Offices / Industrial. VastNed Jaarverslag 2006

Transcriptie

1 Offices / Industrial VastNed L Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Jaarverslag 2006 orinchem Gouda Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maa aastricht Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp oerden IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Me erksem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL A mersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinc roningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastr ieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Wees De competitie is en blijft groot, maar in onze niche, het beleggen in middelgrote kantoor- en semi-industriële objecten, denken wij voor verdere groei, zowel in termen van huurniveaus als in absolute omvang, zorg te kunnen dragen. Jsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Mercht uurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Am msterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G aarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw ijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I eist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem chelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Amersfoo msterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G aarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw ijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I eist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem chelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Amersfoo msterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G aarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw ijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I eist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem chelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Amersfoo msterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G aarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw ijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I eist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem chelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Amersfoo msterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G aarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw ijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I eist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem chelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Amersfoo msterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G aarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw ijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I eist Zoetermeer Zwolle B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem chelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Amersfoo msterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G aarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen s-hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw ijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I

2 Kerncijfers Resultaten (x 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 83,3 86,8 95,4 108,2 117,8 Direct beleggingsresultaat 32,2 33,2 41,5 48,6 52,6 Indirect beleggingsresultaat 17,6 (12,4) (39,3) (31,5) (37,8) Beleggingsresultaat 49,8 20,8 2,2 17,1 14,8 Balans (x 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.048, , , , ,1 Eigen vermogen 604,5 581,6 603,0 631,3 669,5 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 450,8 440,8 467,0 509,0 540,6 Langlopende schulden 376,5 284,5 390,3 420,1 400,3 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) Per aandeel (x 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend) 23,15 24,22 27,02 29,32 31,78 Slotdividend vorig boekjaar (1,72) (2,13) (2,80) (3,10) (3,16) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 21,43 22,09 24,22 26,22 28,62 Direct beleggingsresultaat 1,70 1,72 2,17 2,59 2,88 Indirect beleggingsresultaat 0,93 (0,64) (2,05) (1,68) (2,07) Beleggingsresultaat 2,63 1,08 0,12 0,91 0,81 Overige mutaties 0,19 (0,02) (0,11) (0,19) (0,11) Interim-dividend (0,50) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo 23,75 23,15 24,23 26,94 29,32 Beurskoers (ultimo) 29,75 22,60 22,80 20,50 21,50 Dividend in contanten 1,70 1,72 2,13 2,80 3,10 of in contanten 1,55 1,57 1,88 2,25 2,30 en in aandelen t.l.v. de agioreserve 2) 0,56% 1,28% 2,86% 4,35% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 7,9 7,8 8,8 10,7 10,8 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) 57,6 56,0 51,8 50,0 50,6 Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %) 68/32 59/41 66/34 63/37 52/48 Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2002 en 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

3 VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2006

4 VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon Fax Raad van commissarissen Drs. W. Nijman,* voorzitter Mr. W.M. Steenstra Toussaint**, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Drs. R.K. Jacobson RA*** Mr. N.J. Westdijk MBA (t/m 4 april 2006) Mr. F.W. Mulder (t/m 4 april 2006) Dr. P.M. Verboom (t/m 4 april 2006) * Voorzitter remuneratiecommissie vanaf 4 april 2006 ** Vice-voorzitter vanaf 4 april 2006 *** Voorzitter auditcommissie Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO An English translation of the 2006 annual report and accounts is available. Financiële agenda 2007 Dinsdag 3 april 2007 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 5 april 2007 Notering ex-slotdividend Woensdag 2 mei 2007 Betaalbaarstelling slotdividend Maandag 14 mei 2007 Driemaandscijfers 2007 (voorbeurs)* Vrijdag 10 augustus 2007 Halfjaarcijfers 2007 (voorbeurs)* Maandag 13 augustus 2007 Notering ex-interim-dividend Maandag 3 september 2007 Betaalbaarstelling interim-dividend Vrijdag 9 november 2007 Negenmaandscijfers 2007 (voorbeurs)* Vrijdag 22 februari 2008 Jaarcijfers 2007 (voorbeurs)* * Gevolgd door webcast via Aandeel VastNed Offices/Industrial Notering: Euronext Amsterdam ISIN: NL Ticker: VNOI.NL

5 Jaarverslag 2006 VastNed Offices/Industrial N.V.

6 Geachte lezers van dit jaarverslag, Reinier A. van Gerrevink Voorwoord CEO In het vorige verslag kondigde ik u aan Vandaag kunnen wij zeggen dat het einde van de tunnel is genaderd, ook al blijft het een moeilijke markt. Misschien een beetje gedurfd, maar dit is gelukkig uitgekomen. Zowel in Nederland als in België is sprake van een sterker wordende onderstroom van economisch optimisme, en dat leidt tot nieuw leven binnen het bedrijfsleven; er wordt weer meer geïnvesteerd, gezocht naar allerlei kwaliteiten op de arbeidsmarkt en de werkloosheid daalt. Voor ons als kantoorbelegger betekent dat, meer behoefte aan goede kantoormeters en vlotter verlopende onderhandelingen, zowel aan de wederverhuurkant, als bij het vernieuwen van bestaande huurcontracten. Het is nog (lang?) geen rozengeur en/of maneschijn, maar van verbetering in de markt is absoluut sprake. Diverse rapporten van op de markt actieve internationale makelaars melden dit dan ook. Grote transacties op de beleggingsmarkt zijn schering en inslag, de stemming is goed, en wordt geleidelijk beter. Een en ander betekent nog niet dat wij er zijn. De leegstand in onze portefeuille is nog steeds te hoog, ook al is deze in onze Belgische portefeuille fors teruggelopen. Dit is weliswaar voornamelijk het gevolg van één grote verkooptransactie waarbij voor meer dan F 90 miljoen euro aan veelal leegstaande kantoren in Zaventem, Leuven en Kortenberg zijn verkocht. In de rest van de Belgische vastgoedportefeuille is sprake van enige verbetering in de bezettingsgraad. Deze grote transactie heeft daarnaast een positief effect op de intrinsieke waarde per aandeel als gevolg van het gerealiseerde positieve verkoopresultaat en op het direct beleggingsresultaat per aandeel, omdat de financieringslasten hoger waren dan de revenuen uit de verkochte portefeuille. Aan de verhuurkant is een éclatant succes geboekt met het verlengen van het grote huurcontract met PricewaterhouseCoopers, in Woluwe nabij Brussel. Deze huurder kon ultimo 2008 vertrekken, en dat zou een forse impact op onze resultaten kunnen hebben gehad, als wij niet spoedig een alternatief hadden kunnen vinden. In Nederland is de leegstand nog steeds aan de hoge kant, maar daar wordt het beeld vertroebeld door TriNovium, het grote project in Nieuwegein, dat op zich al 3,5% van de leegstand vertegenwoordigt. In 2007 is de verkoop van dit project voorgenomen. Zonder dat project zou de leegstand in Nederland onder de 10% zijn beland, hetgeen een lichte verbetering is ten opzichte van een jaar eerder. Ook in Nederland wordt regelmatig succes geboekt, maar zoals hierboven vermeld, betreft dit vaak huurders die uitbreiding zoeken. Een mooie verhuurtransactie vorig jaar betrof één van onze panden in Zoetermeer, waar wij met de Rabobank aldaar een 10-jarig contract konden tekenen; een prachtige huurder.

7 In Nederland zetten wij inmiddels ook weer stappen vooruit; dit jaar is voor bijna F 60 miljoen geïnvesteerd tegen acceptabele aanvangsrendementen. Het is u wellicht daarbij opgevallen dat wij met name in de Randstad investeren, een markt die aanmerkelijk liquider is dan veel markten elders in Nederland. Het is dan ook onze strategie om ons meer en meer op de Randstad te concentreren. Dat betekent dat via de weg van de geleidelijkheid het belang in bezittingen in de meer perifere gebieden zal afnemen. Die markten zijn naar onze mening op termijn meer kwetsbaar voor economische neergang. Zoals u begin vorig jaar gezien hebt, schromen wij niet vastgoedobjecten te verwerven met binnen afzienbare termijn aflopende huurcontracten; dit gezien de positieve ontwikkeling van de markt (zoals het object K.P. van der Mandelelaan te Rotterdam, dat volgend jaar leegkomt na vertrek van de huurder KPMG). In België hebben wij ook weer een stap voorwaarts kunnen maken, dankzij de aankoop van het laatste gedeelte van Mechelen Campus (de Mechelen Tower ). Dit moderne kantorencomplex bezitten wij nu voor 100% en ligt strategisch prima (langs de snelweg E 19). Ook bezien wij momenteel andere mogelijkheden in en om Brussel, waar wij helaas ook geconfronteerd worden met (soms sterk) dalende rendementen. De sterke verbetering in de economische gang van zaken leidt ertoe, dat kantoormarkten weer meer en meer in trek zijn. Dat maakt het investeringsproces er niet gemakkelijker op, want het gemiddelde rendement op de bestaande portefeuille ligt nog steeds behoorlijk hoger dan de markt nu dicteert voor vergelijkbare kwaliteit. Dat leidt wel tot aantrekkelijke opwaarderingen van onze portefeuille, die het écart met de markt verder zullen verkleinen. Inmiddels hebben wij na vele maanden research de eerste stappen gezet op de Duitse markt. Reden van deze stap is onder andere dat wij hebben gezien dat huurniveaus historisch laag zijn, en er ruimte voor (huur)groei is. Naar wij inschatten zullen onze investeringen daar op termijn leiden tot groei van de huurinkomsten, die de relatief lage aanvangsrendementen zullen gaan compenseren. Hier zullen wij komend jaar circa 10-20% van het belegd vermogen kunnen investeren. nemend dat de behaalde rendementen niet langer de grote spread bieden ten opzichte van de kosten van financiering. Verder terugdringen van de leegstand is de eerste winst, naast het investeren zelf, waarmee wij voortvarend te werk gaan. De sterke vermogenspositie dient sterk te blijven. Dit in combinatie met het willen investeren heeft geleid tot de uitgifte van nieuwe aandelen voor in totaal F 50 miljoen eind januari Met plezier hebben wij de derde prijs voor het beste jaarverslag volgens EPRA in ontvangst genomen. VastNed Retail heeft in dezelfde categorie de eerste prijs gewonnen. Onder de overige genomineerden bevonden zich CLS Holdings (2 e ), Rodamco Europe (4 e ) en British Land (5 e ). Het bevestigt ons gevoel dat transparantie in business- en financiële rapportage van essentieel belang is. Het jaar 2006 was zoals in het vorige verslag al aangekondigd het jaar van de ommekeer. De sterkere groei van de economie in de landen waarin wij investeren betekent een verbetering van de omstandigheden voor het fonds. De grootste problemen zijn inmiddels opgelost, en mede dankzij een klinkende organisatie zijn wij klaar om ook van 2007 een mooi jaar te maken. De competitie is en blijft groot, maar in onze niche denken wij voor verdere en vooral profitabele groei zorg te kunnen dragen. Die groei zal niet spectaculair zijn, vanwege hierboven geschetste ontwikkelingen, maar als ook huurniveaus aantrekken, geeft dat extra winst, waarmee wij verwachten dat het direct beleggingsresultaat per aandeel een geringe stijging ten opzichte van het niveau van 2006 zal vertonen. Hierbij zal onze nieuwe lijfspreuk Balanced Growth in European Property als gedragslijn worden gehanteerd. Hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO Het totaalrendement van uw fonds is vorig jaar geweldig geweest. Ruim 40% rendement op de beurs is natuurlijk van groot belang, maar voor het management zijn de onderliggende ontwikkelingen van groter belang. Dit is het concentreren in Nederland op de Randstad en het waarborgen van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille. De ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat per aandeel zal daarom niet spectaculair zijn, mede in aanmerking

8 Woluwe In de beleggersmarkt is een stevige vraag naar commercieel vastgoed en naar kantoren. Deze vraag is afkomstig van zowel de institutionele als de particuliere belegger, zowel nationaal als internationaal en zet de aanvangsrendementen onder druk. Woluwe Amsterdam

9 Rotterdam Eindhoven Zoetermeer Leiden Arnhem Dilbeek Diegem

10 Bevak CEO CFO CIO Code EPRA GPR IAS IFRS IRS IVBN VS Begrippenlijst (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer De Nederlandse corporate governance code European Public Real Estate Association Global Property Research International Accounting Standards International Financial Reporting Standards Interest Rate Swap Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Verenigde Staten Definities Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op rapportagedatum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Nettoaanvangsrendement Brutohuur verminderd met daaraan toe te rekenen niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de aankoopprijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging. Nettohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode toe te rekenen niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten, zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten en onroerendezaakbelastingen. Bezettingsgraad 100% minus de leegstandsgraad. Brutohuur Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte rekening houdend met de effecten van straightlining van huurincentives. Brutohuuropbrengsten De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van de effecten van straightlining van huurincentives. Nettorendement Theoretische jaarhuur verminderd met daaraan toe te rekenen jaarlijkse niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging. Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Brutorendement Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed. Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde financiële leegstandsgraad. Theoretische jaarhuur De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de geschatte jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder gericht op het zekerstellen van een huurovereenkomst. Leegstandsgraad De geschatte jaarlijkse markthuur van leegstaande ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

11 Kerncijfers Voorwoord CEO 4 Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen 13 Inleiding 13 Corporate governance raad van commissarissen 13 Jaarrekening Dividend- en reserveringsbeleid 15 Dividendvoorstel 15 Samenstelling raad van commissarissen 15 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 16 Profielschets van de raad van commissarissen 16 Rooster van aftreden 17 Benoemingen 17 Personeel 17 Inhoudsopgave Verslag van de directie 18 Economie en markten algemeen 18 Nederland 24 België 26 Duitsland 27 De vastgoedportefeuille 28 Nederland 32 België 34 Duitsland 36 Frankrijk 37 Personeel en organisatie 37 Duurzaam ondernemen 37 Risicomanagement 38 Financiële resultaten 40 Dividendvoorstel 43 Vooruitzichten voor Het aandeel en de beursnotering 45 Jaarrekening Geconsolideerde winst- en verliesrekening 50 Direct en indirect beleggingsresultaat 51 Geconsolideerde balans per 31 december 52 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 54 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 55 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 56 Vennootschappelijke balans per 31 december 84 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 85 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 85 Overige gegevens 88 Corporate governance 91 Risicomanagement 106 Vastgoedportefeuille Vastgoedbeleggingen in exploitatie 112 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 119 Kengetallen vastgoedportefeuille

12 Almere Amsterdam Profiel en strategie Historie Visie VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 23 juni 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen niet sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van de onderneming. Er bestaat derhalve concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming betreft. Bovendien wordt de vraag naar kantoor ruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren. Missie en strategisch doel VastNed Offices/Industrial biedt een primair op kantoren en semi-industriële objecten geconcentreerd beleggingsproduct aan aan institutionele en particuliere aandeelhouders. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoopbeleid, wil VastNed Offices/Industrial de kantoormarkt cyclus bespelen teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoor marktcyclus te realiseren. 10

13 Profiel en strategie Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices/Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: een mix van kantoren en semi-industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfsruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 80% en 100% en van semi-industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; beleggingen in grote liquide kantoormarkten; beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig juridisch kader; opportunistisch beleggen in semi-industrieel vastgoed; een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aan- en verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille; concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s). Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial vertegenwoordigde ultimo 2006 een waarde van F miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 80% kantoren; 20% logistieke centra en bedrijfsruimten. Fiscale structuur VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Offices/Industrial houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met projectontwikkeling voor derden. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. De Duitse vastgoedbelegging wordt door een fiscaal transparante structuur gehouden die effectief aan belastingheffing naar de winst is onderworpen. Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neergaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. VastNed Offices/Industrial blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor kan in voorkomende gevallen gebruik worden gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Offices/Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt indien er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn. Valutabeleid VastNed Offices/Industrial streeft ernaar valutarisico s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt met ingang van het boekjaar 2006 aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interimdividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar. Acquisitiebeleid VastNed Offices/Industrial streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen ten opzichte van financiële alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen. 11

14 Profiel en strategie Risicomanagement VastNed Offices/Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico s. Organisatie VastNed Offices/Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen, beheren, met ongeveer 90 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 33% gehouden door VastNed Offices/ Industrial en voor 67% door VastNed Retail. De vastgoedmarkten in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk zijn onderworpen aan de aldaar geldende wet- en regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In dat kader zijn in Nederland en België volwaardige managementorganisaties opgebouwd. Het assetmanagement van de Duitse vastgoedportefeuille vindt plaats vanuit Nederland. Het propertymanagement vindt plaats vanuit Duitsland. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. 12

15 Breda Düsseldorf Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial heeft in 2006 zesmaal regulier vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van comissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, mutaties in de raad van commissarissen, de structuur van de raad van commissarissen, het eigen functioneren van de raad van commissarissen, het functioneren van de externe accountant, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, de corporate governance en het functioneren van de subcommissies van de raad van commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. Corporate governance raad van commissarissen Een belangrijk aspect van de corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap. De bezetting van dit orgaan was tot 4 april 2006 dezelfde als de bezetting van de raad van commissarissen van VastNed Retail en VastNed Management. In het kader van een continue verbetering van de corporate governance van de vennootschap is besloten tot het scheiden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial van die van VastNed Retail. Dit houdt in dat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial lid is van de raad van commissarissen van VastNed Retail. Hiermee wordt de onafhankelijkheid van de raad van commissarissen versterkt. 13

16 Veenendaal Amsterdam Amsterdam Leiden Hoofddorp Utrecht Mechelen 14

17 In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Jaarrekening 2006 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2006 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening 2006 verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2006 aldus vast te stellen. Woerden Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal als volgt: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 0,50, ten bedrage van F 1,20, waarvan: F 1,20 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, danwel F 1,05 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 0,15 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Drs. W.Nijman, voorzitter Mr.W.M. Steenstra Toussaint, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos, lid Drs. R.K. Jacobson, lid De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk corporate governance elders in dit jaarverslag. 15

18 Verslag van de raad van commissarissen Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies. Deze commissies hebben ieder twee leden. De remuneratiecommissie en de selectie- en benoemingscommissie worden gevormd door de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Auditcommissie Gedurende 2006 heeft een wijziging plaatsgevonden in de bezetting van deze commissie als gevolg van bovengenoemde scheiding van de raad van commissarissen. De auditcommissie bestond tot 4 april 2006 uit de heer R.K. Jacobson (voorzitter), de heer W. Nijman, de heer D. van den Bos en de heer F.W. Mulder. Op 4 april 2006 zijn de heer Nijman en de heer Mulder afgetreden. De auditcommissie heeft in 2006 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en financieringsrisico s, verhuurrisico s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico s, debiteurenrisico s, interne controle, IT-systemen, juridische risico s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond tot 4 april 2006 uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman. Op die datum zijn de heer Mulder en de heer Westdijk afgetreden en is de heer W.M. Steenstra Toussaint toegetreden tot de remuneratiecommissie als lid. De heer Nijman is voorzitter. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2006 viermaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2006 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 zal worden besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2006 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In de vergadering van de raad van commissarissen van VastNed Management vindt afstemming plaats met de remuneratiecommissie van VastNed Retail, aangezien de directie voor beide fondsen werkzaam is en haar bezoldiging een afspiegeling is van haar werkzaamheden voor deze beide fondsen. Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De selectie- en benoemingscommissie heeft viermaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de vervanging van zijn voorzitter, de heer W. Nijman, die volgens rooster, op 3 april 2007 zal aftreden. Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 4 april 2006 de heer W. Nijman herbenoemd, waarmee waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Offices/Industrial behouden is gebleven. In dezelfde vergadering is de heer W.M. Steenstra Toussaint als lid van de raad van commissarissen benoemd, om vervolgens door die raad als vice-voorzitter te worden benoemd, en zijn de heer Westdijk, de heer Mulder en de heer Verboom afgetreden in verband met bovenvermelde wijziging van de structuur van de raad van commissarissen. Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code. 16

19 Verslag van de raad van commissarissen Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: De heer W. Nijman, 2007 (niet herkiesbaar) De heer R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) De heer D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) De heer W.M. Steenstra Toussaint, 2010 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. In dit kader is besloten dat de heer W. Nijman per de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 niet voor herbenoeming meer beschikbaar is. VastNed Offices/ Industrial handelt hiermee in lijn met best practicebepaling III.3.5 van de Code. Benoemingen Conform het rooster van aftreden treedt de heer W. Nijman af. De raad van commissarissen is de heer Nijman dankbaar voor zijn bijdrage aan de raad van commissarissen waartoe hij in 1996 toetrad. De stichting Prioriteit zal de heer H.W. Breukink voordragen als lid van de raad van commissarissen. De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2007 uitgebreidere informatie bevatten inzake de benoeming van het nieuwe lid van de raad van commissarissen. Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 22 februari 2007 Voor de raad van commissarissen, W. Nijman, voorzitter 17

20 Amsterdam Amsterdam Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie Het groeipad van de wereldeconomie ligt gemiddeld ruim 1% hoger dan die van de eurozone. De komende jaren is dat niet veel anders. De laatste jaren was er echter in de eurozone sprake van een herstel van de economische groei, daar waar de wereldeconomie al wat langer op een gemiddelde groei zat van ruim 3% per jaar. Het economische herstel van de eurozone is aangetrokken door de export en heeft nu meer interne kracht gekregen, doordat de consument ook voorzichtig aan weer mee doet. De economische groei in de eurozone heeft een breder draagvlak gekregen. Voor wat betreft de wereldeconomie zou op dit punt van de economische cyclus een tussentijdse correctie op de economische groei verwacht mogen worden, maar deze heeft zich nog niet aangediend. Ondanks gestegen korterenteniveaus blijven de groeivoorspellingen voor de wereldeconomie op een hoog niveau. Gezien de snelle economische ontwikkelingen in landen als China en India is de waarschijnlijkheid groot dat een tussentijdse groeicorrectie mild van aard is of zich wellicht zich zelfs niet eens zal voordoen. De trage aanpassing aan de globalisering van de economie blijft een belangrijke rol spelen bij de groeipotentie van de eurozone. Een gewenst sociaal karakter staat in de politieke discussie tegenover concurrentieen innovatiekracht. Uitingen van sociale onvrede staken de kop op in bijvoorbeeld de straten van Frankrijk, maar ook bij de verkiezingen in Nederland. Ook in de andere landen in de eurozone geven beide thema s steeds kleur aan de politieke discussie en uitkomst van verkiezingen. Een duidelijke richting is er niet, hoewel het er wel meer en meer op lijkt dat het gewenste sociale karakter wat meer wind in de zeilen heeft gekregen. Een thema dat ook veel in de aandacht is komen te staan is de duurzaamheid van de economische groei door de veronderstelde effecten van klimaatverandering. De gestegen olieprijs helpt daar bij een handje, want de hogere energiekosten treft velen. De politiek staat voor de uitdaging duurzaamheid te vertalen in groeikansen voor de economie. 18