ZIENSWIJZENNOTA. Adri Visser, Myriam Sonneveld, Martijn van Gessel (gemeente Valkenswaard)

Transcriptie

1 ZIENSWIJZENNOTA Aan: Adri Visser, Myriam Sonneveld, Martijn van Gessel (gemeente Valkenswaard) Datum: 9 oktober 2012 Betreft: Opgesteld door: Beantwoording zienswijzen en ambtelijke wijzigingen ontwerpexploitatieplan Hoppenbrouwers ( EP1/rb/ib/i/s) en ontwerpexploitatieplan Weegbree ( EP2/rb/ib/r/s) behorende bij bestemmingsplan Dommelkwartier. R.A.K.M. Bouten en J. Vugts Vanaf 24 mei 2012 tot en met 4 juli 2012 hebben het ontwerpbestemmingsplan Dommelkwartier en de bijbehorende ontwerpexploitatieplannen Hoppenbrouwers ( EP1/rb/ib/i/s) en Weegbree ( EP2/rb/ib/r/s) ter inzage gelegen. Op deze ontwerpexploitatieplannen zijn twee zienswijzen ingebracht en is één zienswijze mondeling in bestuurlijk overleg met de gemeente ingebracht. In deze notitie worden de beide zienswijzen inhoudelijk van antwoord voorzien in hoofdstuk 1. Indien van toepassing worden de ontwerpexploitatieplannen aangepast aan de ingediende zienswijzen en verwerkt in het vast te stellen exploitatieplan, zie hiervoor paragraaf en paragraaf Daarnaast worden in hoofdstuk 2 enkele ambtshalve tekstuele wijzigingen op het ontwerpexploitatieplan aangegeven, die in het vast te stellen exploitatieplan worden doorgevoerd. 1. Beantwoording zienswijzen 1.1. M.H.J. Neijnens, nr. 12ink02627, 28 juni 2012 Bezwaarschrift betreffende het ontwerpbestemmingsplan, het beeldkwaliteitplan en het ontwerpexploitatieplan Dommelkwartier-Weegbree Ontvankelijkheid belanghebbende / zienswijze Ingevolge artikel 8.2, vijfde lid van de Wro, wordt als belanghebbende bij een besluit als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wro, in elk geval aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de in het desbetreffende besluit opgenomen gronden, of die eigenaar is van die gronden. Belanghebbende is eigenaar van gronden, die in het desbetreffende besluit zijn opgenomen, en wordt derhalve aangemerkt als een belanghebbende in het kader van het ontwerpexploitatieplan Weegbree.

2 Blad Geen wettelijke noodzaak voor kostenverhaal Conform de informatie zoals vermeldt in het Ontwerp Exploitatieplan is de gemeente Valkenwaard van mening dat de exploitatiekosten ten laste komen van de grondeigenaren en voelt zich hierbij gesteund door de wetgeving. Allereerst wil ik opmerken dat deze wetgeving, mijn inziens, dit niet bindend voorschrijft en is dit een keuze van de gemeente. Ik wil dan ook bezwaar aantekenen tegen deze keuze. Zoals eerder vermeldt is er een grote behoefte aan woningen in Valkenswaard en de ontwikkeling van dit plan heeft ook een positief effect op de gemeente Valkenswaard, daar dit nieuwe bewoners trekt die ook bijdragen aan de lokale economie. In het ontwerpexploitatieplan Weegbree is op pagina 4 de aanleiding van het exploitatieplan in paragraaf 1.1 vermeld. In de 2 e alinea van deze paragraaf 1.1 wordt verwezen naar artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor de volledigheid zijn deze wetsartikelen onderstaand geciteerd. Artikel 6.12 Wro 1. De gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. 2. In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen of indien: a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is; b. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4, onderscheidenlijk 5, niet noodzakelijk is, en c. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Artikel Bro Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woninge d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste m² bruto-vloeroppervlakte. Artikel onder a Bro Als gevallen als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de wet worden aangewezen de gevallen waarin: a. het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19, van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan ,00; b. er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f; c. de verhaalbare kosten, als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

3 Blad 3. Aangezien het bestemmingsplan Dommelkwartier de bouw van een of meer woningen mogelijk maakt in het exploitatieplangebied Weegbree (artikel Bro), het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het exploitatieplangebied of vergunning begrepen gronden niet anderszins verzekerd is (artikel 6.12 lid 2 sub a Wro) en geen sprake is van een financieel kruimelgeval (artikel onder a Bro), is de gemeenteraad wettelijk verplicht een exploitatieplan vast te stellen. De gemeenteraad heeft in de onderhavige situatie derhalve geen keuze. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Raming van de kosten Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband zijn met werken en werkzaamheden, waarvan het exploitatie gebied of een gedeelte daarvan profijt heeft. Op basis van voorgaande zie ik in het ontwerp exploitatie zoals nu voorligt een aantal posten terugkomen, waarvan de kosten niet transparant zijn en ook de logica ontberen in relatie met "profijt hebben". Artikel 6.13 lid 6 Wro heeft betrekking op de zogenaamde kosten voor werken en werkzaamheden van bovenwijkse voorzieningen, die (proportioneel of geheel) aan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan kunnen worden toegerekend, indien dit exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft en het toerekenbaar is aan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan. De kosten voor werken en werkzaamheden van de binnenplanse voorzieningen dienen volledig te worden opgenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Op basis van artikel 6.13 lid 1 sub c dient het exploitatieplan een exploitatieopzet te bevatten, bestaande onder andere uit een raming van de inbrengwaarden van de gronden en andere kosten in verband met de exploitatie. De binnenplanse voorzieningen zijn in het onderhavige exploitatieplan Weegbree verwerkt. Ten aanzien van de zienswijzebeantwoording over de logica en het ontberen van profijt hebben van de bedoelde bovenwijkse voorzieningen / kosten buiten het exploitatiegebied wordt verwezen naar paragraaf 1.1.5, daar dit tevens een separaat opgenomen zienswijze is. De zienswijze over de transparantie van de kosten wordt ook successievelijk in de navolgende paragrafen beantwoord. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Kosten aanleg voorzieningen c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied (3.2M Euro). Deze kosten worden verder niet onderbouwd, en zijn door mij daarom niet te toetsen. De vraag is welke kosten relevant zijn voor de specifieke kavelhouders, en indien een project fasering doorgevoerd wordt welke kosten nog naar redelijkheid door te belasten zijn naar een andere fase. De onderbouwing van deze geraamde kosten van aanleg voorzieningen in het gebied kan worden gevonden in het exploitatieplan deel C, bijlage 1 (Programma van Eisen inrichting openbare ruimte). Op basis van deze bijlage heeft de gemeente Valkenswaard een extern adviesbureau de opdracht gegeven om de kosten voor de aanleg voorzieningen in het exploitatiegebied te ramen. Deze kostenraming is als zodanig opgenomen in de exploitatieopzet. Op pagina 14 van het exploitatieplan Weegbree is deze onderbouwing voor de raming van de kosten van aanleg voorzieningen opgenomen. Op basis van deze bijlage is voor eenieder te toetsen of de raming van het extern adviesbureau in de huidige fase van de ontwikkeling van het exploitatiegebied marktconform is. De kosten voor werken en werkzaamheden van de binnenplanse voorzieningen dienen volledig te worden opgenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Op basis van artikel 6.13 lid 4 Wro dient er voor de berekening van de kosten en opbrengsten van uit te worden gegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht.

4 Blad 4. Of kosten, gemaakt ten behoeve van of in het exploitatiegebied, relevant zijn voor specifieke kavelhouders en/of kosten, gemaakt in de ene fase van het exploitatiegebied, naar redelijkheid door te belasten zijn naar een andere fase, heeft op basis van artikel 6.13 lid 4 Wro geen grondslag. Kosten voor aanleg van voorzieningen gemaakt in of ten behoeve van het exploitatiegebied zijn specifiek en in volledige redelijkheid te verhalen op de kavelhouders. Het is vaste jurisprudentie van de ABRS dat, uitgaande van het maximaal te verhalen bedrag op grond van artikel 6.16 van de Wro, de artikelen 6.18 Wro en 6.19 Wro dwingend voorschrijven op welke wijze de per omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro, verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend. De toedeling van de totale kosten binnen het exploitatiegebied aan de verschillende gronden geschiedt, ingevolge artikel 6.18 Wro, aan de hand van de per uitgiftecategorie vastgestelde gewichtsfactoren. De criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid komen hierbij niet aan de orde. Deze criteria zien immers op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen aan een exploitatiegebied als geheel, niet op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen in het exploitatiegebied. De te verhalen kosten van het exploitatiegebied (onder andere voor aanleg van voorzieningen) worden op basis van artikel 6.18 Wro toegerekend aan de verschillende bouwplannen in het exploitatiegebied. Met toepassing van dit wetsartikel wordt rekening gehouden met de specifieke situatie van een bouwplan. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten buiten het exploitatiegebied (574kEuro). Ik heb begrepen dat deze kosten zijn geraamd in kader van de aankoop van de natuurgebieden en de ontwikkeling hiervan (incl. de volkstuinen). Het lijkt mij dat dit kosten zijn die een algemeen nut vormen (of tot profijt leiden van degene die een volkstuintje hebben) en geen relatie hebben met het exploitatieplan Weegbree, en nog minder met een mogelijk "profijt" van de grondeigenaren. Mijn inziens dienen deze kosten niet in het exploitatieplan opgenomen te worden. Deze kosten, met haar wettelijke grondslag voor kostenverhaal in artikel onder e Bro hebben betrekking op investeringen voor voorzieningen op gronden buiten het exploitatiegebied, welke noodzakelijk zijn om bouwplannen binnen het bestemmingsplan Dommelkwartier mogelijk te maken en natuur te compenseren van verloren gegane natuurwaarden. Hiermee hebben de grondeigenaren in het exploitatiegebied Weegbree profijt van deze investeringen. Zonder deze investeringen zullen geen bouwplannen in het bestemmingsplan Dommelkwartier mogelijk worden gemaakt. De provincie Noord-Brabant heeft voor de onderhavige stedelijke ontwikkeling de begripsbepaling (nr. 29, pagina 9 van de Verordening Ruimte 2012) gebied integratie stad land van toepassing gesteld en het plangebied als zodanig aangemerkt. Deze begripsbepaling is als volgt: gebied waar onder voorwaarden een stedelijke ontwikkeling in samenhang met een evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling mogelijk is. Kortom: de stedelijke ontwikkeling van Dommelkwartier is enkel en alleen mogelijk in samenhang met investeringen in evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling. Deze evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling heeft de gemeente Valkenswaard in het Dommeldal benoemd. De landschapsontwikkeling betreft investeringen voor ontwikkeling, inrichting en verplaatsing voor het in het bestemmingsplan Dommelkwartier opgenomen Dommeldal. De investeringen zijn tevens van algemeen nut, waardoor een gedeelte van deze investeringen niet wordt toegerekend aan het bestemmingsplan Dommelkwartier. In onderstaand overzicht is opgenomen welke kosten buiten het exploitatiegebied worden gemaakt en welke als raming in de exploitatieplannen Hoppenbrouwers en Weegbree zijn opgenomen.

5 Blad 5. Kosten buiten exploitatiegebied Totaal Toe te rekenen aan / ten laste van Bestemmingsplan Dommelkwartier art e Bro investering Gemeente Dommelkwartier EP Hoppenbrouwers EP Weegbree in % in in % in 35% 65% A B C D = C * 35% E = C * 65% 1 Natuurlijk Dommeldal % - 100% Zone Kornoeljelaan % % Volkstuinen % % Dierenweide % - 100% Dommeldalpad % % Aansluiting Dommelen / Dommeldal % % Aandeel GRP % % Subtotaal VAT 15% Totaal De totale nominale investering voor ontwikkeling, inrichting en verplaatsing in het kader van de groene en blauwe landschapsontwikkeling bedraagt ,00 excl. btw. Deze investering is geraamd op basis van het inrichtingsplan dat als bijlage 3 bij deel C van het exploitatieplan is opgenomen, zoals opgesteld door ontwerpburo Bert Huls uit Oisterwijk. Het inrichtingsplan is in lijn met het gewenste toekomstbeeld van het Dommeldal en in evenredigheid met de stedelijke ontwikkeling, die het bestemmingsplan Dommelkwartier mogelijk maakt. De investering is enerzijds van algemeen nut en anderzijds noodzakelijk voor het bestemmingsplan Dommelkwartier. Van deze investering wordt een deel door de gemeente geïnvesteerd (algemeen nut), ,00 excl. btw. Het andere deel van deze investering wordt toegerekend aan het bestemmingsplan Dommelkwartier op basis van het begrip integratie stad land, ,00 excl. btw. Ten slotte is weergegeven hoeveel het exploitatiegebied Hoppenbrouwers ( ,00 excl. btw) en hoeveel het exploitatiegebied Weegbree ( ,00 excl. btw) van het aan het bestemmingsplan Dommelkwartier toegerekende deel van de investering heeft. De verdeling van de toegerekende investering over de twee exploitatiegebieden heeft plaatsgevonden op basis van het aandeel uitgeefbaar gebied dat het betreffende exploitatiegebied in het totaal uitgeefbaar gebied van de beide exploitatiegebieden heeft. Hiermee wordt de investering in de groene en blauwe landschapsontwikkeling naar draagkracht van de exploitatiegebieden (uitgeefbaar gebied) verdeeld. Via de toerekening aan deze beide exploitatieplannen neemt de gemeente eveneens een deel van het toegerekende deel van de investering voor haar rekening, omdat de gemeente grondeigenaar is in de exploitatiegebieden Hoppenbrouwers (circa 52% van het exploitatiegebied, circa 34% van de contant verhaalbare kosten) en Weegbree (circa 43% van het exploitatiegebied, circa 47% van de contant verhaalbare kosten) waarop bouwplannen mogelijk worden gemaakt. Naast de gemeentelijke investering als gevolg van het algemeen nut bij de ontwikkeling en inrichting van het Dommeldal, zijnde ,00 excl. btw, komt derhalve een aanzienlijk deel van het toegerekende deel van de investering ook voor rekening van de gemeente. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Gemeentelijk apparaatskosten Gemeentelijk apparaat kosten (856 keuro). Ook hier heb ik geen gevoel voor de onderbouwing en zijn daarmee niet te toetsen op realiteit en relevantie, en is niet duidelijk hoe deze kosten in relatie staan met een mogelijk "profijt".

6 Blad 6. De gemeentelijke apparaatskosten (artikel onder j Bro) zijn geraamd op basis van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is opgesteld en waarnaar in artikel Bro wordt verwezen ( plankostenscan ). Deze regeling typeert de ontwikkeling, zoals voorgenomen in het betreffende bestemmings- en exploitatieplan, en raamt de kosten die voor de (gemeentelijke) planvoorbereiding, -begeleiding en -uitvoering van het betreffende exploitatiegebied noodzakelijk zijn. Ten slotte is deze regeling een algemeen geaccepteerde wijze voor het ramen van plankosten op te nemen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Bij de toepassing van deze regeling heeft de gemeente Valkenswaard de huidige realiteit en specifieke situatie van het bestemmings- en exploitatieplan in ogenschouw genomen. In bijlage 2 van deel B van het exploitatieplan is het resultaat van deze zogenaamde plankostenscan opgenomen, zijnde nominaal ,00 excl. btw. Dit is het bedrag dat voor plankosten exploitatieplan in de exploitatieopzet is opgenomen. De vragenlijst en productenlijst, die tevens onderdeel uitmaken van de plankostenscan, zijn abusievelijk niet ter onderbouwing in het exploitatieplan opgenomen. Deze onderdelen zullen ambtshalve worden toegevoegd aan het vast te stellen exploitatieplan, maar het resultaat van de plankostenscan (de raming van de gemeentelijke apparaatskosten) wijzigt hierdoor niet. In bijlage 1 van deel B van het exploitatieplan is het resultaat van de plankostenscan onderverdeeld naar de betreffende typering, zoals beschreven in artikel Bro. De gemeentelijke apparaatskosten bestaan uit de kosten voor verwerving, communicatie, uitgifte, projectmanagement en planeconomie. Deze onderdelen zijn tevens in bijlage 2 van deel B van het exploitatieplan benoemd en geraamd op in totaal ,00 excl. btw. De relatie van de kosten met een mogelijk profijt voor het exploitatiegebied volgt uit artikel 6.13 lid 4 Wro: voor de berekening van de kosten en opbrengsten dient ervan te worden uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Het is vaste jurisprudentie van de ABRS dat, uitgaande van het maximaal te verhalen bedrag op grond van artikel 6.16 van de Wro, de artikelen 6.18 Wro en 6.19 Wro dwingend voorschrijven op welke wijze de per omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro, verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend. De toedeling van de totale kosten binnen het exploitatiegebied aan de verschillende gronden geschiedt, ingevolge artikel 6.18 Wro, aan de hand van de per uitgiftecategorie vastgestelde gewichtsfactoren. De criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid komen hierbij niet aan de orde. Deze criteria zien immers op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen aan een exploitatiegebied als geheel, niet op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen in het exploitatiegebied. Deze gemeentelijke apparaatskosten zijn, op basis van de plankostenscan, voor het gehele exploitatiegebied Weegbree geraamd en worden op basis van artikel 6.18 Wro op ieder bouwplan verhaald, indien voor het betreffende bouwplan een omgevingsvergunning wordt verleend. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve, met uitzondering van de toe te voegen bijlagen, geen aanpassing van het Rentekosten Rentekosten (578kEuro). Deze kosten houden verband met het faseren van het project en zijn daarmee verbonden met de aannames en de hoogte van diversen posten, contant gemaakt naar Mijn zienswijze is dat kosten pas in rekening moet worden gebracht als ze gemaakt worden. Daarbij zit er ook een relatie met de parameters dynamische waardebepaling (zie mijn punt 7 hieronder).

7 Blad 7. De constatering is terecht dat deze kosten verband houden met het faseren van de geraamde kosten en opbrengsten in de exploitatieopzet, de hoogte van de geraamde kosten, de hoogte van de geraamde opbrengsten en de parameters van de dynamische eindwaardeberekening. De zienswijze dat de kosten pas in rekening moeten worden gebracht als ze gemaakt worden, wordt eveneens ondersteund door de gemeente. In de exploitatieopzet van het exploitatieplan wordt op basis van verwachte realisatie van de kosten en opbrengsten (fasering en hoogten) en de paramaters voor inflatie en rente het maximale kostenverhaal op bouwplannen bij verlening van omgevingsvergunning voor deze bouwplannen berekend. Dit uitgangspunt heeft de basis in de systematiek van Afdeling 6.4 Wro Grondexploitatie ( Grondexploitatiewet ) en de uitgangspunten voor een dynamische eindwaardeberekening. De exploitatieopzet van het exploitatieplan is opgesteld onder de huidige omstandigheden, kennis en inzichten en de verwachting voor ontwikkeling van het exploitatiegebied. Artikel 6.17 Wro voorziet erin dat niet eerder dan voor verlening van een omgevingsvergunning voor het betreffende bouwplan kosten worden verhaald, waardoor ook niet eerder dan dit moment kosten in rekening worden gebracht. Artikel 6.18 Wro voorziet vervolgens in de methode voor berekening van de te verhalen kosten per omgevingsvergunning, de exploitatiebijdrage. Daarnaast voorziet artikel 6.15 Wro in een verplichte jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en exploitatieopzet, waarbij onder andere de gefaseerde en geraamde kosten en opbrengsten (met inbegrip van inflatie en rente) worden vervangen door daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten. Als gevolg van deze jaarlijkse herziening zullen ook de maximaal te verhalen kosten en de te betalen exploitatiebijdragen worden aangepast. Ten slotte voorziet artikel 6.20 Wro in een afrekening van de betaalde exploitatiebijdrage op basis van de vastgestelde afrekening van het exploitatieplan. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Bijlage 2: Plankosten Bijlage 2 : Plankosten totaal 1.5MEuro. a. 432 keuro Voorbereiding, toezicht en directievoering. Deze kosten zijn niet verder onderbouwd en worden alleen als een totaalbedrag weergegeven. De kosten lijken me niet in verhouding met de totale project kosten. Als onderdeel van de kosten voor civiele en cultuurtechniek is in bijlage 2 van deel B van het exploitatieplan de kostenpost 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering voor ,00 excl. btw opgenomen. De gemeente veronderstelt dat de zienswijze op deze kostenpost betrekking heeft. De kosten voor dit onderdeel 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering zijn geraamd op basis van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is opgesteld en waarnaa in artikel Bro wordt verwezen ( plankostenscan ). Deze regeling typeert de ontwikkeling, zoals voorgenomen in het betreffende bestemmings- en exploitatieplan en raamt de kosten die voor de (gemeentelijke) planvoorbereiding, -begeleiding en -uitvoering van het betreffende exploitatiegebied noodzakelijk zijn. Ten slotte is deze regeling een algemeen geaccepteerde wijze voor het ramen van plankosten op te nemen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Bij de toepassing van deze regeling heeft de gemeente Valkenswaard de huidige realiteit en specifieke situatie van het bestemmings- en exploitatieplan in ogenschouw genomen.

8 Blad 8. De relatie van de kosten met het totale project volgt uit artikel 6.13 lid 4 Wro: voor de berekening van de kosten en opbrengsten dient ervan te worden uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Deze kosten voor voorbereiding, toezicht en directievoering zijn, op basis van de plankostenscan, voor het gehele exploitatiegebied Weegbree geraamd en worden op basis van artikel 6.18 Wro op ieder bouwplan verhaald, indien voor het betreffende bouwplan een omgevingsvergunning wordt verleend. b. De andere kosten (1.07 MEuro) Algemeen wordt gerekend met een uurtarief van euro 120 wat mij zeer ruim lijkt voor dit soort activiteiten. De gemeente veronderstelt dat de zienswijze betrekking heeft op alle overige onderdelen, met uitzondering van onderdeel 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering, zoals opgenomen in bijlage 2 van deel B van het exploitatieplan. Deze overige onderdelen zijn eveneens geraamd op basis van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is opgesteld en waarnaar in artikel Bro wordt verwezen ( plankostenscan ). Deze regeling typeert de ontwikkeling, zoals voorgenomen in het betreffende bestemmings- en exploitatieplan en raamt de kosten die voor de (gemeentelijke) planvoorbereiding, -begeleiding en -uitvoering van het betreffende exploitatiegebied noodzakelijk zijn. Ten slotte is deze regeling een algemeen geaccepteerde wijze voor het ramen van plankosten op te nemen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Bij de toepassing van deze regeling heeft de gemeente Valkenswaard de huidige realiteit en specifieke situatie van het bestemmings- en exploitatieplan in ogenschouw genomen. c. De kosten lijken gebaseerd op een model waar de gronden verworven moeten worden. Ik heb begrepen dat dit niet ter sprake is, daar andere eigenaren naar een zelf realisatie gaan. Dit zou het uitgangssituatie is voor de kosten raming. Deze kosten zijn geraamd op basis van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is opgesteld en waarnaar in artikel Bro wordt verwezen ( plankostenscan ). Deze regeling typeert de ontwikkeling, zoals voorgenomen in het betreffende bestemmings- en exploitatieplan en raamt de kosten die voor de (gemeentelijke) planvoorbereiding, -begeleiding en -uitvoering van het betreffende exploitatiegebied noodzakelijk zijn. Het uitgangspunt voor de exploitatieopzet van het exploitatieplan volgt uit artikel 6.13 lid 4 Wro: voor de berekening van de kosten en opbrengsten dient ervan te worden uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. In de wet staat niet expliciet dat de gemeente er in de exploitatieopzet van het exploitatieplan vanuit moet gaan dat de gemeente alle gronden in het exploitatiegebied dient te verwerven of dat de gemeente de exploitatieopzet voor 100% dient uit te voeren. Het Besluit ruimtelijke ordening en de Wet ruimtelijke ordening dienen echter wel zo geïnterpreteerd te worden. In de Handreiking Grondexploitatiewet (2 e herziene druk, SDU Uitgevers, 2010) staat dit in paragraaf 1.4, de 2 e alinea als volgt verwoord: Ten aanzien van het opstellen van de exploitatieopzet gaat de wet uit van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt.voor de grondexploitatie maakt het niet uit wie de kosten maakt, of dat de gemeente is of een particuliere eigenaar of een andere overheid. Alle verhaalbare kosten worden meegeteld Kortom: bij het opstellen van de exploitatieopzet moet geredeneerd worden vanuit de situatie alsof de gemeente de enige exploitant is. De exploitatieopzet dient dan de raming van de kosten, die nodig zijn voor verwerving van de particuliere eigendommen, te bevatten.

9 Blad 9. Daarnaast was bij het opstellen van het ontwerpexploitatieplan geen sprake van een definitieve zelfrealisatie in het plangebied, waardoor de gemeente dit uitgangspunt niet in het ontwerpexploitatieplan kan en mag opnemen. In het vast te stellen exploitatieplan zou dit uitgangspunt aangepast kunnen worden naar de huidige situatie. Dit is echter afhankelijk van de bepalingen in de anterieure overeenkomst voor zelfrealisatie. In bijlage 2 van deel B van het exploitatieplan is het resultaat van de zogenaamde plankostenscan opgenomen, zijnde nominaal ,00 excl. btw. Dit is het bedrag dat voor plankosten exploitatieplan in de exploitatieopzet is opgenomen. De vragenlijst en productenlijst, die tevens onderdeel uitmaken van de plankostenscan, zijn abusievelijk niet ter onderbouwing in het exploitatieplan opgenomen. Deze onderdelen zullen ambtshalve worden toegevoegd aan het vast te stellen exploitatieplan, maar het resultaat van de plankostenscan (de raming van de kosten voor voorbereiding en toezicht) wijzigt hierdoor niet. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve, met uitzondering van de toe te voegen bijlagen, geen aanpassing van het Kosten te ruim gepland en voorzien Algemeen heb ik het gevoel dat de kosten te ruim gepland en voorzien zijn. Dit wordt bevestigd door informatie gekregen van medewerkers van de gemeente Valkenswaard o.a. tijdens de inloopavond van 11 juni jl., dat de kosten opgevoerd zijn meteen marge "onvoorzien" van ca. 20%. Dit lijkt me een verkeerd uitgangspunt, daar het effect bij de grondeigenaren komt. Een mogelijk gevolg dat er geen voordeel is om vroeg te betalen en te wachten op de werkelijke kosten, en bij de projectleider zit geen druk om het plan tegen minimale kosten uit te voeren. Daarmee ontstaat een indruk dat de grondeigenaren een en ander financieren, en er geen enkele aanleiding is om de het plan economisch tegen lage kosten te realiseren. Door de rentekosten die in rekening worden gebracht en een verwachtte daling in de prijsontwikkeling van gronden werkt dit dubbel negatief. De planvorming wordt steeds concreter en daarmee worden de ramingen van kosten eveneens steeds gedetailleerder. Bij het opstellen van de exploitatieopzet van het exploitatieplan was nog geen uitgekristalliseerde, gedetailleerde en concrete informatie omtrent de inrichting van het plangebied bekend. Derhalve is in de kostenraming van kosten aanleg voorzieningen in het gebied rekening gehouden met een percentage / budget voor onvoorzien. Dit percentage / budget wordt naarmate de planvorming vordert lager respectievelijk kleiner en de raming zal uiteindelijk overgaan in gerealiseerde bedragen. In de wet wordt eveneens voorzien in een bijstelling van uitgangspunten gedurende de exploitatieperiode. Artikel 6.15 Wro voorziet in een verplichte jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en exploitatieopzet, waarbij onder andere de gefaseerde en geraamde kosten en opbrengsten (met inbegrip van inflatie en rente) worden vervangen door daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten. Als gevolg van deze jaarlijkse herziening zullen ook de maximaal te verhalen kosten en de te betalen exploitatiebijdragen worden aangepast. Daarnaast voorziet artikel 6.20 Wro in een afrekening van de betaalde exploitatiebijdrage op basis van de vastgestelde afrekening van het exploitatieplan. Afgezien van de bestuurlijke en publiekrechtelijke inspanning van de gemeente, heeft de gemeente financiële belangen voor een tijdige, efficiënte en planeconomische realisatie van het bestemmings- en exploitatieplan. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het

10 Blad Parameters dynamische eindwaardeberekening Parameters dynamische waardebepaling. Hier valt mij op dat als start datum van exploitatie wordt genomen, een opbrengstenstijging van 0% en rentekosten van 4%. Mijn inzien is dat deze parameters niet in lijn zijn met de huidige economie. Allereerst lijkt het me redelijk dat kosten worden genomen op de datum dat deze kosten worden gemaakt. In de huidige economie is de verwachtte prijsontwikkeling minus 6% per jaar, dus een waarde daling. Met betrekking tot rente zal deze op een nominale waarde gebruikt dienen te worden in overeenstemming met de huidige verwachtingen. De startdatum van de exploitatie is in de exploitatieopzet van het exploitatieplan op 1 januari 2012 voorzien. Dit betekent dat de exploitatie start vanaf deze datum en dat de geraamde kosten en opbrengsten vanaf deze datum in het tijdvak van de exploitatie worden opgenomen en gefaseerd. De startdatum van de exploitatie is derhalve niet gelijk aan de verwachte datum dat de kosten en opbrengsten worden gemaakt. De opbrengstenstijging is in de exploitatieopzet van het exploitatieplan op 0% per jaar verondersteld. Voor de volledigheid betreft deze opbrengstenstijging, de stijging van bouwrijpe grondprijzen in de gemeente Valkenswaard. De in de zienswijze genoemde prijsontwikkeling betreft de ontwikkeling van (ver)koopprijzen van woningen. De gemeente weerspreekt niet dat de prijsontwikkeling van bouwrijpe grondprijzen losstaat van de prijsontwikkeling van de (ver)koopprijzen van woningen. Op dit moment heeft de gemeente echter geen aanleiding om een andere parameter voor de opbrengstenstijging van bouwrijpe gronden te veronderstellen. De rentekosten en -opbrengsten in de exploitatieopzet van het exploitatieplan zijn op 4% per jaar verondersteld. Dit is de gemeentelijke renteparameter voor kosten en opbrengsten in bouwgrondexploitaties en betreft bestendig gemeentelijke financieel beleid. Mocht in de toekomst aanleiding zijn om (de voornoemde) parameters van de exploitatieopzet van het exploitatieplan aan te passen, dan voorziet de wet hierin. Artikel 6.15 Wro voorziet in een verplichte jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en exploitatieopzet, waarbij onder andere de gefaseerde en geraamde kosten en opbrengsten (met inbegrip van inflatie en rente) worden vervangen door daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten. Als gevolg van deze jaarlijkse herziening zullen ook de maximaal te verhalen kosten en de te betalen exploitatiebijdragen worden aangepast. Daarnaast voorziet artikel 6.20 Wro in een afrekening van de betaalde exploitatiebijdrage op basis van de vastgestelde afrekening van het exploitatieplan. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Fasering Indien er een fasering plaatsvindt met mijn perceel A3240 zie ik alleen een relatie met kosten die een relatie/profijt hebben met de activiteiten binnen die fase. Gezien de prijsontwikkelingen (verwacht wordt een prijsontwikkeling van minus 6% per jaar, dus een waardevermindering) en het feit dat ik geen invloed heb gehad op de ontwikkeling van het hele bestemmingsplan Dommelkwartier, ben ik van mening dat er geen echte basis is om een substantiële bijdrage van mij te verlangen. Het uitgangspunt voor de exploitatieopzet van het exploitatieplan volgt uit artikel 6.13 lid 4 Wro: voor de berekening van de kosten en opbrengsten dient ervan te worden uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Of kosten gemaakt in de ene fase van het exploitatiegebied naar redelijkheid door te belasten zijn naar een andere fase heeft op basis van artikel 6.13 lid 4 Wro geen grondslag. Gemaakte kosten in of ten behoeve van het exploitatiegebied zijn specifiek en in volledige redelijkheid te verhalen op de grondeigenaren in het exploitatiegebied.

11 Blad 11. Het is vaste jurisprudentie van de ABRS dat, uitgaande van het maximaal te verhalen bedrag op grond van artikel 6.16 van de Wro, de artikelen 6.18 Wro en 6.19 Wro dwingend voorschrijven op welke wijze de per omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro, verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend. De toedeling van de totale kosten binnen het exploitatiegebied aan de verschillende gronden geschiedt, ingevolge artikel 6.18 Wro, aan de hand van de per uitgiftecategorie vastgestelde gewichtsfactoren. De criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid komen hierbij niet aan de orde. Deze criteria zien immers op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen aan een exploitatiegebied als geheel, niet op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen in het exploitatiegebied. De te verhalen kosten van het exploitatiegebied worden op basis van artikel 6.18 Wro toegerekend aan de verschillende bouwplannen in het exploitatiegebied. Daarbij speelt prijsontwikkeling van bouwrijpe gronden een directe rol en wordt hierin voorzien door artikel 6.15 Wro. Dit artikel voorziet in een verplichte jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en exploitatieopzet, waarbij onder andere de gefaseerde en geraamde kosten en opbrengsten (met inbegrip van inflatie en rente) worden vervangen door daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten. Als gevolg van deze jaarlijkse herziening zullen ook de maximaal te verhalen kosten en de te betalen exploitatiebijdragen worden aangepast. Daarnaast voorziet artikel 6.20 Wro in een afrekening van de betaalde exploitatiebijdrage op basis van de vastgestelde afrekening van het exploitatieplan. Ten slotte is de mate van invloed op een ontwikkeling geen argument voor de gemeente om afstand te doen van de wettelijke verplichting van kostenverhaal, indien dit kostenverhaal niet anderszins is verzekerd en/of niet van toepassing is (artikel 6.12 Wro). Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Deel I In het ontwerp exploitatieplan worden een aantal referenties gebruikt die ook verwijzen naar Artikel 6.16 Wro. Onderstaande punten zijn gekopieerd uit uw document Exploitatieplan Weegbree, Blad 16. a. "De totale contante waarde worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk" b. "2: Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf Op basis van bovenstaande punten a en b, zouden mijn inzien de volgende modellen gekozen kunnen worden als basis voorde toerekening: 1. Op basis van het aantal woningen/percelen 2. Op basis van de hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte 3. Op basis van hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte 4. Op basis van een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. In het huidige exploitatieplan heeft stelt U voor methode 2 : Op basis van de hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte. In het exploitatieplan geeft U aan dat op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro de kosten in verband moeten zijn met werken en werkzaamheden, waarvan het exploitatie gebied of een gedeelte daarvan profijt heeft. Het logische gevolg is dat het dan ook heel logisch is dat U een methode gebruikt die daarmee het beste overeenkomt. Het meest logische is dan methode 1: Op basis van het aantal woningen/percelen te weten 126 in het plan Weegbree. Aangezien de meeste kosten te maken hebben met infrastructuur zit er een relatie met de gebruik/profijt van deze infrastructuur en is er een logisch koppeling met het aantal percelen en in mindere mate met de grootte van deze kavels.

12 Blad 12. De zienswijze gaat in op een combinatie van toepassing van het Bro en de Wro. Het verhalen van de contante kosten, tot het maximum zoals bepaald in artikel 6.16 Wro, vindt in het kader van het exploitatieplan plaats per verleende omgevingsvergunning en de daarin opgenomen bouwplannen, zoals gedefinieerd in artikel Bro. De berekening van de te verhalen kosten (exploitatiebijdrage) per omgevingsvergunning volgt uit artikel 6.18 Wro en 6.19 Wro. In artikel 6.18 Wro is voor de volledigheid het onderstaande opgenomen: 1. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 2. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 3. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld. 4. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld. 5. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, als bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. De zienswijze handelt om artikel 6.18 lid 2 Wro. In dit wetsartikel staat niet opgenomen, dat op basis van het aantal woningen / percelen de te verhalen kosten kunnen worden toegerekend. Een andere hiermee vergelijkbare maatstaf zou geïnterpreteerd kunnen worden als het aantal woningen of het aantal percelen. De gemeente heeft in het ontwerpexploitatieplan gekozen voor de maatstaf van de hoeveelheid vierkante meters en een gewichtsfactor die bepaald wordt door de gronduitgifteprijs per vierkante meter. Dit is een algemeen geaccepteerde methode. In de Handreiking Grondexploitatiewet (2 e herziene druk, SDU Uitgevers, 2010) staat dit in paragraaf 1.4 als volgt toegelicht: De toedeling van de kosten vindt plaats aan de hand van de verhouding tussen de gehanteerde uitgifteprijzen. Aan de gronden die objectief gezien de hoogste gronduitgifteopbrengst kennen, zullen ook in verhouding de meeste kosten worden toebedeeld Indien de gemeente had gekozen voor een andere hiermee vergelijkbare maatstaf, bijvoorbeeld de door belanghebbende aangedragen maatstaf van aantal woningen / percelen, dan had ook lid 3 van artikel 6.18 Wro bepaald dienen te worden: per categorie een vastgestelde gewichtsfactor. Een vergelijkbare maatstaf is een maatstaf die gerelateerd kan worden aan een vierkante meter of een maatstaf waarin de verschillende opbrengstpotenties van de vastgestelde uitgiftecategorieën tot uitdrukking komen. Dit kan een maatstaf als aantal woningen / percelen zijn, maar waarbij de opbrengstpotentie uit gronduitgifte van de woningen in het plangebied dan wel als gewichtsfactor dient. Een sociale huurwoning heeft een lagere opbrengstpotentie dan een vrije-sector-koopwoning. Indien de gemeente de maatstaf aantal woningen / percelen (artikel 6.18 lid 2), in de verschillende uitgiftecategorieën (artikel 6.18 lid 1) had gehanteerd, met daarbij de gewichtsfactor afhankelijk van de opbrengstpotentie van de uitgiftecategorieën (artikel 6.18 lid 3). Deze benadering zal niet afwijken van de door de gemeente gekozen benadering, omdat hierbij ook de gewichtsfactor afhankelijk van de opbrengstpotentie c.q. gronduitgifteprijs is gesteld. Tenslotte is het vaste jurisprudentie van de ABRS dat, uitgaande van het maximaal te verhalen bedrag op grond van artikel 6.16 van de Wro, de artikelen 6.18 Wro en 6.19 Wro dwingend voorschrijven op welke wijze de per omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro, verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend. De toedeling van de totale kosten binnen het exploitatiegebied aan de verschillende gronden geschiedt, ingevolge artikel 6.18 Wro, aan de hand van de per uitgiftecategorie vastgestelde gewichtsfactoren. De criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid komen hierbij niet aan de orde.

13 Blad 13. Deze criteria zien immers op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen aan een exploitatiegebied als geheel, niet op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen in het exploitatiegebied. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Deel II Ik wil tevens nog een aantal punten inbrengen in de door U gebruikte methode 2: - In tabel 6 gebruikt U 2 maal een factor van 80% voor de rijwoningen sociale sector. 80% voor de eenheidsprijs (304 versus 380 Euro) en 80% voor de gewichtsfactor. In totaal worden de sociale woningen voor 64% meegenomen in de kostenverdeling. Ik zie hier de basis niet voor, zeker niet in ogenschouw nemende de profijt factor en uw model dat alles wordt overgeslagen naar hoeveelheid vierkante meter grondoppervlakte (door mij methode 2 genoemd) - Slechts 45% van alle grondoppervlakte wordt bebouwd. Ik ben in de hele planvorming niet betrokken en heb dus geen invloed gehad op de percentage bebouwde gronden, maar wordt nu wel geconfronteerd met de kosten effecten met de keuze van methode 2 als verdeelsleutel. Vanuit mijn oogpunt kan er beter veel meer bebouwd worden, om zodoende meer vierkante meters kavels te krijgen. Ook bovenstaande punten geven aan dat in Uw plannen er een conflict zit met de gehanteerde methode 2 zeker als daarbij nog eens het argument wordt aangehaald dat de kosten in verband moeten zijn met werken en werkzaamheden, waarvan het exploitatie gebied of een gedeelte daarvan profijt heeft. Mijn conclusie is dan ook dat methode 1 (op basis van aantal woningen/percelen) het model het meest logische is. In het geval van mijn perceel A3240 en het gebruik van Uw exploitatiegetallen komt hier, conform Bijlage 1 in uw Exploitatieplan een "Saldo gemeente" uit van Euro Indien methode 1 zou worden gebruikt en dezelfde exploitatiekosten en het aantal geplande woningen zijnde 126, zou dit resulteren in een "Saldo gemeente" van Euro Ten aanzien van de zienswijze op tabel 6 van het exploitatieplan (pagina 17) wordt een omgevingsvergunning met bouwplannen voor sociale woningen niet voor 64% in het kostenverhaal opgenomen. De opbrengstpotentie van de gronduitgifte voor sociale woningen is lager dan de opbrengstpotentie van de gronduitgifte voor vrije-sectorwoningen. Hierdoor wordt in tabel 6 een lagere uitgifteprijs voor de uitgiftecategorie sociale woningbouw weergegeven. Het kostenverhaal vindt plaats op basis van gewogen eenheden. Zoals in tabel 6 is opgenomen, worden de eenheden, vierkante meters uitgeefbaar, met gewichtsfactoren omgevormd naar gewogen eenheden. De gewichtsfactor is gelijk aan 80% van de basiseenheid. De basiseenheid is inderdaad gekoppeld aan de uitgifteprijs voor vrije-sectorwoningen, maar de gewichtsfactor wordt geen twee keer toegepast. De gewogen eenheden worden gehanteerd voor het verdelen van de maximaal verhaalbare kosten. Ter verduidelijking een voorbeeld: als een grondeigenaar een omgevingsvergunning voor een bouwplan met een sociale woning van 100 vierkante meter uitgeefbaar verleend krijgt, dan worden de verhaalbare kosten op basis van 80 gewogen eenheden (of eenvoudig gezegd 80 vierkante meter) berekend. Met betrekking tot het percentage voor uitgeefbare grondoppervlakte klopt de zienswijze dat, vanuit het individuele (financiële) oogpunt, er beter meer bebouwd kan worden. De grondoppervlakte uitgeefbaar komt echter niet vanuit individuele (financiële) oogpunten tot stand, maar vanuit ruimtelijke en functionele overwegingen. De gemeente heeft louter ruimtelijke en functionele overwegingen bij het vormgeven van het bestemmingsplan toegepast, waarbij particuliere grondeigenaren op de gebruikelijke en wettelijk vereiste wijze worden betrokken.

14 Blad 14. Het argument dat kosten in verband moeten zijn met werken en werkzaamheden, waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, heeft op de keuze van methode geen invloed. Dit argument heeft enkel invloed op de hoogte van de maximaal te verhalen kosten. Artikel 6.13 lid 6 Wro heeft betrekking op de zogenaamde kosten voor werken en werkzaamheden van bovenwijkse voorzieningen, die (proportioneel of geheel) aan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan kunnen worden toegerekend, indien dit exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft. De kosten voor werken en werkzaamheden van de binnenplanse voorzieningen dienen volledig opgenomen te worden in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Op basis van artikel 6.13 lid 1 sub c dient het exploitatieplan een exploitatieopzet te bevatten, bestaande onder andere uit een raming van de inbrengwaarden van de gronden en andere kosten in verband met de exploitatie. Het uitgangspunt voor de exploitatieopzet van het exploitatieplan volgt uit artikel 6.13 lid 4 Wro: voor de berekening van de kosten en opbrengsten dient ervan te worden uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Het is vaste jurisprudentie van de ABRS dat, uitgaande van het maximaal te verhalen bedrag op grond van artikel 6.16 van de Wro, de artikelen 6.18 Wro en 6.19 Wro dwingend voorschrijven op welke wijze de per omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro, verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend. De toedeling van de totale kosten binnen het exploitatiegebied aan de verschillende gronden geschiedt, ingevolge artikel 6.18 Wro, aan de hand van de per uitgiftecategorie vastgestelde gewichtsfactoren. De criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid komen hierbij niet aan de orde. Deze criteria zien immers op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen aan een exploitatiegebied als geheel, niet op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen in het exploitatiegebied. De gemeente heeft bij de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden zuiver en eenduidig de bepalingen van de wet gevolgd. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Overige zienswijzen Ik wil graag op mijn kavel A3240 zelf een vrijstaande woning realiseren. Dat is in het bestemmingsplan mogelijk. De voorgestelde fasering 2013/2014 en 2018/2019 geen basis heeft daar het plan Dommelkwartier in lijn is met de geconstateerde behoefte aan woningen (in lijn met de visie van de gemeente) en er verder geen grond is om de projecten Dommelkwartier en Lagerheide te reguleren. Mocht U toch goede gronden hebben om een en ander te faseren: Ik ben met mijn perceel niet in concurrentie met plan Lagerheide, en zie goede argumenten om mijn perceel in de eerste fase op te nemen daar dit een logische samenhang heeft met de door U geplande ontwikkeling in de eerste fase. Het opnemen van het perceel in de eerste fase als bedoeld in de zienswijze heeft geen logische, functionele en planeconomisch haalbare ontsluiting. Het huidige zandpad krijgt in het nieuwe bestemmingsplan alleen een functie voor het langzame verkeer en heeft geen functie voor het ontsluiten van bouwpercelen, ook niet tijdelijk. Vanuit deze redenen kan niet worden ingegaan op uw verzoek om het betreffende perceel in de fase van 2013/2014 op te nemen. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het

15 Blad Wijzigingen als gevolg van zienswijzen belanghebbende Plankosten De vragenlijst en productenlijst, die onderdeel uitmaken van de zogenaamde plankostenscan, zijn abusievelijk niet ter onderbouwing in het exploitatieplan opgenomen (zienswijze en 1.1.8). Deze onderdelen zullen ambtshalve worden toegevoegd aan het vast te stellen exploitatieplan Overige zienswijzen De overige zienswijzen (1.1.1 tot en met 1.1.5, en tot en met ) vormen op basis van de voorgaande argumentaties geen aanpassing van het

16 Blad Lagis Bouw B.V., Latoures Vastgoed II B.V., nr. 12ink2702, 3 juli 2012 Zienswijze met betrekking tot de ontwerpexploitatieplannen Hoppenbrouwers en Weegbree. De zienswijzen hebben enerzijds betrekking op de beide ontwerpexploitatieplannen en anderzijds op de exploitatieplannen afzonderlijk. In dezelfde volgorde als de ingediende zienswijzen worden de zienswijzen navolgend beantwoord Ontvankelijkheid belanghebbende / zienswijze Ingevolge het vijfde lid wordt als belanghebbende bij een besluit als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wro, in elk geval aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de in het desbetreffende besluit opgenomen gronden, of die eigenaar is van die gronden. Belanghebbende is eigenaar van en heeft een grondexploitatieovereenkomst met betrekking tot gronden, die in het desbetreffende besluit zijn opgenomen, en wordt derhalve aangemerkt als een belanghebbende in het kader van de ontwerpexploitatieplannen Hoppenbrouwers en Weegbree Ontwerp van beide exploitatieplannen Hoppenbrouwers en Weegbree Raming van de kosten van inbrengwaarden Taxatierapport inbrengwaarden, paragraaf 6.2, Complex De gemeente kiest voor 2 exploitatieplannen en dus voor 2 exploitatiegebieden. De taxateur beschouwt het echter als één complex. Zijn argument lijkt te zijn dat de gemeente heeft aangegeven dat de beide deelgebieden slechts dan tot ontwikkeling kunnen worden gebracht indien het Dommeldal wordt ingericht als 'Natuur'. De gemeente zou hebben gesteld dat dit een vereiste is van de provincie, maar de taxateur constateert dat hem niet is gebleken dat dit vereiste is vertaald in provinciaal beleid. Niettemin gaat hij uit van één complex (met twee deelcomplexen). Belanghebbende stelt in haar zienswijze, dat de taxateur uitgaat van één complex (met twee deelcomplexen). Ook wordt gesteld dat de taxateur, omdat hij uitgaat van één complex, één prijs afgeeft voor beide exploitatiegebieden. In paragraaf 6.2. van het conceptdeskundigenadvies inbrengwaarde wordt door de taxateur toegelicht dat wordt uitgegaan van twee deelcomplexen, te weten: 1. Complex Weegbree; 2. Complex Hoppenbrouwers. Onder van het conceptdeskundigenadvies wordt vervolgens door de taxateur het volgende beschreven: de waarde van de gronden met de woonbestemming op basis van voornoemde opmerkingen wordt dan ook bepaald op:

17 Blad ,00 per m² voor het complex Weegbree; 2. 45,00 per m² voor het complex Hoppenbrouwers. Uit deze passages blijkt duidelijk dat de taxateur twee complexen hanteert en voor ieder complex afzonderlijk een complexwaarde benoemt. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Taxatierapport inbrengwaarden, paragraaf 6.3, Gehanteerde prijzen De getaxeerde prijzen zijn niet onderbouwd.. Belanghebbende stelt dat de gehanteerde prijzen niet zijn onderbouwd. De taxatie is verricht op basis van regionale kennis en ruime ervaring op het gebied van waardering van gronden gelegen in soortgelijke gebieden. Grondtransacties in soortelijke gebieden zijn zeker in de overwegingen van de taxateur meegenomen. De inbrengwaarden zijn door de taxateur bepaald aan de hand van de systematiek van de Onteigeningswet, meer specifiek artikel 40b tot en met f van deze wet. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Taxatierapport inbrengwaarden, paragraaf 6.4, Fasering Hier is opgemerkt dat de gemeente geen informatie over de fasering heeft aangegeven. Dat is in strijd met de fasering die in de beide exploitatieplannen is opgenomen. Er is dan ook geen aandacht besteed aan het hiaat in de fasering voor Weegbree en de totale duur die daardoor voor de exploitatie ontstaat (zie daarover elders deze zienswijze). De fasering/exploitatieduur is per exploitatieplan verschillend. Dat zou moeten doorwerken in de getaxeerde waarden. Daardoor is het onwaarschijnlijk dat voor beide exploitatieplannen eenzelfde complexprijs geldt. Ten aanzien van paragraaf 6.4. van het conceptdeskundigenadvies wordt opgemerkt dat de hier genoemde fasering in het definitieve rapport zal worden aangepast. De definitieve fasering wijkt niet noemenswaardig af van de in het deskundigenadvies genoemde fasering en geeft volgens de taxateur derhalve geen aanleiding tot aanpassing van de taxatie. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Bijkomende kosten/advisering Bij de inbrengwaarden is gerekend met 4% voor bijkomende kosten/advisering verwerving (p. 4 van de samenvatting exploitatieopzet). Niet wordt onderbouwd of en hoe dit past in de kostensoorten van de artikelen tot en met Bro. In de veronderstelling dat onder deze post kosten van advisering over verwerving en verwervingscontracten vallen merken wij op dat wij ,92 van dergelijke kosten voor het exploitatiegebied Hoppenbrouwers en ,05 voor de Weegbree hebben gemaakt. Deze bedragen zijn inclusief rente tot 1/1/2012. De gemeente rekent echter met aanzienlijk hogere bedragen. Gelet op onze bijkomende kosten en kosten van advisering over verwerving zou dit een aanzienlijk lager bedrag moeten zijn.

18 Blad 18. In de wet staat niet expliciet dat de gemeente er in de exploitatieopzet van het exploitatieplan vanuit moet gaan dat de gemeente alle gronden in het exploitatiegebied dient te verwerven of dat de gemeente de exploitatieopzet voor 100% dient uit te voeren. Het Besluit ruimtelijke ordening en Wet ruimtelijke ordening dienen echter wel zo geïnterpreteerd te worden. In de Handreiking Grondexploitatiewet (2 e herziene druk, SDU Uitgevers, 2010) staat dit in paragraaf 1.4, de 2 e alinea als volgt verwoord: Ten aanzien van het opstellen van de exploitatieopzet gaat de wet uit van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt.voor de grondexploitatie maakt het niet uit wie de kosten maakt, of dat de gemeente is of een particuliere eigenaar of een andere overheid. Alle verhaalbare kosten worden meegeteld Kortom: bij het opstellen van de exploitatieopzet moet geredeneerd worden vanuit de situatie alsof de gemeente de enige exploitant is. De exploitatieopzet dient dan de raming van de kosten, welke nodig zijn voor verwerving van de eigendommen in het exploitatiegebied, te bevatten. Vanuit dit uitgangspunt is ook de kostenpost bijkomende kosten/advisering in beide exploitatieplannen opgenomen. Niet geheel zorgvuldig is hierbij de onderbouwing in het exploitatieplan weergegeven, maar betreft het de kosten, zoals opgenomen in artikel sub c Bro: kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten. Dit zal tekstueel in de exploitatieplannen en exploitatieopzetten worden verwerkt. Het gehanteerde percentage van 4% over de getaxeerde inbrengwaarden is, bij nader inzien en in combinatie van de geraamde plankosten voor verwerving opgenomen onder j, te hoog. Het percentage zal met een ambtshalve wijziging van het exploitatieplan worden gewijzigd naar 2% over de getaxeerde inbrengwaarden. Indien een particuliere grondeigenaar in het exploitatiegebied een succesvol beroep op zelfrealisatie doet en een omgevingsvergunning aanvraagt voor deze realisatie, dan kan deze particuliere grondeigenaar een vergoeding voor zelf verrichte werkzaamheden verkrijgen. Deze vergoeding wordt, behorende bij de te verlenen omgevingsvergunning, in mindering gebracht op de verschuldigde exploitatiebijdrage. Een en ander geschiedt dan op basis van artikel 6.19 Wro sub b. Wat betreft de in mindering te brengen kosten op de verschuldigde exploitatiebijdrage geldt dat deze kosten, die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de vergunningaanvrager zijn gemaakt, niet hoger kunnen zijn dan de kosten, die voor de berekening van het te verhalen bedrag in het exploitatieplan zijn geraamd. Aanvullend geldt in het betreffende geval van de in mindering te brengen bijkomende verwervingskosten, dat dit enkel kan zien op de bijkomende kosten gemaakt voor de verwerving van het deel van de eigendommen voor zelfrealisatie (uitgeefbaar gebied) en niet kan zien op de bijkomende kosten gemaakt voor de verwerving van het deel van de eigendommen voor het openbare gebied, indien dit openbare gebied door de gemeente van aanvrager wordt verworven. Deze bijkomende kosten voor de verwerving van het openbare gebied worden dan door de gemeente gemaakt. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve voor aanpassing van het ontwerpexploitatieplan bij het onderdeel kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten Andere kosten in verband met de exploitatie Algemeen: verrekening kosten van werkzaamheden van exploitanten In een exploitatieplan werkt de gemeente vanuit de fictie dat de gemeente de gehele exploitatie voert. Tegelijk regelt de wet een correctie door rekening te houden met de werkelijkheid waarin andere exploitanten dan de gemeente optreden. Dat gebeurt door een wettelijk recht op aftrek van kosten die exploitanten zelf maken. Dat is geregeld in artikel 6.19 en 6.20 Wro. Wanneer wij exploitatiebijdragen via de bouwomgevingsvergunning zouden betalen, zouden wij voor de door ons gemaakte kosten (op basis van art sub b Wro) een aftrek krijgen vanwege zelf verrichte werkzaamheden. Die aftrek geldt blijkens art sub b Wro echter met een beperking.

19 Blad 19. Het bedrag aan af te trekken kosten kan niet hoger zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. De samenvatting van de exploitatieopzet geeft, vanwege het ontbreken van toelichtingen, echter niet aan voor welke posten dit geldt. Ook vanwege de latere afrekening op basis van het verrekenbesluit van art Wro is het nodig dat in de exploitatieplannen nu rekening wordt gehouden met posten waar op wij kosten hebben gemaakt. Indien een particuliere grondeigenaar in het exploitatiegebied een succesvol beroep op zelfrealisatie doet en een omgevingsvergunning aanvraagt voor deze realisatie, dan kan deze particuliere grondeigenaar een vergoeding voor zelf verrichte werkzaamheden verkrijgen. Deze vergoeding wordt, behorende bij de te verlenen omgevingsvergunning, in mindering gebracht op de verschuldigde exploitatiebijdragen. Een en ander geschiedt dan op basis van artikel 6.19 Wro sub b. Wat betreft de in mindering te brengen kosten op de verschuldigde exploitatiebijdrage geldt, dat deze kosten, die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de vergunningaanvrager zijn gemaakt, niet hoger kunnen zijn dan de kosten, die voor de berekening van het te verhalen bedrag in het exploitatieplan zijn geraamd. In Deel B van de exploitatieplannen is onder paragraaf 1.4 een samenvatting en onderbouwing van de kosten opgenomen, met verwijzing naar bijlagen behorende bij deel C van de exploitatieplannen. In de exploitatieplannen Hoppenbrouwers en Weegbree zijn daarnaast in bijlage 1 van Deel B de exploitatieopzetten in detail opgenomen. Op pagina 4 van deze bijlage is de nadere specificatie en omschrijving van de geraamde kosten in het exploitatieplan weergegeven. Hiermee is voorzien in toelichting en specificatie van de geraamde kosten of en zo ja tot op welke hoogte de kosten voor zelf verrichte werkzaamheden in mindering kunnen worden gebracht op de verschuldigde exploitatiebijdrage, zoals bepaald in artikel 6.19 Wro. Deze zienswijze vormt op basis van voorgaande argumentatie derhalve geen aanpassing van het Kosten buiten het exploitatiegebied Omwille van een efficiënte en eenduidige beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze zijn de verschillende alinea s van de zienswijze op onderwerp van antwoord bij elkaar gezet. In beide exploitatieplannen zijn kosten buiten de exploitatiegebieden opgenomen. In de exploitatieplannen van Hoppenbrouwers en Weegbree worden elk dezelfde vier voorzieningen opgevoerd waaraan de genoemde exploitatieplannen moeten bijdragen. Van twee ontwikkelingen wordt gesteld dat deze 50% toerekenbaar zijn aan de exploitatieplannen van Hoppenbrouwers en Weegbree, van de twee andere ontwikkelingen is dat 100%. Over de opgevoerde kosten verbonden met deze (bovenwijkse) voorzieningen wordt 15% VAT (ook wel Voorbereiding en Toezicht genoemd) gerekend. Op basis van aandeel uitgeefbaar gebied zijn de kosten van deze voorzieningen vervolgens verdeeld over de exploitatieplannen Hoppenbrouwers (35%) en Weegbree (65%). Een onderbouwing van de toerekenbaarheid van de vier bovenwijkse voorzieningen naar de exploitatieplannen van Hoppenbrouwers en Weegbree ontbreekt. Ook ontbreekt een onderbouwing van de opgevoerde kosten. Onduidelijk is waarvoor deze precies worden gemaakt. Deze kosten, met haar wettelijke grondslag voor kostenverhaal in artikel onder e Bro hebben betrekking op investeringen voor voorzieningen op gronden buiten het exploitatiegebied, die noodzakelijk zijn om bouwplannen binnen het bestemmingsplan Dommelkwartier mogelijk te maken en natuur te compenseren van verloren gegane natuurwaarden. Hiermee hebben de grondeigenaren in het exploitatiegebied Weegbree profijt van deze investeringen. Zonder deze investeringen zullen geen bouwplannen in het bestemmingsplan Dommelkwartier mogelijk worden gemaakt.

20 Blad 20. De provincie Noord-Brabant heeft voor de onderhavige stedelijke ontwikkeling de begripsbepaling (nr. 29, pagina 9 van de Verordening Ruimte 2012) gebied integratie stad land van toepassing gesteld en het plangebied als zodanig aangemerkt. Deze begripsbepaling is als volgt: gebied waar onder voorwaarden een stedelijke ontwikkeling in samenhang met een evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling mogelijk is. Kortom: de stedelijke ontwikkeling van Dommelkwartier is enkel en alleen mogelijk in samenhang met investeringen in evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling. Deze evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling heeft de gemeente Valkenswaard in het Dommeldal benoemd. De landschapsontwikkeling betreft investeringen voor ontwikkeling, inrichting en verplaatsing voor het in het bestemmingsplan Dommelkwartier opgenomen Dommeldal. De investeringen zijn tevens van algemeen nut, waardoor een gedeelte van deze investeringen niet wordt toegerekend aan het bestemmingsplan Dommelkwartier. In onderstaand overzicht is opgenomen welke kosten buiten het exploitatiegebied worden gemaakt en die als raming in de exploitatieplannen Hoppenbrouwers en Weegbree zijn opgenomen Kosten buiten exploitatiegebied Totaal Toe te rekenen aan / ten laste van Bestemmingsplan Dommelkwartier art e Bro investering Gemeente Dommelkwartier EP Hoppenbrouwers EP Weegbree in % in in % in 35% 65% A B C D = C * 35% E = C * 65% 1 Natuurlijk Dommeldal % - 100% Zone Kornoeljelaan % % Volkstuinen % % Dierenweide % - 100% Dommeldalpad % % Aansluiting Dommelen / Dommeldal % % Aandeel GRP % % Subtotaal VAT 15% Totaal De totale nominale investering voor ontwikkeling, inrichting en verplaatsing in het kader van de groene en blauwe landschapsontwikkeling bedraagt ,00 exclusief btw. Deze investering is geraamd op basis van het inrichtingsplan dat als bijlage 3 bij deel C van het exploitatieplan is opgenomen, zoals opgesteld door ontwerpburo Bert Huls uit Oisterwijk. Het inrichtingsplan is in lijn met het gewenste toekomstbeeld van het Dommeldal en in evenredigheid met de stedelijke ontwikkeling, die het bestemmingsplan Dommelkwartier mogelijk maakt. De investering is enerzijds van algemeen nut en anderzijds noodzakelijk voor het bestemmingsplan Dommelkwartier. Voor de herinrichting van het Dommeldal is 100% van de kosten toegerekend aan de beide exploitatieplannen. De herinrichting van het Dommeldal wordt echter niet voor enkel de nieuwe wijken Hoppenbrouwers en Weegbree gedaan en deze wijken zijn niet de enige die er nut van ondervinden. De herinrichting (of in ieder geval onderdelen ervan) wordt ook voor het bestaande bebouwde gebied van de gemeente Valkenswaard gedaan. Wij verwijzen hiervoor naar paragraaf 5.2 van de toelichting op het concept bestemmingsplan. Daar is het volgende opgemerkt: "Belangrijkste doelstelling is om de kansen voor natuur en landschap te vergroten maar met de ambitie om ook een uniek landschapspark te creëren waar de huidige en toekomstige omwonenden van profiteren." (cursivering van ons). Nu de gemeente met dit concept bestemmingsplan erkent dat de herinrichting ook plaatsvindt voor de huidige omwonenden kan de gemeente niet stellen dat deze werkzaamheden alleen plaatsvinden voor Weegbree en Hoppenbrouwers. Wat betreft het criterium van het causaal verband, het toerekenbaarheidscriterium, kan dus niet worden gesteld dat de kosten alleen voor de beide exploitatieplangebieden zijn. Bestaande gebieden (waar de huidige omwonenden wonen) ondervinden ook profijt. Op dit punt zijn in beide exploitatieplannen de geraamde exploitatiebijdragen dus te hoog (niet proportioneel). Ook (delen van) de wijken Het Gegraaf, Schepelweijen en Agnetendal profiteren mee.