Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

Transcriptie

1 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

2 Vijfjarenoverzicht Achmea Dutch Office Fund (bedragen x 1.000) Aantal objecten¹ Acquisities en investeringen Disposities Omvang vastgoedportefeuille (inclusief financiële vaste activa) Fondsvermogen Brutohuuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten Exploitatiekosten Overige kosten Netto-omzetresultaat Bezettingsgraad financieel 81,0% 95,7% 95,6% 92,8% 92,6% Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat Beschikbaar voor participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Nog uit te keren aan participanten Financieel rendement Direct rendement 6,7% 8,3% 5,0% 6,2% 4,4% Indirect rendement -7,4% -10,6% -4,7% -1,6% -3,9% Totaal rendement 3-1,0% -2,9% 0,1% 4,5% 0,4% Fondsrendement o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement 7,3% 8,8% 6,2% 7,7% 7,8% Indirect rendement -7,1% -10,2% -2,9% -1,5% -5,8% Totaal rendement 3-0,4% -2,3% 3,1% 6,1% 1,6% Benchmark o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement 6,6% 7,0% 6,6% 7,0% 6,8% Indirect rendement -8,8% -4,6% -2,9% -6,7% -6,0% Totaal rendement 3-2,7% 2,2% 3,6% -0,1% 0,4% Aantal participanten Aantal participaties ¹ Inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V. ² Betreft afwikkeling claim project Rijnsweerd te Utrecht, zie toelichting Niet in de balans opgenomen activa regelingen en verplichtingen. ³ In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted). 02/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

3 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund 3/72

4 Scorpius, Hoofddorp 4/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

5 Inhoudsopgave Vijfjarenoverzicht 02 Voorwoord 07 Profiel van het Fonds 08 Verslag van de Beheerder Inleiding 10 Strategie 11 Marktontwikkelingen 15 Samenstelling portefeuille 19 Performance 25 Vooruitzichten 29 Risicomanagement 30 Besluiten van de Vergadering van Participanten 35 Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen 36 Opdracht Raad van Toezicht 36 Belangrijkste onderwerpen in Werkzaamheden Audit Committee 37 Leden van de Raad van Toezicht 39 Jaarrekening Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de jaarrekening Overige gegevens 62 Bijlagen 1. Objectgegevens Begrippenlijst 68 Inhoudsopgave 05/72

6 6/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

7 Voorwoord Focus op kwaliteit en ondernemerschap De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2012 een onverminderd lastig jaar achter de rug. De economische crisis heeft de vraag naar kantoren verder onder druk gezet. De voorkeuren van de huurders gaan onverminderd uit naar een combinatie van uitstekende locatie, goede bereikbaarheid en moderne voorzieningen. Het merendeel van dergelijke hoogwaardige kantoren is nog steeds goed verhuurd. Locaties met verouderde kantoren staan verder onder druk en laten forse afwaarderingen zien. De marktomstandigheden leiden er wel toe dat ook de goed verhuurde objecten een verdere afwaardering hebben laten zien, omdat taxateurs met name de toekomstige huurwaarde lager inschatten. Rendement De portefeuille bestaat inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V. ultimo 2012 uit 21 objecten met een totale omvang van 305,4 miljoen. Over 2012 is op basis van IPD standing investments een rendement van -0,4% (2011: -2,3%) gerealiseerd. De belangrijkste reden is de negatieve herwaardering van de portefeuille. Het Fonds heeft ten opzichte van de benchmark een outperformance van 230 basispunten behaald. De bezettingsgraad van de portefeuille is aanzienlijk gedaald tot 81,0% (2011: 95,7%). AIFMD heeft impact In 2012 is bekend geworden aan welke eisen en richtlijnen beleggingsinstellingen moeten voldoen met de implementatie van de Europese richtlijnen in het Nederlandse toezichtsregime. De regels staan beschreven in de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) en schrijven voor dat de Beheerder volgens strakke procedures en administratieve processen de activiteiten voor de beleggers verricht. Daarnaast wordt ook een Bewaarder aangesteld die zich moet vergewissen van alle cashflows binnen het Fonds. Dit zal een behoorlijke impact hebben op de wijze van opereren. In de rapportages zal de AIFMD een belangrijk onderdeel vormen. Overigens biedt de AIFMD ook de kans om als beheerder het onderscheid te maken en de dienstverlening naar haar participanten verder te verbeteren. De Beheerder dient per 1 juli 2014 AIFMD-compliant te zijn. Marktkansen De kantorenmarkt zal onzes inziens in 2013 nog niet uit het dal klimmen. Onze inspanningen zijn dan ook gericht op het optimaliseren van de portefeuille. Verhuur, verduurzamen en het actief ombouwen van kantoren zoals de Molenwerf te Amsterdam hebben ook onze focus in het komende jaar. Voor beleggers met een zekere risk appetite biedt de markt kansen om hoogwaardige objecten te acquireren. Naast de lagere marktwaardering kan de financiële structurering en hoogte van de leverage de verkoper dwingen tot het accepteren van een extra discount. Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts Voorwoord 07/72

8 Profiel van het Fonds Onze missie Het Achmea Dutch Office Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij een meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders. Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Office Fund richt zich op de Nederlandse markt voor kantoorvastgoed. De Nederlandse kantorenmarkt bestaat uit circa 48,1 miljoen m². Het Fonds richt zich primair op locaties met voldoende dynamiek en omvang in economische groeiregio s, zijnde Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht en in goed gelegen steden met een regionale functie. Participanten Het Achmea Dutch Office Fund belegt uitsluitend voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, banken en verzekeraars. Het belegd vermogen ad 305,4 miljoen (2011: 330,6 miljoen) van het Fonds is verdeeld over 26 participanten (2011: 26 participanten). Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Office Fund streeft naar outperformance ten opzichte van de IPD Vastgoedindex voor het segment kantoren op basis van standing investments. IPD meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles op jaarbasis. Twee maanden na het eind van het jaar komt de jaarindex uit. De IPD Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren of gedurende het jaar zijn verkocht. Deze index laat een zuivere vergelijking zien tussen verschillende vastgoedmarkten en is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van marktindexen van andere investeringscategorieën. Het resultaat op basis van de IPD Vastgoedindex wijkt af van het rendement van het Fonds in de jaarrekening. IPD rapporteert uitsluitend op objectniveau, terwijl de financiële rapportage tevens rekening houdt met fondsspecifieke kosten en/of opbrengsten. Bijvoorbeeld aan- en verkopen, kasposities en de effecten van vreemd vermogen. Voor een vergelijking op vastgoedniveau biedt de IPD Vastgoedindex echter de meest zuivere vergelijking. Uitgangspunten Het Achmea Dutch Office Fund is een core beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse kantorenmarkt. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, waardevastheid, laag risico en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Fonds tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren. Fiscale structuur Het Achmea Dutch Office Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. Voor de belangrijkste voorwaarden verwijzen wij u naar de toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening in de jaarrekening. 08/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

9 De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Office Fund. Syntrus Achmea Real Estate & Finance beheert een totale kantorenportefeuille (zowel de kantoren binnen het Achmea Dutch Office Fund als discretionaire kantorenportefeuilles) met een waarde van ruim 1,2 miljard, verdeeld over 150 objecten verspreid over Nederland, met een oppervlakte van ruim één miljoen m². Het totaal aantal medewerkers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is per jaareinde 265,6 fte s. Door de omvang van de kantorenportefeuille is ruime expertise op het vlak van ontwikkelen, acquireren en beheer van kantoorvastgoed aanwezig. Fondsstructuur Het Achmea Dutch Office Fund is een beleggingsinstelling met een sui generis-constructie 1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Office Fund) en de participanten 2. Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Office Fund een tussentijdse voorlopige winst uitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalender jaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). slot dividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de criteria geldend voor fiscale beleggingsinstellingen. Voor de uitgifte van participaties uit dividend worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen. Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Office Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 januari 2007). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk aangepast op 25 april Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd. Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een 1 Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. 2 Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties. Profiel van het Fonds 09/72

10 Verslag van de Beheerder Inleiding Het jaarverslag over 2012 van het Achmea Dutch Office Fund bevat het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winst-en-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de jaarrekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van de onafhankelijke accountant. De kantorenmarkt heeft in 2012 volop in de aandacht van de media gestaan. Een hoge leegstand, negatieve waardeontwikkeling, problemen van diverse eigenaren en negatieve vooruitzichten voor de sector hebben geleid tot een zeer negatieve perceptie van de risico s en kansen die beleggen in deze sector biedt. Ook op het Fonds heeft dit zijn impact, met name het indirect rendement van leeggekomen objecten staat door de huidige marktomstandigheden onder druk. Voor dit object, waarvoor geldt dat het een negatief perspectief heeft als kantoor, wordt nu, zelfs onder slechte marktomstandigheden, een exit gecreëerd die het belang van zowel de huidige alsook de toekomstige eigenaren dient. Wij hopen hier in het volgende jaar meer over te kunnen melden. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkeling van de portefeuille in 2012 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht opgenomen. Inmiddels is er wel sprake van een marktbrede onderkenning van het risico van een structurele leegstand, waardoor er ook momentum is ontstaan voor innovatieve ideeën om deze te bestrijden. Een goed voorbeeld hiervan is de door de eigenaren geïnitieerde herontwikkeling van het object Molenwerf in Amsterdam waarin het Fonds een 50%-belang heeft. 10/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

11 Strategie Het Achmea Dutch Office Fund is opgericht in 1998 als sectoraal fonds. Inmiddels is voldoende omvang bereikt om een goede risicospreiding te realiseren. Beleggingsbeleid Om de beleggingsdoelstelling te halen, koopt, exploiteert en verkoopt het Achmea Dutch Office Fund registergoederen in de sector kantoren. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector kantoren of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Het Fonds kan zowel rechtstreeks als via andere rechtspersonen, personenvennootschappen of beleggingsfondsen in vastgoed beleggen. Ook kan het Fonds tot 25% van de boekwaarde van de activa vreemd vermogen aantrekken en transacties in al dan niet beursgenoteerde financiële instrumenten verrichten. Ultimo 2012 is het Fonds gespreid over 21 objecten, dit is inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V. De totale portefeuille heeft een waarde 305 miljoen (2011: 331 miljoen). In 2012 heeft het Achmea Dutch Office Fund geen gebruik gemaakt van vreemd vermogen. Portefeuillebeleid De primaire focus is gericht op kantorenmarkten met voldoende dynamiek en omvang in economische groeiregio s, zijnde Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht en in goed gelegen steden met een regionale functie. Ultimo 2012 is net als in 2011 circa 49% van de portefeuille belegd in de vier grote steden. Doel is om toe te werken naar een portefeuille waarbij minimaal 60% van de portefeuille is belegd in de vier grootste kantoorsteden. Voor beleggingen in andere steden geldt dat sprake moet zijn van een interessant rendementrisicoprofiel. De strategie is gericht op het verjongen van de portefeuille door afscheid te nemen van oudere objecten en nieuwe, jonge objecten toe te voegen. Dit is noodzakelijk omdat de Nederlandse kantorenmarkt al jaren een netto-opname kent van vrijwel nul. In deze vervangingsmarkt verdringen nieuwgebouwde kantoren voortdurend oudere kantoren. Daarnaast wordt getracht om de portefeuille continu kwalitatief te versterken. Het portefeuillebeleid van het Achmea Dutch Office Fund wijkt significant af van de benchmark (IPD Vastgoedindex kantoren). Het Fonds heeft een duidelijke overweging van kantoren in kantoordistricten en een onderweging van kantoren in stadscentra en woonwijken. De focus is gericht op hoogwaardige kantoren met een goede bereikbaarheid en representativiteit, op locaties waarvan wordt verwacht dat deze ook in de toekomst nog een gewilde werkomgeving zullen zijn. Het portefeuillebeleid zorgt ervoor dat courante gebouwen op de goede locaties met prima bereikbaarheid in portefeuille worden genomen. Dergelijke objecten kennen een relatief laag aanvangsrendement, maar laten een meer stabiele rendementsontwikkeling zien. Met name op langere termijn laten deze objecten een outperformance ten opzichte van de benchmark zien. Objectbeleid Naast een weloverwogen portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor achter het rendement van het Achmea Dutch Office Fund. Het objectbeleid bestaat uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel is de acquisitie en verkoop van objecten; het tweede onderdeel het actief management van objecten. Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op de kwaliteit van de locatie, het object en de huurders. Bij de samenstelling van de portefeuille is aandacht voor de samenstelling van huurders naar contractduur en segment. Voor wat betreft de locatie wordt sterk gefocust op de toekomstwaarde, gebaseerd op de bereikbaarheid per auto maar ook per hoogwaardig openbaar vervoer en aantrekkelijkheid van de werk- en leefomgeving. Ten slotte wordt bij de objecten zelf gelet op de Verslag van de Beheerder 11/72

12 mate waarin deze na afloop van het huurcontract wederverhuurbaar zijn (technische mogelijkheden tot vernieuwing infrastructuur, lay-out plattegronden, mogelijkheden tot deelverhuur). Actief management is een samenspel tussen het behalen van huurverhogingen en beperking van de leegstandsrisico s om de waarde te maximaliseren. Dit kan onder meer door actief contractmanagement, het sturen op huurderstevredenheid, herontwikkeling en uitbreiding van het object. Tot slot worden objecten die niet meer aan het beleggingsbeleid voldoen op de verkooplijst gezet en wordt geprobeerd een koper te vinden. Hiertoe worden de mogelijkheden continu onderzocht en gemonitord. Duurzaamheid Duurzaam vastgoed draagt in de ogen van de Beheerder bij aan een beter milieu, een lange levens duur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Het Fonds richt zich daarom op het verduurzamen van de bestaande kantoorportefeuille en het stellen van eisen aan acquisities. In de volgende paragraaf volgt een overzicht van de voortgang van het beleid gedurende 2012, een jaar waarin belangrijke stappen zijn gezet. Bestaande portefeuille Alle objecten in de bestaande portefeuille hebben een energielabel, een maat voor de energieprestatie van de kantoorgebouwen. In de figuur is de labelverdeling van de kantoren in de portefeuille weergegeven. Men kan daarbij spreken van een groene portefeuille. Op basis van oppervlakte heeft 62% een A-label, gevolgd door B (4%), C (32%) en E (2%). Molenwerf in Amsterdam aan het Achmea Dutch Residential Fund. Het aankopende Fonds zal deze woningen door de Beheerder laten transformeren naar appartementen. Het leegstaande kantoor krijgt hiermee een nieuw leven als wooncomplex. Acquisities Acquisities die aan de portefeuille worden toegevoegd, dienen zo duurzaam mogelijk te zijn. In het programma van eisen worden voorwaarden gesteld aan de duurzaamheid van kantoren die worden ontwikkeld, zoals het gebruik van duurzame materialen en het toepassen van energiezuinige verlichting. Het Fonds acquireert daarbij alleen kantoren met een groen energielabel (A, B of C). Daarnaast zal de Beheerder een BREEAM quick scan toets toepassen bij acquisities. BREEAM is een meetinstrument waarmee de duurzaamheidsprestatie van een kantoorobject kan worden beoordeeld. BREEAM kijkt niet alleen naar energiezuinigheid, maar toetst tevens aspecten als waterbesparing, materiaalgebruik en afvalmanagement. Intentieverklaring duurzaamheid De Beheerder wil in 2013 een green lease voor kantoren implementeren. Met de ondertekening van de intentieverklaring maken verhuurder en huurder afspraken over het duurzaam gebruik en onderhoud van de verhuurde kantoorruimte. Hiervoor heeft de Beheerder binnen de werkgroep Duurzaamheid van de IVBN actief meegewerkt aan de ontwikkeling van een green lease-concept voor kantoren, de zogeheten Intentieverklaring Duurzaamheid. De Beheerder zet zich in voor de verdere verduurzaming van de portefeuille. Op natuurlijke onderhoudsmomenten, bij huurmutatie of bij renovatie kiest de Beheerder voor duurzame oplossingen. Herontwikkeling of herbestemming wordt serieus overwogen. Een concreet voorbeeld hiervan is de op handen zijnde verkoop van de 12/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

13 Global Real Estate Sustainability Benchmark Om te onderzoeken waar de portefeuille staat op het gebied van duurzaamheid, heeft de Beheerder het afgelopen jaar met het Fonds voor de tweede maal deelgenomen aan de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB is een wereldwijde benchmark waarmee jaarlijks het duurzaamheidsbeleid (Management & policy) en de implementatie (Implementation & measurement) daarvan bij vastgoedfondsen wordt beoordeeld en vergeleken. De score zegt echter weinig over de duurzaamheid van de in de portefeuille opgenomen objecten: hiervoor zijn indicatoren zoals een energielabel beter geschikt. Het Fonds heeft in 2012 een overall score behaald van 40%, een gewogen gemiddelde van de scores voor Management & policy (49%) en Implementation & measurement (38%). Het laatste onderdeel, de uitvoering van het beleid, telt het zwaarst mee in de totaalscore. Het Fonds heeft daarmee beter gescoord dan de peer group, bestaande uit in totaal zeven Nederlandse kantoorportefeuilles. De peers hebben gemiddeld een score behaalt van 54% op Management & policy en een score van 34% op Implementation & measurement. In GRESB 2011 was de overall score van het Fonds nog 20%. De verbetering in 2012 ten opzichte van 2011 is te danken aan de doorontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid in 2012 waarbij aandacht is besteed aan: 1. Monitoren van het verbruik in de portefeuille: in samenwerking met externe vastgoedmanagers is de Beheerder in 2012 begonnen met het monitoren van het verbruik (elektra, gas, water en afval). 2. Green leases : de Beheerder heeft actief mee gewerkt aan het opstellen van een green lease voor kantoren. Zie hierboven onder Intentieverklaring Duurzaamheid. 3. Duurzaamheidsverslaglegging: sinds het derde kwartaal van 2012 wordt in de kwartaalrapportages verslag gedaan van de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid. Kantorenportefeuille naar energielabel 32% 2% A B C E 4% 62% Verslag van de Beheerder 13/72

14 In 2013 gaat de Beheerder verder met de ontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid voor het Fonds. Speerpunten daarbij zijn: 1. Monitoren van het verbruik in de portefeuille: doelstelling is 100% inzicht in het verbruik van energie (elektra en gas) en water in de kantoren waar het verbruik deel uitmaakt van de servicekosten. 2. Duurzaamheid in de keten: in 2013 wil de Beheerder starten met het maken van afspraken over duurzaamheid met ketenpartners. U kunt hierbij denken aan afspraken met beheerders over het aanleveren van data ten aanzien van verbruik. 3. Samenwerking met huurders: in 2013 wil de Beheerder in samenwerking met huurders werken aan verduurzaming van de portefeuille door: a. een green lease voor kantoren te implementeren, b. kantoorhuurders te adviseren over het duurzaam gebruik van het kantoor. 14/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

15 Marktontwikkelingen Gebruikersmarkt In 2012 resulteerde de focus op besparingen en efficiency voor zowel de private als publieke sector in consolidatie of krimp van de huisvesting. Naast de sluiting van vestigingen en concentratie van activiteiten werd er bij de nieuwe aanhuur van kantoorruimte vaak minder m 2 opgenomen. Met een totale bruto-opname van iets meer dan één miljoen m 2 over geheel 2012 was er wederom een daling ten opzichte van voorgaand jaar (2011: 1,25 miljoen). Het beeld van krimpende organisaties onder de kantoorgebruikers was ook terug te zien in de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoorgebonden sectoren. Voor de sectoren openbaar bestuur & overheidsdiensten alsmede de Financiële en Zakelijke Dienstverlening nam, over de eerste drie kwartalen van 2012 gemeten, de totale werkgelegenheid af met circa 2% ten opzichte van voorgaand jaar. Daarmee ontwikkelde de kantoorgebonden werkgelegenheid zich parallel aan de totale werkgelegenheid waar tevens een omslag plaatsvond maar de krimp van het aantal banen minder groot was. Ondanks dat een groot deel van de kantoorgebruikers bij mutatie minder m 2 aanhuurden, nam de totale in gebruik zijnde voorraad toch toe tot circa 42 miljoen m 2. Het aanbod is met circa 7 miljoen m 2 echter nog altijd omvangrijk, evenals de leegstand van meer dan 14%. Door de fors lagere opname nam de aanbod/opnameratio toe tot 6,7 ofwel: met het huidige opnametempo duurt het zonder nieuwbouwaanbod en substitutie vraag in theorie bijna zeven jaar voor het aanbod is weggewerkt. In 2012 is de tweedeling in de kantorenvoorraad verder toegenomen. Het overgrote deel van de gehele opname van kantoorruimte had betrekking op het hogere segment. In het topsegment ontwikkelden de huurprijzen zich door het beperkte aanbod zelfs stabiel, al is de reële huurprijs inclusief incentives naar verwachting gedaald. De gemiddelde huurprijzen daalden onder invloed van het omvangrijke aanbod in het middensegment, waar 44% van de opname plaatsvond. Zo ontketenden de durfinvesteerders die de portefeuille van Uni-invest overnamen een heuse prijzenslag die huurders moest lokken. Een steeds groter deel van de voorraad (thans 35%) werd meer dan drie jaar zonder succes op de markt aangeboden en voegde zich tot de snelgroeiende kansarme voorraad. Langdurig leegstaande kantoorgebouwen werden immers zelden verhuurd. Een aanzienlijk deel van deze kansarme voorraad was geconcentreerd op locaties zoals Leidschendam-Voorburg, Capelle a/d IJssel en Nieuwegein, met leegstandpercentages oplopend tot 30% à 40%. In tegenstelling tot de kansarme satellietsteden brak in de grote steden het momentum aan voor herstructurering van de voorraad. In de regio Amsterdam waren er in 2012 diverse transformatiesuccessen en kwam de teller wat herontwikkeling betreft uit op m 2, bijna vier keer meer dan in Hoewel de metrages nog altijd bescheiden waren, daalde mede hierdoor het aanbod licht en vonden andere functies hierdoor een plek. Bij de herbestemming betrof het niet alleen de transformatie van kantoren naar hotels, maar ook naar (studenten)woningen. Middels herbestemming en functiemenging werd ook de kantoorlocatie Zuidoost, die voorheen gekenmerkt werd door problematische leegstand, succesvol geherpositioneerd. Gedurende 2012 werd wederom door diverse (grote) gebruikers kantoorruimte aangehuurd en nam de leegstand verder af. Beleggingsmarkt Over geheel 2012 bedroeg het totale beleggingsvolume 1,23 miljard, een daling van ruim 11% ten opzichte van 2011 ( 1,39 miljard). Daarbij zorgden slechts drie transacties (The Rock, Vinoly, High Tech Campus, tezamen circa 700 miljoen) voor het merendeel van het totale beleggingsvolume. Verslag van de Beheerder 15/72

16 De daling van het totale beleggingsvolume en het beperkt aantal transacties maakten duidelijk dat de beleggingsmarkt voor kantoren verder stagneerde. De transacties die wel doorgingen, lieten zien dat voor prime offices nog belangstelling was. Gezien de grote verschillen per segment was het dan ook geen verassing dat gedurende 2012 de aanvangsrendementen verder divergeerden. Voor toplocaties liepen de bruto aanvangsrendementen licht op tot circa 6,25%, voor het midden- en onder segment was de stijging aanmerkelijk groter. Hier liepen de bruto aanvangsrendementen op tot circa 9%-11%. Aan de aankoopzijde waren vooral Nederlandse private beleggers actief alsmede buitenlandse fondsen. Verkopende partijen waren corporates, niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen en institutionele beleggers. Vooruitzichten De gebruikersmarkt voor kantoorruimte zal naar verwachting niet naar een evenwicht terugkeren vanuit een toename van de effectieve vraag. Ten opzichte van eind 2008, toen de werkgelegenheid in de kantoorgebonden sectoren zijn top bereikte, is de werkgelegenheid allengs verder afgenomen. Ook wijzen de vooruitzichten niet op een spoedig herstel zodat een scenario zoals na de crisis van 2000 niet waarschijnlijk lijkt. Daarnaast zal ook volgend jaar het ruimtegebruik per werknemer verder dalen doordat meer organisaties hun huisvesting rationaliseren, het nieuwe werken implementeren en de hoeveelheden ongebruikte ruimte terugbrengen. Voor volgend jaar daarentegen wordt wel gerekend op een verdere stijging van het transformatievolume, maar dit zal wederom grotendeels beperkt blijven tot de grote steden. Opname en aanbod van kantoorruimte Aanbod x opname als % voorraad 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Leegstand als % totale kantoorvoorraad Opname Aanbod Leegstand 0% % Bron: Jones Lang LaSalle (2013) 16/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

17 Op de beleggingsmarkt wordt voor 2013 in verband met de beperkte financieringsmogelijkheden, het gebrek aan transparante prijsvorming en de afwachtende houding van beleggers, evenmin gerekend op een spoedig herstel. Net als in 2012 zal een groot deel van de beleggingsdynamiek naar verwachting uit de verkoop van prime offices moeten komen. Een aantal van deze objecten wordt al gedurende langere tijd in de markt aangeboden zodat gerekend wordt op aanzienlijke discounts. Gezien het beperkte risicoprofiel en de relatief hoge directe rendementen zal de interesse onder beleggers voor dit topsegment naar verwachting toenemen. Aan de onderkant van de markt zal de dynamiek uit opkoop en herbestemming van kantoren moeten komen. De toenemende interesse van private beleggers gedurende 2012 toont dat hier kansen liggen die mogelijk verder toenemen naarmate de afschrijvingen toenemen en portefeuilles al dan niet gedwongen op de markt komen. Ontwikkeling werkgelegenheid in de kantoorgebonden sectoren tov de top (in banen en uren, seizoensgecorrigeerd, openbaar bestuur & overheidsdiensten, financiële- en zakelijke dienstverlening) 0,08 0,06 0,04 0,02 0,00 Aantal banen t.o.v. top 2000 Aantal uren t.o.v. top 2000 Aantal banen t.o.v. top 2008 Aantal uren t.o.v. top ,02-0,04-0,06-0,08 t= Bron: CBS Statline (2013) Verslag van de Beheerder 17/72

18 Newtonlaan, Utrecht 18/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

19 Samenstelling portefeuille Ultimo 2012 bedroeg de exploitatieportefeuille van het Achmea Dutch Office Fund 305 miljoen (2011: 331 miljoen). Alle objecten betreffen objecten met een dominante kantoorcomponent. Gedurende het jaar 2012 zijn geen aankopen of verkopen verricht. Samenstelling Het Achmea Dutch Office Fund belegt het grootste gedeelte van de portefeuille op kantorenlocaties in de grote steden (zowel G4 als overige grote steden). Dit is een overweging van 17,8 procentpunt (2011: overweging van 17,5 procentpunt) ten opzichte van de IPD Vastgoedindex, hetgeen een uitvloeisel is van het gevolgde beleid. De portefeuille is voor een groot deel gesitueerd in de Noordvleugel van de Randstad (kantoren in Amsterdam, Almere en Utrecht maken bijna de helft uit van de kapitaalswaarde van het Fonds). Daarnaast is een derde gevestigd in Rotterdam en steden zoals Arnhem, Den Bosch en Zwolle. Dit is conform het beleid dat zich voornamelijk richt op investeringen in kantoordistricten die worden gekenmerkt door voldoende dynamiek en omvang en zijn gelegen in economische groeiregio s. De belangrijke factoren zijn de concentratie van werkgelegenheid en de sterke, multimodale regiopositie, met bijbehorend sterke ontsluiting van deze locaties. Kantoorgebruikers hebben behoefte aan locaties die zich bevinden in of nabij kernen van historisch gegroeide steden, dan wel in gebieden met veel voorzieningen en een goede verblijfssfeer. Ook stationslocaties zijn zeer gewild door hun goede bereikbaarheid en de aanwezigheid van hoogwaardige voorzieningen, zoals rond Utrecht Centraal. In combinatie met stabiele langetermijnhuurcontracten, bieden dergelijke objecten het beste perspectief. Onder de huurders van het Fonds zijn de zakelijke en financiële dienstverleners dominant aanwezig. De rol van de overheid is relatief bescheiden. Aankopen In 2012 heeft het Achmea Dutch Office Fund geen nieuwe objecten verworven. Verkopen Door een combinatie van de marktomstandigheden in 2012 en de huurexpiratiedata van de objecten in de portefeuille, is ervoor gekozen geen verkoop te realiseren. Voor kantoorobjecten met huurcontracten die de komende vijf jaar expireren, worden op dit moment geen aantrekkelijke prijzen gerealiseerd. Het doel is om de expirerende contracten te verlengen of nieuwe huurders aan te trekken om het rendement te optimaliseren. Daarnaast kan transformatie een optie zijn. Een op handen zijnde verkoop is die van het object aan de Molenwerf te Amsterdam in De verkoop - baarheid van dit object is gunstiger dan van een gemiddeld kantoorgebouw, daar dit gebouw zich voor wat betreft de locatie en de technische mogelijkheden leent voor een transformatie naar woningen. In 2013 zal het Achmea Dutch Residential Fund het 50%-aandeel van het Fonds tegen residueel bepaalde waarde overnemen van het Fonds, om het vervolgens samen met de andere eigenaar te transformeren naar huurappartementen. Overige mutaties Onder de vastgoedbeleggingen is een negatieve investering verantwoord van 1,7 miljoen. Dit heeft betrekking op de vrijval van de voorziening voor een claim van de ontwikkelaar van het object aan de Newtonlaan te Utrecht. In de jaarrekening is deze vrijval toegelicht. De negatieve herwaardering bedroeg 21,7 miljoen (2011: -35,6 miljoen). Voor een nadere toelichting op de herwaardering verwijzen wij naar de toelichting bij de tabel direct-indirect resultaat. Verslag van de Beheerder 19/72

20 Verhuurtransacties Gedurende 2012 hebben binnen het Achmea Dutch Office Fund enkele huuropzeggingen en verhuurtransacties plaatsgevonden. Hierdoor is het leegstandspercentage gestegen van 4,3% ultimo 2011 naar 19,0% ultimo Het object aan de Orteliuslaan in Utrecht is per 30 juni 2012 volledig leeggekomen. Voor de herinvulling is een actieplan opgesteld en worden specifieke doelgroepen benaderd; dit heeft echter nog niet geleid tot wederverhuur. Het resultaat hiervan is een negatieve herwaardering van 1,1 miljoen. Ultimo januari 2012 is het object aan de Gaetano Martinolaan in Maastricht volledig leeggekomen. Per december 2012 is circa 3.200m² hiervan langjarig verhuurd. Momenteel staat nog circa 9.000m² leeg. Dit heeft per saldo geleid tot een herwaardering van nihil. Naast deze twee grote opzeggingen zijn de huurcontracten van een aantal eenheden aan de Aert van Nesstraat in Rotterdam per expiratiedatum beëindigd. Het resultaat hiervan is een negatieve herwaardering van 1,3 miljoen. Voor het object in Rotterdam zijn onderzoeken opgestart naar de mogelijkheden voor alternatieve aanwending. In de portefeuille wordt actief gefocust op verlengingsmogelijkheden van lopende huurovereenkomsten. Dit heeft geleid tot verlengingen van de huurovereenkomsten in Hoofddorp met Idexx (3.600m²) in het object Scorpius en aan Walt Disney (3.600m²) in het object Taurus avenue. In Rotterdam (Lichtenauerlaan) is de huurovereenkomst met Regus (3.300m²) verlengd tot en met Met de huurders van de objecten in Nijmegen (Schaek Mathonsingel) en Heerlen (Nieuw Eyckholt) lopen onderhandelingen over verlenging van de huurovereenkomsten. In het object Gaetano Martinolaan te Maastricht is zoals eerder beschreven 3.200m² langjarig verhuurd aan een nieuwe huurder Perfect Call B.V.. In Hoofddorp (Scorpius) is 1.700m² nieuw verhuurd aan Akzo Nobel. Kantorenportefeuille naar segment 11% 5% 5% Grote steden- Bedrijfsterreinen Grote steden- Kantoorlocatie Grote steden- Stadscentra Overige steden- Kantoorlocatie 79% 20/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

21 Objecten per ultimo 2012 in Exploitatie (boekwaarde in ) Verslag van de Beheerder 21/72

22 Taxaties Incentives Op basis van een analyse van de externe taxatierapporten is vastgesteld dat de externe taxateurs rekening houden met het verstrekken van incentives bij de waardering van objecten. Bij huurverlenging dan wel bij het aangaan van een nieuw huur contract is rekening gehouden met de noodzaak om marktconforme incentives te verstrekken. De te verstrekken incentives variëren per object in hoogte en zijn afhankelijk van de resterende duur van het huurcontract, de locatie en objectspecifieke eigenschappen. In de taxatierapportages vermeldt de externe taxateur welke inschatting van de te verstrekken incentives is meegenomen in de waarde van het betreffende object. Tevens worden eventueel lopende incentives zoals huurkortingen ook meegenomen door de externe taxateur. Leegstand Op basis van een analyse van de externe taxatierapporten is vastgesteld dat leegstand wordt meegewogen in de waardering van de objecten. Afhankelijk van de omvang van de leegstand wordt onder andere het bruto-aanvangsrendement bijgesteld door de taxateur. Een indeling van de portefeuille in drie cohorten met verschillende leegstands percentages, laat de volgende variatie in bruto-aanvangsrendementen zien: 7,0% - 11,5% voor panden met leegstand van minder dan 10,0%; 9,5% - 9,8% voor panden met leegstand tussen 10,0% en 30,0%; 9,5% - 18,0% voor panden met meer dan 30,0% leegstand. Hoewel leegstand een belangrijke factor in de waardering van kantoorobjecten is, spelen ook andere factoren, zoals locatie, wederverhuurbaarheid en ouderdom, een rol in de waarde van een object. Dit verklaart dan ook de overlap in de bruto-aanvangsrendementen tussen de verschillende cohorten. De leegstand van de portefeuille bedraagt ultimo %. Kantorenportefeuille naar geografische oriëntatie 6% 21% 12% Amsterdam Utrecht Rotterdam Zwolle Den Bosch Maastricht Overig 32% 10% 15% 4% 22/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

23 De huuropzeggingen zijn nog niet meegenomen in de leegstandspercentages; wel zijn deze opzeggingen verwerkt in de door de taxateur uitgevoerde waarderingen, hetgeen heeft geleid tot afwaardering van de betrokken objecten. Spreiding De portefeuille, inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V., omvat ultimo objecten (2011: 21 objecten). De portefeuille van het Fonds is goed gespreid naar actuele waarde. Er zijn twee grote objecten (in Utrecht en Zwolle), die gezamenlijk meer dan een derde van de portefeuille naar actuele waarde uitmaken. Geen van de andere objecten heeft een weging van meer dan 10% per object. Daarnaast is er wel sprake van exposure in grotere objecten middels deelnemingen, zoals het object aan de Thomas R. Malthusstraat in Amsterdam. Indien wordt gekeken naar de huren, blijkt dat de gemiddelde huurprijs circa 200 per m² bedraagt. Dit is hoger dan het Nederlands gemiddelde en een consequentie van de keuze voor kantoren op bewezen kantoor locaties in economische groeiregio s. Participaties Het aantal participaties bedraagt per eind stukken met een waarde van 352,33 per participatie na winstverdeling Ultimo 2011 was het aantal participaties in het Achmea Dutch Office Fund gelijk aan stukken met een participatiewaarde van 380,29 na winstverdeling De daling van de gemiddelde waarde van de participaties is met name toe te schrijven aan de negatieve herwaarderingen die hebben plaatsgevonden in Mandaten De wijzigingen in het aantal participaties in 2012 ten opzichte van 2011 zijn conform de mandaatafspraken met de participanten. In- en uittredingen in het verslagjaar Gedurende 2012 zijn in het Achmea Dutch Office Fund geen in- en uittredingen geweest. Per 1 april 2012 is de fusie tussen Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf (BPF Film) en Pensioenfonds PNO Media geëffectueerd. Ten gevolge van deze fusie zijn de vermogensbestanddelen van BPF Film, waaronder de door BPF Film gehouden participaties in het Achmea Dutch Office Fund, overgegaan op Pensioenfonds PNO Media. De Beheerder heeft in 2012 van vijf participanten uittredingsverzoeken (2011: twee uittredingsverzoeken) ontvangen. Ultimo december 2012 zijn totaal zeven uittredingsverzoeken ontvangen en het totaal bedrag hiervan bedraagt 68,3 miljoen (2011: 14,5 miljoen). Top 5 objecten (o.b.v. waarde) Top 5 huurders Object Waarde ultimo 2012 (x 1.000) Huurder % totale huur 1. Newtonlaan , Utrecht Burg. Roelenweg 13, Zwolle A. Bordeslaan 2-248, Den Bosch Thomas R. Maltusstraat 5-57, Amsterdam Leidseveer 2-10, Utrecht PricewaterhouseCoopers 21,1% 2. Achmea Facilitair Bedrijf 15,2% 3. Rijksgebouwendienst 11,2% 4. CMS Derks Star Busmann N.V. 11,0% 5. Movares Nederland B.V. 8,3% Verslag van de Beheerder 23/72

24 Expiratiedata In beheersing van risico s vormt spreiding van expiratiedata van huurcontracten een belangrijk element. In 2013 expireert circa 1,3% van de huurcontracten. Het Achmea Dutch Office Fund zal alle beschikbare instrumenten inzetten om huurcontracten te verlengen. De meerderheid van de huurexpiraties ligt na 2015, waarbij bijna 72% van de huurexpiraties pas na 2017 zal plaatsvinden. Ontwikkeling debiteurensaldi Het saldo van de nog niet ontvangen huren ten opzichte van de brutohuuropbrengst ligt op 2,3% (2011: 1,8%), voor aftrek van de voorziening dubieuze debiteuren van De verslechtering ten opzichte van het voorgaande jaar heeft volledig betrekking op het object aan de Newtonlaan in Utrecht. Een groot deel van de achterstand is inmiddels voldaan, echter de meeste nog openstaande vorderingen met betrekking tot dit object betreffen de servicekosten afrekeningen. Momenteel wordt getracht tot een schikking te komen met de huurders. Wij zullen u op de hoogte houden van de ontwikkelingen omtrent deze vorderingen in de kwartaal rapportages. Huurexpiratie Huurexpiratie 35% 30% 25% 20% 15% 10% % 0% >= /72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

25 Performance Totaal resultaat In 2012 heeft het Achmea Dutch Office Fund een totaal resultaat behaald van -3,2 miljoen (2011: -10,7 miljoen). Dit resulteerde in een totaal rendement van -1,0% (2011: -2,9%) over het gemiddeld fondsvermogen. Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat. Verdeling direct en indirect resultaat In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en het indirecte resultaat weergegeven. Direct resultaat Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg 19,8 miljoen (2011: 26,7 miljoen). Het direct rendement over 2012 bedroeg procentueel gezien 6,7% (2011: 8,3%) over het gemiddeld fondsvermogen. Huurinkomsten en exploitatie- en rentekosten bepalen voornamelijk het directe resultaat. De huurinkomsten van het Fonds zijn over 2012 met 9,9 miljoen gedaald ten opzichte van Procentueel is sprake van een daling van 30,1%. De autonome huurgroei is met 0,5% gedaald ten opzichte van Voor het object de Molenwerf te Amsterdam is in 2011 een eenmalige opbrengst Achmea Dutch Office Fund (bedragen x 1.000) Direct resultaat Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Overige bedrijfsopbrengsten Bruto-omzetresultaat Operationele kosten Vermogensbeheerkosten Som der kosten Netto-omzetresultaat Financiële baten Financiële lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Waarvan waardeveranderingen Totaal direct resultaat Indirect resultaat Waardeveranderingen Waardeveranderingen deelnemingen Totaal indirect resultaat Resultaat Verslag van de Beheerder 25/72

26 van 5,9 miljoen verantwoord. Het betreft de afkoopsom van de huurverplichting van Achmea Huisvesting. Het object staat sinds 1 januari 2012 leeg. Initieel is de mogelijkheid tot wederverhuur getoetst. Inmiddels is het object gereed voor verkoop aan het Achmea Dutch Residential Fund, die tezamen met de andere eigenaar, het gebouw zal transformeren naar woningen. Hierdoor zijn over 2012 lagere netto huurinkomsten gerealiseerd van 1,7 miljoen. De huurovereenkomst voor de Gaetano Martinolaan te Maastricht is begin 2012 geëxpireerd, waardoor leegstand is ontstaan en de huurinkomsten ten opzichte van 2011 zijn afgenomen met 1,5 miljoen. De exploitatiekosten ten opzichte van de brutohuuropbrengsten zijn in 2012 (18,3%) fors toe genomen (2011: 10,9%). Enerzijds wordt dit beïnvloed door een sterke daling van de brutohuuropbrengsten (zie hierboven) en anderzijds door een aantal specifieke posten. Dit betreft het effect van de servicekostenafrekeningen over de jaren 2009 tot en met 2011 als gevolg van leegstand ( 1,5 miljoen), deels gecorrigeerd door het effect van de vrijval van de voorziening dubieuze debiteuren ( 0,4 miljoen) door het bereiken van overeenstemming met een huurder. De stijging van de financiële baten en lasten wordt veroorzaakt doordat de in 2011 getroffen voorziening van 2,3 miljoen voor het rentedeel van het geschil, in 2012 deels ( 1,5 miljoen) is vrijgevallen. Gecorrigeerd voor de eenmalige opbrengst uit de afkoop van het huurcontract van de Molenwerf in 2011, bedroeg over 2011 het direct rendement 6,2%. Het direct rendement in 2012 is gedaald ten opzichte van Indirect resultaat Het indirecte resultaat bestaat uit een negatieve herwaardering van de huidige portefeuille. Het indirecte resultaat over 2012 bedroeg -23,1 miljoen (2011: -37,4 miljoen). Het indirecte rendement over het jaar 2012 bedroeg procentueel gezien -7,5% (2011: -10,6%). Rendement op basis van de IPD standing investments 7% 6% 5% Achmea Dutch Office Fund IPD Kantoren 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% jr 26/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

27 De negatieve marktontwikkelingen zijn aanleiding geweest voor de afwaardering. De vier objecten met de grootste absolute afwaardering zijn: Newtonlaan te Utrecht; de waarde van dit object daalt met 5,2 miljoen vanwege de aanhoudende slechte kantorenmarkt en een verhoging van de incentives bij leegstand. Voorts heeft de afwikkeling van een geschil een positief effect gehad van 1,7 miljoen, waardoor het netto-effect 3,5 miljoen negatief is. Dit wordt mede ingegeven door het hoge aanbod in de omgeving van dit gebouw op Rijnsweerd. Burgemeester Roelenweg te Zwolle; onder de huidige marktomstandigheden en met het gegeven dat er nu nog een contract van minder dan 10 jaar resteert, wordt het risico t.o.v. eerder als verhoogd beschouwd. De markthuurwaarde is met 6,7% gedaald, waardoor de waarde van het object is gedaald met 4,3 miljoen. Magistraat te s-hertogenbosch; de kortere gemiddelde resterende huurtermijn, een verhoging van de incentives en de verslechterde kantorenmarkt leiden tot een afwaardering van 3,5 miljoen. Thomas R. Malthusstraat te Amsterdam; het object is erg groot en heeft een verhuurrisico in de huidige marktomstandigheden wat leidt tot een afwaardering van 3,3 miljoen. Voor de rest van de portefeuille geldt dat het Achmea Dutch Office Fund last heeft van verdere waardedalingen over de hele portefeuille conform de huidige marktwaardeontwikkelingen. Rendement Om een zuivere vergelijking met andere kantoorvastgoedbeleggers of de gehele kantorenvastgoedmarkt mogelijk te maken, berekenen wij eveneens de rendementen op basis van de berekeningsmethodiek van IPD Vastgoedindex standing investments. Deze methodiek laat verstorende effecten, zoals financiering met vreemd vermogen, buiten beschouwing. Het Achmea Dutch Office Fund heeft in de jaren tot 2011 een bovengemiddeld hoog rendement gerealiseerd. Het afgelopen jaar bedroeg het totale rendement van het Achmea Dutch Office Fund op basis van de IPD Vastgoedindex standing investments-methodiek -0,4% (2011: -2,3%). De benchmark behaalde een rendement van -2,7% (2011: 2,2%). Derhalve was er sprake van een outperformance van 230 basispunten (2011: underperformance van 450 basispunten). De afgelopen vijf jaar behaalde het Fonds een gemiddeld rendement van 1,6% per jaar. Ten opzichte van de benchmark heeft het Fonds over deze periode het met gemiddeld 90 basispunten beter gedaan. Gevoeligheidsanalyse In onderstaande tabel is het effect op het eigen vermogen en het resultaat van het Fonds weergegeven indien huuropbrengsten, financiële leegstand en yield zouden wijzigen. Gevoeligheidsanalyse Variabelen Toename in % Geschatte invloed op jaarresultaat en eigen vermogen 2012 in Huuropbrengsten Financiële leegstand 1 -/- 287 Yield shift 0,5 -/ Verslag van de Beheerder 27/72

28 Huuropbrengsten De invloed op het eigen vermogen en resultaat van een stijging met 1% van de brutohuuropbrengsten na aftrek van financiële leegstand en huurkortingen. Financiële leegstand De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien het financiële-leegstandspercentage stijgt met 100 basispunten. Het financiële-leegstandspercentage is berekend als financiële leegstand gedeeld door de brutohuuropbrengsten voor aftrek van financiële leegstand en na huur kortingen. Yield De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien de yield van het vastgoed in exploitatie stijgt met 50 basispunten. De yield is berekend als brutohuuropbrengsten (na aftrek van financiële leegstand en huurkortingen) gedeeld door de waarde van het vastgoed in exploitatie. Total Expense Ratio (TER) Teneinde een beter inzicht te geven in de kostenstructuur van het Fonds, is de TER berekend. Voor de TER is nog geen eenduidige definitie voor dit begrip. Dit betekent ook dat het maken van vergelijkingen lastig is. De European association for investors in non-listed real estate funds (INREV) heeft evenwel voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen definities opgesteld. De hier toegepaste definitie is op basis van de Net Asset Value (NAV). De TER wordt als volgt berekend: (vermogensbeheerkosten en fondskosten ) / fondsvermogen. Onder de vermogensbeheerkosten en fondskosten zijn opgenomen: Vergoedingen voor de Beheerder van het Fonds Juridische en fiscale advieskosten Accountantskosten Bankrente en -kosten Vacatiegelden Taxatiekosten Overige algemene fondskosten Vastgoedbeheerkosten (kosten van de externe beheerders van het vastgoed) zijn geen onderdeel van de TER. Total Expense Ratio (TER) Achmea Dutch Office Fund 0,53% 0,50% 28/72 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund