1. Onderbouwing kostenposten uit de exploitatieopzet

Transcriptie

1 MEMO Van : Frits Dinkla, Chris Korsten Project : Honderdland fase 2 Opdrachtgever : Gemeente Westland Datum : Aan : HOC / Gemeente Westland CC : - Betreft : Uitgangspunten kostenraming exploitatieplan Honderdland fase 2 1. Onderbouwing kostenposten uit de exploitatieopzet Door de uitspraak van de Raad van State dient het exploitatieplan Honderdland fase 2 te worden aangepast. Eén van de redenen was het ontbreken van een onderbouwing van de in het exploitatieplan opgenomen kosten. In dit memo staan alle uitgangspunten ten aanzien van de kostenraming aangegeven. Rho Adviseurs heeft voor haar financiële dienstverlening een eigen database ontwikkeld met kentallen voor het ramen van grondexploitaties. Deze database gaat uit van verschillende landelijk erkende kostendatabases, plankostencalculatieboeken, besteksramingen van infrastructurele werken, evaluaties van aanbestedingen en kostencalculaties van andere Rho-projecten. 5. Sloop- en grondwerkzaamheden Woningen Er liggen 24 bestaande woningen in het exploitatiegebied, die voor de realisering van het bedrijventerrein gesloopt moeten worden. Op basis van de BAG Viewer is de gebruiksoppervlakte (gbo) van de woningen bepaald. Vervolgens is er een factor van 20% bij opgeteld om te komen tot de bebouwingsoppervlakte (bvo). De sloopkosten komen uit bouwkostenkompas.nl: 55 per m² bvo. Op basis van de bovengenoemde informatie zijn de gemiddelde sloopkosten per woning berekend. Dit komt uit op circa per woning. Zie bijlage 5.1 voor de details van de berekeningen. Bedrijfsgebouwen Vanuit de luchtfoto uit 2016 (google) is de totale oppervlakte van de bedrijfsgebouwen gemeten. De sloopkosten komen uit bouwkostenkompas.nl: 20 per m² bvo. Zie bijlage 5.2 voor de details van de berekeningen. Bassins en overige voorzieningen bij bedrijven Vanuit de luchtfoto uit 2016 (google) is de oppervlakte van de bassins gemeten. De sloopkosten komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs: 44 per m² bvo. Zie bijlage 5.3 voor de details van de berekeningen. Verwijderen en verleggen huidige wegen en kabels en leidingen Uitgangspunt is het verwijderen van alle wegen in het exploitatiegebied. Vanuit de luchtfoto uit 2016 (google) is de totale oppervlakte van de huidige wegen gemeten. Honderdland fase 2.docx blz. 1

2 Omdat op de luchtfoto niet alle wegen goed zichtbaar zijn is een deel van het oppervlak van de wegen ingeschat op basis van de foto. Ten aanzien van de kabels en leidingen is aangenomen dat nabij elke weg een kabel-, en leidingentracé is gesitueerd. Deze dient verwijderd te worden en tevens ook deel worden omgelegd. De verwijderingskosten voor de kabels en leidingen komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs: 33 per m². Ditzelfde bedrag is als eenheidsprijs ook aangehouden voor het verleggen van de kabels en leidingen. Eveneens is daarbij hetzelfde oppervlakte aangehouden. Zie bijlage 5.4 voor de details van de berekeningen. Kassen Uitgangspunt is verwijderen van alle kassen in het exploitatiegebied. Vanuit de luchtfoto uit 2016 (google) is de totale oppervlakte van de huidige kassen gemeten. De oppervlakte van de kassen bedraagt ongeveer m². De sloopkosten komen uit bouwkostenkompas.nl: 8,50 per m². Zie bijlage 5.5 voor de details van de berekeningen. Partieel ophogen Uitgangspunt is dat de volgende grondgebruikssoorten van de grondgebruikskaart (zie bijlage) opgehoogd worden: alle wegen, groen, natuur en nieuwe woningen. Het totale oppervlak van deze grondgebruikssoorten is m². Dat is als volgt berekend: totaal oppervlak macro-elementen ( m 2 ) en perceelsontsluitingen ( m 2 ) minus het oppervlak water ( m 2 ). Dat alles gedeeld door twee (want 0,5 meter ophogen). De sloopkosten komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs: 10 per m². 7. Bodemonderzoek, sanering en overig onderzoek Bodemonderzoek en -sanering Uitgangspunt voor bodemonderzoek is dat het volledige exploitatiegebied onderzocht wordt en dat er sprake is van een beperkt aantal locaties met bodemverontreiniging. De kosten voor onderzoek en beperkte sanering komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs: 11 per m². 8. Bouw- en woonrijp maken 8a Bouwrijp maken Grondwerkzaamheden Als uitgangspunt is bepaald dat het gehele exploitatiegebied wordt geëgaliseerd. De egalisatiekosten komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs: 3,30 per m². Bouwstraat en riolering Ten behoeve van de bereikbaarheid van de uitgeefbare terreinen worden op de tracés van de toekomstige wegen bouwwegen aangelegd inclusief riolering. Bij de riolering is uitgegaan van de aanleg van een DWAleiding onder alle in het exploitatiegebied te realiseren wegen. De aanlegkosten komen uit bouwkostenkompas.nl en bedragen 125 per m2, uitgaande van een kleiachtige ondergrond en een diameter van de rioleringsbuis van 250 mm. Duikers Het aantal duikers is berekend op basis van de grondgebruikskaart (zie bijlage) en het aantal kruisingen van waterlopen met wegen of uitgeefbare terreinen. Er is uitgegaan van 14 kruisingen. De aanlegkosten komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs en bedragen 8.250,- per duiker. Aanvullend is een uitbreiding/aanpassing van de bestaande duiker noodzakelijk bij de onderdoorgang aan de noordwestzijde van het plangebied. Daarvoor is een stelpost opgenomen. Bruggen Het aantal bruggen is berekend op basis van de grondgebruikskaart (zie bijlage). Er is uitgegaan van 3 bruggen. Honderdland fase 2.docx blz. 2

3 De aanlegkosten voor een brug komen uit bouwkostenkompas.nl en bedragen ,- per brug. Zie bijlage 8a Bouwrijp maken Bruggen voor de details. 8b Woonrijp maken Aanbrengen verhardingen wegen Op het tracé van de bouwwegen wordt na de afronding van de bouwwerkzaamheden een asfalttoplaag aangebracht. De aanlegkosten komen uit bouwkostenkompas.nl en bedragen 75,- per m². Geluidwerende voorzieningen In het gebied zijn verschillande geluidwerende voorzieningen noodzakelijk: - Op een aantal plaatsen nabij de N213 en de Maasdijk komen geluidschermen; - Bij een aantal bestaande woningen in de omgeving van het bedrijventerrein zullen geluidwerende maatregelen aan de woning getroffen moeten worden afhankelijk van de geluidbelasting. De kosten voor een geluidscherm bedragen volgens bouwkostenkompas.nl: 300 per m¹. Zie bijlage 8b Woonrijp maken Geluidwerende voorzieningen voor de details van de berekeningen. De kosten van geluidwerende maatregelen aan woningen zijn maatwerk. In de raming is uitgegaan van deels de realisering van geluidsschermen en deels aanpassingen aan woningen. Kabels en Leidingen Naast de toekomstige wegen zullen de tracés voor kabels en leidingen worden aangelegd. De realisatiekosten voor het ontgraven en aanbrengen van voorzieningen voor de kabels en leidingen komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs: 38,50 per m². Openbare verlichting Uitgangspunt is gemiddeld één lantaarnpaal per twintig strekkende meter weg. De kosten voor een lantaarnpaal bedraagt volgens bouwkostenkompas.nl: 1.375,- per stuk (inclusief bekabeling). Gekoppeld aan het oppervlak wegen is berekend dat 318 lantaarnpalen geplaatst zullen worden. Graven waterpartijen en beschoeiing De bestemmingen water wordt gerealiseerd conform het bestemmingsplan en de grondgebruikskaart (zie bijlage). Het totale oppervlak van het water is m². Hierbij zal een deel van het water worden gerealiseerd met beschoeiingen en een deel met talud. Uitgegaan is van 44 % met beschoeiing en 56 % met een natuurlijke oever. De totale lengte van de oevers van de waterpartijen bedraagt circa 3000 m¹. Via de kostenreferentie uit de database van Rho is de af te graven kubieke meters berekend, waarbij ervan uitgegaan is dat de watergangen een gemiddelde breedte hebben van 8 meter. Zie bijlage 8c Woonrijp maken Graven waterpartijen en beschoeiing voor de details van de berekeningen. Groeninrichting De bestemmingen groen en natuur worden gerealiseerd conform het bestemmingsplan en de grondgebruikskaart (zie bijlage). Het totale oppervlak van deze grondgebruikssoorten is m². De realisatiekosten komen uit de kostendatabase van Rho Adviseurs: 11,00 per m². Honderdland fase 2.docx blz. 3

4 2. Onderbouwing ingevulde plankostenscan A. Algemeen 1. Als looptijd is de fasering uit het exploitatieplan aangehouden: 9,5 jaar 2. Als oppervlak is het totale oppervlak van het exploitatiegebied aangehouden (zie grondgebruikskaart uit de bijlage van dit memo); B. Inbreng en verwerving 5. Het aantal kadastrale percelen, de onbebouwde en bebouwde percelen komen voort uit de taxatie van Van Ruyven van 29 maart Het aantal te verwerven percelen waarvan ca. 18% onbebouwd, ca. 33% met woningen en ca. 49% kantoor/bedrijf, komt voort uit de taxatie van van Ruyven (29 maart 2017) en kaart 4 met de nog te verwerven gronden (uit het exploitatieplan) 7. Het aantal huur/pachtontbindingen is aangenomen op 5. C. Beoogde programma 10. Conform het bestemmingsplan zullen er 4 nieuwe woningen worden gerealiseerd langs de Maasdijk; 11. Als oppervlak bedrijvigheid is het oppervlak netto uitgeefbaar van de grondgebruikskaart aangehouden (zie bijlage); 12. De verdeling tussen uitgeefbaar en openbaar gebied komt voort uit de grondgebruikskaart (zie bijlage); G. Civiele en cultuurtechniek 20. Aantal te slopen kubieke meters: m³. Het aandeel bedrijven/kassen ten opzichte van de overige bebouwing is 98% Aantal te slopen woningen: 24 Oppervlak te slopen bedrijfsbebouwing: m2 Oppervlak te slopen bassins en overige voorzieningen: m2 Oppervlak te slopen kassen: m2 21. Aandeel asbest in de te slopen bebouwing: 10% (is aanname). 22. Aanbesteding sloop: 30% openbaar en 70% enkelvoudig onderhands is aanname. 23. Aantal fasen/deelplannen waarin opgehoogd wordt: het plan wordt in 10 fases gerealiseerd (doorlooptijd 9,5 jaar). Uitgangspunt is 1 fase per jaar. De zettingstijd van 1 jaar is op basis van ervaringsgegevens bij het ophogen in de gemeente Westland. Hetzelfde geldt voor de gemiddelde hoogte van het aangebrachte zandpakket. 25. Aanbesteding bouw- en woonrijp maken: 30% openbaar en 70% enkelvoudig onderhands is aanname. 26. Mate van bodemsanering: 15 % van het exploitatiegebied is aanname. Honderdland fase 2.docx blz. 4

5 BIJLAGEN Bijlage Sloop- en grondwerkzaamheden Woningen Adressen van woningen die gesloopt worden: Oppervlakte GO Oppervlakte BVO (1.2 x GO) 2^1-kap / rijwoning of Vrijstaand Prijs per m2 bvo sloop Totaale sloopkosten per woning - Maasdijk ,6 Vrijstaand Maasdijk 29 (bj. 2007!) ,0 Vrijstaand Maasdijk ,6 Vrijstaand Maasdijk 35 A ,8 Vrijstaand Maasdijk 41 A* ,0 2^1kap Maasdijk ,0 Vrijstaand Oudedijk 24 A ,6 Vrijstaand Oudedijk ,4 Vrijstaand Oudedijk ,0 2^1kap Oudedijk 14 A 50 60,0 2^1kap Oudedijk ,6 Vrijstaand Oudedijk ,0 Vrijstaand Oudedijk ,4 Vrijstaand Oudedijk ,6 Vrijstaand Blauwhek ,2 Vrijstaand Blauwhek ,4 Vrijstaand Blauwhek 17 A 63 75,6 Vrijstaand Blauwhek ,0 Vrijstaand Blauwhek ,4 Vrijstaand Oudedijk ,6 Vrijstaand Oudedijk 1 A ,6 Vrijstaand Oudedijk ,4 Vrijstaand Blauwhek ,8 Vrijstaand Blauwhek ,8 Vrijstaand Gemiddelden Totalen Aantal te slopen woningen in exploitatieplangebied: 24 - Maasdijk 41 A* is een 2^kaper, maar 1 helft word gesloopt, vandaar de hogere kosten per m2 Locatie's te slopen woningen Honderdland fase 2.docx blz. 5

6 Bijlage Sloop- en grondwerkzaamheden Bedrijfsgebouwen Te slopen bedrijfshallen Oppervlakte Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Overuge schuren etc. 652 Totaal 7172 Sloopkosten loodsen Te slopen bedrijfshallen Honderdland fase 2.docx blz. 6

7 Bijlage Sloop- en grondwerkzaamheden Bassins en overige voorzieningen Eventueel als referentie voor bassins van bedrijven Te verwijderen bassins van bedrijven Honderdland fase 2.docx blz. 7

8 Honderdland fase 2.docx blz. 8

9 Bijlage Sloop- en grondwerkzaamheden Verwijderen huidige wegen en kabels en leidingen Verwijderen bestaande wegen Straat Lengte Breedte Oppervlakte Oudedijk Blauwhek Blauwhek Inritten op bedrijventerreinen Inritten op bedrijventerreinen Inritten op bedrijventerreinen Inritten op bedrijventerreinen Inritten op bedrijventerreinen Inritten op bedrijventerreinen Totaal Honderdland fase 2.docx blz. 9

10 Bijlage Sloop- en grondwerkzaamheden Kassen Te verwijderen kassen Sloopkosten kassen Honderdland fase 2.docx blz. 10

11 8. Bouw- en woonrijp maken 8a Bouwrijp maken - Bruggen Bruggen Honderdland fase 2.docx blz. 11

12 8. Bouw- en woonrijp maken 8b Woonrijp maken Geluidwerende voorzieningen Kosten geluidswering Honderdland fase 2.docx blz. 12

13 8. Bouw- en woonrijp maken 8c Woonrijp maken Graven waterpartijen en beschoeiing Verdeling totale oppervlakte water Natuurlijke oever % Beschoeiing % Totaal % Honderdland fase 2.docx blz. 13

14 Kosten graafwerkzaamheden water Waarden Eenheid Oppervlakte m2 Prijs per m2 20 Diepte 1 m1 Lengte 3261 m1 Breedte 7,93 m1 Totale kosten (o.b.v. oppervlakte) Kosten beschoeiing Waarden Eenheid Oppervlakte m2 Prijs per m2 33,75 Totale kosten (o.b.v. oppervlakte) Kosten natuurlijke oever Waarden Eenheid Oppervlakte m2 Prijs per m2 10 Totale kosten (o.b.v. oppervlakte) Totale kosten (o.b.v. oppervlakte) Honderdland fase 2.docx blz. 14

15 GRONDGEBRUIKSKAART Grondgebruikskaart met indicatief grondgebruik Honderdland fase 2.docx blz. 15