Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

Transcriptie

1 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV Opdrachtgever: Provincie Zuid-Holland Rotterdam, 6 juni 2014

2

3 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV Opdrachtgever: Provincie Zuid-Holland Walter Hulsker Joost de Koning Elvira Meurs Rotterdam, 6 juni 2014

4 Over Ecorys Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofitsectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland voert een actief MVO-beleid en heeft een ISO14001-certificaat, de internationale standaard voor milieumanagementsystemen. Onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering zijn vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen gericht op mensen, milieu en opbrengst. Zo gebruiken we 100% groene stroom, kopen we onze CO2-uitstoot af, stimuleren we het ov-gebruik onder onze medewerkers, en printen we onze documenten op FSCof PEFC-gecertificeerd papier. Door deze acties is onze CO2-voetafdruk sinds 2007 met ca. 80% afgenomen. ECORYS Nederland BV Watermanweg GG Rotterdam Postbus AD Rotterdam Nederland T F E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr W 2 NL

5 Inhoudsopgave Samenvatting 5 1 Inleiding Achtergrond van het onderzoek Werkwijze, typering terrein en uitleg scenario s Uitleg scenario s Leeswijzer 14 2 Verwachte (boven)regionale vraag Groot-Rijnmond en Drechtsteden Inleiding en werkwijze Vestigingsplaatsvoorkeuren logistiek Verwachte (boven)regionale vraag Rijnmond en Drechtsteden Ramingen van de vraag Drechtsteden Ramingen van de vraag Groot-Rijnmond Totaal aan ruimtevraag Drechtsteden en Groot-Rijnmond Nadere verdeling van de logistieke vraag Geografische spreiding van de toekomstige vraag naar logistiek Bandbreedte ruimtevraag in de periode tot Bevindingen (boven)regionale ruimtevraag Drechtsteden 24 3 Positionering Dordtse Kil IV binnen Drechtsteden (vraag-aanbod analyse) Inleiding Toetsingscriteria Toepassing Ladder van Duurzame verstedelijking Bevindingen positionering Dordtse Kil in regionaal perspectief (toepassing Ladder Duurzame verstedelijking) 32 4 Positionering Dordtse Kil IV vanuit breder perspectief Inleiding Ruimtelijke spreiding bovenregionale ruimtevraag Andere locaties Ontwikkelperspectief Kil IV 37 5 Faseringsmogelijkheden en aandachtspunten Fasering Aandachtspunten 41 Annex A Uitleg over de scenario s 43 Annex B: Ramingen logistieke vraag alle scenario s 45 Annex C: Grove toedeling naar sectoren 47 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 3

6

7 Samenvatting Achtergrond van het onderzoek Met het oog op het voorzien in de behoefte aan havengerelateerde bedrijventerreinen ten behoeve van de mainport Rotterdam, is in 2009 een bestuurlijke overeenkomst "Westelijke Dordtse Oever" gesloten (hierna: WDO). Gemeente, provincie, rijk en het Havenbedrijf Rotterdam (HbR) hebben elkaar gevonden in een samenhangend pakket aan maatregelen, een samenhangend investeringsprogramma en afspraken over de gezamenlijke dekking van het financiële tekort. Eén van de belangrijkste maatregelen uit de WDO is de versnelde ontwikkeling van Dordtse Kil IV. Om deze ontwikkeling te bewerkstelligen, zijn er in de afgelopen periode meerdere studies uitgebracht waarin de ontwikkeling van Dordtse Kil IV als bedrijventerrein in beeld is gebracht. Er wordt nagedacht over een (gefaseerde) ontwikkeling van het terrein. Er is daarom behoefte aan een integraal beeld van het terrein met betrekking tot de vraag/aanbodverhouding voor de doelgroepen voor Dordtse Kil IV. In deze studie wordt deze actualisatie gemaakt en wordt ingegaan op het profiel van het terrein in relatie tot andere terreinen binnen en buiten de regio (o.a. Nieuw-Reijerwaard, de Hoeksche Waard en Logistiek Park Moerdijk), faseringsmogelijkheden (in relatie tot vraaggerichte sturing) en een heldere benoeming van de aandachtspunten bij de ontwikkeling van Dordtse Kil IV. Verwachte behoefte aan bedrijventerreinen Drechtsteden De te verwachten behoefte aan bedrijventerreinen in Drechtsteden bestaat uit de autonome vraag vanuit Drechtsteden aangevuld met de bovenregionale vraag vanuit de aanpalende regio s Rijmond en West-Brabant. Vooral op de Linker Maasoever (LMO) is een tekort aan ruimte voor logistieke bedrijven, waardoor er extra vraag naar ruimte is buiten Groot-Rijnmond. Dit terwijl de autonome vraag vanuit West-Brabant veelal wordt opgevangen binnen de regio, en er weinig tot geen overloop is naar terreinen in de Drechtsteden. Er komt dus vraag vanuit Drechtsteden zelf (autonome vraag) en vraag vanuit Rijnmond op de Drechtsteden af. Dit is weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 1.1 Schematisch ruimtevraag en behandeling in de verschillende hoofdstukken Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 5

8 Autonome vraag Bedrijventerreinen in de Drechtsteden vangen in eerste plaats de vraag vanuit het regionale bedrijfsleven op. Vanuit de sector industrie is er een autonome vraag naar ruimte van zo n 10 tot 20 hectare (afgerond) in de periode tot Vanuit de sector logistiek komt daar nog zo n 30 tot 70 hectare (afgerond) autonome ruimtevraag in dezelfde periode bovenop. De totale autonome regionale ruimtevraag in de Drechtsteden is daarmee circa 40 tot 90 ha (afgerond) in de periode van 2015 tot Bovenregionale ruimtevraag Naast de autonome ruimtevraag vanuit de regio Drechtsteden, komt er nog ruimtevraag vanuit de logistieke sectoren in Rijnmond naar de Drechtsteden (bovenregionale vraag). Vanuit de industrie wordt er weinig tot geen ruimtevraag vanuit Rijnmond verwacht omdat deze opgevangen kan worden op terreinen binnen Rijmond. Vanuit de logistiek wordt wel een vraag verwacht. De logistieke ruimtevraag vanuit Rijnmond naar de Drechtsteden is bepaald door de vestigingsplaatsvoorkeuren van de logistiek te verdelen naar geografische locatie. Hierbij is onderscheid gemaakt in bedrijven die in Rijnmond blijven, bedrijven die naar Drechtsteden zullen gaan en bedrijven die naar overige gebieden vertrekken. De totale ruimtevraag (autonoom en bovenregionaal) naar logistieke terreinen in Drechtsteden bedraagt zo n 55 tot 100 ha (afgerond) in de periode van 2015 tot Hiervan is zo n 30 tot 70 hectare autonome vraag. Op basis van deze eerdere analyse verwachten wij een bovenregionale ruimtevraag in de periode van zo n 25 tot 30 hectare (afgerond) vanuit de logistiek. Dit is dus de ruimtevraag die niet vanuit de regio Drechtsteden komt, maar vanuit Rijnmond. Figuur 1.2 Toekomstige ruimtevraag Drechtsteden ( ) Het totaal aan ruimtevraag tot 2030 is zo n 65 tot 120 hectare in de periode van 2015 tot Vanuit de sector logistiek gaat het in totaal om zo n 55 tot 100 hectare ruimtevraag tot 2030, daarnaast komt er nog 10 tot 20 hectare vanuit de industrie (alles afgeronde cijfers). Niet vergeten moet worden dat bovenstaande bandbreedtes indicatief zijn, omdat zij gebaseerd zijn op een groot aantal aannamen over het type bedrijvigheid, de vestigingslocatie en de economische groei. Op basis van dit gegeven, is het belangrijk voor het bepalen van de bovenregionale vraag een zekere voorzichtigheid te hanteren in de hardheid van de cijfers. Het aanbod en toepassing Ladder van Duurzame verstedelijking Wanneer we de ladder van duurzame verstedelijking volgen is er in principe genoeg ruimte om in ieder geval tot 2030 de ruimtevraag op te vangen. Dit is dus inclusief de plannen voor de ontwikkeling van Dordtse Kil IV. Na 2030 zijn er waarschijnlijk nog kavels beschikbaar op de terreinen die nu nog ontwikkeld moeten worden. De onderstaande figuur geeft de ladder van Duurzame verstedelijking weer. 6 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

9 Figuur 1.3 Toepassing Ladder van Duurzame verstedelijking in Drechtsteden Fasering in Drechtsteden De totale ruimtevraag betreft 65 tot 120 hectare. Voor de fasering houden we rekening met een bandbreedte in de ruimtevraag van het RC-scenario tot en met het TM-scenario, te weten 65 tot 110 hectare. Verspreid over 16 jaar betekent dit een gemiddelde uitgifte van circa 4,2 tot 7 hectare per jaar. Dit is een realistisch uitgangspunt gezien de historische uitgifte in Drechtsteden die tussen de 6,7 en 8,2 hectare ligt in de periode 2003/2004 tot en met De gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van circa 4,2 tot 7 hectare per jaar kunnen we verder onderverdelen in type ruimtevraag. Op basis van de verhouding autonome regionale ruimtevraag en de bovenregionale ruimtevraag verwachten we dat de logistieke en industriële ruimtevraag zich op hoofdlijnen als volgt zal manifesteren: - Bovenregionale ruimtevraag: gemiddeld circa 1,2 tot 2 hectare per jaar, behoefte aan grotere kavels (>1,5 ha) - Regionale ruimtevraag groot: gemiddeld circa 2,3 tot 3,5 hectare per jaar, behoefte aan grotere kavels (>1,5 ha) - Regionale ruimtevraag klein: gemiddeld circa 0,7 tot 1,5 hectare per jaar, behoefte aan kleinere kavels Om logistieke kavels te kunnen aanbieden van 1 tot 3 hectare is het verstandig eerder met de ontwikkeling van Kil IV te beginnen en het terrein in 2018 op de markt te brengen. Door het terrein in fases te ontwikkelen blijf je aantrekkelijk voor bedrijven, maar loop je minder risico s bij tegenvallende afzet. Wij denken aan twee fases van ca. 25 tot 30 ha, samen 55 ha netto. Op basis van bovenstaande uitgangspunten hebben we de jaarlijkse vraag aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking in ons allocatiemodel ingevuld. Dit model geeft een theoretische weergave van de ruimtelijke allocatie van de vraag op het beschikbare en toekomstige aanbod, uitgezet in de tijd. 1 In 2003 is 18 hectare uitgegeven, dit is een opvallende uitschieter. In de periode is de gemiddelde uitgifte 8,2 hectare per jaar, maar nemen we 2003 niet mee en kijken we alleen naar de periode dan is de gemiddelde uitgifte 6,8 hectare per jaar. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 7

10 De fasering van Dordtse Kil IV Op basis van het allocatiemodel kan het volgende geconcludeerd worden: Beleidsmatig is de afspraak dat vanaf 2018 gestart kan worden met de uitleg van Kil IV. Als de uitgifte zich de komende paar jaar voorspoedig ontwikkelt, is het verstandig Kil IV op tijd te ontwikkelen om te voorkomen dat er een tekort aan geschikt aanbod ontstaat in de regio voor grotere logistieke bedrijven. Binnen het huidige aanbod is het aantal hectare geschikt voor grotere logistieke bedrijven beperkt en versnipperd (23,5 hectare, excl. Kil IV). Dit aanbod is mogelijk kleiner indien er zich dit jaar (2014) op Kil III nog een grote logistieke speler vestigt (er is veel interesse en er worden gesprekken gevoerd). Dan is het zelfs noodzakelijk om vanaf 2018 vanuit het geplande aanbod meerdere grote kavels aan te bieden om eventuele fluctuaties in de vraag te kunnen ondervangen. Vanaf 2019 voorziet - volgens het TM-scenario - het huidige aanbod niet langer in voldoende grote kavels (>1,5 ha) om aan de vraag te voldoen (excl. Kil IV). In het geval de ruimtevraag het RC-scenario volgt (onderkant van de bandbreedte) zal dit tekort later in de tijd optreden, maar zoals aangeven is het verstandig om rekening te houden met fluctuaties in de vraag. Tot 2030 is de verwachting dat circa 55 hectare van Kil IV uitgegeven kan worden, gericht op grotere kavels. Voor de 9 hectare op Kil IV bedoeld voor de kleinere bedrijven is het verstandig te heroverwegen of ontwikkeling op deze wijze gewenst is in de 1 ste fase. Dit vooral vanwege het nog beschikbare aanbod aan kleinere kavels op de andere terreinen (in het bijzonder op Kil III). Voor het uitgiftetempo van Kil IV betekent dit, uitgaande van uitgeefbaarheid in 2018, een jaarlijkse uitgifte van circa 2 tot 4,2 hectare per jaar tot Het terrein in één keer op de markt brengen is niet verstandig. Door het terrein in fases te ontwikkelen blijf je aantrekkelijk voor bedrijven, maar loop je minder risico s bij tegenvallende afzet. Wij denken aan twee fases van ca. 25 tot 30 ha, samen 55 ha netto. Figuur 1.4 Fasering van de ontwikkeling van Dordtse Kil IV Het huidige aanbod van 54,5 hectare aan beschikbare kavels voor logistiek en industrie is voldoende om in de eerste jaren in de vraag te voorzien. Aandachtspunt is wel de beperkte 8 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

11 beschikbaarheid van kavels groter dan 1 hectare. Op basis van de ramingen is het noodzakelijk vanaf 2018 de eerste fase van Kil IV uit te leggen om grotere kavels te kunnen aanbieden aan (grote) logistieke spelers. Fase 1: Eerste ontwikkeling van 25 hectare van Kil IV (als meest geschikte en concurrerende locatie voor logistieke activiteiten) in Monitor de uitgifte en vraag naar kavels op Kil IV en kijk naar de beschikbaarheid van geschikte kavels (1 ha of groter) voor logistieke activiteiten op Kil III, Nieuwland en Oostpoort. Fase 2: Houd rekening met een tweede tranche van 30 hectare, vanaf ongeveer 2023/2024 indien de vraag in de eerste fase aanhoudt (uitgaande van het TM-scenario). Daarmee is het aanbod vrijwel in lijn met de vraag, maar zoals aangegeven moet rekening gehouden worden met fluctuaties in de vraag en de beschikbaarheid van geschikte (grotere) kavels voor de logistiek. Vraaggericht ontwikkelen Het is aan te raden de ontwikkeling van Dordtse Kil IV, het liefst samen met het georganiseerde bedrijfsleven, vraaggericht en zeer flexibel te ontwikkelen. Hierbij is het de bedoeling om afspraken te maken over de feitelijke uitgifte van bedrijventerreinen en te onderzoeken op welke manier de planologische procedures hier het best op kunnen aansluiten. De maximale uitgifte is gelijk aan de geprognosticeerde vraag vanuit de scenario s met een hogere economische groei (TM, GE), en hierop wordt gepland. Afgesproken wordt dat een volgende fase van het terrein feitelijk pas wordt ontwikkeld op het moment dat de vraag naar dat specifieke segment (in dit geval dus vooral logistiek) is aangetoond. Aandachtspunten Voor de ontwikkeling van het terrein Dordste Kil IV zien wij de volgende aandachtspunten: Realisering van een directe afslag aan de A16 is een cruciale voorwaarde voor het aantrekken van logistieke bedrijvigheid. Vasthouden aan een goede profilering van het terrein en een juiste kavelomvang (ca. 1 tot 3 ha) die mikt op een andere doelgroep dan agro-logistiek en hele grote logistieke marktpartijen (5> hectare) vergroot de kansen voor een succesvolle ontwikkeling. Monitor de profilering van de concurrerende terreinen, een verbreding van het profiel / verschuiving van labels bij andere terreinen kan extra concurrentie in de hand werken. Maak afspraken in regionaal verband om de verschillende terreinen met hun profiel ook als zodanig in de markt te zetten, maar weet dat het bedrijfsleven uiteindelijk zelf bepaald waar het zich vestigt. Ontwikkel het terrein vraaggericht en flexibel. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 9

12

13 1 Inleiding 1.1 Achtergrond van het onderzoek Met het oog op het voorzien in de behoefte aan havengerelateerde bedrijventerreinen ten behoeve van de mainport Rotterdam, is in 2009 een bestuurlijke overeenkomst "Westelijke Dordtse Oever" gesloten (hierna: WDO). Gemeente, provincie, rijk en HbR hebben elkaar gevonden in een samenhangend pakket aan maatregelen, een samenhangend investeringsprogramma en afspraken over de gezamenlijke dekking van het financiële tekort. Eén van de belangrijkste maatregelen uit de WDO is de versnelde ontwikkeling van Dordtse Kil IV. Om deze ontwikkeling te bewerkstelligen zijn er in de afgelopen periode meerdere studies uitgebracht waarin de ontwikkeling van Dordtse Kil IV als bedrijventerrein in beeld is gebracht. Er wordt nagedacht over een (gefaseerde) ontwikkeling van het terrein. Er is daarom behoefte aan een integraal beeld van het terrein met betrekking tot de vraag/aanbodverhouding voor de doelgroepen voor Dordtse Kil IV. Dit integrale beeld betreft een actuele analyse van vraag en aanbod (geen nieuwe ramingen), waarbij rekening wordt gehouden met de Ladder van Duurzame verstedelijking (voorheen de SER-ladder). Hierbij wordt nadrukkelijk ook ingegaan op het profiel van het terrein in relatie tot andere terreinen binnen en buiten de regio (o.a. Nieuw-Reijerwaard, de Hoeksche Waard en Logistiek Park Moerdijk), faseringsmogelijkheden (in relatie tot vraaggerichte sturing) en een heldere benoeming van de aandachtspunten bij de ontwikkeling van Dordtse Kil IV. Ook wordt een uitleg gegeven van het gebruik van de gehanteerde scenario s. 1.2 Werkwijze, typering terrein en uitleg scenario s Werkwijze In dit rapport is de volgende werkwijze gehanteerd: 1. een vraag-aanbod analyse van de actuele stand van zaken rond de bedrijventerreinen in Zuid-Holland/West-Brabant en in het bijzonder van regio Drechtsteden/Deltri-gebied. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de behoefte op de korte en de lange termijn. Vanuit deze analyse zal een beeld worden geschetst van de behoefte aan bedrijventerreinen met een profiel als Dordtse Kil IV; 2. een analyse te geven rond de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen waarbij wordt ingegaan op de Ladder van Duurzame Verstedelijking; 3. Inzicht in de faseringsmogelijkheden van het terrein (in relatie tot vraaggerichte sturing); 4. Inzicht in de aandachtspunten voor de (gefaseerde) ontwikkeling van het terrein Dordtse Kil IV; 5. Uitleg gebruik van de gehanteerde scenario s. Vanuit de vraag kijken we expliciet naar de toekomstige ruimtevraag vanuit de sectoren logistiek, distributie en groothandel en bedrijven actief in productie, reparatie en onderhoud (kwantitatief) en de vestigingseisen die deze bedrijven stellen (kwalitatief) Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 11

14 Typering Dordtse Kil IV Bedrijventerrein Kil IV is onderdeel van Westelijke Dordtse Oever (WDO) en ligt ten zuiden van het bedrijventerrein Kil III en ten zuidwesten van Dordrecht. Het terrein is in potentie goed gelegen als locatie tussen de Mainports, naast de A16 en als voorstation van West-Brabant die zicht ontwikkeld heeft tot dé logistieke hotspot van Nederland. Met de ligging langs de A16 heeft Kil IV aan de oostzijde tevens een zichtlocatie. Belangrijke ontbrekende schakel is de ontsluiting vanaf de A16 direct naar het terrein. Het plangebied is circa 110 hectare bruto en netto circa 65 hectare. De doelgroep van Kil IV bestaat voornamelijk uit logistiek, distributie en groothandel en bedrijven actief in productie, reparatie en onderhoud. Het plangebied is geschikt voor milieucategorie 1 tot en met 4, en daarmee geschikt voor de doelgroepen. Dordtse Kil IV richt zich voornamelijk op de bovenregionale markt, maar kan ook regionale bedrijvigheid accomoderen. Figuur 1.1 Situering Dordtse Kil IV Bron: Drechtsteden, Uitvoerings Strategie Droge Bedrijventerreinen 1.3 Uitleg scenario s Voor het ramen van de ruimtevraag in Zuid-Holland werd in 2012 gekozen om gebruik te maken van de vier door het CPB ontwikkelde scenario s, te weten Regional Communities, Strong Europe, Transatlantic Market en Global Economy 2. De scenario s gaan uit van verschillende economische ontwikkelingen in Nederland en Europa. De economische ontwikkelingen in Nederland en Europa hangen voor een deel af van politieke keuzes. Deze scenario s verschillen in hoofdlijnen op twee zaken: 1. Mate van internationale samenwerking; 2. De reactie van Europese regeringen op de toenemende druk op de publieke sector. 2 De Mooij, R. en P. Tang, Four Futures of Europe, oktober 2003 en Huizinga, F. en B. Smit, Vier gezichten op Nederland, CPB, november 2004 en Bos, F., R. Douven en E. Mot, Vier toekomstscenario s voor overheid en zorg, CPB, november Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

15 Figuur 2.1 Onzekerheden en scenario s Internationale samenwerking Strong Europe Global Economy Publieke verantwoordelijkheid Private verantwoordelijkheid Regional Communities Transatlantic Market Nationale soevereiniteit Bron: CPB, De ramingen voor de economie in het RC-scenario zijn het minst optimistisch. De arbeidsparticipatie is laag en de werkloosheid relatief hoog. De arbeidsproductiviteitsstijging en de economische groei zijn gering. Deze is hoger in het SE-scenario. In het TM- en GE- scenario zijn de groei van de arbeidsproductiviteit en economie hoog. In het GE-scenario is de groei van de arbeidsproductiviteit hoger dan in het Transatlantic market scenario. De groei van de materiele welvaart is het hoogst in dit scenario. In bijlage A vindt u een uitgebreidere beschrijving van de scenario s. In de meeste bedrijventerrein ramingen in het verleden werd uitgegaan van een TM- of GEscenario. In tijden van economische crisis blijft de economische groei echter achter bij verwacht. In 2012 bracht het CPB nog een analyse uit dat de scenario s zoals opgesteld nog steeds geldig waren, echter steeds meer worden er vragen gesteld over de geldigheid van de toepassing van hoogste scenario s. Eerder zijn er ook studies verschenen over bijvoorbeeld de ontwikkelingen in het Havengebied van Rotterdam zoals de studie: Inspelen op toekomstige ruimtebehoefte Nederlandse zeehavens: noodzaak en mogelijkheden (BCI, 2014). In deze studie over natte (zeehaven)terreinen wordt uitgegaan van het hoogste groeiscenario (GE+) voor de verwachte groei van de overslag in de havens. Er wordt daarbij aangegeven dat dit de bovengrens voor de maximale behoefte aan zeehaventerreinen in de jaren tot 2050 is. Voor de (gerelateerde) logistiek wordt over het algemeen uitgegaan van het iets lagere GE-scenario wanneer het gaat om de toekomstige ruimtevraag aan logistieke terreinen. In deze rapportage laten we daarom de bandbreedte zien van de vraag. Hierin wordt gekeken naar zowel het hoogste (GE-scenario) als het laagste (RC-scenario). Bij de ruimtelijke reservering van terreinen wordt voor logistieke terreinen en bij de ontwikkelingen in de mainport over het algemeen uitgegaan van het GE-scenario. Dit is het hoogste groeiscenario. Voor het opstellen van een GREX kan een lager groeiscenario gebruikt worden (bijv. TM-scenario) om zo eventuele fluctuering in de toekomstige vraag op te vangen. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 13

16 1.4 Leeswijzer Deze rapportage bevat de volgende hoofdstukken: In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de verwachte (boven) regionale vraag in de Drechtsteden en Groot-Rijnmond In hoofdstuk 3 wordt gekeken naar de positionering van Dordtse Kil IV in relatie tot het aanbod in de Drechtsteden (op basis van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking) In hoofdstuk 4 wordt Dordtse Kil meer in perspectief geplaatst met het aanbod in de aanpalende regio s (Rijnmond, West-Brabant); In hoofdstuk 5 wordt de mogelijke fasering geschetst en de belangrijkste aandachtspunten bij de ontwikkeling benoemd. 14 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

17 2 Verwachte (boven)regionale vraag Groot- Rijnmond en Drechtsteden 2.1 Inleiding en werkwijze Een bedrijventerrein wordt vaak in eerste instantie aangelegd met een lokale en/of regionale functie. Het bedrijventerrein vangt hiermee de autonome vraag vanuit de regio op. Daarnaast kan een bedrijventerrein ook een bovenregionale functie hebben. Voor de opvang van bedrijven van buiten de regio, die elders geen plaats hebben. Onderstaande figuur geeft dit schematisch weer. Figuur 2.1 Schematisch overzicht vraag naar bedrijventerreinen In het kader van deze studie is het belangrijk om te kijken naar de bovenregionale vraag voor het bedrijventerrein Dordtse Kil IV, aangezien het terrein hiervoor (mede) wordt ontwikkeld. De bovenregionale vraag zou in principe vanuit alle regio s aanpalend aan de Drechtsteden kunnen komen. Het gaat dan theoretisch om ruimtevraag vanuit Groot-Rijnmond en West-Brabant. Het vaststellen van de omvang van bovenregionale ruimtevraag is altijd een lastige opgave. Behoefteramingsmodellen gaan uit van de autonome groei van de werkgelegenheid en/of toegevoegde waarde die leidt tot een bepaalde ruimtevraag binnen een regio. Daarbij is nog geen rekening gehouden met aanbodtekorten in omliggende regio s waardoor extra ruimtevraag kan ontstaan in een regio met beschikbaar aanbod. Het gaat als het ware om een overloopfunctie van een regio. In verschillende studies is bijvoorbeeld aangetoond dat er meer vraag is dan aanbod op de LinkerMaasOever in Rijnmond. Deze vraag moet elders geaccommodeerd worden, bijvoorbeeld binnen de Drechtsteden of op overige terreinen (in West-Brabant, of andere regio s, zoals Venlo). Dit is weergegeven in onderstaand figuur. Figuur 2.2 Schematisch overzicht overloopfunctie Hoewel de verhuisbereidheid van bedrijven over het algemeen een zeer beperkte afstand kent, geldt dat in veel mindere mate voor grotere, meer nationaal/internationaal georiënteerde bedrijven. Zij vinden de ligging, (uitbreidings)ruimte, ontsluiting en een goed functionerende arbeidsmarkt van groter belang voor een vestigingsbeslissing dan lokaal georiënteerde bedrijven. Zij kijken verder dan alleen de regio Drechtsteden/Rijnmond. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 15

18 Om de moeilijkheid van het berekenen van de bovenregionale vraag te ondervangen kijken we in dit hoofdstuk zowel naar de autonome vraag vanuit de Drechtsteden als de autonome vraag vanuit Groot-Rijnmond (zie figuur 2.2). We gaan er van uit dat de bovenregionale vraag vanuit Groot- Rijnmond afkomstig is om dat daar (op de Linker Maasoever) relatief weinig ruimte beschikbaar is voor logistieke en maritieme activiteiten. Vanuit West-Brabant wordt verondersteld dat er geen tot weinig overloop is, gezien het aanbod aan terreinen en ook gezien de historie 3 waarin van weinig tot geen bedrijven bekend is dat zij vanuit West-Brabant naar de Drechtsteden zijn gekomen. Aanname bovenregionale vraag Drechtsteden: (Substantiële) overloop vanuit Groot-Rijnmond (vooral Linker Maasoever); Geen tot weinig overloop vanuit West-Brabant Om te bepalen welke bedrijven er te verwachten zijn in de Drechtsteden kijken we naar de kwaliteit van de vraag om in te gaan op de verhuiswensen van bedrijven binnen deze vergrote regio. Een internationaal bedrijf kan een hele andere overweging hebben dan een lokaal georiënteerd bedrijf (zie paragraaf 2.2). Deze eisen aan de locatie worden beschreven en de mogelijke verhuisbeweging wordt vertaald naar percentages om zo te kunnen kwantificeren. Zie figuur 2.3 voor een schematisch overzicht van deze aanpak. Figuur 2.3 Schematisch overzicht aanpak en hoofdstukken Afgelopen jaren zijn er al meerdere rapporten verschenen waarin de ruimtevraag naar bedrijventerreinen is berekend op verschillende schaalniveaus. Voor onze analyse zijn we uitgegaan van de meest recente studies op dit gebied, de Ruimtebehoefte ramingen voor Zuid- Holland (Ecorys, 2012) en de Regionale ruimtebehoefteramingen REO s Zuid-Holland (deelrapport van ramingen Provincie Zuid-Holland, Ecorys, 2012). In deze ramingen zijn voor de diverse scenario s ramingen gemaakt voor drie periodes: , en Een meer recentere studie van BCI, 2014 gaat over de ramingen van zeehaventerreinen. Echter deze studie is puur gericht op de natte terreinen in de regio en niet over de aanwezige droge terreinen. Daarom zijn voor deze studie de ramingen gebruikt van Ecorys uit Ondertussen is in 2014 een raming vanaf 2010 niet meer actueel. We gaan uit van een ruimtevraag vanaf Voor de eerste periode ( ) is de vraag gehalveerd, er van uitgaande dat de helft van de vraag inmiddels op terreinen in de regio geaccommodeerd is of niet meer zal plaatsvinden door de economische crisis. De meegenomen periode is hiermee de periode 2015 tot 2040, onderverdeeld in de periode (16 jaar) en (10 jaar). Voor de eerste periode gaan we niet uit van een inhaalvraag van de periode voor De ramingen voor de Drechtsteden en Groot-Rijnmond worden apart weergegeven. In de ramingen voor Groot-Rijnmond zijn de Drechtsteden dus niet opgenomen. 3 Wordt bevestigd door de Gemeente Dordrecht 16 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

19 De ramingen worden gecombineerd met een studie uit 2012 waarin de logistieke vraag nader wordt gespecificeerd voor de Uitbreidingsvraag voor de Deltri-regio (Ecorys, 2012). Resultaten worden vervolgens vergeleken met een eerdere studie van de STEC-groep, Naar een succesvolle en marktconforme ontwikkeling van Kil IV (Stec, 2012). Omdat dit onderzoek zich specifiek richt op de mogelijke markt voor Dordtse Kil IV, is in dit onderzoek een focus aangebracht op droge terreinen in de industrie en logistiek. Andere sectoren worden in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. 2.2 Vestigingsplaatsvoorkeuren logistiek Om de vraag naar terreinen te bepalen, is het van belang te kijken naar de vestigingsplaatsvoorkeuren vanuit het bedrijfsleven. Sommige bedrijven zijn eerder bereid om te verhuizen buiten de regio dan andere bedrijven. De logistiek is hierbij een heterogene groep die bestaat uit veel verschillende bedrijven, met veel verschillende vestigingsplaatsvoorkeuren. Deze bedrijven zijn bijvoorbeeld vooral internationaal gericht, of juist vooral regionaal. In deze studie wordt in navolging van de studie voor de Deltri-regio (Ecorys, 2012) een verdere uitsplitsing gemaakt naar de volgende subsectoren 4 : Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie logistiek Maritieme industrie Hieronder worden de vestigingsvoorkeuren en overwegingen voor de verschillende typen bedrijven kort weergegeven. Deze vestigingsvoorkeuren worden in paragraaf 2.4 vertaald naar ruimtevraag in de verschillende regio s. Voor de internationale logistiek geldt dat zij minder regionaal gebonden zijn en zich in meerdere regio s kunnen vestigen, ook ver buiten Rijnmond. Zij zijn vooral geïnteresseerd in een goede ontsluiting over de weg, voldoende kavelgrootte en vooral snelle verbindingen van en naar het achterland. Toch zal een groot deel van deze bedrijven zich vestigen op locatie binnen Rijnmond op korte afstand van de havens. Een ander deel van deze bedrijven zal zich buiten de regio vestigen, dichter bij de afzetmarkt. Zij verdwijnen uit de regio en vertrekken naar bijvoorbeeld Venlo en Noord-Brabant. Dit is een trend die zich al langer voordoet. De belangrijkste corridors zijn langs de A16, A17 en A4 (Noord-Zuid) en langs de A15 en A58 (Oost-West). Er wordt daarom ook verwacht dat het aantal vestigers dat zich buiten de regio Drechtsteden en Rijnmond zal vestigen zal toenemen. De regio Dordrecht zal slechts beperkt profiteren van deze trek van het internationaal georiënteerde bedrijfsleven omdat er veel andere alternatieve (goedkopere) locaties zijn binnen Nederland. De nationale logistiek heeft iets andere voorkeuren. Zij willen graag een locatie zo dicht mogelijk bij de afzetmarkt, maar houden daarbij ook rekening met de beschikbaarheid van hoogopgeleid personeel en milieuruimte. Daarnaast hebben zij ook specifieke voorkeuren voor de bereikbaarheid. Dit houdt in dat zij graag een goede bereikbaarheid over de weg willen, maar vaak ook over water, waarvandaan zij de markt zo goed mogelijk (en zo snel mogelijk) kunnen bedienen. De Drechtsteden hebben door de ligging aan de A15 en de A16 een goede basis om deze vraag te kunnen accommoderen. Er wordt daarom vanuit gegaan dat de bedrijven die nationaal georiënteerd zijn een vraag zullen hebben naar een locatie binnen de Drechtsteden. 4 Zie bijlage C voor de indeling van de sectoren Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 17

20 De regionale logistiek is sterk verbonden met de regio. De verhuisgeneigdheid naar buiten de regio zal over het algemeen niet groot zijn. Er wordt daarom aangenomen dat de verhouding tussen de ruimtevraag in Drechtsteden en in Rijnmond ongeveer het uitgangspunt is voor deze regionale logistiek. Zij hebben net als de nationale logistiek eisen op het gebied van het opleidingsniveau van het personeel en een goede bereikbaarheid. Omdat de ruimte in Rijnmond onder druk staat, zal de vraag iets meer neerstrijken in de Drechtsteden. Voor de industrie-logistiek geldt dat zij voornamelijk gevestigd zijn dichtbij de (maak)industrie in de regio. Hierdoor is een groot deel van de industrie-logistiek gevestigd binnen Rijnmond. Voor de toekomst wordt verwacht dat zij sterk zijn verbonden aan hun regio. De regio wordt daarbij vaak breder gezien dan alleen Rijnmond. Er wordt echter vanuit gegaan dat zij geen grote verhuisgeneigdheid hebben en regiogebonden zijn. De maritieme industrie is van oudsher sterk gevestigd in de Drechtsteden door de nabijheid van het water en de kades. Door de sterke vertegenwoordig van deze industrie in de regio en de verbondenheid met het water is het zeer waarschijnlijk dat een deel van de vraag vanuit de maritieme industrie zal neerslaan binnen de Drechtsteden. Een ander deel zal gaan naar andere terreinen met kade in de regio. 2.3 Verwachte (boven)regionale vraag Rijnmond en Drechtsteden In deze paragraaf wordt gekeken naar de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen vanuit de industrie en logistiek op droge terreinen in zowel Rijnmond als in de Drechtsteden. Er wordt hierbij nog geen onderscheid gemaakt naar type logistiek. Deze vertaalslag vindt plaats in paragraaf 2.4. Bedrijventerreinen bedienen over het algemeen in eerste instantie vooral de vraag vanuit de regionale markt, maar door uit te gaan van de vraag vanuit Rijnmond en Drechtsteden vergroten we als het ware de regio waarin bedrijven kunnen zoeken naar een locatie wanneer zij een ruimtevraag hebben. Dit is mede ingegeven door het feit dat er te weinig ruimte zal zijn in de toekomst in Rijnmond om alle ruimtevraag te accommoderen. Door de focus te leggen op Rijnmond en Drechtsteden kunnen we uitspraken doen over tekorten of overschotten aan terreinen in beide regio s. Deze aanpak komt ook dichter in de buurt bij de verhuisbewegingen van bedrijven, die ook vooral kijken naar de beschikbare ruimte en minder naar gemeente- of provinciale grenzen. De ramingen voor Drechtsteden en voor Rijnmond worden in deze paragraaf apart behandeld, evenals de vraag vanuit de logistiek en de industrie Ramingen van de vraag Drechtsteden Ondanks dat de focus van dit onderzoek dus vooral ligt op de bovenregionale vraag vanuit Rijnmond, willen we eerst ingaan op de regionale vraag vanuit Drechtsteden. De regionale vraag is de vraag die vanuit de regio zelf een plaats moet krijgen op het terrein en daarom ook moet worden meegenomen in de uiteindelijke fasering. We gaan in op de ruimtevraag vanuit logistieke activiteiten en vanuit de industrie, inspelend op de doelgroepen van Dordtse Kil IV. Uitgangspunt autonome vraag uitgaande van de doelgroep van Dordtse Kil IV: Logistieke activiteiten Industrie Ruimtevraag logistiek Uit de ruimtebehoefteraming die zijn opgesteld in opdracht van de provincie Zuid-Holland (2012), wordt grofweg tussen de 30 en de 70 hectare ruimtevraag verwacht voor de periode 2015 tot Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

21 vanuit de logistiek. Daarnaast wordt in de periode tot 2040 nog zo n 10 tot 40 hectare autonome ruimtevraag verwacht. In onderstaande tabel zijn de uitkomsten van de ramingen voor de sector logistiek weergegeven. Tabel 2.1 Ruimtevraag vanuit de logistiek voor Drechtsteden Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) Ruimtevraag industrie Naast vraag vanuit de logistiek is er nog een vraag vanuit de industrie die kan neerslaan op de terreinen in de Drechtsteden. De vraag vanuit de industrie is voor de Drechtsteden in de periode 2015 tot 2030 en vervolgens tot 2040 weergeven in de onderstaande tabel. Tabel 2.2 Ruimtevraag vanuit de industrie voor Drechtsteden Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) Totaal Ruimtevraag industrie en logistiek De bovenstaande twee sectoren samen vormen de doelgroep voor Dordtse Kil IV. In totaal gaat het om zo n 40 tot 90 hectare (afgerond) ruimtevraag in de periode tot In de onderstaande tabel is de toekomstige autonome ruimtevraag voor Drechtsteden voor deze twee sectoren weergegeven. Tabel 2.3 Ruimtevraag vanuit de industrie en logistiek voor Drechtsteden* Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) * Eventuele verschillen met de optellingen van tabellen 2.1, 2.2 en 2.3 zijn ontstaan door afronding van getallen op hele decimalen Ramingen van de vraag Groot-Rijnmond De ruimtevraag vanuit Groot-Rijnmond is relevant omdat de bovenregionale vraag voor Drechtsteden (maar ook voor overige terreinen) hiervandaan komt. Net als bij de ramingen voor Drechtsteden, zijn voor Groot-Rijnmond de ramingen uit 2012 als uitgangspunt genomen. De ruimtevraag vanuit de logistiek en industrie worden wederom apart behandeld. Ruimtevraag logistiek De geraamde vraag naar logistieke bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond varieert tussen de circa 285 en de 490 hectare in de periode 2015 tot In de periode 2031 tot 2040 wordt nog verwacht dat er zo n 60 tot 265 hectare ruimtevraag vanuit de logistiek zal ontstaan. De uitkomsten met ramingen met het TM en GE-scenario liggen bij de ramingen vrijwel op hetzelfde niveau met de ramingen die eerder gemaakt zijn in de studie naar Nieuw-Reijerwaard. Een concurrerend terrein als het gaat over de logistieke doelgroep. De scenario s SE en RC liggen beduidend lager, zij gaan ook uit van een lager groeiscenario dan de eerste twee scenario s (zie hoofdstuk 1). Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 19

22 Tabel 2.4 Ruimtevraag vanuit de logistiek voor Groot-Rijnmond Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) Ruimtevraag industrie Naast vraag vanuit de logistiek, is er nog een ruimtevraag vanuit de industrie in Rijnmond die kan neerslaan op de terreinen in de Drechtsteden en met name op Dordtse Kil III en IV (bovenregionale vraag). De verwachte vraag vanuit de industrie is voor de Groot-Rijnmond in de periode tot 2040 weergeven in de onderstaande tabel. Tabel 2.5 Ruimtevraag vanuit de industrie voor Groot-Rijnmond Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) Totaal Ruimtevraag industrie en logistiek In totaal gaat het in Rijnmond om een autonome ruimtevraag van zo n 315 tot 560 hectare (afgerond) ruimtevraag in de periode tot In de onderstaande tabel is de toekomstige autonome ruimtevraag voor Rijnmond voor deze twee sectoren weergegeven. Tabel 2.6 Ruimtevraag vanuit de industrie en logistiek voor Groot Rijnmond* Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) * Eventuele verschillen met de optellingen van tabellen 2.1, 2.2 en 2.3 zijn ontstaan door afronding van getallen op hele decimalen Totaal aan ruimtevraag Drechtsteden en Groot-Rijnmond Het totaal aan ruimtevraag van de bedrijven in de Drechtsteden en Groot-Rijnmond zijn de theoretisch potentiële vestigers op Dordtse Kil IV. Immers, bedrijven nemen in hun vestigingsplaatskeuze diverse terreinen in een groter gebied mee. Daarom is het noodzakelijk om deze ruimtevraag bij elkaar op te tellen. Vervolgens moet natuurlijk wel worden nagegaan of zij zich binnen de Drechtsteden (en dus wellicht op Dordtse Kil IV) zouden willen vestigen. Deze aspecten komen in paragraaf 2.4 (vraag naar terreinen in Drechtsteden) en in hoofdstuk 3 (Dordtse Kil IV in regionaal perspectief) uitgebreider aan orde. De onderstaande tabel geeft de optelling van de ruimtevraag in de Drechtsteden en in Groot-Rijnmond voor de sector logistiek. Dit is dus het totaal aan autonome vraag in Drechtsteden en Groot-Rijnmond (zie bovenstaande figuur). Tabel 2.7 Ruimtevraag vanuit de logistiek voor Groot-Rijnmond en Drechtsteden gecombineerd Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) 20 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

23 Daarnaast is de sector industrie nog een belangrijke speler in de markt als het gaat om ruimtevraag. De ruimtevraag vanuit de industrie is beperkter, maar toch substantieel. In onderstaande tabel is de ruimtevraag vanuit de industrie voor Groot-Rijnmond en de Drechtsteden weergegeven. Tabel 2.8 Ruimtevraag vanuit de industrie voor Groot-Rijnmond en Drechtsteden gecombineerd Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) 2.4 Nadere verdeling van de logistieke vraag Op basis van de werkgelegenheid groei in de verschillende subsectoren van de logistiek (zie paragraaf 2.2) kunnen aannamen gemaakt worden over de te verwachte ruimtevraag vanuit de verschillende subsectoren van de logistiek. In de DelTri studie (2012) is dit onderscheid gemaakt voor Stadsregio Rotterdam/Groot-Rijnmond en REO Zuid-Holland-Zuid/Drechtsteden. Uitgangspunt nadere verdeling van logistieke vraag Onderstaande verdeling is gebaseerd op de huidige (2012) verdeling van werkgelegenheid binnen de verschillende sub-sectoren van de logistiek. Op basis van de te verwachten werkgelegenheidsgroei in de diverse scenario s voor de logistiek zijn aannamen gemaakt over de te verwachten ruimtevraag in Drechtsteden en Groot-Rijnmond. Bij dit uitgangspunt is de historische verdeling over de subsectoren leidend voor de toekomst in alle scenario s. Onderscheid naar subsectoren in de diverse scenario s wordt hierbij dus niet gemaakt. De verdeling die in deze studie gemaakt is voor de vraag vanuit de verschillende subsectoren is weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 2.4 Verdeling naar type logistiek en ruimtevraag tot 2020 Stadsregio Rotterdam en REO Zuid- Holland-Zuid Bron: Achtergronddata Ecorys vanuit Uitbreidingsvraag DelTri regio (2012) Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 21

24 Zoals in deze figuur te zien is, valt voor de periode tot 2020 de meeste ruimtevraag te verwachten vanuit de nationale logistiek. Ruim de helft van de vraag vanuit Stadsregio Rotterdam/Groot- Rijnmond en REO Zuid-Holland-Zuid/Drechtsteden zal vanuit deze subsector komen. Wanneer de procentuele verdeling naar type logistiek wordt toegepast op de verwachte ruimtevraag in Groot- Rijnmond en de Drechtsteden (zoals weergegeven in paragraaf 2.3) en er vanuit gegaan wordt dat de verdeling van de ruimtevraag in de periode tot 2030 gelijk blijft, dan zal de logistieke ruimtevraag vanuit Groot-Rijnmond en Drechtsteden van 2015 tot 2030 als volgt verdeeld worden. Tabel 2.9 Ruimtevraag vanuit de logistiek voor Groot-Rijnmond en Drechtsteden 2015 tot 2030 Type bedrijvigheid GE TM SE RC Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal Bron: Achtergronddata Ecorys vanuit Uitbreidingsvraag DelTri regio (2012) Ook voor de periode na 2030 is deze exercitie uitgevoerd, met de volgende resultaten (zie tabel 2.9). Wel moet worden benadrukt dat hoe verder in de toekomst, hoe lastiger het wordt om deze aannamen vast te kunnen houden en hoe onzekerder de uitkomsten. Tabel 2.10 Ruimtevraag vanuit de logistiek voor Groot-Rijnmond en Drechtsteden 2030 tot 2040 Type bedrijvigheid GE TM SE RC Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal Bron: Achtergronddata Ecorys vanuit Uitbreidingsvraag DelTri regio (2012) Deze cijfers vormen de basis voor een indicatie van de geografische spreiding van de ruimtevraag naar logistieke activiteiten. En dus het uitgangspunt voor het type bedrijvigheid dat zich waarschijnlijk op Dordtse Kil IV zal vestigen (zie hoofdstuk 4). 2.5 Geografische spreiding van de toekomstige vraag naar logistiek Zoals eerder opgemerkt is er in Rijnmond vooral een tekort aan logistieke terreinen. Dit tekort geldt in veel mindere mate voor de industrie. Vanuit de Rijnmondse industrie wordt daarom weinig bovenregionale ruimtevraag verwacht naar de Drechtsteden. De overloop vanuit Rijnmond zal vooral komen vanuit de logistiek. Maar zoals in paragraaf 2.2 beschreven hangt de keuze voor een vestigingsplaats in de logistiek sterk af met de subsector waarin het bedrijf opereert. Een sterk internationaal georiënteerd bedrijf zal bij verplaatsing verder kijken dan alleen de regio, terwijl de regionale bedrijven vaak juist niet verder kijken dan de eigen regio. Op basis van deze kennis kan de ruimtevraag vanuit de logistiek nader bekeken worden op mogelijke geografische vestigingsplaats. Dit is schematisch weergegeven in onderstaande tabel. 22 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

25 Tabel 2.11 Mogelijk geografische vestigingsplaats Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek 50% 10% 40% Nationale logistiek 50% 15% 35% Regionale logistiek 65% 25% 10% Industrie-logistiek 70% 20% 10% Maritieme industrie 65% 25% 10% Bron: Achtergronddata Ecorys vanuit Uitbreidingsvraag DelTri regio (2012) Bovenstaande tabel verdeeld de gezamenlijke vraag die ontstaat in Rijnmond en de Drechtsteden over mogelijke vestigingslocaties binnen Rijnmond, Drechtsteden en overige terreinen (waaronder bijv. LPM). Voor de verschillende subsectoren in de logistiek is bepaald welke vestigingsvoorkeuren zij hebben aan de hand van expert judgements bij Ecorys. De tabel moet als volgt gelezen worden voor de internationale logistiek: van de gezamenlijke vraag vanuit de internationale logistiek van Rijnmond en de Drechtsteden wil ongeveer de helft van de bedrijven zich graag in Rijnmond vestigen. Ongeveer één op de tien bedrijven zou zich graag vestigen in de Drechtsteden en ongeveer 40 procent van de bedrijven zoekt naar een locatie buiten Rijnmond en de Drechtsteden. Het hoge percentage bedrijven dat zich wil vestigen buiten Rijnmond ligt vooral aan de hoge mate van footloose bedrijven in deze subsector. Voor andere subsectoren zoals voor de regionale logistiek geldt dit in mindere mate. Voor de subsector regionale logistiek geldt dat wij aannemelijk achten dat ongeveer twee derde van de bedrijven binnen Rijnmond een vestigingsplaat zal zoeken, en ongeveer een kwart binnen de Drechtsteden. Dit komt omdat bedrijven in de regionale logistiek veel meer gehecht zijn aan de regio. Daarom wordt aangenomen dat slechts één op de 10 bedrijven zoeken naar een locatie buiten Rijnmond of de Drechtsteden. Subsectoren die dus het meest aan de regio gebonden zijn, zijn de regionale logistiek, de industrie-logistiek en de maritieme industrie. Zij zullen voor 90 procent in de regio Rijnmond/Drechtsteden blijven. Op basis van de aannames (uitgedrukt in de percentages in onderstaande tabel) over het vestigingsgedrag van bedrijven in de verschillende subsectoren, komen wij tot de volgende mogelijke geografische vestigingsplaats van de verschillende sub sectoren van de logistiek. De vraag vanuit de logistiek is hierbij verdeelt over de regio s Rijnmond, Drechtsteden en overige regio s. Uitgangspunt geografische vestigingsplaats Op basis van de aannames over het vestigingsgedrag van bedrijven in de verschillende subsectoren (zie paragraaf 2.2) zijn mogelijke vestigingsplaatsen voor de subsectoren gedefinieerd. Aannames die hierbij gemaakt zijn is de mate van gebondenheid aan de regio en in welke mate bedrijven footloose zijn. Bovengenoemde percentages zijn vastgesteld op basis van expert-judgement. 2.6 Bandbreedte ruimtevraag in de periode tot 2040 Uitgaande van de verdeling in tabel 2.11, kan de ruimtevraag verdeeld worden naar vestigingsregio. Wanneer de ruimtevraag verwacht voor de drie regio s in de periode 2015 tot 2030, wordt uitgesplitst naar subsector en naar regio wordt de volgende bandbreedte in de ruimtevraag verwacht. Er is in deze ramingen uitgaan van het hoogste (GE-scenario) en het laagste (RCscenario). In de bijlage kunt u ramingen voor alle scenario s vinden. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 23

26 Tabel 2.12 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (RC- en GE- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Totaal industrie In de periode van 2030 tot 2040 wordt de volgende vraag naar ruimte van bedrijven verwacht. Tabel 2.13 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (RC- en GE- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Totaal industrie Bovenstaande bandbreedtes zijn indicatief, zij zijn gebaseerd op een aantal aannamen. Het gaat hierbij om aannamen over het type bedrijvigheid, de vestigingslocatie en de economische groei. Op basis van dit gegeven is het belangrijk voor het bepalen van de bovenregionale vraag een zekere voorzichtigheid te hanteren in de hardheid van de cijfers, omdat verschuivingen in de gemaakte aannames direct effect hebben op de gemaakte uitkomsten. Het blijft moeilijk de bovenregionale vraag te voorspellen, zoals ook in eerdere studies al is opgemerkt. 2.7 Bevindingen (boven)regionale ruimtevraag Drechtsteden In de voorgaande paragrafen is een beeld geschetst van de mogelijke ruimtevraag vanuit de logistiek en de industrie die op de Drechtsteden af komt in de periode tot Deze ruimtevraag is opgesteld op basis van de regionale prognoses van Drechtsteden en Rijnmond naar bedrijventerreinen die zijn vertaald naar geografische ruimte door middel van vestigingsplaatsvoorkeuren. Regionale ruimtevraag Bedrijventerreinen vangen in eerste plaats de vraag vanuit het regionale bedrijfsleven op. Vanuit de sector industrie is er een autonome vraag naar ruimte van zo n 10 tot 20 hectare (afgerond) in de periode tot Vanuit de sector logistiek komt daar nog zo n 30 tot 70 hectare (afgerond) autonome ruimtevraag in dezelfde periode bovenop. De totale autonome regionale ruimtevraag is daarmee circa 40 tot 90 ha (afgerond) in de periode van 2015 tot De STEC groep heeft in 2012 de marktstudie uit 2009 voor Dordtse Kil IV geactualiseerd. De onderzoekers in deze studie gaan uit van een regionale uitbreidingsvraag van 115 tot 135 ha in de periode van 2010 tot 2030 in TM- en GE-scenario. Deze ramingen zijn terug te voeren op de studie die Ecorys in 2012 heeft uitgevoerd. Indien dezelfde tijdsperiode wordt aangehouden, komen deze dus overeen met de ramingen die in dit rapport worden gehanteerd. 24 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

27 Bovenregionale ruimtevraag Naast de autonome ruimtevraag vanuit de regio Drechtsteden, komt er nog ruimtevraag vanuit de logistieke sectoren in Rijnmond naar de Drechtsteden (bovenregionale vraag). Vanuit de industrie wordt er weinig tot geen ruimtevraag vanuit Rijnmond verwacht. De logistieke ruimtevraag vanuit Rijnmond naar de Drechtsteden is bepaald door de vestigingsplaatsvoorkeuren van de logistiek te verdelen naar geografische locatie. Hierbij is onderscheid gemaakt in bedrijven die in Rijnmond blijven, bedrijven die naar Drechtsteden zullen gaan en bedrijven die naar overige gebieden vertrekken. De totale ruimtevraag (autonoom en bovenregionaal) naar logistieke terreinen in Drechtsteden bedraagt zo n 55 tot 100 ha (afgerond) in de periode van 2015 tot 2030 (zie paragraaf 2.6). Hiervan is zo n 30 tot 70 hectare autonome vraag (zie paragraaf 2.2). Op basis van deze eerdere analyse verwachten wij een bovenregionale ruimtevraag in de periode van zo n 25 tot 30 hectare (afgerond) vanuit de logistiek. Dit is dus de ruimtevraag die niet vanuit de regio Drechtsteden komt, maar vanuit Rijnmond. Figuur 2.5 Toekomstige ruimtevraag logistiek en industrie Drechtsteden ( ) Uit de analyse van de Stec Groep (2012) komt er een grotere potentiele bovenregionale logistieke vraag van 30 tot 70 hectare in de Drechtsteden in de periode tot en met Navraag leert ons dat STEC hierbij is uitgegaan van een andere methode namelijk een schatting op basis van hun database bovenregionale vestigers. Hieruit blijkt dat er gemiddeld jaarlijks 10 bedrijven zijn die zich bovenregionaal willen vestigen. Zij geven aan dat de het minimum van de bandbreedte van STEC (30 ha) nog steeds staat als inschatting van de bovenregionale vraag. Dit komt dus overeen met de in deze studie bepaalde bovenregionale vraag van 25 tot 30 ha. STEC houdt rekening met een extra vraag van 40 ha (dus 70 ha) indien Drechtsteden veel bedrijvigheid aan zich weet te binden, maar dit kan door sterke concurrentie ook neerslaan op andere terreinen in het DelTri-gebied, dus ook buiten de Drechtsteden. Het totaal aan ruimtevraag tot 2030 is zo n 65 tot 120 hectare in de periode van 2015 tot Vanuit de sector logistiek gaat het in totaal om zo n 55 tot 100 hectare ruimtevraag tot 2030, daarnaast komt er nog 10 tot 20 hectare vanuit de industrie (alles afgeronde cijfers). In onderstaande tabel zijn de exacte ramingen weergegeven. Voor de periode van 2031 tot 2040 is er daarna nog zo n 20 tot 70 hectare ruimtevraag te verwachten voor de industrie en logistiek in de Drechtsteden. Tabel 2.14 Ruimtevraag vanuit de industrie en logistiek Drechtsteden* Periode GE TM SE RC Bronnen: Ecorys (2012) * Eventuele verschillen met de optellingen van tabellen 2.11, 2.12 en 2.13 zijn ontstaan door afronding van getallen op hele decimalen. Wanneer deze ramingen voor de periode op jaarbasis berekend worden, komt dit neer op een bandbreedte van de ruimtevraag voor Drechtsteden in de logistiek en industrie van tussen Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 25

28 de 4,2 en de 7,5 hectare jaarlijks. In de periode was de jaarlijkse uitgifte zo n 8,2 hectare jaarlijks voor alle bedrijventerreinen. In de periode van economische voorspoed was dit hoger dan het gemiddelde (ongeveer tot 2008), recentelijk, na 2009, was de uitgifte lager dan het gemiddelde. Historische uitgifte In de onderstaande figuur zijn de ramingen afgezet tegen de historische uitgifte. Hierbij is er rekening mee gehouden dat de bovenstaand berekende ruimtevraag enkel betrekking heeft op de industrie en logistiek, terwijl de historische uitgifte ook betrekking heeft op de overige sectoren. We zijn er daarom van uitgegaan van zo n 70 procent van de totale ruimtevraag komt vanuit de industrie en logistiek. De totale jaarlijkse ruimtevraag procent - (dus inclusief de dienstverlening) zal daarom tussen de ca. 6 en 10 hectare beslaan. Figuur 2.6 Overzicht van historische uitgifte Drechtsteden en ramingen in perspectief In bovenstaande grafiek is te zien dat de historische uitgifte gemiddeld in het midden van de geraamde bandbreedte ligt, ondanks de schommelingen die de conjunctuur met zich meebrengt. Uitgaande van een herstel van de economie binnen een aantal jaren, is het daarom aannemelijk dat de toekomstige ruimtevraag zich ook ongeveer binnen deze bandbreedte zal bewegen. 26 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

29 3 Positionering Dordtse Kil IV binnen Drechtsteden (vraag-aanbod analyse) 3.1 Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is de ruimtevraag naar bedrijventerreinen binnen de Drechtsteden bepaald. Hierin is, naast de autonome ruimtevraag vanuit de Drechtsteden ook de bovenregionale ruimtevraag vanuit Rijnmond meegenomen, waarvan wij verwachten dat deze in Drechtsteden gevestigd kan worden. De volgende tabel vat het voorgaande hoofdstuk kort samen. Tabel 3.1 Ruimtevraag (zowel regionaal als bovenregionaal) vanuit de industrie en logistiek Drechtsteden* Periode GE TM SE RC Totaal tot Bronnen: Ecorys (2012) * Eventuele verschillen met de optellingen van tabellen 2.11, 2.12 en 2.13 zijn ontstaan door afronding van getallen op hele decimalen. Deze toekomstige ruimtevraag zal op terreinen in de Drechtsteden geaccommodeerd kunnen worden. Het is daarom van belang om te kijken wat de wensen van het bedrijfsleven zijn en welke terreinen in de regio in aanmerking komen om de bovenstaande vraag op te vangen. Allereerst wordt er daarom in dit hoofdstuk gekeken naar de toetsingscriteria. Hierin wordt vastgesteld waar het bedrijfsleven in deze doelgroepen naar zoekt de eisen van het bedrijfsleven. Vervolgens wordt met het doorlopen van de ladder van duurzame stedelijke ontwikkeling vastgesteld welk deel van bovenstaande vraag mogelijk op Dordtse Kil IV neer zal slaan en in welke periode dit waarschijnlijk zal zijn. Dit is daarmee tegelijkertijd een aanzet voor de fasering die in het volgende hoofdstuk aan de orde zal komen. 3.2 Toetsingscriteria Voor de locatie in Nieuw-Reijerwaard heeft Ecorys in 2012 een studie uitgevoerd. Deze studie is als basis gebruikt voor de uitgangspunten voor terreinen die geschikt zijn voor (grootschalige) logistieke activiteiten. De belangrijkste eisen die logistieke bedrijven stellen een locatie zijn: Minimale beschikbare kavelomvang van 1,5 ha of groter Goede (externe) ontsluiting bedrijventerrein (multimodaliteit) Hindercategorie van 3 of hoger De aanwezigheid van geclassificeerd personeel (vooral voor Vallue Added Logistics - VAL) Naast het bovenstaande programma van eisen werd in deze studie rekening gehouden met de volgende criteria bij het in beeld brengen van het (potentiele) aanbod van logistieke bedrijven: Aanbod: minimaal beschikbaar aanbod van 5 ha of groter (clustermogelijkheid voor logistieke bedrijven) Fasering: periode waarin het terrein (mogelijk) op de markt komt Realisatiezekerheid: hoe zeker is dat het plan werkelijk gerealiseerd wordt Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 27

30 Herprofilering: mogelijkheid tot functieverandering terrein HMC: hindercategorie van 3 of hoger vaak slechts op een deel van het terrein beschikbaar Voor de industrie gelden min of meer dezelfde criteria. Voor de industrie is de ligging van het terrein echter iets minder van belang, terwijl de hindercategorie meer van belang is. Voor de groothandel geldt dat zij zoeken naar kleinere kavels, over het algemeen tussen de en de m2. In hoofdstuk 5 wordt bij de allocatie van bedrijven op werklocaties hier rekening mee gehouden. 3.3 Toepassing Ladder van Duurzame verstedelijking De Ladder van Duurzame verstedelijking, begint met een analyse van de beschikbaarheid van het huidige aanbod aan beschikbare kavels. Daarna wordt er gekeken naar de leegstand en de herstructureringsmogelijkheden (beide ook aanbod). Vervolgens wordt in beeld gebracht wat transformatie van bestaande terreinen betekent (vraag vanuit verplaatsing) en welke harde en zachte plannen er zijn (aanbod). Het systematisch aflopen van deze onderdelen, geeft inzicht in de behoefte aan het nieuwe terrein, in dit geval Dordtse Kil IV. In onderstaande figuur is de ladder van duurzame verstedelijking schematisch weergegeven. Figuur 3.1 Toepassing Ladder van Duurzame verstedelijking I - Bestaand beschikbaar aanbod terreinen in de Drechtsteden (terstond en niet-terstond) Voor het in beeld brengen van het huidige beschikbare aanbod is op basis van het toetsingscriterium minimaal 5 hectare beschikbaar gekeken welke terreinen in de Drechtsteden hier aan voldoen met behulp van informatie van de gemeente Dordrecht en de Infodesk Zuid-Holland. Het gaat in totaal om ongeveer 32 hectare terstond uitgeefbaar op de bedrijventerreinen Dordtse Kil III en Bakestein in Zwijndrecht. Daarnaast is er nog 4 ha niet-terstond uitgeefbaar op Dordtse Kil III, het gaat hierbij om de herontwikkeling van het Dordtse woonwagenkamp. Bakestein is in eerste instantie bedoelt voor bedrijven vanuit Zwijndrecht en de kavelgrootte is beperkt. Omdat het wel een functie kan vervullen in de opvang van lokale bedrijven in de industrie en logistiek hebben we dit terrein deels meegenomen. De volgende tabel geeft het beschikbare aanbod voor industrie en logistiek binnen de Drechtsteden weer. 28 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

31 Tabel 3.2 Aanbod op terreinen (terstond en niet-terstond) Plaats Bedrijventerrein Hindercategorie Terstond (ha) (ha) Bron Dordrecht Dordtse Kil III Cat ha 4 ha Infodesk ZH/Gem. Dordrecht Zwijndrecht Bakestein Max. cat. 3 2,5* Totaal 32,5 ha 4 ha Drechtsteden * het gaat hierbij om kleinschalige kavels tussen de en m2, waarvan wordt aangenomen dat van de 5,5 hectare ongeveer 2,5 hectare ook bestemd kan worden voor kleinschalige bedrijven in de industrie en logistiek II - Leegstand De leegstand op bedrijventerreinen in Drechtsteden was in 2013 zo n 6% 5. In Dordrecht lag dit op zo n 5%. Deze waarden zijn in lijn met de normale waarden die normaal voor frictieleegstand worden gehanteerd. Frictie leegstand is van belang voor een goed functionerende bedrijventerreinenmarkt. Vaak is het zo, dat als er sprake is van langdurige (structurele) leegstand, dit komt doordat de kwaliteiten van deze panden niet aansluiten bij de vraag. Het gaat dan met name om de grotere panden, panden die alleen geschikt zijn voor een specifiek bedrijfsproces, een verkeerde verhouding tussen bedrijfsruimte en kantoor hebben en panden die verouderd zijn. Inzicht in de mate waarin leegstand als structurele leegstand of als frictieleegstand getypeerd kan worden is relevant omdat frictieleegstand van belang is voor een gezond functionerende bedrijventerreinenmarkt. Als een nieuw bedrijf zich wil vestigen, dan is daarvoor ruimte nodig. En deze ruimtewens sluit lang niet altijd naadloos aan op het beëindigen van een bestaande activiteit. Met andere woorden: op de kavel van een vertrekkend bedrijf, is niet altijd direct vestiging van een nieuw bedrijf mogelijk. Er is dus ruimte nodig om de frictie tussen het ruimtegebruik van de bedrijven die vertrekken en de nieuwe vestigers op te kunnen vangen. Voor bedrijven in de logistiek en industrie geldt dat zij veel eisen stellen aan hun vestigingslocatie en aan het type vastgoed dat zij nodig hebben. Een trend is dat er steeds meer ruimte nodig is voor het keren van vrachtwagens en het laden en lossen. Vaak is het bestaande vastgoed hiervoor niet geschikt. Vanuit de leegstand wordt daarom niet verwacht dat er aanbod zal ontstaan om de vraag vanuit de logistiek op te vangen. II Herstructureringsopgave Het beleid van de gemeenten in de Drechtsteden is in navolging van het rijksbeleid dat er minder ruimte wordt ingeruimd voor de aanleg van nieuw, grootschalig bedrijventerrein, maar dat er vooral wordt ingezet op de kwaliteit van bestaande terreinen. Een fors deel van de bedrijventerreinen in de Drechtsteden is meer dan 20 jaar oud. De regio heeft zich gecommitteerd aan een minimaal te herstructureren aantal van 250 hectare op terreinen in de regio in de periode tot In veel beleidsstukken wordt er vanuit gegaan dat herstructurering ruimtewinst oplevert. Dit is inderdaad het geval bij de herontwikkeling van bedrijventerreinen. Waarbij verouderde kavels en delen van terreinen opnieuw worden uitgegeven. Echter bij de meest voorkomende vorm van herstructurering (revitalisering) komt nauwelijks ruimte vrij 7. Om daadwerkelijk ruimtewinst te behalen zou herprofilering of herverkaveling nodig zijn. De kosten hiervan zijn echter hoog, en de Nietterstond Onderzoekscentrum Drechtsteden, Drechtsteden, Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen (2009) Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 29

32 veronderstelling van de meeste overheden is dat deze nauwelijks in de markt zijn terug te verdienen. Hierdoor komt het behalen van ruimtewinst door herstructurering (anders dan bij herontwikkeling) nauwelijks van de grond 8. Herontwikkeling In de periode tot 2020 wordt er in de regio minstens 36,5 hectare aan bedrijventerrein herontwikkeld. Het gaat hier om terreinen die grotendeels in onbruik zijn geraakt of zeer extensief in gebruik zijn. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om enkele kavels, maar in sommige gevallen om een bedrijventerrein in zijn geheel. Er komen door de herontwikkeling dus nieuwe kavels op de markt, een deel van deze kavels kan gebruikt worden voor de opvang van ruimtevraag van grote logistieke bedrijven en industrie. Op het Citadelterrein in Hendrik-Ido-Ambacht, op Oostpoort in Dordrecht en op Nieuwland in Alblasserdam kan mogelijk industrie en logistiek neerslaan. Daarom wordt er in de analyse 21 hectare meegenomen als aanbod. De bedrijventerreinen die genoemd worden voor herontwikkeling zijn weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 3.3 Herontwikkeling van bedrijventerreinen Terrein Gemeente Hectare Doelgroep Plaatje Sliedrecht 3 Natte bedrijvigheid Nieuwland Alblasserdam 15 7 ha container terminal 8 ha relatie met container transferium - logistiek Genieterrein Hendrik Ido Ambacht 5,5 Kade gerelateerd Citadelterrein Hendrik Ido Ambacht 8 Industrie en logistiek Oostpoort Dordrecht 5 Industrie en logistiek Totaal 36,5 Waarvan aanbod geschikt voor industrie en logistiek 21 Bron: Drechtsteden, Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen (2009) Herstructurering In de uitvoeringsagenda bedrijventerreinen Drechtsteden worden negen terreinen genoemd die voor herstructurering in aanmerking komen. Deze terreinen zijn weergegeven in onderstaande tabel. Er wordt geen ruimtewinst verwacht bij de herstructurering van deze terreinen. Tabel 3.4 Herstructering van bedrijventerreinen Terrein Gemeente Doelgroep Zeehavens Dordrecht Natte bedrijvigheid Dordtse Kil I, II, Amstelwijck Dordrecht Gemengd terrein Merwede Havens Dordrecht Natte bedrijvigheid Oosteinde Papendrecht Natte bedrijvigheid Baanhoek Sliedrecht Gemengd terrein Frankepad Grotenoord Hendrik-Ido-Ambacht Hoogwaardig / kade gebonden Vinkenwaard Alblasserdam Gemengd De Geer Zwijndrecht Gemengd Groote Lindt Zwijndrecht Kade gebonden Bron: Drechtsteden, Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen (2009) Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

33 II - Transformatie(vraag) In de periode tot 2020 is de verwachting dat er zo n 9 hectare bedrijventerrein aan de markt onttrokken wordt in de Drechtsteden. De terreinen die onttrokken worden staan weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 3.5 Transformatie van bedrijventerreinen Terrein Gemeente Hectare Ruimtevraag Oostelijke Rivieroever Sliedrecht 5 Onbekend, maar vooral natte bedrijvigheid. Gors Zwijdrecht 4 Verplaatsingen hebben inmiddels plaatsgevonden Totaal 9 Verwachte vervangingsvraag industrie en logistiek 0 Bron: Drechtsteden, Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen (2009) Uitgaande van bovenstaande tabel wordt er geen extra ruimtevraag in de industrie en logistiek verwacht vanuit de transformatie opgaven in de regio. De extra ruimtevraag zal voornamelijk komen vanuit natte bedrijvigheid. STEC (2012) ging uit van een vervangingsvraag door transformatie van 35 ha, voornamelijk doordat de plannen voor het Maasterras waren meegenomen. Wij schatten deze vraag (op basis van bovenstaande analyse) en actuele situatie van de planontwikkeling in als nihil. III en IV - Harde en zachte plannen Vanuit harde en zachte plannen in de regio komt voor de periode na 2020 nog zo n 78 hectare beschikbaar. De verdeling over de terreinen is weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 3.6 Aanbod op droge terreinen in de Drechtsteden Plaats Bedrijventerrein Oppervlakte (ha) Bron Dordrecht Dordtse Kil IV 65 ha Gemeente Dordrecht Hendrik-Ido-Ambacht Ambachtsezoom 18 ha (w.v. maximaal 5 ha voor logistiek) Gemeente Dordrecht/ROM- D Sliedrecht De Driehoek 8 ha Totaal Drechtsteden Bron: Drechtsteden, Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen (2009) Ca. 78 ha geschikt voor logistiek Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 31

34 Geschiktheid Ambachtsezoom voor logistiek beperkt: max 4 ha. Aan de zuidkant van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht wordt een nieuw bedrijventerrein Ambachtsezoom ontwikkeld. Het wordt een goed ontsloten terrein dat vooral voor lokale en regionale ondernemers ruimte biedt, in principe vooral voor arbeidsintensieve bedrijvigheid. Hierbij valt te denken aan gemengde bedrijfsruimten, kleinschalige kantoren en combinaties daarvan. Hiermee is het terrein Ambachtsezoom slechts beperkt geschikt voor logistieke activiteiten. Er wordt rekening gehouden met eventuele uitgifte van 2 grotere kavels voor logistieke activiteiten, welke samen maximaal ca.4 ha zullen beslaan. 3.4 Bevindingen positionering Dordtse Kil in regionaal perspectief (toepassing Ladder Duurzame verstedelijking) Wanneer we de ladder van duurzame verstedelijking volgen is er in principe genoeg ruimte om in ieder geval tot 2030 de ruimtevraag op te vangen. Dit is dus inclusief de plannen voor de ontwikkeling van Dordtse Kil IV. Zie onderstaand figuur. Figuur 3.2 Toepassing Ladder van Duurzame verstedelijking in Drechtsteden Op basis van het doorlopen van de Ladder van Duurzame verstedelijking, komen wij tot de volgende bevindingen: De huidige terreinen Dordtse Kil III en Bakestein zijn onvoldoende in omvang en kwaliteit (kleinere/versnipperde kavels op DK III) om de logistieke vraag tot ongeveer 2030 op te vangen. De leegstand is beperkt en rond het frictieniveau, waardoor er weinig extra bedrijfsruimte beschikbaar is voor de opvang van logistieke activiteiten; Er komen door herontwikkeling nieuwe kavels op de markt, ongeveer 21 hectare komt in aanmerking voor het plaatsen van logistieke bedrijvigheid en industrie; Vanuit de transformatieopgave is er geen extra behoefte aan terreinen in Drechtsteden te verwachten; De geplande terreinen Dordtse Kil IV en Ambachtsezoom zijn daarom (kwantitatief) nodig om de logistieke vraag tussen ongeveer 2020 en 2030 in Drechtsteden op te kunnen vangen; Daarbij is het te ontwikkelen terrein Ambachtsezoom slechts beperkt geschikt voor de opvang van (boven)regionale logistieke activiteiten: ca. 4 ha; 32 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

35 Een tijdige beschikbaarheid van het terrein Dordtse Kil IV is daarom noodzakelijk om de verwachte vraag vanuit logistieke bedrijvigheid in Drechtsteden op de kunnen vangen; Verdere fasering van de te verwachten vraag en de te ontwikkelen terreinen wordt uitgewerkt in hoofdstuk 5. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 33

36 4 Positionering Dordtse Kil IV vanuit breder perspectief 4.1 Inleiding De verwachte logistieke ruimtevraag bestaat uit een deel autonome vraag vanuit de regio en een deel bovenregionale vraag. In het bijzonder voor deze laatste vraag is het relevant te weten welke terreinen nog meer aanspraak zouden kunnen maken voor het accommoderen van deze ruimtebehoefte. In dit hoofdstuk kijken we breder naar terreinen in de regio om te bepalen wat de positie en daarmee kansrijkheid is voor het aantrekken van bovenregionale ruimtevraag op Dordtse Kil IV. 4.2 Ruimtelijke spreiding bovenregionale ruimtevraag Zoals eerder aangeven verwachten we een regionale logistieke en industriële ruimtevraag van circa 40 tot 90 hectare in Drechtsteden die op één van de terreinen in de regio zal neerslaan. Daarbovenop verwachten we een bovenregionale ruimtevraag in de periode van zo n 25 tot 30 hectare (afgerond) vanuit de logistiek. Dit is dus de ruimtevraag die niet vanuit de regio Drechtsteden zelf komt, maar een overloop vormt vanuit Rijnmond. Daarnaast verwachten we nog dat een deel van de bovenregionale ruimtevraag vanuit Rijnmond zal neerslaan in andere regio s dan Drechtsteden en Rijnmond zelf. In hoofdstuk 2 hebben we dit onder de regio overig benoemd, dit betreft een logistieke bovenregionale ruimtevraag van circa 80 tot 145 hectare tot 2030 die naar verwachting zal neerslaan op terreinen als het Logistiek Park Moerdijk (LPM), Hoeksche Waard, maar ook verder landinwaarts zoals bij Breda, Tilburg, Venlo of in Twente. Vanuit regio West-Brabant verwachten we niet dat er bovenregionale ruimtevraag zal landen in Drechtsteden. Sterker nog, West-Brabant positioneert zichzelf als opvanglocatie voor logistieke spin-off vanuit Rotterdamse haven op de bestaande en reeds voorziene terreinen zoals het Logistiek Park Moerdijk. In de Regionale Agenda Werklocaties Regio West-Brabant (2013) wordt gesteld dat zowel in regio West- én Midden Brabant voldoende locaties beschikbaar zijn en komen voor logistieke activiteiten. De autonome vraag vanuit deze regio zal dan ook goed binnen West- Brabant zelf geaccommodeerd kunnen worden. 4.3 Andere locaties Dordtse Kil IV is, naast op opvang van lokale bedrijvigheid, voornamelijk bedoeld voor regionale/nationaal georiënteerde logistieke bedrijven. Het is echter niet het enige terrein dat zich op deze markt richt. Hieronder zetten we de belangrijkste terreinen op een rij die in ogenschouw genomen moeten worden. Hierbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat de beoogde doelgroepen per terrein (labels) niet betekent dat hier niet van afgeweken wordt als er vraag komt vanuit een andere sector. Nieuw-Reijerwaard Het bedrijventerrein Nieuw-Reijerwaard (92 hectare) is een zichtlocatie aan het knooppunt Ridderkerk. Het gebied is bereikbaar via de A15 (0,5km) en de A16 (2,5 km). Het is terrein bestemd 34 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

37 voor de vestiging van bedrijven actief in de agro-logistiek. De hoogste mogelijke milieucategorie conform het inpassingsplan is 4.2. Bedrijven in categorie 1 en 2 zijn niet mogelijk. Waarschijnlijk krijgt Nieuw-Reijerwaard overwegend kavels met een grootte tussen 2 en 5 hectare. Op sommige plekken zullen kleinere kavels beschikbaar zijn voor ondersteunende bedrijvigheid. In 2013 is gestart met het bouwrijp maken van de eerste fase en het aanleggen van de benodigde infrastructuur. De officiële verkoop van de kavels start, zodra de Raad van State uitspraak heeft gedaan. Hoeksche Waard Bedrijvenpark Hoeksche Waard in de gemeente Binnenmaas omvat netto 60 hectare, waarvan de eerste 20 hectare beschikbaar is voor de verkoop van bedrijfskavels. Het terrein is ontsloten via de provinciale weg (N217) naar de A29. Indien de 2e fase van het bedrijvenpark ontwikkeld wordt zal het terrein een eigen ontsluiting krijgen via de N217 naar de A29. Het terrein is primair bedoeld voor bedrijven uit de Hoeksche Waard, zoals starters en bedrijven die een sterke binding met de Hoeksche Waard hebben in de sector handel, productie en dienstverlening. Het uitgifte beleid wordt verruimd. Ook bedrijven van buiten de regio worden toegelaten. Daarbij gaat het vooral om logistiek, groothandel en industrie. Door de gemeenten in de Hoeksche Waard en de provincie Zuid-Holland wordt een afsprakenkader gemaakt waarin de bedrijventerreinprogrammering aan de orde is. Dat afsprakenkader zal waarschijnlijk in juli getekend worden Conform het bestemmingsplan zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 (met vrijstelling 4) toegestaan. De grootte van de bedrijfskavels varieert tussen de 0,2 en 2 hectare. Grotere kavels zijn eventueel mogelijk. SuikerUnie Bedrijventerrein SuikerUnie gelegen in de gemeente Binnenmaas is circa 100 hectare (bruto) groot. Het terrein is qua bereikbaarheid over de weg niet ideaal gelegen (5km van de A29 en 10 km van de A16), maar wel goed ontsloten via het water de Oude Maas. Het voormalige fabrieksterrein biedt vestigingsmogelijkheden tot en met milieucategorie 5 op ca. 35 ha bebouwbaar oppervlak. Het buitendijkse terrein van ca. 20 ha bebouwbaar oppervlak richt zich op het aantrekken van met name maritiem industriële bedrijven. Het terrein kan multimodaal ontsloten worden. Er is een kleine binnenhaven. De propositie van het terrein voor de logistieke doelgroep is niet ideaal vanwege de slechte wegbereikbaarheid. Het bedrijvenpark Hoeksche Waard biedt voor deze doelgroep betere mogelijkheden. Borchwerf II Bedrijventerrein Borchwerf II (65hectare) is gelegen in Roosendaal nabij de A17, N268 en het water de Nieuwe Roosendaalsche Vliet. Borchwerf II, voornamelijk gelegen op het grondgebied van Halderberge, is een samenwerkingsproject gericht op het aantrekken van hoogwaardige bedrijvigheid en kantoren op zichtlocatie langs de snelweg A17, kleinschalige en gemengde bedrijvigheid en transport & distributie met Value Added Logistics (VAL) en (beperkte) zware bedrijvigheid. Het moet garant staan voor de opvang van lokale, bovenlokale, regionale en voor een deel bovenregionale bedrijvigheid. Het terrein heeft nog circa 18 hectare beschikbaar aanbod en kan bedrijven huisvesten tot HMC 5. Op het bedrijventerrein zijn momenteel meerdere EMEAR (Europe, Middle East, Africa, and Russia) distributiecentra gevestigd. Vossenberg West II Bedrijventerrein Vossenberg II, gelegen in Tilburg, is een relatief nieuw terrein van circa 80 hectare. Het terrein is vooral bedoeld voor logistieke bedrijven, dienstverleners en distributiecentra. Recent heeft een distributiebedrijf nog 5 hectare afgenomen. Het terrein is goed ontsloten via de ringweg rond Tilburg en ook multimodaal ontsloten met de nabijheid van de nieuwe Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 35

38 containerterminal (Barge Terminal Tilburg) langs het Wilhelminakanaal (te bevaren door klasse IVschepen) en een railterminal op korte afstand. Logistiek Park Moerdijk (LPM) LPM (150 hectare) is gelegen in de gemeente Moerdijk in de oksel van de snelwegen A16 en A17, nabij industrieterrein Moerdijk. LPM richt zich op (inter)nationale VAL-bedrijven die op zoek zijn naar kavels van meer dan 5 hectare. Onder VAL-bedrijven (Value Added Logistics) wordt verstaan alle logistieke bedrijven die zich naast reguliere opslag- en distributieactiviteiten richten op activiteiten die toegevoegde waarde opleveren, zoals assemblage, om- en verpakking, montage, reparatie, marktspecifieke producttoevoegingen en bedrukken van producten 9. Bedrijven die minder dan 5 hectare nodig hebben zijn alleen toegestaan als er een duidelijke relatie te leggen is met de noodzaak tot vestiging nabij de kade. Bedrijven moeten behoren tot HMC VNG-lijst milieuzonering. Hoewel Commissie Langen in hun 2nd opinion twijfels uiten over de haalbaarheid om vast te houden aan de minimale omvang van 5 hectare voor VAL-activiteiten, gaan we hier er vanuit dat dit nog wel het streven is. LPM profileert zich nadrukkelijk als multimodaal ontsloten locatie voor grote internationale bedrijven. Maasvlakte 2 De aanleg van de tweede maasvlakte is voltooid en uitgifte van gronden is begonnen. Er is circa 600 hectare beschikbaar voor containeroverslag, 300 hectare van chemie en 100 hectare voor distributie. Er wordt met de realisatie van Maasvlakte 2 een flinke impuls verwacht van (internationale) bedrijven die zich in de haven willen vestigen. Als spin-of hiervan, met name rondom distributie en logistiek, land een deel mogelijk in de regio. Echter de uitgifte op Maasvlakte 2 is als gevolg van de economische crisis nog beperkt en daarmee zal de haven in eerste instantie alles in het werk stellen om bedrijven voor Maasvlakte 2 te behouden. Hierdoor zal eventuele overloop van bedrijvigheid naar de regio Drechtsteden en West-Brabant voorlopig nog beperkt kunnen blijven. Haven VII Haven Zeven, gelegen in Waalwijk, is een uitbreiding van Haven I t/m VI. Haven Zeven ligt aan de westzijde van het bedrijventerrein Haven, één van de grootste bedrijventerreinen van de regio. In 2002 is begonnen met de inrichting van Haven VII. Haven Zeven is goed bereikbaar via de A59 in Waalwijk. Het is een hoogwaardig bedrijventerrein met zichtlocatie van circa 100 hectare gericht op grotere en kleinere bedrijven in de industrie, logistiek en groothandel. Het terrein is al grotendeels uitgegeven. Tabel 4.1 Samenvattend Terrein Doelgroep Concurrerend met DK IV? Nieuw Reijerwaard Agro-logistiek Beperkt als er vastgehouden wordt aan agro. BP Hoeksche Waard Gemengd + logistiek Ja, het huidige regionale terrein profileert zich vooralsnog ook voor bovenregionale logistiek, groothandel en industrie. Worden wel opnieuw afspraken over gemaakt. SuikerUnie Logistieke & maritieme industrie Beperkt, voor logistiek niet gunstig ontsloten Borchwerf II Transport & distributie, VAL Beperkt, heeft een goede uitgangspositie maar is als overloop gebied van Groot-Rijnmond wat op afstand gelegen Vossenberg West II Logistiek & distributie Beperkt, heeft een goede uitgangspositie maar is als overloop gebied van Groot-Rijnmond wat op afstand gelegen 9 STEC Groep 2012, Nut en Noodzaak Moerdijk 36 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

39 Terrein Doelgroep Concurrerend met DK IV? LPM VAL voor activiteiten >5ha Deels, zolang vastgehouden wordt aan het originele profiel dan zal LPM vooral aantrekkelijk zijn voor (inter)nationaal georiënteerde bedrijven. Bij verbreding van de doelgroep wordt het terrein een directe concurrent. Maasvlakte 2 Distributie (grootschalig) Nee, gericht op zeer grote logistieke bedrijven met behoefte aan diep vaarwater. Haven VII Hoogwaardig (logistiek, industrie, groothandel) Beperkt, heeft een goede uitgangspositie maar is als overloop gebied van Groot-Rijnmond op relatief grote afstand gelegen In hoeverre een terrein concurrerend is met Kil IV is ook sterk afhankelijk van de mate waarin vastgehouden wordt aan de oorspronkelijk geformuleerde doelgroepen. In de praktijk is zichtbaar dat bij uitblijvende of weinig uitgifte hier relatief makkelijk van afgeweken wordt bij ruimtevraag vanuit een ander type bedrijf. Overige locaties Er is duidelijke trend gaande in de logistieke wereld, waarbij nabijheid van afzetmarkten aan belang toeneemt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan stadsdistributie, waarbij lokaal en regionaal georiënteerde logistieke dienstverleners zich vestigen aan de randen van steden. Echter op grotere schaal richting het achterland (Europa) komen locaties bij Venlo, Twente, (Belgisch) Limburg en Duitsland ook steeds meer in beeld. Er ontstaan vervoerscorridors (weg, water, spoor) waarbij vestiging van het logistieke bedrijf nabij de mainport (zeehaven, luchthaven) niet langer een vast gegeven is. Zeker wanneer het internationale activiteiten betreft met het Europese achterland als belangrijke afzetmarkt. 4.4 Ontwikkelperspectief Kil IV Het bedrijventerrein Kil IV heeft in essentie een goede propositie om zich te profileren als (boven)regionaal bedrijventerrein voor logistiek in brede zin. Het bestaande terrein Kil III heeft een enigszins versnipperde kavelstructuur (niet ideaal voor logistieke activiteiten) en moet vooral ingezet worden voor lokale bedrijvigheid. Kil IV kan vermarkt worden door kavelgroottes aan te bieden tot maximaal 5 hectare, maar in het bijzonder voor kavels van 1 tot 3 hectare voor (boven)regionaal georiënteerde logistiek en distributie. Voor het aantrekken van de geprognotiseerde 25 tot 30 hectare aan bovenregionale vraag vanuit Rijnmond is het realiseren van een directe verbinding met de A16 essentieel. Zonder deze afslag zal de ontwikkeling en uitgifte van Kil IV ernstig belemmerd worden en zullen logistieke bedrijven eerder kiezen voor een vestiging elders, bijvoorbeeld op het LPM. Nabijheid bij de afzetmarkt betekent niet alleen de fysieke afstand, maar juist ook de werkelijke reistijd tot de bestemming. Een vaak onderschat aspect in de locatiekeuze van logistieke bedrijven is de toegang tot arbeidskrachten. Met de aanwezigheid en beschikbaarheid van voornamelijk laaggeschoolden krachten op korte afstand, biedt dit naast een goede ligging een belangrijke voorwaarde om Kil IV als potentiele vestigingslocatie in ogenschouw te nemen. De in de vorige paragraaf benoemde terreinen hebben in principe een goede propositie om logistiek en distributie aan zich te binden. Keuzes door bedrijven zullen onder andere gemaakt worden op basis van hun afzetmarkt, type producten die vervoerd worden, persoonlijke voorkeuren en ervaringen. De vierkante meterprijs is hieraan ondergeschikt, maar kan wel een rol spelen in de locatiebeslissing van bedrijven. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 37

40 Ontwikkeling van Kil IV is kansrijk wanneer gekozen wordt voor een onderscheidende propositie ten opzichte van de terreinen in de regio. Onze inschatting is dat wanneer Kil IV geprofileerd wordt als terrein voor regionale logistiek en distributie voor de middelgrote bedrijven (1 tot 3 hectare) gericht op e-commerce, retourladingen, stadsdistributie en ruimte biedt voor gelieerde bedrijven, dan is de concurrentie vanuit de andere terreinen relatief beperkt en heeft Dordtse Kil IV met haar ligging en toegang tot de arbeidsmarkt een goede uitgangspositie. Bedrijvenpark Hoeksche Waard kan concurrentie gaan vormen, waarbij het terrein zich naar alle waarschijnlijkheid ook zal richten op de regionale logistiek. Als het economisch herstel niet op korte termijn versneld, dan moet er wel rekening gehouden worden met de kans dat andere terreinen hun blik verbreden en daarmee de concurrentie verder toeneemt. Denk bijvoorbeeld aan LPM die het profiel kan verbreden of een minimum van 5 hectare als ondergrens los zouden kunnen laten. 38 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

41 5 Faseringsmogelijkheden en aandachtspunten 5.1 Fasering Voor het bepalen van de fasering van Kil IV is inzicht nodig in de totale ruimtevraag en de mate waarin huidig aanbod en toekomstig aanbod geschikt is voor de accommodatie van de te verwachten vraag. Uitgangspunten voor het bepalen van de fasering van Kil IV De totale ruimtevraag betreft 65 tot 120 hectare in Drechtsteden. Voor de fasering houden we rekening met een bandbreedte in de ruimtevraag van het RC-scenario tot en met het TM-scenario, te weten 65 tot 110 hectare. Verspreid over 16 jaar betekent dit een gemiddelde uitgifte van circa 4,2 tot 7 hectare per jaar. Dit lijkt een realistisch uitgangspunt, gezien de historische uitgifte in Drechtsteden die jaarlijks tussen de 6,7 en 8,2 hectare ligt in de periode 2003/2004 tot en met Uiteraard moet de economie zich dan wel (blijven) herstellen van de economische crisis. De gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van circa 4,2 tot 7 hectare per jaar in Drechtsteden kunnen we verder onderverdelen in type ruimtevraag. Op basis van de verhouding autonome regionale ruimtevraag en de bovenregionale ruimtevraag verwachten we dat de logistieke en industriële ruimtevraag zich op hoofdlijnen als volgt zal manifesteren: - Bovenregionale ruimtevraag: gemiddeld circa 1,2 tot 2 hectare per jaar, behoefte aan grotere kavels (1,5 > ha) - Regionale ruimtevraag groot: gemiddeld circa 2,3 tot 3,5 hectare per jaar, behoefte aan grotere kavels (1,5 > ha) - Regionale ruimtevraag klein: gemiddeld circa 0,7 tot 1,5 hectare per jaar, behoefte aan kleinere kavels De geprognosticeerde ruimtevraag zetten we af tegen het huidige en toekomstige aanbod. Eerst wordt bepaald welk aanbod voor welk type vraag geschikt is. Hiervoor zijn we van het volgende uitgegaan: Tabel 5.1 Huidig aanbod geschikt voor logistiek en industrie Huidig aanbod Totaal Geschikt voor: Kil III Amb. Zoom Oostpoort Nieuwland Bakestein* Grote bedrijven (>1,5 ha) 12 ha 2 ha 3 ha 4 ha 2,5 ha 23,5 ha Kleinere bedrijven 22 ha 3 ha 2 ha 4 ha 31 ha Totaal aanbod 34 ha 5 ha 5 ha 8 ha 2,5 ha 54,5 ha * Circa 2,5 hectare is geschikt voor logistiek, de overige 2,7 hectare is vooral bedoeld voor lokale bedrijvigheid in de zakelijke dienstverlening of voor consumentendiensten. Hier geen onderdeel van de geprognosticeerde ruimtevraag. Op de bedrijventerreinen zijn niet alle kavels geschikt voor grote bedrijven. Afhankelijk van de kavelstructuur en de mate van versnippering van aanbod aan kavels is de verwachting dat telkens een deel van het terrein in aanmerking komt voor grotere bedrijven en een deel voor kleinere bedrijven. Ook voor het toekomstig aanbod geldt dat lang niet alle kavels geschikt zullen zijn voor 10 In 2003 is 18 hectare uitgegeven, dit is een opvallende uitschieter. In de periode is de gemiddelde uitgifte 8,2 hectare per jaar, maar nemen we 2003 niet mee en kijken we alleen naar de periode dan is de gemiddelde uitgifte 6,8 hectare per jaar. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 39

42 grote bedrijven. Zo veronderstellen we dat ook bij Kil IV, gericht op grotere logistiek bedrijven, er uiteindelijk sprake zal zijn van enkele restkavels of het bewust uitgeven van enkele kleinere kavels voor ondersteunende bedrijven waarvoor bijvoorbeeld fysieke nabijheid bij een groot bedrijf belangrijk is. Tabel 5.2 Gepland aanbod geschikt voor logistiek en industrie Toekomstig aanbod Totaal Geschikt voor: Kil IV Amb. Zoom De Driehoek Grote bedrijven (>1,5 ha) 56 ha 4 ha 6 ha 65 ha Kleinere bedrijven 9 ha 0 ha 2 ha 11 ha Totaal aanbod 65 ha 4 ha 8 ha 77 ha Het allocatiemodel Op basis van bovenstaande uitgangspunten hebben we de jaarlijkse vraag aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking in ons allocatiemodel ingevuld. Dit model geeft een theoretische weergave van de ruimtelijke allocatie van de vraag op het beschikbare en toekomstige aanbod, uitgezet in de tijd. Met andere woorden, op welke terreinen zou de jaarlijkse ruimtevraag geaccommodeerd kunnen worden? Het allocatiemodel vormt een theoretische exercitie, immers ondernemers beslissen uiteindelijk zelf waar ze willen vestigen. De fasering van Dordtse Kil IV Op basis van het allocatiemodel kan het volgende geconcludeerd worden: Beleidsmatig is de afspraak dat vanaf 2018 gestart kan worden met de uitleg van Kil IV. Als de uitgifte zich de komende paar jaar voorspoedig ontwikkelt, is het verstandig Kil IV op tijd te ontwikkelen om te voorkomen dat er een tekort aan geschikt aanbod aanwezig is in de regio voor grotere logistieke bedrijven. Binnen het huidige aanbod is het aantal hectare geschikt voor grotere logistieke bedrijven beperkt en versnipperd (23,5 hectare, excl. Kil IV). Dit aanbod is mogelijk kleiner indien dit jaar (2014) nog op Kil III een grote logistieke speler zich vestigt (er is veel interesse en er worden gesprekken gevoerd). Dan is het zelfs noodzakelijk om vanaf 2018 vanuit het geplande aanbod meerdere grote kavels aan te bieden om eventuele fluctuaties in de vraag te kunnen ondervangen. Vanaf 2019 voorziet - volgens het TM-scenario - het huidige aanbod niet langer in voldoende grote kavels (>1,5 ha) om aan de vraag te voldoen (excl. Kil IV). In het geval de ruimtevraag het RC-scenario volgt (onderkant van de bandbreedte) zal dit tekort later in de tijd optreden, maar zoals aangeven is het verstandig om rekening te houden met fluctuaties in de vraag. Tot 2030 is de verwachting dat circa 55 hectare van Kil IV uitgegeven kan worden, gericht op grotere kavels. Voor de 9 hectare op Kil IV bedoeld voor de kleinere bedrijven is het verstandig te heroverwegen of ontwikkeling op deze wijze gewenst is in de 1 ste fase. Dit vooral vanwege het nog beschikbare aanbod aan kleinere kavels op de andere terreinen (in het bijzonder op Kil III). Voor het uitgiftetempo van Kil IV betekent dit, uitgaande van uitgeefbaarheid in 2018, een jaarlijkse uitgifte van circa 2 tot 4,2 hectare per jaar tot Het terrein in één keer op de markt brengen is niet verstandig. Door het terrein in fases te ontwikkelen blijf je aantrekkelijk voor bedrijven, maar loop je minder risico s bij tegenvallende afzet. Wij denken aan twee fases van ca. 25 tot 30 ha, samen 55 ha netto. De ontwikkeling van de overige 10 hectare van KIL IV kan als een derde fase beschouwd worden, maar richting 2030 moet bezien worden of het wenselijk is dit te ontwikkelen. Nu lijkt dit niet het geval. 40 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

43 Figuur 5.1 Fasering van de ontwikkeling van Dordtse Kil IV Het huidige aanbod van 54,5 hectare aan beschikbare kavels voor logistiek en industrie is voldoende om in de eerste jaren in de vraag te voorzien. Aandachtspunt is wel de beperkte beschikbaarheid van kavels groter dan 1,5 hectare. Op basis van de ramingen is het noodzakelijk vanaf 2018 de eerste fase van Kil IV uit te leggen om grotere kavels te kunnen aanbieden aan grote logistieke spelers. Fase 1: Eerste ontwikkeling van 25 hectare van Kil IV (als meest geschikte en concurrerende locatie voor logistieke activiteiten) in Monitor de uitgifte en vraag naar kavels op Kil IV en kijk naar de beschikbaarheid van geschikte kavels (1 ha of groter) voor logistieke activiteiten op Kil III, Nieuwland en Oostpoort. Monitor ook de uitgifte op de mogelijk concurrerende terreinen zoals LPM en Hoeksche Waard. Fase 2: Houd rekening met een tweede tranche van 30 hectare, vanaf ongeveer 2023/2024 indien de vraag in de eerste fase aanhoudt (uitgaande van het TM-scenario). Daarmee is het aanbod vrijwel in lijn met de vraag, maar zoals aangegeven moet rekening gehouden worden met fluctuaties in de vraag en de beschikbaarheid van geschikte (grotere) kavels voor de logistiek. Vraaggericht ontwikkelen Het is aan te raden de ontwikkeling van Dordtse Kil IV, het liefst samen met het georganiseerde bedrijfsleven, vraaggericht en zeer flexibel te ontwikkelen. Hierbij is het de bedoeling om afspraken te maken over de feitelijke uitgifte van bedrijventerreinen en te onderzoeken op welke manier de planologische procedures hier het best op kunnen aansluiten. De maximale uitgifte is gelijk aan de geprognosticeerde vraag vanuit de scenario s met een hogere economische groei (TM, GE), en hierop wordt gepland. Afgesproken wordt dat een volgende fase van het terrein feitelijk pas wordt ontwikkeld op het moment dat de vraag naar dat specifieke segment (in dit geval dus vooral logistiek) is aangetoond. 5.2 Aandachtspunten Voor de ontwikkeling van het terrein Dordste Kil IV zien wij de volgende aandachtspunten: Realisering van een directe afslag aan de A16 is een cruciale voorwaarde voor het aantrekken van logistieke bedrijvigheid. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 41

44 Vasthouden aan een goede profilering van het terrein en een juiste kavelomvang (ca. 1 tot 3 ha) die mikt op een andere doelgroep dan agro-logistiek en hele grote logistieke marktpartijen (5> hectare) vergroot de kansen voor een succesvolle ontwikkeling. Monitor de profilering van de concurrerende terreinen, een verbreding van het profiel / verschuiving van labels bij andere terreinen kan extra concurrentie in de hand werken. Maak afspraken in regionaal verband om de verschillende terreinen met hun profiel ook als zodanig in de markt te zetten, maar weet dat het bedrijfsleven uiteindelijk zelf bepaald waar het zich vestigt. Ontwikkel het terrein vraaggericht en flexibel. 42 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

45 Annex A Uitleg over de scenario s Bron: CPB, In het Regional Communities scenario hechten landen sterk aan behoud van eigen soevereiniteit en nationale identiteit. Na de uitbreiding van de EU in 2004 versterkt een groep van economisch sterk ontwikkelde landen de samenwerking op een breed scala van beleidsterreinen. De nieuwe lidstaten blijven hier buiten. De Centraal- en Oost-Europese landen blijven buiten de Economische en Monetaire Unie en richten hun aandacht steeds meer op samenwerking met landen als Rusland en China. Binnen de EU vinden geen hervormingen plaats. Het beleid van de lidstaten is sterk naar binnen gericht, ten koste van verdere samenwerking. Het nationale beleid is sterk gericht op een gelijkmatige inkomensverdelingen en landen vertrouwen sterk op collectieve overeenkomsten. Landen slagen er niet in collectieve regelingen op het gebeid van arbeidsmarkt, sociale zekerheid en pensioenen te moderniseren. De publieke sector wordt groter. Voorstellen voor een efficiëntere aanpak halen het niet. Een gebrek aan activerende prikkels in het arbeidsmarkt- en sociale zekerheidsbeleid leidt ertoe dat de participatiegraad daalt. De uitgaven voor de oude dag en de gezondheidszorg lopen sterk op als aandeel in het BBP. Verder wordt er een restrictief immigratiebeleid gevoerd. De arbeidsparticipatie is laag en de werkloosheid relatief hoog. De arbeidsproductiviteitsstijging en de economische groei zijn gering. In het Strong Europe scenario geven de EU-lidstaten hun nationale soevereiniteit op. De Europese instituties worden succesvol hervormd en een institutionele crisis wordt hiermee voorkomen. Individuele lidstaten geloven dat een alleenstaand land geen effectief beleid kan voeren, maar dat een groep landen hier beter toe in staat is. Steeds meer landen zullen zich op den duur aansluiten om historische, politieke en economische redenen. Ook Turkije wordt een lid en Rusland en de Oekraïne zullen meer geïntegreerd raken met Europa. Na het succes hiervan worden de economische banden met China steeds belangrijker voor de Europese Unie. Europa wordt naast de Verenigde Staten de supermacht op deze aardbol. Onder druk van vergrijzing vinden er in beperkte mate hervormingen plaats op de arbeidsmarkt. Uitkeringen worden versoberd en de arbeidsmarkt wordt flexibeler. Door de hervormingen neemt de arbeidsparticipatie toe en is de werkloosheid lager dan in het Regional Communities scenario. Wel stijgt de inkomensongelijkheid iets. Ook de groei van de arbeidsproductiviteit en economie ligt hoger dan in het Regional Communities scenario. De verzorgingsstaat blijft behouden in dit scenario. Overheden experimenteren met nieuwe systemen, zoals marktwerking en benchmarking, om de publieke sector efficiënter te maken. Het functioneren van de interne Europese markt wordt verbeterd door de geleidelijke verwijdering van knelpunten voor concurrentie en productiviteit. De interne markt wordt verder verdiept door de nationale markten voor energie, verscheidene diensten en aanbestedingen van de overheid open te breken. Immigratie neemt behoorlijk toe. Hier wordt weinig gekeken naar opleiding en arbeidsmarktpositie. Een deel van de immigranten doet daarom een beroep op sociale zekerheid waardoor de overheidsuitgaven stijgen. In het Transatlantic Market scenario wordt de uitbreiding van de Europese Unie politiek geen Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 43

46 succes. Landen hechten sterk aan soevereiniteit en nationale identiteit. De nieuwe EU-lidstaten treden niet toe tot de Europese en Monetaire Unie; Turkije wordt geen lid van de EU. Europese instituties en besluitvorming worden niet hervormd en Brussel wordt gezien als bureaucratisch en ondoorzichtig. Lidstaten willen daarom geen macht meer uit handen geven. De EU wordt met name gezien als een economische unie, met als belangrijkste exponent de interne markt. Ook de Verenigde Staten zijn niet bereid macht uit handen te geven aan internationale organisaties. Globale handelsakkoorden blijven uit. Wel intensiveren de VS en Europa hun handelsrelaties. De druk op de publieke sector en een voorkeur voor individuele regelingen leidt er toe dat de Europese welvaartsstaat wordt versoberd. Steeds vaker wordt er gekozen voor marktoplossingen. De arbeidsmarkt wordt flexibeler onder andere doordat werknemers minder worden beschermd. De inkomensongelijkheid neemt sterk toe. Europa houdt de grenzen gesloten voor immigratie. De arbeidsparticipatie zal stijgen door de versobering van de sociale zekerheid. De groei van de arbeidsproductiviteit en economie zijn hoog. De economie lijkt sterk op die van de Verenigde Staten doordat deze steeds competitiever en flexibeler wordt. Er wordt veel geïnnoveerd en er zijn veel hoogopgeleide mensen. In het Global Economy scenario breidt de EU zich verder naar het oosten uit. Turkije wordt EU-lid en ook landen als Oekraïne worden lid. Institutionele hervormingen in de EU slagen. Een goed functionerende interne markt is echter wel het eindpunt van de integratie. Ook economisch en monetair is de EU een succes, waardoor landen als Turkije makkelijk kunnen toetreden. Hervormingen van instituties in deze landen gaan snel en de technologisch komen ze op hetzelfde niveau als de landen in het westen, mede door grote investeringen. Het economisch zwaartepunt van Europa verschuift daardoor enigszins naar het oosten. De overheid benadrukt de eigen verantwoordelijkheden van burgers; overheden beperken zich tot nauw gedefinieerde kerntaken. Zoveel mogelijk wordt er aan de markt overgelaten, met het doel meer flexibiliteit en diversiteit te scheppen. Dit geldt ook voor de gezondheidszorg en hoger onderwijs. Overheden concurreren hevig met elkaar om bedrijven en hooggeschoolde arbeid aan te trekken. Dit versterkt de trend tot verkleining van de collectieve sector en vermindering van de inkomensherverdeling. Hervormingen van de arbeidsmarkt, de inkomstenbelasting en de sociale zekerheid bevorderen de deelname aan het arbeidsproces, met name van ouderen. De EU laat elk jaar een vast aantal immigranten toe; jong en goed opgeleid. De groei van de arbeidsproductiviteit is nog hoger dan in het Transatlantic market scenario. De groei van de materiele welvaart is het hoogst in dit scenario. 44 Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

47 Annex B: Ramingen logistieke vraag alle scenario s Tabel 0.1 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (RC- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Tabel 0.2 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (RC- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Tabel 0.3 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (SE- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Tabel 0.4 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (SE- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 45

48 Tabel 0.5 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (TM- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Tabel 0.6 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (TM- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Tabel 0.7 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (GE- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Tabel 0.8 Vertaling van mogelijke vestigingsplaats naar hectaren (GE- scenario) Type bedrijvigheid Rijnmond Drechtsteden Overig Internationale logistiek Nationale logistiek Regionale logistiek Industrie-logistiek Maritieme industrie Totaal logistiek Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV

49 Annex C: Grove toedeling naar sectoren Internationale logistiek Laad-, los- en overslagactiviteiten Opslag Zee- en kustvaart (vracht-, tank- en sleepvaart) Binnenvaart (vracht-, tank- en sleepvaart) Opslag in distributiecentra en overige opslag (niet in tanks, koelhuizen e.d.) Nationale logistiek Groothandel Vervoer en opslag Laad-, los- en overslagactiviteiten Dienstverlening voor vervoer Zee- en kustvaart (vracht-, tank- en sleepvaart) Binnenvaart (vracht-, tank- en sleepvaart) Opslag in distributiecentra en overige opslag (niet in tanks, koelhuizen e.d.) Handel en reparatie van auto s. Regionale logistiek Vervoer per weg, spoor en water Post en koeriers Groothandel en handelsbemiddeling (niet in auto's en motorfietsen) Verhuur en lease van auto's, consumentenartikelen, machines en overige roerende goederen Opslag en dienstverlening voor vervoer Industrie-logistiek Agro-logistiek Groothandels in voedings- en genotmiddelen Groothandels in landbouwproducten en levende dieren Opslag in koelhuizen Niet meegenomen in deze selectie Voedings- en genotmiddelen industrie (productie) R&D gerelateerd aan logistiek Zeehaven Expediteurs Chemie/Energie-logistiek Groothandels in chemie/energie producten Vervoer via pijpleidingen Opslag in tanks Niet meegenomen in deze selectie De productie van chemische producten e.d. Technisch speur- en ontwikkelingswerk Keuring en controle van machines, apparaten en materialen Ingenieurs en overig technisch ontwerp en advies Speur en ontwikkelingswerk op verschillende thema s Expediteurs, cargadoors, bevrachters en andere tussenpersonen in het goederenvervoer Weging en meting Maritieme industrie Chemie Energie, water en afvalverwerking Metaal Overige maritieme industrie Scheepsbouw, baggerindustrie en natte waterbouw Note. Grootste bedrijven (aantal banen) op internet opgezocht en zo bedrijven toegedeeld aan betreffende categorie. Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV 47

50 Postbus AD Rotterdam Nederland Watermanweg GG Rotterdam Nederland T F E netherlands@ecorys.com W Sound analysis, inspiring ideas BELGIË BULGARIJE HONGARIJE INDIA KROATIË - NEDERLAND POLEN RUSSISCHE FEDERATIE SPANJE TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK