Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Nieuw Kralingen

Transcriptie

1 Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Nieuw Kralingen West 8 in opdracht van Heijmans en Eracontour December 2015

2 Inleiding Je kan bijna geen publicatie over steden openslaan of Rotterdam wordt er in genoemd: De Rotterdam, de Markthal, het nieuwe station, maar ook de stad waar festivals gehouden worden, cultuur er goed op staat, er een groot aantal musea zijn et cetera. Rotterdam staat op de kaart! Op het lijstje van het CBS over de groei van Nederland ontbrak Rotterdam bij de sterk groeiende steden. Er blijft een sterke verhuisbeweging vanuit Rotterdam naar omliggende dorpen en uitbreidingslocaties met als reden dat er woonmilieus in Rotterdam ontbreken. Door verschillende partijen, waaronder de gemeente, wordt er gewerkt aan het aanbieden van deze ontbrekende woonmilieus, met als voorbeeld Park Zestienhoven, juist buiten de ring van Rotterdam. Door de marktpartijen Eracontour en Heijmans is de uitdaging uit de Stadsvisie opgepakt om binnen de ring ook te kijken waar nieuwe woonmilieus kunnen worden toegevoegd. Er worden er kansen gezien om Nieuw Kralingen te ontwikkelen, gericht op het hogere marktsegment. Deze marktpartijen hebben samen met NS Stations en met de gemeente de mogelijkheden onderzocht om een nieuwe woonwijk aan het Kralingse Bos te ontwikkelen. Met als adviseurs West8 en BBN is een ruimtelijke ontwikkelingsvisie opgesteld, zijn de milieukundige mogelijkheden en onmogelijkheden in kaart gebracht en is bezien of het financieel haalbaar is de locatie tot ontwikkeling te brengen. In deze tekst wordt een korte samenvatting gegeven van de voorstellen die hierna visueel zijn vertaald in tekeningen, schetsen en voorlopige plankaarten. Wij menen hiermee een waardevolle bijdrage te kunnen leveren aan de stad Rotterdam en een onderscheidend woonmilieu in de komende jaren te kunnen realiseren. Dat doen wij graag met u. Aanleiding In de afgelopen jaren is regelmatig gestudeerd op de transformatie van het bedrijventerrein Veilingterrein-Boezembocht en de gemeentelijke Uitvoeringslocatie naar een rustig stedelijk woonmilieu met een groen karakter met variatie in woningtypologieën. Een overwegend grondgebonden woonmilieu en bestaande uit vrije sector marktwoningen, waarbij optimaal geprofiteerd kan worden van de kwaliteiten van het wonen aan de Kralingse Plas en Bos. Als referentie is altijd Kralingen Oost aangehouden, waarop later zal worden ingegaan. De locatie is door gemeente in de Stadsvisie, nieuwe Woonvisie en het gebiedsplan Kralingen-Crooswijk aangemerkt als transformatielocatie met een kans voor woningontwikkeling. Ook de gemeente beoogt woningbouw op deze locatie. Er zijn 2 grote grondeigenaren in het gebied, het betreft de gemeente Rotterdam als eigenaar van de gemeentelijke uitvoeringslocatie en het betreft NS Stations als eigenaar van de gronden op het bedrijventerrein Veilingterrein. Door de crisis is eigenlijk een belangrijke voorwaarde gecreëerd voor de ontwikkeling van Nieuw Kralingen: als gevolg van aflopende huurcontracten, faillissementen, tussentijdse opzeggingen, is de situatie ontstaan dat rond 2016 de volledige locatie van NS Stations vrij van huur of gebruikers is. Daarnaast heeft NS Stations haar visie enigszins gewijzigd en focust zij zich op ontwikkeling van stationsgebieden. Door deze ontwikkelingen is de situatie ontstaan dat de locatie leeg van huurders gekocht kan worden ten behoeve van Nieuw Kralingen. Eind 2015 is op basis van een externe taxatie een principe prijsovereenstemming bereikt tussen NS en marktpartijen.

3 Quick scan milieuaspecten Om een goed inzicht in de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden te krijgen is een quick scan door externe adviseurs in opdracht van Heijmans en Eracontour naar de volgende milieuaspecten uitgevoerd: Bodem ecologie, water, bedrijvigheid, vliegverkeer, verkeersgeluid, spoorweggeluid, verkeer, parkeren, externe veiligheid, luchtkwaliteit en kabels en leidingen De hoofdconclusie uit de quick scan is dat er geen milieuaspecten zijn die de ontwikkeling niet mogelijk maken. De belangrijkste belemmeringen worden veroorzaakt door geluid van wegverkeer, spoorweg en de bedrijvigheid (metaalbedrijven) in en om het gebied. Deze belemmering kan worden opgelost door bijvoorbeeld een geluidsscherm langs de snelweg, afschermende bebouwing langs bedrijvigheid, toepassing andere materialen op straten. Modelmatig zijn deze maatregelen getest en voorlopig als afdoende beoordeeld. Deze conclusie zal nader onderbouwd nogmaals moeten worden aangetoond bij het opstellen van het bestemmingsplan. Woonmilieu en doelgroep Uit een uitgevoerd marktonderzoek blijkt dat Rotterdam een sterke underperformance laat zien in het segment dure grondgebonden koopwoningen, deze worden met name in de omliggende regio gerealiseerd. Hierdoor ontstaat (deels) een vertrek uit Rotterdam naar o.a. Lansingerland. Tegelijkertijd wordt er een toenemende interesse gesignaleerd voor stedelijk wonen. De locatie laat rustig stedelijk wonen toe: hoogwaardig, groen en op voelbare afstand van de stad. Immers, in 10 minuten is de Markthal in hartje Rotterdam te bereiken. Tegelijkertijd is er een inhaalvraag en manifeste nieuwbouwvraag in dit segment aan de orde, er is een tekort aan rustig stedelijk wonen in Rotterdam. Nieuw Kralingen kan het antwoord zijn op deze vraag, de programmatische uitgangspunten zijn in lijn met de vraag. Qua doelgroep ligt de doelgroep in de rood-blauwe leefstijl volgens de indeling van Smartagent, die ook gebruikt wordt in de Woontest van Rotterdam. De consumenten die gekenmerkt worden door Stads en Allure en door Ruim en Hoogwaardig zijn de doelgroepen die met grote mate van waarschijnlijkheid door de locatie worden aangetrokken.

4 Doelstellingen Nieuw Kralingen De ambitie voor nieuw Kralingen vanuit een programmatische en ruimtelijke optiek is in vier doelstellingen te vertalen: 1. Een hoogwaardig, groen woonmilieu binnen de ring 2. Verbeteren van de relatie tussen Kralingse Bos en Kralingen Crooswijk en Oude Noorden 3. Verbeteren van noordwestelijke rand van het Kralingse Bos 4. Verbeteren en deels saneren van bedrijventerrein Veilingterrein. Ad 1) Een hoogwaardig groen woonmilieu binnen de ring In de ruimtelijke ontwikkelingsvisie zijn de kwaliteiten van Kralingen Oost onderzocht. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten: Geen enclave, maar geïntegreerd in de stad Beeldkwaliteit geïnspireerd op Kralingen Oost, vertaald naar het heden. Gemengde bebouwing qua typologie, functie, architectuur, Ruimte voor wijkeconomie. Kenmerkend is de kwaliteit van de woningen: groot, ruim, statig en flexibel. In de ontwikkelingsvisie is dit vertaald in een hoofdzakelijk grondgebonden woonmilieu met verschillende woning typologieën: van vrijstaande villa s naar twee-onder-een kappers tot herenhuizen in een stedelijke setting. In het gebied kunnen circa 400 woningen ontwikkeld worden, gebaseerd op de kwaliteiten van Kralingen Oost met als woonmilieu een rustig stedelijk woonmilieu met een groen karakter met variatie in woningtypologieen, doch overwegend grondgebonden en bestaand uit vrijesector marktwoningen. Dit woonmilieu kan bij uitstek geschikt zijn om gezinnen die Rotterdam verlaten te verleiden zich blijvend in Rotterdam te vestigen. Ad 2 Verbeteren van de relatie tussen Kralingse Bos en Kralingen Crooswijk Oude Noorden Uit de analyse van de bestaande situatie volgt dat de parkentree van het Kralingse Bos verstopt is achter sportvelden en achter de Bosdreef. In Crooswijk ervaar je daardoor het Kralingse Bos beperkt, wat anders is in Kralingen. Daar zijn er zowel zicht als fysieke relaties met het Kralingse bos. Door de voorgestelde verlegging van de Bosdreef richting de snelweg ontstaat er heel veel ruimte voor het verbeteren van de relatie tussen bestaande stad en Kralingse Plas en komt Nieuw Kralingen direct aan de Kralingse Plas en Bos te liggen. Dit is randvoorwaardelijk om de 1 e doelstelling, het realiseren van een hoogwaardig, groen woonmilieu, waar te kunnen maken.

5 Ad 3: Het verbeteren van de noord-westzijde van het Park Door het verleggen van de Bosdreef ontstaan er ook grote kansen voor het noord-westelijk deel van het Kralingse Bos, wat niet door iedereen als sociaal veilig wordt ervaren. De ontwikkeling van een woonbuurt aan het Kralingse Bos geeft de mogelijkheid om de sociale veiligheid te verbeteren door voorkanten aan het park te situeren en zichtbaarheid te verbeteren. Tevens zijn er mogelijkheden voor het verbeteren van de sociale veiligheid van stedelijke fietsroutes. Ad 4) Verbeteren en deels transformeren bedrijventerrein In de huidige situatie is het bedrijventerrein een niet samenhangende verzameling van gebouwen, die deels hun functie verloren hebben. Andere delen (o.a. bebouwing Boezembocht, het politiekantoor, bebouwing Forrest Metals) zijn kwalitatief goed. Door de transformatie van een deel van het al jaren braakliggende terrein naar woningbouw en door toevoeging van nieuwe bedrijfsbebouwing (met geluidsafschermende werking) wordt er een kwalitatieve verbetering doorgevoerd. Verkeer In opdracht van de marktpartijen in samenwerking met de gemeente is er uitgebreid onderzoek gedaan naar de verplaatsing van de Bosdreef van de huidige locatie naar het noorden, ongeveer ter plaatse van de huidige Boezembocht. Uit het onderzoek blijkt dat deze verplaatsing volgens het verkeersmodel mogelijk is zonder dat dit leidt tot verslechtering van de verkeersafwikkeling ter plaatse van de Bosdreef en op andere punten in het verkeersnetwerk waarop de verlegging effect heeft. Het gevolg van de verlegging is dat op het niveau van Rotterdam-Noord er andere keuzes gemaakt worden voor de voorkeursroute, zo blijkt uit het model. Een nadrukkelijk aandachtspunt bij de verdere uitwerking is de benodigde ruimte voor een volwaardige stedelijke route.

6 Stedenbouwkundige ontwerpprincipes Er heeft een uitgebreide analyse plaatsgevonden van de opbouw van Kralingen Oost: afmetingen van straten, de wijze waarop het parkeren is opgelost, grote aaneengesloten openbare ruimte, de wijze waarop water binnen de wijk functioneert, zichtlijnen op de plas. Tegelijkertijd is gekeken naar de mix van functies en diversiteit in gebouwtypes: van villa s tot kleinschalige appartementencomplexen. De diversiteit wordt verder versterkt door het scala aan kapvormen. Statigheid wordt verkregen door onder andere de grote voordeuren met (kleine) trappetjes. Kenmerkend voor Kralingen zijn de gekozen oplossing voor hoeken van bouwblokken, vaak afwijkend qua vorm en qua functie. Ruimtelijke visie De stedenbouwkundige principes van Kralingen-oost zijn verwerkt in de ruimtelijke visie voor Nieuw Kralingen. Duidelijk herkenbaar zijn de Hofvijver, de Jericholaan, de Ouddorpweg in de ruimtelijke visie voor Nieuw Kralingen. Door het parkeren grotendeels op eigen kavel op te lossen ontstaat een ruim en groen beeld met nauwe relaties en zichtlijnen naar het Kralingse Bos. Aan de noordkant wordt de geluidsproblematiek grotendeels opgelost door het realiseren van nieuwe bedrijvigheid met een geluid afschermende werking. De nieuwe woonwijk wordt qua autoverkeer ontsloten via het kruispunt (oude) Bosdreef Boezemlaan. Er ontstaan prachtige woonlocaties aan het Kralingse Bos, maar ook aan de Boezem of het verlengde Beukenlaantje. Binnen dit sterke stedenbouwkundige raamwerk ontstaan bouwvelden waarin de verschillende woningtypologieën ontwikkeld kunnen worden. In de proefverkaveling zijn hiervan voorbeelden aangegeven en in 3d uitgewerkt.

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77