Offices / Industrial. VastNed Jaarverslag 2008

Transcriptie

1 Offices / Industrial VastNed L Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gou Jaarverslag 2008 roningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmale otterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Ant erchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Sc gatha-berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amst rnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede He oofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breug trecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbee Binnen de eurozone concentreert VastNed Offices/ Industrial zich op de landen Nederland, België en Duitsland. In deze landen ligt de focus op goede tot zeer goede kantoorbeleggingen in grote liquide kantoormarkten. ijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombe ilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJ ertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leus aastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Ven oerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Her oeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommel Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eind nschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridder ijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle B artselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen erchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt mersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groninge eemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schipho n Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) iegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem iklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barend apelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJs eiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal enray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Ede erentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluw ommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den eventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwege urmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeis wolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenbe eer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frank lmere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Gr aarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterda ijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Ant oom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Ber iklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barend apelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJs eiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal enray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Ede erentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluw ommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den

2 Kerncijfers Resultaten (x 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 89,0 85,4 83,3 86,8 95,4 Direct beleggingsresultaat 32,5 35,1 32,2 33,2 41,5 Indirect beleggingsresultaat (48,3) 5,6 17,6 (12,4) (39,3) Beleggingsresultaat (15,8) 40,7 49,8 20,8 2,2 Balans (x 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.167, , , , ,6 Eigen vermogen 568,4 652,1 604,5 581,6 603,0 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 434,1 509,4 450,8 440,8 467,0 Langlopende schulden 321,8 411,7 376,5 284,5 390,3 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) Per aandeel (x 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend) 24,61 23,75 23,15 24,22 27,02 Slotdividend vorig boekjaar (1,20) (1,20) (1,72) (2,13) (2,80) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 23,41 22,55 21,43 22,09 24,22 Direct beleggingsresultaat 1,59 1,71 1,70 1,72 2,17 Indirect beleggingsresultaat (2,36) 0,27 0,93 (0,64) (2,05) Beleggingsresultaat (0,77) 1,98 2,63 1,08 0,12 Overige mutaties 1,03 0,59 0,19 (0,02) (0,11) Interim-dividend (0,50) (0,51) (0,50) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo 23,17 24,61 23,75 23,15 24,23 Beurskoers (ultimo) 6,86 22,77 29,75 22,60 22,80 Dividend in contanten 1,59 1,71 1,70 1,72 2,13 of in contanten 1,01 1,56 1,55 1,57 1,88 en in aandelen t.l.v. de agioreserve 2) 0,72% 0,49% 0,56% 1,28% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 6,8 7,6 7,9 7,8 8,8 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) 48,7 54,8 57,6 56,0 51,8 Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %) 52/48 73/27 68/32 59/41 66/34 Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

3 VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2008

4 VastNed Offices/Industrial N.V. Nederland K.P. van der Mandelelaan 43a, 3062 MB Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon Fax België Uitbreidingstraat 18, B-2600 Antwerpen-Berchem Telefoon Duitsland Hasengasse 10, D Frankfurt am Main Telefoon Raad van commissarissen Mr. W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter Drs. H.W. Breukink, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Drs. R.K. Jacobson * * Voorzitter auditcommissie Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO * * Lid van de directie tot 1 januari 2009 Financiële agenda 2009 Dinsdag 7 april 2009 Algemene vergadering van aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Donderdag 9 april 2009 Notering ex-slotdividend 2008 (Registratiedatum: maandag 13 april 2009) Donderdag 9 april 2009 tot en met vrijdag 24 april 2009 Keuzeperiode slotdividend 2008 Maandag 4 mei 2009 Betaalbaarstelling slotdividend 2008 Maandag 18 mei 2009 Persbericht driemaandscijfers 2009 * Conference call analisten /webcast Maandag 10 augustus 2009 Persbericht halfjaarcijfers 2009 * Analistenbijeenkomst/webcast Woensdag 12 augustus 2009 Notering ex-interim-dividend 2009 (Registratiedatum: vrijdag 14 augustus 2009) Maandag 31 augustus 2009 Betaalbaarstelling interim-dividend 2009 Maandag 9 november 2009 Persbericht negenmaandscijfers 2009 * Conference call analisten /webcast Aandeel VastNed Offices/Industrial Notering: NYSE Euronext Amsterdam ISIN: NL Ticker: VNOI.NL Maandag 1 maart 2010 Persbericht jaarcijfers 2009 * Analistenbijeenkomst/webcast * Voorbeurs Dit is het jaarverslag 2008 in de Nederlandse taal. De Engelse versie is beschikbaar in gedrukte vorm, en in PDF-vorm op de website. In het geval van tekstuele verschillen is de Engelse versie leidend.

5 Jaarverslag 2008 VastNed Offices/Industrial N.V.

6

7 Geachte lezers van dit jaarverslag, Reinier A. van Gerrevink Voorwoord CEO 2008 was een zeer ongewoon jaar en het ziet ernaar uit dat 2009 niet veel anders zal zijn. In het jaarverslag over 2007 schreef ik dat 2007 een moeilijk jaar was geweest voor beurzen in de hele wereld, maar vergeleken met afgelopen jaar was dat nog een goed jaar. De subprime-crisis is de voornaamste factor geworden voor hoe de economieën zich ontwikkelen. De banken zijn in grote moeilijkheden en moeten gered worden door nationale overheden of proberen de balans op te schonen om hun solvabiliteit op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Het gebrek aan vertrouwen heeft de liquiditeit in de financiële markten ernstig aangetast. Dit heb ik nog nooit meegemaakt en het is mij niet duidelijk wanneer we weer normale omstandigheden kunnen verwachten. Wat voor invloed hebben deze ontwikkelingen op onze onderneming gehad? Algemene economische teruggang leidt gewoonlijk ook tot een teruggang in onze bedrijfstak. De leegstand loopt langzaam op, huurniveaus kalven af en huurincentives worden belangrijk om huurders te trekken. Maar deze crisis is volkomen anders; hij heeft de industriële bedrijvigheid vrijwel tot stilstand gebracht en dat is een bedreiging voor onze activiteiten. Toch deed onze onderneming het in 2008 ondanks deze moeilijke omstandigheden vrij goed; (weder)verhuringen vonden plaats tegen een ongekend volume en waren in lijn met voorgaande jaren. Hoewel de leegstand oploopt, lijkt deze nog steeds redelijk beheersbaar. Op basis van betrekkelijk voorzichtige voorspellingen denken wij dat onze cashflow redelijk gezond is. Onze drie teams (in België, Nederland en Duitsland) volgen hun business nauwgezet en hebben nog geen invloed bemerkt van de scherpe teruggang in de verschillende economieën. Toch hebben we te maken met een groot gebrek aan vertrouwen. De negatieve koersontwikkeling van ons aandeel was deels te wijten aan de volatielere aard van kantoorbeleggingen en deels aan het feit dat de markt problemen verwachtte met de leningverstrekkende banken vanwege het doorbreken van de overeengekomen solvabiliteitsratio s. Hoewel wij de zorgen van onze aandeelhouders begrijpen, was de scherpe koersdaling absoluut geen afspiegeling van de onderliggende business. Ons probleem was hoe we aan de markt moesten uitleggen dat er geen reden voor bezorgdheid was. Wat doe je in zo n situatie? De beste keus was om onze eigen aandelen in te kopen om de markt te tonen dat wij geloven in de toekomst van het aandeel en in de onderliggende business. We hebben een bescheiden bedrag van F 10 miljoen bruto geïnvesteerd, waarmee wij jaarlijks zo n 12 cent besparen op het direct beleggingsresultaat voor de resterende aandelen.

8 Het inkoopprogramma gaf een aantal grote beleggers de kans hun aandelen te verkopen. Deze daad van vertrouwen maakte een eind aan de koersval en de beurs heeft dat na enige tijd bevestigd. En hoe zit het met de banken? We hebben overleg met hen gevoerd vanaf het begin van het vierde kwartaal omdat wij verwachtten dat wij de solvabiliteitsconvenanten van onze voornaamste leningverstrekkende banken zouden doorbreken. Dit overleg heeft geresulteerd in een algehele herfinanciering van een groot deel van de vastgoedportefeuille. Deze herfinanciering heeft een looptijd van ten minste drie jaar en omvat ruimere voorwaarden met betrekking tot de schuldgraad (loan to value) en rentedekkingsgraad (interest coverage ratio). Met deze nieuwe convenanten hebben wij voor de komende jaren voldoende armslag. Een van de voordelen is dat wij niet gedwongen zijn panden te verkopen op onaantrekkelijke voorwaarden. Toch streven wij op de langere termijn naar een conservatieve solvabiliteit van boven de 50%. Aan de kostenkant leidt de herfinanciering tot hogere rentekosten vanwege de hogere marges op de bankleningen. Gelukkig wordt dit effect deels beperkt door lagere marktrentes. Aan de vastgoedkant hebben wij in de afgelopen jaren aanzienlijke desinvesteringen gepleegd en het merendeel van de opbrengsten herbelegd in toppanden zoals De Rode Olifant in Den Haag, binnenstedelijke kantoren in Frankfurt en Düsseldorf en een logistiek centrum in België. Halverwege vorig jaar hebben we ons investeringsproces stilgelegd vanwege de omslag in de markt. Helaas heeft ons desinvesteringsprogramma niet het gewenste volume bereikt als gevolg van het blijkbaar moratorium op financiering dat de meeste potentiële kopers parten speelde. In België is de logistieke portefeuille vrijwel volledig verhuurd, voor het eerst in lange tijd. Het grootste kantoor in onze portefeuille, vierkante meter in Woluwe, is met succes opnieuw verhuurd en andere verhuringen worden op korte termijn verwacht. Natuurlijk is het innen van de huren cruciaal. In dat kader houden we de solvabiliteit van onze huurders dan ook nauwlettend in het oog. Vanuit risico-oogpunt is de grote spreiding binnen de vastgoedportefeuille gunstig, aangezien het bankroet van één huurder slechts beperkte invloed heeft op onze cijfers. In Duitsland gaat het nog steeds vrij goed, hoewel de verwachte stijging van de huurniveaus op dezelfde marktproblemen als elders is gestuit. De financiële resultaten in 2009 zijn moeilijk te voorspellen, aangezien ze afhankelijk zijn van een terugkeer van het vertrouwen in de economie als geheel en in de financiële markten in het bijzonder. Vanwege de huidige marktomstandigheden kunnen wij geen realistische voorspellingen doen over het direct beleggingsresultaat per aandeel in 2009, maar ik hoop u als aandeelhouder niet teleur te stellen. Belangrijker is de sterk verbeterde kwaliteit van onze vastgoedportefeuille en het feit dat onze schuldfinanciering voor de komende jaren goed geregeld is. Daarmee zijn wij in staat te overleven en te profiteren van een toekomstige marktgroei. Met vriendelijke groet, Reinier A. van Gerrevink, CEO Zoals ik al meldde, hebben wij ons beleggingsprogramma tot stilstand gebracht. Gezien de geplande verkopen, zal het fonds in omvang afnemen. Alle landenteams zijn gefocust op (weder)verhuur en op het verhogen van de verhandelbaarheid van ons vastgoed. De investeringen in vastgoed zullen stijgen, maar we verwachten dat die rendement zullen opleveren zodra de markten weer in normaal vaarwater verkeren. De verwachte kantoormarktcyclus is van richting veranderd na slechts één positief jaar. Sommige gebeurtenissen zullen op de korte termijn meer gevolgen hebben voor de toekomst van ons fonds dan andere. De wederverhuur van De Rode Olifant, een prominent pand in Den Haag, is cruciaal. Als wij er niet in slagen het in 2009 te verhuren, zal dat het directe beleggingresultaat per aandeel in 2009 met zo n 5 cent verlagen; genoeg reden om dit een prioriteit te maken.

9

10 AFM Bevak CEO CFO CIO Code CPI EPRA GPR IAS IFRS IRS IVBN VS Begrippenlijst Autoriteit Financiële Markten (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer De Nederlandse corporate governance code Consumentenprijsindex European Public Real Estate Association Global Property Research International Accounting Standards International Financial Reporting Standards Interest Rate Swap Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Verenigde Staten Definities Bezettingsgraad 100% minus de leegstandsgraad. Brutohuur Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte, rekening houdend met de effecten van straightlining van huurincentives. Brutohuuropbrengsten De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van de effecten van straightlining van huurincentives. Brutorendement Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed. Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde (financiële) leegstandsgraad. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het vernieuwen daarvan. Leegstandsgraad De jaarlijkse markthuur van onverhuurde ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde en tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Nettoaanvangsrendement Nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de aankoopprijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging. Nettohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode toe te rekenen betaalde erfpachtcanons, niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten, zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten en onroerendezaakbelastingen. Nettorendement Theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging. Straightlining Het uitsmeren van de kosten van huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives over de contractduur van de huurovereenkomst. Theoretische jaarhuur De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel leegstaande ruimten.

11 Kerncijfers Voorwoord CEO 5 Profiel en strategie 12 Verslag van de raad van commissarissen 15 Inleiding 15 Consequenties van openbaar bod op aandelen VastNed Retail 16 Algemene vergadering van aandeelhouders Corporate governance raad van commissarissen 16 Jaarrekening Dividend- en reserveringsbeleid 16 Dividendvoorstel 16 Herfinanciering van de leningenportefeuille 16 Samenstelling raad van commissarissen 16 Subcommissies raad van commissarissen 17 Mutaties directie 17 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 17 Algemene vergadering van aandeelhouders 21 Personeel 21 Inhoudsopgave Verslag van de directie 22 Economie en markten 22 Vastgoedportefeuille 32 Personeel en organisatie 48 Duurzaam ondernemen 48 Bestuursverklaring 48 Risicomanagement 49 Financiële gang van zaken 51 Dividendvoorstel en dividenduitkering 56 Vooruitzichten voor Het aandeel en de beursnotering 58 Jaarrekening Geconsolideerde winst- en verliesrekening 64 Direct en indirect beleggingsresultaat 65 Geconsolideerde balans per 31 december 66 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 68 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 69 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 70 Vennootschappelijke balans per 31 december 105 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 106 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 106 Overige gegevens 109 Bestuur en corporate governance 112 Remuneratierapport Risicomanagement 130 Vastgoedportefeuille Vastgoedbeleggingen in exploitatie 136 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 142 Kengetallen vastgoedportefeuille

12 Zellik Utrecht Düsseldorf 10

13 Woluwe Diegem Leiden Capelle a/d IJssel Wij zijn zeer trots dat we het hoogste volume in verhuuractiviteit in vele jaren rapporteren. Dit is bereikt door naar huurders te luisteren en ons te richten op oplossingen. Jako Ten Holter, landenmanager VastNed Offices/Industrial Nederland 11

14 Den Haag Breda Profiel en strategie Historie Visie VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten, primair in de eurozone. De aandelen zijn sinds 23 juni 1989 genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam en zijn opgenomen in de Amsterdamse AScX-index. VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen niet sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van de onderneming. Er bestaat derhalve concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming betreft. Bovendien wordt de vraag naar kantoorruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren. Missie en strategisch doel VastNed Offices/Industrial biedt een primair op kantoren en semi-industriële objecten geconcentreerd beleggingsproduct aan aan institutionele en particuliere aandeelhouders. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoopbeleid, bespeelt VastNed Offices/Industrial de kantoormarktcyclus teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren. 12

15 Profiel en strategie Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices/Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: een mix van kantoren en semi-industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfsruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 80% en 100% en van semi-industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; beleggingen in grote liquide kantoormarkten, waarbij VastNed Offices/Industrial zich op dit moment richt op de liquide kantoormarkten in de landen Nederland, België en Duitsland; beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig juridisch kader; opportunistisch beleggen in semi-industrieel vastgoed; een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aan- en verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille, en; concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s). Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial vertegenwoordigde ultimo 2008 een waarde van F 1.152,0 miljoen (F 1.167,0 miljoen inclusief pijplijnobjecten), en was op dat moment als volgt samengesteld: 81% kantoren, en; 19% semi-industrieel vastgoed. Fiscale structuur VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak (Belgische REIT) Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. Het Duitse vastgoed wordt voornamelijk gehouden door middel van fiscaal transparante belastingstructuren en is effectief onderworpen aan Duitse winstbelasting. Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neergaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. Afgezien van de solvabiliteitsratio blijft VastNed Offices/Industrial te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor wordt in voorkomende gevallen gebruik gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Offices/Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de nettovermogenswaarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt als er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. Valutabeleid VastNed Offices/Industrial streeft ernaar valutarisico s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Dividend- en reserveringsbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat volledig aan de aandeelhouders ter beschikking te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interimdividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar. Acquisitiebeleid VastNed Offices/Industrial streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de markt- 13

16 Profiel en strategie omstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen ten opzichte van financiële alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen. Risicomanagement VastNed Offices/Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig, het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico s. De vastgoedmarkten in Nederland, België en Duitsland zijn onderworpen aan de daar geldende wet- en regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten, waar mogelijk, vanuit het land zelf te ondernemen. In dit kader zijn er volwaardige managementorganisaties opgezet in Nederland en België. Het asset management van de Duitse vastgoedportefeuille wordt uitgevoerd vanuit Nederland. Het property management wordt uitgevoerd door ons kantoor in Frankfurt. Organisatie VastNed Offices/Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is, of zal zijn, streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen, VastNed Management Deutschland in Frankfurt en VastNed Emlak Yatırım ve İnş aat Ticaret in Istanbul, beheren, met in totaal 108 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 33% gehouden door VastNed Offices/Industrial en voor 67% door VastNed Retail. Eigen beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud en renovatie van vastgoedbeleggingen in portefeuille en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. 14

17 Mechelen Van links naar rechts Dick van den Bos, Robert K. Jacobson, Willem M. Steenstra Toussaint en Henk Breukink Verslag van de raad van commissarissen Inleiding 2008 was een opmerkelijk jaar voor de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial: het biedingsproces op zusterfonds VastNed Retail, de beëindiging van dat proces en de ongekende verergering van de kredietcrisis in de tweede helft van 2008 waren reden om de directie nauwgezet te volgen. De raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial heeft achtmaal vergaderd in 2008 in aanwezigheid van de directie; sommige van deze vergaderingen zijn gehouden in de vorm van een conference call. De raad van commissarissen heeft ook vergaderd zonder de directie. In deze vergaderingen zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: de gevolgen van het biedingsproces op VastNed Retail voor VastNed Offices/Industrial; de gang van zaken en risico s in de vastgoedportefeuille; de strategie en risico s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan zoals nieuwe markten; de financiële resultaten en de verslaggeving daarvan in persberichten en het jaarverslag; de financieringsstructuur van de vennootschap en de veerkracht ervan in de context van de kredietcrisis; het functioneren van de raad van commissarissen zelf en van de directie en de general counsel; de samenstelling van de directie; het functioneren van de externe accountant; de remuneratie van de raad van commissarissen en van de directie; corporate governance, en; het functioneren van de subcommissies van de raad van commissarissen, inclusief de verslaglegging door deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. 15

18 Verslag van de raad van commissarissen Consequenties van openbaar bod op aandelen VastNed Retail De raad van commissarissen heeft de gevolgen voor VastNed Offices/Industrial bestudeerd van een mogelijk succesvol bod op zusterfonds VastNed Retail, en geconcludeerd dat de bestaande overeenkomsten (kostenverdelings- en samenwerkingsovereenkomst) met VastNed Retail en VastNed Management, VastNed Offices/Industrial voldoende zekerheid bieden om haar activiteiten voort te zetten. Dit betekent dat indien er inderdaad een bod gedaan was, de kwaliteit van het management niet in gevaar was gekomen en VastNed Offices/Industrial, samen met VastNed Management, voldoende gelden had ontvangen van VastNed Retail om haar huidige professionele organisatie te behouden. Algemene vergadering van aandeelhouders 2008 De algemene vergadering van aandeelhouders gehouden op 8 april 2008 heeft onder andere een wijziging van het remuneratiebeleid voor de commissarissen en een statutenwijziging besproken. Beide voorstellen werden door de vergadering aangenomen met een grote meerderheid van stemmen. Corporate governance raad van commissarissen Een belangrijk aspect van de corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap. De raad van commissarissen heeft kennis genomen van de gewijzigde Nederlandse corporate governance code (de Code ), gepubliceerd op 10 december De raad van commissarissen begrijpt de redenen voor de wijzigingen in de Code en zal de conclusies van de Monitoring Commissie in acht nemen in mogelijke toekomstige wijzigingen van de corporate governance reglementen. Jaarrekening 2008 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2008 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening De raad van commissarissen kan zich verenigen met dit verslag en met de jaarrekening over 2008 en stelt voor aan de algemene vergadering van aandeelhouders de jaarrekening 2008 aldus vast te stellen. Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om, ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, als gevolg van stockdividend ten laste van de agioreserve eigen aandelen in te kopen en tegelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen. Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om over 2008 de navolgende slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 0,50, ten bedrage van F 1,09, waarvan: F 1,09 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, dan wel F 1,01 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 0,08 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting. Herfinanciering van de leningenportefeuille In oktober 2008 heeft de raad van commissarissen het besluit van de directie goedgekeurd om in overleg te treden met de voornaamste leningverstrekkende banken om te komen tot overeenstemming over de gevolgen van een mogelijke toekomstige overschrijding van de bankconvenanten. Deze onderhandelingen hebben geleid tot een herfinanciering van het Nederlandse en Duitse vastgoed van in totaal circa F 370 miljoen. Deze herfinanciering heeft een looptijd van ten minste drie jaar en omvat ruimere voorwaarden met betrekking tot de schuldgraad (loan to value) en rentedekkingsgraad. Voor verdere details verwijzen wij naar financieringsstructuur opgenomen in het Verslag van de directie. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld: De heer W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter De heer H.W. Breukink, vice-voorzitter De heer D. van den Bos (lid auditcommissie) De heer R.K. Jacobson (voorzitter auditcommissie) De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk Corporate governance op pagina 117 van dit jaarverslag. 16

19 Verslag van de raad van commissarissen Subcommissies raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies: de auditcommissie, de remuneratiecommissie en de selectie- en benoemingscommissie. Deze commissies hebben ieder twee leden. Auditcommissie De heer Jacobson is voorzitter van de auditcommissie en de heer Van den Bos is lid. De auditcommissie heeft in 2008 vijfmaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van financiën. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen, waren de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit en fiscale risico s, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en financieringsrisico s, de invloed van de kredietcrisis op zowel financiering als de waarde van het vastgoed, verhuurrisico s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico s, debiteurenrisico s, interne controle, IT-systemen, juridische risico s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer Steenstra Toussaint (voorzitter) en de heer Breukink. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2008 driemaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2008 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders van 7 april 2009 zal worden besproken en dat opgenomen is in dit jaarverslag. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In de vergadering van de raad van commissarissen van VastNed Management vindt afstemming plaats met de remuneratiecommissie van VastNed Retail, aangezien de directie voor beide fondsen werkzaam is en haar bezoldiging een afspiegeling is van haar werkzaamheden voor deze beide fondsen. Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De selectie- en benoemingscommissie heeft eenmaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. Mutaties directie Begin oktober 2008 heeft statutair directeur Hans Pars besloten de vennootschap te verlaten en een betrekking te aanvaarden als lid van de directie van het Nederlandse vastgoedbeleggingsfonds Wereldhave als opvolger van de huidige chief executive officer. De raad van commissarissen is de heer Pars dankbaar voor zijn inzet en prestaties voor VastNed Offices/ Industrial en wenst hem het allerbeste in zijn nieuwe betrekking. Mutaties raad van commissarissen De samenstelling van de raad van commissarissen is in 2008 niet gewijzigd. Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code. Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: De heer D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) De heer W.M. Steenstra Toussaint, 2010 (herkiesbaar) De heer H.W. Breukink, 2011 (herkiesbaar). De heer R.K. Jacobson, 2012 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. VastNed Offices/ Industrial handelt hiermee in lijn met best-practicebepaling III.3.5 van de Code. 17

20 18

21 Iris Wernet, tandarts, Ivory & Ivory, Nieuwegein Het tandheelkundig beroep ontwikkelt zich bijzonder snel, waardoor er ook steeds meer specialismen ontstaan. Ivory & Ivory biedt state-of-the-art tandheelkundige service in klantvriendelijke full-service klinieken. De kliniek in Nieuwegein is recent geopend. Het pand aan de Krijtwal heeft jaren gefungeerd als een kantoorpand, maar is nu verbouwd tot een moderne kliniek met alle facetten op het gebied van tandheelkunde onder één dak. 19

22 Antwerpen Zoetermeer Diegem Eindhoven Eindhoven Amsterdam 20

23 Amsterdam Düsseldorf VastNed Offices/Industrial is voornemens haar logistieke vastgoedportefeuille te concentreren nabij de voornaamste distributiekernen en langs nationale en Europese corridors. Algemene vergadering van aandeelhouders De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders van 7 april 2009 en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2009 worden gepubliceerd. Personeel De raad van commissarissen dankt de directie en de werknemers voor hun inspanningen en loyaliteit in het verslagjaar. Rotterdam, 6 maart 2009 Voor de raad van commissarissen, Mr. W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter 21

24 Den Haag Van links naar rechts Reinier A. van Gerrevink, Tom M. de Witte, Arnaud G.H. du Pont Verslag van de directie Economie en markten Economie De perfect storm met stijgende en dalende inflatie, een dalende dollarkoers, aandelenkoersen in vrije val, het doorprikken van de huizenprijzenzeepbel in verschillende landen en de bijna-ineenstorting van het financiële systeem in 2008 heeft een enorme invloed gehad op de consumenten, die geschrokken hun uitgavenpatroon terugschroefden. De snelheid waarmee consumenten economische informatie verzamelen en erop reageren is een onprettig neveneffect van de hedendaagse informatie-economie. Centrale banken en overheden reageerden snel en hebben alle middelen ingezet in de vorm van renteverlagingen, reddingsplannen en gigantische (fiscale) stimulering van de economie. Het effect van al deze maatregelen is nog onduidelijk, aangezien het tijd kost om gedrag te veranderen; waarschijnlijk veel meer tijd dan het consumenten kostte om hun uitgavenpatroon terug te schroeven. De wereldwijde fluctuaties in de financiële markten en in de reële economieën hebben ons de betekenis van het woord volatiel in herinnering gebracht en daarmee van risico. Het is duidelijk dat het tijd zal kosten om te herstellen van zo n slag. De officiële rente daalt snel en dat zou in de loop van 2009 enig effect moeten sorteren. Olie- en commodityprijzen zijn al een flink eind gedaald, wat bijna onmiddellijk invloed had op de economische groei. De door een aantal regeringen genomen stimuleringsmaatregelen zullen vermoedelijk ook enig effect sorteren, ofwel in 2009, maar waarschijnlijker in De problemen in het laatste kwartaal van 2008, die zich vermoedelijk tot in het eerste kwartaal van 2009 zullen uitstrekken, zijn enorm. Dit betekent ook dat de vergelijkende jaargroeicijfers vermoedelijk vanaf het laatste kwartaal van 2009 zullen gaan verbeteren. Dat maakt het zeer waarschijnlijk dat economisch herstel in 2010 zal inzetten. De schade aan de wereldeconomie op de langere termijn is evenwel nog onbekend. Veel van de onevenwichtigheden, in het bijzonder in de economie van de Verenigde Staten, bestaan nog steeds 22

25 Verslag van de directie en zijn zelfs ernstiger geworden doordat de schuldpositie van dat land door de gigantische stimuleringsmaatregelen verergerd is. Reële groei bnp (in %) Bron: Consensus Forecasts In het vorige jaarverslag werd de mening verkondigd dat er een tussentijdse neerwaartse correctie van de economische groei zou komen, zoals normaal in de economische cyclus; dat was op dat moment de consensus. Verschillende risico s voor dit groeiscenario werden aangestipt die zich ook inderdaad hebben voorgedaan en de economische groei hebben doen vervliegen. Wat evenwel niet verwacht werd, was een vrijwel totale ineenstorting van de financiële sector en de daaropvolgende sterke terugval van het consumentenvertrouwen. Het is nog onduidelijk wie er precies verantwoordelijk is voor deze bijna volledige ineenstorting van het financiële systeem, maar het westerse economische systeem heeft altijd verondersteld dat dergelijke risico s beheerst werden door centrale banken en andere instellingen die de financiële sector controleren. De roep om hervormingen is logisch en heeft veel weerklank gevonden. Het zal tijd kosten voor het vertrouwen in het financiële systeem terugkeert. Momenteel is de omvang van de afschrijvingen in de financiële sector nog niet bekend. Gezien de schaal van de problemen is het waarschijnlijk dat verdere kapitaalinjecties in de financiële sector nodig zullen zijn Eurozone Wereld Veel bedreigingen voor de economische groei zijn niet verdwenen, zoals de onbalans tussen vraag en aanbod in de olie- en commoditymarkten. Herstel van de economische groei zou de prijzen gemakkelijk kunnen opdrijven, waardoor de inflatie en rente een flinke duw omhoog zouden krijgen. Een nieuw risico is het wealth effect. Het is goed mogelijk dat consumenten hun uitgaven langdurig gaan terugschroeven om de schade te herstellen die de kredietcrisis heeft aangericht in hun persoonlijke financiën. Het slechtste scenario zou een deflationair economisch klimaat zijn, veroorzaakt door het feit dat consumenten uitgaven blijven uitstellen. Een ander nieuw risico is dat de economische reddingsmaatregelen niet het gewenste effect op de economische groei hebben, zodat overheden met hogere begrotingstekorten kampen zonder dat er groei is ontstaan. Ondanks al deze gevaren voor de economische groei is de consensus dat de wereldeconomie in 2010 zich zal gaan herstellen. Kantoormarkt Door het vertraagde effect van de economische teruggang op de huuropbrengsten hebben de kantoormarkten die relevant zijn voor VastNed Offices/ Industrial in 2008 goed gepresteerd. Het herstel in het topsegment van deze kantoormarkten dat zich in Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Offices/Industrial 1 jaar 3 jaar 5 jaar 7 jaar E 2009E 2010E 23

26 Verslag van de directie 2007 aandiende, zette zich voort in de eerste helft van 2008, maar vlakte in de tweede helft af. Andere kantoormarkten lieten in 2008 ook meer activiteit zien en kregen later in het jaar meer tegenwind. Aangezien er altijd een vertraging zit tussen een belangrijke omslag in de economische groei en de vraag in de kantoormarkt, heeft het effect van de economische teruggang nog niet zijn maximum bereikt. De eerste tekenen van wijzigingen in de vraag deden zich voor in het laatste kwartaal van 2008 toen meer en meer bedrijven hun uitbreidingsplannen uitstelden, niet meer naar nieuwe huisvesting zochten en besloten in hun huidige pand te blijven. De verwachting is dat de vraag naar kantoorruimte in 2009 onder grote druk zal komen te staan. In de liquidere huurmarkten in de grote stedelijke gebieden leert de ervaring dat er altijd vraag zal zijn. Deze vraag zal naar verwachting komen van bedrijven die een kleiner onderkomen willen en/of naar een beter gebouw of locatie willen verhuizen. De kantoormarkt is een volwassen markt geworden. Kantoorwerkgelegenheid zal zich steeds meer ontwikkelen in lijn met de economische groei in plaats van de continue groei van kantoorwerkgelegenheid waarvan in de afgelopen tientallen jaren sprake was. De karakteristiek van volwassen markten is dat er segmentatie plaatsvindt. Het aangeboden kantoorproduct in de vorm van kantoorgebouwen en/of kantoorruimte zal variëren in verhouding tot de verschillende typen kantoorgebruikers. Wat tot voor kort een massaproduct was, krijgt nu vormen die sterk op een bepaald type kantoorgebruiker zijn ingesteld. De vraag naar kantoorruimte spitst zich toe op gebieden waar kantoorgebruikers de voorkeur aan geven. Dat verschilt van gebied tot gebied, zoals ook de gebruikers verschillen. Daarmee is segmentatie van de kantoormarkt een feit geworden. Sommige kantoorgebieden worden ontwikkeld voor bepaalde dynamische internationale markten in de dienstensector, terwijl andere gebieden zich richten op het bieden van de status die sommige kantoorgebruikers zoeken of op creatieve ondernemingen. Er zal een massamarkt blijven bestaan voor back offices, maar kantoorgebruikers blijven de voorkeur geven aan goed bereikbare gebieden in een fraaie omgeving. Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %) VastNed Offices/Industrial Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille Financiële dienstverlening 19% Zakelijke dienstverlening 31% Techniek, media, telecommunicatie 14% Overheidsdiensten 17% Overig19% 19% 19% Liquide kantoormarkten in grote steden worden aangejaagd door de trend dat de werkgelegenheid in de dienstensector zich steeds meer concentreert in de grotere steden waar de bevolking jonger is dan het nationale gemiddelde. Grotere steden hebben betere faciliteiten voor tweeverdieners. Kantoorgebruikers verwachten ook dat de omgeving van het kantoorgebouw een minimum kwaliteitsniveau heeft. Juist de grotere steden zijn in staat dergelijke kwaliteit te bieden of waar nodig te creëren. 17% 14% 31% 24