Jaarverslag. Helemaal Ons Huis

Transcriptie

1 Jaarverslag Helemaal Ons Huis 2014

2 Inhoudsopgave Gegevens stichting 3 Inleiding 4 Wonen blijft 6 Beleidsplan Wonen Blijft 6 Betaalbaar wonen 8 Passend wonen 9 Duurzaam wonen 12 Actief samenwerken 12 Vitale buurten 14 De voorraad 17 Dienstverlening 18 Klachtencommissie 20 Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel 21 Financiële continuïteit 25 Verslag van de Ondernemingsraad 30 Verslag van de Raad van Toezicht 32 Verkorte jaarrekening Overige toelichtingen en controleverklaring accountant 48 Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze. Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave. Bij de foto op de voorzijde: Tuinopruimdag in het Rivierenkwartier in Apeldoorn samen met stichting Present. 2

3 Gegevens stichting Naam van de toegelaten instelling Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op Omgezet van vereniging naar stichting Datum en nummer van de inschrijving in het Openbare Register, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken binnen welk rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft Gemeente Ons Huis, Woningstichting 20 mei juli juli 1995 H 25640, in het handelsregister Huidige nummer: Apeldoorn en Zutphen Bezoekadres Postadres Telefoon Fax Internet Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn Postbus 24, 7300 AA Apeldoorn (055) (055) welkom@onshuisapeldoorn.nl Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten 15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit d.d. 19 december 1993 Laatste statutenwijziging: 3 juli 2003 Naamswijziging en BBSH aanpassingen De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties 3

4 Inleiding Het jaarverslag van Ons Huis gaat uitgebreid in op de wijze waarop Ons Huis in 2014 heeft ingespeeld op de ontwikkelingen in onze omgeving. Dit jaarverslag geeft aan waar wij in 2014 voor onze huurders het verschil hebben gemaakt. Deze inleiding beperkt zich tot een paar hoofdpunten. Extern Belangrijkste externe ontwikkeling is natuurlijk de Herziene Woningwet en alle Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) die daar uit voortvloeien. Op 17 maart 2015 is de Herziene Woningwet door de Eerste Kamer aangenomen. De Tweede Kamer zal de AMvB s op korte termijn behandelen. Zichtbaar is dat er veel bureaucratie op ons af komt. De kunst wordt om daar op een zo effectieve wijze mee om te gaan. De nadruk blijft voor Ons Huis liggen op het doel van ons werk: het realiseren van betaalbaar, passend en duurzaam wonen in vitale buurten. Daar gaat de energie van de medewerkers, in samenwerking met onze huurders, naar toe. Betaalbaarheid In 2013 heeft Ons Huis in haar beleidsplan `Wonen Blijft duidelijk aangegeven dat betaalbaarheid een belangrijk doel is. Daar hebben we ook in 2014 op ingezet door niet de gehele huurverhoging door te zetten maar af te toppen op de streefhuren. Ook hebben we ons Strategisch Voorraad Beheer in 2014 opnieuw vastgesteld. Betaalbaarheid is daarin de rode draad. We hebben betaalbare streefhuren bepaald en besloten dat we de verkoop van sociale huurwoningen stopzetten. Alleen in een aantal vrije sector complexen verkopen we minimaal bij mutatie. We stoppen met het luxe maken van sociale huurwoningen om die later in de vrije sector te verhuren en we zetten bij mutatie honderden vrije sector woningen terug in de sociale huur. In 2014 hebben we bij de 40 nieuwbouw huurwoningen van Schatkamer van Zuid de huren verlaagd tot een betaalbaar niveau. Al deze maatregelen moeten leiden tot voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen in Apeldoorn en Zutphen. Hiermee geven wij concreet invulling aan onze doelstellingen. Het gaat niet alleen om huur maar om de totale woonlasten. Daarom hebben we op volle kracht in 2014 een begin gemaakt met de aanpak van energetische maatregelen. Mede door de Gelderse Impuls subsidie zetten we grote stappen in labelsprongen. Daarnaast hebben we de risico s op grondposities in 2014 voor Ons Huis kunnen verminderen door de verkoop van 70 bouwkavels in Zevenhuizen aan Slokker B.V. Een fantastisch resultaat. Maarten van Gessel overhandigt sleutel aan eerste bewoners van nieuwbouw Schatkamer van Zuid. Intern We kunnen alleen huurbeperkende maatregelen nemen en investeren in de bestaande bouw en in nieuwbouw als we een gezond bedrijf zijn. Ook in 2014 hebben we onze operationele kosten verder beperkt met bijna 10%. Daarmee hebben we een gedeelte van alle overheidsheffingen opgevangen. We hebben weer een stuk van onze schulden kunnen afbetalen waardoor we solvabel en financieel gezond blijven. Daar sturen we zeer actief op. 4

5 Inleiding Nadat we in 2013 het leantraject voor het mu tatie proces hebben uitgevoerd is dat in 2014 gebeurd voor het huurincassoproces. De resultaten leven door minder verspilling concreet geld op en het verhoogt het werkplezier. Organisatieontwikkeling Om klaar te zijn voor de toekomst is de organisatie geanalyseerd en is er in nauw overleg met de OR en de medewerkers een nieuwe hoofstructuur voor de organisatie ontwikkeld en vastgesteld. Dit model moet er toe leiden dat de klant services effectief plaats vinden door de inrichting van een Klant Contact Centrum. Daarnaast wordt assetmanagement (en marktwaarde) geïmplementeerd om het inzicht te vergroten en betere afwegingen te kunnen maken tussen het financieel en maatschappelijk rendement. De organisatie wordt platter, huidige leidinggevenden in het middenkader krijgen een andere rol, medewerkers krijgen meer verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Eind 2014 is er een interne werving gestart voor een nieuw MT. Drie van de vier functies zijn intern ingevuld. Tijdelijk is een interim manager Klantservices aangesteld. Het nieuwe MT zal vanaf 1 april 2015 operationeel zijn in de grotendeels oude structuur en gaan fungeren als kwartiermakers voor de gedetailleerde invulling van de nieuwe organisatie in Per 1 januari 2016 moet dit operationeel zijn. Visitatie Samen met de corporaties de Woonmensen en de Goede Woning in Apeldoorn heeft Ons Huis het bureau Raeflex geselecteerd om een visitatie uit te voeren in dezelfde tijdsperiode. Het rapport wordt nog definitief vastgesteld maar zichtbaar is dat Ons Huis een financieel zware tijd heeft gehad maar de bakens op tijd heeft verzet. De kern van het rapport wordt treffend weergegeven door de quoten: hoe een corporatie bij zwaar weer stevig bijstuurt en in de stad mooie resultaten behaalt en van commerciële projectontwikkelaar naar zakelijk volkshuisvester. De relatie met onze omgeving vraagt extra aandacht. Huurdersbelangen De huurdersorganisatie van Ons Huis, Ons Woongoed, heeft een turbulent jaar achter de rug. Tijdens de druk bezochte ledenvergadering van Ons Woongoed in november kwamen de aanwezigen tot de conclusie dat de huidige werkwijze niet meer optimaal is in deze tijd. Een commissie van actieve huurders heeft de verantwoordelijkheid genomen een voorstel uit te werken. In de loop van 2015 zal dat aan de algemene leden vergadering van Ons Woongoed worden voorgelegd. Prestatieafspraken In 2014 zijn de prestatieafspraken in de gemeente Zutphen naar tevredenheid afgerond. Met de gemeente Apeldoorn worden de prestatieafspraken naar verwachting in het voorjaar 2015 definitief. Tot zover de hoofdpunten in Tot slot wil ik de medewerkers van Ons Huis, de samenwerkings partners, de toeleveranciers en onze huurders hartelijk danken voor de inspanningen die we met elkaar verrichten om de missie van Ons Huis waar te maken. Maarten van Gessel 14 april

6 Wonen blijft Beleidsplan Wonen blijft In 2013 heeft Ons Huis zich gericht op het heruitvinden van haar missie binnen de gestelde financiële kaders. Onze missie is: Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam wonen en werken actief samen aan het vitaal maken en houden van buurten. Betaalbaar, passend, duurzaam en werken aan vitale buurten staan precies in de goede volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als we in een situatie komen waarin we gedwongen worden om te kiezen. Betaalbaar wil zeggen dat de woonlasten op te brengen zijn door onze huurders. De ruimte om dit waar te maken, is niet vanzelfsprekend aanwezig. Desondanks blijft betaalbaar wonen onze missie. Passend betekent dat de juiste woningen op het juiste moment beschikbaar zijn, voor een passende prijs. Onze partners in de stad bieden zo nodig ondersteuning bij het zelfredzaam zijn. Met duurzaam wonen bedoelen we dat Ons Huis voor kwaliteit gaat en daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het vastgoed en de buurten waarin dat vastgoed staat, willen we op waarde houden. En dat zit hem natuurlijk niet alleen in de stenen. Buurten vitaal maken en houden doen we met anderen. Ons Huis wil hierin verbindend zijn. We zien de klant als coproducent waarmee we de leefbaarheid en de samenhang in een buurt of complex kunnen verbeteren. Kernwaarden Onze missie is niet compleet zonder dat we ons afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar omgaan. Ons Huis heeft belangrijke waarden gekozen, die ons gaan helpen om de missie waar te maken: Verantwoord ondernemen: maatschappelijk rendement behalen op een zakelijke manier. Creativiteit: out of the box denken en handelen waardoor we kunnen blijven doen waarvoor we zijn. Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante veranderingen en ontwikkelingen Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander is de kern van goede dienstverlening; collegialiteit en partnerschap. Ons Huis werkt aan energiezuinig wonen, o.a. in de wijk Orden. 6

7 Wonen blijft Agenda en prestaties Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal thema s die in de periode op de agenda staan. De prestaties in grote lijnen in 2014 op het betreffende beleidsterrein staan cursief weergegeven. Huurders in positie: gericht inzetten op leefbaarheid, preventie van overlast en sociale kwaliteit. Het aantal kwetsbare huurders neemt toe, daar anticiperen we op. Ons Huis zet gericht in op preventie en oplossen van overlast en mobiliseert huurders om de sociale kwaliteit in de wijken te bevorderen. Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken: door het scheiden van wonen en zorg is juist samenwerken op het gebied van wonen en zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten en biedt mogelijkheden aan voor hulpmiddelen in huis om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. De Apeldoornse corporaties en dus ook Ons Huis willen de toe- en doorgankelijkheid van haar woningen verbeteren. Hiervoor zijn de eerste voorbereidingen (inventarisatie) gestart. Verduurzamen van de woningvoorraad: werken aan een toekomstbestendige woning voorraad en een goede rentmeester zijn voor het opgebouwde maatschappelijk vermogen. In 2014 bracht Ons Huis in 340 woningen energetische verbeteringen aan waardoor de energielasten voor de huurders fors afnemen. Aan het bezit werden duurzame en onderhoudsarme woningen toegevoegd. Herijken strategisch voorraadbeleid: waardesturing van ons vastgoed door de strategie van onze complexen aan te pas sen op de huidige en toekomstige vraag. Verhuurbaarheid, rendement en volkshuisvestelijke doelen wegen we tegen elkaar af. In 2014 hebben we ons Strategisch Voorraadbeleid herijkt en vastgesteld. In 2015 start een pilot voor de inrichting van assetmanagement. Nieuwbouw: in de beperkte mogelijkheden die we hebben, kiezen we voor nieuwbouw die past bij de volkshuisvestelijke opgave in de stad. In 2014 voegden we 21 woningen in Zonnetuin en 40 woningen in Schatkamer van Zuid toe aan de voorraad. Ontwikkelen nieuw verdienmodel: betaalbaar wonen aanbieden en ook nog vernieuwen en investeren. Dat maken we mogelijk door minder uit te geven en te besparen en de schuldenlast te beperken. We onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel fusie met collega-corporaties kan bijdragen. In 2014 (maar ook in 2013) hebben we de bedrijfslasten fors teruggedrongen evenals de onderhoudsuitgaven. Ook zijn de schulden fors terug gedrongen waardoor de rentelasten afnemen. Simultaan aan de strategische agenda werkt Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur, organisatie-processen en het management. Door de basis op orde te hebben, kunnen we onze doelen bereiken. We vertalen ons beleidsplan Wonen blijft in strate gische doelen en succesbepalende factoren met bijbehorende kritieke prestatie indicatoren. Hulp-buurtbeheerders gaan aan de slag in Orden. 7

8 Wonen blijft Betaalbaar wonen In het beleidsplan Wonen Blijft krijgt betaalbaar wonen een hoge prioriteit. In 2014 hebben de volgende activiteiten bijgedragen aan deze doelstelling: Bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg de huurverhoging voor de laagste inkomens tot % (inflatie 2,5% plus 1,5%). Ons Huis koos ervoor deze huurverhoging door te voeren maar daarbij de streefhuur als grens te hanteren en niet de wettelijk toegestane maximale huurprijs. De streefhuur is de huurprijs die wordt gevraagd bij een nieuwe verhuring. Het gemiddelde huurverhogingspercentage voor de groep met een inkomen tot kwam in 2014 dan ook lager uit dan mogelijk was geweest: 3,51%. Ons Huis heeft in 2014 haar huurbeleid vastgesteld op basis van onderzoek naar betaalbaarheid door het NIBUD. Hierin is bepaald dat sociale huurwoningen per complex een huurprijs van gemiddeld maximaal 600 krijgen (prijspeil 2014; jaarlijkse indexatie). Hierbij is een enkele uitzondering gemaakt voor een complex waar de prijs-kwaliteitverhouding uit de pas gaat lopen als dit uitgangspunt wordt gehanteerd. Daarnaast hanteert Ons Huis voor woningen met een energielabel A en beter een hogere maximale huur. Ook is duidelijk dat de omvang van onze sociale huurwoningvoorraad niet mag krimpen, gezien de omvang van de doelgroep in Apeldoorn. Eind 2014 is besloten om ruim 300 eengezinswoningen niet meer te verkopen maar sociaal te verhuren en daarnaast ruim 100 eengezinswoningen bij mutatie niet meer te verhuren in de vrije sector maar te verhuren in de sociale huur. Hierdoor blijft de sociale woningvoorraad op peil. Het servicekostenbeleid is zowel intern als samen met huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed geëvalueerd in Het servicekostenbeleid is in 2013 opgesteld en ook hierin speelt betaalbaarheid een be langrijke rol: servicekosten maken een belangrijk onderdeel uit van de woonlasten bij de hoogbouw. Per onderwerp zijn vervolgacties voor 2015 benoemd om de woonlasten te beperken. Op basis van complexverkenningen maakte Ons Huis een plan om in 10 jaar tijd onze gehele woningvoorraad minimaal op het niveau van energielabel C te krijgen. Naast het benoemen van de complexen en de verwachte benodigde investering, is ook gekeken in welke volgorde. Op basis van energielabel, meerjarenonderhoudsbegroting en gemiddeld energieverbruik bepaalde Ons Huis in welk jaar welk complex wordt opgepakt. In 2014 waren er 2 grote projecten in Apeldoorn waar energiebesparende maatregelen zijn uitgevoerd: in de wijk Orden en in Kerschoten. In Orden zijn 71 grondgebonden woningen van (gemiddeld) energielabel E naar energielabel A gegaan. Maatregelen betroffen o.a. isolatie van vloer, spouwmuur en dak, HR++ beglazing en plaatsing van individuele zonnepanelen. Bewoners betalen hiervoor een huurverhoging. In februari 2015 werden de werkzaamheden afgerond. In Kerschoten zijn onderhoudswerkzaamheden gecombineerd met isolatie van de plafonds en spouwmuurisolatie. Het energielabel van deze laagbouwwoningen is van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gegaan. De kosten voor de energiebesparende maatregelen in deze complexen zijn ongeveer Van de provincie Gelderland is Impulssubsidie ontvangen van voor deze 2 projecten. In 2014 zijn bovendien 228 cv-ketels vervangen in woningen aan de Sikkel in Apeldoorn. In woningen aan de Beekstraat in Zutphen is in 2014 een begin gemaakt met het realiseren van energiebesparende maatregelen. 8

9 Wonen blijft Passend wonen Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen op het juiste moment beschikbaar zijn. Dat vraagt om een transparante en rechtvaardige manier van woningtoewijzing, maar soms ook om maatwerk. Passend betekent ook het goede bouwen en woningen aanpassen. Toewijzingen Inkomen In 2014 is 96% van de beschikbaar gekomen sociale woningen toegewezen aan huurders met een inkomen onder Rekenen we de toewijzingen aan huurders waarvan het inkomen niet definitief vastgesteld kon worden mee, dan is het percentage 95%. De norm is dat 90% van de toewijzingen wordt gedaan aan deze groep. Het grootste gedeelte van de toewijzingen aan huurders met een inkomen boven de betreft de toewijzingen van nieuwbouwproject Zonnetuin. Vijftien van de 21 woningen in het nieuwbouwproject Zonnetuin zijn toegewezen aan gezinnen (in dit geval: huishoudens met 4 of meer personen) met een middeninkomen tussen de (grens 2013) en De kale huurprijs van de woning is 680. De belangstelling bleek overigens beperkt te zijn. Reguliere toewijzingen In 2014 heeft Ons Huis 448 sociale huurwoningen toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar kwam, is 80% toegewezen op de reguliere manier: via Woonkeus, op basis van de toewijzingsregels zoals ze in het convenant Woonruimteverdeling zijn vastgesteld. Gemiddeld reageerden 42 mensen op een woning van Ons Huis in Apeldoorn, in 2013 waren dit er 46. Over het algemeen neemt het aantal reacties op een aangeboden huurwoning af. Ons Huis heeft 6% toegewezen via loting. Met de loting maken spoedzoekers meer kans op een woning. Wijze van toewijzing: Bijzondere bemiddeling Herstructurering Urgentie Gewone woningzoekenden Ons Huis Apeldoorn Ons Huis Zutphen Bron: Woonkeus Stedendriehoek Nieuwbouwproject Zonnetuin in Apeldoorn. 9

10 Wonen blijft Toewijzing naar huurklasse: Huurklasse 0 t/m 389,06 t/m 556,83 t/m 596,76 t/m totaal Inkomensklasse 389,05 556,82 596,75 699,48 Primaire doelgroep Secundaire doelgroep > = Eindtotaal Bron: Woonkeus Stedendriehoek Toewijzing naar huurklasse In bovenstaande tabel is weergegeven in welke huurklasse de sociale huurwoningen in Apeldoorn en Zutphen zijn toegewezen en aan welke doelgroep. De primaire doelgroep is de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag, de secundaire doelgroep heeft geen recht op huurtoeslag maar heeft wel een inkomen lager dan ,-. Bijzondere toewijzingen In 2014 is 11% van de toewijzing door middel van bijzondere bemiddeling tot stand gekomen. De taakstelling om mensen met een (voorlopige) verblijfsvergunning, de zogenoemde statushouders, te huisvesten is groot. In 2014 heeft Ons Huis 27 woningen aan statushouders toegewezen, het betreft 33 personen. Daarnaast is in een aantal wooncomplexen woonruimte beschikbaar voor huurders die begeleiding en/of zorg krijgen, zoals in de seniorenflat Gildenhove (jonge mensen met autisme die begeleid worden door s Heerenloo) en in de Riperkamp in Zutphen (mensen met een licht verstandelijke beperking die begeleid worden door Humanitas). Onderstaande aantallen betreft personen die in 2014 individueel werden gehuisvest, op voordracht van een instelling of organisatie: Iriszorg 5 s-heerenloo 2 Statushouder 33 Humanitas 2 Overige instellingen 2 Huurverhoging Passend wonen wil ook zeggen: een huur die past bij je inkomen. De prijs van sociale huurwoningen is gebaseerd op wat lagere inkomens kunnen betalen. Daarom vindt Ons Huis het verantwoord om hogere inkomens meer huur te vragen en heeft Ons Huis in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De extra huuropbrengsten benut Ons Huis om haar volkshuisvestelijke opgave te kunnen vervullen. De inkomensafhankelijke huurverhoging levert daarnaast een wenselijke bijdrage aan de doorstroming. In Apeldoorn is bij 25 % van de huurders met een laag inkomen niet de volledige huurverhoging van 4% doorgerekend. In Zutphen geldt dit bij meer dan de helft van deze huurdersgroep, 60% om precies te zijn. De gemiddelde huurverhoging was in ,51% voor de sociale huurwoningen. De huurverhoging voor de geliberaliseerde huurcontracten was marktconform, namelijk 2,5% (inflatie). Ons Huis volgt de bezwaarprocedure en procedures voor aanvraag huurprijsverlaging zoals die wettelijk mogelijk zijn gemaakt. Ons Huis stelt daarbij dat, wie kan aantonen dat hij of zij in 2014 in inkomen fors achteruit is gegaan en daarmee in een andere inkomenscategorie komt te vallen, huurprijsverlaging kan aanvragen. Wanneer huurtoeslag de voorgestelde huurverhoging compenseert, zal geen huurverlaging worden toegepast. Er zijn 120 bezwaren ingediend tegen de huurverhoging waarvan het gros de inkomensafhankelijke huurverhoging betrof. Ongeveer 2/3 deel van de bezwaren betrof dat het huishoudinkomen in 2013 lager is dan Van de 59 door ons niet gegrond verklaarde bezwaren zijn er 18 ter beoordeling doorgestuurd aan de huurcommissie. Aanpassingen aan woningen In de afgelopen jaren zijn keuzemogelijkheden voor aanpassing van de woning beperkt en zijn de bijbehorende huurverhogingen omgezet in 10

11 Wonen blijft eenmalige koopbedragen. Huurders van Ons Huis hebben nog steeds een keuze om hun woningen te voorzien van comfort, maar met mate. In 2013 is de drie-partijen-overeenkomst geïntroduceerd. Er zijn ZAV s (zelf aangebrachte voorzieningen) waar een volgende huurder voordeel van heeft, maar waar Ons Huis bij voorkeur geen onderhouds- of vervangingsplicht heeft. Bijvoorbeeld airconditioning of zonwering. Door het sluiten van een drie-partijen-overeenkomst wordt de onderhoudsplicht overgedragen aan de nieuwe huurder. We houden hiermee de woningen passend. In 2015 beschouwt Ons Huis of deze overeenkomst aan de verwachtingen voldoet. De aanpak bij multiproblem-huishoudens bespreekt Ons Huis in sociale teams. In 2014 zijn 4 casussen ingebracht. Een sociaal team is er om mensen met problemen op allerlei gebieden zo goed mogelijk te helpen. Denk hierbij aan problemen met bijvoorbeeld werk, inkomen, opvoeding, wonen, gezondheid en schulden. Bij zoveel problemen tegelijk werkt het niet goed om voor elk probleem een aparte hulpverlener in te schakelen. In alle delen van de stad zijn sociale teams actief. Het sociale team bestaat o.a. uit medewerkers van de woningcorporaties, politie, maatschappelijke organisaties, zorgpartijen en de gemeente Apeldoorn. Maatwerk Passend wonen betekent soms ook een extra steuntje of duwtje in de rug om het wonen te laten slagen, voor de huurder en voor zijn omgeving. Ons Huis laat bij elke kandidaathuurder een risico-inventarisatie plaats vinden. In 2014 gebeurde dit bij 100% van de kandidaathuurders. Signaleert Ons Huis een risico, dan komt er een vervolggesprek met deze kandidaat-huurder. Zo nodig verwijst Ons Huis naar instanties die op verschillende vlakken ondersteuning kunnen bieden. We werken samen c.q. verwijzen naar maatschappelijk werk, de Stadsbank, stichting Present en andere instanties. Een aantal instrumenten zet Ons Huis zelf in, zoals het Laatste Kanscontract, waarbij dwingende afspraken worden gemaakt met huurders over begeleiding. Ons Huis werkt ook structureel samen met diverse zorgpartijen zodat mensen passend, met een woonzorgarrangement, kunnen wonen. Meer hierover onder Actief Samenwerken. Het gemiddelde huurachterstandspercentage van zittende huurders was in ,65% (2013 0,71%). Bij een beginnende huurachterstand neemt Ons Huis contact op met de huurder om in gesprek te gaan over deze achterstand en op zoek te gaan naar een oplossing. Hierdoor wordt in veel gevallen een grotere achterstand voorkomen. Het aantal huisuitzettingen is ten opzichte van 2013 iets gestegen. In 19 gevallen betrof het huurschuld, in 4 gevallen woonfraude. In onderstaande tabel een overzicht van de aanmeldingen: Aanmeldingen Laatste Kanscontracten Aantal huurders met Laatste Kanscontracten Aanmelding preventieve woonbegeleiding Vonnis tot ontruiming Huurders met minnelijke regeling WSNP*/faillissement Uitzettingen WSNP = Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen 11

12 Wonen blijft Nieuwbouw Passend betekent ook het goede bouwen, aansluitend op de behoefte. In 2014 heeft Ons Huis 21 eengezinswoningen in de sociale huur in het project Zonnetuin opgeleverd. Daarnaast is in 2014 gestart met fase 1 van de bouw van het project Schatkamer van Zuid. Eind 2014 zijn de 40 eengezinswoningen in de sociale huur en de 14 koopwoningen opgeleverd. Eengezinswoningen zijn nog altijd het meest gewilde product in de budget van 530. Verwijtbare schade brengen we in rekening bij de vertrekkende huurder. Serviceonderhoud Huurders zijn zelf onderhoudsplichtig voor de kleine herstelklussen. Door lid te worden van het Servicefonds van Ons Huis nemen wij deze onderhoudsplicht over. Op 31 december 2014 was de abonnementsprijs voor het Servicefonds 5,21 per maand. De totale opbrengst is niet kostendekkend. Ons Huis houdt in de sociale huur. In 2015 zal Ons Huis in fase 2 van de begroting rekening met een tekort. Het tekort Schatkamer van Zuid nog 14 eengezinswoningen in 2014 bedroeg 0,55 per deelnemer (aantal in de sociale huur realiseren. deelnemers: 4.977). De afgelopen jaren was het tekort groter, ongeveer 4 per deelnemer. Duurzaam wonen Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor kwaliteit wil gaan, waarmee het vastgoed en de buurten waar dat vastgoed staat, op waarde blijven. Ook in 2014 is veel geïnvesteerd in de kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit van buurten, onder andere door het realiseren van energetische maatregelen. Zie ook bij Betaalbaar wonen. Onderhoud aan de woningen De kosten voor het onderhoud bedroegen in 2014 afgerond 6,5 miljoen. In 2013 was dit 6,9 miljoen. Het planmatig en economisch onderhoud bedroeg 5,3 miljoen, voor het jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud) is in ,4 miljoen aan kosten geboekt. Voor een specificatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Binnen het jaarlijks onderhoud onderscheiden we: Reparatieverzoeken (klachtenonderhoud) In 2014 zijn per woning gemiddeld 0,81 reparatieverzoeken binnengekomen, tegen 0,94 reparatieverzoeken per woning in De gemiddelde kosten per opdracht zijn 216. In 2013 was dit 212. Mutatieonderhoud De eisen, waaraan woningen moeten voldoen bij het leegkomen, zijn uitvoerig beschreven. Uitgangspunt bij de beoordeling is niet de oorspronkelijke, maar een goede staat van de woning. De gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud bedroegen in per woning. Dat was lager dan het beschikbare Storingsregistratie collectieve warmtevoorziening Bij complexen waar sprake is van collectieve levering van warmte en/of warm tapwater door Ons Huis is vanaf 1 januari 2014 de Warmtewet van toepassing. De Warmtewet schrijft onder andere voor dat er een storingsregistratie bijgehouden dient te worden voor de levering van warmte. Ons Huis heeft betreffende huurders geïnformeerd over de Warmtewet. In 2014 zijn er 10 storingsmeldingen bekend. Ons Huis is geen vergunninghouder in het kader van de Warmtewet. De huismeesters Het zijn niet alleen de woningen die de kwaliteit van wonen bepalen, ook de aanwezigheid van een huismeester in een buurt speelt een grote rol. Er zijn vijf huismeesters werkzaam in een aantal woongebouwen van Ons Huis en zij streven ernaar om een prettige woonomgeving te creëren samen met de bewoners. De huismeester is namens Ons Huis het aanspreekpunt voor onze klanten. Huurders met vragen, opmerkingen en klachten over de woning, het woongebouw en de woonomgeving kunnen bij hem terecht. Actief samenwerken Het verschil maken, maatschappelijk betekenisvol zijn, lukt veel beter als we de verbinding leggen met andere organisaties. Als we onze partners kennen, kunnen we samen optrekken waarbij ieder zijn of haar eigen verantwoordelijkheid pakt. 12

13 Wonen blijft Gemeenten In 2013 is in Zutphen de Woonvisie vastgesteld en in 2014 zijn Prestatieafspraken afgesloten. De titel luidt: Samenwerken aan een duurzaam betaalbare woningvoorraad in de gemeente Zutphen. Ons Huis was betrokken bij de totstandkoming van de Woonvisie en heeft in de Prestatieafspraken duidelijk gemaakt hoe zij kan bijdragen aan het realiseren van de Woonvisie. Dat dit een bescheiden rol zal zijn, is evident, gezien de beperkte mogelijkheden om te investeren. De komende jaren staan in Zutphen de volgende thema s centraal: duurzaamheid; zeggenschap; zorgzaam en betaalbaar; kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en het centrum van Zutphen. In de gemeente Apeldoorn is een Woonagenda opgesteld. Op basis van deze agenda zouden in 2014 Prestatieafspraken worden gemaakt. Dit proces is grotendeels doorlopen en wordt naar verwachting in het voorjaar van 2015 afgerond. is een commissie van leden van Ons Woongoed opgericht die namens Ons Woongoed op zoek gaat naar nieuwe vormen van huurdersoverleg en huurdersinspraak, omdat de huidige werkwijze niet meer optimaal is. De verwachting is dat rond april 2015 de commissie de eerste resultaten kan presenteren. Ons Huis heeft in 2014 zeven maal vergaderd met het bestuur van Ons Woongoed. Ook sprak het bestuur met een afvaardiging van de Raad van Toezicht van Ons Huis en is in het kader van de visitatie van Ons Huis gesproken met het bestuur van Ons Woongoed. Ons Woongoed heeft in 2014 advies uitgebracht over de huurverhoging Het bestuur van Ons Woongoed pleitte om de maximale huurverhoging voor inkomens tot met 1% te verlagen, naar maximaal 3%. Andere onderwerpen waren o.a.: energiebesparende projecten in Orden en Kerschoten, het beleid van Ons Huis rond energiebesparende maatregelen, zonnepanelen en energielabels en het servicekostenbeleid. Complex St. Elisabeth in Zutphen. Ons Woongoed Ongeveer huurders van Ons Huis zijn lid van huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed, dit is ongeveer 27% van de huurders. Omdat er begin 2014 een onvolledig bestuur was, was een wervingsactie nodig om in februari tot een volledig bestuur te komen. Nadat 2 bestuursleden vanwege privé redenen besloten om te bedanken en de zittingstermijn van één van de bestuursleden per 1 januari 2015 verliep, moest het bestuur later wederom op zoek naar nieuwe bestuursleden. De ledenvergadering van Ons Woongoed van 12 november heeft niet geleid tot de invulling van deze vacatures. Wel Collega-corporaties (VSW) en Woonkeus Stedendriehoek In 2014 hebben de collega corporaties in de Steden driehoek hun huishoudboekjes (bedrijfslasten) vergeleken. In 2015 wordt hieraan een vervolg gegeven en komt er een benchmark van de onderhoudskosten. In de uitvoering van de woonruimteverdeling is een grote efficiencyslag geslagen door de backoffice van Woonkeus uit te besteden aan het bedrijf Enserve. In personele zin is Woonkeus Stedendriehoek niet meer verbonden met VSW. Ook dat heeft tot een besparing geleid. De samenwerking met collega corporatie de Woonmensen in 2013 nog mogelijke fusiepartner leidde in 2014 onder meer tot uitwisseling van kennis en het delen van staffunctionarissen voor personeelszaken en juridische zaken. Binnen VSW werken de Apeldoornse corpora ties al vele jaren samen. In 2014 heeft deze samenwerking geleid tot een gezamenlijke opdracht voor de visitatie, een werkervaringsplaats in het buurtbeheer van de wijk Orden, nieuwe afspraken met de gemeente rondom het sociaal vangnet en het project Zon voor Huur. Ook is besloten het gezamenlijke doorstroomproject voor senioren te verlengen met twee jaar, dus tot en met

14 Wonen blijft Samenwerking met zorgpartijen Ons Huis heeft in een aantal complexen specifieke woonzorgarrangementen. Door het scheiden van wonen en zorg en de transities in het sociale domein zullen corporaties, zorgpartijen en instellingen zich op een andere wijze tot elkaar verhouden. Ons Huis werkt samen met Atlant Zorggroep, Humanitas, s Heerenloo, Riwis, Zorggroep Apeldoorn, De Passerel, Philadelphia, Sutfene en GG Net. In 2014 zijn met o.a. met s Heerenloo en Riwis afspraken gemaakt over aanpassingen van huurcontracten in verband met het scheiden van wonen en zorg. Eén van de zorgvastgoed panden is in 2014 verkocht nadat s Heerenloo het huurcontract had opgezegd. Bij andere zorgpartijen bestond geen interesse om het pand in gebruik te nemen. Het pand betrof een aangepaste eengezinswoning; uiteindelijk is het aan een particulier verkocht. Toekomstplan St. Elisabeth De woningen in St. Elisabeth in Zutphen worden steeds minder goed verhuurd. Het huidige huurcontract voor de algemene ruimten met Sutfene loopt in 2018 ten einde. Met daarnaast ook nog alle veranderingen in welzijn en zorg is het noodzakelijk om St. Elisabeth weer bij de tijd' te krijgen, zodat ook in de toekomst mensen er graag willen wonen. Daarom is in 2014 een strategisch plan gemaakt, samen met zorgpartij Sutfene, bewoners en gemeente Zutphen. In 2015 gaan partijen aan de slag met de uitvoering van het plan. Vitale buurten Vitale buurten zijn buurten waar je graag woont en waar je verantwoordelijk wilt zijn voor hoe het eraan toegaat. Om dat voor elkaar te krijgen, zoekt Ons Huis de samenwerking op en wil zij verbindend zijn. We zien de huurder als coproducent waarmee we samen de leefbaarheid en de samenhang tussen bewoners verbeteren. Een van de doelstellingen voor 2014 was om het aantal actieve en betrokken bewoners te vergroten. Dit is gelukt, 18% van de huurders van Ons Huis zet zich actief in of neemt deel aan deze activiteiten. In 2013 was dit percentage 14%. Het streven is dit percentage ook in 2015 te verhogen. Hieronder een greep uit de vele activiteiten die in Apeldoorn en Zutphen plaatsvonden. Buurtteams In een buurtteam werken de huismeester en de woonconsulent van Ons Huis intensief samen met een maatschappelijk werker, de buurtregisseur, de wijkagent en eventuele andere samenwerkingspartners in de buurt. Het doel van het buurtteam is het ondersteunen van bewoners bij het creëren van een vitale wijk en kwetsbare huurders zo snel mogelijk de juiste ondersteuning te bieden. Dat vraagt om een erop af mentaliteit en zorgen dat je huurders kent. In 2014 heeft Ons Huis in de buurtteams van Orden en Zuid veel inzet gepleegd. Ook op sociaal vlak zijn de handen ineen geslagen. Zo krijgen werklozen de kans om werkervaring op te doen als hulp-buurtbeheerder in Orden. Bewoners Kerschoten in de hoofdrol. Bewoners Kerschoten in de hoofdrol Bewoners van de Boerhaavestraat, Anklaarseweg en Fahrenheitstraat maakten filmpjes om hun vraag en aanbod te laten zien aan hun buurt. De filmpjes zijn gemaakt onder leiding van professionals van Markant, Centrum voor kunsteducatie. Veel buurtbewoners kwamen eind september af op de Buurtcinema Kerschoten om elkaars filmpjes te bekijken. Het project stimuleert op een creatieve manier bewonersbetrokkenheid en burenhulp. Daarom werd de filmvertoning gecombineerd met de Nationale Burendag. 14

15 Wonen blijft Buurtbijeenkomsten en wijkschouwen Een goed burencontact draagt bij aan prettig wonen. Ons Huis organiseert voor huurders regelmatig buurtbijeenkomsten of een wijkschouw door de woonomgeving. Bewoners gaan op deze bijeenkomsten met elkaar in gesprek over hun ervaringen in de buurt en over de woningen. Als er verbeterpunten zijn, dan gaan Ons Huis en bewoners hiermee aan de slag. De buurtbijeenkomsten organiseert Ons Huis in samenwerking met de gemeente Apeldoorn of Zutphen. Dit jaar organiseerde Ons Huis o.a. bijeenkomsten in de Staatsliedenbuurt, Kerschoten en een wijkschouw door de woonomgeving van de Schrijnwerkershorst en Bierbrouwershorst. Tuinopruimdag Ons Huis organiseerde samen met Stichting Present Apeldoorn in de Geulstraat, Rijnstraat, Niers en Lekstraat in juni een tuinopruimdag. Bewoners en vrijwilligers van de Tabernakelkerk zetten zich via Stichting Present in voor bewoners. Stichting Present wil bouwen aan een samenleving waarbij mensen het vanzelfsprekend vinden om naar elkaar om te zien. Tijdens de tuinopruimdag zijn stoepen en tuinen weer onkruidvrij gemaakt. 25 jarig jubileum De Haarhamer en Het Hoefijzer In 2014 bestonden woongroep Het Hoefijzer aan de Torricellistraat en het appartementencomplex aan De Haarhamer in Apeldoorn 25 jaar. Beide complexen vierden in het najaar dit jubileum met een bewonersfeest. Bewonerscommissies Aan het einde van 2014 waren er 11 bewonerscom missies in de complexen van Ons Huis, eind 2013 was het aantal nog 17. Enkele bewonerscommissies zijn opgeheven omdat er geen belangstelling was voor de vacante posities. Enkele van de voormalige commissieleden fungeren als contactpersoon voor Ons Huis in het complex. Naast het overleg met Ons Huis en met de medebewoners zetten bewonerscommissies zich actief in om de leefbaarheid en het onderlinge contact in het complex te verbeteren. Voorbeeld hiervan zij de bewonerscommissies van de Gijsbrechtgaarde en De Keerkring. Deze commissies organiseren jaarlijks een nieuwjaarsreceptie met de medebewoners. Ons Huis heeft twee kennismakingsbijeenkomsten georganiseerd voor nieuwe bewonerscommissieleden. Het programma bestond uit workshops over De Overlegwet en De rol van een bewoners commissie en een rondleiding door het kantoor van Ons Huis. Bewoners van het Staatsliedenkwartier bespreken nieuwe buurtprojecten. Aanpak woonfraude Onder woonfraude verstaan we: alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik van de woning, overbewoning van de woning en huisvesting van illegalen in de woning. Het doorverhuren van een woning, het onrechtmatig verhuren van kamers of hennepteelt zijn voorbeelden van woonfraude. Sinds oktober 2010 is Ons Huis actief bezig met de uitvoering van het woonfraudebeleid. In 2014 zijn 24 zaken afgehandeld. Bij 12 zaken was daadwerkelijk sprake van woonfraude. Deze woningen zijn weer beschikbaar gekomen voor woningzoekenden. In 2013 was er in 7 gevallen sprake van woonfraude. 15

16 Wonen blijft Aanpak overlast In 2014 heeft Ons Huis bij 110 overlastsituaties bemiddeld, de helft betreft geluidsoverlast. Het aantal bemiddelingen is licht gestegen ten opzichte van 2013 en 2012, maar lager dan de jaren daarvoor. Bij overlast van de buren blijven we bewoners in eerste instantie wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid. In een aantal gevallen verwijzen wij naar Buurtbemiddeling dat mensen helpt om burenruzies op te lossen. Getrainde vrijwilligers, de buurtbemiddelaars, luisteren naar het verhaal van beide partijen en zijn onpartijdig. De overlastproblematiek waarbij Ons Huis bemiddelde, is zwaarder en ingewikkelder dan enkele jaren geleden. Het betreft steeds meer kwetsbare huurders. Denk bijvoorbeeld aan ouderen die vereenzamen of dement worden, mensen met een psychische aandoening of huurders met een lichte verstandelijke handicap. De preventie van overlast krijgt steeds meer aandacht bij Ons Huis. Tijdens kennismakingsgesprekken met nieuwe huurders gaan we in gesprek over de buurt en de medebewoners in het complex. Zo nodig wordt hulpverlening tijdig ingeschakeld. Ons Idee fonds De beste ideeën voor een wijk of buurt komen vaak van de bewoners. Ons Huis heeft een speciaal fonds voor buurtactiviteiten opgericht: Ons idee. Met dit fonds wil Ons Huis de uit voering van ideeën van onze huurders meer kans van slagen geven. Zo maakten bewoners van de Dorpersveld gebruik van dit fonds en organi seerden tijdens het afgelopen wereldkampioenschap voetbal een buurtbarbecue. Daarnaast heeft Ons Huis bewoners van de Bellevue appartementen aan de Normastraat tuingereedschap verstrekt voor het onkruidvrij houden van de woonomgeving. Bijdragen in het kader van leefbaarheidsbevordering Naast de bijdragen uit het Ons Idee fonds droeg Ons Huis in bescheiden mate bij aan de Buitenspeeldag in diverse wijken, de culturele ontmoetingsdag De Maten in Geuren en Kleuren en het Gentiaan Zomer Event. NL Doet is onder steund via de Zutphense Uitdaging. In het kader van haar maatschappelijke betrokkenheid heeft Ons Huis in 2014 bijdragen betaald aan: de voedselbank Apeldoorn, Woon Advies Commissie Zutphen, Stichting Apeldoorns Kanaal en de Stichting Vrijwillige Hulpdienst. Bovendien heeft Ons Huis een bijdrage geleverd aan de Apeldoornse Trofee, een evenement voor vrijwilligers. Buurtfeest Dorpersveld tijdens EK mogelijk gemaakt met bijdrage uit Ons Idee Fonds. 16

17 Wonen blijft De voorraad Mutaties In onderstaande tabel staan de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde objecten. woningen onzelfst. wooneenh. zorgeenheden woonwagens/ standplaatsen/ garages/ bergingen bedrijfsruimten werklocaties Aantal 1 jan Oplevering nieuwbouw 61 Aankoop / wijziging 1 2 Verkoop -/- 22 -/- 6 -/- 1 -/- 2 Aantal dec Verdeling van het woningbezit naar huurklasse Bij de verdeling van het woningbezit per 31 december 2014 naar huurklasse is de indeling uit het BBSH en de beheersbaarheidsgrens aangehouden. Dit betreft uitsluitend de zelfstandige woningen. Apeldoorn Zutphen Totaal t/m 389,05 (goedkoop) ,06 t/m 556,82 (betaalbaar) ,83 t/m 596,75 (betaalbaar) ,76 t/m 699,48 (duur) Meer dan 699,48 (vrije sector) Totaal Verdeling van het bezit naar woningtype Woningtype Apeldoorn Zutphen Totaal Laagbouw Grondgebonden woning Grondgebonden woning voor senioren Atelierwoning Subtotaal laagbouw Gestapelde bouw Appartement voor jongeren Appartement begane grond Appartement met lift Appartement zonder lift Appartement voor senioren Maisonnette Subtotaal gestapeld Totaal

18 Wonen blijft Huuropzeggingen en mutatie In totaal waren er in 2014 binnen het woningbezit van Ons Huis in Apeldoorn 469 huuropzeggingen. Dit betekent een mutatiegraad van 8,9% (2013: 8%). Dit is exclusief de onzelfstandige kamers en bijzondere wooneenheden. De mutatiegraad was in het tweede en vierde kwartaal het hoogst. In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 15,6% ( ,7%). In Zutphen zijn de woningaantallen te gering om daaraan conclusies te verbinden. Leegstand Het gemiddeld aantal dagen leegstand bij een mutatie in 2014 bedroeg in Apeldoorn 29 dagen (2013: 47 dagen, dagen). Het gemiddeld aantal dagen leegstand bij een sociale huurwoning is 16 dagen (2013: 25 dagen, 2012: 41 dagen). Dankzij een efficiënter werkproces is de gemiddelde leegstand behoorlijk afgenomen. De leegstand bij de vrije sector woningen is slechts licht afgenomen, een aantal appartementen stonden een langere tijd leeg. De leegstand in verband met verkoop is nog relatief hoog, voornamelijk vanwege een aantal niet-verkochte nieuwbouw woningen aan de Normastraat. Deze woningen hebben we eerst verhuurd en proberen we na opzegging van het huurcontract alsnog te verkopen. Dienstverlening Publieksbalie Woonkeus Stedendriehoek gesloten Vanaf 1 oktober 2014 heeft Woonkeus Stedendriehoek niet langer een publieksbalie. Woningzoekenden kunnen met vragen terecht bij Ons Huis of andere woningcorporaties uit de regio. Woonkeus Stedendriehoek blijft wél de officiële woningtoewijzer in de regio waar men zich dient in te schrijven als woningzoekende. Sluiting kantoor Ons Huis in Zutphen Sinds 1 september 2014 organiseert Ons Huis een wekelijks spreekuur St.Elisabeth voor huurders in Zutphen. Steeds minder huurders bezochten namelijk ons kantoor aan de Nieuwstad. Dit gegeven, gecombineerd met de ontwikkeling dat steeds meer huurders ons weten te vinden via internet en , maakte het aanhouden van een relatief duur kantoor in Zutphen niet langer wenselijk. Apeldoorn Aantal leegstandsgevallen en aansluitende verhuringen 2014 Gemiddeld aantal dagen leeg 2014 Gemiddeld aantal dagen leeg 2013 Sociaal Vrije sector I.v.m. verkoop I.v.m. herstructurering Totaal

19 Wonen blijft Algemeen huurdersonderzoek Huurders gaven gemiddeld een 7,7 als rapport cijfer voor de dienstverlening van Ons Huis bij het algemeen huurdersonderzoek in 2014 (vorige onderzoek 7,3). Eenmaal in de twee jaar laat Ons Huis een algemeen huurdersonderzoek doen. Van de ondervraagden zou 65 % Ons Huis aanbevelen aan anderen. Dit vanwege de goede woningen, onze service, de goede telefonische bereikbaarheid en onze klantvriendelijkheid huurders waren geselecteerd om deel te nemen aan het representatieve onderzoek. Uiteindelijk hebben 256 huurders de vragenlijst ingevuld. Dat is ongeveer 17% van de geselecteerde huurders. Ons Huis is blij met het mooie resultaat, maar er zijn natuurlijk ook zaken die beter kunnen. Zo zijn veel huurders blij met de snelle service, maar er zijn ook bewoners die vinden dat Ons Huis juist vlotter moet reageren. Ook zien we dat huurders zich wat minder betrokken en veilig voelen in hun eigen buurt dan voorheen. Met de resultaten gaat Ons Huis aan de slag om haar dienstverlening te verbeteren. Ook gaan we op buurtniveau kijken of er meer inzet nodig is. Doorlopende klantprocessen Ons Huis bevraagt huurders doorlopend op de kwaliteit van dienstverlening met enquêtes via telefoon en . Bij de enquête over reparatieverzoeken vragen we toestemming om terug te bellen als de klant aangeeft nog niet tevreden te zijn. Zo geeft de enquête direct aanleiding om het beter te doen. Sinds 2014 meten we separaat de tevredenheid over reparatie verzoeken van de centrale verwarming; dit is uitbesteed aan een externe partij. Ook nieuwe en vertrokken huurders worden bevraagd. Bijvoorbeeld naar hun reden van verhuizing en de ervaringen tijdens het verhuur- of opzeggingsproces. De resultaten zijn doorgaans positief. Voor de punten waarop we wat minder scoren zetten we verbeterpunten in gang. De rapportcijfers voor 2014 zijn: Nieuwe huurders Vertrokken huurders ,7 N=105 7,3 N=96 Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken Centrale Verwarming ,9 N=560 7,5 N=48 19

20 Wonen blijft Klachtencommissie Ons Huis streeft in het kader van samenwerking met de Woonmensen naar de oprichting van een gezamenlijke Klachtencommissie en op termijn mogelijk naar een plaatselijke of regionale commissie. Dit voornemen heeft de instemming van het lid van de Klachtencommissie van Ons Huis, de huurdersvereniging Ons Woongoed, de Klachtencommissie van de Woonmensen en de directeur-bestuurders. Mede doordat bij de herziening van de Woningwet is aangekondigd dat er een verplicht reglement voor klachtencommissies bij woningcorporaties zou komen, is het voornemen tot een gezamenlijke klachtencommissie in 2014 niet gerealiseerd. De klachtencommissie bestond in het verslagjaar uit slechts één persoon, zijnde de heer J.A. Ronner, benoemd op voordracht van de Raad van Toezicht van Ons Huis. In april 2014 heeft de heer Ronner het klachtenregister over het jaar 2013 gecontroleerd en het jaarverslag over dat jaar vastgesteld. In 2014 is er één klacht bij de Klachtencommissie binnengekomen. Deze klacht is via de interne procedure afgehandeld tot tevredenheid van de betrokken huurder. De procedure met betrekking tot aan de klachtencommissie gerichte klachten is vastgelegd in een reglement. Ook in 2014 ging Ons Huis weer aan de slag om haar woningen goed te onderhouden. 20

21 Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel Organisatie In schema ziet onze structuur er als volgt uit: Directie-bestuurder Raad van Toezicht Bestuursstaf Business Controlling Projectontwikkeling Vastgoed Klant en Wonen Bedrijfsservice De stafafdelingen Business Controlling en Bestuursstaf vallen rechtstreeks onder de directeur-bestuurder. Projectontwikkeling is gezien de aard van de werkzaamheden en daarmee samenhangende risico s in eenzelfde positie geplaatst. Het beheer van bestaande huurwoningen vindt plaats in de afdelingen Klant en Wonen en Vastgoed. In de afdeling Bedrijfsservice zijn de ondersteunende diensten ondergebracht. Het managementteam bestaat uit de managers van de afdelingen, de hoofden van de stafafdelingen en de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder neemt op basis van het overleg besluiten die we vastleggen in een geautoriseerd bestuursbesluit. De directeurbestuurder voert bilateraal overleg met managers en hoofden van stafafdelingen met als doel voortgangscontrole, afstemming en interne communicatie. andere stakeholders. Met wijkgericht werken, efficiënte werkprocessen en doelgerichte vastgoedprojecten willen we succesvol zijn voor onze klanten. Daarbij hoort een wijze van samenwerken die de verantwoordelijkheid laag in de organisatie legt, bij de medewerkers die het werk uitvoeren. Het management geeft de juiste ondersteuning aan elke medewerker. Bestuurlijke structuur De directeur-bestuurder vormt het bestuur van Ons Huis, woningstichting. Het intern toezicht berust bij de Raad van Toezicht. De heer M.J.W. van Gessel is directeur-bestuurder. Aangezien het bestuur uit één persoon bestaat, is een evenwichtige rolverdeling op basis van geslacht niet van toepassing. De samenstelling van de Raad van Toezicht staat vermeld in het verslag van de Raad over het intern toezicht. Ons Huis is in 2014 gestart met het herontwerpen van de organisatiestructuur. We gebruiken de invoering van integrale vastgoedsturing (assetmanagement) als hefboom voor dit ontwerp. Daarmee willen we onze beleidskeuzes en risico s transparanter maken en keuzes legitimeren naar onze huurders, overheden en Persoonlijke gegevens directeur-bestuurder De heer M.J.W. van Gessel (geboortedatum 18 november 1958) is sinds 1 juni 2011 directeur-bestuurder van Ons Huis. Hij is tevens gevolmachtigd directeur van Ons Huis Synergie B.V, Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. en Wonen boven Winkels Zutphen B.V. 21

22 Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel Beloning directeur/bestuurder De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2014 een totaal vast inkomen van ,16 ontvangen. Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht vastgesteld op basis van de beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd in een remuneratierapport. Er is geen variabele beloning overeengekomen. De fiscale bijtelling voor het privé gebruik van een bedrijfsauto bedroeg in ,60. Voor inkomen op termijn is ,08 aan pensioenpremies afgedragen. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bedraagt daarmee op basis van de Wet Normering Topinkomens ,84. Vanwege haar omvang en de omvang van de gemeente is Ons Huis ingedeeld in klasse F wat voor 2014 een bezoldigingsmaximum oplevert van De overschrijding van de norm valt onder het overgangsrecht. Eventuele vergoedingen aan de directeurbestuurder uit hoofde van aan zijn functie gerelateerde externe bestuursfuncties worden rechtstreeks aan Ons Huis Woningstichting overgemaakt. Vertegenwoordiging/nevenfuncties De directeur-bestuurder vertegenwoordigt Ons Huis in de navolgende organen: - bestuur stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties Apeldoorn (VSW); - lid Raad van Toezicht stichting Woonkeus Stedendriehoek; - diverse overlegplatforms van de gemeente Apeldoorn; - lid bestuur bouwsociëteit Stedendriehoek; - voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA); - lid Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW); - functionariskringen en themawerkgroepen Aedes. Nevenfuncties (onbezoldigd): - voorzitter stichting Vitesse Betrokken; - bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo. Onthulling bouwbord Schatkamer van Zuid door wethouder Detlev Cziesso en Maarten van Gessel, directeur-bestuurder van Ons Huis. 22