Werken aan woonkwaliteit

Transcriptie

1 Werken aan woonkwaliteit Keuzes en effecten deprogrammeren woningbouwplannen Coevorden Uitwerking per plan Stec Groep aan gemeente Coevorden Jan Paul Stouten & Bouke Timmen 25 juli 2017

2 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Overall beeld programmering woningbouw Komende 10 jaar lichte groei met 65 tot 155 woningen, in jaren daarna sterke krimp Fors overaanbod van circa 1000 woningen in harde plannen overstijgt woningvraag in ruime mate Kwalitatief veel mindere plannen zitten goede plannen soms in de weg Kwalitatief deprogrammeren noodzakelijk voor sterke woningmarkt op middellange en lange termijn Passende deprogrammeerstrategie nodig voor harde bouwtitels in verschillende typen plannen Strategische keuzes Strategische varianten geven richting aan vervolg Taxatie effecten van strategische varianten Advies per plan op basis van kwalitatief afwegingskader U prioriteert echter niet alleen op basis van kwaliteit Voorlopig zeer terughoudend met nieuwe initiatieven voor woningbouw Bijlage A: Analyse woningmarkt 19 Bijlage B: Beoordeling locaties 28 Bijlage C: Strategie per plan 31 Bijlage D: Afwegingskader 39 Bijlage E: Toetsingscriteria nieuwe plannen 40 Bijlage F: Beoordeling plannen door afwegingskader 42

3 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 3 1 Inleiding In de gemeente Coevorden is sprake van overcapaciteit van de planvoorraad. Dit betekent dat er in de plannen meer woningen zijn opgenomen dan waar op basis van de bevolkingsprognoses vraag naar zal zijn. Dit heeft diverse gevolgen voor uw grondexploitaties, exploitaties van derden en voor het wel- of niet kunnen doorgaan van nieuwe initiatieven (toets Ladder voor duurzame verstedelijking). Deze situatie is niet nieuw. Tot circa 10 jaar geleden voerde u een actief grondbeleid, waardoor u veel grondposities heeft. In uw doorontwikkeling van de woningbouwstrategie (2012) heeft u al actieplannen gemaakt om het aantal woningen in plannen terug te dringen. Op een deel van de projecten is de laatste jaren al veel afgeboekt, maar dit is waarschijnlijk nog niet genoeg. Ook is een deel van (het overaanbod aan) de plannen in handen van ontwikkelaars, waarmee u in een aantal situaties privaatrechtelijke overeenkomsten heeft gesloten. De komende tijd zullen keuzes gemaakt en stappen gezet moeten worden naar een realistische en optimale programmering voor Coevorden. Deze keuzes worden ook gemaakt op basis van de op te stellen Woonvisie. Het moment van ingrijpen kan uiteraard per plan verschillen, afhankelijk van de markt en specifieke omstandigheden van elk plan. Uw situatie en project U bent daarom gestart met een traject om de plancapaciteit in overeenstemming te brengen met de vraag, of zoals door u zelf verwoord een plancapaciteit die aansluit bij de woonbehoefte in Coevorden voor de langere termijn (horizon: ). Om dit doel te bereiken zal het project een aantal belangrijke resultaten opleveren: Grondige analyse van de planvoorraad met financiële en juridische consequenties van uw keuzes. Risicoanalyse met afweging van inzet en bewustwording van opties van uw handelen. Voor dit traject is een projectopdracht uitgewerkt met een heldere opzet van het project, het doel en de beoogde resultaten. Dit traject bevat een aantal duidelijk beschreven stappen die nodig zijn om het gemeentelijk handelen richting markt(-partijen) strategisch goed voor te bereiden en uw bestuur keuzes en uitgangspunten te laten vaststellen: Demografische analyse. Analyse plancapaciteit. Analyse gemeentelijke grondexploitaties. Analyse bestaande plannen marktpartijen. Met dit traject wilt u in 2017 de interne strategie voor de woningbouwvisie afronden om vervolgens acties te kunnen bepalen. Het vervolg is een traject met overleg met relevante stakeholders zoals vertegenwoordigers van wijken en dorpen, corporaties en marktpartijen, waarna de woonvisie wordt voltooid met een plancapaciteit die aansluit op de woonbehoefte voor de langere termijn. Doel en positionering Stec-rapport Deze rapportage vormt de afronding van deze 1 e fase. Hierin komen de diverse analyses over de woningmarkt in Coevorden en de verschillende plannen samen. Op basis van de kwantitatieve gegevens qua vraag en aanbod, en de kwalitatieve beoordeling van het aanbod, is overzicht ontstaan van een gewenste plancapaciteit die aansluit bij de woonbehoefte in Coevorden voor de langere termijn. De gegevens en analyses in dit onderzoek geven de bestuurders gefundeerde handvatten om te komen tot strategische keuzes over de woningbouwplannen. Wat is een optimale programmering? Hoeveel goede plannen heeft u waar de gemeente mee door kan? Hoeveel plannen scoren niet goed op het afwegingskader? Waar zitten de risico s? De antwoorden op deze vragen en de uitwerking per plan op termijn vormt input voor de op te stellen Woonvisie.

4 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 4 Leeswijzer Het volgende hoofdstuk geeft de samenvatting van de verschillende analyses. Hoofdstuk 3 beschrijft de strategische keuzes die de gemeente heeft om te komen tot een goede plancapaciteit, inclusief uitwerking van de effecten van deze keuzes. De bijlagen bevatten de diverse analyses.

5 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 5 2 Overall beeld programmering woningbouw 2.1 Komende 10 jaar lichte groei met 65 tot 155 woningen, in jaren daarna sterke krimp In de historische ontwikkeling van het aantal huishoudens heeft rond 2010 een omslag plaatsgevonden. Sindsdien laat de huishoudensontwikkeling in Coevorden een stabilisatie en lichte krimp zien. Voor de komende 10 jaar laten prognoses een beperkte huishoudensgroei zien. Vervolgens is rond 2026 in diverse prognoses een krimp van het aantal huishoudens zichtbaar, ook daarna zet de krimp van het aantal huishoudens in alle prognoses door. De uitersten worden gevormd door de Primos2016-prognose (hoogste) en de CBS/PBL2016-prognose (laagste). Voor de komende 10 jaar (periode ) gaat de CBS/PBL-prognose uit van een krimp van circa 500 huishoudens. De Primos2016 prognose laat in dezelfde periode een groei zien van circa 320 huishoudens. Daar waar bovengenoemde andere prognoses het beeld geven van heel Nederland en een doorvertaling naar gemeenten, heeft de provincie Drenthe een eigen prognose gemaakt. In principe is deze meer op maat voor Coevorden omdat de prognose speciaal voor de provincie (en doorvertaling naar regio s en gemeenten) is gemaakt. In het Rigo-rapport 1 is voor Coevorden op basis van de Drentse prognose een positief groeiscenario doorgerekend. Hieruit volgt een bandbreedte van 50 tot 130 huishoudens tot Dit vertaalt zich in een beperkte uitbreidingsopgave van de woningvoorraad met 65 tot 155 woningen. Gezien de hiervoor beschreven bandbreedtes lijkt ons dit een reëel vertrekpunt. In de periode na 2026 krimpt het aantal huishoudens sterk. Onderliggend zijn er 2 grote verschuivingen zichtbaar. Enerzijds betreft dit een sterke afname van het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie van 40 t/m 55 jaar. Daarnaast neemt het aantal ouderen vanaf 70 jaar in de periode tot 2026 sterk toe. Mede door de toename van het aantal ouderen neemt ook het aantal eenpersoonshuishoudens in deze leeftijdscategorie sterk toe. Het aantal gezinnen neemt de komende 10 jaar juist af. Dit zorgt voor nieuwe kwalitatieve opgaven, zowel in nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad. Figuur 1: huishoudensontwikkeling gemeente Coevorden op (middel)lange termijn Historische ontwikkeling CBS/PBL2016 Primos2016 Drenthe2015 RIGO positieve groeiscenario Bron: CBS Statline (2016), Provincie Drenthe (2015), Rigo (2016), ABF Research Primos2016, bewerking Stec Groep (2017). 1 Rigo Research en Advies (2016), Woningmarktonderzoek Coevorden.

6 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 6 Verdeling stad en buitendorpen grofweg 50/50 Uit verhuisgegevens blijkt dat de woningmarkt van de gemeente Coevorden primair lokaal is georiënteerd. Daarbij valt op dat ook binnen de gemeente kernen relatief sterk op zichzelf zijn gericht. Zo vinden relatief weinig verhuisbewegingen plaats tussen de stad Coevorden en de andere kernen. Op basis van het aantal huishoudens en de woningvoorraad kan de behoefte grofweg 50/50 worden verdeeld over de stad en de dorpen. We adviseren ook in de Woonvisie uit te gaan van deze 2 gescheiden woningmarkten, ook in de te voeren strategie per locatie zal rekening gehouden moeten worden met deze 2 woningmarkten. 2.2 Fors overaanbod van circa 1000 woningen in harde plannen overstijgt woningvraag in ruime mate Coevorden heeft een groot aantal woningbouwplannen, zowel planologisch harde als zachte plannen. Hiernaast is er ook nog een bouwcapaciteit in bestaande bestemmingsplannen. Onderstaande tabel vat de harde plancapaciteit in bestemmingsplannen samen, van in totaal 969 woningen. Tabel 1: woningbouwaantallen in harde bestemmingsplannen Bestemmingsplan Direct? Soort plan # Hard Direct Grotere plannen 812 Hard Wijzigingsbevoegdheid Grotere plannen 61 Hard Direct Capaciteit in bestaande bp 67 Hard Wijzigingsbevoegdheid Capaciteit in bestaande bp 29 Totaal 969 Voor deze (vooral de grotere) plannen zijn gegevens verzameld als eigenaar plan (gemeente of markt), financiële boekwaarde, betreft het een binnenstedelijke locatie of niet, ligt er een overeenkomst met de gemeente, is het plan in uitvoering en dergelijke. Naast deze plannen spelen er continu ontwikkelingen die ervoor zorgen dat er extra harde plancapaciteit aan deze lijst wordt toegevoegd. In totaliteit is dus sprake van een hard planaanbod van circa woningen. 2.3 Kwalitatief veel mindere plannen zitten goede plannen soms in de weg Alle woningbouwplannen vanaf 10 woningen in de gemeenten Coevorden zijn bezocht en kwalitatief beoordeeld. Hiervoor hebben we de plannen ten eerste beoordeeld op objectieve criteria, waaronder voorzieningen in de omgeving, waardering van de leefomgeving en bereikbaarheid van de locaties. Daarnaast zijn de locaties zoals gezegd bezocht en beoordeeld op kwaliteit van de omgeving en de geschiktheid van het product (op die specifieke locatie). In onderstaande tabel zijn deze plannen ingedeeld van slecht tot uitstekend. Gezien de beperkte uitbreidingsvraag in Coevorden is het essentieel dat de toevoegingen die nog plaatsvinden echt een verrijking vormen van de woningmarkt. Circa 70 woningen scoren goed tot uitstekend. Dit zijn de plannen waar u vanuit kwalitatief oogpunt zeker mee door moet. Circa 250 woningen scoren voldoende. Dit zijn plannen die u kritisch tegen het licht moet houden, soms aan moeten passen en soms beter kunt schrappen. Daarnaast zijn er ruim 500 woningen in matige plannen. In principe moet u proberen hier afscheid van te nemen. Tabel 2: eerste beeld kwalitatieve beoordeling plannen Beoordeling # plannen # woningen # woningen Coevorden # woningen overig Uitstekend Goed Voldoende / Gemiddeld Matig Slecht Totaal

7 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 7 Kijkend naar de verdeling van de plannen over de stad Coevorden en overige kernen ontstaat het volgende beeld. De verdeling van plannen tussen de stad Coevorden en overige kernen is circa 80/20. Van het aantal woningen in plannen dat als goed of uitstekend is beoordeeld, ligt echter bijna 2/3 in de stad Coevorden. Absoluut, maar ook relatief bevinden de meeste mindere plannen zich in de stad Coevorden. Totaal harde plannen Goed/uitstekend Gemiddeld Matig/Slecht Coevorden Overige kernen Kwalitatief deprogrammeren noodzakelijk voor sterke woningmarkt op middellange en lange termijn Zoals blijkt uit voorgaande zijn er te veel woningbouwplannen in Coevorden: de harde plancapaciteit bevat al mogelijkheden voor de realisatie van bijna woningen. Dit overaanbod is problematisch omdat: Door het te grote aanbod aan plannen komt geen enkel plan goed van de grond. Ook uw eigen plannen niet. Dit betekent een grote verliespost ten opzichte van uw grondexploitaties, omdat uw plannen niet verkocht raken, er geen inkomsten binnen komen en de rentelasten blijven stijgen. Nieuwe slechte plannen kunnen soms wel verkocht raken, maar sluiten niet goed aan op de langetermijnbehoefte van uw gemeente of regio. Het nieuwe vastgoed verstoort het marktevenwicht (verder) en creëert een grotere leegstand en kans op verpaupering in de bestaande voorraad, zeker op lange termijn. Ook zorgen plannen die kwalitatief niets toevoegen ervoor dat de doorstroming op de woningmarkt stokt en veel mensen hun (vooral goedkopere) woningen niet verkocht krijgen. Een ander punt is dat er in het verleden nog te vaak plannen buiten de bestaande stedelijke structuur zijn ontwikkeld. Door hier nu niet op in te grijpen, zit u straks met halfafgebouwde woonwijken aan de randen van steden en braakliggende binnenstedelijke locaties die vrijkomen. Goede zachte plannen die u planologisch mogelijk wilt maken, maar ook harde plannen met een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht waarvoor nog een procedure vereist is, kunnen risico s lopen in eventuele beroepsprocedures bij de Raad van State op de Ladder. U wilt ook een compact centrum voor de stad Coevorden en leefbare kernen in de toekomst. Hier hoort bij dat woningbouw in het centrum van Coevorden meer gewenst is dan woningbouw aan de randen (onder meer door toekomstige omzetting van leegstaande winkelpanden naar woonruimten). Ook daar waar er in kernen een bewezen behoefte bestaat aan het toevoegen van extra woningen, is dit wenselijk.

8 Werken aan woonkwaliteit Coevorden Passende deprogrammeerstrategie nodig voor harde bouwtitels in verschillende typen plannen De bouwmogelijkheden van woningen in harde bestemmingsplannen zitten in verschillende typen plannen. Er zijn verschillende typen plannen met elk hun eigen risico s. Onderstaande tabel toont de verschillende typen plannen en een eerste indicatie van de risico s van het deprogrammeren per type project. Type plansituatie Financiële risico s Juridische risico s Overige risico s Afwegingskader/ prioritering via Gemeentelijk plan, gemeentelijke grex Ja, afboeken Nee Nee Kwaliteit/PMC s Financiën 503 # Privaat, planologisch hard, geen overeenkomst met gemeente Nee, mits voorzienbaarheid goed geregeld Nee, mits voorzienbaarheid goed geregeld Nee Kwaliteit/PMC s Structuurvisie/Nota (voorzienbaarheid) 294 # Privaat, planologisch hard, wel overeenkomst met gemeente 172 # Privaat, planologisch zacht, geen overeenkomst Privaat, planologisch zacht, wel overeenkomst Beperkt, afhankelijk van kwalitatieve marktbehoefte en inhoud (en ouderdom) contract Ja, afhankelijk van voorwaarden contract en verplichtingen gemeente Politieke druk vanuit marktpartijen Aanpassen plan & contract is reële optie Kwaliteit/PMC s Structuurvisie/Nota (voorzienbaarheid) Contact over contract Nee Nee Nee Kwaliteit/PMC s Ladder Zeer beperkt, Zeer beperkt, Als er geen Kwaliteit/PMC s afhankelijk van afhankelijk van marktruimte voor Ladder kwalitatieve voorwaarden contract plan is, dan geen Contact over contract marktbehoefte en en verplichtingen risico s inhoud (en ouderdom) gemeente contract Alle woningen zijn verdeeld naar bovenstaande tabel. De plannen zijn dus verdeeld naar eigenaar en indien de gemeente geen eigenaar is, wordt aangegeven of de gemeente een overeenkomst heeft gesloten met de eigenaar over de ontwikkeling van het plan. Elk type plan heeft zijn eigen kenmerken en mogelijke risico s indien wordt besloten het plan (deels) te deprogrammeren. Om de negatieve effecten van het deprogrammeren van plannen te beperken zijn dan ook verschillende strategieën nodig per type plan.

9 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 9 Figuur 2: woningbouwlocaties kwalitatief beoordeelde plannen Bron: Stec Groep, 2017, locaties bij benadering.

10 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 10 Tabel 3: overzicht woningbouwplannen naar type Type plansituatie 1. Gemeentelijk plan, gemeentelijke grex Strategie/ effect Afboeken grex Plan Deelplan # Opmerking Markt, totaal 70 Overig markt 42 Bogas, totaal 154 Deelgebied B en C 82 Ook 15 bij Santman BV Holwert-Zuid, totaal 92 fase 3, gepland Koopovk met BPD Holwert-Zuid, totaal 92 fase 2b, gepland Koopovk met BPD Holwert-Zuid, totaal 92 fase 1b, gepland Koopovk met BPD Ossehaar, totaal 221 Fase A/B/C Molenakkers II Fase 1 8 Molenakkers II Fase 2 22 Jongbloed Fase 1 18 Reserv. ovk Volker Wessels Jongbloed Fase 2 32 Reserv. ovk Volker Wessels Aelderhooghe 10 Geesbrug Uitbreiding II 14 Diverse kleinere plannen In bestaande bp capaciteit 23 Gemeentelijke plannen, gemeentelijke grex Privaat plan, planologisch hard, geen overeenkomst met gemeente Bogas, totaal 154 Deelgebied B en C 15 Santman BV (overig 82 bij gemeente) Aardappelmeelfabriek 60 VWS/Koenen Bouw- en aannemingsmaatschappi j/ Domesta Seuberslocatie 12 Buining Consultancy Vosmaten 134 Santman BV & Koopmans Projecten b.v. Diverse kleinere plannen In bestaande bp capaciteit 73 Voorzienbaarheid Private harde plannen, geen overeenkomst met gemeente 294 Markt, totaal 70 Citadel (oa. Rabo pand) 12 Peter van Dijk Projects & Investments B.V. Markt, totaal 70 Kasteel 4 16 Peter van Dijk Projects & Investments B.V. Bogas, totaal 154 DG A/D: Melkkade 4 Vancouver Vastgoed BV Bogas, totaal 154 DG A/D: Koedijkje 9 Vancouver Vastgoed BV Bogas, totaal 154 DG A/D: Holman 6 Vancouver Vastgoed BV Bogas, totaal 154 DG A/D: 20 Slokker Vastgoed BV 3. Privaat plan, Voorzienbaarheid en Bogas, totaal 154 DG A/D: 18 Vancouver Vastgoed BV Kasteelwoningen planologisch hard, wel overeenkomst met Aanpassen Bentheimerstraat poort gemeente plan & Holwert-Zuid, totaal 92 Fase 2a 23 BPD / Esprit contract Projectontwikkeling Ossehaar, totaal 221 Fase B2 38 Roosdom Tijhuis & De Boer Projectontwikkeling BV De Spinde Hoofdstraat 2 10 Scholten Bouwbedrijf BV De Spinde Hoofdstraat 3* (betreft 16 Scholten Bouwbedrijf BV een vastgoedtransactie met betaling op termijn) Private harde plannen, wel overeenkomst met gemeente Overige zachte plannen, geen overeenkomst met Geen gevolgen Divers n.t.b. gemeente Totaal harde plannen 969

11 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 11 3 Strategische keuzes 3.1 Strategische varianten geven richting aan vervolg De gemeente heeft uiteraard keuzes in hoe zij tot een goede woningbouwmarkt wil komen. Hiervoor zijn een aantal opties hoe de gemeente kan komen tot een plancapaciteit die aansluit op de woonbehoefte voor de langere termijn. Onderstaande figuur toont vier opties die verder kunnen worden uitgewerkt. De eerste uitwerking van varianten is gemaakt op basis van de kwaliteit van woonplannen voor de gemeente Coevorden. Het geeft daarmee de uitersten weer. Bij de keuze voor een variant spelen meer aspecten een rol. De uiteindelijke uitwerking kan dan ook een combinatie zijn van onderstaande strategische keuzes. Figuur 3: strategische varianten Kwantitatief en kwalitatief op orde Alleen markttechnisch goede plannen Maximaal evenwicht planaanbod-vraag Eventueel ook schrappen locaties in uitvoering en goede plannen Soms extra (harde plannen) schrappen voor (betere) zachte plannen Ruimte voor kwalitatief goede plannen Grote stap naar kwantitatief evenwicht planaanbod-vraag, In principe alleen markttechnisch goede plannen, hiernaast gemiddeld indien niet te groot Ook markttechnisch uitstekende zachte plannen mogen door Overcapaciteit nog niet direct van de baan Schrappen van laaghangend fruit Nieuwe initiatieven en zachte plannen kritisch beoordelen Alleen private plannen zonder overeenkomsten schrappen (dmv voorzienbaarheid) Laaghangend fruit schrappen (lage boekwaarde, geen risico s e.d.) Overcapaciteit blijft in stand Niets doen Doorgaan met bestaande projecten, grexen etc. Zowel markttechnisch goede als slechte plannen blijven in principe bestaan Overcapaciteit blijft in stand Kwantitatief en kwalitatief op orde Maximaal schrappen van mindere en gemiddelde plannen. Dit betekent ook schrappen van locaties in uitvoering, harde plannen en met risico op contractschade. En schrappen van kwalitatief minder goede harde capaciteit ten gunste van betere zachte plannen. Optimaal kiezen voor kwaliteit en kwantiteit, ten faveure van (mogelijke) financiële consequenties. Ruimte voor kwalitatief goede plannen Schrappen van de mindere plannen, alleen de beter (of gemiddeld) beoordeelde plannen blijven over. Dit betekent dat kwantitatief nog niet tot een beoogd evenwicht wordt gekomen, maar hier wel grote stappen naartoe worden gezet. Van de kleinere plannen (96 woningen) wordt circa 75% geschrapt. Situationeel kijken of echt goede zachte plannen voorgaan op mindere harde plannen. Schrappen van laaghangend fruit Alleen plannen schrappen waar de risico s minimaal zijn, dus niet plannen schrappen waar risico s (privaatrechtelijk of politiek) uit kunnen voortkomen. Verder geen plannen met hoge boekwaardes voor gemeente schrappen, om financiële afboekingen zoveel mogelijk te voorkomen. Alle kleine capaciteit in bestaande bestemmingsplannen blijft behouden. Er blijft een grote mate van overcapaciteit in stand. Niets doen (geen optie) Door het te grote aanbod aan plannen komt geen enkel plan goed van de grond. Ook uw eigen plannen niet. Dit betekent een grote verliespost ten opzichte van uw grondexploitaties, omdat uw plannen niet verkocht raken, er geen inkomsten binnen komen en de rentelasten blijven stijgen. Afboeken op een deel van de plannen hier is vaak een betere optie dan doorgaan ook gelet op de rentetikker.

12 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 12 Nieuwe slechte plannen kunnen soms wel (deels) verkocht raken, maar sluiten niet goed aan op de langetermijnbehoefte van uw gemeente of regio. Het nieuwe vastgoed verstoort het marktevenwicht en creëert een grotere leegstand in de bestaande voorraad. Ook zorgen plannen die kwalitatief niets toevoegen ervoor dat de doorstroming op bijvoorbeeld de woningmarkt stokt en veel mensen hun (vooral goedkopere) woningen niet verkocht krijgen. Een ander punt is dat er in het verleden nog te vaak plannen buiten de bestaande stedelijke structuur zijn ontwikkeld. Door hier nu niet op in te grijpen zit u straks met halfafgebouwde woonwijken aan de randen van steden en braakliggende binnenstedelijke locaties die vrijkomen. Als laatste: als bij overaanbod niet wordt ingezet op het deprogrammeren van slechte harde plannen, kunnen ook de nieuwe goede plannen moeilijker doorgang vinden. Plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken moeten immers worden gemotiveerd volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij overaanbod (dus meer harde plannen dan waar de komende 10 jaar vraag naar is), is het vaak lastig behoefte aan te tonen en kunnen risico s ontstaan in eventuele procedures bij de Raad van State. U zult dus moeten snoeien om te kunnen bloeien. 3.2 Taxatie effecten van strategische varianten Elke variant heeft een aantal consequenties. Deze consequenties zijn uiteraard afhankelijk van een groot aantal factoren zoals marktontwikkelingen, invloed van directe omgeving en uiteraard juridische mogelijkheden en onmogelijkheden voortkomend uit bestaande afspraken en overeenkomsten. Ter voorbereiding op de te kiezen strategie per project geven we per strategische optie een doorkijk van de verwachte effecten. Figuur 4: effecten op hoofdlijnen Indicatoren/strategische varianten Kwantitatief en kwalitatief op orde Ruimte voor kwalitatief goede plannen Schrappen van laaghangend fruit Niets doen (geen optie) Markt kwantitatief Markt kwalitatief Bestaande voorraad Financieel grexen Financieel plan- /contractschade Legal/ Risico s Ladder voor duurzame verstedelijking

13 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 13 Onderstaande tabel toont de uitwerking van de vier varianten, waarbij alleen wordt geprioriteerd op basis van de onderdelen van het afwegingskader. Naast de keuzes die volgen uit het afwegingskader, dat modelmatig van aard is, zijn er andere factoren van belang om tot een goede prioritering van uw woningbouwplannen te komen. Dit zijn onder andere: Gemaakte afspraken en gewekte verwachtingen richting marktpartij en activiteit marktpartij. Gemeentelijke (recente) besluiten over specifieke projecten. Stedenbouwkundig belang van (goede afronding) van locatie. Financiële belangen. Op basis van de specifieke omstandigheden, wordt een meer afgewogen beslissing per project genomen. De basis wordt echter gevormd door de kwalitatieve score per project op basis van het afwegingskader. Specifieke omstandigheden van een project kunnen echter reden zijn om voor (een deel van) een project een andere keuze te maken dan op basis van het afwegingskader sec gemaakt zou worden. Tabel 4: eerste uitwerking met indicatieve effecten op hoofdlijnen voor markt en financiën Kwantitatief en kwalitatief op orde Ruimte voor kwalitatief goede plannen Schrappen van laaghangend fruit Niets doen (geen optie) Restant harde capaciteit Circa 970 # te schrappen woningen Waarvan # te schrappen woningen gemeente Waarvan # te schrappen woningen privaat Afboeken maximaal in * Schrappen kleine projecten Stedenbouwkundige risico s Circa Coevorden 25 overige kernen Circa Coevorden 140 overige kernen Circa Coevorden 210 overige kernen 850 tot tot tot Circa 500 Circa 400 Circa Circa 400 Circa 325 Circa /- 5,8 mln -/- 3,5 mln -/- 2 mln 0, maar wel circa 3 mln onnodige rentelasten Alle woningen in kleine projecten Praktisch alle projecten die stoppen Circa 75% van kleine capaciteit wordt geschrapt (70#) Praktisch alle projecten die stoppen Geen, alle capaciteit voor 95 woningen blijft intact Praktisch alle projecten die stoppen Geen, alle capaciteit voor 95 woningen blijft intact Voornaamste risico s private projecten Zachte plannen Holwert-Zuid Ossehaar B2 (niet gemeentelijke deel) Bogas A/D (contract met Slokker/Vancouver) Ladder-technisch ruimte voor nieuwe plannen Holwert-Zuid Ossehaar B2 (niet gemeentelijke deel) Ladder-technisch beperkt ruimte voor nieuwe plannen Geen In beginsel geen ruimte voor nieuwe plannen Geen In beginsel geen ruimte voor nieuwe plannen *) Bron: Gemeente, stand boekwaardes per ultimo 2016, plus arbitrage en kavelverkopen t/m april EXTRA RUIMTE VOOR TRANSFORMATIE WINKELS NAAR WONINGEN IN CENTRUM COEVORDEN

14 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 14 Naast alle geïnventariseerde plannen zal ook in het centrum van Coevorden nog een extra groei van het aantal woningen plaatsvinden door de omzetting van leegstaande winkelpanden naar woningen. In bepaalde aanloopstraten leidt omzetting naar woningbouw tot een goed alternatief en mooi woonproduct in het centrum. De eerste verwachting is dat dit de komende jaren om circa 30 tot 50 woningen gaat. Deze omzetting wordt een stuk sneller haalbaar als er hier ook daadwerkelijk planologische ruimte voor is. Ten opzichte van de in dit rapport opgenomen aantallen kunnen dus nog circa 50 woningen in het centrum worden opgeteld, dit betekent kwantitatief dan ook een extra opgave om elders woningen te reduceren. 3.3 Advies per plan op basis van kwalitatief afwegingskader Onderstaande tabel toont de plannen waarbij er naast het afwegingskader geen specifieke redenen of factoren zijn die een andere keuze dan puur op kwaliteit vragen. Met andere woorden; er zijn bij de plannen die matig of slecht scoren geen belangen die dusdanig zwaar wegen dat (delen van) plannen toch door zouden kunnen. Tabel 5: scoring projecten op basis van kwalitatief afwegingskader Projecten die door kunnen # Projecten deprogrammeren # De Spinde 26 Aardappelmeelfabriek 60 Markt Citadel 12 Markt overige capaciteit 42 Markt Kasteel 4 16 Totaal 54 Totaal 102 Het plan de Spinde is opgeknipt in 2 fasen. De 1 e fase is al in eigendom van een marktpartij (Scholten Bouwbedrijf BV), de grond in de 2 e fase met 16 woningen is nu nog in eigendom van de gemeente (grondoverdracht volgt). Het plan scoort goed op het afwegingskader, we adviseren dan ook door te gaan met de Spinde. Voor het 2 e deel valt echter wel te overwegen om het aantal van 16 woningen terug te brengen. Ook de Citadel op de Markt met maximaal 12 woningen (eigendom Peter van Dijk Projects & Investments B.V.) scoort kwalitatief goed. Het deelplan Kasteel 4 (rijksmonument) scoort zelfs uitstekend. Voor deze plannen adviseren we dan ook door te gaan met de planontwikkeling, en de eigenaar te wijzen op het belang van een snelle ontwikkeling. In het plan de Aardappelmeelfabriek van VWS/Koenen Bouw is al zeer lange tijd niets gebeurd, de oude pui van de fabriek staat er nog steeds maar er is geen beweging geweest in de planontwikkeling. Kwalitatief scoort het plan slecht, waardoor we adviseren in te zetten op het verwijderen van de woonbestemming. De eerste stap hiervoor is het creëren van voorzienbaarheid. De locatie bij de Markt heeft in totaal een bestemmingsplancapaciteit van 70 woningen, waarvan in de 2 deelplannen Citadel en Kasteel 4 voorlopig 28 woningen zijn voorzien. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zullen meer woningen op deze locatie niet gewenst zijn. Wij adviseren hier dan ook in te zetten op het terugbrengen van het aantal woningbouwmogelijkheden in het bestemmingsplan.

15 Werken aan woonkwaliteit Coevorden U prioriteert echter niet alleen op basis van kwaliteit Zoals eerder beschreven kunnen er bij projecten omstandigheden zijn die afwijking van alleen de kwalitatieve lijn rechtvaardigen. Bij de hiervoor genoemde projecten is dit niet aan de orde. Bij de volgende projecten spelen echter specifieke afwegingen, die meegewogen dienen te worden in de prioritering van de plannen en uw keuze om (delen van) het project door te laten gaan, dan wel in te zetten op deprogrammeren: Tabel 6: projecten met meerdere afwegingen, naast de kwalitatieve score Project Eigenaar / Overeenkomst # woningen Holwert-Zuid Gemeente met ovk met BPD/Esprit Projectontwikkeling 92 Ossehaar B1, A, C Gemeente 183 Ossehaar B2 Roosdom Tijhuis en de Boer Projectontwikkeling BV 38 Bogas B/C Gemeente 82 Bogas B/C Santman BV 15 Bogas A/D Vancouver Vastgoed BV 37 Bogas A/D Slokker Vastgoed BV 20 Vosmaten Santman BV en Koopmans Projecten BV 134 Molenakkers Gemeente 30 Jongbloed Gemeente 50 Aelderhooghe Gemeente 10 Geesbrug Uitbreiding II Gemeente 14 Seuberslocatie Buining Consultancy 12 Totaal 717 Naast de keuzes die volgen uit het afwegingskader, dat modelmatig van aard is, zijn er andere factoren van belang om tot een goede prioritering van uw woningbouwplannen te komen. Dit zijn onder andere: Gemaakte afspraken en gewekte verwachtingen richting marktpartij en activiteit marktpartij. Gemeentelijke (recente) besluiten over specifieke projecten. Stedenbouwkundig belang van (goede afronding van) locatie. Financiele belangen. Wensen van bewoners. Op basis van de specifieke omstandigheden kan een afgewogen beslissing per project worden genomen. Naast de kwalitatieve score per project op basis van het afwegingskader kunnen specifieke omstandigheden van een project reden zijn om voor (een deel van) een project een andere keuze te maken dan op basis van het afwegingskader sec gemaakt zou worden. De opgave die u heeft en de verschillende afwegingen die van belang kunnen zijn, staan in onderstaande figuur. Figuur 5: opgave en afwegingen bij reduceren aantal woningen Gemeente: Terugbrengen # woningen, via: afboeken Opgave Marktpartijen: Terugbrengen # woningen, via: voorzienbaarheid onderhandelen contract uitruilen posities Afwegingen Wensen bestaande bewoners Wensen ontwikkelaars Kosten afboeken Verwachte schades uit contract Stedenbouwkundige afronding Aanpassingen bestemmingsplan Alternatieve functies Een aantal grotere projecten, alle 4 in de kern Coevorden, scoren niet goed. Deels scoren ze gemiddeld, deels matig. Omdat het volledig schrappen, maar ook volledig doorgaan van deze plannen niet erg realistisch is, is het nodig per plan de opties en risico s te beschrijven. Naast deze grotere plannen zijn er ook verschillende opties voor een aantal uitbreidingsplannen in de kernen. Naast kwaliteit zijn er immers nog andere belangen die u in uw prioritering laat meewegen, zoals de belangen van de al aanwezige bewoners (stedenbouwkundige afronding), belangen van marktpartijen (inhoud contracten en verwachtingen) en gemeentelijke overwegingen omtrent recent genomen besluiten.

16 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 16 INZETTEN OP KWANTITATIEF EN KWALITATIEF OP ORDE Wanneer u bij de te maken keuzes zo dicht mogelijk bij het scenario Kwantitatief en kwalitatief op orde wilt komen, betekent dit: Schrappen in eigen projecten. Inzetten op voorzienbaarheid voor het schrappen van private plannen. In overleg treden met ontwikkelaars over de heronderhandeling van bestaande afspraken, met als doel zoveel mogelijk plancapaciteit te reduceren, hierbij breed kijken naar alternatieve functies om eventuele financiële schade zoveel mogelijk te beperken. Bij de plannen die kleiner moeten snel in overleg met bewoners of hun wensen. Bij deze plannen goed kijken naar een acceptabele stedenbouwkundige afronding. Holwert-Zuid, 92 woningen Holwert-Zuid heeft nog een capaciteit van 92 woningen; 46 grondgebonden en 46 appartementen. De gemeente is nog grondeigenaar van 69 kavels (geen boekwaarde voor gemeente), BPD/Esprit heeft de overige 23 kavels in bezit. Voor de 69 woningen zijn echter wel afspraken gemaakt met BPD over de levering van deze gronden, zie onderstaande tabel. Holwert-Zuid is als matig beoordeeld en zou op kwalitatieve gronden dan ook niet verder ontwikkeld moeten worden. Het plan is onderdeel van een grotere ontwikkeling, waarvan de retailontwikkeling al gerealiseerd is. Voor de verschillende deelgebieden zijn door de ontwikkelaar al voorbereidende kosten gemaakt met het oog op verdere ontwikkeling. Onderstaande tabel toont de verschillende deelgebieden: Fase # woningen Type woningen Geplande levering Fase 2a 23 EGW Al geleverd Fase 3 23 EGW Medio 2017 Fase 2b 21 MGW Medio 2019 Fase 1b 25 MGW Medio 2021 Totaal Holwert-Zuid 92 Wij adviseren hier in de gesprekken met BPD/Esprit de mogelijkheden voor een forse reductie van de ontwikkelcapaciteit en de mogelijkheden van andere functies dan woningbouw te verkennen. De gemeente is nog eigenaar van 23 kavels en de grond ten behoeve van de bouw van 2 appartementencomplexen (in totaal 46 appartementen). Indien de conclusie van de gesprekken met BPD/Esprit is dat alle woningbouw wordt geschrapt (en hiervoor geen alternatief waardecreërend programma wordt gerealiseerd) is de inschatting van de gemeente dat dit een aanzienlijk financieel risico richting BPD/Esprit betekent. Ossehaar, 221 woningen In Ossehaar worden nog geregeld woningen verkocht, in 2017 tot nu toe zo n 10. De 183 woningen (bestemmingsplan technisch mogelijk) van de gemeente hebben nog een boekwaarde van -/- 2 miljoen, ofwel circa per woning. Onderzocht moet worden in welke deelplannen deze kavels nog kunnen worden gerealiseerd en hoeveel. Dit is ook afhankelijk van de stedenbouwkundige afrondingsmogelijkheden en -wensen per deelplan. Qua typologie van de woningen is het de vraag of bijvoorbeeld rijwoningen niet ook op een andere locatie in Coevorden gerealiseerd kunnen worden, zoals op de Bogas-locatie. Uitgangspunt hier is een flinke reductie van de resterende plancapaciteit. Een andere optie is het opnemen van een aantal grote kavels die elders in (de stad) Coevorden zeer schaars zijn, om zo een uniek product aan te bieden. Verder is de arbitragezaak met Rotij recent afgerond. Het nu opteren voor reductie van de ontwikkelmogelijkheden voor 38 woningen kan verkend worden samen met Rotij. Hier liggen contractrisico s omdat de gemeente een overeenkomst heeft met Rotij.

17 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 17 Fase # woningen Eigenaar Boekwaarde B1 135 Gemeente A 4 Gemeente C 44 Gemeente B2 38 Roosdom Tijhuis en de Boer Projectontwikkeling BV Totaal Ossehaar 221 Boekwaarde - 2 miljoen Bogas, 154 woningen Bogas heeft diverse deelgebieden, waarvan de meeste gemiddeld scoren. Alleen deelplan de Bentheimerstraat poort scoort goed. Het ligt voor de hand deze binnenstedelijke locatie door te zetten, zeker gezien de entreelocatie die een groot deel van deelgebied A en D vervult. Deelgebied B/C bevat echter te grote aantallen woningen (in bestemmingsplan, de laatste ontwerpen uit 2010 gaan uit van nog maar circa 29 woningen). Als er concurrentie bestaat tussen ontwikkeling in Ossehaar en in Bogas, naar verwachting alleen voor de rijwoningen, kan de ontwikkeling van Bogas vanuit ruimtelijke optiek als wenselijk worden geacht. Deze locatie ligt immers midden in de kern, wat een versterking van de kern ten goede komt, ook zijn deze woningen dichter gelegen bij de voorzieningen in de kern. Deze keuze zou leiden tot extra afboekkosten in Ossehaar, waar dan weer opbrengsten in Bogas tegenover staan. Deelgebied # woningen Eigenaar Boekwaarde Deelgebied B/C 82 Gemeente Deelgebied B/C 15 Santman BV A/D Melkkade 4 Vancouver Vastgoed bv A/D: Koedijkje 9 Vancouver Vastgoed bv A/D: Holman 6 Vancouver Vastgoed bv A/D: Kasteelwoningen 20 Slokker Vastgoed bv A/D: Bentheimerstraat poort 18 Vancouver Vastgoed bv Totaal Bogas 154 Zoals eerder beschreven adviseren we hier in te zetten op een reductie van het aantal woningen in het bestemminsplan. Om versnippering te voorkomen, ligt het voor de hand hier samen met de aanwezige eigenaren te praten over een stedenbouwkundige opzet en wellicht het uitruilen van posities. Vosmaten, 134 woningen Het plan Vosmaten van Santman BV en Koopmans Projecten BV heeft nog een capaciteit van 134 woningen. Het plan scoort matig op basis van het afwegingskader, verdere ontwikkeling is dan ook niet wenselijk. Door middel van voorzienbaarhied kan het plan naar verwachting zonder planschade verwijderd worden. Stedenbouwkundige redenen kunnen eraan bijdragen dat er enkele kavels niet geschrapt worden, om een goede eindsituatie te bereiken. Dit betekent wel dat elke kavel die hier mogelijk wordt ontwikkeld, ten koste gaat van capaciteit elders danwel een verdere verhoging van de overcapaciteit. Uitbreidingsplannen overige kernen, 116 woningen Voor de uitbreiding van Geesbrug, met 14 woningen, is geconstateerd dat dit plan kwalitatief niet goed is. Kern van het kwalitatieve advies is om met matige plannen niet door te gaan en deze te schrappen. Om het plan stedenbouwkundig goed af te ronden zal er een zeer beperkt aantal kavels beschikbaar kunnen blijven. Dit betekent wel dat elke kavel die hier mogelijk wordt ontwikkeld, ten koste gaat van goede capaciteit elders danwel een verdere verhoging van de overcapaciteit betekent. De uitbreidingsplannen Molenakkers, Jongbloed in Sleen, Aelderhooghe en Seuberslocatie scoren gemiddeld op het afwegingskader. Kwalitatief scoren Aelderhooghe en de Seuberslocatie gemiddeld. Het is de vraag of ze aan te passen of op te delen zijn in meerdere fasen, waarbij dan voor nu alleen de 1 e fase hard blijft. De Seuberslocatie is echter in eigendom bij een ontwikkelaar, aanpassen van het planologisch regime kan hier alleen na het creëren van voorzienbaarheid. Of dit ook bestuurlijk wenselijk is, is afhankelijk van gemaakte afspraken en gewekte verwachtingen richting de marktpartij.

18 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 18 De plannen Molenakkers en Jongbloed in Sleen zijn met 30 en 50 woningen fors en scoren gemiddeld. Het ligt voor de hand hier de aantallen, waar mogelijk, te beperken. Voor beide plannen zijn in de 1 e fase al woningen verkocht. Bij het reduceren van de plancapaciteit in bovenstaande plannen is aanpassing van het bestemmingsplan nodig. Een bestuurlijke vaststelling dat een plan voorlopig in de ijskast staat is onvoldoende om harde plancapaciteit daadwerkelijk te schrappen. Plan Deelplan # woningen Boekwaarde Molenakkers II Fase Molenakkers II Fase Jongbloed Fase Jongbloed Fase Aelderhooghe Geesbrug Uitbreiding II Seuberslocatie 12 Totaal Voorlopig zeer terughoudend met nieuwe initiatieven voor woningbouw Omdat er sprake is van een grote overcapaciteit in de bestaande bestemmingsplanvoorraad, is uitgangspunt dat de gemeente voorlopig zeer terughoudend is met het toestaan van nieuwe initiatieven voor woningbouw. Hiervoor is voor kleinere plannen, van 2 tot circa 8 woningen, een toetsingskader opgesteld om alleen die initiatieven toe te staan die zeer gewenst zijn en een verrijking van de bestaande voorraad in de gemeente Coevorden zijn. Nieuwe plannen betekenen immers weer meer concurrentie voor de huidige plannen, waardoor deze moeilijker van de grond komen. Verder zullen grotere plannen (vanaf 12 woningen) getoetst moeten worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent dat alle energie die u vanuit de gemeente in deze plannen stopt, niet per se leidt tot (positief) resultaat en de aandacht wegneemt van die projecten die nu echt opgepakt of herontwikkeld moeten worden. Gezien de opgaven die u heeft, en de nog zeer beperkte huishoudensgroei in de komende jaren, maar juist daling hierna, raden we aan juist op de bestaande planvoorraad te focussen en hier stappen te zetten tot realisatie, zodat nu nog echt kwalitatieve toevoegingen aan de bestaande voorraad worden gerealiseerd. Uitzondering hierop kan zijn een situatie waarbij de ontwikkelaar een nieuw plan inbrengt (en hiervoor gemeentelijke medewerking voor de planologische wijziging nodig heeft) en tegelijkertijd elders harde plancapaciteit weghaalt of bestaande woningen sloopt. In dit geval zijn er nog steeds een aantal kwalitatieve criteria waaraan het nieuwe plan moet voldoen, zoals duidelijke marktvraag, kwalitatieve toevoeging op bestaande voorraad, impuls voor omliggend gebied, geen concurrentie met andere plannen enzovoort.

19 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 19 Bijlage A: Analyse woningmarkt Woningmarktregio s overwegend lokaal georiënteerd We starten met het schetsen van woningmarktregio s in Coevorden. Dit is onder andere relevant voor de Ladder voor duurzame verstedelijking maar is ook wezenlijk in het taxeren van effecten van woningbouwplannen op haar omgeving. Het is daarbij belangrijk te kijken naar de reikwijdte van woningmarkten. We gebruiken hiervoor de verhuisbewegingen als basis. Veruit de meeste verhuisbewegingen vinden plaatst binnen de gemeentegrenzen van Coevorden. Circa 55% van alle verhuizende personen verhuist binnen de gemeente zelf. Daarmee is de woningmarkt in Coevorden overwegend lokaal georiënteerd. Daarnaast zijn gemeenten in de regio Zuidoost-Drenthe relevant voor Coevorden. Circa 15% van de verhuisbewegingen naar Coevorden komt uit de regio Zuidoost-Drenthe. Zeker voor woningbouwplannen buiten bestaand stedelijk gebied, de weilandplannen, is daarvoor afstemming nodig binnen deze regio. Dit komt omdat dit type plannen over het algemeen een grotere reikwijdte heeft dan de meeste inbreidingsplannen. Figuur A1: herkomst vestigers in gemeente Coevorden % Binnen Coevorden Overig Zuidoost-Drenthe 7% 55% Overig Drenthe Elders 13% Bron: Stec Groep (2016) op basis van CBS migratiegegevens over de periode Verhuisdynamiek neemt af naarmate de afstand toeneemt. Ook binnen de gemeentegrenzen van Coevorden is dit zichtbaar. Op basis van gegevens uit het BRP zien we dat de verhuisdynamiek afneemt naarmate de afstand tussen kernen toeneemt. In onderstaande tabel is een uitsplitsing van de binnengemeentelijke verhuizingen naar kernniveau opgenomen. Hieruit blijkt dat er meerdere redelijk op zichzelf staande kernen zijn binnen de gemeente Coevorden. Zo is de verhuisdynamiek tussen de stad Coevorden (binnen de stippellijnen) en de kernen over het algemeen beperkt. Vooral met de kernen nabij stad Coevorden zoals Dalen en omgeving en Dalerpeel en omgeving is sprake van relatief sterke verhuisrelaties.

20 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 20 Tabel A1: binnengemeentelijke verhuisdynamiek gemeente Coevorden Aalden e.o. Coevorden e.o. Dalen e.o. Dalerpeel e.o. Schoonoord e.o. Sleen e.o. Oosterhesselen e.o. Aalden e.o. 77% 4% 2% 0% 2% 6% 9% Coevorden e.o. 2% 76% 14% 2% 1% 2% 4% Dalen e.o. 0% 9% 83% 0% 0% 3% 3% Dalerpeel e.o. 0% 21% 12% 55% 2% 0% 10% Schoonoord e.o. 4% 1% 1% 0% 88% 5% 3% Sleen e.o. 8% 2% 7% 0% 0% 80% 4% Oosterhesselen e.o. 6% 3% 8% 1% 0% 3% 80% Bron: gemeente Coevorden (2016), o.b.v. basiregistratie personen. Aalden e.o: Aalden, Benneveld, Meppen, Zweeloo, Wezup. Coevorden e.o.: Coevorden. Dalen e.o.: Dalen, Dalerveen, Holsloot, Wachtum, Stieltjeskanaal. Dalerpeel e.o: Dalerpeel, Nieuwlande. Schoonoord e.o: Schoonoord, De Kiel, Wezuperbrug. Sleen e.o: Sleen, Noord-Sleen, Erm, Diphoorn, t Haantje. Oosterhesselen e.o: Oosterhesselen, Gees, Zwinderen. Bewerking Stec Groep (2017). Komende jaren nog lichte groei, daarna relatief sterke krimp huishoudens Om een indicatie van de ontwikkeling van de woningvraag te geven, plaatsen we prognoses in perspectief. Daarbij geldt dat prognoses met onzekerheid gepaard gaan. Zie een prognose daarom niet als blauwdruk, in het bijzonder omdat de onzekerheidsmarge groter wordt naarmate men verder vooruit kijkt. Om een indicatie te geven over de toekomstige woningvraag in de gemeente Coevorden worden richtingen geschetst waarbinnen de ontwikkeling van de woningvraag op (middel)lange termijn kan worden bezien. We vinden het verstandig om deze prognoses altijd in perspectief te plaatsen van de historische ontwikkeling van het aantal woningen. Daarvoor beschouwen we in de figuur hierna de historische huishoudensontwikkeling en recente prognoses van de provincie Drenthe, de regionale bevolkingsprognose van het CBS en PBL, Primos2015 en Primos2016 van ABF Research en het groeiscenario dat wordt gehanteerd in het in september verschenen Woningmarktonderzoek Coevorden. In de historische ontwikkeling van het aantal huishoudens heeft rond 2010 een omslag plaatsgevonden. Sindsdien laat de huishoudensontwikkeling in Coevorden een stabilisatie en lichte krimp zien. Voor de komende 10 jaar laten prognoses een beperkte huishoudensgroei zien. Vervolgens is rond 2026 in diverse prognoses een krimp van het aantal huishoudens zichtbaar, ook daarna zet de krimp van het aantal huishoudens in alle prognoses door. De uitersten worden gevormd door de Primos2016-prognose (hoogste) en de CBS/PBL2016-prognose (laagste). Voor de komende 10 jaar (periode ) gaat de CBS/PBL-prognose uit van een krimp van circa 500 huishoudens. De Primos2016-prognose laat in dezelfde periode een groei zien van circa 320 huishoudens. Daar waar bovengenoemde andere prognoses het beeld geven van heel Nederland en een doorvertaling naar gemeenten, heeft de provincie Drenthe een eigen prognose gemaakt. In principe is deze meer op maat voor Coevorden omdat de prognose speciaal voor de provincie (en doorvertaling naar regio s en gemeenten) is gemaakt. Het Rigo-rapport hanteert een basisscenario (de provinciale prognose) en een positief groeiscenario. Het basisscenario gaat met 30 huishoudens uit van een zeer beperkte groei in de periode tot Het positieve scenario (grijze stippellijn in figuur) gaat uit van een beperkte groei van circa 130 huishoudens in de periode tot Volgens het Rigo-rapport neemt de woningbehoefte wat sterker toe omdat in de toekomst minder huishoudens zelfstandig zullen wonen waardoor de uitbreidingsbehoefte tussen de 65 en 155 woningen ligt. Andere prognoses (bandbreedtes) in ogenschouw nemend, taxeren wij dat er hiermee een hanteerbare basis ligt die richting geeft aan de ontwikkeling van

21 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 21 de woningvraag in Coevorden voor de komende jaren. Daarbij adviseren wij de huishoudensontwikkeling in Coevorden en prognoses hierover goed te monitoren zodat u hierop tijdig kunt anticiperen. In het vervolg van het rapport sluiten wij in grote lijnen aan bij de bevindingen uit het Rigo-rapport. Figuur A2: huishoudensontwikkeling gemeente Coevorden op (middel)lange termijn Historische ontwikkeling CBS/PBL2016 Primos2016 Drenthe2015 RIGO positieve groeiscenario Bron: CBS Statline (2016), Provincie Drenthe (2015), Rigo (2016), ABF Research Primos2016, bewerking Stec Groep (2017). Onderliggend zijn er twee grote verschuivingen zichtbaar. Enerzijds betreft dit een sterke afname van het aantal huishoudens van 40 t/m 55 jaar. Daarnaast neemt het aantal ouderen vanaf 70 jaar in de periode tot 2026 sterk toe. Mede door de toename van het aantal ouderen neemt ook het aantal eenpersoonshuishoudens in deze leeftijdscategorie sterk toe. Het aantal gezinnen neemt de komende 10 jaar juist af. Dit zorgt voor nieuwe kwalitatieve opgaven, zowel in nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad. Verdeling uitbreidingsbehoefte tussen stad Coevorden en de buitendorpen grofweg 50/50 Voor prognoses geldt dat naarmate het schaalniveau lager wordt de betrouwbaarheid van uitkomsten afneemt. Om wel een indicatie te geven van de verdeling van de woningbehoefte binnen de gemeente Coevorden kijken we hier naar de huidige verdeling van het aantal huishoudens en inwoners over de gemeente. We baseren ons hierbij op wijkstatistieken van het CBS, zie onderstaande tabel. Tabel A2: verdeling inwoners en huishoudens over gemeente Coevorden Gebieden met samenhang Wijk Inwoners Huishoudens Stad Coevorden en omgeving Wijk 10 Coevorden % % Wijk 11 Steenwijksmoer 935 3% 365 2% Wijk 12 Nieuwe Krim 180 1% 65 0% Wijk 13 Weijerswold 80 0% 30 0% Wijk 14 Vlieghuis en Padhuis 110 0% 40 0% Wijk 20 Dalen % % Dorp Oosterhesselen en omgeving Wijk 30 Oosterhesselen % % Dorp Sleen en omgeving Wijk 40 Sleen % % Dorp Aalden en omgeving Wijk 50 Zweeloo % % Bron: CBSStatine (2017), bewerking Stec Groep (2017). Uit bovenstaande tabel blijkt dat zowel circa 40% van het aantal inwoners als huishoudens in de stad Coevorden woont. Wanneer we ook gebieden betrekken waarmee stad Coevorden samenhangt (zoals de kern Dalen), dan ligt het aandeel op circa 60% van de totale gemeente. Grofweg gaat het zo bezien om een aandeel van circa 50% in de stad Coevorden en 50% in de overige kernen. We baseren ons daarbij op de huidige verdeling, dit is niet één-op-één te projecteren op de verdeling van de uitbreidingsbehoefte, wel geeft het zogezegd een grove indicatie.

22 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 22 Voor zowel de dorpen als de stad Coevorden gaat het dan om een uitbreidingsbehoefte van maximaal zo n 75 woningen in de komende 10 jaar. Naast de uitbreidingsbehoefte is in Coevorden sprake van een vernieuwings-/vervangingsopgave, deze speelt het sterkst in de stad Coevorden. Figuur A3: CBS-indeling wijken gemeente Coevorden Bron: CBS Wijken en Buurten (2017), bewerking Stec Groep (2017). Verder drukt sterke vergrijzingsgolf een stempel op de woningvraag in Coevorden Naast het hiervoor geschetste kwantitatieve beeld gebeurt er onderliggend veel in de samenstelling van de bevolking. Dit heeft effect op de kwalitatieve woningvraag in Coevorden. In de volgende figuur is de verandering in samenstelling van de bevolking in het jaar 2016 en 2026 (op basis van het basisscenario en het positieve groeiscenario) weergegeven.

23 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 23 Figuur A4: aantal huishoudens naar leeftijd in Coevorden in 2016 en volgens twee varianten afname toename Bron: Rigo (2016), Woningmarktonderzoek Coevorden, bewerking Stec Groep (2017). Op hoofdlijnen zijn er twee grote verschuivingen zichtbaar. Enerzijds betreft dit een sterke afname van het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie van 40 t/m 55 jaar. Daarnaast neemt het aantal ouderen vanaf 70 jaar in de periode tot 2026 sterk toe. Mede door de toename van het aantal ouderen neemt ook het aantal eenpersoonshuishoudens in deze leeftijdscategorie sterk toe. Verder valt op dat het aantal gezinnen de komende 10 jaar afneemt, zie ook onderstaand figuur. Figuur A5: aantal huishoudens naar leeftijd en type in Coevorden in 2016 en Bron: Rigo (2016), Woningmarktonderzoek Coevorden, bewerking Stec Groep (2017).

24 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 24 Bestaande woningvoorraad zeer wezenlijk in veranderopgave Coevorden De bestaande voorraad in de gemeente Coevorden bestaat uit circa woningen. Met een (frictie)leegstandspercentage van circa 5% is sprake van een vrij ontspannen woningmarkt. Zoals hiervoor toegelicht, wordt voor de komende 10 jaar nog een beperkte uitbreidingsvraag geprognosticeerd waarna het aantal huishoudens gaat krimpen. Daarnaast verandert de kwalitatieve woningbehoefte door veranderingen in de samenstelling van de bevolking en ontwikkelingen in woonvoorkeuren van huishoudens. De bestaande woningvoorraad is essentieel bij de veranderopgave waar Coevorden voor staat. In het Rigorapport is een indicatie gegeven van de orde van grootte van de opgaven binnen de bestaande voorraad en waar deze zich waarschijnlijk zullen voordoen. Uit het Rigo-rapport blijkt dat voor circa 660 woningen (4,3%, gemiddeld ligt het aandeel in de regio op 5,4% en landelijk op 6,8%) in de bestaande voorraad een vervanging op (middel)lange termijn in beeld komt. De grootste vervangingsopgave (circa 40%) doet zich voor in de zogenaamde laagbouw doorzonwijken en bloemkoolwijken. Naast deze vervangingsopgave is ook het onderhoud van woningen in algemene zin wezenlijk. Als uitgangspunt wordt genomen dat woningen vaak gebouwd worden met een beoogde levensduur van circa 50 jaar. Corporaties anticiperen veelal op deze onderhoudswerkzaamheden. In de particuliere sector kunnen opgaven liggen, zeker bij oudere (minder zelfstandige) huishoudens en minder welgestelde woningeigenaren. In de gemeente Coevorden gaat het om circa woningen die op (middel)lange termijn de 50-jaarsgrens overschrijden. Naar verwachting liggen de grootste opgaven in de stad Coevorden. Enerzijds liggen hier de meeste laagbouw doorzonwijken en bloemkoolwijken. Daarnaast zien we dat ten opzichte van de dorpen een relatief groot deel van de koopwoningvoorraad in het goedkope segment zit, zie onderstaand figuur. Figuur A6: opbouw van de koopwoningvoorraad in de gemeente Coevorden Stad Coevorden Overige kernen tot tot tot tot tot tot of meer Bron: gemeente Coevorden (2017), bewerking Stec Groep (2017). Plannen moeten voorzien in kwalitatieve woningbehoefte om Coevorden maximaal te versterken Kwantitatief is de uitbreidingsopgave met maximaal 155 woningen in de komende 10 jaar beperkt. De totale opgave op de woningmarkt kan hoger liggen (zie hiervoor). Als u meer sloopt, neemt de woningbehoefte in principe immers toe. Wel is nu sprake van de laatste uitbreidingsopgave waarna een periode van krimp wordt geprognosticeerd. Daarmee is het essentieel dat woningbouwplannen voorzien in een kwalitatieve woningbehoefte, passend bij ontwikkelingen in de bestaande voorraad, en Coevorden daarmee maximaal versterken. In onderstaande tabel de belangrijkste bevindingen hieromtrent uit het Rigo-rapport.

25 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 25 Tabel A3: kernbevindingen over kwalitatieve behoefte uit Rigo-rapport Eigendomsvorm Type woning Woningbehoefte Confrontatie met bestaande voorraad tot jaar 2026 Koop Grondgebonden Neemt toe Toename kan ten dele opgevangen binnen actueel overschot. Appartement/patio Neemt toe Toename komt bovenop een actueel tekort. Huur Grondgebonden Neemt af Afname komt bovenop een actueel overschot. Appartement/patio Neemt af Afnemende behoefte zal actueel tekort tegengaan. Bron: Rigo (2016), woningmarktonderzoek Coevorden. Bewerking Stec Groep (2017). Uit bovenstaande volgt dat de uitbreidingsbehoefte in de gemeente Coevorden voornamelijk bestaat uit grondgebonden woningen en appartementen/patio s 2 in de koopsector. Daarnaast lijkt er beperkt ruimte voor enkele appartementen in de huursector. Grote overcapaciteit aan (harde) plannen Coevorden heeft een groot aantal woningbouwplannen, zowel planologisch harde als zachte plannen. Hiernaast is er ook nog een bouwcapaciteit in bestaande bestemmingsplannen. Onderstaande tabel vat de harde plancapaciteit in bestemmingsplannen samen, van in totaal 969 woningen. Tabel A4: woningbouwaantallen in harde bestemmingsplannen Bestemmingsplan Direct? Soort plan # Hard Direct Grotere plannen 812 Hard Wijzigingsbevoegdheid Grotere plannen 61 Hard Direct Capaciteit in bestaande bp 67 Hard Wijzigingsbevoegdheid Capaciteit in bestaande bp 29 Totaal 969 Figuur A7 toont de verdeling van de capaciteit binnen de gemeente. Figuur A7: harde planacapaciteit binnen gemeente Coevorden 22% 78% Coevorden Overige kernen 2 Of andere voor ouderen geschikte woningen.

26 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 26 Rem op nieuwe plannen in ontwikkeling; alleen toestaan bij kwalitatieve verbetering Naast de al bestaande capaciteit komen er vaak nieuwe verzoeken binnen om woningbouw ergens mogelijk te maken. Hiervoor is de medewerking van de gemeente nodig om dit in een bestemmingsplan te regelen. Omdat elke woning die nu wordt toegevoegd, dat wil zeggen, bestemmingsplantechnisch mogelijk gemaakt, bij het aantal van 969 woningen opgeteld wordt, ligt het aantal woningen naar verwachting rond de Omdat er sprake is van een grote overcapaciteit in de bestaande bestemmingsplanvoorraad, is uitgangspunt dat de gemeente voorlopig zeer terughoudend is met het toestaan van nieuwe initiatieven voor woningbouw. Hiervoor is een toetsingskader opgesteld om alleen die initiatieven toe te staan die zeer gewenst zijn en een verrijking van de bestaande voorraad in de gemeente Coevorden zijn. Hiervoor zijn de volgende hoofdcriteria vastgesteld (zie bijlage C voor volledige criteria): Het initiatief betreft maximaal 2 woningen. Het betreft woningbouw in bestaand vastgoed. Panden in de kern Coevorden zijn uitgesloten, met uitzondering van panden op de lijst Karakteristieke panden of monumentale panden. De panden hebben een reëel risico op verpaupering en alleen functiewijziging naar wonen kan dit voorkomen. De woningbouw draagt bij aan de gebiedskwaliteit op een prominente locatie.

27 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 27 Belangstellenden per plan Om meer grip te krijgen op de marktregio is hieronder een overzicht gemaakt van belangstellen voor woningbouwplannen in de gemeente Coevorden. Het betreft het plan Aelder Hooghe in Aalden, het plan Jongbloed in Sleen en het plan Molenakker 2 in de kern Dalen. Uiteraard is een belangstellende nog geen daadwerkelijke verhuizing, wel geeft het een indicatie van de reikwijdte van genoemde woonplannen. Daarvoor is per plan aangegeven welk deel van de belangstellenden uit: de kern, de stad Coevorden, overige deel van de gemeente, regio Zuidoost-Drenthe of elders komt. Aelder Hooghe Aalden 12% 20% 20% 48% Binnen Aalden Binnen stad Coevorden Overig gemeente Coevorden Binnen Zuidoost Drenthe Elders 0% Jongbloed Sleen 6% Binnen Sleen 24% Binnen stad Coevorden 15% 53% Overig gemeente Coevorden Binnen Zuidoost Drenthe Elders 2% Molenakkers II Dalen 4% 11% 11% Binnen Dalen Binnen stad Coevorden Overig gemeente Coevorden 16% 59% Binnen Zuidoost Drenthe Elders

28 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 28 Bijlage B: Beoordeling locaties In totaal is er een harde plancapaciteit van circa woningen: 860 woningen in grotere plannen die kwalitatief zijn beoordeeld. Hierin zitten ook een aantal nog zachte locaties. En hiernaast nog 138 woningen in bestaande bestemmingsplancapaciteit. Dit telt op tot 969 woningen. En is nog exclusief de woningen die door nieuwe initiatiefnemers worden aangevraagd en in procedure zijn om binnenkort een harde planstatus te krijgen. Kleine plannen Alle woningen in kleinere plannen, dat wil zeggen kleiner dan 10 woningen, zijn niet beoordeeld. Een groot deel hiervan bestaat uit resterende capaciteit in bestaande bestemmingsplannen. Het gaat om 23 woningen in harde plannen of op locaties in eigendom van de gemeente. Verder zitten er nog 73 harde plantitels bij private partijen. Hiervoor zijn bij de gemeente geen overeenkomsten bekend. In theorie kunnen deze bouwmogelijkheden, mits voorzienbaarheid goed wordt geregeld, worden verwijderd. Overzicht woningbouwlocaties gemeente Coevorden We hebben alle grote woningbouwplannen in de gemeenten Coevorden bezocht en beoordeeld. Hiervoor hebben we de plannen ten eerste beoordeeld op objectieve criteria, waaronder voorzieningen in de omgeving, waardering van de leefomgeving en bereikbaarheid van de locaties. Daarnaast zijn de locaties zoals gezegd bezocht en beoordeeld op kwaliteit van de omgeving en de geschiktheid van het product (op die specifieke locatie). Een verdere toelichting op dit afwegingskader staat opgenomen in bijlage D. Bijlage F bevat per plan de beoordeling conform dit afwegingskader.

29 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 29 Figuur B1: woningbouwlocaties kwalitatief beoordeelde plannen Bron: Stec Groep, 2017, locaties bij benadering.

30 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 30 Eindoordeel kwaliteit woningbouwlocaties Voorgaande figuur geeft de locaties in de gemeente Coevorden weer die zijn beoordeeld. Voor vrijwel alle locaties zijn harde bestemmingsplannen beschikbaar. Onderstaande tabel geeft per plan een overzicht waarbij we kijken naar planstatus, aantal woningen, aantrekkingskracht en tot slot in de kolom uiterst rechts een eindoordeel. De volledige locatiebeoordelingen, met alle criteria per plan, zijn opgenomen in bijlage F. Tabel B1: overzicht beoordeling grote woningbouwplannen Kern Plan Planstatus # woningen Aantrekkingskracht Oordeel Coevorden Markt, deelgebied Citadel Hard 12 Gemeente Goed Coevorden Markt, deelgebied 2 (Kasteel 4) Hard 16 Gemeente Uitstekend Coevorden Bogas, deelgebied A/D Hard 19 Kern Voldoende Melkkade-Koedijkje-Holman Coevorden Bogas, deelgebied A/D Hard 20 Kern Voldoende Kasteelwoningen Coevorden Bogas, deelgebied A/D Hard 18 Kern Goed Bentheimerstraat Poort Coevorden Bogas, deelgebied B en C Hard 97 Kern Voldoende Coevorden Holwert Zuid Hard 92 Kern Matig Coevorden Vosmaten Hard 134 Gemeente Matig Coevorden Aardappelmeelfabriek Hard 60 Kern Slecht Coevorden Ossehaar Hard 221 Gemeente Matig Dalen De Spinde Hard 26 Kern Goed Dalen Molenakkers II Hard 30 Gemeente Voldoende Sleen Jongbloed Hard 50 Gemeente Voldoende Aalden Aelderhooghe Hard 10 Regio Voldoende Aalden Seuberslocatie Hard 12 Gemeente Voldoende Geesbrug Geesbrug uitbreiding II Hard 14 Kern Matig Totaal 831 Van de 10 beoordeelde zachte locaties scoorden er 3 goed, 6 voldoende en 1 matig. Bron: Woningbouwplannen gemeente Coevorden, peildatum 15 december 2016, bewerking Stec Groep (2017). Het aantal plannen wijkt af van de 26 beoordeelde plannen omdat verschillende deelplannen in deze tabel zijn samengevoegd tot één totaalplan (mits de beoordeling van deze deelplannen gelijk is).

31 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 31 Bijlage C: Strategie per plan Elk type plan heeft zijn eigen kenmerken en mogelijke risico s indien wordt besloten het plan (deels) te deprogrammeren. Om de negatieve effecten van het deprogrammeren van plannen te beperken zijn dan ook verschillende strategieën nodig per type plan. Onderstaande tabel geeft hiervoor het overzicht van de verschillende typologieën plannen. 503 woningen zitten in gemeentelijke plannen, hier is de gemeente (nog) grondeigenaar. Soms zijn hier al wel afspraken gemaakt met marktpartijen over afname en verkoop. 294 woningen zitten in plannen van private partijen, waarbij geen aanvullende afspraken zijn vastgelegd met de gemeente. 172 woningen zitten in plannen van private partijen, waarbij de partij afspraken of overeenkomsten heeft afgesloten met de gemeente. In de kwalitatieve beoordeling is ook een aantal locaties opgenomen die op termijn wellicht interessant zijn voor woningbouw. De meeste locaties zijn van particuliere eigenaren, terwijl voor alle locaties/panden geldt dat er momenteel geen woningbouw in het bestemmingsplan is voorzien. Uitzondering hierop zijn locaties in het centrum, waar in principe winkels mogen worden omgezet naar woningen. Deze categorie betreft allemaal planologisch zachte plannen (onderaan in tabel).

32 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 32 Tabel C1: overzicht harde plannen naar eigenaar en situatie Type plansituatie 1. Gemeentelijk plan, gemeentelijke grex Strategie/ effect Afboeken grex Plan Deelplan # Opmerking Markt, totaal 70 Overig markt 42 Bogas, totaal 154 Deelgebied B en C 82 Ook 15 bij Santman BV Holwert-Zuid, totaal 92 fase 3, gepland Koopovk met BPD Holwert-Zuid, totaal 92 fase 2b, gepland Koopovk met BPD Holwert-Zuid, totaal 92 fase 1b, gepland Koopovk met BPD Ossehaar, totaal 221 Fase A/B/C Molenakkers II Fase 1 8 Molenakkers II Fase 2 22 Jongbloed Fase 1 18 Reserv. ovk Volker Wessels Jongbloed Fase 2 32 Reserv. ovk Volker Wessels Aelderhooghe 10 Geesbrug Uitbreiding II 14 Diverse kleinere plannen In bestaande bp capaciteit 23 Gemeentelijke plannen, gemeentelijke grex Privaat plan, planologisch hard, geen overeenkomst met gemeente Bogas, totaal 154 Deelgebied B en C 15 Santman BV (overig 82 bij gemeente) Aardappelmeelfabriek 60 VWS/Koenen Bouw- en aannemingsmaatschappi j/ Domesta Seuberslocatie 12 Buining Consultancy Vosmaten 134 Santman BV & Koopmans Projecten b.v. Diverse kleinere plannen In bestaande bp capaciteit 73 Voorzienbaarheid Private harde plannen, geen overeenkomst met gemeente 294 Markt, totaal 70 Citadel (oa. Rabo pand) 12 Peter van Dijk Projects & Investments B.V. Markt, totaal 70 Kasteel 4 16 Peter van Dijk Projects & Investments B.V. Bogas, totaal 154 DG A/D: Melkkade 4 Vancouver Vastgoed BV Bogas, totaal 154 DG A/D: Koedijkje 9 Vancouver Vastgoed BV Bogas, totaal 154 DG A/D: Holman 6 Vancouver Vastgoed BV Bogas, totaal 154 DG A/D: 20 Slokker Vastgoed BV 3. Privaat plan, Voorzienbaarheid en Bogas, totaal 154 DG A/D: 18 Vancouver Vastgoed BV Kasteelwoningen planologisch hard, wel overeenkomst met Aanpassen Bentheimerstraat poort gemeente plan & Holwert-Zuid, totaal 92 Fase 2a 23 BPD / Esprit contract Projectontwikkeling Ossehaar, totaal 221 Fase B2 38 Roosdom Tijhuis & De Boer Projectontwikkeling BV De Spinde Hoofdstraat 2 10 Scholten Bouwbedrijf BV De Spinde Hoofdstraat 3* (betreft 16 Scholten Bouwbedrijf BV een vastgoedtransactie met betaling op termijn) Private harde plannen, wel overeenkomst met gemeente Overige zachte plannen, geen overeenkomst met Geen gevolgen Divers n.t.b. gemeente Totaal harde plannen 969

33 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 33 Gemeentelijke plannen en gemeentelijke grondexploitaties; 503 woningen Deze selectie van gemeentelijke plannen heeft 503 woningen met een totale negatieve boekwaarde van 6,2 miljoen. Het stoppen van de plannen heeft als gevolg dat afgeboekt moet worden op de boekwaarde van het plan. De oranje plannen scoren matig op basis van het afwegingskader. In totaal gaat het hier om 266 woningen met een gezamenlijke negatieve boekwaarde van 2,5 miljoen in de betreffende exploitaties. Het grootste deel van de boekwaarde komt door plan Ossehaar met een totale boekwaarde van 2 miljoen. Om deze woningen te schrappen zult u de bestemming moeten wijzigen. Omdat u zelf eigenaar bent van de gronden, kan dit zonder risico s op planschade. AFBOEKEN BOEKWAARDE GRONDEXPLOITATIES Als een gemeente tot de conclusie komt dat de waardering van GREX niet meer realistisch is (bijvoorbeeld als gevolg van overcapaciteit in aanbod bouwgrond), dan dient de waarde in één keer te worden afgeboekt. Daarmee wordt gewaarborgd dat de balans een realistisch beeld blijft geven van de vermogenspositie van de gemeente. Ook een accountant zal hierop toezien. De eventuele gevolgen van deze afboeking voor het eigen vermogen moet de gemeente dan zo snel mogelijk repareren. Plan Deelplan # woningen Opmerking Boekwaarde Markt, totaal 70 Overig markt Bogas Deelgebied B en C 82 Overige 15# bij Santman Holwert-Zuid, totaal 92 fase 3, gepland Koopovk met BPD 0 Holwert-Zuid, totaal 92 fase 2b, gepland Koopovk met BPD 0 Holwert-Zuid, totaal 92 fase 1b, gepland Koopovk met BPD 0 Ossehaar, totaal 221 Fase A/B/C Molenakkers II Fase Molenakkers II Fase Jongbloed Fase 1 18 Reserv. ovk VW Jongbloed Fase 2 32 Reserv. ovk VW Aelderhooghe Geesbrug Uitbreiding II Diverse kleinere plannen In bestaande bp capaciteit Totaal 503-6,2 miljoen Conclusies gemeentelijke plannen De gele plannen zijn kwalitatief voldoende of gemiddeld. Hierin moet een afweging worden gemaakt welke plannen wel en welke plannen geen doorgang vinden. In totaal gaat het hier om 172 woningen met een gezamenlijke boekwaarde van 3,0 miljoen in de betreffende exploitaties. De oranje plannen scoren matig. Hier moet worden ingezet op het reduceren van capaciteit waar mogelijk. In totaal gaat het hier om 266 woningen met een gezamenlijke boekwaarde van 2,5 miljoen in de betreffende exploitaties. De 23 bouwmogelijkheden in bestaande bestemmingsplannen in kleine plannen zijn niet beoordeeld, de gezamenlijke boekwaarde van deze plannen bedraagt

34 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 34 Private plannen, planologisch hard, geen overeenkomst met gemeente; 294 woningen Deze selectie plannen heeft 294 woningen, waarvan 73 mogelijkheden voor woningen in bestaande bestemmingsplannen. Plan # woningen Eigenaar Bogas deelgebied B en C 15 Santman BV, overige 82 bij gemeente Aardappelmeelfabriek 60 VWS/Koenen Bouw, Domesta (voorste gedeelte vm fabriek) Seuberslocatie 12 Buining Consultancy Vosmaten 134 Santman BV, Koopmans Projecten Diverse kleinere plannen in 73 Divers bestaande bp capaciteit Totaal 294 Deelgebied B en C van Bogas, waar Santman volgens het bestemmingsplan circa 15 woningen kan realiseren, scoort gemiddeld op kwaliteit. Het plan de Aardappelmeelfabriek scoort slecht. Het plan gaat nu uit van 60 woningen. De Seuberslocatie met 12 woningen heeft een gemiddelde kwaliteit. De kwaliteit van het plan Vosmaten, met 134 woningen, is matig. Om (een deel van) deze woningen te schrappen, zult u de bestemming moeten wijzigen. Indien partijen het hier niet mee eens zijn, kunnen zij proberen planschade te eisen doordat hun ontwikkelmogelijkheden door de bestemmingswijziging worden beperkt of helemaal verwijderd. Dit kunt u goed voorkomen door voorzienbaarheid te creëren. VOORZIENBAARHED CREËREN Voorzienbaarheid is de marsroute naar passieve risicoaanvaarding. Hierdoor is het voor de initiatiefnemer (eigenaar van ontwikkelrechten) van een nieuwbouwplan niet of beperkt mogelijk om planschade te verhalen op de gemeente. Voorzienbaarheid creëren betekent eenvoudig gezegd: kon een partij (eigenaar van de ontwikkelrechten) het weghalen van de bestemming zien aankomen en had deze voldoende tijd om op basis van het vigerende plan te handelen? Heeft de partij vervolgens niets gedaan? Dan geldt dit als passieve risicoaanvaarding door deze partij en is planschade in beginsel niet aan de orde. Eén van de uitkomsten van het traject Woningbehoefte versus plancapaciteit dat u bent gestart is het opstellen van een nota of visie waarin helder staat aangegeven hoe en waarom u tot het deprogrammeren van bepaalde locaties komt. Een belangrijk onderdeel hierbij is de constatering van een grote mate van overcapaciteit van planlocaties in relatie tot de verwachte vraag naar woningen. Hiernaast beschrijft dit document helder de criteria waarop de prioritering van de verschillende plannen is gebeurd en waarmee is besloten welke plannen door te laten gaan en welke (deels) te beëindigen of aan te passen. HOE ORGANISEERT U DEZE VOORZIENBAARHEID? 1. Stel als college of raad een visie of nota op (herprogrammeren wonen, terugdringen woningbouwvoorraad, en dergelijke) en benoem concrete stappen voor het deprogrammeren van bestemmingen op basis van heldere criteria en inzichten. Na het doorlopen van dit project is voldoende kennis van de plannen en de lokale woningmarkt om zo n nota op te stellen. 2. Zorg dat dit document bekend is op de voor uw gemeente reguliere wijze; draag het als gemeente actief uit, bijvoorbeeld via een interview door de wethouder. 3. Stel een concept-bestemmingsplan op. 4. Na een periode van minimaal 1,5 jaar; wijzig de bestemming.

35 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 35 Conclusies private plannen zonder overeenkomst Deelgebied B en C van Bogas en de Seuberslocatie scoren gemiddeld, hier is een verdere afweging nodig over het al dan niet aanpassen van het bestemmingsplan. Het plan de Aardappelmeelfabriek scoort slecht. Dit plan met 60 woningen komt in aanmerking om geschrapt te worden. Vosmaten is ook als onvoldoende, ofwel matig, beoordeeld. Dit plan komt ook in aanmerking om te worden geschrapt.

36 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 36 Private plannen, planologisch hard, wel overeenkomst met gemeente; 172 woningen Deze selectie van private plannen waar de gemeente een overeenkomst heeft met de marktpartij omvat 172 woningen. Plan Deelplan # Woningen Eigenaar Markt, totaal 70 Citadel (oa. Rabo pand) 12 Peter van Dijk Projects & Investments Markt, totaal 70 Kasteel 4 16 Peter van Dijk Projects & Investments Bogas, totaal 154 DG A/D: Melkkade 4 Vancouver Vastgoed bv Bogas, totaal 154 DG A/D: Koedijkje 9 Vancouver Vastgoed bv Bogas, totaal 154 DG A/D: Holman 6 Vancouver Vastgoed bv Bogas, totaal 154 DG A/D: Kasteelwoningen 20 Slokker Vastgoed (verkoopt door aan andere partij) Bogas, totaal 154 DG A/D: Bentheimerstraat poort 18 Vancouver Vastgoed bv Holwert-Zuid, totaal 92 Fase 2a 23 BPD, Esprit Projectontwikkeling namens BPD Ossehaar, totaal 221 Fase B2 38 Roosdom Tijhuis en de Boer Projectontwikkeling De Spinde Hoofdstraat 2 10 Scholten Bouwbedrijf De Spinde Hoofdstraat 3 Totaal Ovk met Scholten Bouwbedrijf (grondoverdracht moet nog plaatsvinden) Relatief veel van de plannen van ontwikkelaars, waar de gemeente een contract mee heeft, scoren kwalitatief goed of uitstekend, in totaal 72 woningen. Met deze woningen kunnen de partijen dan ook zonder meer door met de verdere ontwikkeling. 39 woningen scoren gemiddeld. Hierin moet een afweging worden gemaakt welke plannen wel en welke plannen geen doorgang vinden. Doorzetten van deze plannen is onder voorwaarden mogelijk, bijvoorbeeld kleine aanpassingen in omvang of kwaliteit. De oranje plannen hebben kwalitatief niet goed gescoord. Deze komen dan ook in aanmerking om te schrappen. In totaal gaat het hier om 61 woningen in de plannen Holwert-Zuid fase 2a en Ossehaar fase B2. Om deze woningen te schrappen, zult u de bestemming moeten wijzigen. Indien partijen het hier niet mee eens zijn, kunnen zij proberen planschade te eisen doordat hun ontwikkelmogelijkheden door de bestemmingswijziging worden beperkt of helemaal verwijderd. Dit kunt u goed voorkomen door nu voorzienbaarheid te creëren, zie hiervoor de vorige paragraaf. In tegenstelling tot de eerdere projecten waarbij geen afspraken zijn gemaakt tussen gemeente en de marktpartij zijn er bij deze projecten wel (privaatrechtelijke) risico s voor de gemeente omdat u overeenkomsten heeft afgesloten. De risico s zijn afhankelijk van de marktbehoefte en uiteraard de inhoud van de overeenkomst zelf. Naast planschade, zullen partijen u proberen te houden aan de afspraken die u heeft vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten. U heeft doorgaans de privaatrechtelijke verplichting opgenomen om de planologische ruimte mogelijk te maken en soms zelfs te behouden. Als de gemeente een publiekrechtelijke handeling verricht die hiermee in strijd is, zoals het creëren van voorzienbaarheid, betekent dit dat de gemeente waarschijnlijk wordt geconfronteerd met een schadeclaim wegens toerekenbare tekortkoming.

37 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 37 PRIVATE OVEREENKOMSTEN BIEDEN VAAK OPENINGEN De crux voor gemeenten bij overeenkomsten met marktpartijen zit in de verplichtingen die de gemeente privaatrechtelijk op zich heeft genomen: het mogelijk maken en behouden van planologische ruimte. Als de gemeente een publiekrechtelijke handeling verricht die hiermee in strijd is, zoals het creëren van voorzienbaarheid, betekent dit dat de gemeente waarschijnlijk wordt geconfronteerd met een schadeclaim wegens toerekenbare tekortkoming. De verplichting om publiekrechtelijke ruimte te creëren of te behouden is echter vaak gekoppeld aan voortgang van de gebiedsontwikkeling. En juist deze gebiedsontwikkeling loopt vaak ook achter op de planning. Dus als een private partij de gemeente verwijt dat zij haar verplichtingen uit het contract niet nakomt, kan de gemeente doorgaans hetzelfde verwijten aan de private partij omdat deze een aantal acties zou uitvoeren. Verder is er van de zijde van de gemeente geen sprake van toerekenbare tekortkoming, indien het handelen door haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van de overeenkomst of de voortgang van het project. Het niet kunnen voldoen aan een provinciale verordening is doorgaans dan ook een valide reden om de overeenkomst te ontbinden, zonder risico op contractschade. Indien de publieke verantwoordelijkheid dus geen handelen vereist, maar de gemeente wel handelingen wil verrichten, zal zij in haar afwegingen ook de belangen van contractpartners mee moeten wegen. Jurisprudentie wijst uit dat de gemeente alle aan de orde zijnde belangen in de belangenafweging (tussen locaties, plannen en dergelijke) dient te betrekken. Onderstaande figuur van een quickscan geeft u snel een indicatie voor contractschade en risico s als u besluit de ontwikkelmogelijkheden voor marktpartijen te beëindigen. Hoe vaker een positieve score, des te groter is de kans op succesvol deprogrammeren zonder financiële risico s; zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke schade.

38 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 38 Aantal goede zachte plannen op termijn U heeft een aantal locaties binnen de gemeente die op termijn in aanmerking kunnen komen voor woningbouwontwikkeling. Al deze locaties zijn beoordeeld op de kwalitatieve mogelijkheden. Een aantal scoren goed en kunnen in de nabije toekomst mogelijk verder worden ontwikkeld. Deze locaties kunt u in beeld houden en in de toekomst mogelijk opnemen in een visie waarin alle toekomstige gewenste woningbouwlocaties in Coevorden staan opgenomen. Uiteraard is dit afhankelijk van het aantal plannen dat nu al in harde bestemmingsplannen mogelijk is, en het aantal dat u hiervan gaat schrappen. Het toevoegen van extra plannen is hiernaast afhankelijk van de planologische ruimte die de Ladder voor duurzame verstedelijking biedt, iets wat met het huidige overaanbod aan woningen zeer beperkt zal zijn, afgezien van mogelijke kwalitatieve toevoegingen. Een aantal plannen/locaties scoren kwalitatief voldoende of gemiddeld. Voor deze plannen adviseren we geen specifieke ruimte op te nemen in uw visie, omdat woningbouw hier niet per se gewenst is. Hetzelfde geldt uiteraard voor locaties die matig of slecht scoren, uit het afwegingskader blijkt dat dit geen geschikte locaties zijn voor woningbouwontwikkeling.

39 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 39 Bijlage D: Afwegingskader Figuur D1: afwegingskader woningbouwplannen 1. Woningbehoefte op middellange termijn 2. Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied 3. Draagt bij aan ruimtelijke kwaliteit op cruciale locatie 4. Betreft herstructuring, herontwikkeling of transformatie leegstaand vastgoed 5. Kwaliteit van locatie op basis van waardering bewoners, bereikbaarheid en voorzieningen 6. Kwaliteit van de locatie op basis van schouw door panel Figuur D2: uitwerking afwegingskader Criteria Oordeel op basis van Maximale score 1. Plan voorziet in kwalitatieve woningvraag op (middel)lange termijn (grote plannen >50 woningen scoren gezien beperkt kwantitatieve woningvraag slechter (-1), plannen met (sociale) huur scoren gezien beperkte kwalitatieve behoefte slechter (-1) Kwantiteit >50 woningen = -1 Kwaliteit (sociale) huurwoningen= -1 Bron 3 punten Rigo-rapport 2. Binnen bestaand stedelijk gebied (fysiek samenstel van bebouwing, conform definitie Bro) 3. Draagt bij aan ruimtelijke kwaliteit op voor gemeente cruciale locatie (prioritaire locatie, compact winkelgebied, 'rotte kiezen' op beeldbepalende locaties, karakteristieke panden, sterke uitstraling naar omliggend gebied etc.) 4. Herstructurering/herontwikkeling/transformatie (van leegstaand vastgoed of ingrepen in bestaande voorraad) Ja of nee, bij ja 3 punten. 3 punten Gemeente Coevorden Ja of nee, bij ja 2 punten. 2 punten Gemeente Coevorden Ja of nee, bij ja 1 punt. 1 punt Gemeente Coevorden 5. Locatiewaardering, bereikbaarheid en voorzieningen (afstand tot dagelijkse voorzieningen, banen binnen 60 minuten reizen, leefbaarheid buurt) 6. Oordeel panel over kwaliteit locatie (slecht=1, matig=2, goed=3, uitstekend=4) Relatieve weging, bovengemiddeld dan 2 punten, gemiddeld dan 1 punt, ondergemiddeld dan 0 punten. Slecht (0) /matig (1)/voldoende (2)/goed (3)/uitstekend(4): oordeel o.b.v. modus en gemiddelde van alle beoordelingen. 2 punten Leefbaarometer, Kernenkansenkaart, CBS en bereikbaarheidskaart 4 punten Panel op basis van schouw van de belangrijkste locaties Eindoordeel Rapportcijfer van 0 tot 15

40 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 40 Bijlage E: Toetsingscriteria nieuwe plannen Voor kleine initiatieven (1 tot 2 woningen) is afgesproken dat situationeel wordt bepaald aan welke initiatieven wel en geen medewerking verleend kan worden. Indien een verzoek voldoet aan de volgende randvoorwaarden dan zal in principe medewerking verleend worden. Uiteraard dienen wel de standaard afwegingscriteria als milieu, parkeren, monumenten (uitgangspunt dat de monumentale dan wel karakteristieke waarde niet mag worden aangetast), et cetera te worden betrokken in de ruimtelijke afweging, zodat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Toetsingscriteria voor lopende verzoeken gedurende het onderzoek: 1. Uitgangspunt is dat de verzoeken betrekking hebben op bestaande panden. 2. Panden in de kern Coevorden komen vooralsnog niet in aanmerking wegens een te grote overcapaciteit in harde plannen voor woningen. 2.a. Hierop geldt de volgende uitzondering: Indien het gaat om bestaande karakteristieke panden (op basis van de lijst Karakteristieke panden zoals opgenomen in het facet bestemmingsplan Karakteristieke panden) of om monumentale panden (rijksmonument), is toevoeging van maximaal 1 woning per pand in de kern Coevorden mogelijk. 3. Panden in alle kernen, behalve de stad Coevorden, komen in aanmerking onder de voorwaarde dat voldaan wordt aan alle onderstaande 6 randvoorwaarden: a) Het gaat om verpauperd bestaand (of reëel risico op verpauperd bestaand) vastgoed in kernen (bebouwde kom plannen). b) Dat door herbestemming bewaard kan blijven. Er is geen zicht op nieuwe invulling van de bestaande bestemming of andere functie. Aanvrager moet aantonen dat hij pogingen heeft gedaan om het pand in te vullen met activiteiten die op grond van de bestaande bestemming zijn toegestaan of andere functies. c) Het verzoek draagt bij aan de algehele gebiedskwaliteit op een voor Coevorden cruciale locatie. Een cruciale locatie is een locatie die is gelegen in het centrum of is gesitueerd aan een van de aanloopstraten (bekeken vanuit ruimtelijke kwaliteit van een kern, leefbaarheid, behoud cultureel erfgoed, die de beleving en waardering voor een dorp beïnvloeden). d) Een verzoek maximaal 2 woningen betreft. e) Duidelijk is wie de toekomstige gebruiker is of gaat zijn. f) De daadwerkelijke realisering van de woning is gebonden aan een termijn, dit om te voorkomen dat er wederom overcapaciteit (slapende woning) ontstaat. Indien na 6 maanden na verlening van de vergunning geen gebruik is gemaakt van de omgevingsvergunning, zal deze worden ingetrokken. Lopende verzoeken die voldoen aan bovenstaande toetsingscriteria kunnen gedurende het onderzoek in principe doorgang vinden. Indien over deze verzoeken twijfel ontstaat, zullen ze individueel worden voorgelegd aan de stuurgroep en/of een gezamenlijk WSO van de portefeuillehouders wonen en ruimtelijke ordening. Verzoeken die wel voldoen aan alle gestelde criteria, maar niet voldoen aan het maximaal gestelde woningaantal van 2, zullen worden voorgelegd aan de stuurgroep indien het gaat om verzoeken van 3 tot 8 woningen. Voor deze verzoeken zal een individueel maatwerkadvies komen.

41 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 41 Alle andere verzoeken (meer dan 8 woningen) staan voorlopig on hold tot meer duidelijkheid is over benodigde kwaliteit en keuzes in de bestaande voorraad. De gemeente heeft aangekondigd deze keuzes in het kader van de woonvisie 2017 te zullen maken. Indien het niet gaat om een vooroverleg, maar om een aanvraag omgevingsvergunning, dan zal deze geweigerd worden. Verzoeken die voldoen aan de ruimte voor ruimte-beleidsregel of een splitsing van een woonboerderij (maximaal 1 woning) betreft, kunnen in principe doorgang vinden en zijn vrij van bovenstaande toetsingscriteria. Verzoeken die niet voldoen aan de gestelde criteria, zoals open plekken en uitbreidingsverzoeken, zullen worden afgewezen.

42 Werken aan woonkwaliteit Coevorden 42 Bijlage F: Beoordeling plannen door afwegingskader Planbeoordeling per plan in apart bijlagenboek.

43 BIJLAGE F: Beoordeling plannen door afwegingskader Stec Groep aan gemeente Coevorden Bouke Timmen en Jan Paul Stouten 17 juli 2017

44 Inhoudsopgave Factsheet locaties Plan: Markt, deelgebied Citadel Plan: Markt, deelgebied 2 (kasteel 4) Plan: Bogas, deelgebied A/D Melkkade-Koedijkje-Holman Plan: Bogas deelgebied A/D Kasteelwoningen Plan: Bogas, deelgebied A/D Bentheimerstraat Poort Plan: Bogas, deelgebied B en C Plan: Holwert-Zuid Plan: Vosmaten Plan: Aardappelmeelfabriek Plan: Ossehaar Plan: De Spinde Plan: Molenakkers II Plan: Jongbloed Plan: Aelderhooghe Plan: Seuberslocatie Plan: Geesbrug uitbreiding II... 34

45 2

46 3 Factsheet locaties Hierna volgt per locatie een factsheet met informatie over: planologische status ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied type locatie (uitbreiding/inbreiding/herontwikkeling) aantal woningen mogelijk binnen het bestemmingsplan (max. planologisch mogelijk) het beoogde aantal woningen de ligging van het plangebied (ingezoomd op kaart) kwalitatieve aspecten van de plannen (woningtype, prijsklasse, doelgroepen In onderstaande tabel staan alle locaties gerangschikt naar de kern waarin ze liggen. Sommige plannen bestaan uit meerdere deelgebieden. Kern Plan # woningen Planstatus Aantrekkingskracht Oordeel Coevorden Markt, deelgebied Citadel Hard 12 gemeente Goed Coevorden Markt, deelgebied 2 (Kasteel 4) Hard 16 gemeente Uitstekend Coevorden Coevorden Coevorden Bogas, deelgebied A/D Melkkade- Koedijkje-Holman Hard 19 kern Voldoende Bogas, deelgebied A/D Kasteelwoningen Hard 20 kern Voldoende Bogas, deelgebied A/D Bentheimerstraat Poort Hard 18 kern Goed Coevorden Bogas, deelgebied B en C Hard 97 kern Voldoende Coevorden Holwert Zuid Hard 92 kern Matig Coevorden Vosmaten Hard 134 gemeente Matig Coevorden Aardappelmeelfabriek Hard 60 kern Slecht Coevorden Ossehaar Hard 221 gemeente Matig Dalen De Spinde Hard 26 kern Goed Dalen Molenakkers II Hard 30 gemeente Voldoende Sleen Jongbloed Hard 50 gemeente Voldoende Aalden Aelderhooghe Hard 10 regio Voldoende Aalden Seuberslocatie Hard 12 gemeente Voldoende Geesbrug Geesbrug uitbreiding II Hard 14 kern Matig Totaal 831

47 4 1.1 Plan: Markt, deelgebied Citadel Buurt Coevorden Centrum Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied) Type locatie (uitbreiding/inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Herontwikkeling bestaand vastgoed (o.a. Rabobank pand) Planologisch mogelijk in plan markt (totaal): 70 woningen 12 Appartementen, prijsklasse n.n.b.

48 5 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Markt, deelgebied Citadel Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Goed Goed Gemeente Sterk Unieke (historische) locatie Aan het water Centrale locatie nabij voorzieningen Zwak Naast parkeerplaats Uitstraling huidige pand Positionering gebouw Kansen Divers programma mogelijk (appartementen en grondgebonden woningen) Sloop/herinrichting in combinatie met parkeerterrein Bewoonbaarheid centrum, versterken draagvlak voorzieningen (bijvoorbeeld horeca) Afmaken centrum (master)plan Bedreigingen geluidsoverlast archeologie naastliggend parkeerterrein kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

49 6 1.2 Plan: Markt, deelgebied 2 (kasteel 4) Buurt Coevorden Centrum Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied) Type locatie (uitbreiding/inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Inbreiding Planologisch mogelijk in plan markt (totaal): 70 woningen 16 Appartementen, prijsklasse n.n.b.

50 7 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Markt, deelgebied 2 (kasteel 4) Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Uitstekend Uitstekend Gemeente Sterk Centrale locatie nabij voorzieningen Karakteristiek gebouw Aan water gelegen Aantrekkingskracht op diverse doelgroepen Kansen Herbestemming en behouden rijksmonument (beter zichtbaar maken) Benutten unieke karakter nabij Kasteel Achterste deel aan Haven herontwikkelen Mogelijkheid tot creëren (privé) buitenruimte Bewoonbaarheid centrum, versterken draagvlak voorzieningen Afmaken centrum (master)plan Zwak Achterste gedeelte aan Haven (verouderd) Parkeermogelijkheden eigen terrein Bedreigingen Ongewenste aanpassingen rijksmonument Te groot volume aan geplande woningen kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

51 8 1.3 Plan: Bogas, deelgebied A/D Melkkade-Koedijkje-Holman Buurt Coevorden Centrum Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Inbreiding Planologisch mogelijk in plan Bogas (totaal): 154 woningen 19 Koopappartementen, prijsklasse onbekend

52 9 Oordeel door panel Tour de Coevorden Bogas, deelgebied A/D Melkkade-Koedijkje-Holman Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Voldoende/goed Voldoende Kern Sterk Centrale locatie nabij voorzieningen Aan water gelegen (Holman niet) Investeerders hebben plannen ingediend Zwak Koedijkje tegenover industrie/bedrijvigheid Onaantrekkelijk achterliggend gebied/parkeerterrein (bij Holman) Kansen Stedenbouwkundig afronden met minimaal aantal woningen (functiemenging?) Groen laten wat groen kan blijven Ruime stedenbouwkundige opzet/ bebouwing in lage dichtheden (grondgebonden woningen/ patio s) Bedreigingen Fors programma met veel (gestapelde) appartementen Te veel afzonderlijke locaties in centrum, versnippering en niet afgeronde gebieden Dreigende verpaupering van Bentheimerstraat kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit ,5 10,5 Totaal

53 Plan: Bogas deelgebied A/D Kasteelwoningen Buurt Coevorden centrum Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Inbreiding Planologisch mogelijk in plan Bogas (totaal): 154 woningen 20 Koopappartementen, prijsklasse onbekend

54 11 Oordeel door panel Tour de Coevorden Bogas deelgebied A/D Kasteelwoningen Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Goed Voldoende Kern Sterk Centrale locatie nabij voorzieningen Aan water gelegen Uitzicht op groen Zwak Huidig plan biedt geen mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein Huidig plan goedkope uitstraling, standaard bouw (kwaliteit architectuur) Matige omgevingskwaliteit (richting centrum) Kansen Stedenbouwkundig afronden met minimaal aantal woningen (functiemenging?) Groen laten wat groen kan blijven Zichtlijnen maken Ruime stedenbouwkundige opzet/ bebouwing in lage dichtheden (grondgebonden woningen/ patio s) Functie binnenstedelijk wonen versterken Bedreigingen Te veel afzonderlijke locaties in centrum, versnippering en niet afgeronde gebieden Bebouwing Melkkade kan ten koste gaan van kwaliteit/uitzicht Kasteelwoningen Risico s kindveiligheid (door ligging water) Weinig ruimte, weinig tuin/privacy Ontsluiting woningen achterzijde Gebrek aan initiatief van ontwikkelaar kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

55 Plan: Bogas, deelgebied A/D Bentheimerstraat Poort Buurt Coevorden centrum Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Inbreiding Planologisch mogelijk in plan Bogas (totaal): 154 woningen 18 Koopappartementen, prijsklasse onbekend

56 13 Oordeel door panel Tour de Coevorden Bogas, deelgebied A/D Bentheimerstraat Poort Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Goed Goed Kern Sterk Centrale locatie nabij voorzieningen Aan water gelegen Poort tot de stad Zwak Relatief drukke straat, toegangsweg naar centrum Leegstand/ veroudering Bentheimerstraat Kansen Visitekaartje van de stad Aanpak rotte kiezen Bentheimerstraat Stedenbouwkundige aansluiting op omgeving met aansprekende architectuur Bedreigingen Te veel afzonderlijke locaties in centrum, versnippering en niet afgeronde gebieden Mogelijkheid tot realisatie eigen parkeervoorziening Fors programma met appartementen en grondgebonden woningen kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

57 Plan: Bogas, deelgebied B en C Buurt Coevorden centrum Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Inbreiding Planologisch mogelijk in plan Bogas (totaal): 154 woningen 97

58 15 Oordeel door panel Tour de Coevorden Bogas, deelgebied B en C Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Voldoende Voldoende Kern Sterk Centrale ligging nabij voorzieningen Rustige plek Kansen Groen laten wat groen kan blijven Opwaarderen stadshart Wellicht andere functies mogelijk (combi wonen en kantoor/aterlier) Mogelijkheid tot parkeerfuncties voor binnenstad Zwak Ligging aan stenen wijk/winkels, verouderde uitstraling Weinig bijzondere locatiekwaliteiten t.o.v. deelgebieden in omgeving Bedreigingen Te veel afzonderlijke locaties in centrum, versnippering en niet afgeronde gebieden Fors/ dichtbebouwd en eenzijdig programma Gebied blijft mogelijk lang braak liggen kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

59 Plan: Holwert-Zuid Buurt Holwert Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel en wijzigingsbevoegdheid Binnen BSG Herontwikkeling voormalig bedrijventerrein 69 via directe bouwtitel en 23 via wijzigingsbevoegdheid, totaal grondgebonden woningen (23 koop, 23 huur) en 46 koopappartementen

60 17 Oordeel door panel Tour de Coevorden Holwert-Zuid Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Matig Matig Kern Sterk Nabij winkels (supermarkten) Nabij centraal station/ov Parkeermogelijkheden (gratis) Ontsluiting (auto en OV) Zwak Ligging aan bedrijventerrein/winkels Toename verkeersintensiteit/parkeerdruk supermarkt Overlast door winkelverkeer/publiek Kansen Alternatieve invulling, bijvoorbeeld parkeren voor aanwezige winkels Verkleinen woningbouwprogramma Invulling lege plek binnen stedelijk gebied Bedreigingen Fors bouwvolume (met huurwoningen) Plan kannibaliseert in potentie de bestaande woningvoorraad kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

61 Plan: Vosmaten Buurt: De Heege Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Ontwikkeling van gronden tussen het stadscentrum en industriegebied aan de zuidkant grondgebonden koopwoningen en 80 koopappartementen.

62 19 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Vosmaten Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Voldoende Matig Gemeente Sterk Rustige ligging buiten centrum Ruimte (voor verdunning) Zwak Nabij industrie/bedrijvigheid Kansen Niet alles invullen, alleen essentiële locaties voor stedenbouwkundige afronding woonwijk Mogelijkheid voor inpassing huidige woonwijk (bouwt verder op 1 e fase) Mogelijkheid voor afwisseling tussen ruime kavels en groen Bedreigingen Ongeschikt voor bepaalde doelgroepen (ouderen bijvoorbeeld door afstand t.o.v. voorzieningen) Locatie minder geschikt voor appartementen Te veel programma kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

63 Plan: Aardappelmeelfabriek Buurt De Heege Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Binnen BSG Herontwikkeling voormalige fabriekslocatie grondgebonden woningen en 32 appartementen, waarvan 40 koopwoningen en 20 sociale huurwoningen.

64 21 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Aardappelmeelfabriek Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Slecht/matig Slecht Kern Sterk Aan het water Industrieel erfgoed Zwak Uitzicht op fabriek Solidus Omliggend gebied weinig bijzonder Kansen Ontwikkeling zonder of met minimale aantallen woningen Gebruik van historie/fabriek Opvulling lege plek binnen stedelijk gebied Bedreigingen Bodemsanering nodig Sociale huur is veelal een lage grondprijs vs. herontwikkeling waarschijnlijk kostbaar (behouden gevel, aanpak bodemverontreiniging etc.) kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit ,5 5,5 Totaal

65 Plan: Ossehaar Buurt Ossehaar Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel Buiten BSG Uitleglocatie grondgebonden koopwoningen

66 23 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Ossehaar Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Voldoende Matig Gemeente Sterk Rustige, groene omgeving Nieuwbouw wijk (levensloopbestendige woningen) Ligt er netjes bij Landschappelijk gezien redelijk afgerond op dit moment Kansen Kwantitatief afronden met minimale aantallen woningen Kwaliteit boven kwantiteit, door: maximaal versterken contact met het landschap, wonen aan en met uitzicht op water en groen Invulling met bijzondere woonvormen (voorbeeld Oosterwold) Zwak Weinig voorzieningen, relatief ver van het centrum Huidige woningen vrij standaard, weinig onderscheidend, matige afronding Relatief geïsoleerde ligging (achter N382) Bedreigingen Verdere toevoegingen kunnen afbreuk doen aan kwaliteit van reeds gerealiseerde plandelen Ossehaar Fors programma in relatie tot andere woonplekken kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

67 Plan: De Spinde Buurt Dalen Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel en wijzigingsbevoegdheid Binnen BSG Herontwikkeling gemeenschapshuis De Spinde 26 (10 directe bouwtitel, 16 wijzigingsbevoegdheid) 26 grondgebonden koopwoningen

68 25 Oordeel door panel Tour de Coevorden De Spinde Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Goed Goed Kern Sterk Centrale locatie nabij dorpsvoorzieningen Ruime opzet kenmerkend voor zanddorpen Deel invulling reeds bestaand pand past goed in omgeving Kansen Gebruik bestaand pand Passende (hoogwaardige) architectuur gevraagd door beeldbepalende locatie in centrum Behoud groenstructuur bij multifunctioneel centrum (behouden dorps karakter) Geen extra woningen toevoegen Zwak Nieuwbouw appartementen (deel wijzigingsbevoegdheid) op locatie die nu netjes is ingevuld Bedreigingen Toename bebouwingsdichtheid kan afbreuk doen aan (dorpse) kwaliteit locatie en karakter kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

69 Plan: Molenakkers II Buurt Dalen Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard directe bouwtitel en wijzigingsbevoegdheid Buiten BSG Uitbreidingslocatie ten zuidwesten van Dalen 30 (8 directe bouwtitel, 22 wijzigingsbevoegdheid) 30 grondgebonden koopwoningen

70 27 Oordeel door panel Tour de Coevorden Molenakkers II Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Voldoende Voldoende Gemeente Sterk Waardevol cultuurhistorisch gebied Station Dalen relatief dichtbij Landschappelijke situering met (vrij) uitzicht over landschap Zwak Geen centrale ligging Niet geschikt voor alle doelgroepen Kansen Aansluiten bij waarden van het gebied Aansluiting op bestaande woningbouw Beperkt aantal ruime kavels in maximaal contact (uitzicht) met landschap Langs weg bouwen maar niet naar achteren (bijvoorbeeld stoppen na de 8 woningen met directe bouwtitel) Bedreigingen Verstoring gebied met aantasting oude Es Veel programma kan afbreuk doen aan kwaliteit woningen en landschap kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

71 Plan: Jongbloed Buurt Sleen Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard plan Binnen BSG (?) Uitbreiding 50 Vrijstaande en 2-onder-1-kapwoningen in nieuwbouwwijk

72 29 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Jongbloed Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Voldoende/goed Voldoende gemeente Sterk Rustige, groene omgeving Dicht bij centrum, maar mooi aan rand Landschappelijk ligging Populaire woonlocatie Zwak Naastgelegen manege, sportvelden en tennisvelden Aansluiting op wijk met relatief groot aandeel corporatiewoningen Kansen Mogelijkheden voor maximaal contact met landschap, ruime opzet/ groen etc. Mooi afhechten dorpsrand Wooncorporatie wil woningen realiseren Bedreigingen Geluid- en lichtoverlast door manege/sportvoorzieningen Standaard programma woningbouw Sloop/nieuwbouw aangrenzende corporatiewoningen kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit ,5 9,5 Totaal

73 Plan: Aelderhooghe Buurt Aalden Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard Binnen BSG Uitbreiding grondgebonden koopwoningen

74 31 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Aelderhooghe Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Goed Voldoende Regio Sterk Ruime kavels in een rustige, groene setting Mooi landschap bij karakteristiek dorpsgezicht Zwak Gebrek aan zonlicht door beschutte ligging Westelijk gelegen deel plangebied minder aantrekkelijk door naastgelegen supermarkt Kansen Aansluiting bij dorp en natuur/landschap Realisatie exclusief woonmilieu Bedreigingen Naastgelegen supermarkt (overlast, afbreuk exclusieve omgeving) Hoge dichtheden Beperking tot specifieke doelgroep kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

75 Plan: Seuberslocatie Buurt Aalden Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard Binnen Herontwikkeling bestaand vastgoed 12 4 grondgebonden koopwoningen en 8 koopappartementen

76 33 Oordeel door panel Tour de Coevorden - Seuberslocatie Wat zijn sterke en zwakke punten van de locatie voor woningbouw? Kwaliteit plek (omgevingskwaliteit, ligging, ervaring ) Kwaliteit product (passend bij locatie, potentiele doelgroepen ) Indicatie aantrekkingskracht (kern/gemeente/regionaal) Welke kansen en bedreigingen zijn er voor deze locatie Plan: Oordeel kwaliteit locatie expertpanel: Eindoordeel afwegingskader: Indicatie aantrekkingskracht Goed Voldoende Gemeente Sterk Mooie locatie nabij Natura2000 Duurzame uitstraling (door naastgelegen kantoor) Fraaie ligging in Beekdal Zwak Ongewone woonlocatie door kantoor Relatief weinig voorzieningen in directe omgeving Aan doorgaande weg Kansen Niet bouwen: overgangsgebied naar Natura2000 Maximaal contact bijzonder landschap met beperkt aantal woningen Bedreigingen Aantasting oud beekdal door bebouwing Eisen aan bebouwing door ligging bij Natura2000- gebied kwalitatieve woningvraag BSG ruimtelijke kwaliteit bestaande voorraad bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid locatiekwaliteit Totaal

77 Plan: Geesbrug uitbreiding II Buurt Verspreide huizen Geesbrug Plangegevens Kenmerk Planologische status (hard/zacht + type) Ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Type locatie (uitleg, inbreiding, herontwikkeling bestaand vastgoed) Aantal woningen mogelijk binnen bestemmingsplan (uitgaande van planologisch maximalisatie) Beoogd aantal woningen voor de locatie (kan afwijken van planologische maximaal) Kwalitatieve aspecten (type woningen, prijsklasse, specifieke doelgroepen) Ligging plangebied aantallen/beschrijving Hard Binnen Uitbreiding 14 Grondgebonden koopwoningen