Provincie Zuid-Holland Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel. Bestuurlijke samenvatting

Transcriptie

1 Provincie Zuid-Holland Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Bestuurlijke samenvatting 6 juli 2012 Eindrapport

2 Status: Eindrapport Datum: 6 juli 2012 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam amsterdam@stedplan.nl Team Detailhandel & Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Drs. Toine Hooft Drs. Saskia Koene Voor meer informatie: ajvd@stedplan.nl of th@stedplan.nl In opdracht van: Provincie Zuid-Holland De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2012.A.515 pagina 2

3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 4 1 De uitgangssituatie in de provincie Zuid-Holland Draagvlak voor winkelvoorzieningen: zeer groot 1.2 Huidig functioneren: ondermaats 2 Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Een combinatie van methodes 2.2 Uitkomsten naar REO 2.3 Uitkomsten naar gemeente 2.4 Uitkomsten naar aankoopplaats 2.5 Confrontatie ontwikkelingsmogelijkheden en planvoorraad 3 Beleidsconsequenties Versterken - Optimaliseren - Herstructureren 3.2 Van kwantiteit naar (ruimtelijke) kwaliteit Bijlage 1. Leden begeleidingsgroep en projectteam 30 Bijlage 2. Aanwezigen ronde tafeldiscussie ( ) 31 Bijlage 3. Tabellen uitkomsten schaduwmethode 32 Bijlage 4. Figuren uitkomsten schaduwmethode 34 pagina 3

4 Inleiding De winkel(vastgoed)markt is in transitie Een compleet andere benadering van de winkel(vastgoed)markt en van alle daarbij betrokken actoren is nodig. Groei is niet meer vanzelfsprekend; vernieuwing en aanpassing zijn meer dan ooit noodzakelijk. De detailhandel is altijd een dynamische sector geweest, maar de huidige, stormachtige ontwikkelingen zijn ongekend: De economie is in crisis en de woningmarkt stagneert. Consumenten hebben weinig vertrouwen in de economie en stellen aankopen uit, of zien er zelfs helemaal van af. Volgens het CPB moeten we ons voorbereiden op een lange periode van laagconjunctuur (Juniraming 2012). Er zijn vele demografische veranderingen, zoals de toename van kleine huishoudens, de multiculturele samenleving, ontgroening en vergrijzing. Nu al is in Rotterdam en Den Haag bijna de helft van de inwoners van buitenlandse afkomst. In Zuid-Holland zal rond % van de inwoners ouder zijn dan 65 jaar. De huidige generatie 65- plussers is weliswaar vermogender dan de vorige, maar ook heel zuinig. Ze hoeven niet zo nodig elk jaar hun interieur of garderobe te vervangen. Overigens vergrijst ook het ondernemersbestand; de opvolgers van winkeliers staan niet (meer) in de rij. Sectorspecifieke ontwikkelingen, zoals de opkomst van (mobiel) internet als alternatief verkoopkanaal. Het aandeel van internet in de totale detailhandelsbestedingen bedraagt 4,9% (Locatus, cijfer 2011). Deskundigen voorspellen een verdere groei. Nieuwe marktsituatie vereist heldere keuzes en een strakke ruimtelijke regie De provincie Zuid-Holland heeft een traditie als regisseur van de winkelplanning. Ze schept de ruimtelijke kaders waarbinnen detailhandelsontwikkeling zich dient af te spelen. De veranderende marktomstandigheden dwingen de provincie tot prudentie en tot het maken van heldere keuzes. Waar is, op basis van ruimtelijke argumenten, nog ruimte? Waar juist niet? Het is de uitdaging om, juist bij een krimpende vraag, het voorzieningenniveau in de steden én dorpen aantrekkelijk en vitaal te houden. Zicht op ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel noodzakelijk De provincie Zuid-Holland heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd om inzicht te geven in de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel in de provincie. De volgende vragen beantwoorden we in dit rapport: Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in de provincie, op verschillende geografische schaalniveaus (REO 1, gemeente, aankoopplaats)? In welke mate matchen de mogelijkheden met de actuele planvoorraad? Wat zijn hiervan de beleidsconsequenties, zowel binnen als buiten de gedefinieerde hoofdstructuur? Dit onderzoek bouwt voort op de uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad (KSO 2011). Dit rapport fungeert als belangrijke onderbouwing voor de actualisatie van de provinciale detailhandelsvisie, die in het kader van de Provinciale Structuurvisie (PSV) plaatsvindt. 1 Het bestuurlijk REO (Bestuurlijk Regionaal Economisch Overleg) is een overlegstructuur waarin de regiogemeenten, de provincie Zuid-Holland en relevante regionale organisaties deelnemen. Deze regionale samenwerking levert een gezamenlijke visie en aanpak op van bedrijventerreinen en de afstemming van detailhandelsvestigingen. pagina 4

5 Uitkomsten en consequenties voor beleid in een notendop Samengevat komen we op basis van dit onderzoek tot de volgende conclusies: Er is in de provincie Zuid-Holland per saldo geen ruimte voor toevoeging van winkelmeters tot 2020 en daarna. De achterliggende redenen zijn de volgende: Het huidige aanbod functioneert gemiddeld genomen ondermaats. Door reductie van het aantal winkelmeters zal de winkel(vastgoed)markt beter functioneren; Internetbestedingen zullen fors toenemen. Dat gaat ten koste van het winkelaanbod. De verwachte bevolkingsgroei zal dit niet kunnen compenseren. Regionaal en lokaal zijn er echter sterke verschillen binnen de provincie. Binnen de hoofdstructuur 2 komt een beperkt aantal aankoopplaatsen in beeld voor verdere versterking. Dit zijn de aankoopplaatsen die hoog scoren op ontwikkelingsmogelijkheden én wezenlijk bijdragen aan de concurrentiekracht van de provincie. Het zijn de (historische) binnensteden, diverse nieuwe centra (in het bijzonder degene die zijn ontsloten met hoogwaardig openbaar vervoer) en enkele parels. Voor de rest van de hoofdstructuur is optimalisatie gewenst. Het verbeteren van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen is nodig, echter niet door een forse netto toevoeging van winkelmeters. Buiten de hoofdstructuur is een terughoudend regime passend. Om bewoners en bezoekers te blijven faciliteren, en levendige wijken en dorpen te waarborgen is een herschikking van detailhandelsaanbod nodig. De strategie kan variëren van: Een facelift: het centrum voldoet dan weer aan moderne maatstaven; Herprofilering: een andere branchering, bijvoorbeeld van winkelcentrum naar boodschappencentrum; Transformatie: een (gedeeltelijke) verandering van detailhandel naar andere (economische) functies als bedrijvigheid, dienstverlening en wonen. Leeswijzer Deze bestuurlijke samenvatting bevat de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek en kent de volgende opbouw: De uitgangssituatie (hoofdstuk 1). Hoe ziet de detailhandel in de provincie er momenteel uit en hoe functioneert deze? De ontwikkelingsmogelijkheden tot 2020 (hoofdstuk 2). Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden in termen van vierkante meters, zowel op het niveau van de provincie als op het niveau van de vijf REO s en op het niveau van de twintig grootste gemeenten 3? Hoe verhoudt de ruimte zich tot de planvoorraad? De beleidsconsequenties (hoofdstuk 3). Wat zijn de beleidsconsequenties, zowel in gebieden waar sprake is van substantiële ontwikkelingsmogelijkheden als in gebieden waar die beperkt tot nihil zijn? Naast de bestuurlijke samenvatting zijn separaat beschikbaar: Factsheets met de uitkomsten voor de vijf REO-gebieden. De onderzoeksverantwoording. 2 De winkelcentra met een bovenlokale aantrekkingskracht. De lokaal verzorgende centra vallen buiten de hoofdstructuur en maken geen onderdeel uit van deze analyse. 3 De 20 grootste gemeenten gemeten naar absolute omzet niet-dagelijks van buiten de betreffende gemeente. Deze 20 gemeenten hebben een sterk bovenlokale functie en zijn daarom van belang voor regionaal en provinciaal beleid. Ze zijn goed voor circa tweederde van alle toevloeiing in de niet-dagelijkse sector. De andere 52 gemeenten hebben een meer plaatsverzorgende functie. pagina 5

6 1 De uitgangssituatie in de provincie Zuid-Holland 1.1 Draagvlak voor winkelvoorzieningen: zeer groot Zuid-Holland is de grootste en meest dichtbevolkte provincie van Nederland. Ze telt meer dan 3,5 miljoen inwoners en een aanzienlijk extra bestedingspotentieel van forenzen en (zakelijke) toeristen. Zuid-Holland beschikt dan ook over een zeer groot draagvlak voor winkelvoorzieningen. Dat blijkt ook deels uit de cijfers. Van alle provincies telt de provincie Zuid-Holland de meeste winkelmeters. Met ruim 5 miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlak (wvo) is er voor elke inwoner ruim 1,5 m² aan wvo beschikbaar. Hiermee behoort de provincie echter niet tot de top. Zo kennen de andere Randstadprovincies een groter winkelaanbod per inwoner dan Zuid-Holland, en ligt ook het Nederlandse gemiddelde op een hoger niveau (1,8). Kerngegevens Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland is één van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden ter wereld. Het is qua inwoneraantal en economische activiteit (een aandeel van 21% in het BBP en beroepsbevolking) de grootste provincie van Nederland. De provincie is wereldspeler op een aantal markten, waaronder van de havenactiviteiten, de glastuinbouw, de baggerindustrie en het internationaal recht. De 5 REO's en 72 gemeenten van provincie Zuid-Holland Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 6

7 Tot de samenballing van ruim vijf miljoen meter aan in gebruik zijnde winkels behoren onder andere: Twee winkelgebieden die tot de grootste winkelconcentraties van het land behoren (binnensteden Rotterdam en Den Haag); De meest en misschien wel enige succesvolle GDV-locatie van Nederland (Alexandrium); Tal van aantrekkelijke, historische binnensteden, zoals Gouda, Leiden, Delft, Dordrecht, Den Haag en Schiedam; Een van de beste IKEA s van Nederland (Delft). De deels groene, deels suburbane flanken van het grootstedelijke gebied hebben veel winkelvoorzieningen. De provincie telt vijf REO-gebieden: Haaglanden, Holland Rijnland, Midden Holland, Rijnmond en Zuid-Holland Zuid. Op het niveau van de REO s hebben wij in dit onderzoek uitspraken gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel, aangevuld met de twintig gemeenten in de provincie die de grootste detailhandelsomzet van buiten de gemeentegrenzen aantrekken (in absolute zin). Bevolkingskenmerken Zuid-Holland naar REO, 2012 Inwoners Huishoudensgrootte Inkomensindex totaal % groei tot 2020 % 65+ gemiddelde 2009 REO Haaglanden ,5 14,9 2,1 101 REO Midden Holland ,3 16,3 2,4 102 REO Holland Rijnland ,8 15,7 2,3 104 REO Rijnmond ,2 15,5 2,1 97 REO Zuid-Holland Zuid ,7 16,8 2,4 98 Totaal Zuid-Holland ,5 15,6 2,2 100 Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. CBS Statline Forse groei provinciaal winkelaanbod, vooral in de periferie In de afgelopen jaren is de ontwikkeling van het winkelaanbod in Zuid-Holland relatief bescheiden geweest. Tussen 2004 en nu groeide het winkelaanbod in Nederland met 12%; in Zuid-Holland met slechts 9%. Maar ook in Zuid-Holland was de groei van het winkelaanbod groter dan de groei van het draagvlak rechtvaardigde. In dezelfde periode nam het aantal inwoners in de provincie toe met slechts zo n 4%. In absolute zin kwam de groei bovendien grotendeels voor rekening van de perifere detailhandel, net als in de rest van het land. Grote verschillen in winkeldichtheid: Zuid Holland Zuid groter, Haaglanden kleiner Net als de bevolking is ook het winkelaanbod niet gelijkmatig verdeeld over de provincie. Grofweg volgt het winkelaanbod de dichtheid van bevolking en de dichtheid van economische activiteit, met een band die ongeveer van Leiden via de stadsgewesten van Den Haag en Rotterdam naar de Drechtsteden leidt. pagina 7

8 Verdeling inwoners (1) en detailhandelsaanbod (2: in m² wvo) naar REO, 2012 Bron: CBS Statline en Locatus Verkooppuntverkenner Op REO-niveau is de winkeldichtheid het grootst in de regio Zuid-Holland Zuid. Hier is de dichtheid zo n 10% hoger dan in de provincie als geheel. In de regio s Haaglanden, Midden Holland en Rijnmond is de dichtheid lager dan het provinciale gemiddelde, respectievelijk 10% en 9%. Vooral het aanbod aan winkels in volumineuze artikelen, zoals artikelen in woninginrichting en doe-het-zelf, is bepalend voor de verschillen in winkeldichtheid. Het aanbod in dit soort winkels is in Zuid-Holland Zuid namelijk 22% groter dan je op grond van het inwonertal zou verwachten, terwijl deze categorie in de regio Haaglanden juist 21% kleiner is. Een verklaring is dat de ruimte voor grootschalige detailhandel relatief schaars en duur is in het verstedelijkt gebied. Ook een meer stringenter detailhandelsbeleid speelt mee. Overigens is ook in Mode & Luxe het aanbod in Zuid-Holland Zuid 9% groter dan je op grond van het inwonertal zou verwachten. Daarmee laat Zuid-Holland Zuid de regio Rijnmond nipt achter zich. In de regio Midden Holland is deze categorie liefst 23% kleiner dan verwacht mag worden. Visitekaartjes uit Zuid-Holland: De Rotterdamse Koopgoot en de Haagse Passage Bron: Bureau Stedelijke Planning Winkeldichtheid per gemeente: hoog in Gorinchem, laag in Zoetermeer Uitgesplitst naar gemeente zijn de verschillen nog groter: zelfs afgezien van Zoeterwoude, Leiderdorp, Sliedrecht en Barendrecht 4 varieert de winkeldichtheid hier van 22% beneden het provinciaal gemiddelde (Zoetermeer) tot 73% boven het provinciaal gemiddelde (Gorinchem). Ook hier bepaalt vooral het grootschalig 4 gemeenten met een PDV-cluster dat groter is dan op grond van alleen het inwonertal te rechtvaardigen is. pagina 8

9 winkelaanbod de verschillen tussen gemeenten. Tevens is de variëteit in Mode & Luxe groot. In Rijswijk en Gorinchem is het aanbod twee keer zo groot, terwijl het aanbod in Leiderdorp en Capelle aan den IJssel slechts iets meer dan de helft van het provinciaal gemiddelde bedraagt. 1.2 Huidig functioneren: ondermaats Methodische verantwoording Een maatstaf om het huidige functioneren uit te drukken, is de gemiddelde omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak (m² wvo), afgezet tegenover landelijke gemiddelden en normbedragen. We onderscheiden daarbij vier sectoren: Dagelijks: Levensmiddelen en Persoonlijke verzorging; Mode & Luxe: Warenhuis, Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren, Juwelier & Optiek, Huishoudelijke en Luxe artikelen, en Antiek & Kunst; Vrije tijd: Sport & Spel, Hobby en Bruin- en Witgoed; Volumineus: Doe-Het-Zelf en Wonen 5. Om tot vergelijkingscijfers te komen hebben we diverse bronnen gecombineerd: Koopkrachtbinding en -toevloeiing 6. De bron hiervoor is de bestedingen aan tien artikelgroepen volgens de laatste aankoopplaats -methode uit het KSO2011. Hiervan zijn koopkrachtbinding en -toevloeiing afgeleid. De (bewerkte) cijfers zijn aangeleverd door I&O Research. Aanbodgegevens (m² winkelvloeroppervlak) voor zeventien branches, volgens Locatus 7 per april De bestedingen per hoofd van de bevolking en de gemiddelde omzet per vierkante meter (vloerproductiviteit) voor diverse branches en sectoren (bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Omzetkengetallen 2011 ten behoeve van ruimtelijkeconomisch onderzoek) 8. Lage vloerproductiviteit in Volumineus en Vrije tijd Hoewel de gemiddeld lage winkeldichtheid en de koopkrachttoevloeiing (vanuit toerisme en forenzen) anders doet vermoeden 9 functioneert het winkelaanbod in de provincie gemiddeld genomen niet beter dan landelijk. Op provinciaal niveau functioneren de sectoren Dagelijks en Mode & Luxe qua omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak (vloerproductiviteit) nipt onder het landelijk gemiddelde, met respectievelijk 1% en 6%. De gemiddelde vloerproductiviteiten in de sectoren Volumineus en Vrije tijd liggen echter fors lager (respectievelijk 15% en 28%). 5 Plant & Dier is buiten beschouwing gelaten vanwege het ontbreken van betrouwbare (koopstroom)gegevens. 6 Koopkrachtbinding is de mate waarin inwoners van een plaats hun aankopen doen in winkels die in deze plaats gevestigd zijn. De koopkrachttoevloeiing is de mate waarin inwoners uit andere plaatsen aankopen doen in een aankoopplaats. Bestedingen die buiten de eigen plaats worden gedaan noemen we koopkrachtafvloeiing. 7 Bureau Stedelijke Planning heeft een abonnement op Locatus Online, welke de meest actuele data voor alle verkooppunten in Nederland omvat. 8 Er heeft nog afstemming plaats gevonden met vertegenwoordigers van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). 9 De leegstand in Zuid-Holland is met 6,7% overigens een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde (6,6%). pagina 9

10 Vloerproductiviteit , naar REO, naar sector Dagelijks Mode & Luxe Vrije tijd Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaarten I&O Research Volumineus met uitzondering van Haaglanden Grosso modo onttrekt alleen de REO Haaglanden zich aan dit beeld. Haaglanden realiseert in alle sectoren, met uitzondering van Vrije tijd, een vloerproductiviteit die boven het landelijke gemiddelde ligt (7% voor Dagelijks, Volumineus ruim 30% met dank aan IKEA-Delft en 14% voor Mode & Luxe). De andere REO s scoren op alle fronten lager tot fors lager dan gemiddeld. Zuid-Holland Zuid is hekkensluiter, met vooral in alle niet-dagelijkse sectoren fors lagere vloerproductiviteiten (tussen de 30 en 40%). Veel grote gemeenten presteren beter dan hun REO s Wel is het zo dat de twintig grootste gemeenten gemiddeld genomen beduidend beter presteren dan het provinciale gemiddelde en de gemiddelden per REO. Voor de sectoren Dagelijks, Mode & Luxe en Volumineus is dat functioneren zelfs boven het landelijk gemiddelde, voor de sector Vrije tijd ligt het 8% lager. Positieve uitschieters in alle sectoren zijn Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Delft, alle in de REO Haaglanden gelegen. De meer landelijk gelegen gemeenten met een grootschalige concentratie, Zoeterwoude en Sliedrecht, kennen in alle niet-dagelijkse sectoren benedengemiddelde vloerproductiviteiten. In Zoeterwoude geldt dat ook voor de dagelijkse sector. 10 In vergelijking met landelijk gemiddelden. Bronnen: HBD (Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2011), Locatus (aanbodgegevens 2012) en KSO2011 (binding en toevloeiing). Bewerking Bureau Stedelijke Planning. pagina 10

11 Vloerproductiviteit , naar gemeente, naar sector Dagelijks Mode & Luxe Vrije tijd Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaarten I&O Research Volumineus 11 In vergelijking met landelijk gemiddelden. Bronnen: HBD (Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2011), Locatus (aanbodgegevens 2012) en KSO2011 (binding en toevloeiing). Bewerking Bureau Stedelijke Planning. pagina 11

12 2 Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020 In dit hoofdstuk zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in de provincie Zuid-Holland geschetst voor de vier sectoren (Dagelijks, Mode & Luxe, Volumineus en Vrije tijd) en drie geografische schaalniveaus (REO, gemeente en aankoopplaats). Daarbij is rekening gehouden met de ontwikkeling van de bevolking en internetbestedingen. In de laatste paragraaf hebben we de ontwikkelingsmogelijkheden vergeleken met de actuele planvoorraad. Draagvlak groeit, toch is terughoudendheid op zijn plaats De uitgangssituatie van de provincie Zuid-Holland voor de ontwikkeling van detailhandel is in beginsel gunstig. De (economische) positie en de groeiverwachting zijn beter dan gemiddeld in Nederland. De te verwachten groei van het inwonertal is fors groter: in Zuid-Holland +3,5% tot 2020 en +7,4% tot Toch is ook belangrijke terughoudendheid op zijn plaats. We constateren dat het huidige aanbod benedengemiddeld functioneert, in alle REO s (met uitzondering van Haaglanden) en dat er binnen die matig functionerende regio s geen sector uitgezonderd is. Op het niveau van de individuele gemeenten is het functioneren weliswaar beter, maar ook dan past een terughoudende opstelling. We weten immers dat de winkelmarkt meer en meer de kenmerken heeft gekregen van een verdringingsmarkt, waarbij realisatie van nieuwe winkelmeters ten koste gaat van bestaande. Dit heeft niet alleen te maken met de huidige periode van laagconjunctuur na regen komt ongetwijfeld weer zonneschijn maar vooral met structurele oorzaken als demografische veranderingen en het toenemende belang van (mobiel) internet in het winkelgedrag. E-commerce: vooral consequenties voor Vrije Tijd en Mode & Luxe Het bestedingsvolume staat onder druk door vergrijzing, ontgroening en recessie. Ook de groei van internetbestedingen zal significante invloed hebben op de vraag naar winkelvastgoed. Hoe groot die invloed is, en welke winkelgebieden daar het meest van te vrezen hebben, is alleen met de nodige voorzichtigheid in te schatten. In deze studie is een inschatting gemaakt van het aandeel internetverkopen per sector in 2020 en Hiervoor is de recente ontwikkeling van het aandeel van de internetbestedingen per branche geëxtrapoleerd. Vooral de sector Vrije tijd heeft te maken heeft met een hoog aandeel internetbestedingen: 23%. Daarnaast heeft de sector Mode & Luxe in de afgelopen twee jaar online een ongekende groei doorgemaakt. Het aandeel van internet in de totale detailhandelsbestedingen in deze sector bedraagt 4,9% (cijfer 2011). 12 Bron: Locatus, op basis van extrapolatie cijfers thuiswinkel.org. pagina 12

13 De meeste bekende modewinkels als H&M zijn inmiddels online actief. Voor webwarenhuizen als Wehkamp 13 en Neckermann is mode een groeisegment, maar ook nieuwe onlineaanbieders als Zalando betreden de markt. Dit vormt een regelrechte bedreiging voor het hart van de grote centrumgebieden, waar (mode)warenhuizen de dienst uitmaken. De sectoren Dagelijks en Volumineus kennen nog een relatief bescheiden aandeel internetbestedingen. Aandeel internet in de totale detailhandelsbestedingen, 2011, per sector Bron: Locatus, op basis van bewerking cijfers thuiswinkel.org en HBD In deze dynamische wereld opereert een slimme retailer offline én online. Succesvolle retailers en winkelgebieden zullen bricks and clicks op een slimme manier met elkaar verweven: omni-channel is de toekomst. Locatus voorspelt een verdere groei van het internetaandeel in de totale detailhandelsbestedingen naar 10,1% in 2020 (+5,3%-punt t.o.v. 2011) en 15,7% in 2030 (+11,4%- punt t.o.v. 2011). De geschatte groei van de internetbestedingen zal waarschijnlijk groter zijn dan de groei van het inwoneraantal in Zuid-Holland (+3,5% tot 2020; +7,4% tot 2030). De verwachting is dat de groei van het totale aantal winkelmeters afneemt, mede als gevolg van internetwinkelen. Grote regionale en lokale verschillen Zoals in elke provincie is de detailhandelsstructuur van Zuid-Holland een optelsom van goed functionerende gemeenten en winkelgebieden, matig functionerende en ronduit slecht functionerende winkelgebieden. Ook de ontwikkelingsmogelijkheden van individuele winkelgebieden binnen provincie, REO s en gemeenten verschillen sterk. Maar ook in REO s en gemeenten met een negatieve ontwikkelingsruimte zullen er tal van winkelgebieden zijn die zich onttrekken aan het generale beeld. Denk aan winkelgebieden die buitengewoon goed functioneren en waar de omstandigheden voldoende gunstig zijn voor verdere versterking en uitbreiding van het winkelaanbod. Dat kunnen centrale winkelgebieden en wijkcentra zijn, maar ook PDV-clusters. 13 Webwinkel Wehkamp is marktleider en biedt onder meer de C&A-collectie online aan. pagina 13

14 Ondanks die uiterst belangrijke nuancering is het wel mogelijk om voor de REO s en de twintig grootste gemeenten uitspraken te doen over de ontwikkelingsmogelijkheden. Er zijn vooral kansen voor winkelgebieden die goed functioneren en een grote groei van het (bevolkings)draagvlak kennen. 2.1 Een combinatie van methodes Om de ontwikkelingsmogelijkheden van winkelgebieden in Zuid-Holland in kaart te brengen, gebruiken we drie methoden: Distributieplanologisch onderzoek (DPO); Een zelf ontwikkelde schaduwmethode; Een methode van I&O Research om de ruimtelijke kwaliteit en autonome ontwikkeling per aankoopplaats in kaart te brengen. Voor alle geografische schaalniveaus hebben we twee methoden gehanteerd. Per schaalniveau hebben we de uitkomsten van twee methoden samengebracht tot een (eind)ranglijst. Grosso modo laten de verschillende methodes geen wezenlijke andere uitkomsten zijn. Uiteraard zijn er uitzonderingen, omdat we verschillende methoden hebben gebruikt. Daar waar wezenlijke verschillen optreden is dit aangeduid. Een uitgebreide onderzoeksverantwoording is te vinden in de bijlage. Tabel 1 Methoden en geografisch schaalniveau Geografisch schaalniveau Methode DPO Methode Schaduw Methode I&O REO X X Gemeente X X Aankoopplaats X X Bron: Bureau Stedelijke Planning Distributieplanologisch onderzoek (DPO) Een DPO is een geijkt en veelgebruikt instrument om in kwantitatieve zin een uitspraak te doen over de uitbreidingsmogelijkheden van het winkelaanbod. In de methode zijn vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Verschillende indicatoren bepalen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door: De landelijk gemiddelde omzet in winkels per hoofd van de bevolking; Het aantal inwoners van het gebied; De mate waarin het omzetpotentieel wordt gebonden aan het betreffende gebied (koopkrachtbinding); De mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). De aanbodzijde wordt bepaald door: De omvang van het winkelaanbod (in m² wvo); De gemiddelde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit). pagina 14

15 Het DPO is uitgevoerd voor een viertal sectoren van winkelaanbod, namelijk Dagelijks, Mode & Luxe, Volumineus en Vrije tijd. Het DPO beperkt zich tot de vijf REO s en de twintig gemeenten die in absolute zin de grootste toevloeiing van buiten de gemeentegrenzen kennen. In het DPO is geen ambitieniveau meegenomen. Dit betekent dat alleen een bovengemiddeld goed functioneren van het huidige aanbod of een substantiële groei van het draagvlak van invloed is op de ontwikkelingsmogelijkheden. De uitkomsten presenteren we per sector in een viertal bandbreedtes: Een negatieve marktruimte; Een min of meer in balans zijnde verhouding tussen vraag en aanbod; Een bescheiden groeimogelijkheid; Een ruime groeimogelijkheid. Deze uitkomsten presenteren we zowel in absolute zin als in verhouding tot het al gevestigde aanbod, dus in verhoudingsgetallen. Schaduwmethode Ter aanvulling en controle hebben we tevens een schaduwmethode uitgevoerd. De individuele REO s en de twintig grootste gemeenten hebben we beoordeeld op de combinatie van structuur- en groeivariabelen en gegroepeerd naar: Functioneren. Het ruimtelijk-economisch functioneren van de winkelstructuur. Dit is een optelsom van het economisch functioneren en de beoordeling door de consument. Perspectief. Het socio-economisch perspectief van het betreffende gebied. Dit is een optelsom van draagvlak(ontwikkeling) en het toeristisch-economisch profiel. De onderzochte aankoopplaatsen uit het KSO2011 zijn in deze schaduwmethode verwerkt. Dit geeft inzicht in de effecten voor de individuele winkelgebieden. I&O Research I&O Research heeft in de studie Inventarisatie effecten FOC Bleizo (2012) voor aankoopplaatsen twee parameters becijferd: De verwachte autonome ontwikkeling van de vloerproductiviteit voor Mode & Luxe. Daarbij is rekening gehouden met de ontwikkeling van het inwoneraantal, de internetbestedingen, de bestedingen op de warenmarkt en de winkelvoorraad. De ruimtelijke kwaliteit. Deze wordt gevormd door twee variabelen: Economisch functioneren: een combinatie van de vloerproductiviteit van de sector Mode & Luxe en leegstand; Aantrekkelijkheid winkelgebieden: gebaseerd op de rapportcijfers uit KSO2011 die betrekking hebben op het consumentenoordeel. Meer uitleg over de specifieke berekeningen is te vinden in bijlage 4 van de betreffende studie. pagina 15

16 2.2 Uitkomsten naar REO Uitkomsten DPO: geen ruimte voor netto toevoeging van winkelmeters Er is in de provincie Zuid-Holland per saldo geen ruimte voor toevoeging van winkelmeters tot Dat betekent dat er in 2020 minder vierkante meters detailhandel nodig zijn dan nu om de detailhandel beter te laten functioneren. In de provincie als geheel is er alleen in de dagelijkse sector sprake van ontwikkelingsmogelijkheden. Als we de effecten van de verdere groei van internetaankopen meenemen, dan zal dit leiden tot nog minder benodigde vierkante meters. Naar verwachting is dat effect vooral groot in de sector Vrije tijd; nota bene de sector waar in de huidige situatie al sprake is van overaanbod. Maar de groei van internet zal ook op de sector Mode & Luxe effect hebben (die nu in evenwicht is). Voor de periode 2020 tot 2030 verandert dit beeld niet. Door de stagnerende bevolkingsontwikkeling in Holland Rijnland en Zuid-Holland Zuid worden de mismatches tussen vraag en aanbod eerder groter dan kleiner. Ook in deze periode zal het toenemende effect van internet de ontwikkelingsmogelijkheden beperken. Voor de individuele REO s zijn er enkele nuances op dit beeld te maken. Alleen in Haaglanden is sprake is van substantiële ontwikkelingsmogelijkheden. In de andere REO s is er evenwicht of overaanbod. In de sector Vrije tijd is in alle regio s sprake van een overschot aan meters, het minst nog in Haaglanden, en significant in alle andere REO s, variërend van 30 tot 40% ten opzichte van het huidige aanbod. Absolute en relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020, per REO, inclusief interneteffect 14 Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaarten I&O Research Uitkomsten schaduwmethode: naast Haaglanden scoort ook Rijnmond goed Op het niveau van de REO s komen de uitkomsten van de schaduwmethode in grote lijnen overeen met de uitkomsten van het DPO. 14 Ervan uitgaande dat de verwachte groei van internetbestedingen voor de helft (50%) ten koste gaat van de vraag naar winkelmeters. Dus als de internetbestedingen met 5%-punt toenemen, neemt de behoefte aan winkelmeters met 2,5% af. pagina 16

17 Naast Haaglanden scoort ook Rijnmond relatief goed, als we kijken naar het functioneren en het perspectief van het winkelaanbod. Rijnmond scoort vooral op het consumentenoordeel en Haaglanden juist op de groei van het bevolkingsdraagvlak. Zuid-Holland Zuid en Midden Holland zijn de REO s met de laagste score, ondanks de positieve ontwikkeling van het bevolkingsdraagvlak in de laatste regio. Uitkomsten schaduwmethode, per REO Kleur van de bol correspondeert met de REO, omvang van de bol met het aantal inwoners Bron: Bureau Stedelijke Planning Gecombineerde ranglijst: REO-gebieden Tabel 2 REO-gebieden Zuid-Holland Rang REO 1 Haaglanden Positief 2 Rijnmond** Neutraal 3 Holland Rijnland Negatief 4 Midden Holland* Negatief 5 Zuid-Holland Zuid Negatief Indicatie ontwikkelingsmogelijkheden *Hoge ranking DPO, lage ranking schaduwmethode **Lage ranking DPO, hoge ranking schaduwmethode Bron: Bureau Stedelijke Planning 2.3 Uitkomsten naar gemeente Uitkomsten DPO: beeld grote gemeenten rooskleuriger De ontwikkelingsmogelijkheden in de twintig grootste gemeenten steken volgens de DPO relatief gunstig af bij die van de REO s. pagina 17

18 In de dagelijkse sector zijn er in de meeste gemeenten nog mogelijkheden voor uitbreiding van het aanbod. Deze zijn substantieel in plaatsen als Zoetermeer, Leiderdorp, Westland, Delft, Gorinchem en Barendrecht, maar ook (vooral in absolute zin) in een grote gemeente als Den Haag. Het aantal gemeenten met een ruim overschot aan meters is beperkt tot Rotterdam en Dordrecht. Er blijven vooral binnen gemeenten met een substantiële bevolkingsgroei ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse sector, mede door de relatief bescheiden rol van internet in deze sector. In de overige sectoren is het beeld wisselender. In de sector Mode & Luxe heeft internet een groot effect. Er zijn slechts enkele gemeenten waar nog ruime ontwikkelingsmogelijkheden zijn. In de sector Vrije tijd is er nauwelijks nog een gemeente te vinden waar sprake is van ontwikkelingsruimte. In de meeste gemeenten is het aanbod groter dan de vraag. In de sector Volumineus is dat beeld over het algemeen anders. In een aantal gemeenten is sprake van een fors overschot aan meters (Sliedrecht, Capelle aan den IJssel en Leiderdorp). Maar in andere gemeenten lijkt sprake te zijn van substantiële ontwikkelingsmogelijkheden, met name in Den Haag en Rotterdam. Dit komt vooral doordat ze nu bovengemiddeld goed functioneren, niet omdat het bevolkingsdraagvlak toeneemt. Absolute en relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020, per gemeente, inclusief interneteffecten 15 Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaarten I&O Research Uitkomsten schaduwmethode: Haaglanden en Rijnmond scoren het best Op gemeenteniveau nemen gemeenten in de regio s Haaglanden en Rijnmond acht van de eerste tien plaatsen in. Zij scoren dus het hoogst op perspectief en functioneren. De twee grootste gemeenten, Rotterdam en Den Haag, staan respectievelijk op positie 2 en Ervan uitgaande dat de verwachte groei van internetbestedingen voor de helft (50%) ten koste gaat van de vraag naar winkelmeters. Dus als de internetbestedingen met 5%-punt toenemen, neemt de behoefte aan winkelmeters met 2,5% af. pagina 18

19 Uitkomsten schaduwmethode, per gemeente Kleur van de bol correspondeert met REO, omvang van de bol met absolute toevloeiing in de niet-dagelijkse sector Bron: Bureau Stedelijke Planning Gecombineerde ranglijst: top10 best functionerende en meest perspectiefrijke gemeenten Tabel 3 Top 10 winkelgemeenten in Zuid-Holland Rang Gemeente REO 1 's-gravenhage Haaglanden 2 Zoetermeer Haaglanden 3 Rijswijk Haaglanden 4 Leidschendam-Voorburg Haaglanden 5 Rotterdam** Rijnmond 6 Delft Haaglanden 7 Lisse Holland Rijnland 8 Westland** Haaglanden 9 Barendrecht Rijnmond 10 Leiden* Holland Rijnland *Hoge ranking DPO, lage ranking schaduwmethode **Lage ranking DPO, hoge ranking schaduwmethode Bron: Bureau Stedelijke Planning 2.4 Uitkomsten naar aankoopplaats Schaduwmethode: grote, planmatig opgezette centra kennen de beste perspectieven Dankzij gegevens die zijn verzameld in het KSO 2011 kunnen we het ruimtelijkeconomisch functioneren per aankoopplaats definiëren. Dit doen we op het niveau van 42 aankoopplaatsen 16 in de twintig grootste gemeenten. 16 Overwegend centrale en ondersteunende winkelgebieden. pagina 19

20 De grote, planmatig opgezette centra halen de hoogste scores voor het functioneren. Dit zijn zowel de stadsdeelcentra en grote wijkcentra (Leidsenhage, In den Boogaard, De Savornin Lohmanlaan) als een enkel planmatig opgezet stadshart (Zoetermeer, Capelle aan den IJssel). Deze centra hebben vaak een hoog consumentenoordeel, een hoge vloerproductiviteit en lage leegstand. Grote planmatig opgezette centra scoren relatief goed op functioneren Bron: Bureau Stedelijke Planning De grootste stadscentra, die van Den Haag en Rotterdam, eindigen in de middenmoot. Hoewel ze bovengemiddeld functioneren, scoren ze relatief laag op consumentenoordeel. Dit is niet ongewoon voor grote binnensteden. De historische centra van Gouda, Leiden en Dordrecht eindigen onder de middenmoot. Alleen de historische binnenstad van Delft komt relatief goed uit de bus. Sfeervol winkelen is geen garantie voor een hoog consumentenoordeel Bron: Bureau Stedelijke Planning We hebben de score voor het ruimtelijk-economisch functioneren gekoppeld aan het socio-economisch perspectief van de betreffende gemeente waar de aankoopplaats toe behoort. Zo ontstaat het volgende beeld (zie ook bijlage 3): De top 10 bestaat volledig uit centra in de REO s Haaglanden en Rijnmond. Rotterdam-Alexandrium prijkt bovenaan de ranglijst. Ook diverse andere grote planmatig opgezette centra halen de top 10: In de Bogaard, De Savornin Lohmanplein, Zuidplein, Keizerswaard, Stadshart Zoetermeer en Centrum Naaldwijk. Ook de binnensteden van Rotterdam (7) en Den Haag (9) staan in de top 10. pagina 20

21 De Frederik Hendriklaan (Den Haag) levert met een vierde plaats een bijzondere prestatie. Het functioneren van de aankoopplaats en het perspectief van de betreffende gemeente hebben we ook per REO met elkaar gecombineerd. Ter illustratie REO Rijnmond: hier komt winkelcentrum Alexandrium het beste uit de bus. Ook Zuidplein en het centrum van Rotterdam scoren hoog. Uitkomsten schaduwmethode naar aankoopplaats, REO Rijnmond Kleur van de bol correspondeert met REO, omvang van de bol met het detailhandelsaanbod (m² wvo) Bron: Bureau Stedelijke Planning Gecombineerde ranglijst: top 20 best functionerende en meest perspectiefrijke aankoopplaatsen I&O Research heeft in de studie Inventarisatie effecten FOC Bleizo (2012) eveneens een maatstaf voor het perspectief van aankoopplaatsen ontwikkeld. Twee parameters zijn bepalend: de verwachte autonome ontwikkeling van de vloerproductiviteit voor Mode & Luxe en de ruimtelijke kwaliteit ven winkelgebieden. De gecombineerde ranglijst de optelsom van de schaduwmethode en I&O Research levert het volgende op: Maar liefst 18 centra uit de top 20 liggen in Haaglanden en Rijnmond. Alle grote planmatig opgezette centra belanden in de top 10. De binnensteden van Rotterdam en Den Haag staan op plaats 11 en 15, en daarmee in de subtop. De historische stadscentra van Delft, Dordrecht, Gouda en Leiden komen niet al te best uit de analyse. Alleen het stadscentrum van Delft staat in de top 20 (plaats 9). pagina 21

22 Tabel 4 Top 20 aankoopplaatsen gemeenten Zuid-Holland (gecombineerde ranglijst) Rang Aankoopplaats Gemeente REO 1 In de Bogaard Rijswijk Haaglanden 2 Alexandrium Rotterdam Rijnmond 3 Frederik Hendriklaan Den Haag Haaglanden 4 Stadshart Zoetermeer Zoetermeer Haaglanden 5 Zuidplein Rotterdam Rijnmond 6 Keizerswaard Rotterdam Rijnmond 7 In de Hoven Delft Haaglanden 8 Centrum Naaldwijk Westland Haaglanden 9 Centrum Delft Delft Haaglanden 10 Leidsenhage* Leidschendam-Voorburg Haaglanden 11 Centrum Rotterdam** Rotterdam Rijnmond 12 Leyweg Den Haag Haaglanden 13 Bloemendaal Gouda Midden Holland 14 Centrum Hoogvliet (Binnenban) Rotterdam Rijnmond 15 Binnenstad Den Haag Den Haag Haaglanden 16 Centrum Lisse Lisse Rijn- en Bollenstreek 17 Rokkeveen (Nathaliegang) Zoetermeer Haaglanden 18 Carnisse Veste Barendrecht Rijnmond 19 Centrum De Lier Westland Haaglanden 20 Centrum Wateringen Westland Haaglanden *Hoge ranking I&O, lage ranking schaduwmethode **Lage ranking I&O, hoge ranking schaduwmethode Bron: Bureau Stedelijke Planning 2.5 Confrontatie ontwikkelingsmogelijkheden en planvoorraad De verschillende REO-gebieden hebben een inventarisatie uitgevoerd van actuele detailhandelsplannen en -ontwikkelingen. Dit inzicht in de planvoorraad is nodig om een volledig beeld te krijgen van de ontwikkelingsmogelijkheden. Een deel van de ontwikkelingsmogelijkheden (indien aanwezig) zal immers worden opgesnoept door bestaande initiatieven. Plannen concentreren zich in gebieden met grootste dynamiek Uit de inventarisatie blijkt dat er in de provincie Zuid-Holland circa m² wvo aan nieuwe detailhandelsmeters in de pijplijn zit: ongeveer 7% van het huidige winkelvloeroppervlak in de provincie. Ter illustratie: dit is bijna net zoveel als het totale detailhandelsoppervlak in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag samen, namelijk m² wvo. Het overgrote deel (80%) van de plannen en ontwikkelingen concentreert zich in de twintig belangrijkste winkelgemeenten. Daarnaast betreft ongeveer 10% de ontwikkeling van volumineuze detailhandel (PDV/GDV) en is 10% momenteel in aanbouw. 17 De hier gepresenteerde cijfers over de planvoorraad zijn gecorrigeerd. Er is een correctiefactor toegepast van 0,53 om te corrigeren voor: bruto/netto toevoeging (factor 0,78), vvo/wvo (factor 0,80) en van totaal publieksvoorzieningen naar alleen winkels (factor 0,85). Zie voor een nadere toelichting de onderzoeksverantwoording. pagina 22

23 Tabel 5 Gecorrigeerde* planvoorraad per REO, in m² wvo, afgerond op vijfduizendtallen REO Totaal Volumineus Regulier in aanbouw Rijnmond Haaglanden Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland Zuid Midden Holland Zuid-Holland * Correctiefactor 0,53 gehanteerd Meeste plannen in REO Rijnmond, gemeente Rotterdam en centrum Rotterdam 40% van de planvoorraad is voorzien in de REO Rijnmond. Binnen Rijnmond is Rotterdam verantwoordelijk voor 70% van de detailhandelsplannen. De grootste projecten spelen in het centrum: Forum Rotterdam (de tweede Koopgoot ) en Post Rotterdam (voormalig postkantoor aan de Coolsingel). Ook voor Zuidplein en Alexandrium Megastores (Aquarius) zijn er zachte plannen voor een forse uitbreiding. Haaglanden neemt 20% van de planvoorraad voor rekening. De planvorming concentreert zich vooral in Den Haag en Zoetermeer, met projecten als Bleizo en La Ciguena (Grote Marktstraat/Wagenstraat). 17% van de planvoorraad bevindt zich in Holland Rijnland, met als grootste projecten Bospoort (PDV/GDV) in Leiderdorp en het Stationsgebied in Leiden. Het overige deel is verdeeld over Zuid-Holland Zuid en Midden Holland, waaronder centrumplan Waddinxveen, Goudse Poort (PDV/GDV), Stationsgebied Gouda en Oostpoort in Dordrecht (PDV/GDV). Binnen de top 20 springt Rotterdam er uit, met ongeveer een derde van de totale planvoorraad binnen de top 20. Het overige deel is vrij gelijkmatig verspreid, met de grootste geplande volumes in Zoetermeer, Gouda, Leiden en Den Haag. Als alle plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd, dan neemt het detailhandelsoppervlak in Midden Holland het meest toe, in verhouding tot het huidige aanbod (12%). Dit geldt in mindere mate voor Rijnmond en Holland Rijnland (8%) en Haaglanden en Midden Holland (5%). Gouda en Zoetermeer staan grootste groei voorraad te wachten Als alle huidige plannen worden gerealiseerd, dan neemt vooral in Gouda (20%) en Zoetermeer (16%) het detailhandelsoppervlak toe in vergelijking met de huidige voorraad. Ook in Leiden (14%), Rijswijk (11%), Vlaardingen (11%) en Rotterdam (10%) zal de voorraad flink toenemen. Voorzichtigheid bij interpretatie geboden De planvoorraad betreft een momentopname. Daarnaast staan harde plannen (met bouwvergunning) en zachte plannen door elkaar. Uit ervaring blijkt dat een groot deel van de zachte plannen uiteindelijk niet gerealiseerd wordt. Ook zijn er nogal wat correctieslagen nodig om tot een berekening van het aantal vierkante meters te komen waarmee de planvoorraad één op één te vergelijken is met de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden uit de DPO-berekening. Tenslotte: uit historische analyses van Locatus blijkt dat slechts een deel van de toename van de winkelvoorraad te verklaren is door planmatige aanwas. Voorzichtigheid bij de interpretatie is dus geboden. pagina 23

24 3 Beleidsconsequenties De uitkomsten van het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel in de provincie zijn klip en klaar. In bijna alle REO s en de meeste gemeenten zijn in 2020 minder winkelmeters nodig dan nu om de branche beter te laten functioneren. Met andere woorden, per saldo is er in de periode tot 2020 en 2030 nauwelijks sprake van kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden. Voor een optimale verzorging van bewoners en bezoekers en voor levendige steden en dorpen is eerder een herschikking van detailhandelsaanbod nodig dan een toename van volume. 3.1 Versterken - Optimaliseren - Herstructureren Duidelijk onderscheid tussen mogelijkheden binnen en buiten de hoofdstructuur Slechts een beperkt aantal aankoopplaatsen komt in beeld voor verdere kwantitatieve (en kwalitatieve) versterking. Dit zijn de aankoopplaatsen binnen de hoofdstructuur die hoog scoren op ontwikkelingsmogelijkheden én wezenlijk bijdragen aan de concurrentiekracht van de provincie. Voor de rest van de hoofdstructuur is optimalisatie gewenst. Het is aan te raden om de (concurrentie)positie hier met alle denkbare middelen te verbeteren, maar niet door een forse netto toevoeging van winkelmeters. Buiten de hoofdstructuur stellen we voor terughoudend te zijn met het uitbreiden van winkelmeters. Om bewoners en bezoekers te blijven faciliteren, en levendige wijken en dorpen te waarborgen is een (gedeeltelijke) herschikking van detailhandelsaanbod nodig. Detailhandelsbeleid: onderscheid tussen winkelgebieden binnen en buiten hoofdstructuur Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 24

25 Versterken Versterken van de detailhandelsfunctie impliceert een (forse) opwaardering. Dit kan zowel in volume als in kwaliteit (van het winkelbestand en de openbare ruimte), door adoptie van Het Nieuwe Winkelen 18, parkeren en bereikbaarheid, imago/beleving en organisatie en promotie. Detailhandel wordt dan meer een stuwende economische sector, in plaats van louter verzorgend. Binnen de hoofdstructuur komen centra in beeld voor versterking, die: Hoog scoren op ontwikkelingsmogelijkheden van gemeente of REO (zoals blijkt uit de uitkomsten van het DPO) en op functioneren en perspectief (de uitkomsten van de schaduwmethode); Wezenlijk bijdragen aan de concurrentiekracht, vestigingsklimaat, economisch profiel en het imago. Omvang, aantrekkingskracht en onderscheidend vermogen (historische karakter, functionaliteit, e.d.) spelen een rol. De winkelgebieden die uit alle analyses in aanmerking komen voor versterken zijn: Centrum Rotterdam en Binnenstad Den Haag (de buitencategorie); De zogenaamde nieuwe centra met een hoogwaardige openbaar vervoersverbinding: Rotterdam-Alexandrium, Rotterdam-Zuidplein, Stadshart Zoetermeer, en Den Haag- Megastores 19 ; De historische stadscentra van Delft, Dordrecht, Gouda en Leiden. Met uitzondering van Delft komen de historische centra niet al te best uit de analyses (veelal in de onderste helft), maar ze dragen wel in belangrijke mate bij aan de concurrentiekracht en het imago en onderscheidend karakter van de regionale winkelstructuur. Optimaliseren Alle andere delen van de hoofdstructuur en een select aantal centra buiten de hoofdstructuur komen in aanmerking voor optimalisatie, dus het verbeteren van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen (zie onder Versterken ), echter niet door een forse netto toevoeging van winkelmeters. Bijzondere aandacht verdienen: De nieuwe centra zonder HOV-verbinding: Rijswijk-In de Bogaard, Naaldwijk, Delft-In de Hoven en Leidschendam-Leidsenhage. Ze eindigen allemaal in de bovenste helft; De subregionale centra, zoals Lisse, Gorinchem en Vlaardingen; Zogenaamde parels, kleinere winkelgebieden met een bijzondere positie in de regionale structuur, zoals de Frederik Hendriklaan in Den Haag. Er kan beperkte ruimte voor uitbreiding van winkelmeters worden gereserveerd. Deze uitbreiding moet dan wel in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. Denk hierbij aan het afmaken van het winkelgebied en/of winkelrondje of het opwaarderen van de route tussen belangrijke voorzieningenclusters, bijvoorbeeld tussen het station en het winkelhart. 18 De consument maakt tijdens het koopproces naast de fysieke winkel steeds meer gebruik van andere kanalen, zoals internet. Een ontwikkeling die het nieuwe winkelen wordt genoemd. 19 Den Haag-Megastores is een twijfelgeval. REO Haaglanden en de gemeente Den Haag laten nog (enige) ontwikkelingsruimte zien. Als aankoopplaats belandt de Megastores echter buiten de top 20. pagina 25

26 Herstructureren Buiten de hoofdstructuur geldt een terughoudend regime en is een herschikking van het detailhandelsaanbod nodig. De strategie kan variëren van: Een facelift, zodat het centrum weer voldoet aan moderne maatstaven; Herprofilering: een andere branchering, bijvoorbeeld van winkelcentrum naar boodschappencentrum; Transformatie: een (gedeeltelijke) verandering van detailhandel naar andere (economische) functies als bedrijvigheid, dienstverlening en wonen. Bestemmingsverruiming overwegen bij herstructurering Voor de aankoopplaatsen die er slecht voor staan is het verstandig detailhandel te concentreren in een (kleiner) kerngebied. De uitloopgebieden kunnen verkleuren naar andere (economische) functies, daar waar in de markt behoefte aan is. Veelal is hiervoor een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. De strategie van bestemmingsverruiming is zowel voor reguliere winkelgebieden als perifere locaties bruikbaar. Dit is een vorm van passieve sanering. De gemeente Den Haag past deze strategie al enkele jaren toe onder de noemer rek- en krimpgebieden (Detailhandelsmonitor Den Haag 2009) In onderstaande kaart is de provinciale hoofdstructuur voor reguliere detailhandel weergegeven, evenals de strategie per winkelcentrum. Hoofdstructuur detailhandel Zuid-Holland en strategie per winkelcentrum Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaart provincie Zuid-Holland, afdeling Ruimte, Wonen en Bodem pagina 26

27 3.2 Van kwantiteit naar (ruimtelijke) kwaliteit Vernieuwing winkelstructuur dringend noodzakelijk Een beperkte ontwikkelingsruimte voor detailhandel hoeft vernieuwing en versterking van de winkelstructuur niet uit te sluiten. Sterker nog, juist in gebieden waar sprake is van beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, is vernieuwing vaak dringend noodzakelijk om het aanbod aan de snel veranderende vraag aan te passen. Dynamiek, vernieuwing en versterking van de ruimtelijke structuur van het aanbod is dus van belang, zowel voor REO s en gemeenten waar nog enigszins sprake is van kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden als voor REO s en gemeenten waar in kwantitatief opzicht geen mogelijkheden zijn. waarbij (ruimtelijke) kwaliteit leidend is Wanneer is er sprake van versterking van de ruimtelijke structuur? Om die vraag te beantwoorden moeten we weten of een initiatief voor detailhandelsontwikkeling a) zelf voldoende kwaliteit heeft (intrinsieke kwaliteit) en b) bijdraagt aan de kwaliteit van het betreffende winkelgebied én de totale detailhandelsstructuur. De intrinsieke kwaliteit van het initiatief betreft de mate van duurzaamheid, oftewel in hoeverre het initiatief tijds- en omgevingsresistent' is. Daarbij hoort een antwoord op vragen als: Is de ontwikkeling economisch levensvatbaar? Zijn marktpartijen en gemeente investeringsbereid? Is een ander gebruik van het project mogelijk, zonder daarmee de fysiek-ruimtelijke structuur ingrijpend te veranderen? Is er flexibiliteit ingebouwd om bij bewezen succes verder uit te breiden en bij tegenvallende belangstelling te krimpen? Zijn de bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en stedenbouwkundige inpassing op orde en passen die bij aard, omvang en ambitie van het initiatief? De bijdrage aan de kwaliteit van de totale detailhandelsstructuur is gewaarborgd wanneer het winkelgebied of het initiatief een bijdrage levert aan: Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelstructuur; Een zo hoog mogelijk verzorgingsniveau voor inwoners en bezoekers van elders; Een gezond economisch functioneren van vitale onderdelen van de detailhandelsstructuur. Clustering is essentieel Clustering van winkelvoorzieningen met een vergelijkbare functie, doelgroep en verzorgingsbereik is een belangrijke voorwaarde voor het bereiken van deze kwaliteitsdoelstellingen. Clustering zorgt namelijk voor voldoende kritische massa (en daarmee meer keuzemogelijkheden voor de consument), efficiënt ruimtegebruik en mobiliteitsreductie. pagina 27

28 Versterk perspectiefvolle winkelgebieden en stop nieuwe clusters en solitaire ontwikkelingen Door nieuwe marktomstandigheden wordt de detailhandelsmarkt steeds meer een verdringingsmarkt. Dit dwingt om scherpe keuzes te maken bij de beoordeling van de bestaande structuur en bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Zonder die keuzes kan het aanbod over teveel locaties verspreid raken. Clustering komt dan onder druk te staan, kritische massa s worden niet gehaald en er ontstaat eenvormigheid van het aanbod ( meer van hetzelfde ). Met compleet nieuwe winkellocaties moet zeer behoedzaam worden omgegaan, zeker in die gebieden waar ontwikkelingsmogelijkheden ontbreken. Hetzelfde geldt voor initiatieven die een forse functiesprong (van bijvoorbeeld een wijkwinkelcentrum naar een stadsdeelcentrum) van een bestaand winkelgebied beogen. Stimuleer initiatieven die de huidige verzorgingsfunctie van het winkelgebied behouden of versterken. Echter, alleen als het winkelgebied een betekenisvolle en perspectiefvolle functie vervult in de detailhandelsstructuur én als de (bestaande) ondernemers en marktpartijen het initiatief ondersteunen. Naar een nieuw detailhandelsbeleid Regionale en lokale overheden moeten duidelijke en gefundeerde keuzes maken over de gewenste ruimtelijke detailhandelsstructuur, zeker met de fors veranderende marktomstandigheden in het achterhoofd. Een (ruimtelijk) detailhandelsbeleid is hiervoor het aangewezen instrument. Volgens Bureau Stedelijke Planning staan daarin de volgende elementen centraal: Koester de hoofdwinkelstructuur, aangevuld met de belangrijkste en meest kansrijke PDV-clusters. Binnen die hoofdstructuur komt een beperkt aantal kansrijke centra in beeld voor versterking. Honoreer initiatieven binnen de hoofdwinkelstructuur als zij: de bestaande hoofdstructuur versterken; de betekenisvolle delen van de structuur niet ondergraaft. Initiatieven buiten de hoofdwinkelstructuur zijn alleen wenselijk als zij: voorzien in een behoefte die niet binnen de bestaande hoofdstructuur kan worden vervuld; een waardevolle toevoeging zijn aan de detailhandelsstructuur; de betekenisvolle delen van de hoofdstructuur niet ondergraaft. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. De aard en locatie van een nieuw initiatief moeten met elkaar in evenwicht zijn. Detailhandelsinitiatieven met een groot verzorgingsbereik passen beter op plaatsen die nu al deze functie vervullen. Neem de uitkomsten van deze studie mee bij de toetsing van een nieuw initiatief. Projecten met onvoldoende intrinsieke kwaliteit in regio s en gemeenten die geen ontwikkelingsmogelijkheden kennen vallen af. Het beleid moet vooral gericht zijn op het faciliteren van initiatieven van hoge kwaliteit in gebieden met nog voldoende ontwikkelingsmogelijkheden. Stimuleer alleen recreatief winkelen in de belangrijkste (historische) binnensteden en de grotere nieuwe centra. Dit zijn bij uitstek de centra die zich in nationale en zelfs pagina 28

29 internationale zin onderscheiden. Wees terughoudend met het versterken van de recreatieve functie in wijkcentra en het realiseren van nieuwe recreatieve centra. Dit is alleen mogelijk als het de recreatieve functie van de genoemde centra niet ondergraaft. Beperk solitaire detailhandelsontwikkelingen. Incidenteel kan een uitzondering worden gemaakt voor: Tuincentra: vanwege hun specifieke aard (zowel binnen- als buitenruimte benodigd), enorme ruimtevraag en lage huisvestingslasten zijn deze vaak niet inpasbaar in de bestaande winkelstructuur. Supermarkten: als clustering niet mogelijk of niet aan de orde is. Bijvoorbeeld als er te weinig draagvlak onder de bevolking is voor een compleet dagelijks aanbod met speciaalzaken. Denk aan kleine dorpskernen en buurten. Kleinschalige bouwmarkten in de kleinere plaatsen met een lokaalverzorgend karakter. Wees terughoudend met initiatieven in de volumineuze sector: Wijs een beperkt aantal kansrijke PDV-clusters aan binnen elke REO. Optimalisatie is hier het adagium; Herschik de andere clusters. Ga een (gedeeltelijke) functieverandering (van detailhandel naar niet-detailhandel) niet uit de weg. PDV-beleid REO Zuid-Holland Zuid In de ontwerp structuurvisie perifere detailhandel Zuid-Holland Zuid heeft de regio ervoor gekozen om de huidige acht PDV-clusters terug te brengen naar drie: een regionaal woonthemacentrum in Sliedrecht en twee locaties voor doelgerichte aankopen in Dordrecht en Gorinchem. Op de vijf afgevallen locaties blijft perifere detailhandel mogelijk, doch volumegroei is uitgesloten en afbouw bespreekbaar. Een dergelijke benadering kan model staan voor de andere REO s. Tot slot: omarm Het Nieuwe Winkelen De consument gebruikt steeds vaker meerdere kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. De techniek ontwikkelt zich razendsnel en de consument adopteert het. De slimme ondernemer springt op deze ontwikkeling in. De mogelijkheden zijn legio. Veel bestaande technieken en diensten kunnen nu al worden ingezet om meer en sneller klanten te bereiken, ze beter te bedienen en zo meer omzet te genereren. Social media als Facebook en Twitter, en toepassingen als QR Codes, Google Places, Foursquare en Groupon zijn tegenwoordig voor bijna iedereen en bijna overal toegankelijk. Als de branche Het Nieuwe Winkelen omarmt, en het niet ziet als een bedreiging, ontstaat een geheel nieuw perspectief. Dit kan door typische cross channel - functionaliteiten te integreren in het winkelgebied. Dit betreft niet alleen specifieke formules en allerhande digitale toepassingen, maar ook servicepunten en afhaallocaties voor online aankopen. Door dergelijke afhaal- en servicepunten te koppelen aan bestaande winkelgebieden krijgen deze een impuls. Hiervan profiteren ook de zittende ondernemers. De ervaring leert dat het gros van de consumenten die producten komt afhalen ook nog aanknopen doet op locatie. pagina 29

30 Bijlage 1. Leden begeleidingsgroep en projectteam Naam Begeleidingscommissie De heer J. J. Boon De heer P. van der Valk Mevrouw H. Bouwens De heer T. Putman De heer R. Brinkhof De heer F. Visser Organisatie REO Holland Rijnland REO Rijnmond REO Midden Holland REO Zuid-Holland Zuid REO Haaglanden Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) Namens de provincie Zuid-Holland De heer P. Nijssen De heer A. de Jong De heer F. Hendriksen Provincie Zuid-Holland Provincie Zuid-Holland Provincie Zuid-Holland Projectteam Bureau Stedelijke Planning De heer A. van Duren De heer T. Hooft Mevrouw S. Koene Bureau Stedelijke Planning Bureau Stedelijke Planning Bureau Stedelijke Planning Met medewerking van I&O Research De heer T. Lenderink De heer H. de Vaan De heer R. Nordeman I&O Research I&O Research I&O Research pagina 30

31 Bijlage 2. Aanwezigen ronde tafeldiscussie ( ) Naam Genodigden De heer E. van Vliet De heer T.A. Tibboel De heer J. Zee De heer A. de Waard De heer A. van Erk De heer C.M. Kroes De heer B. Emmens De heer J. uit den Boogaard De heer D. van der Borg Mevrouw S. van der Linden De heer H. Zilverentant De heer B. de Roo Functie en organisatie voorzitter REO Rijnmond, burgemeester Lansingerland Kamer van Koophandel Haaglanden secretaris Detailhandel Nederland wethouder Sliedrecht voorzitter REO Midden Holland, burgemeester Bergambacht lid REO Midden Holland, wethouder Economische Zaken Waddinxveen plv. voorzitter BO EZ Haaglanden, wethouder Economische Zaken Zoetermeer voorzitter REO Holland Rijnland, wethouder Kaag en Braassem voorzitter REO Zuid-Holland Zuid, burgemeester Graafstroom Detailhandel Nederland lid REO Holland Rijnland, wethouder Leiderdorp directeur KvK Leiden en bestuurslid Centrummanagement Leiden Namens de provincie Zuid-Holland De heer G. Veldhuijzen De heer H. Goossensen De heer A. de Jong De heer P. Nijssen De heer F. Hendriksen gedeputeerde van de provincie Zuid-Holland bureauhoofd Economische Zaken Provincie Zuid-Holland senior beleidsadviseur Economische Zaken Provincie Zuid- Holland specialist detailhandel, Economische Zaken Provincie Zuid- Holland beleidsmedewerker Economische Zaken Provincie Zuid- Holland Projectteam Bureau Stedelijke Planning De heer A.J. van Duren De heer T. Hooft senior consultant Detailhandel & Leisure Bureau Stedelijke Planning adjunct directeur Bureau Stedelijke Planning pagina 31

32 Bijlage 3. Tabellen uitkomsten schaduwmethode Ruimtelijk-economisch functioneren en sociaal-economisch perspectief REO, Zuid-Holland REO functioneren perspectief 1 Rijnmond Haaglanden Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland Zuid Midden Holland - - Bron: Bureau Stedelijke Planning Ruimtelijk-economisch functioneren en sociaal-economisch perspectief top 20 gemeenten*, Zuid-Holland Gemeente REO functioneren perspectief 1 Rijswijk Haaglanden Rotterdam Rijnmond 's-gravenhage Haaglanden Zoetermeer Haaglanden Westland Haaglanden Lisse Rijn- en Bollenstreek Leidschendam-Voorburg Haaglanden Leiderdorp Rijn- en Bollenstreek Delft Haaglanden Capelle aan den IJssel Rijnmond Barendrecht Rijnmond Dordrecht Zuid-Holland Zuid Gorinchem Zuid-Holland Zuid Alphen aan den Rijn Rijn- en Bollenstreek Gouda Midden Holland Sliedrecht Zuid-Holland Zuid Vlaardingen Rijnmond Leiden Rijn- en Bollenstreek Hellevoetsluis Rijnmond Zoeterwoude Rijn- en Bollenstreek *top 20 gemeenten: de gemeenten die de meeste omzet (absoluut) van buiten de gemeentegrenzen aantrekken in de nietdagelijkse sector (bron: I&O, 2011) Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 32

33 Ruimtelijk-economisch functioneren en sociaal-economisch perspectief per aankoopplaats in de top 20 gemeenten* van Zuid-Holland 1 Alexandrium Rotterdam Rijnmond In de Bogaard Rijswijk Haaglanden De Savornin Lohmanplein s-gravenhage Haaglanden Frederik Hendriklaan s-gravenhage Haaglanden Zuidplein Rotterdam Rijnmond Keizerswaard Rotterdam Rijnmond Centrum Rotterdam Rotterdam Rijnmond Stadshart Zoetermeer Zoetermeer Haaglanden Binnenstad Den Haag s-gravenhage Haaglanden Centrum Naaldwijk Westland Haaglanden Centrum Hoogvliet RT Rotterdam Rijnmond Carnisse Veste Barendrecht Rijnmond Leyweg s-gravenhage Haaglanden Bloemendaal Gouda Midden Holland In de Hoven Delft Haaglanden Meerzicht Zoetermeer Haaglanden Centrum Delft Delft Haaglanden Rokkeveen (Nathaliegang) Zoetermeer Haaglanden Centrum De Lier Westland Haaglanden Piazza Gorinchem Zuid-Holland Zuid Leidsenhage Leidschendam-Voorburg Haaglanden Centrum Lisse Lisse Rijn- en Bollenstreek Winkelhof Leiderdorp Rijn- en Bollenstreek Centrum Wateringen Westland Haaglanden Luifelbaan Leiden Leiden Rijn- en Bollenstreek Centrum Capelle a/d IJssel Capelle aan den Ijssel Rijnmond Centrum Dordrecht Dordrecht Zuid-Holland Zuid Megastores (woonboul) s-gravenhage Haaglanden Centrum Barendrecht Barendrecht Rijnmond Centrum 's-gravenzande Westland Haaglanden De Loper Vlaardingen Rijnmond Centrum Alphen a/d Rijn Alphen aan den Rijn Rijn- en Bollenstreek Centrum Gorinchem Gorinchem Zuid-Holland Zuid Centrum Honselersdijk Westland Haaglanden Centrum Gouda Gouda Midden Holland Centrum Leiden Leiden Rijn- en Bollenstreek Centrum Monster Westland Haaglanden Oosterheem Zoetermeer Haaglanden Centrum Vlaardingen Vlaardingen Rijnmond Capelle XL (woonboul.) Capelle aan den Ijssel Rijnmond aankoopplaats gemeente REO functioneren perspectief *top 20 gemeenten: de gemeenten die de meeste omzet (absoluut) van buiten de gemeentegrenzen aantrekken in de nietdagelijkse sector (bron: I&O, 2011) Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 33

34 Bijlage 4. Figuren uitkomsten schaduwmethode pagina 34

35 pagina 35