Richelieu: pilot voor woningbouw en ruimtelijke planning

Transcriptie

1 P. 210 Rudi Antonius en Jaap Ruijgers Foto: Roel de Jong Richelieu: pilot voor woningbouw en ruimtelijke planning

2 P. 211 Woningbouw is in Suriname een gevoelig politiek thema. In de grondwet is verankerd dat elke Surinamer recht heeft op een eigen woning. Dat recht is niet door iedereen verzilverd. Achtereenvolgende regeringen hebben royale woningbouwprogramma s beloofd, maar niet waargemaakt. Beleids- en planvorming zijn versnipperd, geld is er niet of nauwelijks, bureaucratie en electorale goodwill werken belemmerend en particuliere partijen worden te weinig ingeschakeld. Op de voormalige plantage Richelieu wordt geëxperimenteerd met een soort satellietstad. Eenduidige gegevens over zowel de vraag naar, het aanbod en de voorraad van woningen bestaan niet in Suriname. De Surinaamse overheid spreekt al jaren over een behoefte die oploopt tot ongeveer nieuwe woningen per jaar. De census (volkstelling) van 2003 laat een acuut woningtekort van omstreeks woningen zien. Deze bron geeft echter geen inzicht in de vaak slechte kwaliteit van de woningvoorraad en waar dringende vervanging of op zijn minst ingrijpende woningverbetering noodzakelijk is. Nog steeds bestaan er zogenaamde erfwoningen zonder water en sanitair. Er is sprake van een tekort aan kwalitatief goede woningen. Een registratie van het aantal nieuwe woningen dat jaarlijks wordt opgeleverd bestaat evenmin. Dat kan wel met een flinke marge worden afgeleid van het aantal verstrekte bouwvergunningen. In 2002 werd het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen op deze manier geschat op 400. In 2008 is de productie opgelopen tot ongeveer woningen. Tijdens het seminar Volkshuisvesting 2008 komen onafhankelijk van elkaar de inleiders Duco Stadig (voormalig wethouder gemeente Amsterdam) als Hans Martinus (decaan faculteit fysieke wetenschappen Anton de Kom Universiteit van Suriname) tot deze schatting (IMWO, 2008). Vrijwel de hele productie (naar schatting tenminste negentig procent) komt tot stand in de particuliere sector; vooral veel grote en dure villa s. De voortdurende economische groei vanaf omstreeks 2001 lijkt de meest logische verklaring voor de groei van de productie. De Stichting Volkshuisvesting Suriname (SVS), een staatswoningbedrijf en de enige instelling die woningen voor de laagste inkomensgroepen bouwt, heeft sinds 2000 minder dan honderd nieuwe woningen aan haar bezit toegevoegd. Jarenlang hebben non-gouvernementele instellingen getracht sociale woningbouw te realiseren, maar deze hebben dat nooit op enige schaal weten te doen. Sinds 2002 bouwt de stichting Sekrepatu als sociale verhuurder naar het model van Nederlandse corporaties. Maar ook Sekrepatu heeft haar doelstelling: vijfhonderd woningen in vijf jaar, niet kunnen halen. In zeven jaar zijn tweehonderd woningen gerealiseerd. En voor een huurprijs die alleen voor bovenmodaal te betalen is.

3 P. 212 Het Lower Income Shelter Program (LISP) geïnitieerd door de InterAmerica Development Bank (IDB), heeft vanaf 2004 een bijdrage geleverd aan de productie van sociale (eigendoms)woningen. Hierbij wordt een vorm van microkrediet verstrekt aan lage inkomensgroepen om zelfbouw te faciliteren. Op deze manier zijn nieuwe woningen gebouwd en woningen ingrijpend verbeterd. Opmaat voor een pilot In 2001 komen Suriname en Nederland overeen dat een flink deel van het restant aan zogenaamde verdragsmiddelen die bij de onafhankelijkheid van Suriname beschikbaar zijn gesteld, maar na de decembermoorden in 1982 waren bevroren, gericht worden ingezet voor de verbetering van de huisvestingsituatie. Gezamenlijk geven Suriname en Nederland opdracht aan het bureau Ecorys om een studie uit te voeren naar structurele oplossingen voor de sector huisvesting. Ecorys treft een overheid aan die geen oplossingen kan bieden om woningbouwproductie voor de lage inkomensgroepen op gang te brengen. In het onderzoek wordt duidelijk dat het Directoraat Volkshuisvesting weinig effectief is. Het bouwt met haar eigen timmerfabriek volkswoningen. Als onderdeel van het ministerie van Sociale Zaken in een land zonder bijstandsvoorzieningen werkt het aanbieden van een woning als een sociaal vangnet. Echter, een productie van enkele tientallen woningen per jaar blijkt een druppel op de gloeiende plaat. Opmerkelijk is verder dat het Directoraat Volkshuisvesting geen relatie heeft met de ministeries die verantwoordelijk zijn voor de ruimtelijk ordening (Ruijgers, 2002). Volgens het advies van Ecorys (2003) zou het directoraat een beleids- en kenniscentrum moeten worden waar data over woningvoorraad en woningbehoefte beschikbaar is. Het nieuwe directoraat zou leiding moeten geven aan een taskforce voor de woningproductie. Ook wordt geadviseerd een NV Grond en een NV Wonen op te richten ten behoeve van respectievelijk gebiedsontwikkeling en woningbeheer, het liefst op afstand van de overheid. Daarnaast stelt het advies dat de samenwerking tussen de ministeries onderling moet worden verbeterd, evenals die met niet-overheidsgebonden partijen. Een volstrekt nieuwe organisatie en opdracht dus. In 2005 wordt het projectbureau SHIP (Sector Huisvesting Implementatie Programma-unit) opgericht om de aanbevelingen van Ecorys inclusief de nieuwe organisatie en opdracht te implementeren. Richelieu wordt aangewezen als pilot waar deze nieuwe werkwijze in de praktijk wordt gebracht. De beschikbaarheid van de grond is een pragmatische onderlegger voor de keuze voor Richelieu. Dat de politieke partij van de verantwoordelijke minister in het district waarin Richelieu ligt haar machtsbasis heeft, speelt ongetwijfeld ook een rol. Pilot voor nieuwe planologie Richelieu ligt in het district Commewijne. Dit was tot enkele jaren geleden een dun bevolkt agrarisch gebied met veel voormalige plantages. Commewijne ligt vanuit de stad gezien aan de overkant van de rivier en was lange tijd alleen per (veer) boot bereikbaar. Sinds de opening van de Wijdenboschbrug in 2000 is de bereikbaarheid sterk verbeterd. Evenals rond de rest van Paramaribo vindt ook in dit district een sluipende suburbanisatie plaats; een soort urban sprawl, vaak in de vorm van lintbebouwing. Richelieu is de naam van een vroegere suikerplantage. Het ligt op veertien kilometer afstand van Paramaribo en twee kilometer van Tamaredjo, de hoofdplaats van Commewijne met zo n inwoners. Richelieu is circa 350 hectare groot, waar op termijn kavels kunnen worden ontwikkeld voornamelijk voor woningbouw

4 P. 213 Foto: Projectbureau SHIP (Directoraat Volkshuisvesting, 2009). Met de verwachte inwoners zal het aanzienlijk groter zijn dan Tamaredjo en uitgroeien tot een soort satellietstad van Paramaribo. Naast sociale woningen voor lagere inkomens (huur en huurkoop) is er ruimte voor midden- en hogere inkomens (voornamelijk in de vorm van zelfbouwkavels). In het centrumgebied zijn winkels, commerciële en publieke voorzieningen gepland. Daarnaast voorziet het plan in voldoende werkgelegenheid om te voorkomen dat in de toekomst de inwoners elke dag in de file staan naar Paramaribo. Vanzelfsprekend komen er scholen en worden er basis gezondheidsdiensten gevestigd. Richelieu is meer dan een woningbouwprogramma, het is ook een pilot voor een nieuwe werkwijze. Het moet zorgen voor een omslag in het volkshuisvestingbeleid. In plaats van zelf te bouwen moet de overheid meer faciliterend gaan optreden. Leidend is daarbij het zogenaamde grondexploitatiemodel. In de praktijk komt dat neer op gebiedsontwikkeling: het bouwrijp maken van de grond, het aanleggen van de infrastructuur en daarna de verkoop van grond aan projectontwikkelaars die zorgen voor zowel sociale- als vrijesectorwoningen. Dit klinkt eenvoudig, maar dat is het niet. Het is een volstrekt nieuwe manier van werken in Suriname en politiek gezien een revolutionaire omwenteling. Tot nu toe vindt de suburbanisatie rond de stad namelijk plaats in de vorm van kleine verkavelingen. De gebruikelijke manier is dat kleinschalige agrariërs haaks op de weg een zandpad maken en vervolgens zes tot soms twaalf percelen grond verkopen die achter elkaar aan het zandpad liggen. Als daar na verloop van tijd woningen staan verwacht men van de overheid dat deze de infrastructuur aanlegt en financiert. De eenvoud van de nieuwe werkwijze voor deze pilot is dat voor Richelieu vooraf een integrale begroting van de kosten voor ontwatering, grondverbetering en infrastructuur wordt gemaakt op basis van een ruimtelijk plan. Hier tegenover moeten de inkomsten van de verkoop van grond worden gesteld die de grondexploitatie sluitend moeten maken. Uit deze opbrengsten kunnen weer andere gronden bouwrijp worden gemaakt. Op termijn kan uit de grondopbrengsten zelfs een deel van de kosten voor sociale woningbouw worden gefinancierd. Richelieu is op deze manier de start voor een op te richten Grond Ontwikkelings Bedrijf (de NV-grond zoals vermeld in het Ecorys onderzoek), min of meer vergelijkbaar met de grondbedrijven van Nederlandse gemeenten. Het bedrijf wordt opgezet door de overheid, maar krijgt de rechtspersoonlijkheid van een Naamloze Vennootschap (NV). Hiermee is het los gekoppeld van directe politieke beïnvloeding en electorale goodwill die soms tot willekeur kan leiden. In dit laatste zit de omwenteling. De statuten zijn inmiddels door de Raad van Ministers goedgekeurd. Op verzoek van de Surinaamse minister heeft Deloitte een bedrijfsplan opgesteld. Plan en programma De planvorming voor Richelieu is in 2006 begonnen. Het project is opgedeeld in

5 P. 214 Foto: Roel de Jong drie fasen. De ontwatering en grondverbetering van de eerste fase van circa honderd hectare is inmiddels afgerond. Ook de natte en droge infrastructuur is aangelegd. Dit alles is gefinancierd uit de verdragsmiddelen. De bedoeling is het bedrag met de gronduitgifte terug te verdienen, waarmee startkapitaal voor nieuwe locaties ontstaat. Binnen de eerste fase zijn de eerste twee woonvlekken bouw- en woonrijp gemaakt (circa dertien hectare). De eerste 120 woningen zijn vrijwel gereed en wachten op de aansluiting van de nutsvoorzieningen. Verwacht wordt dat ze in mei 2010 bewoond worden. Voor de bebouwing van een volgende vlek wordt samenwerking gezocht met de woningstichting Sekrepatu. Deze bouwt zonder winstoogmerk sociale huurwoningen voor middeninkomens en huur- en koopwoningen voor midden en hogere inkomens. Op een andere vlek zullen kavels beschikbaar worden gesteld voor het LISP van de IDB. Daarnaast zullen uiteraard ook vrije zelfbouwkavels aan particulieren worden verkocht. Met het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) wordt daarnaast gewerkt aan een verkennend distributie planologisch onderzoek voor de centrumvoorzieningen.

6 P. 215 Een integrale benadering Richelieu is een voorbeeld geworden van integrale gebiedsontwikkeling. Uit intensieve samenwerking tussen de Dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en alle relevante Surinaamse actoren is een Surinaams ontwikkelingsplan voortgekomen. Er is een grondontwikkelingsbedrijf opgericht en het OGA levert kennis en zorgt voor het coachen en scholen van medewerkers. Het Directoraat Volkshuisvesting organiseert bijvoorbeeld samen met het OGA en de Anton de Kom Universiteit seminars over volkshuisvesting voor ambtenaren, studenten en maatschappelijke stakeholders. Met Richelieu doet Suriname sinds decennia weer ervaring op met grootschalige woningbouw waarvoor een ruimtelijk plan als basis wordt gebruikt. Op deze schaal is dat nieuw. Voor het eerst zijn bijvoorbeeld de kosten voor de gebiedsontwikkeling en voor de woningbouw samen in een begroting gebracht. De kosten en opbrengsten zijn ingebracht in een grondontwikkelingsbedrijf en verwacht wordt dat in de toekomst gestructureerd werken volgens een grondexploitatiemodel mogelijk is. En niet het minst belangrijke voor het eerst sinds lange tijd is in Suriname een groot aantal volkswoningen in aanbouw. De machine draait en volgens plan duurt de samenwerking met het OGA tot eind 2010 waarna het stokje volledig moet zijn overgedragen. Of dat wordt gehaald is de vraag. Het is nog wat fragiel, maar de infrastructuur is opgebouwd voor zowel grondontwikkeling als een institutioneel kader om deze productie de komende tijd voort te zetten. Rudi Antonius is als jurist vanuit OGA gedetacheerd in Suriname. Jaap Ruijgers is socioloog en vanuit de gemeente Amsterdam betrokken bij de samenwerking tussen Amsterdam en het Directoraat Volkshuisvesting Foto: Roel de Jong Suriname. Spannende discussies tussen Amsterdam en het SHIP zijn bijvoorbeeld of de ontwatering plaats moet vinden via gesloten rioleringen of open trenches (sloten). Hygiëne versus kosten en voldoende afwateringscapaciteit bij hevige regenval staan tegenover elkaar. Bij de integrale ontwikkeling blijkt de drinkwaterproblematiek onderschat te zijn. Het district heeft te maken met ernstige verziltingproblemen. Voor de eerste 120 woningen vormt dit nog geen onoverkomelijk probleem. Dit kan het wel worden als het naar het geprognosticeerde aantal van groeit. Inmiddels is het Amsterdamse Waternet bij de advisering betrokken. Nog niet alle problemen zijn opgelost. Literatuur Directoraat Volkshuisvesting (2009) Besluitvormingsdocument, Pilot Project Richelieu, Investeringsbesluit, Directoraat Volkshuisvesting, Paramaribo Ecorys (2003) Studie Sector Huisvesting, Ecorys, Rotterdam IMWO (2009) Verslag seminar huisvesting 2008, IMWO, Paramaribo Proplan (2010) Verslag seminar huisvesting Contouren voor een meerjarig huisvestingsplan, Proplan, Paramaribo Ruijgers, J. (2002) Na bouw foe lanti oso, Stedelijke Woningdienst Amsterdam, Amsterdam