Geachte huurders/leden,

Transcriptie

1 Geachte huurders/leden, Met deze nieuwsbrief willen wij u graag informeren over een aantal meer of minder belangrijke zaken, die ons -als huurders in één van de Z-flats- aangaan. Wij steken maar gelijk van wal. 1. VestedaPlatform De naam VestedaPlatform zal u bekend voorkomen. Op 3 april 2014 heeft dit Platform zich in onze laatst gehouden Algemene Ledenvergadering gepresenteerd. Het VestedaPlatform is een landelijk werkende vereniging van Vesteda-huurdersorganisaties met 86 HBV s ( huurders) als leden. Ook de HBV Z-flats is lid van het VestedaPlatform. Na een bestuurscrisis is eind 2013 een nieuw bestuur aangetreden, dat met de Vesteda-directie heeft afgesproken iedere drie maanden bij elkaar te komen en de voortgang te bespreken. Om goed daarop te zijn voorbereid heeft het VestedaPlatform eerst een enquête gehouden onder de HBV s die lid zijn. De verontrustende uitkomsten van die enquête zijn voorgelegd aan Vesteda. Als vervolg daarop zijn enkele HBV s uitgenodigd hun negatieve ervaringen nader te verklaren. Daaraan heeft uw HBV met het verstrekken van documentatie (afschriften van onze vele schriftelijke en niet beantwoorde verzoeken) ook meegewerkt. Niet alleen de hoeveelheid maar ook de inhoud van onze schriftelijke verzoeken (die -zo meent het Platform- keer op keer vragen blijken te zijn die landelijk spelen en die door het VestedaPlatform dan ook als zeer waardevol worden ervaren ) was reden onze HBV uit te nodigen om aan een overleg tussen het Platform en de Vesteda-directie deel te nemen. Dit overleg heeft op 21 oktober 2014 plaatsgevonden. Omdat wij dit overleg ruimte wilden geven, hebben wij onze voornemens tot het maken van bezwaar en het indienen van klachten over de werkwijze van, de schending door Vesteda (bij zowel de Geschillencommissie Overlegwet, als bij de Klachtencommissie van het IVBN 1 ) opgeschort. Ook het gebruikelijke najaarsoverleg met de Rotterdamse vestiging van Vesteda hebben wij doorgeschoven. Die ruimte lijkt door de Amsterdamse directie van Vesteda Property Management te zijn aangegrepen. Wij hebben voor zover nodig onze feitelijke klachten en gevoelens weer onder de aandacht gebracht. Met als resultaat een erkenning van onze problemen en de toezegging dat onze vragen alsnog uit het archief worden gehaald en nu serieus in behandeling worden genomen. Wij kregen de toezegging dat dit binnen zes weken zou gebeuren. 1 Naleving van de Gedragscode op Zorgvuldig, Ethisch en Integer Handelen van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland. Nieuwsbrief november 2014 HBV Z flats 1

2 Na deze reset wachten wij het nieuwe begin in het gewekte, goede vertrouwen af. En om te laten blijken dat ook wij een nieuwe start met Vesteda willen, hebben wij ons logo aangepast. 2. Servicekosten en ook het MeerjarenOnderhoudsProgramma (MOP) waren onderwerp van bespreking in dit overleg met de Vesteda-directie. Over de servicekosten kunnen wij melden dat deze op grond van wettelijke bepalingen een half jaar nà het verstrijken van het begrotingsjaar zouden moeten worden afgerekend. Hierbij is -zo schrijft de Overlegwet voor- een rol voor onze HBV weggelegd. Aan beide verplichtingen was door Vesteda bij de vaststelling van de servicekosten over de jaren 2011 en 2012 al voorbij gegaan. En ook nu ontbreekt enig zicht op de afrekening van de servicekosten 2013, die vóór 1 juli 2014 had moeten plaatsvinden. Onduidelijk is en blijft waarom Vesteda niet aan zijn wettelijke verplichting voldoet. Opmerkelijk is wèl dat de drie VvE s de financiële afrekeningen telkens begin maart van hun administrateur Van t Hof Rijnland krijgen aangeleverd. Deze komen -voor zover wij daar door Vesteda en/of de VvEbesturen inzicht in krijgen- ter besluitvorming in de Algemene Ledenvergaderingen van de drie VvE s aan de orde (deze vergaderingen worden in het eerste, dan wel tweede kwartaal gehouden). 3. MeerjarenOnderhoudsProgramma. Waar de leden van de VvE s (de kopers) wèl vooraf inzage hebben in het programma met gespecificeerde bedragen, moeten wij het doen met enkel een opsomming van de voorgenomen maatregelen. Alle relevante gegevens zouden door onze verhuurder (in dit geval Vesteda) moeten worden verstrekt, maar ook nu is dat weer nagelaten. Dit alles is het gevolg van de houding van het niet erkennen van onze rol, taak en verantwoordelijkheden die wij aan de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder 2 ontlenen. Dit blijkt uit de tot nu toe volledig mankerende communicatie met Vesteda en met de drie VvE-besturen. Onze vragen worden òf doorgeschoven ( kastje-muur ) òf onvoldoende beantwoord ( kluitje-riet ) dan wel met apengedrag ( wij zijn de baas en beslissen! ) afgedaan. Een eerdere toezegging door Vesteda -neergeschreven in een Memo Voorjaarsoverleg HBV 2014, datum: onderwerp: VvE en HBV- om deze situatie ten goede te keren, heeft geen merkbare gevolgen gehad. Veel beloven en weinig geven, doet de gek in vreugde leven Wij hopen dan ook dat de resultaten uit het eerdergenoemd overleg met de Vesteda-directie hierin een duurzame verandering, verbetering zal brengen. Zij beseft inmiddels (?): Vertrouwen komt te voet en gaat te paard en zal dus, begrijpen wij, investeren in hersteld vertrouwen. Maar ook hier eerst zien, dan geloven. Wij zijn èn blijven alert èn vasthoudend. 4. Huurcommissie In eerdere Nieuwsbrieven -èn op onze website- hebben wij u geïnformeerd over zaken die te maken hebben met de wijze van huurberekening, de huurverhogingen (in 2013 en 2014) en de mogelijkheden om daar bezwaar tegen te maken. Wij informeerden onze lezers over de puntentelling, zoals die voor gereguleerde huurwoningen van toepassing is. Die puntentelling, opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), bestaat eigenlijk uit twee hoofdstukken. 1. de Woning zelf, en 2. de Woonomgeving. En naar dat laatste hebben wij onderzoek gedaan. Eerder schreven wij de Huurcommissie -ter ondersteuning van de individuele bezwaren tegen de huurverhoging per 1 juli dat de puntentelling voor de Woonomgeving in onze opinie verouderd was sinds de vaststelling daarvan -door diezelfde Huurcommissie!- in mei Uit de ontvangen reacties van leden, krijgen wij de indruk dat de huurcommissie hieraan voorbij is gegaan en zelfs niet heeft overwogen tot herberekening en -waardering over te gaan. 2 Kortheidshalve ook wel Overlegwet genoemd. Nieuwsbrief november 2014 HBV Z flats 2

3 Wij hebben de Huurcommissie dan ook schriftelijk gevraagd of zij bij de behandeling van de indiende bezwaren, dan wel bij het verzet daarmee rekening heeft gehouden. Het antwoord daarop hebben wij nog niet mogen ontvangen. Daarnaast hebben wij de Huurcommissie, met redenen wederom gevraagd alsnog tot een algehele herwaardering over te gaan. Want, hoewel de gegevens niet altijd toegankelijk zijn hebben wij gemerkt dat de puntentelling van onze complexen nogal afwijkt van die bij de Vlaardingse buren. En over de woonomgevingspunten meldt de Huurcommissie op haar website: Een woning kan punten krijgen voor de woonomgeving. De woonomgeving verandert echter regelmatig, bijvoorbeeld door de aanleg van een weg of een speelplaats. Daarom bepaalt de Huurcommissie pas bij een verzoek het exacte aantal woonomgevingspunten. Als er sprake is van hinderlijke situaties, dan kan een woning minpunten krijgen. Als voorbeeld noemen wij hier het complex Eksterlaan in Vlaardingen aan de overzijde van de A4- in-aanleg. Opvallend zijn de afwijkende plus- en de afwijkende minpunten. Even op rij: Chopin-, Grieg- en Sibeliusplein Eksterlaan, Vlaardingen Omgevingspunten: 22 Omgevingspunten: 18 Af: minpunten hinderlijke situaties: -2 Af: minpunten hinderlijke situaties: -4 Resultaat in punten 20 Resultaat: punten 14 De minpunten worden door de Huurcommissie alleen toegerekend aan luchtverontreiniging en niet aan geluidshinder. In Vlaardingen wordt gerekend met 4 minpunten, terwijl onze complexen 2 minpunten hebben. De pluspunten (22 punten) kunnen wij alleen voor onze complexen gespecificeerd weergeven: aankleding en openbaar gebruiksgroen 3 speelgelegenheid jong en oudere jeugd 3 basisschool 2 winkels dagelijkse behoeften 3 stedelijke voorzieningen 2 bereikbaarheid woning openbaar parkeren 3 halte OV 3 verkeersoverlast 2 punt ligging nabij bedrijven 1 en voor de Eksterlaan slechts de som van de pluspunten (18 punten). Dat verschil alleen is al goed voor -zou u de maximaal redelijke huur betalen- 20,-- minder per maand. Daarbij komen dan nog de minpunten voor hinderlijke situaties : 2 minder in Vlaardingen, goed voor 10,-- minder per maand. Of wel: 30,-- per maand lager (indien u gereguleerd woont en nu al -door de doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging- de maximaal redelijke huur betaalt) 3. Die minpunten worden zowel in Vlaardingen als in Schiedam (Noord) gerekend voor Luchtverontreiniging > Vlaardingen -4 en Schiedam -2. Maar onderzoek door het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieuhygiëne (KpVV-Dashboard, Luchtkwaliteit, juni 2013) toont aan dat de luchtverontreiniging in Schiedam het grootst in Nederland is. Schiedam staat met 116,2 punten op een eerste, en Vlaardingen met 111,6 punten op een vijfde plaats in de rangorde. Aan de hand van dit voorbeeld (en nog vele andere) hebben wij de Huurcommissie benaderd, en onze voorbeelden en verzoeken ook gedeeld met andere Bewoners- en Belangenverenigingen in Schiedam. Met als resultaat dat er onder de vlag van het SOBO (Schiedams Overleg Bewonersorganisaties) een werkgroep is ontstaan, die de woonkwaliteit in bredere zin onder de loep zal ne- 3 Eén punt minder is goed voor zo n 5,00 minder per maand. Nieuwsbrief november 2014 HBV Z flats 3

4 men. In die werkgroep ( Denktank ) zal een vertegenwoordiger van onze HBV een leidende rol hebben. Niet geschoten, altijd mis Daarbij wel beseffend dat het WWS-systeem inmiddels in de Haagsche politiek ter discussie staat. Op 17 oktober 2014 heeft de Minister (Blok-VVD) voorstellen gedaan om de WOZ-waarde een grotere rol te geven in de beoordeling van toegestane huurprijzen. Wij zullen de ontwikkeling daarvan nauwgezet volgen en daarover ook met anderen (waaronder het VestedaPlatform, het SOBO en de Woonbond) overleggen. Wij houden u op de hoogte! 5. Luchthaven RTHA Zestienhoven wil uitbreiden. Maar daarvoor is eerst een nieuwe vergunning nodig. Zo n vergunningsaanvrage moet goed onderbouwd zijn. En daarvoor is een procedure gestart. In die procedure heeft de Commissie Regionaal Overleg een belangrijke rol. In die commissie zijn gemeenten (Rotterdam, Schiedam en Lansingerland), de provincie, de luchthaven zelf, de DCMR, de Milieufederatie Zuid- Holland, de Luchtverkeersleiding en omwonenden vertegenwoordigd. De Schiedamse bewonersvertegenwoordiging wordt vervuld door een inwoner van Spaland/ Sveaparken en één van onze bestuursleden (weliswaar op persoonlijke titel, dus breder dan alleen voor HBV Z-flatszaken). Deze vertegenwoordiging (bewoners Schiedam) heeft een zienswijze opgesteld en deze is door het SOBO-bestuur aan de minister gezonden. Alle door de Minister ontvangen zienswijzen (waaronder ook een advies van de landelijke Commissie voor de Milieu-Effect Rapportage) heeft zij verwerkt in een opsomming van zaken waaraan de nog in te dienen vergunningsaanvrage dient te voldoen. Dat zijn niet alleen economische relevante zaken, maar ook en vooral zaken die de leefbaarheid, de overlast aangaan. Een beslissing op de nog in te dienen (onderbouwde/nader gemotiveerde) formele vergunningaanvrage wordt in september 2015 verwacht. Tot zover de toekomst. Nadere informatie staat op onze website, maar ook op die van het SOBO en op die van het Ministerie ( Nu het heden, waarbij wij kort verwijzen naar onderstaand persbericht van het SOBO: Het Schiedams Overleg Bewonersorganisaties (SOBO) vindt dat het model dat gebruikt wordt om vliegroutes naar en van Rotterdam The Hague Airport te regelen, niet deugt. Er landen teveel vliegtuigen via het Schiedamse luchtruim. En daardoor krijgen duizenden Schiedammers teveel lawaai te verduren, vooral in de late avond. In mei gaf het SOBO bij de Minister van Infrastructuur & Milieu al aan te twijfelen aan het systeem. Dit werd verwoord in de zienswijze op het voornemen van het vliegveld om uit te breiden met 75% meer vluchten. De twijfel heeft inmiddels plaatsgemaakt voor de overtuiging dat het model niet deugt. Opnieuw heeft het vliegveld namelijk moeten ingrijpen om te voorkomen dat de geluidsbelasting boven Schiedam te groot zou worden. Deze baansturing bleek in de afgelopen jaren ook noodzakelijk. Aan de piloten is verzocht om van 1 oktober tot 1 november geen landingen over Schiedam uit te voeren. De Minister heeft het vliegveld inmiddels gevraagd eens kritisch naar het baangebruik te kijken. De Minister antwoordde eind september op de zienswijzen die SOBO en 36 andere organisaties/ overheden/individuen op het voornemen tot uitbreiding van het aantal vluchten hadden ingediend. Op de meeste van de door het SOBO ingebrachte punten is in deze Nota van Antwoord ingegaan. Zo geeft de minister aan dat het vliegveld ook de effecten van meer vliegverkeer op de nieuwbouwplannen voor sportpark Kethel mee moet nemen in zijn milieu-effectonderzoek. Tevens geeft zij aan dat in die MER zal moeten worden bekeken wat de beste plaats is voor de handhavingspunten van de geluidscontouren. De wens van het SOBO en de gemeente Schiedam om een tweede handhavingspunt te maken in Schiedam (Sveaparken), kan daarmee mogelijk worden gerealiseerd. Nieuwsbrief november 2014 HBV Z flats 4

5 Het ministerie verwacht dat in het voorjaar van 2015 het MER-onderzoek zal zijn afgerond en dan wordt het voorgenomen besluit voor commentaar voorgelegd, onder andere aan de gemeenten en de bewoners. Voor of na de zomer van 2015 moet dan het definitieve besluit vallen over de uitbreiding van vluchten. SOBO neemt met twee bewoners namens de Schiedammers deel in de Commissie Regionaal Overleg van Rotterdam The Hague Airport. In die wettelijk verplichte klankbordgroep worden de ontwikkelingen rond het vliegveld nauwgezet gevolgd. 6. Schiedam Het bestuur van de HBV Z-flats heeft contact gelegd met het bestuur van een andere Huurdersbelangenvereniging, die van de Kastelenbuurt in de Woudhoek. Die buurt telt 184 eengezinswoningen, die eigendom zijn van en worden verhuurd door.. Vesteda! Wij hebben ervaringen gewisseld en zijn en blijven in gesprek met elkaar. Wellicht leidt dit tot een VestedaPlatform-Schiedam. 7. Ons bestuur dat -overeenkomstig de statuten- tenminste uit 3 en ten hoogste 9 leden bestaat, kan aanvulling in welke vorm dan ook gebruiken. Huurders/leden van het Grieg- en Sibeliusplein zijn helaas niet langer actief vertegenwoordigd in het bestuur. En daardoor kan het voorkomen dat wij zaken in deze flats (gaan) missen. Daarom onze dringende oproep Wij hopen u hiermede weer te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Schiedam, 10 november De Huurdersbelangenvereniging Z-flats, De secretaris, De voorzitter, H. Hissink W. Versnel Nadere/uitgebreidere/actuele informatie kunt u terugvinden op onze website: Daar kunt u zich ook aanmelden voor de ontvangst van de Nieuwsbrieven in digitale vorm. En dat scheelt weer papier, inkt ( ) en tijd (bezorging in de brievenbussen). NB Op onze website staat hoe wij bereikbaar zijn: Secretariaat Griegplein Maar ons secretariaat/kantoor wordt niet dagelijks door ons bezocht/bemenst. Heeft u -spoedeisende- vragen? Graag via het formulier op onze website, of reacties@hbvzflats.nl, of telefonisch aan onze secretaris Nieuwsbrief november 2014 HBV Z flats 5

6 8. Hellup! Is daar iemand? Nieuwsbrief november 2014 HBV Z flats 6