Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

Transcriptie

1 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

2 Vijfjarenoverzicht Achmea Dutch Retail Property Fund (bedragen x 1.000) Aantal objecten Acquisities en investeringen Disposities Omvang vastgoedportefeuille (inclusief Financiële vaste activa) Fondsvermogen Vreemd vermogen Brutohuuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten Exploitatiekosten Overige kosten Netto-omzetresultaat Bezettingsgraad financieel 95,4% 96,7% 96,7% 96,2% 95,0% Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat Beschikbaar voor participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Nog uit te keren aan participanten Financieel rendement 1 Direct rendement 4,9% 5,4% 5,3% 4,9% 5,2% Indirect rendement 3,0% 0,0% -3,1% -2,5% 2,5% Totaal rendement 2 8,0% 5,5% 2,1% 2,2% 7,8% Fondsrendement o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement 5,5% 6,0% 5,9% 5,9% 5,9% Indirect rendement 4,1% 0,9% -3,9% -0,1% 3,2% Totaal rendement 2 9,8% 7,0% 1,8% 5,8% 9,3% Benchmark o.b.v. Standing Investments Direct rendement 6,2% 6,2% 6,2% 6,0% 6,1% Indirect rendement 1,4% 1,5% -3,5% -0,4% 7,0% Totaal rendement 2 7,6% 7,8% 2,5% 5,6% 13,5% Aantal participanten Aantal participaties ¹ De financiële rendementen over 2011 zijn berekend over het gemiddeld fondsvermogen. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. ² In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted). 02/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

3 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund 3/72

4 Grote Houtstraat, Haarlem 4/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

5 Inhoudsopgave Vijfjarenoverzicht 02 Voorwoord 07 Profiel van het Fonds 08 Verslag van de Beheerder Inleiding 10 Strategie 11 Marktontwikkelingen 14 Samenstelling portefeuille 18 Performance 24 Vooruitzichten 27 Risicomanagement 28 Besluiten van de Vergadering van Participanten 33 Verslag van de Raad van Toezicht Functie Raad van Toezicht 34 Bestuurlijke structuur 34 Behandelde onderwerpen in het verslagjaar 34 Leden van de Raad van Toezicht 37 Jaarrekening Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening 48 Overige gegevens 61 Bijlagen 1. Objectgegevens Begrippenlijst 68 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund 05/72

6 6/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

7 Voorwoord Uitstekende resultaten in dynamische markt Voor het negende jaar op rij behaalden beleggingen in winkelvastgoed het hoogste totaal rendement van de Nederlandse vastgoedmarkt. Daarmee bewijst de waarde van winkelvastgoed zich ook tijdens woelige tijden: het levert een hoog en waardevast rendement op. In een dynamische markt is het Achmea Dutch Retail Property Fund erin geslaagd om in 2011 uitstekende resultaten te realiseren. De combinatie van een sterke focus op actief management en het verversen en verder uitbouwen van de portefeuille wierp ook dit jaar zijn vruchten af: het Fonds laat over 2011 een outperformance zien ten opzichte van de benchmark. Het beheer van het Fonds is in 2011 tevens verder versterkt met de aanstelling van een ervaren manager met een uitgebreide kennis op het gebied van vastgoed en vastgoedfondsen. Risk en compliance hoog op agenda In 2011 heeft de governancestructuur van Syntrus Achmea Vastgoed B.V. (handelend onder de naam Syntrus Achmea Real Estate & Finance) een nieuwe vorm gekregen. Binnen het Achmea concern is een Audit Committee geïnstalleerd waaraan de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verantwoording aflegt over risk- en compliancezaken. Voorts is in 2011 vastgelegd dat besluiten aangaande het Fonds en de besturing daarvan binnen de directie door minimaal twee directieleden worden genomen, het zogenaamde vier-ogenprincipe. Vanuit de verschillende Raden van Toezicht van de beleggingsfondsen is ook een Audit Committee ingesteld, onder andere voor fondsoverschrijdende risk- en complianceaspecten. In 2012 ziet dit Audit Committee onder meer toe op de implementatie van de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD), zodat de per 2013 vereiste vergunning kan worden verkregen. Vooruitzicht 2012 Ondanks teruglopende detailhandelsverkopen blijft de vraag naar winkelruimte op dominante winkellocaties in (middel)grote steden het aanbod overstijgen. De combinatie van aanwezigheid van de sterke (inter)nationale winkelketens en lokale ondernemers met meerwaarde biedt de consument de gewenste winkelbeleving. Hetzelfde geldt voor de vraag naar winkellocaties voor de dagelijkse boodschappen. In 2012 wordt dan ook het beleid om te investeren in zowel dominante winkellocaties in grote (regio)- steden als grote buurt- en wijkcentra voor dagelijkse boodschappen voortgezet. Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Voorwoord 07/72

8 Profiel van het Fonds Onze missie Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders. Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich op de Nederlandse markt voor winkelvastgoed. Deze markt bestaat uit circa verkooppunten, evenredig verdeeld over detailhandel en niet-detailhandel, met een totale vloeroppervlakte van circa 30 miljoen vierkante meters. Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich voornamelijk op winkelcentra en (grotere) solitaire winkels. Participanten Het Achmea Dutch Retail Property Fund belegt primair voor institutionele beleggers, zoals pensioen fondsen en verzekeraars. Het belegd vermogen van het Fonds ad 630 miljoen (2010: 544 miljoen) is verdeeld over 27 participanten. Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar outperformance ten opzichte van de IPD Vastgoedindex voor het segment winkels op basis van standing investments. IPD meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles. Drie maanden na het eind van het jaar komt de jaarindex uit. De IPD Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren. Deze index toont een zuivere vergelijking tussen verschillende vastgoedmarkten en is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van marktindexen van andere investeringscategorieën. Het resultaat op basis van de IPD Vastgoedindex wijkt af van het financiële rendement volgens de jaarrekening. IPD rapporteert uitsluitend op objectniveau, terwijl de financiële rapportage tevens rekening houdt met fondsspecifieke kosten en/of opbrengsten. Bijvoorbeeld kasposities en de effecten van vreemd vermogen. Voor een vergelijking op vastgoedniveau biedt de IPD Vastgoedindex echter de meest zuivere vergelijking. Uitgangspunten Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een core beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse markt voor winkelvastgoed. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, waardestijging, laag risico en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Achmea Dutch Retail Property Fund tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren. Ultimo 2011 is er geen vreemd vermogen aangewend om activa te financieren. Fiscale structuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onder voorwaarden onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. De belangrijkste criteria voor de status van fiscale beleggingsinstelling met betrekking tot het Fonds zijn vermeld op pagina 48 van de jaarrekening. 08/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

9 De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Met een totale waarde van 2,4 miljard, zowel de winkels binnen het Fonds als de discre tionaire winkelportefeuilles, en een winkeloppervlakte van circa m² verdeeld over ruim 400 objecten verspreid over Nederland is Syntrus Achmea Real Estate & Finance een van de grootste retailbeleggers in Nederland. Het totaal aantal werknemers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is per jaareinde 256 fte s. Binnen de organisatie is de benodige expertise op het gebied van het ontwikkelen, acquireren en beheer van winkelvastgoed ruim aanwezig. Een deel van de winkelportefeuille van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is belegd in het Achmea Dutch Retail Property Fund. Fondsstructuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een beleggingsinstelling met een sui generis-constructie 1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Retail Property Fund) en de participanten 2. Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Retail Property Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een additionele voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winst uitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen. Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Retail Property Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 januari 2007). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk aangepast op 1 januari Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd. 1 Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. 2 Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties. Profiel van het Fonds 09/72

10 Verslag van de Beheerder Inleiding Het jaarverslag over 2011 van het Achmea Dutch Retail Property Fund bevat naast het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winsten-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van een onafhankelijke externe accountant. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkeling in 2011 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht opgenomen. In deze economisch woelige periode komen de belangrijke kenmerken van winkelvastgoed, een hoog en waardevast rendement, prominent naar voren. Voor het negende jaar op rij behaalden beleggingen in winkelvastgoed het hoogste totaal rendement van de Nederlandse vastgoedmarkt. Over deze periode lag het rendement gemiddeld twee procent hoger dan bij de andere vastgoedsectoren. In een dynamische markt is het Achmea Dutch Retail Property Fund erin geslaagd om zijn beleggingsdoelstelling te realiseren. Het rendement van het Fonds op basis van IPD-methodiek bedroeg 9,8% en dit betekende een outperformance van 220 basispunten ten opzichte van de benchmark (7,6%). De combinatie van een sterke focus op actief management en de verversing en het uitbouwen van de portefeuille werpt zijn vruchten af. Spuimarkt, Den Haag 10/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

11 Strategie Het Achmea Dutch Retail Property Fund is opgericht in 1992 als sectoraal fonds met als doel te investeren in solitaire winkels in kleine steden. In 1998 is het beleggingsbeleid gewijzigd waardoor ook grootschalige projecten in de portefeuille konden worden genomen. Het Fonds is de afgelopen jaren fors gegroeid door de herstructurering van beleggingen en de aankoop van grootschalige projecten in de binnensteden. Per 1 januari 2007 zijn de Fondsvoorwaarden gemoderniseerd. Beleggingsbeleid Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich primair op het aankopen en exploiteren van vastgoedobjecten in de sector winkels. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector winkels of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Ultimo 2011 is het Fonds gespreid over 64 objecten van gemiddeld circa 9,8 miljoen (2010: 75 objecten van gemiddeld circa 7,2 miljoen). De vastgoedportefeuille in exploitatie vertegenwoordigde een waarde van 630 miljoen (2010: 544 miljoen). Van de totale omvang van de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund was 97% belegd in winkels. Het restant is belegd in kantoren, woningen en parkeergarages, voornamelijk behorend bij het winkelvastgoed. Portefeuillebeleid Het beleid rust op drie pijlers. De eerste pijler is gericht op de productkeuze. De tweede pijler betreft een combinatie van segment- en geo grafische keuze. De derde pijler betreft de verdeling over de twee hoofdcategorieën van de winkelmarkt: luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen. De eerste pijler richt zich op winkels en winkel centra met een dominante positie in het verzorgingsgebied. De verwachte huur- en waardegroei van deze objecten ligt hoger dan bij objecten die een minder dominante positie innemen. In de tweede pijler wordt de segment- en geografische keuze uitgewerkt. De voorkeur gaat voornamelijk uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. De laatste jaren is een ontwikkeling zichtbaar dat consumenten een groter deel van hun budget uitgeven in de kernwinkelgebieden van een steeds kleiner aantal grote steden en regiosteden. Wij verwachten dat deze trend zal doorzetten en willen de focus in de portefeuille op deze locaties versterken. Met de focus op grote buurt- en wijkcentra willen wij inspelen op de verwachte verdere groei van consumentenbestedingen in dit segment. Door de behoefte van consumenten aan one-stop-shopping gaat deze groei ten koste van kleine buurt- en wijkcentra. Bij zowel de kernwinkelgebieden als de grote buurt- en wijkcentra is een positieve bevolkings- en inkomensgroei in het verzorgingsgebied een belangrijke aanwijzing voor bovengemiddelde rendementen op langere termijn. Binnen de derde pijler streeft het Fonds naar een minimale allocatie van 70% naar winkels gericht op luxe consumptiegoederen. Dat is gebaseerd op de verwachting dat deze winkelbeleggingen een sterkere ontwikkeling zullen laten zien dan de winkelmarkt als geheel. Van de portefeuille ligt de maximale allocatie naar winkels en winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen op 30%. Deze categorie wordt geacht minder conjunctuurgevoelig te zijn en draagt derhalve bij aan de stabiliteit in de portefeuille. Verslag van de Beheerder 11/72

12 Objectbeleid Naast een uitgekiend portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor voor het rendement van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Het objectbeleid kent twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft een uitgekiend aan- en verkoopbeleid van objecten. Het tweede onderdeel betreft actief management van de portefeuille. Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op de kwaliteit van de locatie, het object en de huurders. Bij de samenstelling van de portefeuille wordt aandacht besteed aan een afgewogen samenstelling van huurders naar contractduur en segment. Actief management betreft een samenspel tussen het realiseren van maximale huurverhogingen en beperking van de leegstandsrisico s om de waarde te maximaliseren. Dit is onder meer te realiseren door het optimaliseren van de huurdersmix, herontwikkeling en uitbreiding van het object. Tot slot worden op basis van objectanalyses vastgesteld welke objecten op de middellange termijn (eventueel) in aanmerking komen voor dispositie. Deze analyses zijn vooral gebaseerd op mogelijkheden voor rendementsverbetering door waardetoevoeging, marktanalyse, portefeuille beleid en kwalitatieve verbetering. Bij het behalen van een optimaal resultaat uit verkoop zijn timing en het nemen van verkoopbevorderende maatregelen essentieel. Syntrus Achmea Real Estate & Finance zet zich actief in om de binnensteden van de grotere Nederlandse steden duurzaam aantrekkelijk te houden voor winkelconsumenten. In binnensteden waar het Achmea Dutch Retail Property Fund bezit heeft of wil investeren, overlegt Syntrus Achmea Real Estate & Finance hierover onder meer met gemeentebesturen. Ook is Syntrus Achmea Real Estate & Finance actief in binnenstadsplatformen. Doel van deze activiteit is ervoor te zorgen, dat naast de A-locaties met name ook de B- en C-locaties hun aantrekkelijkheid behouden. Zo mogelijk als aantrekkelijke klein schalige winkelstraten, zo nodig door transformatie naar andere bestemmingen, waaronder wonen. Spuimarkt, Den Haag 12/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

13 Duurzaamheid Het Fonds richt zich op duurzaam vastgoed dat op lange termijn aantrekkelijk blijft, zowel voor gebruikers als beleggers. Duurzaamheid is niet alleen een belangrijk element met het oog op het maatschappelijke belang, maar ook vanuit rendementsoptiek en de toekomstwaarde van winkelvastgoed. De winkelobjecten worden casco verhuurd. De installaties zijn eigendom van de huurder, waardoor deze de meeste invloed kan uitoefenen op de verduurzaming van het pand. De Beheerder vindt het van belang om de huurders te adviseren over hoe zij het vastgoed kunnen verduurzamen. Het Fonds richt zich bij winkelobjecten op het voorlichten van huurders middels Energie Prestatie Maatwerkadviezen. Hiermee wordt inzicht verkregen in de maatregelen waarmee de Beheerder en de huurder een winkel gezamenlijk kunnen verduurzamen. Tevens wordt daarbij het energielabel opgesteld. In 2012 dienen alle objecten voorzien te zijn van een energielabel. Met deze aanpak is het Fonds koploper en voorbeeld op de Nederlandse winkelmarkt, waar vanaf 2013 een energielabel verplicht wordt gesteld. Agentschap NL heeft dit initiatief opgepakt en onderzoekt de mogelijkheid om een zogenaamd duolabel op de markt te brengen. Een duolabel bestaat uit een label voor de energieprestatie van het casco van de winkel, waarvoor de eigenaar/belegger verantwoordelijk is (onder meer isolatie) en een label voor de energieprestatie van de installaties, waarvoor de huurder verantwoordelijk is (koeling, verwarming en verlichting). Door deze twee te combineren is er per winkelunit een duolabel op te stellen. Op basis van dit duolabel kunnen specifieke adviezen worden opgesteld voor de eigenaar en de huurder: wie welke verbeteringen kan uitvoeren om het label (de energiezuinigheid) te verbeteren. Bij winkelcentra kan de Beheerder meer sturen op duurzaamheid dan bij solitaire winkelobjecten. In het geval van winkelcentra kan de Beheerder namelijk de gemeenschappelijke ruimten en installaties verduurzamen, onder meer door toepassing van energiezuinige verlichting en efficiëntere installaties. Zo wordt in het winkelcentrum Leyweg te Den Haag bijvoorbeeld gebruikgemaakt van een WKO-installatie (warmtekoude-opslag), energiezuinige verlichting in de parkeergarage en de passages, alsmede groene daken (mos-sedum dakbedekking). In winkelcentrum De Symfonie te Nieuw-Vennep is het glas vervangen, waardoor een beter binnenklimaat en betere isolatie zijn gerealiseerd. Daarnaast werkt de Beheerder samen met een aantal andere beleggers momenteel aan de ontwikkeling van een module in GPR Gebouw voor winkelvastgoed. GPR Gebouw is een veel toegepast meetinstrument in de Nederlandse markt om vastgoed te beoordelen op de thema s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Omdat GPR Gebouw breder kijkt dan alleen het energieaspect, ziet de Beheerder dit meetinstrument als volgende stap in de beoordeling van de mate van duurzaamheid van winkelvastgoed. Bij gebleken geschiktheid kan dit instrument gebruikt worden als duurzaamheidstoets voor aan te kopen winkelcentra. Niet alleen houdt de Beheerder de duurzaamheid van het vastgoed tegen het licht. Ook wordt het eigen duurzaamheidsbeleid geanalyseerd. In 2011 heeft de Beheerder met het Fonds geparticipeerd in de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). De GRESB is een internationale duurzaamheidsbenchmark voor vastgoedfondsen waarin kwantitatieve scores worden toegekend voor de kwaliteit van het duurzaamheidsbeleid. Op basis hiervan heeft de Beheerder een aantal speerpunten vastgesteld om het duurzaamheidsbeleid verder aan te scherpen. In 2012 wordt begonnen met de uitvoering van de speerpunten. Dit zal leiden tot een hogere GRESB-score in de toekomst. Verslag van de Beheerder 13/72

14 Marktontwikkelingen Gebruikersmarkt Het omzetherstel dat bij de detailhandel in 2010 inzette, heeft in 2011 geen vervolg gekregen. De omzetgroei bleef met 0,4% ten opzichte van het voorgaande jaar beperkt en kwam vooral voor rekening van de prijsinflatie. De volumes lopen sinds medio 2011 duidelijk terug. Achter de stagnerende omzetontwikkeling zit een afnemende consumptie door huishoudens. Consumenten verliezen aan koopkracht en daarnaast is het gemiddeld particulier vermogen afgelopen jaar gedaald. Voor 2012 en de jaren daaropvolgend duiden de vooruitzichten niet op een herstel. Dit in combinatie met het oplaaien van de eurocrisis zorgde in de tweede helft van 2011 voor een zeer forse daling van het consumentenvertrouwen tot het niveau van tijdens de kredietcrisis in Binnen de totale detailhandel doet de foodsector, en dan met name de supermarkten, het relatief goed met een aanhoudende omzetgroei van 1,8% ten opzichte van In de non-foodsector inclusief bijvoorbeeld kleding, consumentenelektronica en meubels lag de omzet met 2,1% lager dan het voorgaande jaar. Door de gelijkblijvende tot dalende omzetten en de toenemende concurrentie van andere verkoopkanalen zoals internet nemen de problemen in de detailhandel zichtbaar toe. Onder andere de winkelketens van It s, Hans Textiel, Léon en Schlecker werden failliet verklaard en de verwachting is dat meer formules zullen volgen. Consumentenvertrouwen, koopbereidheid en economisch klimaat (in %) 40% 30% Consumentenvertrouwen Koopbereidheid Economisch klimaat 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% Bron: CBS 14/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

15 Afgezien van de toenemende concurrentie tussen verkoopkanalen en winkelketens neemt door het toenemend aanbod van winkels ook de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Over 2011 genomen nam de totale winkelvoorraad toe met m² tot 30,8 miljoen m². Hoewel de groei van de winkelvoorraad duidelijk afzwakt ten opzichte van voorgaande jaren is de uitbreiding van de winkelvoorraad groter dan de totale jaaropname van bijna m². Hierdoor draagt nieuwbouw bij aan het toenemend aanbod van winkelruimte van 2,6 naar bijna 3,0 miljoen m² en de oplopende leegstand richting de 7%. Onder druk van de toenemende concurrentie nemen de verschillen tussen sterke en zwakke winkellocaties steeds verder toe. Door de ruime keuzemogelijkheden stellen consumenten steeds hogere eisen aan het winkelaanbod en de winkelbeleving. Met name in krimpregio s, kleine kernen en perifere winkellocaties neemt de leegstand toe en verschraalt het winkelaanbod. Na 2009 en 2010 is 2011 het derde achtereenvolgende jaar met een daling van de gemiddelde winkelhuren die vooral deze winkelsegmenten treft. Daar staat tegenover dat de belangrijkste winkelgebieden in de grote en middelgrote steden hun positie juist versterkten. Voor deze beste winkellocaties is nauwelijks sprake van leegstand en bleven de huurprijzen op A1-locaties stabiel. Voor de topwinkelstraten zoals Kalverstraat (Amsterdam), Grote Staat (Maastricht), Lange Elisabethstraat (Utrecht), Lijnbaan (Rotterdam), Spuistraat (Den Haag) en Herestraat (Groningen) stegen de huren zelfs tot licht boven de inflatie. De meest aantrekkelijke binnensteden bieden door hun setting en functiemenging van nature een hoge belevingswaarde en prettig verblijfsklimaat. Het zijn deze kwaliteiten waardoor deze winkelgebieden minder geraakt worden door de toenemende internetbestedingen. Sterker nog: de functie van de fysieke winkel wordt in toenemende mate benaderd vanuit een multichannel verkoopstrategie, waarbij het geheel meer is dan de som der delen van de verschillende verkoopkanalen. De opmars Omzetontwikkeling detailhandel (% mutatie t.a.v. jaar eerder) 10% 8% 6% 4% 2% 0% % -4% -6% -8% Foodsector Non-foodsector Detailhandel (excl. apotheken) Bron: CBS Verslag van de Beheerder 15/72

16 van nieuwe winkelconcepten zoals een experience center of flagship store maakt duidelijk dat de fysieke winkel steeds vaker gebruikt wordt om consumenten te verleiden, inspireren en binden. Internationale retailers die zich in Nederland wensen te vestigen of willen uitbreiden, focussen zich dan ook op de beste locaties in een beperkt aantal winkelgebieden. Afgezien van de aanhoudende belangstelling van nieuwe retailers is er voor de beste locaties ook sprake van een zogenaamd opschuifeffect : leeg komende winkelruimten worden opgevuld door winkels uit de aanloopstraten. Buiten de belangrijkste winkelstraten is er ook herbestemming van leegstaande winkels tot bijvoorbeeld dienstverlening of horeca. Tegen de trend in nam de leegstand in het centrum van Amsterdam hierdoor af van 2,3% naar 1,6%, maar ook in middelgrote steden daalde de leegstand. Afgezien van de binnensteden geldt ook voor de goed gepositioneerde en bereikbare stadsdeel- en wijkcentra met een compleet aanbod van dagelijkse en niet-dagelijkse winkelvoorzieningen dat zij hun concurrentiepositie weten te versterken. Beleggingsmarkt In 2010 steeg het transactievolume door de grote vraag naar winkelvastgoed nog naar 2,2 miljard, maar over 2011 volgde de beleggingsmarkt voor winkels het algemene beeld en viel het volume met een derde terug naar 1,4 miljard. Daarmee behoorden winkels samen met kantoren tot de grootste vastgoedcategorie. Hoewel in de terugval van de winkelbeleggingen het eenmalige effect zit van een grote portefeuille die in 2010 verhandeld werd en het volume dicht bij het langjarig gemiddelde ligt, is in de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed een lichte kentering zichtbaar. Beleggers zoeken naar meer zekerheid en focussen zich op solitaire winkelpanden op de beste locaties, sterke stadsdeelcentra en goed gepositioneerde supermarkten. Ondanks de beperkte beschikbaarheid van solitaire Opname en aanbod van winkelruimte (in mln. m 2 ) 3,2 Aanbod Opname 2,4 1,6 0,8 0, Bron: Jones Lang LaSalle 16/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

17 winkel panden kwam bijna de helft ( 673 miljoen) van het transactievolume wel voor rekening van dit segment dat, evenals de supermarkten, een stabilisatie liet zien in de aanvangsrendementen. Voor de beste locaties bleven de bruto-aanvangsrendementen met een bandbreedte van 3,75% tot 4,25% gelijk aan het niveau van vorig jaar. Voor de winkelcentra bedroeg het transactievolume 587 miljoen, ruim 40% van het totaal. Verder wisselde met 152 miljoen relatief veel grootschalige en perifere detailhandel van eigenaar. De grootste transacties in de markt betroffen: winkelcentrum Makado in Beek voor dit Fonds en de nieuwbouwontwikkelingen Bigshops Parkboulevard Rotterdam voor 44 miljoen en Retail Park Zaandam voor 15 miljoen. Beleggingsactiviteit winkels (in mld.) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Verslag van de Beheerder 17/72

18 Samenstelling portefeuille Ultimo 2011 bedroeg de totale portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund 630 miljoen (2010: 544 miljoen). Gedurende het jaar is er voor totaal 97,2 miljoen geïnvesteerd en is voor 25,4 miljoen gedesinvesteerd. Het nettoverkoopresultaat over 2011 bedroeg 1,7 miljoen. Verderop in het verslag treft u de verkochte objecten aan. De investeringen hebben betrekking op de operationele portefeuille ( 1,7 miljoen) en de aanschaf van nieuwe objecten ( 95,5 miljoen). De portefeuille bestaat voornamelijk uit winkelvastgoed. Daarnaast is een klein deel van het vermogen belegd in andere vastgoedsectoren. Veelal zijn deze overige beleggingen gelieerd aan de winkelobjecten in de portefeuille. Voorbeelden zijn een parkeergarage bij een winkelcentrum of woningen boven een winkelcentrum. Aankopen in Almere en Beek Een actief aan- en verkoopbeleid heeft als doel de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund in lijn te brengen met het geformuleerde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet richt het portefeuillebeleid zich op dominante winkelposities in het verzorgingsgebied. Verder gaat de voorkeur uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. Ten slotte streeft het Fonds naar een optimale samenstelling tussen de twee hoofdsegmenten (luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen). In 2011 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund voor 95,5 miljoen geïnvesteerd in de acquisitie van winkelcentrum Buitenmere in Almere en winkelcentrum Makado in Beek. Het Fonds heeft voor circa twee derde geparticipeerd in de aankoop van het zuidelijk deel van het winkelcentrum Buitenmere, wat overeenkomt met een investering van 36,6 miljoen. Het verworven vastgoed maakt deel uit van het stadsdeelcentrum Buitenmere en is in combinatie met het retail-leisurecentrum DoeMere de meest omvangrijke winkellocatie in Almere naast het stadshart Almere. Portefeuille naar samenstelling sector 19,13% Primaire locaties in grote en regiosteden Grote buurt- en wijkcentra Overige segmenten 46,94% 33,93% 18/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

19 In stadsdeel Almere-Buiten is het de belangrijkste winkelconcentratie. Het verworven onderdeel omvat 44 commerciële units, verdeeld over circa m². Qua branchering valt op dat het in eigendom zijnde, zuidelijke gedeelte van het winkelcentrum de laatste jaren sterk veranderd is. Dit wordt bevestigd door de komst van een HEMA en door toevoeging van winkels zoals Hunkemöller en Vero Moda. Ondanks de relatief hoge aanwezigheid van dagelijkse voorzieningen is het winkelcentrum zich aan het ontwikkelen van een groot wijkwinkelcentrum naar een stadsdeelcentrum van formaat. Het winkelcentrum Makado in Beek te Limburg betrof een investering van 58,9 miljoen. Het winkel centrum kent een cirkelvormige structuur met in totaal m² winkelvloeroppervlak, verdeeld over 64 winkelunits. De gunstige ligging ten opzichte van snelwegen (A2 en A76) en de ruime (gratis) parkeermogelijkheden op eigen terrein zorgen voor een hoge aantrekkingskracht. Het verzorgingsgebied richt zich primair op gemeenten in Limburg, maar strekt zich eveneens uit tot België en Duitsland. De aantrekkelijkheid is versterkt door de aanpassing van de branchering de afgelopen jaren. Er is een accent gekomen op kleding en mode. Het winkelcentrum is momenteel volledig verhuurd en is eigenlijk te klein voor het verzorgingsgebied. Vanuit de retailers is er grote belangstelling voor winkels binnen dit winkelcentrum, alleen de ruimte ontbreekt. Uit analyses blijkt dat er een uitbreidingspotentie van circa m² aanwezig is. Verder onderzoek zal worden verricht om deze potentie mogelijk te realiseren. Uitbreiding van de pijplijn met winkelcentrum Achter de Lange Stallen Zoals eerder beschreven zijn in 2011 twee projecten met een waarde van 95,5 miljoen aangekocht en toegevoegd aan de portefeuille. Per ultimo 2011 bestaat de pijplijn uit twee objecten met een totale verwachte investering van 112,4 miljoen. Deze twee objecten zijn in ontwikkeling en worden op termijn aan de portefeuille toegevoegd. Samenstelling portefeuille naar segment 21,46% Luxe consumptiegoederen Dagelijkse boodschappen 78,54% Verslag van de Beheerder 19/72

20 Naast het winkelcentrum Oostpoort is in 2011 het nieuwbouwplan Achter de Lange Stallen te Breda met een verwachte investering van 70,4 miljoen toegevoegd aan de pijplijn. Van de pijplijn is voor 0,2 miljoen aan verplichtingen aangegaan. Toevoeging van het winkelcentrum Achter de Lange Stallen aan de portefeuille is een bijzondere kans om via een grootschalige binnenstadsontwikkeling winkels op een uitstekende plek te verwerven. De locatie Achter de Lange Stallen is namelijk uniek in Nederland; van alle steden met meer dan inwoners is het de enige grootschalige onbebouwde kavel die tegen het A1-winkelgebied aan ligt. Het winkelcentrum is gelegen in het centrum van Breda en heeft zijn entree aan een van de hoofdwinkelstraten in Breda, namelijk de Ginnekenstraat. De nieuwbouw heeft betrekking op de ontwikkeling van een winkelcentrum van circa m², onderverdeeld naar 34 winkel units. Het winkelcentrum bevindt zich op maaiveld niveau en een aantal winkelunits heeft zowel winkelruimte op de begane grond als op de eerste verdieping. Door de combinatie van winkels, woningen en parkeren krijgt dit nieuwe stuk binnenstad een hoog stedelijk karakter dat een kwaliteitsimpuls moet geven aan de binnenstad van Breda. Verkopen uit de portefeuille Wij volgen de markt nauwgezet om daar waar wenselijk objecten te verkopen. In 2011 zijn de volgende 13 objecten verkocht: Amsterdam Osdorpplein Borne Nieuwe Markt (woningen) Borne Nieuwe Markt (winkels) Duiven Rijksweg (woningen) Duiven Rijksweg (winkels) Enkhuizen Westerstraat Enschede De Heurne Gouda Markt Leidschendam Liguster Best Rendierhei Roermond Markt s-heerenberg Stadswal Waddinxveen Groensvoorde Deze objecten pasten niet meer in het beleggingsbeleid van het Fonds en/of de objectspecifieke Verdeling naar provincie 18% 5% 25% Noord-Brabant Noord-Holland Utrecht Zuid-Holland Overig 42% 10% 20/72 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund