NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ONTWERP EXPLOITATIEPLAN "Honderdland fase 2. Indiener Reactie Beantwoording

Transcriptie

1 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ONTWERP EXPLOITATIEPLAN "Honderdland fase 2 Indiener Reactie Beantwoording 1 J. van der Ende Prins Clausstraat WD Wateringen (dd. 12 maart 2017, ontvangen op 20 maart 2017) 1.1 Er is een weg geprojecteerd dwars door het perceel van de indiener van deze zienswijzen waardoor zij beperkt worden in de exploitatiemogelijkheden van de kavel. 1.1 In het bestemmingsplan wordt een afweging gemaakt ten aanzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en daarbij behoort ook de optimale ligging van een weg. In dit geval is ervoor gekozen om de grootte van de uit te geven kavels tussen de wegen nagenoeg gelijk te houden. Die keuze is op ruimtelijke gronden gemaakt en daarbij is niet gekeken naar het grondeigendom. De constatering dat daardoor de exploitatiemogelijkheden van de kavel worden beperkt is correct. Overigens wordt in de berekening van de exploitatiebijdrage (afdracht) in het kader van kostenverhaal rekening gehouden met dit gegeven en de exploitatiebijdrage wordt mede om die reden relatief lager ten opzichte van de situatie dat de weg niet dwars door het perceel zou zijn geprojecteerd. 1.2 Indiener twijfelt aan de hoogte en de bijbehorende onderbouwing van de inbrengwaarden. Twee referenties liggen namelijk niet in het gebied en twee transacties liggen ver in het verleden. 1.2 De bepaling van de inbrengwaarde is gebeurd door een onafhankelijke taxateur. Deze deskundige heeft een zelfstandige waardebepaling gedaan op basis van de in de taxatierapportage beschreven uitgangspunten. Het is aan de taxateur om te bepalen welke waardering hij toekent aan een perceel ten behoeve van de inbrengwaarde in het kader van het exploitatieplan. Bij het zoeken naar referentietransacties wordt in eerste instantie gezocht naar referenties in/nabij het gebied. Tevens wordt gezocht naar referenties van recente datum. Op het moment dat die niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn wordt gezocht naar andere transacties. In dit geval zijn dit dus de meest vergelijkbare transacties. 1.3 Door de lage inbrengwaarden vraagt indiener zich af of het plan financieel uitvoerbaar is. Graag uitgebreide haalbaarheidsonderzoek. 1.3 Er is een wettelijke plicht om aan te tonen dat een bestemmingsplan economisch (financieel) en maatschappelijk uitvoerbaar is. De gemeente heeft de financiële haalbaarheid op basis van de gesloten samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en HOC getoetst en is van mening dat het plan financieel uitvoerbaar is. Overigens staat in de taxatie vermeld dat de 1

2 taxateur verwacht dat bij de vaststelling van het definitieve exploitatieplan de inbrengwaarde geactualiseerd dient te worden. Omdat tussen het moment van de rapportage van de taxatie (maart 2017) en het verwachte moment van vaststelling van het definitieve exploitatieplan (juni 201 7) slechts een paar maanden verschil zit heeft de taxateur aangegeven dat er geen aanpassing van de inbrengwaarde behoeft plaats te vinden. Bovendien wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd. 2. Mussius Advies B.V. te Breda namens VDH, Aartsdijkweg 81, 2676 LE te Maasdijk, (d.d. 12 april 201 7, ontvangen op 11 april 2017) 2.1 Globaal exploitatieplan in combinatie met directe bouwtitels is niet toegestaan Als onderbouwing voor de stellingname van de indiener wordt verwezen naar artikel 6.13 lid 3 Wro. In dat artikel wordt verwezen naar bestemmingsplannen met een uitwerkingsverplichting (artikel 3.6 lid 1b Wro) of een bestemmingsplan met een fasering (artikel 6.17 lid 1 Wro). Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan is geen uitwerkingsplan en kent geen fasering. De stellingname is derhalve h i e r n i e t re l e va n t. Het ontwerpbestemmingsplan betreft een globaal bestemmingsplan met een directe bouwtitel op basis van een gedetailleerde exploitatieopzet met een indicatief grondgebruik. Door het globale karakter kan de daadwerkelijke invulling van het uitgeefbaar terrein aangepast worden aan de marktvraag van dat moment. Dat zal vervolgens worden meegenomen in de berekening van het kostenverhaal (exploitatiebijdrage) van de af te geven omgevingsvergunning en eveneens worden meegenomen in de jaarlijkse actualisatie van het exploitatieplan. 2.2 Tijdlijn Z fasering ontbreekt 2.2 De momenten waarop de kosten en opbrengsten gerealiseerd worden staan beschreven in het ontwerpexploitatieplan. In het exploitatieplan is een aanvullende bijlage opgenomen waarin de momenten van het maken van de kosten en opbrengsten in de tijd zijn weergegeven. 2.3 percentage gereed ontbreekt 2.3 Deze constatering is correct en is in het exploitatieplan gecorrigeerd. 2.4 een onderbouwing ontbreekt van het De stijgingspercentages voor de kosten en opbrengsten worden

3 stijgingspercentage van de kosten en opbrengsten. De rentevoet van 2,10Zo is te hoog. jaarlijks door de gemeente Westland vastgesteld en zijn voor alle exploitaties binnen de gemeente identiek. Hetzelfde geldt ook voor de rentevoet tijdvak is niet consistent met andere documenten. Er is geen onderbouwing van de behoefteraming op basis waarvan het tijdvak is ingeschat. 2.5 De constatering dat het tijdvak niet consistent is met andere documenten is terecht en is aangepast. In de aangepaste documenten wordt uitgegaan van hetzelfde tijdvak waarbinnen het plan wordt gerealiseerd. Daarbij is uitgegaan van een periode van 10 jaar. Op dit moment lijkt door de economische opleving een snellere realisering voor de hand te liggen, maar in de financiële exploitatie wordt uitgegaan van een voorzichtig scenario. Dit scenario is de planperiode van het bestemmingsplan De raming van de inbrengwaarden is onjuist. Er zijn gronden getaxeerd die buiten de exploitatiegrens liggen. De sloopkosten dienen meegenomen te worden in de inbrengwaarde en de inbrengwaarde mag niet op basis van volledige schadeloosstelling bepaald worden De bepaling van de inbrengwaarde is gebeurd door een onafhankelijke taxateur. Deze deskundige heeft een zelfstandige waardebepaling gedaan op basis van de in de taxatierapportage beschreven uitgangspunten. Het is aan de taxateur om te bepalen welke waardering hij toekent aan een perceel ten behoeve van de inbrengwaarde in het kader van het exploitatieplan. Overigens staat in de taxatie vermeld dat de taxateur verwacht dat bij de vaststelling van het definitieve exploitatieplan de inbrengwaarde geactualiseerd dient te worden. Omdat tussen het moment van de rapportage van de taxatie (maart 2017) en het verwachte moment van vaststelling van het definitieve exploitatieplan (juni 201 7) slechts een paar maanden verschil zit heeft de taxateur aangegeven dat er geen aanpassing van de inbrengwaarde behoeft plaats te vinden. Bovendien wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd. De sloopkosten zijn meegenomen in de exploitatieopzet. Deze zijn als separate kostenpost opgenomen en behoeven niet persé in de inbrengwaarde te zitten. Op het moment dat een zelfrealisator ervoor zou kiezen zelf de opstallen op zijn perceel te slopen worden deze kosten verrekend bij de bepaling van de bijdrage kostenverhaal na de afgifte van de omgevingsvergunning. Appellant wijst er terecht op dat bij de bepaling van de inbrengwaarde geen rekening gehouden mag worden met een schadeloosstelling. Dat is ook niet gebeurd door de taxateur. Wel

4 houdt de gemeente er rekening mee dat er voor een beperkt aantal percelen sprake zal zijn van een onteigening. Om die reden is in de exploitatieopzet een aanvullende bedrag opgenomen voor onteigeningen (o.a. procedurekosten) De kosten zijn globaal geraamd en de plankosten zijn te hoog geraamd. 2.7 De kosten zijn gedetailleerd berekend op basis van een indicatief grondgebruik. In het vastgestelde exploitatieplan is aanvullende informatie opgenomen over de kostenposten. Hetzelfde geldt voor de raming van de plankosten. Deze zijn eveneens gedetailleerd berekend. Ook ten aanzien van dat onderdeel is meer informatie in het worden opgenomen. 2.8 de kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn te hoog geraamd op basis van de rekenregels in de Nota Kostenverhaal. 2.8 De Nota Kostenverhaal bestaat uit twee delen, een beleidsdeel en een uitvoeringsdeel. De berekeningen in het uitvoeringsdeel worden aangepast indien substantiële wijzigingen in de onderliggende bedragen optreden. Begin 2017 is de afdracht hoofdinfrastructuur (kernnetwerk) opnieuw bepaald en is de afdracht per woningequivalent (weq) bijgesteld naar afgerond f 200. Dit gegeven was nog niet verwerkt bij het opstellen van het concept exploitatieplan en wordt nu alsnog meegenomen. De basis voor het berekenen van de bijdrage betreffen uitsluitend verbeteringen van de hoofdinfrastructuur. Kosten voor bovenwijkse voorzieningen die geen deel uitmaken van de hoofdinfrastructuur worden verhaald op basis van de wettelijke criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. In het exploitatieplan zijn deze kosten en de toedeling nader onderbouwd. 2.9 de raming van de opbrengsten is te hoog. Het gemiddeld oppervlak uitgeefbaar is niet te herleiden op basis van de in het ontwerpexploitatieplan aangegeven oppervlakten De raming van de opbrengsten is weliswaar hoger dan de minimumprijs van de Nota Grondbeleid maar deze is in overeenstemming met de overeenkomsten en aanbiedingen, die de ontwikkelaar van het gebied (HOC) heeft gedaan en doet aan geïnteresseerde partijen. Aanvullend heeft de gemeente ook vastgesteld dat de transacties op deze gemiddelde uitgifteprijs plaats vinden. Ten aanzien van de oppervlakten zal in het exploitatieplan meer informatie worden opgenomen.

5 2.10 de stellingname dat het wegvak Maasdijkplein-Maasdijk niet gerealiseerd zou worden als het exploitatiegebied niet ontwikkeld zou worden is niet houdbaar Vanwege de slechte markt ten tijde van de crisis, is de uitvoering van het project Honderdland fase 2 vertraagd. Omdat de Verbindingsweg ook relevant is voor de bewoners van Maasdijk, heeft de gemeente ervoor gekozen om de realisatie van de Verbindingsweg op basis van een separaat bestemmingsplan planologisch mogelijk te maken. Sinds het project 3-in-1 is uitgevoerd door de provincie (o.a. Maasdijkplein - Westerleeplein) moeten de bewoners van Maasdijk namelijk omrijden en de Verbindingsweg betekent een verkorting van de reistijd. De gemeente heeft er voor gekozen om voor de Verbindingsweg niet afhankelijk te zijn van de planning en voortgang van Honderdland fase 2. Dat betekent niet dat er geen afhankelijkheid is tussen de Verbindingsweg en het bedrijventerrein Honderdland fase 2. De provincie heeft namelijk in het project 3-in-1 de aftakking richting Honderdland/Maasdijk van verkeersplein Maasdijkplein alleen gemaakt voor Honderdland fase 2. Op het moment dat er geen sprake zou zijn van het bedrijventerrein zou het ook niet mogelijk zijn om de Verbindingsweg te realiseren. Deze afhankelijkheid betekent dat, als de Verbindingsweg wordt aangelegd, dit wel degelijk ten gunste is van beide projecten: Honderdland fase 2 en de Verbindingsweg de gehanteerde percentages voor de PPT-berekening zijn niet te achterhalen Het exploitatieplan is tekstueel aangepast naar aanleiding van deze zienswijze. Er is expliciet opgenomen waar de informatie inzake verkeersintensiteiten, die ten grondslag hebben gelegen aan de percentages voor de PPT-berekening, zijn te vinden de kosten voor instandhouding van wegen mag niet verhaald worden op basis van de Wro en Bro De constatering is terecht: in de wet staat dat alleen de investeringskosten verhaald mogen worden op basis van een exploitatieplan. Hiermee is rekening gehouden in het exploitatieplan in die zin dat uitsluitend de investeringskosten zijn meegenomen de kostentoedelingsmethodiek ontbreekt waardoor de appellant niet kan berekenen welke exploitatiebijdrage hij na verlening van Alle kosten- en opbrengsten waarmee rekening gehouden dienen te worden bij de berekening van de exploitatiebijdrage staan beschreven in het ontwerpexploitatieplan. De enige factor die op dit

6 de omgevingsvergunning moet betalen. Verder is in tabel 6 (in paragraaf 4.9) sprake van een raming. Dat is in strijd met de wet. moment ontbreekt is de mate van uitgeefbaarheid. Hiervoor is bewust gekozen om de ontwikkelende partijen (en dus ook de zelfrealisatoren) maximale vrijheid te geven om hun perceel in te richten op de marktvraag. Dat houdt in dat de exacte bijdrage bepaald kan worden op basis van de omgevingsvergunningsaanvraag. Overigens kan er op basis van het gemiddelde oppervlak uitgeefbaar binnen de exploitatiegrens nu ook een exploitatiebijdrage worden berekend op basis van alle rekenparameters die in het ontwerpexploitatieplan vermeld staan. Verder zal de exploitatieopzet jaarlijks geactualiseerd worden waarbij dan ingespeeld wordt op de concrete uitgiften op basis van de afgegeven omgevingsvergunningen. Dit zal dan ook verrekend worden conform de wettelijke bepalingen. In paragraaf 4.9 is een berekening (tabel 6) opgenomen conform de wet. Paragraaf 4.9 heette Raming, maar feitelijk is er een berekening opgenomen. De naamgeving is hierop aangepast de gemeente heeft niet limitatief bepaald welke delen niet worden meegenomen in het exploitatieplan en hoe dat is gemotiveerd. De gronden, die nu buiten het exploitatiegebied zijn gelaten hadden moeten worden meegenomen. De kaart met het verschil tussen het bestemmingsplangebied en de exploitatiegrens is niet duidelijk De gemeente heeft aangegeven om welke redenen bepaalde locaties buiten het ontwerpexploitatieplan zijn gelaten. In essentie komt het daarbij erop neer dat alle locaties waarop geen nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien buiten het exploitatieplan zijn gelaten. De gedachte daarachter is dat, als er geen ontwikkelingen te verwachten zijn, er ook geen omgevingsvergunning zal worden aangevraagd en er derhalve ook geen kostenverhaal zal plaats vinden. Dit geldt overigens zowel voor de infrastructuur die reeds in het bestemmingsplangebied is aangelegd voor de uitgeefbare delen die al gerealiseerd zijn (kosten die dab ook niet ten laste komen van het exploitatieplan), maar ook voor de bestaande woningen langs het Maadijklint. De kaart met het verschil tussen de grens van het bestemmingsplan en de grens van het exploitatieplan is verduidelijkt. Het exploitatieplan is hierop dus aangepast. 3. Songrow B.V., Oudedijk 12, 2676 NC Maasdijk, (d.d. 10 april 2017, ontvangen op 13 Waarde bedrijf is 40007o te laag getaxeerd 6 De bepaling van de inbrengwaarde is gebeurd door een onafhankelijke taxateur. Deze deskundige heeft een zelfstandige waardebepaling gedaan op basis van de in de taxatierapportage beschreven uitgangspunten. Het is aan de taxateur om te bepalen

7 april 2017) welke waardering hij toekent aan een perceel ten behoeve van de inbrengwaarde in het kader van het exploitatieplan. Overigens staat in de taxatie vermeld dat de taxateur verwacht dat bij de vaststelling van het definitieve exploitatieplan de inbrengwaarde geactualiseerd dient te worden. Omdat tussen het moment van de rapportage van de taxatie (maart 2017) en het verwachte moment van vaststelling van het definitieve exploitatieplan (juni 201 7) slechts een paar maanden verschil zit heeft de taxateur aangegeven dat er geen aanpassing van de inbrengwaarde behoeft plaats te vinden. Bovendien wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd. 4. Vollebregt Barten 4.1 De uitwerking is te globaal. Tabel 3 geeft 4.1 In het vastgestelde exploitatieplan is aanvullende informatie namens de heer A.C.M. een overzicht, maar op geen enkele wijze is opgenomen over de kostenposten. Groenewegen, duidelijk hoe deze kosten zijn opgebouwd. Oudedijk te Maasdijk(d.d. 12 april 4.2 De cijfers voor bruto uitgeefbaar gebied 4.2 Voor de gemeente is het niet mogelijk om het getal, dat indiener 2017, ontvangen op 13 kloppen niet: m2 is niet gelijk aan aangeeft, te herleiden. Dit is ook niet meer relevant, omdat de april 201 7) m2 en het percentage 660Zo is niet oppervlakten voor het bruto uitgeefbaar gebied- in vergelijking met gelijk aan 760Zo. het ontwerp exploitatieplan - gewijzigd zijn in het exploitatieplan. Inzake het percentage is een aanvullende toelichting in het vastgestelde exploitatieplan opgenomen. 4.3 Niet duidelijk is op basis van welke 4.3.De parameters op basis waarvan de netto contante waarde is uitgangspunten de NCW is berekend. Ook is berekend staan beschreven in paragraaf 4.2 van het ontwerp niet zichtbaar rekening gehouden met exploitatieplan. De momenten waarop de kosten en opbrengsten momenten waarop de kosten gemaakt worden gerealiseerd worden, staan beschreven In het ontwerpexploitatieen de opbrengsten worden gerealiseerd. plan. In het vastgestelde exploitatieplan is een aanvullende bijlage opgenomen waarin de momenten van het maken van de kosten en opbrengsten in de tijd zijn weergegeven. 4.4 De gehanteerde uitgifteprijs van f 295, De gemeente heeft de gemiddelde grondprijs van f 295^ per terwijl de eerdere transacties door HOC een m2 als marktconform ingeschat. Dit is ook de grondprijs die HOC in lagere prijs laten zien. De prijs lijkt niet aan de afgelopen periode heeft gehanteerd bij de verkoop van grond te sluiten bij de werkelijkheid. t.b.v. Honderdland fase 2 en aanvullend heeft de gemeente vastgesteld dat de transacties op deze gemiddelde uitgifteprijs plaats vinden. 7

8 4.5 De referenties voor de complexwaarde 4.5 Bij het zoeken naar referentietransacties wordt in eerste zijn niet representatief. Ook is niet helder hoe instantie gezocht naar referenties in/nabij het gebied. Tevens wordt deze geselecteerd zijn en hoe vanuit de gezocht naar referentie van recente datum. Op het moment dat die genoemde referenties gekomen wordt tot een niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn wordt gezocht naar complexwaarde. Graag ontvangen wij de andere transacties. In dit geval zijn dit dus de meest vergelijkbare gegevens van de transactie 5 in Ridderkerk. transacties. Vanuit de referentiewaarden heeft de taxateur de complexwaardering bepaald en vastgesteld. De gegevens van transactie 5 zijn openbaar bekend en terug te vinden in het Kadaster. 5. Vollebregt Barten 5.1 De uitwerking is te globaal. Tabel 3 geeft 5.1 In het vastgestelde exploitatieplan is aanvullende informatie namens de heer L.P.A. een overzicht, maar op geen enkele wijze is opgenomen over deze kostenposten. Groenewegen, duidelijk hoe deze kosten zijn opgebouwd. Oudedijk te Maasdijk(d.d. 12 april 5.2 De cijfers voor bruto uitgeefbaar gebied 5.2 Voor de gemeente is het niet mogelijk om het getal, dat indiener 2017, ontvangen op 13 kloppen niet: m2 is niet gelijk aan aangeeft, te herleiden. Dit is ook niet meer relevant, omdat de april 201 7) m2 en het percentage 660Zo is niet oppervlakten voor het bruto uitgeefbaar gebied- in vergelijking met gelijk aan 760Zo. het ontwerp exploitatieplan - gewijzigd zijn in het exploitatieplan. Inzake het percentage is een aanvullende toelichting in het vastgestelde exploitatieplan opgenomen. 5.3 Niet duidelijk is op basis van welke 5.3.De parameters op basis waarvan de netto contante waarde is uitgangspunten de NCW is berekend. Ook is berekend staan beschreven in paragraaf 4.2 van het ontwerp niet zichtbaar rekening gehouden met exploitatieplan. De momenten waarop de kosten en opbrengsten momenten waarop de kosten gemaakt worden gerealiseerd worden staan beschreven In het ontwerpexploitatieen de opbrengsten worden gerealiseerd. plan. In het exploitatieplan is een aanvullende bijlage opgenomen waarin de momenten van het maken van de kosten en opbrengsten in de tijd zijn weergegeven. 5.4 De gehanteerde uitgifteprijs van f 295, De gemeente heeft de gemiddelde grondprijs van f 295^ per terwijl de eerdere transacties door HOC een m2 als marktconform ingeschat. Dit is ook de grondprijs die HOC in lagere prijs laten zien. De prijs lijkt niet aan de afgelopen periode heeft gehanteerd bij de verkoop van grond te sluiten bij de werkelijkheid. t.b.v. Honderdland fase 2 en aanvullend heeft de gemeente vastgesteld dat de transacties op deze gemiddelde uitgifteprijs 8

9 plaats vinden. 5.5 Indiener is eigenaar van de woning Oudedijk 1a en heeft twee percelen in eigendom (4128 en 4837). De gezamenlijke oppervlakte is m2. Perceel 4837 is geruild met het achtergelegen bedrijf van Natuurlijk Goed B.V. In het taxatierapport wordt uitgegaan van 700 m2 en dit moet dus 1155m2 zijn. 5.5.De taxateur geeft aan dat uw constatering correct is en geeft aan dat in de taxatie de eigendommen van Oudedijk 1 en 1A als ware het één eigenaar zijn getaxeerd. Daarbij is wel onderscheid gemaakt in de woonbebouwing en de agrarische bebouwing. De gemeente heeft ervoor gekozen op dit moment niet de taxatierapportage te actualiseren, maar heeft daarbij wel kennis genomen van uw constatering en zal daar ook naar handelen. Bij de actualisatie van het exploitatieplan zal dit worden meegenomen. 5.6 de waardering van de marktwaarde is veel te laag. Het gaat hier om een bestemming wonen. 5.6 De bepaling van de inbrengwaarde is gebeurd door een onafhankelijke taxateur. Deze deskundige heeft een zelfstandige waardebepaling gedaan op basis van de in de taxatierapportage beschreven uitgangspunten. Het is aan de taxateur om te bepalen welke waardering hij toekent aan een perceel ten behoeve van de inbrengwaarde in het kader van het exploitatieplan. Overigens staat in de taxatie vermeld dat de taxateur verwacht dat bij de vaststelling van het definitieve exploitatieplan de inbrengwaarde geactualiseerd dient te worden. Omdat tussen het moment van de rapportage van de taxatie (maart 2017) en het verwachte moment van vaststelling van het definitieve exploitatieplan (juni 201 7) slechts een paar maanden verschil zit heeft de taxateur aangegeven dat er geen aanpassing van de inbrengwaarde behoeft plaats te vinden. Bovendien wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd. 5.7 De referenties voor de complexwaarde zijn niet representatief. Ook is niet helder hoe deze geselecteerd zijn en hoe vanuit de genoemde referenties gekomen wordt tot een complexwaarde. Graag ontvangen wij de gegevens van de transactie 5 in Ridderkerk. 5.7 Bij het zoeken naar referentietransacties wordt in eerste instantie gezocht naar referenties in/nabij het gebied. Tevens wordt gezocht naar referentie van recente datum. Op het moment dat die niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn wordt gezocht naar andere transacties. Vanuit de referentiewaarden heeft de taxateur de complexwaardering bepaald en vastgesteld. De gegevens van transactie 5 zijn openbaar bekend en terug te vinden in het Kadaster. 9

10 6. Vollebregt Barten 6.1 De uitwerking is te globaal. Tabel 3 geeft 6.1 In het vastgestelde exploitatieplan is aanvullende informatie namens de heer A.W. een overzicht, maar op geen enkele wijze is opgenomen over de kostenposten. van der Kruk, Oudedijk duidelijk hoe deze kosten zijn opgebouwd. 20 Maasdijk(d.d. 19 april 2017, ontvangen 6.2 De cijfers voor bruto uitgeefbaar gebied 6.2 Voor de gemeente is het niet mogelijk om het getal, dat indiener op 20 april 201 7) kloppen niet: m2 is niet gelijk aan aangeeft, te herleiden. Dit is ook niet meer relevant, omdat de m2 en het percentage 660Zo is niet oppervlakten voor het bruto uitgeefbaar gebied- in vergelijking met gelijk aan 760Zo. het ontwerp exploitatieplan - gewijzigd zijn in het exploitatieplan. Inzake het percentage is een aanvullende toelichting in het vastgestelde exploitatieplan opgenomen. 6.3 Niet duidelijk is op basis van welke 6.3.De parameters op basis waarvan de netto contante waarde is uitgangspunten de NCW is berekend. Ook is berekend staan beschreven in paragraaf 4.2 van het ontwerp niet zichtbaar rekening gehouden met exploitatieplan. De momenten waarop de kosten en opbrengsten momenten waarop de kosten gemaakt worden gerealiseerd worden staan beschreven In het ontwerpexploitatieen de opbrengsten worden gerealiseerd. plan. In het vastgestelde exploitatieplan is een aanvullende bijlage opgenomen waarin de momenten van het maken van de kosten en opbrengsten in de tijd weergegeven zijn. 6.4 De gehanteerde uitgifteprijs van f 295, De gemeente heeft de gemiddelde grondprijs van f 295^ per terwijl de eerdere transacties door HOC een m2 als marktconform ingeschat. Dit is ook de grondprijs die HOC in lagere prijs laten zien. De prijs lijkt niet aan de afgelopen periode heeft gehanteerd bij de verkoop van grond te sluiten bij de werkelijkheid. t.b.v. Honderdland fase 2 en aanvullend heeft de gemeente vastgesteld dat de transacties op deze gemiddelde uitgifteprijs plaats vinden. 6.5 Indiener is eigenaar van de woning en het 6.5. De taxateur geeft aan dat de transactie heeft plaats gehad op 1 tuinbouwbedrijf aan de Oudedijk 20. Als maart 2017, terwijl de vaststelling van de waardering in februari eigenaar staat de heer A.W. van der Kruk heeft plaats gevonden. De gemeente heeft ervoor gekozen op vermeld, maar deze persoon is thans geen dit moment niet de taxatierapportage te actualiseren, maar heeft eigenaar meer. daarbij wel kennis genomen van uw constatering en zal daar ook naar handelen. Bij de actualisatie van het exploitatieplan zal dit worden meegenomen. 6.6 De waardering van de marktwaarde is op 6.6 De bepaling van de inbrengwaarde is gebeurd door een een veel te laag niveau neergezet. onafhankelijke taxateur. Deze deskundige heeft een zelfstandige 10

11 waardebepaling gedaan op basis van de in de taxatierapportage beschreven uitgangspunten. Het is aan de taxateur om te bepalen welke waardering hij toekent aan een perceel ten behoeve van de inbrengwaarde in het kader van het exploitatieplan. Overigens staat in de taxatie vermeld dat de taxateur verwacht dat bij de vaststelling van het definitieve exploitatieplan de inbrengwaarde geactualiseerd dient te worden. Omdat tussen het moment van de rapportage van de taxatie (maart 2017) en het verwachte moment van vaststelling van het definitieve exploitatieplan (juni 201 7) slechts een paar maanden verschil zit heeft de taxateur aangegeven dat er geen aanpassing van de inbrengwaarde behoeft plaats te vinden. Bovendien wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd. 6.7 De referenties voor de complexwaarde zijn niet representatief. Ook is niet helder hoe deze geselecteerd zijn en hoe vanuit de genoemde referenties gekomen wordt tot een complexwaarde. Graag ontvangen wij de gegevens van de transactie 5 in Ridderkerk. 6.7 Bij het zoeken naar referentietransacties wordt in eerste instantie gezocht naar referenties in/nabij het gebied. Tevens wordt gezocht naar referentie van recente datum. Op het moment dat die niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn wordt gezocht naar andere transacties. Vanuit de referentiewaarden heeft de taxateur de complexwaardering bepaald en vastgesteld. De gegevens van transactie 5 zijn openbaar bekend en terug te vinden in het Kadaster. 7 Vollebregt Barten namens de Maatschap A.Q.M. en S.M.E. Zwinkels, Blauwhek 9 te Maasdijk(d.d. 1 8 april 2017, ontvangen op 1 9 april 201 7) 7.1 De uitwerking is te globaal. Tabel 3 geeft een overzicht, maar op geen enkele wijze is duidelijk hoe deze kosten zijn opgebouwd. 7.2 De cijfers voor bruto uitgeefbaar gebied kloppen niet: m2 is niet gelijk aan m2 en het percentage 660Zo is niet gelijk aan 7607o. 7.1 In het vastgestelde exploitatieplan is aanvullende informatie opgenomen over de kostenposten. 7.2 Voor de gemeente is het niet mogelijk om het getal, dat indiener aangeeft, te herleiden. Dit is ook niet meer relevant, omdat de oppervlakten voor het bruto uitgeefbaar gebied- in vergelijking met het ontwerp exploitatieplan - gewijzigd zijn in het exploitatieplan. Inzake het percentage is een aanvullende toelichting in het vastgestelde exploitatieplan opgenomen. 7.3 Niet duidelijk is op basis van welke uitgangspunten de NCW is berekend. Ook is niet zichtbaar rekening gehouden met De parameters op basis waarvan de netto contante waarde is berekend staan beschreven in paragraaf 4.2 van het ontwerp exploitatieplan. De momenten waarop de kosten en opbrengsten

12 momenten waarop de kosten gemaakt worden en de opbrengsten worden gerealiseerd. gerealiseerd worden staan beschreven In het ontwerpexploitatieplan. In het vastgestelde exploitatieplan is een aanvullende bijlage opgenomen waarin de momenten van het maken van de kosten en opbrengsten in de tijd weergegeven zijn. 7.4 De gehanteerde uitgifteprijs van f 295, - terwijl de eerdere transacties door HOC een lagere prijs laten zien. De prijs lijkt niet aan te sluiten bij de werkelijkheid De gemeente heeft de gemiddelde grondprijs van f 295^ per m2 als marktconform ingeschat. Dit is ook de grondprijs die HOC in de afgelopen periode heeft gehanteerd bij de verkoop van grond t.b.v. Honderdland fase 2 en aanvullend heeft de gemeente vastgesteld dat de transacties op deze gemiddelde uitgifteprijs plaats vinden. 7.5 De waardering van de marktwaarde is op een veel te laag niveau neergezet De bepaling van de inbrengwaarde is gebeurd door een onafhankelijke taxateur. Deze deskundige heeft een zelfstandige waardebepaling gedaan op basis van de in de taxatierapportage beschreven uitgangspunten. Het is aan de taxateur om te bepalen welke waardering hij toekent aan een perceel ten behoeve van de inbrengwaarde in het kader van het exploitatieplan. Overigens staat in de taxatie vermeld dat de taxateur verwacht dat bij de vaststelling van het definitieve exploitatieplan de inbrengwaarde geactualiseerd dient te worden. Omdat tussen het moment van de rapportage van de taxatie (maart 2017) en het verwachte moment van vaststelling van het definitieve exploitatieplan (juni 201 7) slechts een paar maanden verschil zit heeft de taxateur aangegeven dat er geen aanpassing van de inbrengwaarde behoeft plaats te vinden. Bovendien wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd. 7.6 De referenties voor de complexwaarde zijn niet representatief. Ook is niet helder hoe deze geselecteerd zijn en hoe vanuit de genoemde referenties gekomen wordt tot een complexwaarde. Graag ontvangen wij de gegevens van de transactie 5 in Ridderkerk. 7.6 Bij het zoeken naar referentietransacties wordt in eerste instantie gezocht naar referenties in/nabij het gebied. Tevens wordt gezocht naar referentie van recente datum. Op het moment dat die niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn wordt gezocht naar andere transacties. Vanuit de referentiewaarden heeft de taxateur de complexwaardering bepaald en vastgesteld. De gegevens van transactie 5 zijn openbaar bekend en terug te vinden in het Kadaster. 12

13 8. A.C. de Bok, Kortenaerstraat 87, 2676 VE te Maasdijk (d.d. 18 april 2017, ontvangen op 19 april 2017) De kosten van een geluidwerende wand zijn niet opgenomen. Als deze er wel komt, moeten de kosten van een bedrag van ca f 1,2 mln worden opgenomen. Lijkt indiener een reden om het plan nog niet goed te keuren. In het vastgestelde exploitatieplan is op basis van voortschrijdend inzicht een post opgenomen voor het nemen van geluidwerende voorzieningen. 9. Hoogheemraadschap van Delfland (d.d. 18 april 2017, ontvangen op 20 april 2017) Een goed functionerende waterhuishouding is niet geborgd omdat niet helder is welk bedrag is opgenomen voor de kosten voor aanleg van de watervoorzieningen. Graag inzichtelijk welke kosten voor water geraamd is. In de kostenpost bouwrijp maken is een bedrag opgenomen voor het realiseren van watervoorzieningen. In het vastgestelde exploitatieplan is aanvullende informatie opgenomen over de kostenposten. 10. Vollebregt Barten namens Natuurlijk Goed B.V., Oudedijk 1a te Maasdijk(d.d. 12 april 2017, ontvangen op 13 april 2017) 10.1 De uitwerking is te globaal. Tabel 3 geeft een overzicht, maar op geen enkele wijze is duidelijk hoe deze kosten zijn opgebouwd De cijfers voor bruto uitgeefbaar gebied kloppen niet: m2 is niet gelijk aan m2 en het percentage 660Zo is niet gelijk aan 760Zo In het vastgestelde exploitatieplan is aanvullende informatie opgenomen over de kostenposten Voor de gemeente is het niet mogelijk om het getal, dat indiener aangeeft, te herleiden. Dit is ook niet meer relevant, omdat de oppervlakten voor het bruto uitgeefbaar gebied- in vergelijking met het ontwerp exploitatieplan - gewijzigd zijn in het exploitatieplan. Inzake het percentage is een aanvullende toelichting in het vastgestelde exploitatieplan opgenomen Niet duidelijk is op basis van welke uitgangspunten de NCW is berekend De parameters op basis waarvan de netto contante waarde is berekend staan beschreven in paragraaf 4.2 van het ontwerp exploitatieplan. De momenten waarop de kosten en opbrengsten gerealiseerd worden, staan beschreven In het ontwerpexploitatieplan. In het vastgestelde exploitatieplan is een aanvullende bijlage opgenomen waarin de momenten van het maken van de kosten en opbrengsten in de tijd staan weergegeven De gehanteerde uitgifteprijs van f 295, - terwijl de eerdere transacties door HOC een lagere prijs laten zien. De prijs lijkt niet aan De gemeente heeft de gemiddelde grondprijs van f 295^ per m2 als marktconform ingeschat. Dit is ook de grondprijs die HOC in de afgelopen periode heeft gehanteerd bij de verkoop van grond 13

14 te sluiten bij de werkelijkheid. t.b.v. Honderdland fase 2 en aanvullend heeft de gemeente vastgesteld dat de transacties op deze gemiddelde uitgifteprijs plaats vinden Indiener is eigenaar van glastuinbouwbedrijf aan de Oudedijk 1a. in het taxatierapport inzake inbrengwaarde is geen waarde aan het eigendom toegekend De taxateur geeft hij in zijn taxatie de eigendommen van Oudedijk 1 en 1A heeft getaxeerd als ware het één eigenaar. Daarbij is wel onderscheid gemaakt in de woonbebouwing en de agrarische bebouwing. De gemeente heeft ervoor gekozen op dit moment niet de taxatierapportage te actualiseren, maar heeft daarbij wel kennis genomen van uw constatering en zal daar ook naar handelen. Bij de actualisatie van het exploitatieplan zal dit worden meegenomen De referenties voor de complexwaarde zijn niet representatief. Ook is niet helder hoe deze geselecteerd zijn en hoe vanuit de genoemde referenties gekomen wordt tot een complexwaarde. Graag ontvangen wij de gegevens van de transactie 5 in Ridderkerk Bij het zoeken naar referentietransacties wordt in eerste instantie gezocht naar referenties in/nabij het gebied. Tevens wordt gezocht naar referentie van recente datum. Op het moment dat die niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn wordt gezocht naar andere transacties. Vanuit de referentiewaarden heeft de taxateur de complexwaardering bepaald en vastgesteld. De gegevens van transactie 5 zijn openbaar bekend en terug te vinden in het Kadaster. 11. A.E.J.Verbist en H.M. Horstman, Maasdijk 35A, 2676 AA Maasdijk (d.d. 20 april 2017, ontvangen op 20 april 2017) 11.1 De inbrengwaarde van alle aan te kopen percelen is te laag ingeschat. De bedragen die door de makelaar zijn bepaald zijn niet reëel. De referenties zijn niet representatief voor de nog aan te kopen percelen De bepaling van de inbrengwaarde is gebeurd door een onafhankelijke taxateur. Deze deskundige heeft een zelfstandige waardebepaling gedaan op basis van de in de taxatierapportage beschreven uitgangspunten. Het is aan de taxateur om te bepalen welke waardering hij toekent aan een perceel ten behoeve van de inbrengwaarde in het kader van het exploitatieplan. Bij het zoeken naar referentietransacties wordt in eerste instantie gezocht naar referenties in/nabij het gebied. Tevens wordt gezocht naar referenties van recente datum. Op het moment dat die niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn wordt gezocht naar andere transacties. Overigens staat in de taxatie vermeld dat de taxateur verwacht dat bij de vaststelling van het definitieve exploitatieplan de inbrengwaarde geactualiseerd dient te worden. Omdat tussen het moment van de rapportage van de taxatie (maart 2017) en het

15 verwachte moment van vaststelling van het definitieve exploitatieplan (juni 2017) slechts een paar maanden verschil zit heeft de taxateur aangegeven dat er geen aanpassing van de inbrengwaarde behoeft plaats te vinden. Bovendien wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd De haalbaarheid van het hele plan staat hiermee op het spel Er is een wettelijke plicht om aan te tonen dat een bestemmingsplan economisch en maatschappelijk uitvoerbaar is. De gemeente heeft de financiële haalbaarheid op basis van de gesloten samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en HOC getoetst en is van mening dat het plan economisch uitvoerbaar is. 15