Onderwerp: Vaststelling exploitatieplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling, November 2011

Transcriptie

1 Raadsvoorstel jaar stuknr. Raad categorie/agendanr. stuknr. B. en W RA A 9 12/274 Onderwerp: Vaststelling exploitatieplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling, November 2011 Portefeuillehouder: B.R. Arends Ruimtelijke Ontwikkeling en Infrastructuur Team Vastgoed en Grondzaken Margreet Harmsma, telefoon (0591) Aan de gemeenteraad Voorgesteld besluit 1.De ingekomen zienswijzen ontvankelijk te verklaren; 2. De ingekomen zienswijzen niet te delen 3.Over te gaan tot vaststelling van het exploitatieplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling, November 2011 Samenvatting De gemeente beoogt uitbreiding en revitalisering van het bedrijventerrein De Tweeling in Nieuw-Amsterdam/Veenoord. Het onherroepelijke bestemmingsplan Nieuw Amsterdam/- Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling vormt het planologisch juridisch kader op grond waarvan het bedrijventerrein (her)ontwikkeld kan worden. Het op 28 mei 2009 door uw raad vastgestelde exploitatieplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling, is krachtens de uitspraak van de Raad van State de dato 1 juni 2011 vernietigd. Met inachtneming van de uitspraak van de Raad van State, rekening houdend met nieuwe feiten en omstandigheden en de jurisprudentie is het voorliggende exploitatieplan opgesteld. Mede vanwege de opgelopen vertraging zijn de maximale opbrengsten lager dan kosten. Er is sprake van een negatieve grondexploitatie van ,00. Het tekort is voor rekening van de gemeente en zal worden gedekt uit de reeds getroffen voorziening complex 7420 Boerdijk West/Tweeling. Het exploitatieplan heeft vanaf van 14 december 2011 gedurende 6 weken voor belanghebbenden ter inzage gelegen. Tegen het concept exploitatieplan zijn schriftelijke zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben niet geleid tot wijzigingen in het voor vaststelling voorliggende exploitatieplan. Bijlagen: Ingediende zienswijzen Stukken ter inzage: Exploitatieplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling, November 2011 (inclusief bijlagen)

2 -2- Jaar stuknr. Raad categorie/agendanr. stuknr. B. en W RA A 9 12/ Aanleiding voor het voorstel De gemeente Emmen beoogt de uitbreiding en revitalisering van het bedrijventerrein De Tweeling te Nieuw-Amsterdam/Veenoord. Het bestemmingsplan Bedrijventerrein De Tweeling Nieuw Amsterdam/Veenoord vormt het planologisch-juridisch kader op basis waarvan het bedrijventerrein de Tweeling (her)ontwikkeld kan worden. Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijk ordening (Wro) per 1 juli 2008, geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling en het bijbehorende exploitatieplan zijn door uw raad op 28 mei 2009 vastgesteld. Zowel tegen het bestemmingsplan als tegen het exploitatieplan is door diverse belanghebbenden beroep ingesteld. Op 1 juni 2011 heeft de Raad van State uitspraak gedaan. De Raad van State heeft een klein deel van de plankaart van het bestemmingsplan vernietigd. Dit heeft geen directe gevolgen. Ten aanzien van de beroepen tegen het exploitatieplan is de gemeente op drie punten na in het gelijk gesteld. Vanwege de onderlinge samenhang van deze drie punten is het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan in zijn geheel vernietigd. Het betreft de volgende drie punten: Faseringsregeling De enige reden tot opname van een faseringsregeling in het exploitatieplan was om grondeigenaren aan te sporen om binnen de gestelde tijd te komen tot zelfrealisatie. Indien een grondeigenaar na de genoemde datum niet tot realisatie was overgegaan zou door de gemeente de mogelijkheden van onteigening worden overwogen. Met inwerkingtreding van de Wabo op 1 oktober 2010 moet een aanvraag om een omgevingsvergunning die in strijd is met een exploitatieplan, daaronder ook inbegrepen de faseringsregeling, worden geweigerd. Bij het opstellen van het exploitatieplan is dit door ons niet onderkend. Dat de opgenomen faseringsregeling leidt tot het moeten weigering van een aanvraag om een omgevingsvergunning (voor het bouwen) is bij opstellen van het exploitatieplan door ons nimmer beoogd. Immers, het moeten weigeren van een bouwaanvraag zou kunnen leiden tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijventerrein. Nabetalingsregeling/side-letter Het zorgvuldige bepalen van de inbrengwaarde van de gronden is van groot belang. De hoogte van de inbrengwaarde bepaalt uiteindelijk de exploitatiebijdrage van een particuliere grondeigenaar. De Raad van State hecht dan ook zeer grote waarde aan een zorgvuldige taxatie van de inbrengwaarden van de gronden. De taxatie moet door een onafhankelijke derde zijn bepaald. De taxatie van de inbrengwaarden ten behoeve van het exploitatieplan is uitgevoerd door een onafhankelijk bureau zijnde Oranjewoud Vastgoed Advies en Legal. Eén van de grondeigenaren is in een side-letter een nabetalingregeling met de verkoper overeengekomen. Ten tijde van het opstellen van het taxatierapport had de taxateur niet de beschikking over deze side-letter en heeft deze dus ook niet kunnen betrekken bij de bepaling van de inbrengwaarden. In de beroepsprocedure is de side-letter alsnog beschikbaar gekomen. Omdat de nabetalingsregeling later dus wel bekend werd, had de gemeente zich niet alleen mogen beroepen op het rapport van de taxateur. De taxatie was volgens de Raad van State daarom niet zorgvuldig genoeg bepaald.

3 -3- Detailonderbouwing Door uw raad is bij besluit van 28 mei 2009 geheimhouding opgelegd ten aanzien van de gemeentelijke grondexploitatie. Dit betekent dat ook de onderliggende detailonderbouwing onder de geheimhouding valt. Deze gegevens zijn met een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) door een van de grondeigenaren in een eerder stadium opgevraagd. Dit Wobverzoek is met een beroep op het besluit tot geheimhouding door ons afgewezen. In de beroepsprocedure heeft de Raad van State expliciet deze onderliggende stukken opgevraagd. Vanwege door uw raad opgelegde geheimhouding d.d. 28 mei 2009 konden wij deze stukken niet beschikbaar stellen. In de beroepsprocedure hebben wij daarom een beroep gedaan op artikel 8.29 Awb (beperkte kennisneming). Dit houdt dat de rechters wel kennis kunnen nemen van de stukken, maar de procespartijen niet. De geheimhoudingskamer heeft dit verzoek afgewezen. Tot nu toe werd, indien dergelijke gegevens in een rechterlijke procedure aan de orde kwamen, deze geheimhouding door de rechters doorgaans wel gerespecteerd. Vanwege de opgelegde geheimhouding zijn de gevraagde gegevens door ons niet verstrekt. Met als twee belangrijkste redenen: de gegevens zijn in het kader van de aanbestedingsregels niet openbaar en bij een Wob-verzoek worden deze gegevens ook niet beschikbaar gesteld omdat uw raad overeenkomstig de Gemeentewet de gegevens als geheim had aangemerkt. De Raad van State stelt zich echter op standpunt dat alle geraamde kosten waaronder de detailonderbouwing van de kosten van de openbare voorzieningen, zoals aanleg van wegen in een beroepsprocedure onverkort openbaar moeten zijn. Het belang van appellanten om hun beroep tegen het exploitatieplan te kunnen onderbouwen weegt zwaarder dan het financiële belang van de gemeente dat ermee is gediend om dergelijke documenten niet kenbaar te maken. De uitzondering van artikel 10 van de Wob - om financiële gegevens niet beschikbaar te stellen - is volgens de Raad van State in een beroepsprocedure tegen een vastgesteld exploitatieplan dus niet toepassing. 2. Argumentatie/beoogd effect Met inachtneming van de uitspraak van de Raad van State is door ons een nieuw exploitatieplan opgesteld. Het exploitatieplan is opnieuw doorgerekend. Verder is gekeken naar nieuwe feiten en omstandigheden en de jurisprudentie na 28 mei Op de navolgende wijze is in het nieuw opgestelde exploitatieplan rekening gehouden met uitspraak van de Raad van State. Faseringregeling In de ter vaststelling voorligende exploitatieplan is geen faseringsreling opgenomen. Dit om te voorkomen dat een aanvraag om een omgevingsvergunning op enig moment moet worden geweigerd. Nabetalingsregeling/side-letter Bij brief van 7 oktober 2011 heeft de onafhankelijke taxateur aangegeven dat de nabetalingsregeling in de side-letter naar zijn oordeel geen invloed heeft op de hoogte van de inbrengwaarde van de gronden. Ten behoeve van het exploitatieplan heeft nadien een actualisatie plaatsgevonden van de inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebeid. Bij deze actualisatie heeft de taxateur de nabetalingsregeling betrokken. Detailonderbouwing Gezien de principiële opstelling van de Raad van State had de gemeente geen andere keuze dan de detailonderbouwing openbaar te maken. Hiertoe heeft uw raad op 22 december 2011 dan ook besloten tot opheffing geheimhouding grondexploitatie bedrijventerrein De Tweeling.

4 -4- De betreffende detailonderbouwing van de kostensoorten is nadien toegezonden aan de grondeigenaren en beperkt gerechtigden binnen het exploitatiegebied. Alle grondeigenaren en beperkt gerechtigden hebben derhalve de beschikking over alle financiële gegevens. En kunnen dan ook bepalen of deze kostenraming door de gemeente zorgvuldig is bepaald. 3. Relatie met bestaand beleid/eerder genomen besluiten - Het door uw raad op 28 mei 2009 vastgestelde exploitatieplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling welke is vernietigd krachtens uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de dato 1 juni Het op 1 juni 2011 krachtens uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden bestemmingsplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling, eveneens door uw raad vastgesteld op 28 mei Het raadsbesluit tot opheffing geheimhouding grondexploitatie bedrijventerrein De Tweeling d.d. 22 december Afstemming/advies interne partijen Er heeft interne afstemming plaatsgevonden met de teams Projectmanagement, Ontwikkeling, Vastgoed en Grondzaken en Realisatie van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Infrastructuur. 5. Zienswijzen In verband met de Wet bescherming persoonsgegevens, welke regels stelt aan de publicatie van naam- en adresgegevens op internet, is het raadsbesluit geanonimiseerd. Dit omdat alle raadstukken op de website van de gemeente Emmen bekend worden gemaakt. Om kennis te nemen van de indieners van de zienswijzen is aan het raadsbesluit een appendix toegevoegd met daarop een overzicht van indieners van zienswijzen. Deze appendix maakt onderdeel uit van het raadsbesluit bij het exploitatieplan maar zal niet digitaal bekend worden gemaakt. De inhoud van de zienswijzen is per reclamant samengevat weergegeven. De naar voren gebrachte zienswijzen geven aanleiding om ten aanzien van respectievelijk de ontvankelijkheid en de inhoud het volgende op te merken: Ontvankelijkheid: Het ter vaststelling voorliggende exploitatieplan heeft met ingang van 14 december 2011 gedurende 6 weken, in casu tot 25 januari 2012 voor een ieder ter inzage gelegen. Deze terinzagelegging heeft op de voorgeschreven wijze plaatsgevonden. Een schriftelijke zienswijze is ontvankelijk als deze vóór 25 januari 2012 is ontvangen dan wel ter post is verzonden waarbij de datum van het poststempel bepalend is. Zienswijzen kunnen alleen door belanghebbenden worden ingediend. Alle indieners zijn eigenaar van één of meer percelen binnen het exploitatiegebied. Zij worden daarom als belanghebbende aangemerkt. Omdat hun zienswijze(n) ook allemaal binnen de tijd zijn ingediend, zijn hun zienswijzen ontvankelijk. De zienswijze ingediend onder reclamant onder 1 betreft een proforma zienswijze. Reclamant is door ons in de gelegenheid gesteld om deze zienswijze binnen 2 weken nader aan te vullen. Deze aanvulling is door ons niet ontvangen. De zienswijze van reclamant genoemd onder 2 is bij brief d.d. 2 februari 2012 aangevuld met een nadere onderbouwing kosten bouw- en woonrijp maken.

5 -5- De zienswijze van reclamant onder 4 genoemd is inhoudelijk niet gericht tegen het exploitatieplan maar tegen het bestemmingsplan De Tweeling. Dit bestemmingsplan is bij uitspraak van de Raad van State d.d. 1 juni 2011 onherroepelijk. De ingediende zienswijze heeft betrekking op aspecten van uitvoer en beheer van dat bestemmingsplan. In de voorliggende procedure tot vaststelling van het exploitatieplan zullen wij hierop dan ook niet ingaan. 1. Reclamant 1: De exploitatiebijdrage is te hoog De exploitatiebijdrage is vastgesteld conform de systematiek van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ten tijde van de aankoop van de gronden door reclamant was voor het perceel een kostenverhaalbesluit door uw raad vastgesteld. Dat reclamant dient bij te dragen in de kosten kan dan ook niet als een verrassing komen. Door het perceel te kopen is er sprake van risicoaanvaarding die gerekend moet worden tot het normaal bedrijfsrisico. Niet aannemelijk is gemaakt dat de exploitatiebijdrage voor het perceel op onjuiste wijze is bepaald. 2. Reclamant 2: a. De verwachting is op basis van 2 geconsulteerde makelaars, dat de uitgifteprijzen niet realiseerbaar zijn. De onderbouwing van de twee geconsulteerde makelaarsop grond waarvan het de verwachting is dat de uitgifteprijzen niet realiseerbaar zijn hebben wij niet ontvangen. Er is door reclamant geen tegen taxatie overgelegd. De gemeente heeft beleidsvrijheid om de uitgifteprijzen vast te stellen. In 2008 is door Agema & Lubbers Bedrijfsmakelaars B.V., een ter zake deskundig bedrijf en bekend met de lokale markt, een rapport opgemaakt waarin opgenomen een waardebepaling van de kavels en een onderbouwing van de uitgifteprijzen. De uitgifteprijzen in het onderhavige exploitatieplan zijn ten opzichte van 2008 ongewijzigd. In 2011 hebben wij advies gevraagd aan Agema & Lubbers Bedrijfsmakelaars B.V. ten aanzien van de te hanteren uitgifteprijzen. Uit het advies blijkt dat de gehanteerde uitgifteprijzen in het (concept)exploitatieplan marktconform zijn. b. Lagere uitgifteprijzen leiden tot een groter tekort op de grondexploitatie. Uit de exploitatieopzet blijkt dat er sprake is van een tekort op de grondexploitatie. Als in de exploitatieopzet wordt gerekend met lagere uitgifteprijzen, zal het tekort op de grondexploitatie verder toe nemen. Het tekort op de grondexploitatie komt ten laste van de gemeentelijke Reserve Grondexploitatie. c. De brief van Oranjewoud gedateerd 7 oktober 2011 is onjuist De gronden zijn door reclamant verworven in De gronden zijn eveneens verworven ten tijde van de WRO (oud). Door de verwerving van gronden met een agrarische bestemming waarbij geanticipeerd wordt op een mogelijke bestemmingsplanwijziging tot bedrijfsbestemming is er sprake van risicoaanvaarding die gerekend moet worden tot het normaal bedrijfsrisico. Dit risico wordt verdisconteerd in de tussen partijen overeengekomen koopsom hetgeen ook wordt bevestigd middels referentietransacties zoals door Oranjewoud aangeleverd. Ten aanzien van de planologische procedure is er sprake van een inspanningsverplichting voor de gemeente. Gezien de mogelijkheden die de Algemene wet bestuursrecht biedt ten aanzien van het indienen van zienswijzen, bezwaar en beroep staat op voorhand niet omontstotelijk vast dat het bestemmingsplan onherroepelijk wordt. De gemeente neemt slechts een inspanningsverplichting op zich. De inbrengwaarden zijn bepaald overeenkomstig artikel 6.13, lid 5 van de Wro. Dit artikel schrijft voor dat aansluiting moet worden gezocht bij de artikelen 40b tot en

6 -6- met 40f van de Onteigeningswet, de zogenaamde werkelijke waarde, ook wel verkeerswaarde genoemd. Voor het bepalen van de verkeerswaarde wordt volgens onteigeningsjurisprudentie gekozen voor de hoogste waarde hetzij de huidige gebruikswaarde hetzij de complexwaarde (uitgaande van een realisatie volgens het nieuwe bestemmingsplan). Bij het bepalen van de inbrengwaarden is Adviesbureau Oranjewoud, Vastgoed, Economie & Legal uitgegaan van waarde rekening houdend met de toekomstige bestemming, zoals blijkt uit het taxatierapport. Bij de bepaling van de inbrengwaarde van de gronden in eigendom toebehorend aan reclamant is door Oranjewoud de side-letter uitdrukkelijk betrokken, zulks blijkens taxatierapport gedateerd 8 juli 2011 en voormelde brief gedateerd 7 oktober Anders dan reclamant stelt heeft volgens de onafhankelijke taxateur de side-letter met daarin opgenomen een nabetalingsregeling geen invloed op de inbrengwaarden van de gronden. Reclamant gaat niet in op de reden die de taxateur hiervoor aangaat. Ook komt reclamant niet met een tegen-taxatie waaruit blijkt de waarde van de gronden onjuist is bepaald. Zoals gemeld zijn de inbrengwaarden vastgesteld in 2008 respectievelijk 2011 door een onafhankelijk taxateur. Zoals eerder aangegeven zijn de gronden door reclamant verworven in 2005 derhalve voor de bepaling van de inbrengwaarden ten behoeve van het exploitatieplan. Dat reclamant op basis van de koopovereenkomst en de bijbehorende side-letter een een naheffing aan de belastingdienst moest betalen doet niets af aan de waardebepaling van de inbrengwaarde door de onafhankelijk taxateur ten behoeve van het exploitatieplan. Bij bepaling van de inbrengwaarde wordt uitgegaan van de fictie dat het bestemmingsplan is vastgesteld, terwijl hier bij de bepaling van de naheffingsaanslag juist een inschatting voor zal moeten worden gemaakt. Daarnaast is de naheffing van de belastingdienst mede gebaseerd op aannames die de belastingdienst maakt ten aanzien van ondermeer de verwachte uitgifteprijzen. Deze naheffingsaanslag is dus niet gebaseerd op de onafhankelijke taxatie ten behoeve van het exploitatieplan. d. De elementenraming is te hoog en niet realistisch. Bij brief van 2 februari 2012 is de zienswijze aangevuld met een nadere onderbouwing kosten bouw- en woonrijp maken aan de in eigendom toebehorende gronden. Bij voormelde brief is een overzicht van WSP-infra gevoegd. Dit overzicht is gedateerd oktober De zienswijze bevat geen motivering waarom de kostenramingen die ten grondslag ligt aan het exploitatieplan onjuist zijn. Reclamant beschikt over de gedetailleerde elementenraming van het exploitatieplan. Het exploitatieplan past het principe van binnenplanse verevening toe, zodat het gehele exploitatiegebied kan worden ontwikkeld. De gronden van reclamant behoren tot de meer rendabele delen. Deze gronden moeten dan ook bijdragen in de kosten van het bouw- en woonrijp maken van de minder rendabele delen in het exploitatiegebied. Reclamant gaat hieraan voorbij. Op basis van de overgelegde gegevens hebben wij in het najaar van 2009 gesprekken gevoerd om te komen tot een exploitatieovereenkomst. Dit heeft niet tot resultaat geleid. In het najaar van 2011 is afgesproken dat een gedetailleerde kostenberekening aan ons zou worden overgelegd. Deze kostenbereking hebben wij tot op heden niet ontvangen. Aangezien nu dezelfde gegevens uit 2009 (nogmaals) zijn ingediend zien wij, op basis van deze gegevens, geen mogelijkheid om thans tot een exploitatieovereenkomst te komen (zie ook punt e).

7 -7- e. Wil graag een posterieure overeenkomst sluiten. Sinds het voorjaar van 2005 zijn wij met reclamant in overleg om te komen tot een ontwikkeling van de aan de reclamant in eigendom toebehorende gronden. Deze gesprekken hebben een vervolg gehad nadat de Raad van State uitspraak had gedaan op 1 juni 2011, en zijn doorgegaan tot in november Gemeente heeft wederom aangegeven graag een specificatie te ontvangen van de kostenraming door reclamant. Van begin af aan is getracht om te komen tot een exploitatieovereenkomst. Met de komst van de Wro in juli 2008 zijn de gesprekken doorgegaan om te komen tot een anterieure overeenkomst en na vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan een posterieure overeenkomst. Alle overleggen hebben niet geleid tot overeenstemming omdat reclamant zich niet kan vinden in de uitgangpunten van het exploitatieplan. Onder andere op het punt van de bepaling van de inbrengwaarde komen partijen niet tot elkaar. Een posterieure overeenkomst wordt gesloten na vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad. De opmerking om te komen tot een posterieure overeenkomst strookt niet met de wens van reclamant - zoals ook aangegeven in de zienswijzen - om te komen tot snelle uitvoering van het bestemmingsplan. Immers, door gelijktijdig een zienswijzen in te dienen zal de datum vaststelling exploitatieplan in ieder geval later vallen dan indien geen zienswijze was ingediend. Reclamant 3: a. Gaat niet akkoord met een inbrengwaarde van 11,00 per m² Deze zienswijze bevat geen motivatie/onderbouwing waarom reclamant het niet eens is met een inbrengwaarde van 11,00 per m². Door reclamant is geen tegentaxatie overlegd. Niet aannemelijk is gemaakt dat de taxaties onjuist zijn danwel onzorgvuldig zijn uitgevoerd. Zoals eerder vermeld zijn de inbrengwaarden getaxeerd door een onafhankelijk deskundige (zie ad 2). b. De kosten voor het bouwrijp maken zijn aan de hoge kant. Op mijn perceel behoeven geen extra onkosten gemaakt worden voor aankopen en slopen huizen/schuren. Alle nutsvoorzieningen liggen er ook al. Door reclamant wordt niet onderbouwd waarom de kosten voor het bouwrijp maken voor het exploitatiegebied aan de hoge kant zijn. De kosten voor het bouwrijp maken zijn middels een civieltechnische elementenraming opgesteld. Ten aanzien van het perceel van reclamant wordt gesteld dat er geen extra onkosten moeten worden gemaakt voor aankopen en slopen van huizen/schuren. Alle nutsvoorzieningen liggen er ook al. Zoals blijkt uit het gestelde in paragraaf van het exploitatieplan zijn er in de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan geen sloopkosten opgenomen ten aanzien van het aan reclamant in eigendom toebehorende perceel. Voor wat betreft de nutsvoorzieningen geldt dat in het gehele exploitatiegebied nutsleidingen worden aangelegd, aangezien de huidige voorzieningen niet toereikend zijn voor het toekomstig gebruik als bedrijventerrein. De hiermee gemoeide kosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan. De kosten worden omgeslagen over alle percelen waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien als bedoeld in artikel Besluit ruimtelijk ordering (Bro) en die grondopbrengsten opleveren. Bij binnenplanse verevening wordt bij de omslagmethode van kostenverhaal, rekening gehouden met de tussen de bouwpercelen bestaande verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden. Percelen met een hoge opbrengstcapaciteit kennen een hogere bijdrage dan percelen met een lage opbrengstcapaciteit. Noodzakelijk is dat het exploitatiegebied in zijn geheel wordt ontwikkeld, dus ook de minder rendabele delen. Er is daardoor sprake van

8 -8- binnenplanse verevening tussen rendabele en minder rendabele delen, waarbij de positie van de betreffende grondeigenaren niet geschaad worden. c. In het verleden is reclamant 70,00 per meter geboden. Het aanbod van 70,00 is niet van de gemeente afkomstig. d. Reclamant geeft aan dat hij gronden wil ruilen maar dan inclusief woonhuis met bijbehorende gronden. De door de gemeente minnelijk te verwerven gronden zijn aangegeven op kaartnummer (Bijlage 8, behorende bij het exploitatieplan). Minnelijk verwerving door de gemeente vindt plaats binnen de kaders van het exploitatieplan. e. Het steekt reclamant dat onderaan in de brief van 12 december 2011 wordt gesproken over onteigening, terwijl de gemeente al meer dan 50 jaar bezig is met het herzien van het bestemmingsplan. Per brief gedateerd 12 december 2011 is aan de grondeigenaren en beperkt gerechtigden meegedeeld dat het exploitatieplan gedurende een termijn van zes weken ter inzage ligt. In deze brief is geen passage omtrent onteigening opgenomen. 6. Financiële consequenties/voorgestelde dekking De via het exploitatieplan te verhaalbare kosten zijn limitatief beschreven in de artikelen tot en met van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze kosten zijn opgenomen in het bij het exploitatieplan Bedrijventerrein De Tweeling te Nieuw Amsterdam/Veenoord, November 2011, behorende exploitatieopzet. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten (overeenkomsten gesloten na vaststelling van het exploitatieplan). In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de exploitatie afgezet tegen de opbrengsten. De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd. Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts de kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte. Mede van vanwege de opgelopen vertraging zijn de maximale opbrengsten lager dan kosten. Er is dus sprake van een negatieve grondexploitatie van ,--. Het tekort is voor rekening van de gemeente en zal worden gedekt uit de reeds getroffen voorziening complex 7420 Boerdijk West/Tweeling. De exploitatie van het exploitatiegebied zal vele jaren in beslag nemen. In de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan wordt er gerekend met ramingen en een tijdsplanning voor het gehele proces. Gedurende deze periode zullen er waarschijnlijk afwijkingen van de eerdere ramingen worden geconstateerd. Daarnaast kan bijvoorbeeld de grondexploitatieopzet verouderd raken als gevolg van veranderende marktomstandigheden. Op grond hiervan maakt de Wet ruimtelijke ordening (Wro) het mogelijk het exploitatieplan te herzien. Uw raad moet het exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. De termijn van 1 jaar gaat lopen nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. De gemeente kan besluiten indien er aanleiding toe is het exploitatieplan meer dan eenmaal per jaar te herzien. Een concept-besluit is bijgevoegd. Emmen, 13 maart Burgemeester en wethouders van Emmen, de secretaris, de burgemeester, A.J. Mewe C. Bijl

9 -9- jaar stuknr. Raad categorie/agendanr. stuknr. B. en W RA A 9 12/274 Raadsbesluit De raad van de gemeente Emmen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 maart 2012, nr. 12/274; Overwegende dat: - de procedure conform het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening heeft plaatsgevonden; - tegen het voornoemd ontwerp van het exploitatieplan 4 zienswijzen zijn ingebracht (voor de naam en adres gegevens van de indieners van de zienswijzen verwijzen we u naar de appendix Overzicht indieners zienswijzen behorende bij het raadsbesluit); - de ingekomen zienswijzen zijn ontvangen binnen de wettelijke termijn; - in de aangevoerde zienswijzen onvoldoende termen zijn gevonden om in het exploitatieplan wijzigingen aan te brengen; gelet op het bepaalde in artikel 6.14 Wro juncto artikel 3:11 lid 1 Awb b e s l u i t : 1. de ingekomen zienswijzen ontvankelijk te verklaren: 2. de ingekomen zienswijzen niet te delen; 3. over te gaan tot vaststelling van het Exploitatieplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling, November Vastgesteld in de openbare vergadering van 26 april de griffier, de voorzitter, H.D. Werkman C. Bijl