Samenvattend hebben wij de volgende voorgenomen besluiten genomen: 1. Voor de sociale huurwoningen passen we de volgende huurverhogingen toe:

Transcriptie

1 ROCHDALE Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus AR Amsterdam Amsterdam, 23 januari 2017 Ons kenmerk, RvB/HvB/BT/ Onderwerp Adviesaanvraag BWR Geacht bestuur, Hierbij ontvangt u de adviesaanvraag over onze voornemens met betrekking tot de verhoging van de huren per 1 juli Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 6 maart Samenvattend hebben wij de volgende voorgenomen besluiten genomen: 1. Voor de sociale huurwoningen passen we de volgende huurverhogingen toe: inkomen Rochdale Wettelijk maximum < > 85% VWVS inflatie Inflatie + 2,5% < <85% VVWS Inflatie + 0,6% Inflatie + 2,5% > Inflatie + 4% Inflatie + 4% 2. We toppen de huren van de sociale huurwoningen af op 711,- voor de inkomensgroep tot ,- als de huurverhoging tot een huur boven dit bedrag leidt. 3. Voor geliberaliseerde woningen en bedrijfsonroerend goed vragen we de marktconforme huur. Voor de geliberaliseerde friendscontracten vragen we een huurverhoging die we ook vragen voor de laagste inkomensgroep tot ,-. Toelichting Het voornemen voor de huurverhoging van de sociale huurwoningen is tot stand gekomen op basis van de volgende uitgangspunten: ONZE NIEUWE KOERS In onze koers staat: 1. Dat we goedkoop scheefwonen willen bestrijden door de maximaal toegestane huurverhoging toe te passen voor deze huishoudens. 2. Dat we de huurverhoging voor de laagste inkomens beperken. (N I EUWE) WETGEVI NG In de wet doorstroming huurmarkt die op 12 april 2016 is aangenomen zijn de volgende regels opgenomen over de huurverhoging van sociale huurwoningen: Rochdale II Bos en Lommerplein 303, 1055 RVV Amsterdam II Postadres: Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam II ll infoarochdale.n111 I] KvK Amsterdam Pagina 1 van 4

2 ROCHDALE Een Inkomenarens voor inkomensafhankeliike huurverhoqinq Vanaf 1 januari 2017 geldt er nog maar een inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2017 is een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging toegestaan als het gezamenlijke inkomen in 2015 van alle bewoners in een huishouden hoger is dan euro. Uitgezonderd hierop zijn: - Onzelfst woningen, woonwagens, chronisch zieken en gehandicapten (conform 2016) - Huishoudens met gepensioneerden en gezinnen met vier of meer personen (nieuw) Voor deze uitzonderingen geldt de maximale huurverhoging die ook voor de inkomens tot ,- geldt. Voor 2017 gelden de volgende maximale grenzen: inkomen Maximale huurverhoging < Inflatie + 2,5% > Inflatie + 4% De inflatie is 0,3%. Huursombenaderinq Er geldt voor het jaar 2017 een huursomstijging van maximaal 1% plus inflatie. In de huursom is opgenomen: de effecten van huurverhoging bij harmonisatie en de jaarlijkse huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging mag hieruit weggelaten worden als met gemeenten afspraken zijn gemaakt dat deze inkomsten worden ingezet voor investeringen. PRESTATIE-AFSPRAKEN In Amsterdam, Zaanstad en Purmerend is afgesproken dat we de inkomensafhankelijke huurverhoging inzetten voor investeringen. De inkomensafhankelijke huurverhoging hoeven we voor die gemeenten dus niet mee te rekenen in de huursomstijging. In Zaanstad geldt daarnaast een collectieve afspraak dat de huurverhoging van sociale huurwoningen voor huishoudens met een inkomen onder de Europagrens wordt afgetopt op de liberalisatiegrens. Met Diemen is alleen afgesproken dat we niet altijd de maximale huurverhoging vragen. In Amsterdam is het Woonlastenakkoord onderdeel van de prestatieafspraken. Hiermee is afgesproken dat alle huishoudens die meerjarig te maken hebben met een minimum inkomen (tot en met 120% van het Wettelijk Sociaal Minimum en geen of nauwelijks vermogen) een huur krijgen onder de aftoppingsgrens en dat de gemeente de kosten hiervan compenseert. De genneente levert ons de adressen van de huishoudens die dit betreft. Momenteel wordt nog onderzocht hoe dit uitgevoerd kan worden zonder dat er sprake is ongeoorloofde staatsteun. MEERJARENBEGROTING Uitgangspunt bij de meerjarenbegroting is de realisatie van de jaarlijkse huursomstijging (inflatie + 1%). Voor het jaar 2017 is de toegestane huursomstijging 1,3%. In de begroting 2017 is gerekend met 0,2% inflatie. Voor de reguliere huurverhoging is 0,9% (inflatie + 0,7%) in de begroting opgenomen. In combinatie met de harnnonisatie wordt hiermee, naar verwachting, de totale huursomstijging gerealiseerd. BELEID 2016 We continueren zo goed als mogelijk het beleid van 2016 omdat dit aansluit bij de doelstellingen uit onze nieuwe Koers en de prestatie-afspraken met gemeenten. Concreet betekent dit voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli: Rochdale II Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam II Postadres: Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam II II inforochdale.n1 Ilwwwrochdale.nI II KvK Amsterdam Pagina 2 van 4

3 ROCHDALE 1. We beperken de huurverhoging voor de laagste inkomens Door: Aftop pen op liberalisatiegrens We toppen de huurverhoging af op 711,- voor de inkomensgroep tot ,-. Omdat we dit door de wet niet meer kunnen beperken tot de inkomensgroep tot Europanorm, bevoordelen we een lets grotere groep. En hiermee voldoen we dan ook de afspraak met de gemeente Zaanstad om af te toppen voor de inkomens tot Europanorm. Huurverhoging minimaal inflatie We vragen voor de inkomensgroep ,- niet de maximaal toegestane huurverhoging van 2,5%. Het deel met een inkomen tot Europanorm kreeg in 2016 een huurverhoging van 0% of inflatie van 0,6%. Daarmee hebben we gecompenseerd dat de huurtoeslag niet werd verhoogd. In 2017 wordt de huurtoeslag weer wel verhoogd. We kunnen daarom dit jaar kiezen om minimaal inflatie te vragen. Differentia tie naar kwaliteit Daarnaast blijven we rekening houden met verschillen tussen woningen waarvan de huidige huur lager ligt dan de maximale huur en woningen waarvan de huidige huur dichter bij de maximale huur volgens VVVVS punten ligt. In 2016 was het verschil in huurverhoging tussen beide categorieen 0,6%. In lijn met ons streefhuurbeleid waarbij het uitgangspunt is 85% van de maximale huur gaan we voor de huurverhoging in 2017 uit van een verschil van 85% lager of hoger dan VVVVS. Bijstandsinkomens Wij hopen zo snel mogelijk duidelijk te krijgen hoe we uitvoering kunnen geven aan de Amsterdamse afspraak om de huishoudens met een bijstandsinkomen tot 120% middels een woonlastenfonds van de gemeente een huurkorting te geven. 2. We maken gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging We maken in lijn met onze Koers gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de groep goedkoop scheefwonen. Dit is met de nieuwe wet alleen mogelijk voor huishoudens met een inkonnen vanaf ,-. We vragen hier de maximaal toegestane huurverhoging van 4%. Onzelfstandige woningen, woonwagens, chronisch zieken, gehandicapten en per 2017 ook de huishoudens met gepensioneerden en gezinnen met vier of meer personen worden uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Zij krijgen dezelfde huurverhoging die voor de inkomens tot ,- geldt. 3. Financiele risico's De financiele gevolgen van dit voorstel worden inclusief de huurstijging door harnnonisatie begroot op een huursomstijging van 1,3%. Met de voorgestelde huurverhoging wordt een deel van de huursomstijging gerealiseerd. Het andere deel van de huursomstijging is afhankelijk van de gerealiseerde mutatie. Hierin schuilt een risico dat de woningen die leegkomen een streefhuur hebben die lager of gelijk is aan de huidige huurprijs. In dat geval zal de totale huursomstijging niet worden gerealiseerd. Maandelijks zullen we monitoren hoe de werkelijke huursom zich ontwikkeld. Rochdale II Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam II Postadres: Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam II II KW< Amsterdam Pagina 3 van 4

4 ROCHDALE We vertrouwey erop u hiermee voldoende te hebben geinformeerd, maar zijn graag bereid tot een nadere.ng. Wij zien uw advies graag uiterlijk maandag 6 februari 2017 tegemoet :ie groet, HelAt n 1:uren voor tter Raad van Bestuur Rochdale II Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam II Postadres: Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam II infoa,rochdale.nIII KvK Amsterdam Pagina 4 van 4

5 Woningstichting Rochdale T.a.v. de Raad van Bestuur Mevrouw M.H.W. van Buren Postbus AR AMSTERDAM AMSTERDAM ONS KENMERK 6 maart \VAV/ UW KENMERK ONDERWERP BEHANDELD DOOR Algemeen Bestuur TELEFOON Advies Huurbeleid Geachte mevrouw Van Buren, Op 23 januari 2017 hebben wij uw voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging ontvangen. Met deze brief geven wij u ons advies. Vorig jaar hebben wij met u afgesproken om in het najaar van 2016 te starten met het overleg huursombeleid Het nieuwe beleid zou dan per 2017 ingaan. Wij hebben uw voorstel huurverhoging 2017 op 23 januari ontvangen. Pas op 13 februari heeft de werkgroep Huurbeleid een gezamenlijke datum met u kunnen vaststellen voor een eerste overleg. Dit is niet volgens afspraak. Gevolg hiervan is dat de vraag zich aan ons opdringt of wij door u wel serieus worden genomen. Wij stellen dan ook voor om in september 2017 reeds te beginnen met het overleg met u over het huurbeleid 2018, zodat dit tijdig vóór 2018 gereed is. Uw adviesaanvraag bevat alleen een voorstel voor de jaarlijkse huurstijging en niet voor huurharmonisatie; dit in tegenstelling tot uw voorstel voor Daarom geven wij hier ook een ongevraagd advies over huurharmonisatie, want die speelt volgens ons een belangrijke rol bij verbetering van de doorstroming. In uw brief ontbreekt een voorstel voor onzelfstandige huurwoningen. Wij verzoeken u daarvoor alsnog een voorstel aan ons voor te leggen. Algemeen In het nieuwe koersplan Rochdale geeft thuis noemt u zes prioriteiten voor de komende vier jaar: beschikbaarheid, betaalbaarheid, gemengde wijken, kwaliteit, leefbaarheid en dienstverlening. De eerste twee vormen de pijlers van de huursom. De Bewonersraad ziet uw nieuwe koers echter niet terug in uw voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging Integendeel zelfs: het voorstel is slechter dan uw besluit huurverhoging Vorig jaar gaf u aan de sociale doelgroep huurbevriezing bij een huurprijs boven de streefhuur van 80% en onder deze streefhuur was de huurverhoging inflatievolgend. Voor dit jaar stelt u een inflatievolgende huurverhoging voor bij een huurprijs boven de streefhuur van 85%; en bij een huur onder de streefhuur inflatie + 0,6%. U stelt dat u met uw voorstel het beleid van 2016 continueert, maar dit is onjuist. Secretariaat Bos en Lommerplein 303 Postbus AR Amsterdam Telefoon: contact@bewonersraad-rochdale.nl Website:

6 Versterking van beleid voor uw eerste twee prioriteiten, betaalbaarheid en beschikbaarheid, zien wij niet terug in de huursomstijging. De huursom voor 2017 is gelijk aan die van vorig jaar: inflatie plus 1%. De Bewonersraad stelt voor het beleid voor betaalbaarheid en beschikbaarheid aan te scherpen en toe te passen in het huursombeleid. Daarvoor doen wij de volgende voorstellen. Huurverhoging per 1 juli 2017 a. Huuraanpassing volgt inkomens en uitkeringen Wij vinden dat de huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens, uitkeringen en pensioenen en dat groepen met knelpunten extra gespaard moeten worden. Het huurbeleid van de afgelopen vijf jaar heeft de huurders onevenredig getroffen. Het deel dat zij van hun inkomen aan huur moeten besteden, is flink toegenomen. De berekeningen van het Nibud laten zien dat veel huishoudens een netto-inkomen hebben beneden de armoedegrens. Zij komen tekort voor de minimaal noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud en sociale participatie. Uit rapportages van de minister blijkt dat het inkomen van huurders met recht op huurtoeslag over de periode reëel is gedaald. Ook zijn de meeste pensioenen niet geïndexeerd. Wij stellen daarom voor om als uitgangspunt voor het beleid 2017 te kiezen voor huurbevriezing. b. Huuraanpassing en kwaliteit Rochdale stelt een staffel voor op basis van de kwaliteit van de woningen. Een woning met een huurprijs boven de streefhuur van 85% krijgt een inflatievolgende huuraanpassing en een woning onder de streefhuur krijgt een verhoging van inflatie + 0,6% = 0,9%. U verhoogt de streefhuur ten opzichte van vorig jaar van 80% naar 85%. Wij gaan akkoord met het voorstel om te staffelen maar wij zijn het niet eens met uw voorstel voor de streefhuur. Door de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel op te nemen is de verhouding huur/maximale huur toegenomen. Voor de DAEB-woningen is deze gestegen van 69,8% over 2014 naar 74,3% over Voor de niet-daeb-woningen is de stijging 91,5% over 2014 naar 100,8% over Daarnaast zijn de verkoopprijzen exorbitant gestegen. Wij vinden dat de streefhuur voor sociale huur niet mee moet gaan met een dergelijke stijging van de marktwaarde. Wij stellen voor om als streefhuur aan te houden de verhouding van huur/maximale huur zoals deze voor sociale huurwoningen vóór wijziging van het WWS was, namelijk (afgerond) 70%. Als staffel stellen wij voor om voor woningen met een huur boven 70% huurbevriezing toe te passen en voor woningen met een huur onder de 70% een inflatievolgende huurverhoging. De staffel van bevriezing boven de streefhuur en inflatievolgend daaronder komt overeen met uw huurbeleid In de overlegvergadering van 28 februari jl. hebt u uitgelegd dat de streefhuur van 80% die u bij de staffel vorig jaar hanteerde een foutje was. Wij zijn hierover verbaasd. Zowel in uw adviesaanvraag van 12 januari 2016 als in uw reacties van 8 en 22 maart 2016 noemt u consequent en op meerdere plaatsen dit percentage van 80% als criterium voor de staffel. U maakt daarbij een verschil tussen de streefhuur bij de staffel en de gemiddelde huurprijs van 84% als resultaat van het wettelijk verplichte passend toewijzen en de huuraanpassingen bij de overige verhuringen Advies BWR inzake Huurbeleid 2017 Blad 2

7 Rochdale gaat de woningen met een slechte energiekwaliteit met label F en G versneld aanpakken. Eind 2015 was het aantal F-labels (6,2%) en G-labels (10,4%). Daarvan wilt u over woningen verbeteren en 839 in Rochdale heeft daarna nog een flinke klus te doen. Wij vinden het niet passen om deze woningen een reguliere huurverhoging te geven. Ons voorstel is huurbevriezing toe te passen voor woningen met energielabel F en G. c. Huuraanpassing en inkomen U stelt voor om de mogelijkheid te benutten van een extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Met dit voorstel zijn wij het niet eens. Wij stellen vast dat deze maatregel, die u nu al voor het 5de jaar wilt gaan toepassen, tot buitensporige huurstijgingen leidt. Een woning met een huurprijs in 2013 van 680,- is voor inkomens boven de ,- gestegen met 204,- naar 884,-. Deze huurders wonen niet meer goedkoop scheef maar te duur scheef. Het alternatief van een betaalbare huurwoning in de vrije sector of een koopwoning in een betaalbare prijsklasse is voor deze groep moeilijk bereikbaar. Wij stellen voor om dit jaar geen extra huurstijging op basis van het inkomen toe te passen. Als u ons hierin tegemoet wilt komen, noemen wij als alternatief het aftoppen van deze extra huurstijging op de streefhuur van 70%. In Rochdale geeft thuis kiest u ervoor om een sociale huurwoning toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,-. Wij vinden het daarom onlogisch om voor deze inkomens de huurprijs af te toppen op 711,- en stellen voor deze af te toppen op 710,-, zodat deze woning ook daadwerkelijk een sociale huurwoning blijft. Ons voorstel komt overeen met de eerder met u gemaakte afspraak dat het aantal sociale huurwoningen gelijk zal blijven. d. Geliberaliseerde woningen U stelt voor om voor geliberaliseerde huurwoningen een marktconforme huur te vragen. U geeft daarbij niet aan wat dit betekent voor de huurverhoging per 1 juli en u noemt ook geen concreet percentage. Wij vragen u alsnog een voorstel te doen voor huuraanpassing in dit segment. Wij vinden een inflatievolgende huurstijging passend voor deze woningen. U stelt voor om aan huurders met geliberaliseerde friendscontracten eenzelfde huurverhoging te vragen als u voorstelt voor de laagste-inkomensgroep tot ,-. Wij zien geen reden om voor deze huurders een ander huurbeleid te kiezen dan voor de huurders in het algemeen. Ook het gezamenlijk inkomen van huurders met een friendscontract kan zowel onder als boven de ,- liggen. Met uw voorstel ontstaat de oneerlijke situatie dat u voor de ene woning een extra huurverhoging vraagt op basis van inkomen en dat u voor een identieke en inmiddels geliberaliseerde huurwoning met een friendscontract, een gematigde huurverhoging vraagt. U vraagt dan voor een sociale huurwoning meer dan voor een geliberaliseerde woning. e. Sociale minima U wilt conform de Amsterdamse maatregel voor huishoudens met een bijstandsinkomen tot 120% deze groep een huurkorting geven. Wij stellen voor dat u dan niet alleen voor de huren in Amsterdam deze betaalbaarheidsmaatregel hanteert maar voor de huren in alle gemeentes waar Rochdale actief is, dus ook in Zaanstad, Purmerend, Landsmeer en Diemen Advies BWR inzake Huurbeleid 2017 Blad 3

8 Eerder hebt u deze maatregel niet beperkt tot Amsterdam, waarom dan nu wel? Het aantal huishoudens met een betaalrisico geeft een indicatie van de omvang van deze groep. Dat aantal in uw werkgebied is over het jaar ,3%. Dit betekent dat 1 op de 6 huurders in de problemen zit. Landelijke cijfers geven aan dat dit aantal na 2014 verder is toegenomen. Het is aannemelijk dat deze ontwikkeling zich ook onder de huurders van Rochdale voordoet. Daarom stellen wij voor dat u alle sociale minima (inkomen 120% bijstandsniveau) een huurbevriezing geeft. Voor dat deel met een huurprijs boven de aftoppingsgrens stellen wij een huurverlaging voor tot onder de aftoppingsgrens. Huurharmonisatie Rochdale wijst huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag een passende woning toe: onder de aftoppingsgrens. Wij zijn blij met deze nieuwe maatregel uit de Woningwet. In uw brief ontbreekt een voorstel voor harmonisatie voor woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Wij vinden een afspraak over de harmonisatie noodzakelijk in het huurbeleid. In de afgelopen jaren is de flinke huursprong bij een nieuwe verhuring een belemmering geweest voor woningzoekenden om te gaan verhuizen. Wij stellen voor dat u voor deze groep woningzoekenden dezelfde streefhuur hanteert als bij de staffel: namelijk 70%. Financiële onderbouwing U schrijft dat u het risico loopt dat u de huursomstijging van 1,3% niet haalt bij de uitvoering van uw huurbeleid. U wilt daarom de ontwikkeling monitoren. U stelt dat financiële tegenvallers tot verhoging van de huren kunnen leiden. Wij vinden deze redenering niet logisch. Als Rochdale kiest voor een sociaal huurbeleid, moet ze daar ook voor gaan staan. De financiële kengetallen in de begroting 2017 en meerjarenprognoses laten zien dat Rochdale met het nieuwe koersplan aan de financiële eisen van de toezichthouders voldoet. Met name de kasstroomindicatoren liggen ruim boven de eisen. De ICR ontwikkelt zich van 1,72 in 2017 naar 2,35 in Deze waarden liggen ruim boven de eis van 1,4. Volgens ons is er daarom financiële speelruimte om ons voorstel huursomstijging uit te voeren. Wilt u ons voorstel doorrekenen op de financiële gevolgen? Wij stellen voor om in een gezamenlijk overleg daarbij de Transparantietool te gebruiken. Met belangstelling zien wij uw reactie tegemoet. Met vriendelijke groet, namens het Algemeen Bestuur van de Bewonersraad Rochdale, Charlotte Laurant, secretaris Advies BWR inzake Huurbeleid 2017 Blad 4

9 Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus AR Amsterdam Amsterdam, 20 maart 2017 Ons kenmerk RvB/hvb/eb/ Onderwerp reactie op advies huurbeleid 2017 Geacht bestuur, Op 6 maart ontvingen wij uw advies op ons voorstel voor de huurverhoging Wij danken u voor uw uitgebreide en scherpe advies. Uw algemene reactie op de huurverhoging is, met een verwijzing naar de prioriteiten van onze vernieuwde koers, kritisch van aard. Dit hebben wij ons uiteraard aangetrokken. We hebben ons daarom beraden op de mogelijkheden om de prioriteit betaalbaarheid verder inhoud te geven. Door financieel nog scherper aan de wind te varen, zijn wij in staat enige aanpassingen te doen die er toe leiden dat de laagste inkomensgroep meer wordt ontzien. De aanpassingen licht ik eerst toe, daarna ga ik in op de andere punten uit uw brief. Minder huurverhoging voor laagste inkomensgroep U stelt voor om de huurverhoging voor de laagste inkomensgroep (tot ) te matigen en zelfs te bevriezen voor de groep met een huur boven 70% WWS. Wij zijn het met u eens dat dit de belangrijkste groep is om te ontzien. Als reactie op uw suggestie hebben we dan ook besloten om voor deze inkomensgroep de huur te bevriezen wanneer de huur hoger is dan 85%WWS. Bovendien verlagen we de huurverhoging voor de groep onder de 85% WWS van 0,9% naar 0,7%. Gemiddeld komt de huurverhoging voor de laagste inkomensgroep hier mee op ongeveer 0,5%, gering boven inflatie dus. We doen nog meer. Om de kans op te hoge huren ten opzichte van het inkomen te verkleinen hebben we ook besloten om voor de inkomensgroep tot de huurverhoging af te toppen op 635,05 en de huur te bevriezen wanneer deze hier boven komt. Bovendien verlagen we voor deze groep de huur tot 711,- wanneer deze daar boven zit. Door deze maatregel voorkomen we meteen ook dat de groep uit het Amsterdamse woonlastenakkoord een huurverhoging krijgt. Dit betreft huishoudens met een structureel laag inkomen en een huur boven de hoge aftoppingsgrens. Ik begrijp uw wens om deze afspraak ook te laten gelden in andere gemeentes. Er zijn hierover met deze gemeentes en huurdersorganisaties geen prestatieafspraken gemaakt. Medewerking van de gemeente is echter wel nodig omdat wij zelf niet over inkomensgegevens beschikken. Als we vanaf 1 januari 2019 deze regeling zelf uitvoeren in Amsterdam ligt het voor de hand om dat in andere gemeentes ook te doen. We zullen onderzoeken hoe we dit vorm kunnen geven, gezien het feit dat medewerking van de gemeentes noodzakelijk is. Rochdale Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam Postadres: Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam info@rochdale.nl KvK Amsterdam Pagina 1 van 3

10 Met deze aanscherpingen zetten we een flinke stap vooruit wat betreft huurmatiging en betaalbaarheid ten opzichte van het voorstel dat we u eerder hebben gedaan. Bovendien komt de huurverhoging op deze manier terecht bij huishoudens die een grote kans hebben op geheel of gedeeltelijke compensatie van de huurverhoging door de huurtoeslag. Huishoudens met al een relatief hoge huur worden volledig ontzien. Hierdoor brengen we ook de huren gemiddeld genomen iets meer in lijn met de kwaliteit van de woning. De verwachte totale huursomstijging (huurverhoging en harmonisatie) daalt met deze aanpassingen van 1,3% naar 1,0%. Overigens maken onzelfstandige woningen gewoon onderdeel uit van deze systematiek van verhoging, daar volgt dus geen separaat voorstel voor. U stelt ook voor om woningen met een energielabel F of G geen verhoging te geven. Impliciet zit dit reeds in het bovengenoemd voorstel omdat energielabels een belangrijke rol spelen in het WWS. De kans dat de huur van woningen met slechte labels boven de 85% WWS uitkomt en dus geen huurverhoging krijgen is daarmee aanzienlijk. Streefhuur en harmonisatie Vorige jaar hebben we een streefhuurbeleid vastgesteld. Dit beleid houdt in dat we 60% van de woningen aanbieden onder de lage aftoppingsgrens, 20% onder de hoge aftoppingsgrens en 20% onder de liberalisatiegrens. Gemiddeld genomen komt dit neer op een huur van ongeveer 85% van maximaal redelijk. Bij een nieuwe verhuring is die 85% daarom in eerste instantie het uitgangspunt. Vervolgens wordt eventueel een iets lagere of hogere streefhuur gehanteerd om te zorgen dat er zowel voldoende als juiste woningen (grootte en kamertal) terecht komen in iedere huurklasse. 85% is dus geen doel op zich. In het najaar gaan we dit beleid evalueren om te bezien of het nog past bij de vraag en onze doelen. Dit kan leiden tot aanpassing en eventueel tot andere percentages. Wij zullen u betrekken in dit evaluatieproces. Voor dit jaar nemen we voor de verhoging ons huidige streefhuurbeleid nog als uitgangspunt. Of een woning sociaal blijft wordt bepaald door ons DAEB-beleid en niet door de gevraagde huurprijs. U hoeft dus niet bang te zijn dat door woningen af te toppen op 711,-, in plaats van 710,- deze uit het sociale segment verdwijnen. Als een DAEB woning van 711,- of hoger na leegkomst opnieuw wordt aangeboden, zal deze weer aangeboden worden volgens bovenstaande streefhuursystematiek. Door het aftoppen op 711,- besparen we substantieel op de afdracht in het kader van de verhuurdersheffing. Daarom handhaven wij dit beleid. Inkomensafhankelijk verhoging Zoals in de nieuwe koers van Rochdale is vastgelegd willen we er zijn voor de groepen die ons het meest nodig hebben. Praktisch gezien betekent dit dat wij, gezien onze ambities op beschikbaarheid en betaalbaarheid, de inkomensafhankelijke verhoging de huurstijging voor de laagste inkomens zeer beperkt kunnen houden. We houden hier dan ook aan vast. Inkomensafhankelijke verhogingen worden overigens afgetopt op 100% van de maximaal redelijke huur zodat geen situatie kan ontstaan met een onredelijke huur ten opzichte van de kwaliteit van de woning. Het voorbeeld dat u geeft van een huur van bijna 900,- komt in de praktijk zeer weinig voor. Rochdale Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam Postadres: Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam info@rochdale.nl KvK Amsterdam Pagina 2 van 3

11 Van de ruim sociale huurwoningen zijn er op dit moment slechts een kleine 150 die door deze verhogingen een huur hebben die gestegen is boven 800,-.. We zijn ons ervan bewust dat dit een stevige huur is, maar in lijn met onze koers geven we prioriteit aan het matigen van de huur voor onze primaire doelgroep. Verhoging van geliberaliseerde woningen Geliberaliseerde woningen krijgen een marktconforme huurverhoging. Dit betekent in de praktijk dat woningen die reeds op, of boven, de getaxeerde markthuur zitten, een verhoging krijgen gelijk aan inflatie. Woningen die daar onder zitten krijgen een verhoging van maximaal 3,3%. We laten Friendscontracten daar buiten omdat deze woningen verhuurd worden aan starters met een relatief laag inkomen, onze primaire doelgroep. Deze groep valt wat betreft verhoging daarom in de systematiek van de inkomensgroep tot Financiële situatie Rochdale Financieel gezien gaat het gelukkig weer een stuk beter met Rochdale. Dat maakt ook dat we de huren niet maximaal hoeven te verhogen zoals, met uitzondering van vorig jaar, een aantal jaren lang gebeurd is. In onze vernieuwde koers is vastgelegd dat onze grootste opgave voor de komende periode zit in het verbeteren van de beschikbaarheid. We stoppen de afname van onze voorraad sociale huurwoningen en willen op termijn weer groeien. Op het thema betaalbaarheid handhaven we in onze koers de lijn uit ons vorig jaar, in afstemming met u, vastgestelde huurbeleid: voldoende betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep. Omdat wij nog een inhaalslag te maken hebben in woningverbetering (basiskwaliteit en duurzaamheid), hebben wij naar verwachting de komende jaren nog een huursomstijging nodig die iets hoger ligt dan inflatie. We zullen u eerder betrekken bij de voorbereidingen voor de huurverhoging Ik ben het met u eens dat het overleg op dit punt beter had gekund. Inhoudelijk gezien hebben we er geen bezwaar tegen om daarbij het transparantietool te gebruiken. Praktisch gezien is dit echter lastiger vanwege de grote tijdsinvestering die nodig is om hiermee aan de slag te kunnen. Maar we gaan daar nog eens goed naar kijken. Afsluiting Ik wil u nogmaals danken voor uw kritische reflectie op ons huurverhogingsvoorstel. Het heeft onze gedachten gescherpt en daardoor hebben we het voorstel voor de huurders met een laag inkomen kunnen verbeteren. Ik heb begrip voor uw ambities voor verdere aanscherping, maar hierdoor zouden onze ambities op beschikbaarheid en kwaliteit te veel onder druk komen te staan. Met vriendelijke groet, Hester van Buren Voorzitter Raad van Bestuur Rochdale Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam Postadres: Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam info@rochdale.nl KvK Amsterdam Pagina 3 van 3