Wonen boven winkels: evenwicht voor resultaat

Transcriptie

1 Wonen boven winkels: evenwicht voor resultaat Egbert Kalle SOAB Adviseurs Woning en Leefomgeving 26 juni 2014

2 Inhoud 1. Vooraf 2. Evenwicht 3. De schijf van 5 4. Ter afsluiting

3 Vooraf Oorspronkelijke doelstelling (Breda) Bouwkundige kwaliteit (KGB) Veiligheid Bewoners terug in de stad (verbetering leefklimaat) Inmiddels doelstelling verbreed Ondersteuning diversiteit en aantrekkelijkheid centrum (aanvullende financiële) basis voor onderhoud-en restauratiebeleid Wonen boven winkels voor bepaalde categorie investeerders aantrekkelijk vanwege hoog rendement Investeringen sluiten niet altijd aan bij ambitie gemeente

4 Evenwicht Wonen boven winkels is een complex beleidsterrein: Veel stakeholders met eigen belangen: gemeenten, eigenaren, retailers, organisaties ondernemers- en bewonersverenigingen Veel verschillende categorieën eigenaren: Klassieke ondernemer/erfgenamen Kleine beleggers (korte termiijn, hoog rendement) Institutionele retail-beleggers Onderworpen aan veel ontwikkelingen: (bv crisis in vastgoed, retail, en woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningvraag) Evenwicht in benadering: de schijf van 5

5 De schijf van 5 Niet in volgorde van belangrijkheid Rendement op basisinvestering Contractdiscontinuïteit Inpassing in de scope van de eigenaar Voldoende bouwkundig perspectief Inspirerend beleid met bruggenbouwer

6 Rendement op basisinvestering Rendement in de verhuur van winkelruimte onder druk (omzetafhankelijk, moeizame verhuur, welkomstpremies etc) Zeker op de niet A+locaties woningrendement mogelijk goede aanvulling Beleggers sturen op rendement Institutioneel: vaak middellange termijn met exitstrategie (in eigen markt) Wonen boven winkels goede mogelijkheid, mits verkoopbaarheid bezit en toekomstige retailfunctie niet in gevaar Klein : hoog aanvangsrendement, korte termijn

7 Contractdiscontinuïteit Contracten vaak voor langere periode en over het hele pand Zonder contractaanpassing wonen boven winkels vaak niet mogelijk Bij huuropzegging en bij onderhoudsingrepen wel mogelijkheden Door crisis in de retail veel vragen om contractaanpassingen: biedt mogelijkheden Urgentie om te verhuren bij leegstand groter dan om te investeren

8 Inpassing in de scope van de eigenaar Wonen boven winkels niet perse de interesse van de eigenaar: Institutioneel: beleggen in retail niet gelijk aan beleggen in woningen, andere markt en beheerorganisatie Investeringsmiddelen voor wonen boven winkels geen core business, haalt ruimte weg voor eigen bedrijfsvoering Investeringen kunnen elkaar in de toekomst bijten Klein: snel rendement, kleine woningen, korte eenvoudige procedures Klassiek: bang voor aanloopinvestering en lange terugverdientijd

9 Bouwkundig perspectief Ontsluitingsmogelijkheden Voldoende basis voor brandveiligheid en constructieve veiligheid Zonder grote constructieve ingrepen moeten kwalitatief goede woningen te realiseren zijn Achterstallig onderhoud moet te overzien zijn Monumentenstatus kan voordeel en nadeel zijn

10 Inspirerend beleid Binnenstadsvisie en plaats/mogelijkheden wonen boven winkels Duidelijke doelstellingen Korte en transparante toetsingsprocedures Bouwbesluit bestaande toestand Goede communicatie: taal stakeholders en oog voor (markt)ontwikkelingen Verantwoordelijke bruggenbouwer Creatieve oplossingen Ondersteuning bij go-no go beslissingen

11 Ter afsluiting Wonen boven winkels onderdeel van een integrale centrumbenadering en in zich zelf een integrale benadering: de schijf van 5 Momenten, doelstellingen en ambities van de stakeholders zijn niet dezelfde maar moeten wel gelijk gericht worden Integrale coördinatie (bruggenbouwer en stimulator) We doen het niet voor niets: Wonen boven winkels versterkt de leefbaarheid en de economisiche weerbaarheid van het centrum Wonen boven winkels inspireert