Analyse van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatievenvoor de Hoeksche Waard

Transcriptie

1 Analyse van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatievenvoor de Hoeksche Waard Quick scan realiteitsgehalte, effecten en kosten Opdrachtgever: Provincie Zuid-Holland ECORYS Nederland BV Walter Hulsker Ahmed Hamdi Anjo van der Burgt Peter Noordzij Rotterdam, 8 februari 2008

2 ECORYS Nederland BV Postbus AD Rotterdam Watermanweg GG Rotterdam T F E netherlands@ecorys.com W K.v.K. nr ECORYS Regio, Strategie & Ondernemerschap T F AH/II17910

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 4 2 Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als realistische alternatieven? Inleiding Beoordeling van de kwaliteiten van de locaties Mogelijkheden vanuit een marktperspectief Conclusie realiteit alternatieven 9 3 Effecten van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven Inleiding Effecten Conclusies effecten alternatieve locaties 12 4 Kosten Inleiding Kostenposten bij de ontwikkeling van de bedrijventerreinen 13 5 Conclusies 15 AH/II17910

4 1 Inleiding Achtergrond In december 2007 hebben het RPB en CPB de studie Een ruimtelijke verkenning naar alternatieven voor de Hoeksche Waard uitgebracht. Als gevolg hiervan zullen op korte termijn de in het RPB/CPB-rapport genoemde alternatieve locaties in (bestuurlijke) discussie komen. Dit was de aanleiding voor de provincie Zuid-Holland om een quick scan te laten uitvoeren naar de genoemde alternatieve locaties en in het bijzonder Rijerwaard en Dordtse Kil 4. Vraagstelling De vraagstelling is gericht op de mogelijkheden om de Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard in te zetten. We onderscheiden de volgende onderzoeksvragen: 1. In hoeverre zijn de terreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 realistische alternatieven voor de Hoeksche Waard? 2. Wat zijn de mogelijke effecten als de terreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard worden genomen? 3. Welke kosten zijn in hoofdlijn gemoeid met de realisatie van deze locaties (dit betreft met name aanpassingen in de infrastructuur), uitgaande van een situatie dat er (op korte termijn) Hoeksche Waardbedrijvigheid op genoemde locaties worden geaccommodeerd? Opbouw De opbouw van het voorliggende rapport volgt de opbouw van de drie onderzoeksvragen. In hoofdstuk 2 worden de potenties van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 beoordeeld als alternatief voor de Hoeksche Waard. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3 in op de mogelijke effecten als de terreinen daadwerkelijk als alternatief worden ingezet. De doorrekening van de ontwikkelingskosten van de drie betreffende terreinen is opgenomen in hoofdstuk 4. De rapportage wordt afgesloten met de belangrijkste conclusies in hoofdstuk 5. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 4

5 2 Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als realistische alternatieven? 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de vraag of Reijerwaard en Dordtse Kil 4 realistische alternatieven zijn voor de Hoeksche Waard. In paragraaf 2.2 wordt gekeken naar de kwaliteiten van de drie betreffende locaties. Op basis hiervan wordt beoordeeld of Reijerwaard en Dordtse Kil 4 over de juiste kwaliteiten beschikken. Vervolgens kijken we in paragraaf 2.3 naar de mogelijkheden op de bedrijventerreinenmarkt om de twee terreinen als alternatief voor de Hoeksche Waard in te zetten. We sluiten het hoofdstuk af met de eindconclusies aangaande de haalbaarheid van de inzet van de twee terreinen als alternatieve locaties. 2.2 Beoordeling van de kwaliteiten van de locaties Na een korte beschrijving van het plan voor een bovenregionaal bedrijventerrein in de Hoeksche Waard worden vervolgens op basis van de ruimtelijke kwaliteiten de locaties Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als mogelijke alternatieven beoordeeld. Hoeksche Waard Het geplande terrein Hoeksche Waard is gelegen in de gemeente Binnenmaas aan de zuidzijde van de provincie Zuid-Holland. Het netto uitgeefbare oppervlak van het terrein bedraagt 120 hectare netto. Het terrein is bedoeld voor de opvang van vooral grootschalige havengerelateerde bedrijven vanuit de regio Groot-Rijnmond. Dit betreft voor een belangrijk deel transport en logistiek, maar ook handel, productie en dienstverlening. De bovenregionale ontsluiting van het terrein loopt via een provinciale weg naar de A29. Deze verkeersas biedt in eerste instantie mogelijkheden voor ontsluiting naar het noorden en het zuiden. De mogelijkheden voor zichtlocaties langs de rijksweg zijn beperkt 1. Aan de oostzijde van het terrein komt een ontsluiting via het water met een kade voor laden en lossen van schepen. De locatie Hoeksche Waard is momenteel slechts licht bebouwd. Er is vooral extensieve veeteelt en beperkte woonbebouwing. 1 Het is afhankelijk van het definitieve stedenbouwkundige ontwerp of we wel of geen zichtlocaties langs de A29 komen. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 5

6 Dordtse Kil 4 Het bedrijventerrein Dordtse Kil 4 is gelegen in de gemeente Dordrecht ten zuiden van het bestaande bedrijventerrein Dordtse Kil 3. Het terrein is een doorontwikkeling van de al bestaande Dordtse Kil terreinen. Het terrein heeft een regionale opvangfunctie voor de Drechtsteden en is voorzien om de behoefte aan reguliere gemengde bedrijvigheid in de periode op te vangen. Het terrein kan op relatief korte termijn worden ontwikkeld en op de markt worden gebracht. Het is de bedoeling dit terrein te ontwikkelen nadat het bestaande terrein Dordtse Kil 3 naar verwachting in de periode tot 2010 geheel is uitgegeven 2. Er is momenteel nog ca 21 hectare netto uitgeefbaar 3. Het uitgeefbare oppervlak van Dordtse Kil 4 bedraagt ca. 65 hectare netto. Ten opzichte van de Hoeksche Waard ligt Dordtse Kil 4 verder verwijderd van het havengebied van Groot-Rijnmond. Daarentegen is er wel een directe verbinding met dit gebied via het rijkswegennet met de A15 en A16. De ontsluiting van het nieuwe terrein zal via Dordtse Kil 3 lopen. De huidige ontsluiting en met name de aansluiting N3 - A16 beschikt echter over onvoldoende capaciteit. Er wordt momenteel een project gestart ter verbetering van de knoop N3 - A16. Deze ingreep valt buiten de ontwikkeling van Dordtse Kil IV (en daarmee ook buiten de exploitatie van dit terrein 4 ). Uit onderzoek van de gemeente Dordrecht blijkt dat een extra aansluiting van het terrein op de A16 niet noodzakelijk is. Indien wordt gezorgd voor een goede aansluiting van het bestaande en het nieuwe terrein en de capaciteit van de huidige ontsluitingsweg over Dordtse Kil 3 (de N3) wordt vergroot, is Dordtse Kil 4 ook geschikt voor de vestiging van grootschalige transport en distributie bedrijven. De verwachte extra druk op de ontsluiting door de ontwikkeling van Dordtse Kil 4 voor havengerelateerde bedrijvigheid (met veel T&D) is beperkt. De meeste druk doet zich voor in de spitsuren. Vrachtbewegingen van T&D bedrijvigheid vinden juist verspreid over de dag plaats. Dordtse Kil 4 is gelegen aan vaarwater. Net zoals bij de Hoeksche Waard is een ontsluiting van het terrein via het water een mogelijkheid. Hiertoe dient waarschijnlijk een insteekhaven te worden aangelegd. De bereikbaarheid van het bestaande Dordtse Kil 3 met het openbaar vervoer is zeer matig. Het uitgeefbare oppervlak is onderverdeeld in een gebied van ruim 48 ha netto voor reguliere gemengde bedrijvigheid en een representatief deel van bijna 17 ha netto met zichtlocaties langs de A16. Deze strook is met name geschikt voor de combinatie van bedrijfshallen en kantoren. 2 Bron: Gemeente Dordrecht, Structuurplan Dordtse Kil 4 3 Bron: Infodesk bedrijventerreinen Zuid-Holland 4 Bron: Gemeente Dordrecht. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 6

7 Doordat Dordtse Kil 4 een doorontwikkeling is van het al bestaande Dordtse Kil 3, heeft dit als voordeel dat de infrastructuur vanaf het bestaande terrein kan worden doorgetrokken. Daarnaast kan het nieuwe terrein profiteren van het al aanwezige terreinen op gebieden als beheer en onderhoud en parkmanagement. Concluderend kan worden gesteld dat Dordtse Kil 4 over de (locatie)kwaliteiten beschikt voor de opvang van havengerelateerde bedrijvigheid. Belangrijk aandachtspunt is wel de aansluiting op de A16. Op basis van de kwaliteiten van de locatie is Dordtse Kil 4 een mogelijke alternatief voor de Hoeksche Waard. Reijerwaard De locatie Reijerwaard is gelegen bij de kruising van de A15 en A16 in de gemeente Ridderkerk op de grens met Rotterdam. Reijerwaard is één van de drie deelterreinen naast Cornelisland en Bolnes Zuid in het gebied Ridderster. Het uitgeefbare oppervlak van Reijerwaard bedraagt 50 hectare netto. Het terrein ligt op korte afstand van het havencomplex in Groot-Rijnmond en kan goed worden ontsloten via de A15 en A16. Hiermee is er sprake van zowel een goede Noord- Zuid als Oost-West verbinding. Aandachtspunt is wel het capaciteitsprobleem op het onderliggende wegennet (met name congestie op de A15). Deze congestie problematiek is echter niet uniek voor Reijerwaard en geldt ook voor Dordtse Kil 4 en de Hoeksche Waard. De verwachting is dat deze congestie door groei van het verkeer alleen maar gaat toenemen. Aandachtspunt bij de ontwikkeling van Reijerwaard is ook de aansluiting op de A15. Een belangrijk voordeel van Reijerwaard is de ligging nabij het havengebied in Rotterdam. Vooral langs de A15, maar ook langs de A16 bestaan mogelijkheden voor zichtlocaties langs een rijksweg. Het terrein biedt echter geen mogelijkheden voor transport via het water door het ontbreken van vaarwater in de directe omgeving. Een aandachtspunt bij de inzet van Reijerwaard als alternatief voor de Hoeksche Waard is de huidig invulling met glastuinbouw. De transformatie van glastuinbouw naar bedrijventerrein kost zowel tijd als middelen. Het terrein is daarmee niet direct op de korte termijn (ca. de komende 3 a 4 jaar) te ontwikkelen en op de markt te brengen. Gezien met name de gunstige ligging ten opzichte van het havengebied en belangrijke rijkswegen biedt Reijerwaard goede mogelijkheden voor de opvang van havengerelateerde bedrijvigheid. Op basis van de locatiekwaliteiten is het terrein dan ook mogelijk een mogelijk alternatief voor de Hoeksche Waard. Conclusie In de bovenstaande subparagrafen zijn de twee alternatieve bedrijventerreinlocaties (Dordtse Kil 4 en Reijerwaard) geanalyseerd op basis van locatiekwaliteiten. Aan de hand hiervan kan geconcludeerd worden dat beide terreinen geschikte alternatieven zijn voor accommodatie van bedrijvigheid uit de Hoeksche Waard. Vooral de ligging van Reijerwaard maakt het terrein geschikt als alternatief, maar heeft als beperking dat er geen mogelijkheid is om het terrein via het water te ontsluiten. Aandachtspunten zijn verder de aansluiting van het terrein op de A15 en de huidige functie voor glastuinbouw. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 7

8 Dit heeft invloed op de benodigde ontwikkeltijd en kosten 5. Dordtse Kil 4 kan wel via het water worden ontsloten, maar ligt verder van het havengebied in Rotterdam. Daarbij kan Dordtse Kil 4 eerder op de markt worden gebracht dan Reijerwaard. 2.3 Mogelijkheden vanuit een marktperspectief In deze paragraaf analyseren we vanuit de bedrijventerreinenmarkt de mogelijkheden om Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven in te zetten voor de Hoeksche Waard. In de vorige paragraaf is beargumenteerd dat beide bedrijventerreinen over goede kwaliteiten beschikken voor de opvang van havengerelateerde ruimtevraag uit Groot- Rijnmond. Vanuit het markperspectief zijn er echter de nodige kanttekeningen te plaatsen bij de inzet van de terreinen als alternatief voor de Hoeksche Waard. Er zijn twee belangrijke punten aan te wijzen vanuit de bedrijventerreinenmarkt: 1. de totale ruimtebehoefte is groter dan 120 ha netto (omvang van het bovenregionale gedeelte van de Hoeksche Waard); 2. de bedrijventerreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 zijn niet vrij beschikbaar. De totale ruimtebehoefte is groter dan 120 ha netto Het belangrijkste punt is de totale vraag naar bedrijventerreinen in de regio s Groot- Rijnmond en Drechtsteden. De totale ruimtebehoefte aan droge bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond is groter dan de 120 hectare netto uitgeefbare grond van de Hoeksche Waard. Het totale geraamde tekort voor Groot-Rijnmond bedraagt tot 2020 circa 225 hectare netto 6. Deze ruimtevraag is vooral afkomstig vanuit de havengerelateerde bedrijvigheid. Ook met de Hoeksche Waard is er nog een tekort aan ruimte voor havengerelateerde bedrijvigheid. Ruimtevraag Groot-Rijnmond Het berekende tekort van 225 ha netto aan ruimte voor havengerelateerde bedrijvigheid is gebaseerd op het economische groeiscenario Global Economy (GE) van het CPB. De Ministeries van VROM en EZ hebben aangegeven vooortaan, voor het maken van ruimtelijke reserveringen uit te gaan van het Transatlantic Market (TM) scenario met een lagere economische groei. Op basis van dit TM scenario ligt de vraag vanuit de Havengerelateerde bedrijvigheid in Groot-Rijnmond tot 2020 ca 30 ha netto lager dan in met het GE scenario. Het verwachte tekort tot 2020 komt daarmee uit op 195 ha netto 7. In de Bedrijventerreinenstrategie voor de Drechtsteden 8 wordt uitgegaan van een tekort en bedrijventerreinen (inclusief haventerreinen) van 110 ha netto tot Het belangrijkste aanbod in de regio wordt gevormd door het reeds bestaande terrein Dordtse Kil 3 en het nog te realiseren terrein Dordtse Kil 4. Ook als de Hoeksche Waard in zijn geheel wordt ontwikkeld blijft er in de regio s Groot-Rijnmond en Drechtsteden een substantiële ruimtevraag over. De terreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 zijn dan ook nodig voor de opvang van de resterende regionale vraag uit Rijnmond en Drechtsteden. 5 Zie ook hoofdstuk 4. 6 Kwaliteitsmatch bedrijventerreinen Groot-Rijnmond, ECORYS, Kwaliteitsmatch bedrijventerreinen Groot-Rijnmond, ECORYS, 2006 en aanvullende berekening door ECORYS van de ruimtevraag op basis van de TM-scenario van het CPB. 8 Drechtsteden, januari 2007 Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 8

9 Reijerwaard en Dordtse Kil 4 zijn niet vrij beschikbaar Het bedrijventerrein Reijerwaard heeft een belangrijke functie bij de opvang van de vraag in de regio Groot-Rijnmond. Reijerwaard biedt vooral voor het food gerelateerde cluster in Barendrecht (The Greenery) en Ridderkerk een belangrijke uitbreidingsmogelijkheid. Deze bedrijvigheid bestaat deels ook uit Havengerelateerde bedrijvigheid. Er worden momenteel al plannen ontwikkeld voor de uitbreiding van The Greenery op de locatie Reijerwaard. Het terrein krijgt hiermee al deels een functie voor havengerelateerde bedrijvigheid. Voor de bedrijventerreinen Dordtse Kil 3 en 4 geldt dat dit het enige droge terrein in de Drechtsteden zijn met een substantieel uitgeefbaar oppervlak. De gemeente verwacht dat Dordtse Kil 3 in de periode tot 2010 geheel wordt uitgegeven. Daarna is Dordtse Kil 4 hèt bedrijventerreinen waar de regionale vraag kan worden opgevangen. Dordtse Kil 4 heeft ook een opvangfunctie in het kader van de herstructurering van de Zeehavens en de al oudere Kil terreinen in Dordrecht. Mede door de inklemming van Drechtsteden in groene gebieden bestaat er ook voor de langere termijn geen perspectief op andere terreinen behalve Dordtse Kil 4. Er zijn dan voor de regio Drechtsteden geen alternatieven voor Dordtse Kil 4 en het terrein is dan ook niet beschikbaar voor de opvangvang voor vraag vanuit Groot-Rijnmond. Conclusie Vanuit het marktperspectief gezien zijn de terreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 geen realistische alternatieven voor de ontwikkeling van het bovenregionale gedeelte van het bedrijventerrein Hoeksche Waard. De totale extra ruimtebehoefte (tekort) in de regio s Groot-Rijnmond en Drechtsteden bedraagt meer dan de 120 ha netto van de Hoeksche Waard. Ook als de Hoeksche Waard wordt ontwikkeld zijn de beide terreinen reeds nodig voor de opvang van de vraag in deze twee regio s. De twee terreinen zijn dan ook niet vrij beschikbaar en kunnen daarom niet als alternatief voor de Hoeksche Waard worden ingezet. Mogelijk kan in de fasering Reijerwaard wel voor de Hoeksche Waard worden geplaatst. Hierbij is Reijerwaard geen alternatief voor de Hoeksche Waard maar een aanvullend en complementerend terrein. De terreinen hebben hierbij gedeeltelijk dezelfde doelgroep (havengerelateerde bedrijven) en gedeeltelijk heeft Reijerwaard andere doelgroepen (Food-cluster / The Greenery en lokale bedrijven uit Ridderkerk en Barendrecht). Vanuit de bedrijventerreinenmarkt beredeneerd is bovenstaande een realistische mogelijkheid. 2.4 Conclusie realiteit alternatieven De onderzoeksvraag die in deze paragraaf centraal stond luidt: In hoeverre zijn de terreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 realistische alternatieven voor de Hoeksche Waard? Om deze onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden zijn beide terreinen eerst geanalyseerd. Er is vooral gekeken in hoeverre deze twee locaties op basis van hun ruimtelijke kwaliteit geschikt zijn als alternatief om bedrijvigheid vanuit de Hoeksche Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 9

10 Waard op te vangen. Op basis van de locatiekwaliteiten van Dordtse Kil 4 en Reijerwaard zijn beide terreinen geschikt voor de opvang van havengerelateerde bedrijvigheid uit Rijnmond. Vooral het bedrijventerrein Reijerwaard is vanwege de gunstige ligging goed geschikt voor de accommodatie van deze bedrijvigheid. Dordtse Kil 4 biedt de mogelijkheid om met de aanleg van een insteekhaven via het water te worden ontsloten. Vanuit het marktperspectief gezien zijn beide terreinen echter geen realistische alternatieven voor de Hoeksche Waard. Dit komt doordat de terreinen reeds nodig zijn voor de opvang van de vraag in de eigen regio s (Groot Rijnmond en Drechtsteden). Als er naar de omvang van vraag en aanbod op de bedrijventerreinenmarkt wordt gekeken zijn zowel de Hoeksche Waard als de terreinen Dordtse Kil 4 en Reijerwaard nodig om aan de vraag te voldoen. De twee terreinen zijn dan ook niet vrij beschikbaar en kunnen daarom niet als alternatief voor de Hoeksche Waard worden ingezet. Mogelijk kan in de fasering Reijerwaard voor de Hoeksche Waard worden geplaatst, waarbij een (beperkt) deel van het terrein voor transport en distributie activiteiten wordt gereserveerd. Hierbij is Reijerwaard echter nadrukkelijk geen alternatief voor de Hoeksche Waard maar een aanvullend en complementerend terrein met overeenkomende en ook verschillende doelgroepen. Vanuit de bedrijventerreinenmarkt beredeneerd is dat een mogelijkheid. Aandachtspunt hierbij is het gegeven van de huidige invulling van Reijerwaard met glastuinbouw. Hierdoor kunnen de ontwikkeltijd en kosten hoger liggen dan bij de Hoeksche Waard. In het volgende hoofdstuk wordt verder ingegaan op de ontwikkelkosten van de locatie. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 10

11 3 Effecten van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven 3.1 Inleiding In deze paragraaf wordt er gekeken naar de mogelijke effecten indien Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatief voor de Hoeksche Waard worden ingezet. We onderscheiden de volgende mogelijke effecten: Effecten op de bedrijventerreinenmarkt; Sociaal-economische effecten. 3.2 Effecten Effecten op de bedrijventerreinenmarkt In hoofdstuk 2 is al gesteld dat het totale tekort aan bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond tot ha netto bedraagt. Dit is substantieel meer dan de 120 ha van de Hoeksche Waard. Naast dit terrein zijn dan ook nog andere nieuwe terreinen nodig om de vraag van havengerelateerde bedrijvigheid op te vangen. Reijerwaard en het nabijgelegen Bolnes zijn de laatste grootschalige locaties in Groot-Rijnmond waar in de periode tot 2020 bedrijventerrein kan worden ontwikkeld om dit tekort op te vangen 9. Indien Reijerwaard wordt ontwikkeld en de Hoeksche Waard niet, bestaan er geen mogelijkheden om het geconstateerde tekort van 225 ha netto tot 2020 in de directe omgeving van het havengebied in Rotterdam op te lossen. Dit betekent onvoldoende aanbod voor havengerelateerde bedrijvigheid in Rotterdam / Groot-Rijnmond. De benodigde ruimte wordt dan verder in het land of in het geheel niet gerealiseerd. Dit zal leiden tot vertrek van bedrijven uit Rotterdam / Groot-Rijnmond met gevolgen voor de werkgelegenheidsontwikkeling. Als Dordtse Kil 4 als alternatief voor de Hoeksche Waard wordt ingezet leidt dit tot onvoldoende aanbod en daarmee krapte op de bedrijventerreinenmarkt in de Drechtsteden. Als gevolg hiervan zullen bedrijven in deze regio in hun ontwikkeling worden belemmerd. Dit kan mogelijk leiden tot het vertrek van bedrijven uit de regio en kan gevolgen hebben voor de regionale werkgelegenheidsontwikkeling in de Drechtsteden. 9 Cornelisland is reeds meegerekend bij het genoemde tekort van 225 ha netto. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 11

12 Sociaal-economische effecten De mogelijke sociaal-economische effecten hebben vooral betrekking op de werkgelegenheid. In de vorige paragraaf is reeds aangegeven dat de ontwikkeling van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 in plaats van de Hoeksche Waard gevolgen kan hebben voor de werkgelegenheidsontwikkeling. De werkgelegenheidsgroei in Rijnmond is de afgelopen periode achter de landelijke ontwikkeling gebleven. Dit heeft geleid tot een stijging van de uitgaande pendel en in een relatief hoge werkloosheid onder lager opgeleiden. De uitgaande pendel is mede sterk gegroeid door het vertrek van bedrijven, die vaak over een afstand verplaatsen die het voor een groot deel van het personeel mogelijk maakt daar te blijven werken. Om werkgelegenheid voor in het bijzonder lager opgeleiden voor de regio Rotterdam te behouden is het van belang dat toekomstige nieuwe bedrijventerreinen op een afstand liggen die voor werknemers is aan te reizen (pendelen). Indien er onvoldoende vestigingsruimte op reisafstand wordt gerealiseerd, zullen er minder banen worden gecreëerd in Rijnmond. Daarnaast zullen er banen verdwijnen door het vertrek van bedrijven uit de regio. Als gevolg hiervan zal de werkloosheid onder lager opgeleiden blijven. De bovenstaande negatieve effecten zijn het gevolg van een ruimtetekort in Groot- Rijnmond en hangen niet samen me de ligging of andere eigenschappen van Reijerwaard en Dordtse Kil 4. Vergeleken met de Hoeksche Waard ligt de Reijerwaard dichter bij het arbeidspotentieel in Rotterdam en is ook beter en sneller te bereiken. Het verschil in afstand en reistijd tussen de Hoeksche Waard en Dordtse Kil 4 levert naar verwachting weinig tot geen effecten op. De huidige bereikbaarheid van Dordtse Kil 4 via het openbaar vervoer is zeer matig. 3.3 Conclusies effecten alternatieve locaties De ontwikkeling van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 in plaats van de Hoeksche Waard heeft vooral negatieve effecten op de regio Rijnmond. Het leidt tot krapte op de bedrijventerreinenmarkt (ook in Drechtsteden) met als gevolg dat bedrijven niet kunnen doorgroeien en uit de regio vertrekken. Dit heeft negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid en voor in het bijzonder de werkloosheid onder lager opgeleiden. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 12

13 4 Kosten 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk geven we op hoofdlijnen een indicatieve inschatting van de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locaties Reijerwaard en Dordtse Kil 4. De weergegeven bedragen zijn bepaald aan de hand van kengetallen en inschattingen en dienen alleen als een eerste grove indicatie van de kosten. Voor concreet inzicht voor een grondexploitatie is uitgebreider onderzoek en meer informatie noodzakelijk. 4.2 Kostenposten bij de ontwikkeling van de bedrijventerreinen In hoofdlijn zijn de volgende kosten gemoeid met de realisatie van de locaties Reijerwaard en Dorste Kil 4 uitgaande van de situatie dat er op korte termijn Hoekse Waard-bedrijvigheid op deze locaties zal worden geaccommodeerd: Boekwaarde en/of verwerving (inclusief sloop) van het plangebied Geschikt maken van de ruwe gronden voor het voorgenomen gebruik Inrichten van het gebied, met name ontsluiting en waterberging Aanpassen en aansluiten van de ontsluiting van het gebied Indicatieve inschatting van de kostenposten In tabellen 4.1. en 4.2. zijn op hoofdlijnen voor beide alternatieve locaties de benodigde kosten indicatief weergegeven. Er is bij de berekeningen geen rekening gehouden met rente, inflatie en looptijd. Kosten en opbrengsten mogen dan ook niet direct met elkaar worden vergeleken! Tabel 4.1 Indicatie van de kosten voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Dordtse Kil 4 Post mln Opmerking Boekwaarde gronden PM Uitgangspunt: gronden zijn in het verleden door de gemeente aangekocht voor een onbekend bedrag. Bouwrijpmaken en inrichten terrein 18 Doortrekken N3 ca 7 Upgrading N3 op Dordtse Kil 3 7 Bron: gemeente Dordrecht Upgrading aansluiting N3 op snelweg Plan voor project is al ontwikkeld; financiering is georganiseerd Compenserende waterberging 5 10 % oppervlak plangebied Insteekhaven 5-15 Grove inschatting voor een insteekhaven van 100 bij 500 m Grondopbrengsten Totale indicatieve opbrengsten 113, / m². Netto oppervlak 65,0 ha Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 13

14 Tabel 4.2 Indicatie van de kosten voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Reijerwaard Post mln Opmerking Verwerving en sloopkosten 43 Bouwrijpmaken en inrichten terrein 13 Doortrekken hoofdontsluiting 7 Aansluitingen op aanvoerwegen PM Benodigde ingrepen zijn nog niet duidelijk Compenserende waterberging 4 10 % oppervlak plangebied Mogelijke sanering In het gebied staan veel oude kassen, hierbij bestaat een risico op bodemsanering. Grondopbrengsten Totale indicatieve opbrengsten / m². Netto oppervlak 50,0 ha Voor zowel Reijerwaard als Dordtse Kil 4 dienen aanzienlijke kosten te worden gemaakt voor de ontwikkeling tot bedrijventerrein. Deze kosten zitten voor een belangrijk deel in de ontsluiting / infrastructuur en in de grondkosten. Meerkosten ten opzichte van Hoeksche Waard De belangrijkste meerkosten ten opzichte van de ontwikkeling van de Hoeksche Waard doen zich voor op de locatie Rijerwaard. De huidige glastuinbouw dient hier te worden afgebroken en verplaatst. Mogelijk komen daar nog aanvullende saneringskosten bij. De Hoeksche Waard heeft daartegen momenteel een veel extensievere invulling met vooral veeteelt en weinig bebouwing. De meerkosten van de ontwikkeling van Dordtse Kil 4 ten opzichte van de Hoekse Waard zijn relatief beperkt. Uitzondering hierop is de waterontsluiting. In de Hoeksche Waard kan worden volstaan met een aanlegkade langs het terrein. Voor de ontsluiting van Dordtse Kil 4 via het water is waarschijnlijk een insteekhaven noodzakelijk. Hierbij zijn (aanzienlijke) meerkosten te verwachten. Daarbij leidt de aanleg van een insteekhaven ook tot verlies aan uitgeefbaar terrein en daarmee (grond)opbrengsten. Ten opzichte van de ander kostenposten worden niet direct grote afwijkingen met de ontwikkeling van de Hoeksche Waard verwacht. Op alle drie de terreinen dient immers een hoofdinfrastructuur en een aansluiting op het rijkswegennet te worden gerealiseerd en dient de grond bouwrijp te worden gemaakt en ingericht (inclusief infrastructuur en groen). Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 14

15 5 Conclusies In voorliggende studie zijn de mogelijkheden en effecten onderzocht om de bedrijventerreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven in te zetten voor de Hoeksche Waard. We zijn daarbij ingegaan op de volgende onderzoeksvragen: 1. In hoeverre zijn de terreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 realistische alternatieven voor de Hoeksche Waard? 2. Wat zijn de mogelijke effecten als de terreinen Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard worden genomen? 3. Welke kosten zijn in hoofdlijn gemoeid met de realisatie van deze locaties (dit betreft met name aanpassingen in de infrastructuur), uitgaande van een situatie dat er (op korte termijn) Hoeksche Waardbedrijvigheid op genoemde locaties worden geaccommodeerd? Reijerwaard en Dordtse Kil 4 wel geschikt maar niet beschikbaar In hoeverre de twee genoemde terreinen realistische alternatieven zijn voor de Hoeksche Waard is onderzocht door te kijken naar de kwaliteiten van de verschillende locaties en de vraag en het aanbod op de bedrijventerreinenmarkt. Beide terreinen blijken over goede kwaliteiten te beschikken voor de opvang van havengerelateerde bedrijvigheid. Vooral de ligging van Reijerwaard maakt het terrein geschikt als alternatief, maar heeft als beperking dat er geen mogelijkheid is om het terrein via het water te ontsluiten. Daarbij heeft het terrein momenteel een functie voor glastuinbouw. Dit heeft invloed op de benodigde ontwikkeltijd en kosten. Dordtse Kil 4 kan wel via het water worden ontsloten, maar ligt verder van het havengebied in Rotterdam. Vanwege met name de huidige invullingen van de twee terreinen kan Dordtse Kil 4 eerder op de markt worden gebracht dan Reijerwaard. Vanuit het marktperspectief gezien zijn beide terreinen echter geen realistische alternatieven voor de Hoeksche Waard. Dit komt doordat de terreinen reeds nodig zijn voor de opvang van de vraag in de eigen regio s (Groot Rijnmond en Drechtsteden). Als er naar de omvang van vraag en aanbod op de bedrijventerreinenmarkt wordt gekeken zijn zowel de Hoeksche Waard als de terreinen Dordtse Kil 4 en Reijerwaard nodig om aan de vraag te kunnen voldoen. Naast de opvangvang van de uitbreidingsvraag 10 heeft Dordtse Kil 4 ook een lokale opvangfunctie in het kader van de herstructurering van de Zeehavens en de oudere Kil terreinen in Dordrecht. De twee terreinen zijn dan ook niet vrij beschikbaar en kunnen daarom niet als alternatief voor de Hoeksche Waard worden ingezet. 10 Uitbreidingsvraag: extra vraag naar bedrijventerreinen als gevolg van autonome (economische / werkgelegenheids) groei. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 15

16 Negatieve effecten voor werkgelegenheid en werkloosheid lager opgeleiden Rijnmond De ontwikkeling van Reijerwaard en Dordtse Kil 4 in plaats van de Hoeksche Waard heeft vooral negatieve effecten op de regio Rijnmond. Het leidt tot krapte op de bedrijventerreinenmarkt (ook in Drechtsteden) met als gevolg dat bedrijven niet kunnen doorgroeien en uit de regio vertrekken. Dit heeft negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid en voor met name de werkloosheid onder lager opgeleiden. Deze negatieve effecten zijn het gevolg van een ruimtetekort in Groot-Rijnmond en hangen niet samen me de ligging of andere eigenschappen van Reijerwaard en Dordtse Kil 4. Aanzienlijke kosten om Reijerwaard op korte termijn te ontwikkelen Voor zowel Reijerwaard als Dordtse Kil 4 dienen aanzienlijke kosten te worden gemaakt voor de ontwikkeling tot bedrijventerrein. Deze kosten zitten voor een belangrijk deel in de ontsluiting / infrastructuur en in de grondkosten. De belangrijkste meerkosten voor Reijerwaard ten opzichte van de ontwikkeling van de Hoeksche Waard is de noodzaak om de huidige glastuinbouw af te breken en te verplaatsen. Mogelijk komen daar nog aanvullende saneringskosten bij. Belangrijke meerkosten voor Dordtse Kil 4 zijn gelegen in de waarschijnlijke noodzaak tot de aanleg van een insteekhaven om het terrein via het water te ontsluiten. Ten opzichte van de andere kostenposten worden niet direct grote afwijkingen met de ontwikkeling van de Hoeksche Waard verwacht. Mogelijk kan Reijerwaard in de tijd voor de Hoeksche Waard worden geplaatst Vanuit marktperspectief kunnen zowel Reijerwaard als de Hoeksche Waard een belangrijke functie vervullen voor de opvang van havengerelateerde bedrijvigheid uit Rijnmond. Beide terreinen beschikken over goede vestigingskwaliteiten voor deze bedrijvigheid. Vanuit de bedrijventerreinenmarkt beredeneerd, is een fasering waarbij eerst Reijerwaard op de markt wordt gebracht en vervolgens de Hoeksche Waard goed mogelijk. Hierbij is Reijerwaard nadrukkelijk geen alternatief voor de Hoeksche Waard, maar een aanvullend en complementerend terrein. De terreinen hebben hierbij gedeeltelijk dezelfde doelgroep (havengerelateerde bedrijven) en gedeeltelijk heeft Reijerwaard andere doelgroepen (Food-cluster / The Greenery en lokale bedrijven uit Ridderkerk en Barendrecht). Aandachtspunten hierbij zijn de benodigde ontwikkeltijd en kosten voor de Reijerwaard gezien de huidige invulling met glastuinbouw. Daarnaast dient er rekening mee te worden gehouden dat dit terrein geen mogelijkheden biedt voor ontsluiting via het water. Analyse Reijerwaard en Dordtse Kil 4 als alternatieven voor de Hoeksche Waard: Quick scan 16