Jaarverslag Achmea Dutch Health Care Property Fund

Transcriptie

1 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

2 Kerngegevens Achmea Dutch Health Care Property Fund (bedragen x 1.000) Aantal objecten 7 1 Acquisities en investeringen Disposities 0 0 Portefeuilleomvang Fondsvermogen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Overige kosten Netto-omzetresultaat Bezettingsgraad financieel 100% n.v.t. Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat Beschikbaar voor participanten Reeds uitgekeerd aan participanten 0 0 Nog uit te keren aan participanten Financieel rendement 1 Direct rendement 0,73% -0,73% Indirect rendement 0,7% 0,0% Totaal rendement 1,42% -0,73% Aantal participanten Aantal participaties De financiële rendementen over 2011 zijn berekend over het gemiddeld fondsvermogen. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. 02/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

3 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund 3/64

4 Maasziekenhuis, Boxmeer 4/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

5 Inhoudsopgave Kerngegevens 02 Voorwoord 07 Profiel van het Fonds 08 Verslag van de Beheerder Inleiding 10 Portefeuillebeleid 11 Marktontwikkelingen 14 Samenstelling portefeuille 17 Performance 26 Vooruitzichten 27 Risicomanagement 28 Besluiten van de Vergadering van Participanten 33 Verslag van de Raad van Toezicht Functie Raad van Toezicht 34 Bestuurlijke structuur 34 Behandelde onderwerpen in het verslagjaar 34 Leden van de Raad van Toezicht 37 Jaarrekening Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening 44 Overige gegevens 55 Bijlagen 1. Objectgegevens Begrippenlijst 60 Inhoudsopgave 05/64

6 6/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

7 Voorwoord Portefeuille aantrekkelijk uitgebreid Het Achmea Dutch Health Care Property Fund (het Fonds) kijkt terug op een succesvol jaar. De voortgaande beweging van zorginstellingen om zich primair te richten op het verlenen van zorg zette in 2011 verder door. Vastgoedactiviteiten werden meer en meer ondergebracht bij daarin gespecialiseerde partijen. Het Fonds heeft hierop slagvaardig kunnen inspelen en is erin geslaagd om een aantal aantrekkelijke vastgoedobjecten aan de portefeuille toe te voegen. Ook is er voldoende veelbelovend potentieel voor komend jaar. Daarmee bewijst het Fonds dat er ruimte is op de markt voor zorgvastgoed. Niet alleen is het minder conjunctuurgevoelig dan andere vastgoedcategorieën, ook de combinatie van een goed rendement en een beperkt risico is aantrekkelijk voor beleggers. Het beheer van het Fonds is in 2011 tevens verder versterkt met de aanstelling van een ervaren manager met een uitgebreide kennis op het gebied van vastgoed en vastgoedfondsen. Belangrijke rol voor risk en compliance Twee belangrijke speerpunten voor Syntrus Achmea Vastgoed B.V. (handelend onder de naam Syntrus Achmea Real Estate & Finance) zijn transparantie en risicomanagement. Het zogenaamde vier-ogenprincipe, waarbij besluiten aangaande het Fonds en de besturing daarvan door ten minste twee directieleden genomen worden, is daar een belangrijk onderdeel van met ingang van Daarnaast is de governancestructuur in 2011 verder verstevigd door de instelling van een Audit Committee binnen Achmea waar de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verantwoording aflegt over risk- en compliancezaken. Op fondsoverschrijdend niveau is vanuit de verschillende Raden van Toezicht van de huisfondsen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance ook een Audit Committee gestart voor risk- en complianceaspecten. Het Committee heeft voor 2012 onder andere de implementatie van de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) op de agenda staan, zodat de per juli 2013 vereiste vergunning kan worden aangevraagd. Sterke groeiverwachting De komende jaren neemt het aanbod van zorgvastgoed naar verwachting sterk toe. De nadruk voor 2012 ligt dan ook op verdere uitbreiding van de fondsportefeuille met aantrekkelijke, goed renderende vastgoedobjecten. De basis hiervoor is in 2011 reeds gelegd. Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Voorwoord 07/64

8 Profiel van het Fonds Onze missie Het Achmea Dutch Health Care Property Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt zijn wij in staat om in te spelen op enerzijds de hervormingen in de zorgmarkt en anderzijds op de toenemende vergrijzing en individualisering van de zorgbehoefte in de samenleving. Door het beleggen in en het (laten) ontwikkelen van zorgvastgoed leveren wij een bijdrage aan specifieke, op de doelgroep afgestemde, woon- en/of zorgvoorzieningen. Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Health Care Property Fund richt zich op de Nederlandse markt voor zorgvastgoed. Een schatting van de huidige marktomvang komt uit op 22 miljard. Door de sterke demografische ontwikkeling is de verwachting dat de omvang van de markt van zorgvastgoed in 2040 zal zijn toegenomen tot 46 miljard. Participanten Het Achmea Dutch Health Care Property Fund staat open voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeraars en charitatieve instellingen. Het belegd vermogen van het Fonds van 36,5 miljoen is verdeeld over 13 participanten. Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Health Care Property Fund beoogt waardevermeerdering op lange termijn alsmede inkomsten ten behoeve van zijn participanten te realiseren door te beleggen in registergoederen in de sector zorgvastgoed. Het Fonds streeft daarbij naar een optimaal rendement-risicoprofiel. Het Fonds stelt zich ten doel om op basis van een driejaarsgemiddelde ten minste een rendement van 7% per jaar te realiseren. Dit doelrendement is tevens de benchmark waartegen de behaalde rendementen van het Fonds afgezet kunnen worden. In de eerste vijf jaar van het Fonds kunnen de gerealiseerde rendementen afwijken van de eerder genoemde rendementsdoelstelling. Dit houdt verband met de opbouwfase van het Fonds. Uitgangspunten Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is een core beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse markt voor zorgvastgoed. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, laag risico, waardestijging en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Achmea Dutch Health Care Property Fund tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren. Ultimo 2011 is er geen vreemd vermogen aangewend om activa te financieren. Fiscale structuur Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschaps belasting 1969 en is onder voorwaarden onderworpen aan de vennoot schapsbelasting tegen een tarief van 0%. De belangrijkste criteria voor de status van fiscale beleggingsinstelling zijn toegelicht op pagina 44 van dit jaarverslag. De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Met een totale vastgoedportefeuille van circa 9,9 miljard is Syntrus Achmea Real Estate & Finance een van de grootste vastgoedbeleggers in Nederland. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is actief in alle vastgoedsectoren: woningen, winkels, kantoren, bedrijfsruimten en zorg. Het totaal aantal werknemers is 256 fte s per jaareinde. Door ruime ervaring in de genoemde vastgoedsectoren is expertise op het vlak van ontwikkelen, acquireren en beheer van (zorg) vastgoed volop aanwezig. 08/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

9 Fondsstructuur Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is een beleggingsinstelling met een sui generis-constructie 1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Health Care Property Fund) en de participanten 2. Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Health Care Property Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een additionele voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voor lopige winstuitkeringen). Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen. Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Health Care Property Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 mei 2008). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk gewijzigd op 1 januari Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd. Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat de Voor Uitdeling Beschikbare Winst hoger is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat de Voor Uitdeling Beschikbare Winst lager is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retour neren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. 1 Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. 2 Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties. Profiel van het Fonds 09/64

10 Verslag van de Beheerder Inleiding Het jaarverslag over 2011 van het Achmea Dutch Health Care Property Fund bevat naast het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winsten-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de jaarrekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van de onafhankelijke externe accountant. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkelingen in 2011 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht opgenomen. In 2010 waren reeds de eerste tekenen zichtbaar van een kentering in zowel de zorgmarkt als de zorgvastgoedmarkt. De kentering in de zorgmarkt werd gedreven door de ingezette liberalisering van de zorgmarkt, waarbij onder meer de totale vergoeding voor zorginstellingen voor huisvesting afhankelijk wordt van de verleende zorgprestaties. Tegen deze achtergrond richten zorginstellingen zich voornamelijk op hun primaire aandachtsgebied: het verlenen van zorg. Andere activiteiten, zoals het ontwikkelen en beheren van vastgoed, worden afgestoten naar gespecialiseerde partijen. De kentering in de zorgvastgoedmarkt speelt zich af in het speelveld van financieringen. Het speelveld bestaat uit banken, corporaties en institutionele beleggers, waarbij de twee eerstgenoemde partijen het grootste deel voor hun rekening nemen. Door uiteenlopende redenen zijn banken en corporaties terughoudend in de financiering van vastgoed van zorginstellingen. Vanuit institutionele beleggers is er een toenemende belangstelling. Het Fonds speelt op deze ontwikkeling in en is erin geslaagd om een aantal aantrekkelijke zorgvastgoedobjecten toe te voegen aan de portefeuille. De pijplijn van het Fonds is sterk uitgebreid in 2011 met 65,4 miljoen. Beleggen in zorgvastgoed heeft een aantal aantrekkelijke kenmerken. Zorgvastgoed is minder conjunctuurgevoelig dan andere vastgoedcategorieën. Het risico wordt verder beperkt door de lange looptijd van de huurcontracten. De combinatie van een aantrekkelijk rendement en beperkt risico zorgt ervoor dat de rendementen van zorgvastgoed laag gecorreleerd zijn met andere beleggingscategorieën. Eveneens een uniek kenmerk is dat zorgvastgoedbeleggingen voor de pensioenfondsen de mogelijkheid vormen om Nederland vergrijzingsklaar te maken en daarmee te voorzien in de behoefte aan zorg voor de doelgroep van pensioenfondsen: de gepensioneerden. Het Fonds heeft in 2011 een financieel rendement behaald van 1,42%. Dit rendement is toe te schrijven aan de huurinkomsten van objecten in exploitatie. In 2011 zijn de objecten in Boxmeer, Zutphen en Apeldoorn in exploitatie genomen. Voor de twee laatstgenoemde objecten is in het laatste kwartaal het huurcontract ingegaan. Daarnaast was er sprake van een per saldo positieve waardeverandering van de portefeuille. 10/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

11 Portefeuillebeleid Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is opgericht op 4 april 2008 als sectoraal fonds met als doel te investeren in zorgvastgoed in Nederland. Beleggingsbeleid Het Fonds wil inspelen op de kansen die zich voordoen op de markt van zorgvastgoed. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het opbouwen van een gediversifieerde portefeuille over de twee hoofdsegmenten Care en Cure. Het segment Care is gericht op verpleging en verzorging. In dit segment vallen onder meer woonzorg, verpleegcomplexen, eerstelijnszorgcentra, geestelijke gezondheidszorg en geestelijke gehandicaptenzorg. Het segment Cure is gericht op genezen en in dit segment vallen onder meer ziekenhuizen, private klinieken en zelfstandige behandelcentra. De doelstellingen van het Fonds zijn het behalen van een aantrekkelijk rendement tegen een beperkt risico. Het Fonds stelt zich ten doel om op basis van een driejaarsgemiddelde ten minste een rendement van 7% per jaar te realiseren. Het verwachte totaalrendement bestaat grotendeels uit directe (huur) inkomsten. Dit doelrendement is tevens de benchmark waartegen de behaalde rendementen van het Fonds afgezet kunnen worden. Compositiebeleid Een modelportefeuille kan door het ontbreken van objectieve (markt)gegevens nu nog niet opgesteld worden. We gaan daarom uit van een portefeuillemodellering aan de hand van de kwalitatieve risico s die wij in de markt onderkennen. Voor zorgvastgoed maken wij onderscheid tussen de kwaliteit en kwalificatie van het vastgoed en de kwaliteit van de huurder. Op basis van onze marktverkenningen lijkt het verstandig bij aanvang van het Fonds vooral te focussen op de care-sector. Deze focus wordt vooral ingegeven door de verwachte goede spreiding, zowel in object omvang, huurders als regio, terwijl in de cure-sector (en dan met name de ziekenhuizen) veelal sprake is van omvangrijke gebouwen die zeer gebruiksspecifiek zijn opgezet. Binnen dit kader is het van belang bij de selectie van objecten voor het Fonds de objectspecifieke risico s, mogelijkheden en ontwikkelingen in te schatten. Het is bijvoorbeeld te verwachten dat in de cure-sector nieuwe initiatieven worden ontplooid, zoals het inrichten van zelfstandige behandelcentra (ZBC s), die vanuit vastgoed oogpunt in courante gebouwen gehuisvest kunnen zijn. De lengte van het huur contract, de kwaliteit van de huurder, de vooruitzichten voor het marktsegment, de kwaliteit van de locatie voor de huidige en toekomstige functie en de mogelijkheden van functieverandering van het vastgoed zijn de belangrijkste criteria bij de objectselectie. Onderscheidende kenmerken Het Fonds heeft een aantal onderscheidende kenmerken ten opzichte van andere (vastgoed) categorieën. Het belangrijkste onderscheidende kenmerk is dat het Fonds inspeelt op demografische ontwikkelingen. Zoals eerder beschreven is de demografische trend voor de korte en lange termijn (zeer) positief te noemen. Ook is de verwachting dat de intensiteit in de zorgverlening, vooral in de ouderenzorg, zal toenemen. Hierdoor is het Fonds duidelijk minder conjunctuurgevoelig dan andere vastgoedcategorieën. Naast minder gevoeligheid voor economische schommelingen is het risico van een belegging in het Fonds beperkt door de looptijd van de huurcontracten. In zorgvastgoed is het usance om langlopende huurcontracten af te sluiten, waarbij looptijden van 20 jaar geen uitzondering zijn. De combinatie van een aantrekkelijk rendement, beperkte conjunctuurgevoeligheid én beperkt risico door langlopende huurcontracten, zorgt ervoor dat de rendementen van zorgvastgoed laag gecorreleerd zijn met andere beleggingscategorieën, zoals de traditionele vastgoedsegmenten, maar ook met beleggingen in aandelen en obligaties. Hierdoor kan een aanzienlijk diversificatievoordeel worden behaald door zorgvastgoed toe te voegen aan de portefeuille. Door de sterke relatie met een primaire levens behoefte (zorgproducten Verslag van de Beheerder 11/64

12 Verpleegcomplex, Zutphen en -diensten) speelt het Fonds tevens in op het thema maatschappelijk betrokken beleggen. Risico s zorgvastgoed In deze paragraaf staan de risico s van een belegging in zorgvastgoed centraal en de stappen die wij hebben genomen om de risico s te beperken. De belangrijkste risico s voor zorgvastgoed zijn: onzekerheid overheidsbeleid, solvabiliteit van de zorginstelling, terughoudendheid zorginstellingen, ontbreken secundaire markt en alternatieve aanwendbaarheid. Op elk van deze risico s zullen wij ingaan. Politieke besluitvorming heeft een significante invloed op zorginstellingen. Gezien de toenemende vraag en de samenhangende kosten verwachten wij dat de hervorming van de zorgmarkt zal doorzetten. Afhankelijk van de politieke kleur van Nederland kan het tempo van hervorming wel verschillen. Hierbij de aantekening dat de onzekerheid van het overheidsbeleid voornamelijk betrekking heeft op zorginstel lingen en niet op zorgvastgoed. Los van de mate en snelheid van marktwerking verwachten wij dat zorginstellingen zich zullen concentreren op het verlenen van zorg en niet-kernactiviteiten, zoals ontwikkelen en beheer van vastgoed, zullen afstoten. Derhalve is de markt voor zorgvastgoed minder gevoelig voor politieke besluitvorming dan de zorgmarkt zelf. Ten aanzien van potentiële huurders van zorgcomplexen is de solvabiliteit van de zorginstelling een belangrijke indicator. Daartoe worden de gepubliceerde, door een externe accountant gecontroleerde, jaarverslagen beoordeeld. 12/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

13 In 2009 vormde de terughoudendheid bij zorginstellingen een rem op de mogelijkheden om zorgvastgoed te verwerven. Door toenemende duidelijkheid over de voordelen die institutionele beleggers bieden en helderheid over de financiering van zorg is de terughoudendheid van zorginstellingen inmiddels verdwenen. Het ontbreken van een secundaire markt zal voorlopig een risico blijven. Voor het Fonds is dit risico beperkt omdat het Fonds voor de lange termijn in zorgvastgoed investeert. De beperkte alternatieve aanwendbaarheid vormt voor een aantal zorgsegmenten (bijvoorbeeld ziekenhuisvastgoed) eveneens een risico. Binnen het Fonds wordt dit risico gereduceerd door het aanbrengen van spreiding. Duurzaamheid Duurzaamheid is niet alleen een belangrijk element met het oog op het maatschappelijke belang, maar ook vanuit rendementsoptiek en de toekomstwaarde van zorgvastgoed. De Beheerder is van mening dat rendement en duurzaamheid daarbij hand in hand zullen gaan. Een duurzame vastgoedportefeuille is noodzakelijk om ook in de toekomst goede rendementen te kunnen blijven behalen. Demografische ontwikkelingen (vergrijzing) zullen leiden tot een groeiende vraag naar zorgvastgoed in Nederland. Deze vraag dient te worden beantwoord met duurzame vastgoedconcepten, die ook op langere termijn aantrekkelijk blijven voor gebruikers, bezoekers en beleggers. Comfort, flexibiliteit, belevingswaarde, milieuprestatie en bereikbaarheid per openbaar vervoer zijn enkele essentiële ingre diënten om ook in de toekomst optimale rendementen te kunnen behalen op beleggingen in zorgvastgoed. In de ogen van de Beheerder wordt de duurzaamheid van zorgvastgoed bepaald door het samengaan van de zorg voor het milieu, een lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Ontwikkeling meetinstrument Zorgvastgoed is een nieuwe markt voor institutionele beleggers. Ook duurzaamheid staat in deze markt nog aan het begin. Zo zijn er bijvoorbeeld geen geschikte meetinstrumenten waarmee zorgvastgoed op duurzaamheid kan worden beoordeeld. Een van de bekendste meetinstrumenten op de Nederlandse markt voor het bepalen van de mate van duurzaamheid van vastgoed is GPR Gebouw. Dit instrument is onder andere toepasbaar voor woningen en kantoren. Begin 2012 is gestart met de ontwikkeling van een gebruiksfunctie voor zorgvast goed binnen GPR Gebouw. Als enige vastgoedbelegger zal de Beheerder hierbij betrokken zijn. Bij gebleken geschiktheid zullen acquisities voor het Fonds in de toekomst met GPR Gebouw voor zorgvastgoed worden beoordeeld op vijf duurzaamheidsaspecten: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Verslag van de Beheerder 13/64

14 Marktontwikkelingen Inleiding De ingevoerde stelselwijzigingen in de zorgsector zorgden in 2011 voor een steeds concretere beweging richting het traditionele vastgoedbeleggingsmodel, waarin onderscheid wordt gemaakt tussen de gebruiker van het vastgoedobject en de eigenaar. Tot nu toe was de zorginstelling met steun van de overheid bijna altijd zelf eigenaar-gebruiker. De dynamiek trad vooral op in de care-sector (langdurig verblijf), waar steeds meer zorginstellingen contact met een derde (vastgoed)partij zochten om een langdurige samenwerking aan te gaan. Voor het eerst speelden locatie- en objectkenmerken een belangrijke rol bij de huisvestingsbeslissingen. In de curatieve sector wil de overheid de kwaliteit en de bereikbaarheid van zorg beter maken. Daarbij wordt de reisafstand steeds korter naarmate de complexiteit van de zorg afneemt. Gebruikersmarkt De huidige totale omvang van zorgvastgoed wordt geschat tussen 15 miljard en 22 miljard. Het betreft circa 29,9 miljoen m² brutovloeroppervlakte. Een derde deel daarvan bestaat uit de curatieve vastgoedsector (ambulante zorg) en tweederde deel uit de care-vastgoedsector (langdurig verblijf). Kenmerkend voor deze nieuwe vastgoedmarkt zijn de langdurige huurcontracten en de groeiende vraag (met name in de care-sector) als gevolg van het sterk toenemende aantal senioren en de betere leefomstandigheden. Leegstand komt dan ook nauwelijks voor in deze vastgoedsector. In de care-sector werden courante woningcomplexen in toenemende mate populair. Vooral in de deel sectoren Verstandelijk Gehandicaptenzorg (VGZ) en Geestelijk Gehandicaptenzorg (GGZ) verschoven steeds meer zorginstellingen, in samenwerking met een derde (vastgoed)partij, naar (nieuwe) woningcomplexen in reguliere woonwijken. Figuur 1: Verdeling van het zorgvastgoed binnen de subsectoren 10% 9% 21% Academische ziekenhuizen Algemene ziekenhuizen Categorale ziekenhuizen 21% ZBC s Verpleging en verzorging GGD 2% Gehandicaptenzorg 2% Overig care (p.m.) 8% 27% Bron: PwC 2010, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance 14/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

15 Daarbij lieten ze oude historische panden op grote, meer perifeer gelegen, terreinen achter. In de deelsector ouderenwoningen werd de impact van de dubbele vergrijzing, individuali sering en technische ontwikkelingen steeds meer zichtbaar in de vorm van levensloopbestendige woningen en grootschaliger verpleegwoningen. In de curatieve sector waren de verschuivingen tussen de deelsectoren eveneens duidelijk te zien. Fusies tussen ziekenhuizen, specialisaties en beddenvermindering in ziekenhuizen zorgden voor marginale groei of zelfs mogelijke krimp in deze deelsector. Ter compensatie werden steeds meer zelfstandige behandelcentra (ZBC s) en privé klinieken gerealiseerd voor de relatief simpelere zorgbehandelingen. Basiszorgverleners (huis artsen, apotheken, fysiotherapeuten) werden beter bereikbaar door zich te verzamelen in zogenaamde eerstelijnscentra. Daardoor was de groei in deze deelsector relatief het grootst. Beleggingsmarkt Over geheel 2011 lag het totale institutionele transactievolume tussen 80 miljoen en 100 miljoen. Naast de gerealiseerde investeringen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is nog een aantal acquisities gerealiseerd door woningcorporaties, woon stichtingen en particuliere beleggers. Met name woon-zorgcomplexen en eerstelijnscentra die gelegen zijn in de Randstad en overige grote steden (onder andere Groningen en Leeuwarden) behoren tot de meest populaire beleggingsobjecten. Van de gerealiseerde transacties lagen de bekend gemaakte aanvangsrendementen tussen 6% en 7,5%. Gezien de lange huurperiode en de groeiende vraag naar zorg vastgoed zijn deze aanvangs rendementen relatief hoog. Waarschijnlijk komt dat door de vroege fase waarin de markt zich bevindt. Figuur 2: Groeiprognose van de totale omvang aan zorgvastgoed (bedragen x miljard) Zorguitgaven Totale waardeomvang zorgvastgoed: Gem. omvanggroei 1,0%, gem. waardegroei 1,5% Bron: Syntrus Achmea, 2010 Verslag van de Beheerder 15/64

16 Maasziekenhuis, Boxmeer De toenemende belangstelling van de beleggers zal naar verwachting een neerwaartse druk op de aanvangsrendementen zetten. Korte blik op de toekomst Gezien de huidige ontwikkelingen in de care- en cure-sector liggen de meeste kansen momenteel in verpleegcomplexen en eerstelijnscentra. Enerzijds hebben steeds meer zorginstellingen behoefte aan professionele kennis en financiële steun van beleggers, anderzijds krijgen beleggers steeds meer vertrouwen in dit nieuwe vastgoedsegment door de goede kenmerken als langdurige huurcontracten, stabiele cashflow en minimale leegstand. Multifunctionele complexen worden steeds meer gevraagd. In het algemeen bestaat een multi functioneel complex uit levensloopbestendige woningen, verpleegwoningen en een eerstelijnscentrum. Op lange termijn denken wij dat er omvangrijke groei en verschuivingen binnen de zorgvastgoedsector zullen plaatsvinden. Op basis van een aantal groeiscenario s schat Syntrus Achmea Real Estate & Finance dat de totale omvang aan zorgvastgoed in 2040 tussen 40 miljard en 53 miljard zal liggen. Mede door de exponentiële toename van het aantal ouderen zal de groei in de care-sector onzes inziens groter zijn dan in de curatieve sector. Als gevolg daarvan zal de huidige verdeling van eenderde cure en tweederde care verschuiven naar een kwart cure en driekwart care. 16/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

17 Samenstelling portefeuille Middels een actief aankoopbeleid wordt de portefeuille van het Achmea Dutch Health Care Property Fund in lijn gebracht met het geformuleerde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet richt het portefeuillebeleid zich op het opbouwen van een gediversificeerde portefeuille over de twee hoofdsegmenten Care en Cure. In 2011 heeft de omvang van de totale portefeuille inclusief pijplijn de grens van 100 miljoen doorbroken, verdeeld over acht objecten. Het geïnvesteerde vermogen in de portefeuille bedraagt 36,5 miljoen. De totale pijplijn bedraagt 65,4 miljoen. Hiervan is 34,3 miljoen gecommitteerde pijplijn. Dit betreft objecten waarvan de koopovereenkomst contractueel is gesloten. Opname in de portefeuille is afhankelijk van het afroepschema van het investeringsbedrag. De gecommitteerde pijplijn van 34,3 miljoen is als volgt opgebouwd: Bezaanjachtplein, Amsterdam 4,8 miljoen Zeehos, Katwijk 7,9 miljoen De Reigers, Rotterdam 21,6 miljoen De niet-gecommitteerde pijplijn bedraagt 31,1 miljoen en betreft objecten waarvoor de interne beleggingscommissie een akkoord heeft gegeven, maar waarvoor nog geen sprake is van een definitieve koopovereenkomst. Bezaanjachtplein, De Banne Verslag van de Beheerder 17/64

18 Als gevolg van de oplevering van het zorgondersteunende complex in Boxmeer in april 2011 ontvangt het Fonds sinds 1 mei 2011 huur voor het object. De lengte van het huurcontract met Stichting Pantein is 20 jaar en het object is volledig verhuurd. Daarnaast zijn langlopende huurovereenkomsten aangegaan voor de objecten in Apeldoorn en Zutphen. Participaties Het aantal participaties bedraagt ultimo met een waarde van 997 per participatie na winstdeling Ultimo 2010 was het aantal participaties in het Achmea Dutch Health Care Property Fund gelijk aan stukken met een participatiewaarde van 981 na winstdeling Dit impliceert een stijging van zowel het aantal participaties als de participatiewaarde. Het aantal participaties is toegenomen door de uitgifte van participaties ten behoeve van de eerdergenoemde aankopen. In- en uittredingen in het verslagjaar De volgende participant is gedurende 2011 ingetreden in het Achmea Dutch Health Care Property Fund: Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Informatie-, Communicatie- en Kantoortechnologiebranche (ICK) Gedurende het verslagjaar zijn geen participanten uitgetreden uit het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Mandaten Eventuele wijzigingen in het aantal participaties in 2011 ten opzichte van 2010 zijn conform de mandaatafspraken met de participanten. 18/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

19 Verslag van de Beheerder 19/64

20 Aankoop twee verpleegcomplexen in Zutphen Deze aankoop bestaat uit twee verpleegcomplexen, een bestaand object aan de Buitensingel en een nieuwbouwobject aan de Norenburgerstraat. Buitensingel Het object aan de Buitensingel bestaat uit 19 zorgappartementen met bijbehorende gemeenschappelijke ruimten. De totale verhuurbare vloeroppervlakte bedraagt m 2. Binnen het complex hebben 16 appartementen een oppervlakte van circa 60 m 2. De overige drie appartementen kennen een oppervlakte van circa 100 m 2. Het object ligt in het centrum van Zutphen, waarbij alle (dagelijkse) voorzieningen en het NS-station Zutphen binnen loop afstand bereikbaar zijn. Het object is in oktober 2011 opgeleverd en in exploitatie genomen en is volledig verhuurd. Norenburgerstraat Het object aan de Norenburgerstraat bestaat uit 25 zorgappartementen met bijbehorende gemeenschappelijke ruimten. De totale verhuurbare vloeroppervlakte bedraagt m 2. Alle appartementen hebben een oppervlakte van circa 50 m 2. Daarnaast zijn er vijf parkeerplaatsen op eigen terrein. Het object ligt in de woonwijk Waterkwartier. De binnenstad van Zutphen ligt op circa 500 meter afstand en beschikt over winkels, horeca en andere (dagelijkse) voorzieningen. Daarnaast kunnen de bewoners terecht bij verschillende supermarkten in de buurt (in een straal van 500 meter van het object zijn vier supermarkten te vinden). Het object is opgeleverd in het derde kwartaal 2011 en is volledig verhuurd. Stichting Trajectum als huurder Beide objecten zijn langjarig verhuurd (17 jaar) aan Trajectum. Stichting Trajectum richt zich op de behandeling en begeleiding van mensen met een lichte verstandelijke beperking en onbegrepen, risicovol gedrag (SGLVG), al dan niet met een forensische achtergrond. Stichting Trajectum is in oktober 2004 ontstaan uit de al bestaande samenwerking tussen Hoeve Boschoord en Hanzeborg. Deze samenwerking zorgt ervoor dat Trajectum in staat is ketenzorg te bieden aan cliënten. Trajectum beweegt zich met het aanbod aan gespecialiseerde individuele zorg op het grensvlak van de gehandicaptenzorg, psychiatrie en justitie. De geboden hulp kenmerkt zich door een grote betrokkenheid en ervaring als het gaat om de bijzondere doelgroep. 20/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

21 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund 21/64

22 Aankoop gezondheidscentrum in Katwijk In juli 2006 is men met nieuwbouw gestart op het terrein van het voormalig Rijnlands Zeehospitium ( Zeehos ) in Katwijk. Daar wordt een nieuwe woonwijk gebouwd waar mensen met en zonder beperkingen naast elkaar wonen en leven. Deze woonwijk ligt aan de rand van Katwijk en tevens vlak bij zee. Onderdeel van de woonwijk is Gezondheidscentrum Zeehos. Als doelgroep heeft het gezondheidscentrum met name de toekomstige bewoners van de nieuwe woonwijk en het bestaande Katwijk op het oog. Daarnaast kan Zeehos ook een functie hebben voor de badgasten. Met de Stichting Het Raamwerk, huurder van de praktijkruimten op de eerste verdieping, is een huurovereenkomst aangegaan voor 20 jaar. De Stichting Raamwerk is zelf eigenaar van de overige verdiepingen waarin zij zorgwoningen exploiteert. Met de overige partijen (waaronder huisartsenpraktijk, apotheek, diëtiste, podotherapie, logopedie, cesartherapie en kinderdagverblijf) wordt een huurovereenkomst aangegaan voor 10 jaar. Het gezondheidscentrum heeft een totale brutovloeroppervlakte van m 2. Bezoekers kunnen parkeren in de ondergelegen parkeergarage. De alternatieve aanwendbaarheid van het object is goed. De praktijkruimten zijn zodanig geconstrueerd dat zij geschikt zijn als (senioren)woningen. Daardoor zou transformatie naar appartementen mogelijk zijn zonder grote verbouwingen. Uit onderzoek komt naar voren dat de vraag naar levensloopbestendige woningen in dit gebied de komende jaren groter is dan het aanbod. De bouw van het gezondheidscentrum is gestart in oktober 2011, de verwachte oplevering is 1 december /64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

23 23/64

24 24/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

25 Aankoop zorgappartementen en zorggerelateerde bedrijfsruimte in Rotterdam-IJsselmonde In de Rotterdamse wijk IJsselmonde wordt het nieuwbouwproject De Reigers ontwikkeld: drie woontorens met 228 levensloopbestendige appartementen. De torens heten de Blauwe Reiger, de Purperreiger en de Zilverreiger en zijn door overdekte gangen met elkaar verbonden. De Zilverreiger zal uit koop appartementen bestaan, de Blauwe Reiger en de Purperreiger uit huurappartementen. De 154 appartementen in de Purperreiger en de Blauwe Reiger zijn door het Fonds aangekocht. De Purperreiger en de Blauwe Reiger bestaan uit twee-, drie- en vierkamerappartementen. De woningtypen variëren in oppervlakte, indeling en oriëntatie. Op de begane grond van de Blauwe Reiger en de Purperreiger is 613 m 2 oppervlakte beschikbaar gemaakt voor zorggerelateerde bedrijfsruimten. Bij de indeling van de woningen is rekening gehouden met zaken als een goede toe gan kelijkheid (ook naar het balkon) door bijvoorbeeld het plaatsen van geen of (zeer) lage drempels en door rekening te houden met de draaicirkel van de rollator en rolstoel. Elke ruimte is rolstoeltoegankelijk. Daarnaast is de domotica (medische, electronische hulpmiddelen) ten behoeve van de zorgverlening reeds volledig voorbereid. De gemiddelde oppervlakte van de woningen bedraagt 86 m 2. Tevens zijn er 78 parkeerplaatsen beschikbaar voor de toekomstige bewoners, deels buiten en deels overdekt. Er is een huurovereenkomst van 20 jaar gesloten met Stichting Humanitas. Van rechtswege is de huurovereenkomst opgedeeld in twee overeenkomsten: een overeenkomst voor de 154 appartementen inclusief parkeerplaatsen en een overeenkomst ten behoeve van de bedrijfsruimte. De bouw is medio december 2011 gestart, de verwachte oplevering is 1 juli Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund 25/64

26 Performance Totaal financieel resultaat In 2011 heeft het Achmea Dutch Health Care Property Fund een totaal resultaat behaald van (2010: ). Dit resulteerde in een totaal rendement van 1,42% (2010: -0,73%). Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat. Verdeling direct en indirect resultaat In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en indirecte resultaat. Direct resultaat Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg (2010: ). Het directe rendement over 2011 kwam uit op 0,73% (2010: -0,73%). De combinatie van investeringen gedurende de bouwperiode en ingaan van huur bij oplevering zorgt voor vertekening van het rendement. Geschoond voor dit effect tijdens de startfase ligt het verwachte rendement van de aankopen in lijn met de rendementsdoelstelling van het Fonds. De som van huurinkomsten en exploitatie- en rentekosten bepaalt voornamelijk het directe resultaat. De objecten in Boxmeer, Apeldoorn en Zutphen zijn in 2011 in exploitatie genomen en genereerden over 2011 deels huurinkomsten. De bezettingsgraad van het Achmea Dutch Health Care Property Fund is per jaareinde 100% aangezien alle objecten langjarig en volledig zijn verhuurd. Indirect resultaat Het indirecte resultaat over 2011 bedroeg (2010: 0). Het indirecte rendement bedroeg 0,7% (2010: 0%). Achmea Dutch Health Care Property Fund (bedragen x 1.000) Direct resultaat Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Bruto-omzetresultaat Operationele kosten Vermogensbeheerkosten Som der kosten Netto-omzetresultaat Overige baten Financiële baten 22 3 Totaal direct resultaat Indirect resultaat Waardeveranderingen Totaal indirect resultaat Resultaat /64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

27 Vooruitzichten De komende jaren zal het aanbod van zorgvastgoed sterk toenemen. De verwachting is gebaseerd op de voortgaande beweging van zorginstellingen om zich te richten op het verlenen van zorg, en vastgoed onder te brengen bij gespecialiseerde partijen. Gezien de positie van het Fonds in zowel de markt voor zorgvastgoed als de toegang tot de institutionele markt, verwachten wij dat het Fonds de komende jaren een sterke groei zal laten zien. De doelstelling van het Fonds is om in de komende jaren het belegde vermogen te laten groeien naar een omvang van 500 miljoen. Naast werving van nieuwe participanten zal een deel van de beoogde groei gerealiseerd worden bij bestaande participanten door uitbreiding van hun belang in het Fonds. Ultimo 2011 is door participanten circa 200 miljoen additioneel beschikbaar gesteld aan het Fonds om te investeren. Boerenerf, Apeldoorn Verslag van de Beheerder 27/64

28 Risicomanagement In 2011 zijn de risico s in de vastgoedsector niet verminderd. Integendeel, de economische crisis heeft deze versterkt. De sector heeft het zwaar te verduren en een goed functionerend risicomanagement blijft van groot belang om risico s te identificeren, meten en evalueren, beheersingsmaatregelen te formuleren, de werking hiervan te monitoren en hierover te rapporteren. De resultaten van de monitoring kunnen leiden tot aanpassing van beleid en/of doelstelling waarmee de risk management-cyclus (weer) begint. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is onderdeel van het Achmea concern en het risk management is ingericht conform het Three lines of defence -model: 1. Het management is in eerste instantie verantwoordelijk voor de risicobeheersing binnen de processen die tot zijn verantwoordelijkheid behoren. Dit betekent dat bij de dagelijkse besluitvorming en de uitvoering het management verantwoordelijk is voor de vaststelling of er voldoende waarborgen zijn om de risico s optimaal te beheersen. 2. De functies Compliance en Risk Management vormen de onafhankelijke tweede lijn en zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de (interne) beleidskaders voor de beheersing van risico s en de continue monitoring van de naleving daarvan ten behoeve van de directie. Onderdeel van de continue monitoring is een onafhankelijke toetsing op de uitvoering van de beheersmaat regelen. Zo stellen Risk Management en Compliance het Fraudebeheersingsplan en het Customer Due Diligence (CDD)-beleid op en wordt dit vastgesteld door de directie. Risk Management en Compliance beoordelen zowel a tempo als achteraf de risico s en de beheersmaatregelen en rapporteren daarover aan de directie. Quality & Assurance voert audits uit op onder andere de ISAE 3402-processen, waarbij de dossiers door een externe accountant worden gereviewd ten behoeve van de jaarlijkse certificering. Specify organizational objectives Risk Assessment Control Environment Control Activities Monitoring Information and Communication 28/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

29 3. In het kader van de beheersing van risico s zijn meerdere partijen betrokken die optreden als derde lijn. Binnen Achmea treedt de interne accountantsdienst van Achmea op als derde lijn. Deze voert controles uit op de effectiviteit in opzet, bestaan en werking van de interne beheersing in opdracht van en rapporteert aan de directie van Syntrus Achmea en de Executive Board van Achmea. In 2011 is het risicomanagement van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verder verstevigd. Na de benoeming ultimo 2010 van een Chief Operating Officer (COO) in de directie, die onder meer verantwoordelijk is voor risk management en compliance, is in 2011 de overlegstructuur aangepast, waarbij tweewekelijks risk- en compliancezaken met de directie worden besproken. Operationele risico s worden gemitigeerd door het vastleggen van processen, het identificeren van risico s en het periodiek houden van risk assessments teneinde vast te stellen of risico s zijn gewijzigd. Dit resulteert in een periodiek aangepast risk control framework waarin de belangrijkste risico s en beheersmaat regelen zijn vastgelegd. De maatregelen die van belang zijn voor de jaarrekening worden periodiek getoetst in het kader van ISAE 3402 waar een externe accountant jaarlijks een verklaring bij afgeeft. De ISAE rapportage 2011 is in februari 2012 aan de participanten verstrekt. Periodieke beoordeling van ondernemingsrisico s en de risico s in de portefeuilles van het Achmea Dutch Health Care Property Fund vindt plaats in de vergaderingen van de Raad van Toezicht. In 2011 zijn voorbereidingen getroffen voor de installatie van een Audit Committee dat toezicht houdt op fondsoverschrijdende aangelegenheden. Het Audit Committee bestaat uit afgevaardigden van de Raden van Toezicht, waarbij door elke Raad van Toezicht tenminste één afgevaardigde is benoemd. De vergaderingen worden standaard bijgewoond door de COO en Risk Manager van de Beheerder. Het Audit Committee zal toezicht houden op fondsoverschrijdende zaken met betrekking tot de Fondsen, ten aanzien van de volgende onderwerpen: de toepasselijke toezichtregelgeving op de Beheerder en de Fondsen; de toepasselijke fiscale behandeling van de Fondsen; het risk control framework van de Beheerder (met inbegrip van de ISAE 3402-rapportage); opvolging van issues naar aanleiding van interne en externe audits; de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling door de Beheerder van de vermogensbestanddelen in de Fondsen; het compliance framework van de Beheerder (met inbegrip van het voldoen aan de toepasselijke wet- en regelgeving, alsmede interne regelgeving, zoals opgenomen in de compliance monitoringrapportages); de uitvoering van het Informatiebeveiligingsbeleid en het Business Continuity Management-beleid. De vergoeding voor de leden van het Audit Committee zal in 2012 aan de Vergadering van Participanten worden voorgelegd. In 2011 is namens de aandeelhouder van de Beheerder tevens een Audit Committee geïnstalleerd waar de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance periodiek verantwoording aflegt. Doel van dit Audit Committee is namens de aandeelhouder toezicht te houden op de risicobeheersing, integriteit en naleving van wet- en regelgeving in ruime zin door de divisiedirectie en de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance daarin te adviseren. Dit Audit Committee staat los van het Audit Committee van de Raden van Toezicht. Verslag van de Beheerder 29/64

30 Operationele risico s De operationele processen zijn beschreven, risico s zijn geïdentificeerd en beheersmaatregelen geïmplementeerd om de risico s te mitigeren. Periodiek worden audits uitgevoerd om vast te stellen of de geïmplementeerde maatregelen effectief zijn in opzet, bestaan en werking. Een externe accountant geeft jaarlijks een verklaring af bij het ISAE 3402-rapport. De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) heeft in juni een publieke managementletter uitgebracht, waarvan de volgende zaken als aanleiding zijn genoemd: De krediet- en economische crisis die de vastgoedsector zwaar getroffen heeft: forse leegstand in de kantorenmarkt en signalen dat ook het winkelvastgoed hier mee te maken krijgt. Fraude en fiscale affaires die de sector uiteraard geen goed doen. In de publicatie heeft de NBA zes signalen onder de aandacht gebracht. Hiervan zijn vijf signalen bedoeld voor de sector en één is specifiek gericht aan de beroepsgroep van accountants zelf. Op de publieke managementletter hebben diverse brancheorganisaties zoals IVBN en NEPROM alsmede toezichthouders hun reactie gegeven. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) wil dat vastgoedondernemingen vanaf het jaarverslag over 2011 meer openheid geven over gegevens die de waardering van vastgoed beïnvloeden. In 2011 is Syntrus Achmea Real Estate & Finance verdergegaan met het realiseren van de ambitie om de meest vertrouwde vastgoedpartner te worden. Dat blijkt uit de versteviging van de governance op het gebied van risk management en controlling en blijkt ook uit het feit dat de aanbevelingen van de NBA breed binnen de organisatie worden besproken en worden gespiegeld aan de eigen beheersing teneinde deze op een hoger niveau te brengen. Liquiditeits- en solvabiliteitsrisico Het Fonds kan gebruikmaken van vreemd vermogen, maar is tot nu toe uitsluitend gefinancierd met eigen vermogen. Uittreding van participanten is gebonden aan regels die zijn vastgelegd in het Informatie Memorandum; hierdoor zijn deze risico s beperkt. Tegenpartijrisico Het Fonds gaat samenwerkingsverbanden aan met onder andere projectontwikkelaars, gemeenten en aannemers. Hierbij is van belang dat partijen integer en solvabel zijn om te voorkomen dat deze langetermijnrelatie tot ongewenste risico s leidt. Screening van partijen geschiedt conform het Customer (Relation) Due Diligence-beleid van de Beheerder. Uitkomsten van deze screening wordt vastgelegd en in de beoordeling van de acquisitie meegewogen. Leegstandsrisico Leegstandsrisico kan ontstaan doordat de huurder niet meer in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen of als de huurovereenkomst niet wordt verlengd. Hiermee derft het Fonds huurinkomsten terwijl de vaste kosten doorlopen en het object tevens verhuurbaar dient te worden gehouden. Het leegstandsrisico wordt beperkt door (middel)- langetermijnhuurovereenkomsten af te sluiten en solvabele huurders te selecteren. Ten aanzien van potentiële huurders van zorgcomplexen is de solvabiliteit van de zorginstelling een belangrijke indicator. Daartoe worden de gepubliceerde, door een externe accountant gecontroleerde, jaarverslagen beoordeeld. In de operationele processen zijn maatregelen genomen die monitoring van leegstand moeten waarborgen. De business units ontvangen periodiek informatie met betrekking tot leegstand en dreigende leegstand. In het Achmea Dutch Health Care Property Fund speelt leegstand op dit moment geen rol. Politiek risico Een belangrijk risico voor het Fonds is het risico van wijzigingen in wet- en regelgeving op het 30/64 Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Health Care Property Fund

31 gebied van gezondheidszorg en wonen. Deze wijzigingen kunnen effect hebben op de waardering van de vastgoedportefeuille en de resultaten van het Fonds. Taxatierisico Om tot een betrouwbare waardering van het vastgoed te komen, schakelt Syntrus Achmea Real Estate & Finance uitsluitend onafhankelijke en gerenommeerde Register Taxateurs in. Voor het Achmea Dutch Health Care Property Fund was dat in 2011 Jones Lang LaSalle. Vanaf 2011 wordt een roulatiesysteem gehanteerd met betrekking tot taxateurs, waarbij de portefeuille elke drie jaar zal worden gerouleerd. De taxatieafdeling en de assetmanagers bespreken de taxatierapporten met de externe taxateurs, nadat de variabelen zijn getoetst aan de objectgegevens in de systemen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarnaast wordt de waardeontwikkeling van de objecten geanalyseerd. De grootste uitschieters worden toegelicht en aan de directie ter beoordeling voorgelegd. Van belang bij taxaties is dat de taxateur de gehanteerde veronderstellingen expliciet vermeldt en kwantificeert, voldoende referentieobjecten gebruikt en de huren en rendementen vermeldt. De afspraken met taxateurs worden adequaat vastgelegd. Intern wordt gecontroleerd of de door de taxateur gehanteerde variabelen juist zijn, zoals leegstandsaannames, markthuur, onderhoudskosten, staat van het onderhoud en verstrekte incentives. Bij de taxatie van zorgvastgoed zijn de huidige bestemmingen van het vastgoed, de ruimtelijke ontwikkelingen, maar soms ook alternatieve aan wendingsmogelijkheden van belang. Veelal zijn gebouwen die in de zorg gebruikt worden niet één op één in te zetten voor andere doeleinden of functies. De alternatieve aanwendbaarheid is beperkter. Om een zorgvuldige en objectieve afweging te kunnen maken, zijn ultimo 2011 een viertal externe taxateurs benaderd waarvan ook bekend is dat zij over kennis en ervaring beschikken met betrekking tot het taxeren van zorgvastgoed, te weten: Adviesbureau Zorgvastgoed (ABZV), DTZ Zadelhoff, DVC Rentmeesters & Makelaars en Jones Lang LaSalle. Wij hebben op grond van de volgende selectiecriteria gekozen voor Jones Lang LaSalle: presentatie, inhoud, vakkennis, continuïteit/ organisatie, rapportage/rekenmodel en onafhankelijkheid (Chinese Walls). De taxateur zal in zijn rapport duidelijk moeten weergeven welke aannames en uitgangspunten hij heeft gehanteerd. Fraude- en integriteitsrisico De vastgoedmarkt heeft de laatste jaren te maken gehad met enkele grote fraudeschandalen. Opdrachtgevers en toezichthouders vragen steeds meer om verantwoording af te leggen over de wijze waarop deze risico s worden beheerst. Ook de brancheorganisaties IVBN en NEPROM hebben acties ondernomen om de kwaliteit van beheersing van deze risico s in de sector te verbeteren. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft het frauderisicoframework getoetst aan de aanbevelingen van beide organisaties en aanvullende acties ondernomen om aan te sluiten bij deze aanbevelingen. Belangrijk voorbeeld hiervan is het transactieregister waarin aankopen worden vastgelegd, nadat de herkomst van het registergoed is gecontroleerd. Daarbij wordt getoetst of de transactie onderdeel is van een zogenaamde A-B-C-transactie, en of deze een legitieme reden heeft. Een legitieme reden kan zijn een portefeuille aankoop waarbij het vooraf de bedoeling is een of meer van de objecten uit deze portefeuille af te stoten. De spoedige doorverkoop is dan niet opmerkelijk. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een transactieregister ingericht. Ook verkochte objecten worden hier vastgelegd en gedurende een jaar gevolgd en ook deze gegevens worden vastgelegd in het register. In 2011 is het transactieregister als onderdeel van het Verslag van de Beheerder 31/64