Impact wetgeving op onderhoudsbeleid corporaties. Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017

Transcriptie

1 Impact wetgeving op onderhoudsbeleid corporaties Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017

2 Juliska Grahame Teamleider Projectbureau Veilig Verwarmen

3 Aanleiding: Levensgevaarlijk

4 Aanleiding: Koolmonoxidegevaar Koolmonoxide is een dodelijk gas welke u niet kunt ruiken of zien Herken de signalen van koolmonoxide vergiftiging en kijk wat u kunt doen om vergiftiging te voorkomen

5 Aanleiding: Levensgevaarlijk koolmonoxidevergiftiging in woning Ymere Haarlem - Zomer 2013 woning Stadgenoot - Februari 2014 Zoon huisarts Tuitjenhorn (Vrolikstraat) Ook kleine hoeveelheden CO veroorzaken concentratieproblemen, hoofdpijnen e.d.

6 Aanleiding: Afspraken Rijk en gemeenten Rijk: - Handreiking open verbrandingstoestellen: in juni 2014 nieuwe versie - Kamerbrief Blok augustus 2013: binnen 10 jaar geen open verbrandingstoestellen meer - Zorgplicht vanuit Woningwet Gemeente Amsterdam: - Afspraken met corporaties vanuit OGA via Netwerk Technisch Beheer AFWC - Plan van Aanpak Koolmonoxide: eerste focus op huurwoningen - Toezegging Ymere: eind 2016 geen open toestellen meer. Geen formele overeenkomst/boeteclausule Gemeente Haarlem: - Geen afspraken over vervanging. In Lokaal Akkoord alleen afspraak over verkoop, mag niet met open verbrandingstoestel.

7 Knelpunten Er is geen meldingsplicht dus de exacte aantallen doden en gewonden kennen we niet. Er is geen onderhoudsverplichting voor huurders die een eigen geiser hebben. Er is geen wettelijk verbod op open verbrandingstoestellen. Er zijn verschillende pogingen hiertoe gedaan maar deze zijn gestuit op Europese regelgeving die dit niet toestaat.

8 Wettelijk Kader Een wettelijk kader voor het beheersen van de risico s van openverbrandingstoestellen is te vinden in: DE WARENWET HET BOUWBESLUIT 2012 (met verwijzingen naar NEN-bladen) DE WONINGWET DE HUURWETGEVING DE WET PUBLIEKE GEZONDHEID (WPG)

9 Wettelijk Kader Voor verhuurders van woningen zijn het Bouwbesluit 2012, de algemene zorgplicht uit de Woningwet en de Huurwet (over onderhoudsplicht) het meest relevant. Huurcommissie is akkoord aangezien de huurverhoging niet kostendekkend is ten opzichte van de ketel

10 Dilemma Verplichte deelname of niet? Wat is klantgericht? Veiligheid en gezondheid voorop Open toestellen worden ouder Ook risico s voor buren

11 Zorgplicht en Veiligheid Corporatie kan aansprakelijk gesteld worden bij incidenten al is het toestel eigendom van de huurder Bij Co incidenten zijn er vaak ook gebreken aan toevoer van verbrandingslucht en afvoer van rookgassen Corporatie als professionele verhuurder moet problematiek kennen en professioneel ingrijpen

12 Uitgangspunten Ymere Ymere is als verhuurder wettelijk verplicht om er voor de zorgen dat haar woningbezit in een goede staat van onderhoud verkeert en voldoet aan de eisen van de tijd. Bovenal moet een woning veilig zijn. Ymere koppelt daarom de komende jaren in al haar huurwoningen alle geisers en gaskachels af.

13 Aantallen Ymere heeft 88,254 VHE-en, waarvan 76,553 woningen Start 2014: 5000 Woningen in Project Veilig Verwarmen Huidige prognose: 6000 VHE-en, inclusief BOG Huidige situatie: 4000 woningen aangeschreven 2500 woningen zijn inmiddels afgerond (2000 installaties) 250 huurders weigeren medewerking

14 Strategie van Ymere Plan van aanpak: Projectbureau met 12 medewerkers Werkproces waarbij we de druk opvoeren van verleiden tot afdwingen (10 weken) Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen kunnen aanbieden (max 35eu) Vergoeding van eigen toestel max. 10 jaar oud Maatwerk en klussendienst voor (zorg)adressen Procederen als verleiden niet helpt

15 Project Veilig Verwarmen proces 10 weken proces: week 1 week 2 week 3 week 5 week 6 week 7 week 9 week 10 1e brief uit (maandag) SMS of Bellen na 1e brief (vrijdag) 2e brief uit (vrijdag) check op woonfraude / overlast / zorgadres Narooien (aangekondigd via SMS) 3e brief uit (vrijdag) Huisbezoek zonder aankondiging Sommatiebrief uit

16 Doel Project Veilig Verwarmen DOEL: De huurder over te halen mee te werken aan de aanleg van centrale verwarming (met huurverhoging) om een veiligere woonomgeving te creëren. Indien nodig dwingen we het af.

17 Gevolgen voor Bewoner Meer veiligheid en comfort Akkoordverklaring (noodzakelijk bij gerief verbetering) Huurverhoging (Huurtoeslag mogelijk) Energielasten Overlast beperken in de woning bij plaatsing ketel, aanbrengen leidingwerk en radiatoren

18 Waar lopen we tegenaan? Nieuwe uitspraken in eerste aanleg m.b.t.: Huurverhoging niet terecht Eigendom Rapport Onderzoeksraad voor de Veiligheid

19 Standpunt en Risico s Standpunt Amsterdamse woningcorporaties Niet getoetst op betaalbaarheid Een geriefverbetering wordt niet individueel door de bewoner beoordeeld Op grond van artikel 7:220 lid 1 Bw moeten huurders medewerking verlenen aan renovatiewerkzaamheden Hoger beroep ingesteld: 14 februari mogelijk uitspraak Risico voor ons project Huurder heeft gedwaald Betaalbaarheid van het project

20 Huurverhoging Wat is een redelijke huurverhoging? Verplicht nieuwe CV + 1 verwarmde ruimte: 20 euro Keuze huurder om meer ruimtes te verwarmen: 5 euro Maximale huurverhoging 35 euro (complete woning) Rekening houden met huursubsidiegrenzen

21 Huurverhoging argumenten Argumenten voor de Huurverhoging Woongenot wordt verhoogd (meer comfort) artikel lid 1 sub b Burgerlijk wetboek Zuiniger systeem dat beter is voor het milieu (bij hetzelfde stookgedrag) Huurcommissie heeft de huurverhoging als redelijk bestempeld. Investering terug te verdienen

22 Waar lopen we tegenaan? Eigendom: Volgens nieuwe uitspraken hoeven huurders niet te accepteren dat de corporatie gaskachels die huurder zelf hebben aangebracht gaat verwijderen of afkoppelen. Reactie corporatie: Rechter is voorbijgegaan aan het veiligheidsaspect.

23 Waar lopen we tegenaan? Rapport onderzoeksraad voor de veiligheid: CV is in 46% van aantallen reden van CO incident Reactie Ymere: onze comakers werken al volgens de aanbevelingen van de onderzoeksraad. Geen enkel koolmonoxide-incident (gecertificeerd; controle)

24 Weigeraars en Zorgadressen Stand van Zaken: 250 Weigeraars (6,25% van het totaal aantal dossiers) 59 Zorgadressen (1,5% van totaal aantal dossiers) 2600 Akkoorden (65% van het totaal aantal dossiers)

25 Weigeraars Redenen voor weigeren: 9,6% weigert t.o.v. aantal Akkoorden Ik heb een CO melder Eigendom Ik ventileer goed en onderhoud mijn toestellen goed Gehecht aan de oude situatie Opzien tegen de werkzaamheden Wordt ziek van CV Uitspraken afwachten

26 TOT SLOT Twijfelgeval: Gevelkachels In eerste instantie een gesloten toestel maar door de tijd kan een gevelkachel koolmonoxide gaan lekken Ymere hanteert een leeftijd van 3 jaar. Toestellen ouder dan 3 jaar worden als een openverbrandingstoestel beschouwd Er is nog geen procedure hierover gevoerd

27 TOT SLOT Eigen installatie van bewoners en controle Als bewoners een eigen installatie hebben controleren wij of deze veilig is. Als de installatie niet veilig is, stellen wij aanpassingen vast Indien de huurder niet wil meewerken dwingen wij uiteindelijk medewerking af (procedure start binnenkort)

28 TOT SLOT Weigeren meewerken energie-index Hierdoor kunnen we STEP subsidie mislopen. Indien nodig starten we ook hier een procedure op

29 TER INFO Wat is de gemiddelde huurverhoging? 18% Ketel, Woonkamer 21% Ketel, Woonkamer + 1 ruimte 13% Ketel, Woonkamer + 2 ruimten 11% Ketel, Woonkamer + 3 ruimten 37% Ketel, Woonkamer + 4 of meer ruimten