de corporaties die proactief met de krimp aan de slag zijn gegaan tijd om te temporiseren. 3 We doen onze primaire doelgroep tekort als we niet bijsturen Zoals hiervoor opgemerkt, gaan we te hard in het goedkope huursegment. Bovendien ontstaat extra vraag naar goedkope huurwoningen door de scheiding wonen-zorg. Als we in dit tempo doorgaan met slopen, kan het zijn dat we huren van andere woningen moeten verlagen om nog aan onze maatschappelijke doelstellingen te voldoen. Met zijn allen moeten we voorkómen dat het verlagen van huren nodig is. De periode tot 2020 is slechts de eerste krimpfase. Wat doen we daarna nog? We raken steeds dichter bij de grens van wat nog kan. We maken inzichtelijk waar we (na mutatie) nog echt goedkope voorraad aanbieden en onderzoeken, gerelateerd aan Thuis in Limburg, of dat aanbod passend is en blijft in de gehele regio. 4 De regio en de gemeenten nemen tot nu toe hun rol onvoldoende wat betreft het beperken van de nieuwbouwprogrammering en het doen ingrijpen in de particuliere woningvoorraad Uit de cijfers blijkt dat corporaties samen hun aandeel in de krimpopgave waarmaken (hoewel dit per corporatie sterk verschilt). Strakkere sturing van de kant van de regio vinden wij noodzakelijk. Talloze nieuwbouwplannen leggen onnodig extra druk op de regionale krimpopgave. Beleggers houden nieuwbouwplannen in de lucht, die nog steeds meetellen bij de programmering. Ook sommige zorgpartijen concurreren overigens qua nieuwbouwprogrammering. Zo zijn er zorgpartijen die wél bouwen, maar niet slopen. De Regionale Woonstrategie 3 maakt hopelijk een einde aan de te vrijblijvende aanpak tot nu toe. De regio gaat bouwtitels in kaart brengen en gaat partijen (veelal ontwikkelaars) actief aanspreken op het afzien van bouwclaims en/of gaat juridische procedures opstarten om bouwclaims van tafel te krijgen. Wij juichen deze aanpak toe. Wij realiseren ons dat deze weg niet altijd gemakkelijk is. De gemeente Landgraaf heeft hier een eerste ervaring mee opgedaan en procedeert tegen een ontwikkelaar na het van tafel vegen van een bouwclaim. Ons standpunt: wie bouwt en niet sloopt, betaalt mee aan de sloop op andere plekken. De wél te realiseren nieuwbouwplannen moeten een aantoonbare kwaliteitsimpuls geven. 5 Krimpende werkgelegenheid Een vijfde obstakel is de krimpende werkgelegenheid in de regio. Aantrekkelijke wijken alleen zijn niet voldoende om bewoners aan deze regio te binden en/of ze te interesseren om naar deze regio te verhuizen. Voldoende werkgelegenheid speelt een cruciale rol. Op dit terrein verwachten we een stimulerende rol van de overheid. 20 Ondernemingsplan HEEMwonen 3 Zie hoofdstuk 3