Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

Transcriptie

1 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

2 Vijfjarenoverzicht Achmea Dutch Residential Fund (bedragen x 1.000) Aantal objecten Acquisities en investeringen Disposities Omvang vastgoedportefeuille (inclusief financiële vaste activa) Fondsvermogen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Overige kosten Netto-omzetresultaat Bezettingsgraad financieel 96,4% 94,0% 94,6% 97,4% 97,3% Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat Beschikbaar voor participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Nog uit te keren aan participanten Financieel rendement 1 Direct rendement 3,5% 3,2% 3,6% 0,4% 2,8% Indirect rendement -4,5% -4,0% -9,8% 1,5% 5,2% Totaal rendement 2-1,2% -1,0% -6,5% 1,1% 8,1% Fondsrendement o.b.v. IPD Standing Investments 3 Direct rendement 4,4% 4,1% 4,0% 4,0% 4,0% Indirect rendement -3,8% -2,6% -4,3% -1,1% 5,1% Totaal rendement 2 0,4% 1,3% -0,4% 2,8% 9,3% Benchmark o.b.v. Standing Investments Direct rendement 4,1% 4,0% 3,8% 3,6% 3,7% Indirect rendement -2,1% -1,1% -5,7% -0,8% 5,9% Totaal rendement 2 1,9% 2,9% -2,2% 2,8% 9,8% Aantal participanten Aantal participaties De financiële rendementen over 2011 zijn berekend over het gemiddeld fondsvermogen inclusief het belang in Vesteda. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. 2 In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted). 3 Exclusief Vesteda 02/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

3 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund 3/76

4 IJburg, Amsterdam 4/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

5 Inhoudsopgave Vijfjarenoverzicht 02 Voorwoord 07 Profiel van het Fonds 08 Verslag van de Beheerder Inleiding 10 Strategie 11 Marktontwikkelingen 15 Samenstelling portefeuille 17 Performance 23 Vooruitzichten 26 Risicomanagement 27 Besluiten van de Vergadering van Participanten 32 Verslag van de Raad van Toezicht Functie Raad van Toezicht 33 Bestuurlijke structuur 33 Behandelde onderwerpen in het verslagjaar 33 Leden van de Raad van Toezicht 36 Jaarrekening Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening 48 Overige gegevens 61 Bijlagen 1. Objectgegevens Begrippenlijst 70 Inhoudsopgave 05/76

6 6/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

7 Voorwoord Kansen benutten De marktomstandigheden in 2011 laten voor het Achmea Dutch Residential Fund een wisselend beeld zien. Hoewel de gevolgen van de economische crisis ook hier merkbaar zijn, heeft het Fonds goed kunnen inspelen op diverse kansen. Een aantal kwalitatief hoogwaardige projecten is toegevoegd aan het Fonds. Daarnaast is een deel van de portefeuille verkocht, ondanks de moeilijke markt. Met deze aan- en verkopen is recht gedaan aan de uitgangspunten van het Fonds: kwalitatief hoogwaardige en duurzame woningen op goede locaties, goede verhuurbaarheid met zicht op een solide waardeontwikkeling en regelmatige verversing van de woningportefeuille. Het beheer van het Fonds is in 2011 tevens verder versterkt met de aanstelling van twee zeer ervaren managers met een uitgebreide kennis op het gebied van vastgoed en vastgoedfondsen. Nog meer aandacht voor governance In 2011 heeft de governancestructuur van Syntrus Achmea Vastgoed B.V. (handelend onder de naam Syntrus Achmea Real Estate & Finance) een nieuwe vorm gekregen. Binnen het Achmea concern is een Audit Committee geïnstalleerd waaraan de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verantwoording aflegt over risk- en compliancezaken. Voorts is in 2011 vastgelegd dat besluiten aangaande het Fonds en de besturing daarvan binnen de directie door minimaal twee directieleden worden genomen, het zogenaamde vier-ogenprincipe. Vanuit de verschillende Raden van Toezicht van de beleggingsfondsen is ook een Audit Committee ingesteld, onder andere voor fondsoverschrijdende risk- en complianceaspecten. In 2012 ziet dit Audit Committee onder meer toe op de implementatie van de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD), zodat de per 2013 vereiste vergunning kan worden verkregen. In 2012 opnieuw goede marktkansen Syntrus Achmea Real Estate & Finance pleit voor een hervorming van de totale woningmarkt, waarbij de vrijesectormarkt een volwaardige markt wordt naast corporatiewoningen en koopwoningen. Daarmee ontstaat een groter en meer divers aanbod. De vraag naar betaalbare huurwoningen in de vrije sector neemt immers zichtbaar toe. Voor de gewenste groei van het Fonds biedt de stagnatie op de markt voor koopwoningen goede kansen. Hierdoor zijn ook komend jaar kwalitatief hoogwaardige woningen op goede locaties te verwerven tegen aantrekkelijke prijzen. Tegelijkertijd is voorzichtigheid op zijn plaats. De risico s in de markt hebben ook hun weerslag op de waardering van de huidige portefeuille. Het is lastig te voorspellen hoe de markt zich exact zal ontwikkelen in het komende jaar. Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Voorwoord 07/76

8 Profiel van het Fonds Onze missie Het Achmea Dutch Residential Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders. Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Residential Fund richt zich op de Nederlandse markt voor woningvastgoed in de huursector. De Nederlandse huursector bestaat uit circa 2,9 miljoen huurwoningen, waarvan circa 2,4 miljoen in handen van corporaties. Het Fonds richt zich met name op het huursegment tussen de per maand op goede locaties. Participanten Het Achmea Dutch Residential Fund belegt primair voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, banken en verzekeraars. Het belegd vermogen ad 484,2 miljoen van het Fonds is verdeeld over 28 participanten. Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Residential Fund streeft naar outperformance ten opzichte van de IPD Vastgoed index voor het segment woningen op basis van standing investments. IPD meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles. Drie maanden na het eind van het jaar wordt de jaarindex gepubliceerd. De IPD Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren of worden uitgepond. Deze index toont een zuivere vergelijking tussen verschillende vastgoedmarkten en is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van marktindexen van andere investeringscategorieën. Het resultaat op basis van de IPD Vastgoedindex wijkt af van het rendement van het Fonds in de jaarrekening. IPD rapporteert uitsluitend op objectniveau, terwijl de financiële rapportage tevens rekening houdt met fondsspecifieke kosten en/of opbrengsten. Bijvoorbeeld aan- en verkopen, kasposities en de effecten van vreemd vermogen. Voor een vergelijk op vastgoedniveau biedt de IPD Vastgoedindex echter de meest zuivere vergelijking. Uitgangspunten Het Achmea Dutch Residential Fund is een core beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse woningmarkt. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, waardestijging, laag risico en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Achmea Dutch Residential Fund tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen worden gefinancierd. Fiscale structuur Het Achmea Dutch Residential Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onder bepaalde voorwaarden onderworpen aan de vennootschaps belasting tegen een tarief van 0%. Voor de belangrijkste voorwaarden verwijzen wij u naar pagina 48 van de jaarrekening. De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Residential Fund. Met een totale waarde aan woningen van 4,4 miljard (zowel woningen binnen het Fonds alsmede de discretionaire woningportefeuilles) en verdeeld over ruim 880 objecten verspreid over Nederland is Syntrus Achmea Real Estate & Finance de grootste woningbelegger in Nederland. 08/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

9 Het totaal aantal werknemers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is per jaareinde 256 fte s. Door de omvang van de woningportefeuille is ruime expertise op het vlak van het ontwikkelen, acquireren en beheer van woningvastgoed aanwezig. Fondsstructuur Het Achmea Dutch Residential Fund is een beleggingsinstelling met een sui generis-constructie 1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Residential Fund) en de participanten 2. Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Residential Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een additionele voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). Het Fonds kan afwijken van het hiernaast beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen. Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Residential Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 januari 2007). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk aangepast op 1 januari Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd. Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slot dividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. 1 Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. 2 Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties. Profiel van het Fonds 09/76

10 Verslag van de Beheerder Inleiding Het jaarverslag over 2011 van het Achmea Dutch Residential Fund bevat naast het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winsten-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de balans en winsten-verliesrekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van een onafhankelijke externe accountant. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkeling in 2011 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht opgenomen. De koopwoningmarkt laat in 2011 niet het eerder verwachte herstel zien. De stagnatie van de Nederlandse economie is hiervan mede de oorzaak. Op de koopwoningmarkt zijn de prijzen gedaald en is het aantal verkochte woningen lager uitgekomen ten opzichte van het voorgaande jaar. Door de aanhoudende onzekerheid geven huishoudens steeds vaker de voorkeur aan een huurwoning. Ook de strengere eisen aan hypotheekverstrekking dragen hieraan bij. In tegenstelling tot de koopwoningmarkt laat de beleggingsmarkt een gunstiger beeld zien. De interesse van institutionele beleggers naar beleggingshuurwoningen is in 2011 op peil gebleven. Het actieve aan- en verkoopbeleid van het Fonds heeft in 2011 geleid tot een investering van 53,6 miljoen in nieuwe projecten. Drie projecten met een waarde van 25,9 miljoen zijn aangekocht, opgeleverd en toegevoegd aan de portefeuille. Daarnaast is 27,7 miljoen geïnvesteerd in projecten in ontwikkeling. De totale pijplijn aan projecten die op termijn in portefeuille worden genomen is uitgebreid met 89,8 miljoen tot een totaal van 161,2 miljoen. Van de totale pijplijn is reeds voor 19,1 miljoen aan verplichtingen aangegaan. Daarnaast is voor 7,8 miljoen in 2011 verkocht. Duurzaamheid staat bij het Fonds hoog in het vaandel. Het accent van het beleggingsbeleid ligt op groene woningen. Wij streven naar een woningportefeuille waarvan 90% het energielabel A of B zal hebben. Zeker in het huursegment waarin het Fonds belegt, kiezen huurders voor duurzame huisvesting. Daarom maken we bij renovatie van bestaande woningen een afweging tussen de hoogte van de investering in verduur zaming en de huurprijsverhoging die een huurder bereid is te betalen. Valt deze negatief uit, dan wordt verkoop een optie. 10/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

11 Strategie Het Achmea Dutch Residential Fund is opgericht in 1992 als sectoraal fonds. Per 1 januari 2007 zijn de Fondsvoorwaarden gemoderniseerd. Ultimo 2007 is een participatie genomen in Vesteda. Beleggingsbeleid Om de beleggingsdoelstelling te halen, koopt, exploiteert en verkoopt het Achmea Dutch Residential Fund registergoederen in de sector woningen. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector woningen of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Ultimo 2011 is het Fonds gespreid over 74 objecten, exclusief de deelneming in Vesteda; de totale portefeuille inclusief Vesteda heeft een waarde van 484,2 miljoen (2010: 459,2 miljoen). De portefeuille exclusief Vesteda heeft een waarde van 360,9 miljoen (2010: 330,1 miljoen). In 2011 heeft het Achmea Dutch Residential Fund geen gebruik gemaakt van leverage. De participatie in Vesteda heeft LTV-ratio van 0,38 (2010: 0,36). Portefeuillebeleid Het portefeuillebeleid van het Achmea Dutch Residential Fund kent drie uitgangspunten: locatie, verhuurbaarheid en verversing. De eerste keuze is voor kwalitatief hoogwaardige woningen op goede locaties. De geografische oriëntatie is uit te splitsen naar gebieden met een groeipotentieel in aantal huishoudens, gebieden met economisch gunstige perspectieven en gebieden met (toekomstige) woningtekorten, zowel kwalitatief als kwantitatief. Dit resulteert in een geografische oriëntatie op de regio s Randstad, Brabantse Stedenrij, Zwolle en Stadsregio Arnhem Nijmegen. De Brabantse Stedenrij is de benaming van de metropool die de steden Bergen op Zoom, Roosendaal, Breda, Tilburg, Eindhoven, Helmond, s-hertogenbosch en Oss, tezamen met randgemeenten en tussenliggende bebouwing vormen. Op de langere termijn moet 80% (2011: 73,2%; 2010: 67%) van de woningbeleggingen in bovengenoemde gebieden zijn gesitueerd. De overige 20% van de woningbeleggingen wordt dan benut voor kansen, voornamelijk in groeikernen. Uiteraard realiseert het Fonds binnen de gekozen focus gebieden voldoende spreiding in de portefeuille om te veel exposure op specifieke woningmarkten te voorkomen. Als tweede punt zijn een goede verhuurbaarheid en een solide waardeontwikkeling van belang. Hierbij is het product en de afstemming ervan op de markt essentieel. Om deze reden zijn nog de volgende aanvullende criteria relevant: de keuze voor het geliberaliseerde huursegment, waarbij de voorkeur ligt bij een huurprijs tussen 550 en per maand. Het minimale aandeel van dit segment in het Fonds moet 80% zijn. Op dit moment is het aandeel circa 86,8%. De keuze voor geliberaliseerde huur is te verklaren uit de vrijemarktwerking. In dit segment mag de huurverhoging marktconform zijn en is de huurhoogte vrij vast te stellen; ergo, geen begrenzing van overheidswege. Dit is gunstig voor het portefeuillerendement. De voorkeur voor een huurprijs onder circa maakt de woningen in portefeuille bovendien bereikbaar voor een relatief grote groep huurders. Het laatste uitgangspunt is de verversing van de woningportefeuille. Daarvoor is blijvende aandacht nodig om veroudering en daarmee mogelijk hoog oplopende exploitatiekosten te voorkomen. Dat betekent dat er continu een verkoopprogramma zal lopen, waarin verouderde complexen tijdig worden verkocht. Tegelijk wordt de portefeuille vernieuwd door de verwerving van nieuw vervaardigde woningcomplexen. De gemiddelde leeftijd van de exploitatieportefeuille inclusief de uitpondvoorraad is 17 jaar en één maand. Exclusief de uitpondvoorraad is de leeftijd slechts 13 jaar en vier maanden. Verslag van de Beheerder 11/76

12 Objectbeleid Naast een uitgekiend portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor achter het rendement van het Achmea Dutch Residential Fund. Het objectbeleid valt uiteen in twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft de acquisitie van objecten. Het tweede onderdeel betreft actief management van de objecten. Objecten worden aangekocht in lijn met het portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op afstemming van product op lokale doelgroepen. Denk hierbij aan behoeften als nabijheid van voorzieningen, aantal parkeerplaatsen, ov-voorzieningen en woondiensten. De behoefte kan verschillen per doelgroep. Het product dient zo veel mogelijk afgestemd te zijn om de verhuur en latere verkoop te optimaliseren. Het directe rendement wordt bepaald door de feitelijke opbrengsten uit de exploitatie van het vastgoedobject, uitgedrukt als percentage van de gemiddelde waarde van het object. Het directe rendement wordt beïnvloed door het exploitatieresultaat en de marktwaarde van het object. Door de sterk gestegen marktwaarden, gesteund door hogere woningprijzen in de particuliere kopersmarkt, in de jaren voor de economische crisis liep het directe rendement steeds verder terug. Door de waardedaling van koopwoningen maar ook door de toegenomen bezettingsgraad sindsdien is het directe rendement nu weer stijgende. Naar verwachting wordt in de komende jaren het directe rendement weer belangrijker voor de waardebepaling van woningen als beleggings object. Nog sterker sturen op het directe rendement zal dus in belang toenemen. Actief management is gericht op het maximaliseren van de beleggingswaarde en betreft het samenspel tussen het realiseren van huurverhogingen, het beperken van leegstandsrisico s en het optimaliseren van de exploitatie. Dit is onder meer te realiseren door het inpassen van duurzame oplossingen in de exploitatie en het sturen op huurderstevredenheid van elk object. Ten slotte wordt op basis van individuele objectanalyses periodiek vastgesteld welke objecten op termijn in aanmerking komen voor dispositie. Of een object in aanmerking komt voor dispositie wordt onder meer bepaald door het verwachte rendement en de inschatting van de mogelijkheden voor rendementsverbetering. Analyse van mogelijke investeringen voor kwalitatieve verbe tering, van lokale marktomstandig heden en van de positie van objecten binnen het portefeuillebeleid is hierbij belangrijk. Bij het behalen van een optimaal resultaat uit dispositie zijn ook timing en het nemen van verkoop bevorderende maatregelen essentieel. 12/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

13 Duurzaamheid Het Fonds richt zich op duurzaam vastgoed dat op lange termijn aantrekkelijk blijft, zowel voor gebruikers als beleggers. Duurzaamheid is niet alleen een belangrijk element met het oog op het maatschappelijke belang, maar ook vanuit rendementsoptiek en de toekomstwaarde van woningen. De Beheerder is van mening dat rendement en duurzaamheid daarbij hand in hand zullen gaan. Zo zal verduurzaming niet alleen tot milieuwinst leiden, maar tegelijkertijd tot waardecreatie en risicoreductie. De eerste stap ter verduurzaming van de woningportefeuille is reeds gezet. Daarbij heeft de Beheerder vooral gefocust op de energiezuinigheid van de woningportefeuille. Duurzaamheid ontstijgt echter het energieaspect. Duurzaam beleggen is tevens het zorg dragen voor een lange levensduur van woningen, huurderstevredenheid, alsmede waardecreatie. Door middel van het toepassen van brede duurzaamheidstoetsen zowel op object- als op fondsniveau tracht de Beheerder de portefeuille in maatschappelijk en financieel opzicht toekomstbestendig te houden. De portefeuille van het Fonds bestaat voor 91% uit groene energielabels, verdeeld over A (23%), B (31%) en C (37%) labels, waardoor het Fonds duurzaam te noemen is (zie onderstaande figuur). Dit is exclusief alle uitpond- en verkoopwoningen. De komende jaren wordt de portefeuille verder verduurzaamd, zodat deze blijft voldoen aan de eisen van de huidige en toekomstige tijd en daarmee zijn waarde blijft behouden. Het Fonds acquireert daarbij alleen woningen met een groen energielabel. Van de woningen met een niet-groen label (9%, zijnde drie complexen met label D), is onderzocht welke investeringen nodig zijn om de woningen te verduurzamen naar een groen label. Op natuurlijke onderhoudsmomenten en bij renovatie kiezen wij daarbij voor duurzame oplossingen, zoals het vervangen van VR- door HR-ketels en het plaatsen van HR++ glas. Uitgezonderd de investeringen die al zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting voor de komende tien jaar, worden deze maatregelen in 2012 uitgevoerd. Op termijn zal de portefeuille daarmee volledig uit groene energielabels bestaan. Verdeling van de energielabels over de portefeuille van het Fonds, exclusief uitpond- en verkoopwoningen 9% 23% A B C D 37% 31% Verslag van de Beheerder 13/76

14 Op basis van de energielabels kan het Fonds dus als zeer groen worden beschouwd. Een volgende stap voor de Beheerder is om breder te kijken dan het energieaspect. Duurzaamheid is namelijk meer dan alleen energie. Daarom worden sinds eind 2010 alle woningacquisities op meerdere duurzaamheidsaspecten getoetst met behulp van het meetinstrument GPR Gebouw. GPR Gebouw beoordeelt woningen op vijf onderdelen: naast energie zijn dit milieu, gezondheid, gebruiks kwaliteit en toekomstwaarde. Zo zijn de fonds acquisities Heart and Soul te Amsterdam, Poptahof te Delft en De Waterdonken te Breda alle getoetst op duurzaamheid met GPR Gebouw. Deze drie projecten behalen op een schaal van 1 tot en met 10 een gemiddelde GPR-score van 7,4 of hoger, waarmee zij duurzaam te noemen zijn. Bij de projecten Heart and Soul en Poptahof gaat het tevens om stedelijke vernieuwing van jaren 60-wijken, waarmee een positieve bijdrage wordt geleverd aan de leefomgeving. De GRESB is een internationale duurzaamheidsbenchmark voor vastgoedfondsen waarin kwantitatieve scores worden toegekend voor de kwaliteit van het duurzaamheidsbeleid. Het Fonds scoort nagenoeg gelijk aan de gemiddelde benchmarkscore van alle woningfondsen wereldwijd. De Beheerder heeft een aantal speerpunten vastgesteld om het duurzaamheidsbeleid verder aan te scherpen. In 2012 zal worden begonnen met de uitvoering van de speerpunten, wat naar verwachting zal leiden tot een hogere duurzaamheidsscore voor het beleid van het Fonds. Duurzaamheid is niet alleen van belang op objectniveau (Zijn de woningen in de portefeuille duurzaam?), maar dient tevens op fondsniveau aan de orde worden gesteld (Is het beleid van de Beheerder ook duurzaam te noemen?). In 2011 heeft het Fonds daarom geparticipeerd in de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). 14/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

15 Marktontwikkelingen Nederland De Nederlandse economie heeft in 2011 een stagnatie laten zien. Terwijl er in 2010 een economische groei was van 1,7%, zette de groei in 2011 niet door en bleef steken op 1,5%. Overheidsbezuinigingen, reparatie van de particuliere vermogenspositie en afvlakkende wereldhandel waren oorzaken voor de beperkte economische groei. Voor 2012 wordt een verdere afzwakking van de Nederlandse economie verwacht. Er wordt zelfs gerekend op een krimp van -0,5%. Mogelijk herstel volgt in de tweede helft van In lijn met de stagnerende economie is de daling van de werkloosheid in 2011 tot stilstand gekomen. Deze ligt net als in 2010 op 5,5%. De inflatie daarentegen is in 2011 uitgekomen op 2,3%, dit is een stijging ten opzichte van 2010 (1,3%). Verwacht wordt dat de inflatie in 2012 zal afnemen tot circa 1,7%. Was er in 2010 nog sprake van herstel van de Nederlandse vastgoedmarkten, in 2011 is een teruglopend beeld te zien. In 2011 bedroeg het totale beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkten 4,8 miljard, een daling van 21% ten opzichte van 2010 en onder het langjarige gemiddelde. In 2011 was het beleggingsvolume in de winkel- en kantorensector het grootst, met elk een aandeel van circa 1,4 miljard. Vergeleken met 2010 is het beleggingsvolume in winkels en kantoren met 33% afgenomen. De vraag naar woningvastgoed was net als in 2010 ook in 2011 zeer groot. In totaal werd 1,0 miljard van het totale beleggingsvolume belegd in woningcomplexen. Waar alle segmenten een daling van het beleggingsvolume in 2011 laten zien, werd op de bedrijfsruimtemarkt met een aandeel van 650 miljoen juist meer belegd dan in Desondanks blijft het aandeel van beleggingen in bedrijfsruimte nog relatief beperkt ten opzichte van andere vastgoedbeleggingssectoren. De overige 350 miljoen belegd vermogen betreft overig vastgoed zoals zorgcomplexen, hotels en parkeergarages. Prijsindex bestaande koopwoningen periode Index (medio 2005 = 100) juni 05 dec 05 juni 06 dec 06 juni 07 dec 07 juni 08 dec 08 juni 09 dec 09 juni 10 dec 10juni 11dec 11 Verslag van de Beheerder 15/76

16 Woningmarkt Gebruikersmarkt Na stabilisatie van de particuliere koopwoningmarkt in 2010 heeft het volgens de Beheerder verwachte herstel in 2011 niet doorgezet. In 2010 lieten de koopprijzen nog enige stabilisatie zien, in 2011 is de gemiddelde woningprijs met 4,1% gedaald. Ook het aantal verkochte woningen is met circa 7% lager uitgekomen dan in Ook in de nieuwbouw blijft sprake van stagnatie. Verwacht wordt dat het aantal nieuw opgeleverde woningen in 2011 zal uitkomen op ongeveer tegenover bijna in 2010 en woningen in Voor 2012 wordt verwacht dat er woningen worden opgeleverd. Ook voor 2012 is geen herstel van de particuliere koopwoningmarkt te verwachten. Naast de strenger geworden verstrekkingsnormen zal met name door de onzekerheid over de toekomst van de eurozone, de economische ontwikkelingen en de hypotheek renteaftrek het herstel op de koopwoningmarkt op zich laten wachten. Beleggingsmarkt In tegenstelling tot de particuliere koopwoningmarkt blijft het transactievolume op de zakelijke beleggingsmarkt op peil. Beleggen in woningen wordt als een solide investering gezien. In 2011 is voor ruim 1,0 miljard aan beleggingstransacties geregistreerd. Het volume is vergelijkbaar met 2010, toen circa 1,1 miljard aan woningbeleggingen werd geregistreerd. Met name institutionele beleggers waren in 2011 ten opzichte van 2010 actiever op de woningbeleggingsmarkt. De interesse van zakelijke beleggers op de woningmarkt richt zich nog altijd op een- en meergezinswoningen in de Randstad. In de Randstad zijn de aanvangsrendementen op de beste locaties licht aangescherpt, buiten de Randstad zijn de aanvangsrendementen in 2011 stabiel gebleven. Institutionele beleggers zullen in 2012 uitbreiden in woningvastgoed. Door de aanhoudende onzekerheid op de koopwoningmarkt geven huishoudens steeds vaker de voorkeur aan een huurwoning. Ook de strengere eisen aan hypotheekverstrekking dragen hieraan bij. Verder is de onzekerheid over de ontwikkeling van de woningprijzen een belangrijke drijfveer om te gaan huren. Met name onder specifieke groepen zoals (her)starters is de belangstelling om een woning te huren groot. Consumenten laten daarbij een voorkeur zien voor het middeldure segment. 16/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

17 Samenstelling portefeuille Ultimo 2011 bedroeg de totale portefeuille van het Achmea Dutch Residential Fund, inclusief het belang in Vesteda, 484,2 miljoen (2010: 459 miljoen). Gedurende 2011 is er voor totaal 54,1 miljoen geïnvesteerd (exclusief Vesteda) en is er voor 7,8 miljoen gedesinvesteerd. Het nettoverkoop resultaat over 2011 bedroeg 1,3 miljoen ten opzichte van de laatste getaxeerde waarde. De investeringen hebben betrekking op de operationele portefeuille ( 0,5 miljoen) en de ontwikkeling van nieuwe objecten ( 53,6 miljoen). Het Achmea Dutch Residential Fund heeft tevens een belegging van 123,3 miljoen (ultimo 2010: 129,1 miljoen) in Vesteda. De investeringen in Vesteda bedroegen 1,1 miljoen over Deze houden verband met de uitkering van het stockdividend door Vesteda. Middels een actief aan- en verkoopbeleid wordt de portefeuille van het Achmea Dutch Residential Fund in lijn gebracht met het geformuleerde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet richt het portefeuillebeleid zich op: locatie, verhuurbaarheid en verversing van de portefeuille. In 2011 is het Achmea Dutch Residential Fund erin geslaagd de pijplijn uit te breiden met 89,8 miljoen tot een totaal van 161,2 miljoen. Van de totale pijplijn is reeds voor 19,1 miljoen aan verplichtingen aangegaan. Een aantal nieuw toegevoegde projecten in ontwikkeling treft u aan vanaf pagina 18. Verslag van de Beheerder 17/76

18 Leiden, Lammenschanspark Binnen het Lammenschanspark in Leiden heeft het Fonds 140 kamerstudio s aangekocht, hiermee inspelend op het bestaande tekort aan studentenwoningen en de verwachte verdere uitbreiding van de vraag hiernaar in de toekomst. De vloeroppervlakte van de studio s is gemiddeld 28 m². De bouw zal in het derde kwartaal van 2013 starten en het object zal ultimo 2015 worden gerealiseerd. Breda, De Waterdonken-West Het project De Waterdonken in Breda is de eerste fase die wordt gerealiseerd in de nieuwbouwwijk Breda-Teteringen. Dit project omvat 96 woningen, waarvan het Fonds 47 woningen (33 laanwoningen en 14 hofwoningen) in portefeuille neemt. De totale oppervlakte van de hof woningen bedraagt 131 m² en van de laanwoningen ongeveer 110 m². De verwachte oplevering van de eerste woningen is in het derde kwartaal van Leiden, Lammenschanspark Breda, De Waterdonken-West 18/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

19 Den Haag, Morgenzonlaan De 58 eengezinswoningen zijn gelegen aan de Morgenzonlaan in de wijk Transvaal te Den Haag en nabij de nieuwbouwontwikkeling De Oriënt. Het project maakt deel uit van de wijkrevitalisering (Wijkactieplan 2007 De nieuwe aanpak voor Transvaal ) welke deels is gerealiseerd en deels in uitvoering is. De eengezinswoningen hebben elk een individuele berging, een achtertuin en/of binnenplaats met eigen achterom. De eengezinswoningen hebben een gemiddelde oppervlakte van 120 m² en beschikken over ten minste vier slaapkamers en zullen in het eerste kwartaal van 2013 worden opgeleverd. Rotterdam, Nieuw Crooswijk Het complex Nieuw Crooswijk is gelegen in Rot terdam-crooswijk. Deze wijk behoorde in 2007 tot de acht Rotterdamse wijken die volgens het toenmalige ministerie van VROM werden gekenmerkt door een opeenstapeling van sociale, fysieke en economische problemen. In Nieuw Crooswijk is een begin gemaakt met een belangrijke herstruc tureringsoperatie waarin wordt gestreefd om met de fysieke vernieuwing van de wijk een aantrek kelijk woonmilieu te creëren. Het Achmea Dutch Residential Fund heeft totaal 62 appartementen verworven. De woningen hebben een grootte variërend tussen 81 m² en circa 111 m². Er is gekozen voor een mix van woningen, waarbij de eerste helft in het eerste kwartaal van 2012 is opgeleverd en de tweede helft in het eerste kwartaal van 2013 wordt opgeleverd. Op zaterdag 24 maart 2012 is de verhuur gestart. Voor meer informatie kunt u terecht op Den Haag, Morgenzonlaan Rotterdam, Nieuw Crooswijk Verslag van de Beheerder 19/76

20 In 2011 zijn de objecten aan de Sean MacBridestraat in Amsterdam-Zuidoost, de Burgemeester Postweg in Landsmeer en de Pascalweg in Rotterdam-Zuid opgeleverd. Amsterdam, Sean MacBridestraat Het project Heart and Soul komt verderop in dit jaarverslag uitgebreid aan bod. Landsmeer, Burgemeester Postweg Het project Mensinge ligt in het dorp Landsmeer, dicht bij natuur- en recreatiegebied t Twiske, dat is gelegen tegen de noordgrens van Amsterdam. Het woongebouw bestaat uit totaal 30 appartementen, waarvan het Fonds 20 appartementen heeft aan gekocht, variërend in grootte van 90 m² tot 138 m². De architect van Mensinge heeft zich laten inspireren door Dudok. De woningen zijn in het vierde kwartaal van 2011 opgeleverd. Rotterdam, Pascalweg De woningen zijn gelegen aan de Pascalweg in de wijk Lombardijen te Rotterdam-Zuid. Het object bestaat uit 36 eengezinswoningen, elk met individuele berging en royale tuin. De woningen hebben een oppervlakte van gemiddeld 116 m² à 123 m² en zijn met drie respectievelijk vier slaapkamers uitgevoerd. De woningen zijn in het vierde kwartaal van 2011 opgeleverd. Bij de oplevering van het object waren 33 eenheden verhuurd. De verwachting is dat in het tweede kwartaal van 2012 de resterende eenheden zullen worden verhuurd. Landsmeer, Burgemeester Postweg Rotterdam, Pascalweg 20/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

21 Kerngegevens portefeuille De portefeuille omvat ultimo objecten plus de deelneming in Vesteda. In 2011 is de uitpondvoorraad met vijf objecten uitgebreid naar 19 objecten. De totale boekwaarde van deze objecten bedroeg ultimo ,2 miljoen. Het nettoverkoopresultaat bedroeg 1,3 miljoen over Het huursegment van 550 tot 850 per maand is het zwaarst vertegenwoordigd in het Fonds. Zie onderstaande figuur. In de figuur op de volgende pagina is een verdeling per provincie op basis van de actuele waarde van de portefeuille in exploitatie weergegeven. De portefeuille is momenteel voor 73,2% gesitueerd in de strategische regio s (exclusief Vesteda). Deze regio s betreffen de Randstad, Brabantse Stedenrij, Stadsregio Arnhem Nijmegen en Zwolle. De strategische regio s kennen in het Fonds een zwaarder gewicht dan de benchmark. Vesteda Een belangrijk deel (25,5%) van de portefeuille van het Fonds is belegd in het woningfonds Vesteda. Vesteda maakt een transformatie door waarbij een grootschalige reorganisatie is ingezet inclusief een aantal wijzigingen in het management. Een nieuwe, gemoderniseerde fondsstructuur is in overleg met de participanten geïmplementeerd. Deze transformatie is begin 2012 afgerond waarbij de naam is gewijzigd in Vesteda Residential Fund. Vesteda heeft in 2011 ingezet op het beperken van risico s in de portefeuille. Deze risico s bevinden zich met name in het dure segment dat sterk vertegenwoordigd is in de Vesteda-portefeuille. Ook de benodigde herfinanciering van het vreemd vermogen in de komende periode (in 2012: 750 miljoen) is een belangrijk risico. Er is in 2011 fors verkocht uit de bestaande voorraad woningen. Ook de pijplijn aan projecten is sterk gereduceerd. Dit heeft zijn weerslag op het resultaat in 2011 met een totaalrendement van Vesteda van -1,46% over Het rendement Vesteda is op dezelfde Samenstelling naar huurprijs Samenstelling portefeuille naar huurprijs 8,2% 5,0% 19,6% 15,8% < > ,5% Verslag van de Beheerder 21/76

22 wijze berekend als het Fondsrendement. Per ultimo 2011 bedroeg het percentage vreemd vermogen 38% (2010: 36%). Per saldo heeft de deelneming in Vesteda negatief bijgedragen aan het resultaat van het Fonds over heel Participaties Het aantal participaties bedraagt ultimo stukken met een waarde van 619,68 per participatie na winstdeling Ultimo 2010 was het aantal participaties in het Achmea Dutch Residential Fund stukken met een participatiewaarde van 650,85 na winstdeling Het aantal participaties is toegenomen door de uitgifte van participaties ten behoeve van de oplevering van de appartementen aan de Sean MacBridestraat in Amsterdam en de eengezinswoningen aan de Pascalweg in Rotterdam. Mandaten Eventuele wijzigingen in het aantal participaties in 2011 ten opzichte van 2010 zijn conform de mandaatafspraken met de participanten. In- en uittredingen in het verslagjaar De volgende participanten zijn gedurende 2011 ingetreden in het Achmea Dutch Residential Fund: Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Levensmiddelenbedrijf Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houtverwerkende Industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Kappersbedrijf Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Schoenmakerij Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Informatie-, Communicatieen Kantoortechnologiebranche (ICK) Gedurende het verslagjaar zijn geen participanten uitgetreden uit het Achmea Dutch Residential Fund. De Beheerder heeft in 2011 van één participant een uittredingsverzoek ontvangen. Per ultimo 2011 bedraagt het totaal aan uittredingsverzoeken 5,0 miljoen. Verdeling per provincie 17,71% 3,41% 7,31% 19,06% 4,61% 3,7% 8,21% 0,82% 11,38% 23,80% Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Limburg Noord-Brabant Noord-Holland Overijssel Utrecht Zuid-Holland 22/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

23 Performance In 2011 heeft het Achmea Dutch Residential Fund een totaal resultaat behaald van -5,0 miljoen (2010: -5,1 miljoen). Dit resulteerde in een totaal rendement van -1,2% (2010: -1,0%). Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat. De divergentie in rendement tussen verschillende huursegmenten is terug te vinden in de resultaten van het Achmea Dutch Residential Fund. Het Achmea Dutch Residential Fund exclusief de deelneming in Vesteda is voor -15,6 miljoen (2010: -14,4 miljoen) geherwaardeerd, op een portefeuilleomvang van 330,1 miljoen per 31 december 2010 (stand per 1 januari 2010: 330,1 miljoen). De deelneming in Vesteda is voor -6,9 miljoen (2010: -7,2 miljoen) geherwaardeerd op een deelneming van 123,3 miljoen (stand per 31 december 2010: 129,1 miljoen). Verdeling direct en indirect resultaat In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en het indirecte resultaat weergegeven. Achmea Dutch Residential Fund (bedragen x 1.000) Direct resultaat Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Bruto-omzetresultaat Operationele kosten Vermogensbeheerkosten Som der kosten Netto-omzetresultaat Overige baten Financiële baten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Opbrengst effecten (Vesteda) Totaal direct resultaat Indirect resultaat Verkoopresultaat Waardeveranderingen (incl. herwaardering Vesteda) Totaal indirect resultaat Resultaat Verslag van de Beheerder 23/76

24 Direct resultaat Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg 16,2 miljoen (2010: 15,5 miljoen); dit impliceert een direct rendement over 2011 van 3,5% (2010: 3,2%). Het directe resultaat wordt voornamelijk gedreven door de huurinkomsten en de exploitatieen rentekosten. De huurinkomsten van het Fonds zijn met 2,2% gestegen ten opzichte van 2010; dit is voornamelijk toe te schrijven aan uitbreiding van de woningenportefeuille. Ultimo 2011 was de bezettingsgraad in de portefeuille exclusief Vesteda van 96,4% (ultimo ,0%). Indirect resultaat Sinds medio 2009 is de trend van de jaren daarvoor met aanhoudende waardestijgingen van vastgoed omgeslagen in waardedalingen. Ook het Achmea Dutch Residential Fund heeft last van afwaarderingen binnen de portefeuille. Het indirecte resultaat over 2011 bedroeg -21,2 miljoen (2010: -20,6 miljoen). Het indirecte rendement van het Fonds bedroeg procentueel gezien -4,5% (2010: -4,0%). Het verkoopresultaat ultimo 2011 bedroeg 1,3 miljoen. Dit resultaat is opgebouwd uit de verkoop van losse eenheden uit de uitpondvoorraad en een object aan de Groensvoorde in Waddinxveen. De performance van de deelneming in Vesteda heeft sinds de kredietcrisis een negatief effect op het resultaat. Dit effect is toe te schrijven aan afwaarderingen in de portefeuille in combinatie met de rentelasten van het vreemd vermogen in Vesteda (leverage 38% ultimo 2011) en de oplopende leegstand in het duurdere huursegment waar Vesteda een belang in heeft. Bezettingsgraad Bezettingsgraad 97,0% 96,5% 96,0% 95,5% 95,0% 94,5% 94,0% 93,5% 93,0% Ultimo 2010 Ultimo 2011 Financieel Fysiek 24/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

25 Rendement Om een zuivere vergelijking met andere woningvastgoedbeleggers of de gehele woningmarkt mogelijk te maken, wordt eveneens het rendement van de vastgoedbeleggingen berekend op basis van de berekeningsmethodiek van IPD standing investments. In deze methodiek worden effecten op fondsniveau, zoals financiering met vreemd vermogen, buiten beschouwing gelaten. In 2011 bedroeg het totaal rendement van het Achmea Dutch Residential Fund op basis van de IPD standing investments 0,4% (2010: 1,3%). De benchmark behaalde een rendement van 1,9% (2010: 2,9%). Derhalve was er sprake van een underperformance van 150 basispunten (2010: underperformance van 140 basispunten). Het Achmea Dutch Residential Fund inclusief Vesteda heeft een totaal rendement op basis van de IPD standing investments-methodiek van 0,6% (2010: 1,6%) behaald. De afgelopen vijf jaar behaalde het Fonds een gemiddeld rendement van 2,6% per jaar. Het Fonds bleef over deze meetperiode gemiddeld 40 basispunten achter bij de benchmark. Rendement op basis van de IPD standing investments Achmea Dutch Residential Fund 10% IPD Woningen 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% jr Verslag van de Beheerder 25/76

26 Vooruitzichten De verslechtering van de economische omstandigheden, onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en daarmee samenhangende stagnatie van de markt voor koopwoningen heeft een tweetal gevolgen voor de bestaande portefeuille van het Fonds, die onderling in contradictie zijn. Allereerst worden voor bewoners de voordelen van huren nu duidelijker zichtbaar. Huren is flexibel, brengt weinig risico en onderhoudsverplichtingen mee en is, door het wegvallen van de stijgingen van woningprijzen, ook financieel steeds aantrekkelijker. Dit leidt ertoe dat over het algemeen de bezettingsgraden van huurwoningen, ook in het geliberaliseerde segment, stijgen. De leegstand in het Fonds is substantieel gedaald van 6% in 2010 naar 3,6% in Daarentegen is de waarde van alle woningen sterk gekoppeld aan de ontwikkelingen op de markt voor koopwoningen. Zolang de markt voor koopwoningen onder druk staat, zullen ook de waarden van de woningen in de portefeuille van het Fonds onder druk blijven staan. Daarnaast zien we, door de stagnatie op de kopersmarkt, ook de uitpondsnelheden teruglopen. Hierdoor zal de gemiddelde leeftijd van de gehele portefeuille inclusief uitpondcomplexen in beginsel toenemen. In 2012 kunnen een of meerdere discretionaire beleggers ervoor kiezen om de eigen woningportefeuille aan te bieden aan het Residential Fund, waarbij deze beleggers participaties in het Fonds geleverd krijgen. Dergelijke transacties kunnen de portefeuille van het Fonds vergroten en de spreiding verbeteren, mits de kwaliteit van de aangeboden portefeuille voldoende hoogwaardig is en de prijs passend is. Ondanks de aantrekkelijke beleggings mogelijkheden voor het Fonds in de huidige markt ziet de Beheerder de mogelijk negatieve ontwikkeling van de waarde van de portefeuille en de lagere uitpondsnelheid als de belangrijkste risico s van het Fonds voor de komende periode. Voor de gewenste groei van het Fonds biedt de stagnatie op de markt voor koopwoningen goede kansen. In de afgelopen jaren was het vanwege de grote belangstelling voor woningbeleggingen lastig om hoogwaardige beleggingswoningen te verwerven tegen gunstige voorwaarden. Door de huidige economische terugval zijn in de komende jaren naar verwachting kwalitatief hoogwaardige woningen op goede locaties te verwerven tegen aantrekkelijke prijzen. Syntrus Achmea Real Estate & Finance ziet mogelijkheden om beleggingswoningen te verwerven. 26/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund

27 Risicomanagement In 2011 zijn de risico s in de vastgoedsector niet verminderd. Integendeel, de economische crisis kwam boven op de slechte reputatie vanwege de fraudeschandalen in de sector. De sector heeft het zwaar te verduren en een goed functionerend risicomanagement blijft van groot belang om risico s te identificeren, meten en evalueren, beheersingsmaatregelen te formuleren, de werking hiervan te monitoren en hierover te rapporteren. De resultaten van de monitoring kunnen leiden tot aanpassing van beleid en/of doelstelling waarmee de risk management-cyclus (weer) begint. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is onderdeel van het Achmea concern en het risk management is ingericht conform het Three lines of defence -model: 1. Het management is in eerste instantie verantwoordelijk voor de risicobeheersing binnen de processen die tot zijn verantwoordelijkheid behoren. Dit betekent dat bij de dagelijkse besluitvorming en de uitvoering het management verantwoordelijk is voor de vaststelling of er voldoende waarborgen zijn om de risico s optimaal te beheersen. 2. De functies Compliance en Risk Management vormen de onafhankelijke tweede lijn en zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de (interne) beleidskaders voor de beheersing van risico s en de continue monitoring van de naleving daarvan ten behoeve van de directie. Onderdeel van de continue monitoring is een onafhankelijke toetsing op de uitvoering van de beheersmaatregelen. Zo stellen Risk Management en Compliance het Fraudebeheersingsplan en het CDD-beleid op en wordt dit vastgesteld door de directie. Risk Management en Compliance beoordelen zowel a tempo als achteraf de risico s en de beheersmaatregelen en rapporteren daarover aan de directie. Quality & Assurance voert audits uit op onder andere de ISAE processen, waarbij de dossiers door een externe accountant worden gereviewd ten behoeve van de jaarlijkse certificering. Specify organizational objectives Risk Assessment Control Environment Control Activities Monitoring Information and Communication Verslag van de Beheerder 27/76

28 3. In het kader van de beheersing van risico s zijn meerdere partijen betrokken die optreden als derde lijn. Binnen Eureko treedt de interne accountantsdienst van Eureko op als derde lijn. Deze voert controles uit op de effectiviteit in opzet, bestaan en werking van de interne beheersing in opdracht van en rapporteert aan de directie van Syntrus Achmea en de Executive Board van Eureko. In 2011 is het risicomanagement van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verder verstevigd. Na de benoeming ultimo 2010 van een Chief Operating Officer (COO) in de directie, die onder meer verantwoordelijk is voor risk management en compliance, is in 2011 de overlegstructuur aangepast waarbij tweewekelijks risk- en compliancezaken met de directie worden besproken. Operationele risico s worden gemitigeerd door het vastleggen van processen, het identificeren van risico s en het periodiek houden van risk assessments teneinde vast te stellen of risico s zijn gewijzigd. Dit resulteert in een periodiek aangepast risk control framework waarin de belangrijkste risico s en beheers maatregelen zijn vastgelegd. De maatregelen die van belang zijn voor de jaarrekening worden periodiek getoetst in het kader van ISAE 3402 waar een externe accountant jaarlijks een verklaring bij afgeeft. De ISAE-rapportage 2011 is in februari 2012 aan de participanten verstrekt. Periodieke beoordeling van ondernemingsrisico s en de risico s in de portefeuilles van het Fonds vindt plaats in de vergaderingen van de Raad van Toezicht. In 2011 zijn voorbereidingen getroffen voor de installatie van een Audit Committee dat toezicht houdt op het Fonds. Het Audit Committee bestaat uit afgevaardigden van de Raden van Toezicht, waarbij door elke Raad van Toezicht tenminste één afgevaardigde is benoemd. De vergaderingen worden standaard bijgewoond door de COO en de Risk Manager van de Beheerder. Het Audit Committee zal toezicht houden op fonds overschrijdende zaken met betrekking tot de Fondsen, ten aanzien van de volgende onderwerpen: de toepasselijke toezichtregelgeving op de Beheerder en de Fondsen; de toepasselijke fiscale behandeling van de Fondsen; het risk control framework van de Beheerder (met inbegrip van de ISAE 3402-rapportage); de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling door de Beheerder van de vermogensbestanddelen in de Fondsen; het compliance framework van de Beheerder (met inbegrip van het voldoen aan de toepas selijke wet- en regelgeving, alsmede interne regelgeving, zoals opgenomen in de compliance monitoringrapportages); de uitvoering van het Informatiebeveiligingsbeleid en het Business Continuity Management-beleid. De vergoedingen voor de leden van het Audit Committee zullen aan de Vergadering van Participanten worden voorgelegd. Tevens zal het protocol ter informatie worden bijgevoegd. In 2011 is namens Achmea, aandeelhouder van de Beheerder, ook een Audit Committee geïnstalleerd waar de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance periodiek verantwoording aflegt. Dit Audit Committee staat los van het Audit Committee van de Raad van Toezicht. Doel van dit Audit Committee is namens de aandeelhouder toezicht te houden op de risicobeheersing, integriteit en naleving van de wet- en regelgeving in ruime zin door de divisiedirectie en de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance daarin te adviseren. Operationele risico s De operationele processen zijn beschreven, risico s zijn geïdentificeerd en beheersmaatregelen geïmplementeerd om de risico s te mitigeren. 28/76 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Residential Fund