Nieuwsflits 20 februari 2017

Transcriptie

1 Nieuwsflits 20 februari 2017 Een maand geleden zond de Minister voor Wonen en Rijksdienst op 20 januari 2017 een 31 pagina s tellende circulaire (MG ) over het Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari tot en met 30 juni 2018 aan : de colleges van burgemeester & wethouders, de besturen van de vereniging van woningcorporaties, Aedes (de Vereniging van Woningcorporaties), Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (onze commercieel verhuurder Vesteda is lid van deze vereniging) en de Nederlandse Woonbond. Deze circulaire hebben wij op onze website geplaatst. Wat wijzigt er per 1 juli 2017? Zoals gebruikelijk een huurverhogingspercentage voor de sociale huursector (maar ook voor geliberaliseerd, zie verderop). De Minister schrijft: Sociale huur: Indexering maximale huurprijsgrenzen Artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat de maximale huurprijsgrenzen elk jaar op 1 juli geïndexeerd worden met het inflatiepercentage zoals in januari door het CBS gepubliceerd, met afronding naar boven op hele centen. Het CBS heeft op 12 januari 2017 in het Statistisch Bulletin gepubliceerd dat het inflatiepercentage (CPI) over ,3% bedraagt. De maximale huurprijsgrenzen worden daarom per 1 juli geïndexeerd met 0,3% en naar boven afgerond op hele centen. Daar blijft het echter niet bij, want ook dit jaar geldt een inkomensafhankelijke huurverhoging. Het huishoudinkomen kan door de Verhuurder worden aangevraagd bij de Belastingdienst. Inkomenstoetsjaar Er wordt bij de extra huurverhoging voor hogere inkomens (meer dan 2,8%, maar maximaal 4,3%) uitgegaan van het huishoudinkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de huishoudverklaring wordt verstrekt (t-2) (tot 1 januari 2017 ging 1 1 januari 2017 is voor Woningcorporaties van belang ivm de Wet Doorstroming. Huurbeleid 2017 Nieuwsflits HBV Z-flats 1

2 het om het tweede kalenderjaar voorafgaand aan kalender is gelegen). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Voor huishoudverklaringen die in 2017 worden verstrekt is dus het huishoudinkomen over 2015 bepalend. Inhoud huishoudverklaringen De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar t-2 (2015) valt of dat het huishouden in een van de uitzonderingsgroepen valt: N : het huishoudinkomen is niet hoger dan , J : het huishoudinkomen is hoger dan , U : het huishouden behoort tot (één van) de twee uitzonderingsgroepen (het huishouden bevat één of meer leden met de AOW-gerechtigde leeftijd en/of het huishouden bevat vier of meer personen, of O : geen inkomensgegevens bekend voor dat adres (betekent meestal: inkomen nihil). Kennisgeving aan huurders Net als in 2014, 2015 en 2016 stuurt de Belastingdienst dit jaar aan de huurders een mededeling dat hun verhuurder voor hun woning een huishoudverklaring heeft aangevraagd en ontvangen. Huishoudinkomen Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van de huurder en de overige bewoners van de woning. Het verzamelinkomen is het gezamenlijke bedrag van het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Van inwonende jongeren die op 1 januari 2017 nog niet de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt, wordt alleen het inkomen dat het minimumloonniveau 2015 ( ) overstijgt meegeteld. Huishoudensituatie Voor de samenstelling van het huishouden is juridisch bepalend wie er op de datum van de voorgestelde ingang van de huurverhoging in de woning wonen en of één of meer van de bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt. Let op: Dus dan (op1 juli 2017) al een AOW-uitkering ontvangen. Bij een huurverhoging per 1 juli 2017 is dus bepalend wie er op 1 juli 2017 in de woning wonen en of één of meer van hen op 1 juli 2017 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft. Van huishoudens zonder leden die de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt en van huishoudens van drie of minder personen wordt dan het gezamenlijk inkomen over 2015 (inkomenstoetsjaar) meegeteld. Huurbeleid 2017 Nieuwsflits HBV Z-flats 2

3 Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de huishoudverklaringen daaraan voorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, vermelden de huishoudverklaringen niet de bewoningssituatie per 1 juli. De Belastingdienst vermeldt in de huishoudverklaring de situatie zoals die op dat moment bij de Belastingdienst bekend is. Als de huishoudensituatie tussen het moment van de huishoudverklaring en de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging wijzigt, kan de huurder op grond daarvan een bezwaarschrift indienen tegen het huurverhogingsvoorstel (zie ook par. 4.2). Er is een verschil met vorig jaar. Toen waren er twee grenzen: Huurbeleid 2017 Nieuwsflits HBV Z-flats 3

4 Nu blijft er één grens van het huishoudinkomen: ,-- (minder of méér) Daarnaast de aanpassing van het puntenstelsel, of wel andere prijzen per woonpunten. Voor de sociale huurwoningen (ook wel gereguleerd genoemd) wordt de kwaliteit van de huurwoning beoordeeld en in een puntenstelsel opgenomen. De uitkomst daarvan geeft en puntental. Daarbij hoort een Maximale huurprijsgrens voor zelfstandige woonruimten per 1 juli De gegevens, de punten voor de huurwoning zijn bekend. Zie bijlage. Punten worden gerekend voor: 1. Oppervlakken vertrekken 2. Oppervlakken overige ruimten 3. Technische Installaties 2 4. Warmte isolatie 5. Keuken 6. Sanitair 7. Woonvoorzieningen gehandicapten 8. Oppervlakken privé buitenruimten Dat zijn onderdelen die, behoudens tussentijdse aanpassing, al bekend zijn. Eigenlijk een constante waarde. Suggestie: vraag toch bij de verhuurder een specificatie van die punten. 2 let op: aantal verwarmde vertrekken bij blokverwarming maal 1,5 (en NIET 2). Huurbeleid 2017 Nieuwsflits HBV Z-flats 4

5 In het komende huurverhogingsvoorstel meldt Vesteda als gebruikelijk in een tabel: Specificatie van het bedrag be- Omschrijving Oud bedrag Bedrag van de huurverhoging/ percentage Nieuw drag Kale huur xxx,xx xx,xx / 4,3% xxx,xx Servicekosten xxx,xx xx,xx Totaal xxx,xx Totaal: xxx,xx Ingangsdatum Aantal punten Huidige kale huur / maandag % ophoging Nieuwe huur 1 juli xxx,xx 4,3% xxx,xx In dit voorbeeld is het puntental van 159, inclusief de WOZ-punten. Variabele punten worden dus gerekend aan de hand van de WOZ-waarde. Vorig jaar was dat: Huurbeleid 2017 Nieuwsflits HBV Z-flats 5

6 In een tabel (bijlage) wordt bij het puntental de maximale huur vermeld. Een huurstijging uitkomend boven het bedrag aan maximale huur is niet mogelijk. Bijvoorbeeld: hierboven 159 punten was in 2016 goed voor 785,20 Bij gelijkblijvend puntental van 159 (let wel: kan lager/hoger liggen, afhankelijk van de WOZwaarde) is dat bedrag op 1 juli 2017: 787,56. Dus betaalt u nu al een huurbedrag van 785,20, kan de huur per 1 juli 2017 niet liggen boven de grens van 787,56 (voor 159 punten). Omdat de teller/noemer-constructie is gewijzigd, kan het aantal WWS-punten nu anders zijn dan vorig jaar. En dan over de WOZ-waarde. Een steekproef op geeft opmerkelijke resultaten. Zo lopen de waarden voor soortgelijke woningen in onze drie complexen uiteen. De oppervlakken voor alle woningen in de complexen Chopin- en Griegplein geven 162 m2 (dus ook voor de tweekamerwoningen) en die op het Sibeliusplein: 168 m2. Ook zijn bouwjaren en de waarden (in ) verschillend. Voor de tweekamerwoningen lopen die waarden van ,-- tot ,--, Voor de kleine vijfkamerwoningen: ,-- tot ,- en Voor de grote vijfkamerwoningen: ,-- tot ,--. Wij hebben de Regionale Belastinggroep hierop gewezen en ontvingen een terugmelding dat de RBG dit zal nagaan (en eventueel corrigeren?). Goed om dit zelf nog eens te controleren op Ook zijn er punten toegedeeld voor het energielabel. Ook hier een soortgelijke conclusie. De labels lopen uiteen, van label F naar label C. Sommige appartementen hebben geen label (waarschijnlijk koopwoningen), terwijl dat wel zou moeten. Bijgaand het resultaat van de gegevens van (gedateerd 19 januari 2017). Het warmteverbruik over de afgelopen jaar is overigens een onderwerp waar uw HBV druk mee bezig is. Wordt vervolgd. Resultaat echter niet gegarandeerd. Op onze website staat binnenkort een Excel-sheet, waarmee u uw maximale huur kunt berekenen. Dat is overigens ook mogelijk op de website van de Huurcommissie (zij het dat de nieuwe WOZ-gegevens hier nog niet in zijn opgenomen). Voor de puntentelling tot 1 juli 2018 zie bijgaand. Geliberaliseerd. Eigenlijk vrij simpel. Zie het huurcontract. Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten Deze maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen waarvan de overeengekomen huurprijs op de in- Huurbeleid 2017 Nieuwsflits HBV Z-flats 6

7 gangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Zie verder MG , hoofdstuk 5. Huurliberalisatie op onze website. Goed te weten dat er uitzonderingen zijn: Huurbeleid 2017 Nieuwsflits HBV Z-flats 7

8 Hoe tel ik de punten van mijn zelfstandige huurwoning? Zelfstandige huurwoningen krijgen punten voor de oppervlakte van de woning, het aantal verwarmde ruimtes en bijvoorbeeld de afwerking van keuken of badkamer. Maar ook voor de WOZ-waarde. Het aantal punten van een huurwoning bepaalt de maximale huur van de woning. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn. Voor zelfstandige huurwoningen geldt tot 1 juli 2018 het volgende puntenstelsel: Onderdeel 1 Oppervlakte van de vertrekken Tel de oppervlakte van alle vertrekken bij elkaar op (woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer/douche) 2 Oppervlakte van de overige ruimten Tel de oppervlakte van de overige ruimten bij elkaar op (bijkeuken, berging, zolder, garage) 3 Verwarming per verwarmd vertrek per overige ruimte * maximaal 4 punten 4 Energieprestatie volgens de Energie-index (EI 2015) of het Energielabel (verstrekt vóór ): EI<0,6 label A++ 0,6<EI 0,8 label A+ 0,8<EI 1,2 label A 1,2<EI 1,4 label B 1,4<EI 1,8 label C 1,8<EI 2,1 label D 2,1<EI 2,4 label E 2,4<EI 2,7 label F EI>2,7 label G punten 1 punt per m2 0,75 punt per m2 2 punten 1 punt * Eengezinswoning Meergezinswoning * Is er geen energie-index (EI 2015) of energielabel (verstrekt vóór )? Neem dan het bouwjaar van de woning: Eengezinswoning Meergezinswoning * Bouwjaar 2002 en later 2000 t/m t/m t/m t/m t/m t/m en ouder *) voor de energieprestatie telt een duplexwoning als meergezinswoning

9 Onderdeel Als een energieprestatievergoeding is overeengekomen voor een nul-op-de meterwoning punten Eengezinswoning 32 Meergezinswoning *` 28 Keuken 5 lengte aanrecht tot 1 m 1 tot 2 m 2 m en meer * afhankelijk van de extra kwaliteit van de keuken(-afwerking) kunnen deze punten maximaal verdubbeld worden 6 Sanitair toilet wastafel douche bad bad/douche * afhankelijk van de extra kwaliteit van het sanitair of de afwerking kunnen deze punten maximaal verdubbeld worden, 226,89 investering = 1 punt 7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten Neem de kosten die de verhuurder aan de voorziening heeft besteed 0 punten 4 punten 7 punten * 3 punten 1 punt 4 punten * 6 punten * 7 punten * 1 punt per 226,89 van de kosten van de voorziening 8 Privé-buitenruimten (bijv. tuin, balkon) tot 25 m2 25 tot 50 m2 50 tot 75 m2 75 tot 100 m2 100 m2 en meer geen privé-buitenruimte carport 9.1 Berekening van de punten over de WOZwaarde *): 2 punten 4 punten 6 punten 8 punten punten af: 5 punten 2 punten a. b. Voor elke van WOZ-waarde Voor de WOZ-waarde gedeeld door de woningoppervlakte (uitgerekend bij onderdeel 1 en 2), per 127 *) Neem als WOZ-waarde minimaal ook als uw WOZ-waarde lager is. 1 punt 1 punt

10 Onderdeel Kleine woning: Is de oppervlakte minder dan 40m2? (Neem de oppervlakte van onderdeel 1 en 2). En ligt de woonruimte in of rond Amsterdam of Utrecht. En is de woonruimte af in 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022? Dan gaat de berekening anders: a. Voor elke van de WOZ-waarde b. Voor de WOZ-waarde gedeeld door de woningoppervlakte (uitgerekend bij onderdeel 1 en 2), per Nieuwbouwwoning bestemd voor de vrije sector Ga na of uw nieuwbouwwoning bedoeld is voor de vrije sector (geliberaliseerd segment). Dit is een woning gebouwd * in 2015, 2016, 2017, 2018 of En de onderdelen 1 tot en met 8, en 12 zijn 110 punten of meer. punten 1 punt 1 punt Neem het aantal punten uitgerekend bij onderdeel 9.1, maar reken altijd met een minimum van 40 punten * Is uw bestaande huurwoning na woningverbetering (renovatie) zo zuinig als een nieuwe woning met een energieprestatie van maximaal 0,4. Dan geldt de woning als nieuwbouwwoning. U telt de punten zoals onder Renovatie Is de investering meer dan én is de huurwoning geen nieuwe woning in de vrije sector? 12 Bijzondere voorzieningen (uitsluitend bij zorgwoningen) 14 Rijksmonument Is uw huurwoning een (deel van een) Rijksmonument, volgens artikel 1.1 van de Erfgoedwet * Deze punten gelden per 1 juli Dit vervangt de Monumentenwet Voor sommige woningen geldt een overgangsrecht. Reken 0,2 punt per 1000 investering in het jaar van de renovatie en de 5 hele jaren daarna. Tel de punten van onderdeel 1 tot en met 9.1 en onderdeel 10 bij elkaar op. Neem daarvan 35%. Dit is het aantal punten voor bijzondere voorzieningen 50 punten *) Is uw woning geen bescherm Rijksmonument of een deel daarvan? Maar ligt de woning wel binnen beschermd stads- of dorpsgezicht? Dan telt u geen 50 punten. Wel mag de maximale huurprijs 15% hoger liggen. Maar alleen als: de woonruimte behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht volgens artikel 1-g van de Monumentenwet de woonruimte is gebouwd vóór de verhuurder geld moest uitgeven om de monumentale waarde in stand te houden.

11

12 Energielabels HBV Z-flats Schiedam 19 januari 2017 E-labels geen kl5 kl5 kl5 kl5 ### 2 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 ### 5GR 5GR 5GR 5GR C 13 Chopinplein 19 januari 2017 Gegevens D E F BG met kantoor/garages /ingangen/bergingen Zuidzijde Noordzijde E-labels geen kl5 kl5 kl5 kl5 ### 2 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 ### 5GR 5GR 5GR 5GR C 13 Griegplein 19 januari 2017 Gegevens D E F BG met kantoor/garages /ingangen/bergingen Zuidzijde Noordzijde 1/2

13 Energielabels HBV Z-flats Schiedam 19 januari 2017 E-labels geen kl5 kl5 kl5 kl5 ### 2 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 kl5 ### 5GR 5GR 5GR 5GR C 13 Sibeliusplein 19 januari 2017 Gegevens D E F BG met kantoor/garages /ingangen/bergingen Zuidzijde Noordzijde 2/2