HERZIENING PROJECTDOCUMENT DEN HAAG NIEUW CENTRAAL

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag HERZIENING PROJECTDOCUMENT DEN HAAG NIEUW CENTRAAL 2015 Projectnaam: SBK-nummer: Projectcode: Den Haag Nieuw Centraal CE-53 FA Inleiding Den Haag Nieuw Centraal: deelplannen en stand van zaken Den Haag Nieuw Centraal kent drie deelgebieden: New Babylon, het Anna van Buerenplein en het Koningin Julianaplein (KJ-plein). - New Babylon: de renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum is afgerond en de nieuwbouw van appartementen en kantooroppervlak is gerealiseerd. De kantoren en het hotel bevinden zich in de uitbreiding van Babylon tot 40 meter hoogte. De woningen zijn gerealiseerd in twee grote torens van 140 meter op de hoek Koningin Julianaplein Anna van Buerenplein en van 100 meter op de hoek Prinses Irenestraat Bezuidenhoutseweg. De kantoren zijn in gebruik genomen door gebruikers van vóór de renovatie/nieuwbouw, maar er is ook ruimte beschikbaar voor nieuwe gebruikers. De belangrijkste daarvan is TNO. Het hotel met 140 kamers is ongewijzigd. Voor de bevoorrading van Stichthage is in de kelder een expeditietunnel aangelegd. Hiermee wordt een zo autovrij mogelijk maaiveld bereikt. Na discussie met NS en New Babylon over de optimale bevoorrading van m.n. Stichthage ziet het ernaar uit dat deze tunnel daarvoor inderdaad gebruikt gaat worden. De gemeente is dan verantwoordelijk voor de aanleg van het korte ontbrekende gedeelte van de tunnel tussen de kelder van New Babylon en die van Stichthage. Het budget hiervoor is beschikbaar in de grondexploitatie. - Op het Anna van Buerenplein is een nieuwe ondergrondse parkeergarage aangelegd met daarboven een gebouw voor de Universiteit Leiden. Hierin is ruim 5200 m2 opgenomen voor onderwijs- en onderzoeksinstellingen en 396 studentenwoningen. Tevens is ca m2 vloeroppervlak ten behoeve van detailhandel gerealiseerd. Momenteel wordt nog gewerkt aan de afronding van de openbare ruimte. Deze is onderdeel geworden van de Haagse Loper die loopt vanaf het Spuiplein tot aan de Theresiastraat en omvat niet alleen het Anna van Buerenplein, maar ook de Anna van Buerenstraat. Het ontwerp en de materialisatie is over de hele route op elkaar afgestemd. De definitieve afronding van de inrichting van het gebied vindt plaats na de oplevering van de eindhalte van de Erasmuslijn. Op het gedeelte van het plein bij de Koninklijke Bibliotheek wordt nog een waterpartij gerealiseerd. In het budget is hierin reeds voorzien. Tot slot zal op de kolommen onder het tramviaduct nog een bijzondere aankleding worden aangebracht, zodat hier een aantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaat. - Het Koningin Julianaplein: na het niet doorgaan van de beoogde grootschalige kantoor- en woonontwikkeling is in het vorige projectdocument en in de grondexploitatie een gewijzigd programma opgenomen. Nieuwe inzichten en ontwikkelingen maken een nieuwe actualisatie van dit programma noodzakelijk. Dat wordt hieronder toegelicht. De verbouwing stationshal maakt geen deel uit van het plangebied en van de grondexploitatie. Het busplatform valt wel binnen het plangebied en vanuit de grondexploitatie wordt een bijdrage gedaan aan de herinrichting. De uitvoering van deze herinrichting wordt gedaan door de Dienst Stadsbeheer en valt daarmee verder buiten de scope van dit projectdocument. Aanleiding herziening

2 Het college heeft op 15 november 2011 een herzien projectdocument Den Haag Nieuw Centraal vastgesteld. Door recente ontwikkelingen is wederom een actualisering van het projectdocument noodzakelijk. Deze ontwikkelingen en benodigde actualisering van projectdocument en grondexploitatie zijn uitgebreid beschreven in eerdere brieven van de portefeuillehouders (RIS en RIS ). De volgende ontwikkelingen hebben aanleiding gegeven tot nieuwe planvorming voor het Koningin Julianaplein: - De afgelopen jaren heeft een enorme toename plaatsgevonden van het aantal mensen dat gebruikt maakt van de fiets om naar het station te komen. Daardoor is een forse groei van het aantal fietsparkeerplaatsen noodzakelijk geworden. In de oorspronkelijke plannen waren ongeveer 5000 plekken in een fietsenkelder onder het KJ-plein opgenomen. Dit aantal is te laag om aan de toekomstige vraag naar fietsparkeerplekken te voldoen. Daarbij was de beoogde realisering van deze fietsenkelder integraal onderdeel van het totale nieuwbouwprogramma op het KJ-plein; bij het uitblijven van hiervan, bleef ook de fietsenkelder ongerealiseerd. Deze twee factoren leidden tot een toenemende noodzaak om tijdelijk fietsplekken op het maaiveld te realiseren: op het KJ-plein staan nu dubbele fietsenrekken die ruimte bieden aan 1500 fietsen. Omdat het KJ-plein één van de stadsentrees van Den Haag is, is dit een ongewenste situatie: de huidige kwaliteit van de buitenruimte blijft ver achter bij het gewenste niveau. Dit is aanleiding geweest dat het college in december 2014 heeft besloten zo snel mogelijk een ondergrondse fietsenstalling aan te leggen. De kelder zal via een openbare aanbesteding in de markt worden gezet. - In de herziening van 2011 is nog steeds een fors deel kantoren opgenomen. Zoals bekend is er in Den Haag een forse overmaat aan beschikbare kantoorruimte en worden alle middelen ingezet om hiervoor nieuwe functies te vinden, zoals transformatie naar woningbouw. Besloten is derhalve ca m2 kantooroppervlak op het KJ-plein te schrappen. - In de plannen was een ondergrondse autoparkeergarage opgenomen. De aanleg van deze garage zou echter leiden tot vertraging bij de realisering van de gewenste fietsenstalling. Omdat het plein zich bevindt op de best per openbaar vervoer ontsloten locatie van Den Haag is besloten af te zien van de gebruikelijke parkeernorm en geen ondergrondse garage voor auto s aan te leggen. Bestaande garages in de omgeving bieden ook voldoende alternatieven. Deze herziening richt zich primair op het deelgebied KJ-plein. In de (geheime) grondexploitatie worden de financiële consequenties van deze wijzigingen nader gespecificeerd. 2. Projectkader en randvoorwaarden In het Masterplan (2003), bestemmingsplan (2007) en eerdere herziening projectdocument (2011) zijn de ambities en belangrijkste uitgangspunten voor het KJ-plein vastgelegd. 3. Programma De grondexploitatie uit 2011 kende voor het KJ-plein een programma van ongeveer m2, bestaande uit m2 wonen, m2 kantoor en m2 winkelruimte. Bij de huidige herziening is uitgegaan van een referentieprogramma van ongeveer m2, met daarin bijna m2 woningen en ongeveer m2 detailhandel en horeca. Herinrichting van de openbare ruimte is tevens onderdeel van het project. De plangrenzen zijn in de herziene grondexploitatie opgenomen. 4. Stedenbouwkundig ontwerp Ambities De ideevorming over het Centraal Station en omgeving, waaronder het KJ-plein, kent al een lange geschiedenis. In 2001 heeft de Raad het Projectdocument CS Kwadrant vastgesteld. Vervolgens is in 2003 gezamenlijk met onder andere NS en Babylon het Masterplan Den Haag Nieuw Centraal opgesteld. Hierin is geconstateerd dat het KJ-plein een slechte inrichting heeft, een extensief ruimtegebruik kent dat niet in overeenstemming is met de sociaal-economische potentie, en uitsluitend als doorgangsgebied en te weinig als verblijfsruimte functioneert. Op basis van het Masterplan heeft de Raad in 2007 het bestemmingsplan Den Haag Nieuw Centraal vastgesteld dat bebouwing op het KJ-plein mogelijk maakt. 2

3 De ontwikkelingen in het stationsgebied van afgelopen jaren hebben al veel gebracht en verbeterd. Het gebied is echter nog niet klaar. Anno 2015 zijn de in het Masterplan genoemde zwaktes van het KJ-plein nog steeds aanwezig. Het KJ-plein verdient, als sluitstuk van de ontwikkelingen rondom Den Haag Nieuw Centraal, een stedenbouwkundige metamorfose in lijn met de ambities van het Masterplan waarbij het plein centraal staat. De plannen voor fietsenstalling, buitenruimte en bebouwing versterken gezamenlijk de ambitie voor het plein en zijn een integraal geheel. Het plein moet straks, anders dan nu, niet alleen gebruikt worden als verbinding maar ook als verblijfsplein. Wij zetten dan ook in op een plein van ongeveer m2, vergelijkbaar met het Spuiplein. Voorzieningen voor de reiziger, zoals heldere looproutes en een hoogwaardige fietsenstalling, worden hier gecombineerd met voorzieningen voor de verblijver, zoals groen, zitgelegenheid en interessante functies zoals horeca. Dit wordt bij uitstek de plek waar verblijven en verbinden, waar groen en levendigheid samenkomen. Programma van Eisen KJ-plein De realisering van bovengrondse bebouwing verloopt via een door de gemeente georganiseerde tender omdat het hier een gronduitgifte betreft. Voor deze tender worden drie partijen uitgenodigd waarvan verwacht wordt dat zij de complexe opgave op deze locatie aankunnen. De deelnemers aan de tender dienen een plan te maken dat past binnen de eisen van de gemeente. Hiervoor is een Programma van Eisen opgesteld. In het Programma van Eisen staan enerzijds de harde randvoorwaarden waaraan bebouwing moet doen. Daarbij gaat het vooral om de maximale ontwikkelruimte qua grondvlak en bouwhoogte. Ook moeten plannen passen binnen het bestemmingsplan. Anderzijds bevat het Programma van Eisen een beschrijving van de beoordelingscriteria. Aan de hand van deze aspecten zullen de plannen, die gemaakt worden door marktpartijen tijdens de competitie, beoordeeld worden. Openbare ruimte De gemeente zal het KJ-plein opnieuw inrichten op basis van vergelijkbare uitgangspunten als de Haagse Loper. In de grondexploitatie is budget opgenomen voor een kwaliteit die zelfs hoger is dan bij de Haagse Loper. De reden hiervoor is gelegen in de bijzondere entreefunctie van het plein. De herinrichting zal in samenhang met de groene de Koekamp en de verdere omgeving worden vormgegeven. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de plaatsing van een kunstwerk. Voor deze onderdelen zijn afzonderlijke budgetten beschikbaar. Beheerparagraaf Het project wordt conform de Kadernota 2012 aangelegd en beheerd op het voor dit gebied geldende niveau van hofstadkwaliteit. Dit houdt in dat er geen extra beheermiddelen uit voortvloeien en hiervoor geen extra beheermiddelen begroot hoeven te worden. 5. Verkeer en parkeren Fietsenstalling KJ-plein De fiets is voor veel inwoners een belangrijk vervoermiddel. Vooral naar Den Haag Centraal Station gaan veel mensen met de fiets. Het is daarom van groot belang zo snel mogelijk een state-of-the-art voorziening voor fietsparkeren te realiseren. Ambitie is om een fietsenstalling te maken die gebruiksvriendelijk, comfortabel, modern en toekomstvast is en tegelijkertijd een uitstraling heeft die past bij fietsstad Den Haag. In overleg met ProRail en NS is hieraan invulling gegeven. Het is van belang om voldoende plek te bieden aan afwijkende en grotere fietsen, zoals bakfietsen. Deze fietsen nemen meer plaats in dan reguliere fietsen. Het aantal fietsparkeerplekken in de nieuwe stalling zal ongeveer bedragen, inclusief de plekken in de bestaande NS-stalling. De verkleining van het grondvlak van de bovengrondse bebouwing maakt het mogelijk om entree van de fietsenstalling en bebouwing van elkaar te scheiden, met behoud van een optimale pleinfunctie. Onderzocht 3

4 wordt wat de beste situering van de entree van de fietsenstalling is. Tapis roulants brengen de fietsers comfortabel naar boven en beneden. Vanuit het oogpunt van gebruiksvriendelijkheid en functionaliteit is een rechtstreekse verbinding van de nieuwe stalling met de stationshal van groot belang. Streven is om twee verbindingen te realiseren: een hoofdverbinding via de bestaande NS-fietsenstalling naar het midden van de stationshal, en een secundaire verbinding die in de hoek van de stationshal uitkomt. In nauw overleg met de NS worden de verbindingen verder uitgewerkt. Bij de plaatsing van de fundering en de kolommen van de fietsenstalling wordt rekening gehouden met de mogelijke toekomstige aanleg van een ondergrondse OV-verbinding richting Scheveningen. Deze tracéreservering sluit aan op bestaande reserveringen onder het gebouw Stichthage en onder de Koningstunnel. ProRail heeft op bestuurlijk niveau verklaard zich in te zetten voor financiering vanuit het Actieprogramma Fiets van 50% van de subsidiabele investeringskosten van de fietsenstalling. Voor de bijdrage van ProRail/Rijk aan de fietsenstalling is in de grondexploitatie een aanname gedaan op basis van de nu voorliggende kostenraming. Mocht deze bijdrage in positieve of negatieve zin substantieel afwijken van het in de grondexploitatie opgenomen bedrag, dan is er sprake van een plankaderwijziging en zal het college hierover moeten besluiten. 6. Uitvoeringsaspecten grondexploitatie De grond van het KJ-plein is eigendom van de gemeente. De fietsenstalling zal gerealiseerd worden via een Europese aanbesteding. De preselectie hiervan is inmiddels gestart. Tijdens deze preselectie kunnen aannemers hun interesse kenbaar maken. Zodra het Programma van Eisen van de fietsenstalling en de bijdrage vanuit ProRail/Rijk definitief zijn, kan de volgende fase van de aanbesteding starten. Voor de bovengrondse bebouwing zal via een niet-openbare tender een partij geselecteerd worden. Drie partijen zijn inmiddels uitgenodigd voor deelname aan deze tender. 7. Milieu en duurzaamheid Diverse milieuaspecten zijn uitgebreid onderzocht voor de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan. Waar van toepassing, komen milieuaspecten aan bod in de programma s van eisen en aanbestedingsdocumenten voor de fietsenstalling en bebouwing. 8. Financiële paragraaf De begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen in de geheime grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal die als zelfstandig stuk is bijgevoegd. De herziene grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal 2015 kent een negatief saldo van (Netto Contante Waarde per ). Het plan kent op eindwaarde ( ) een nadelig saldo van Het ontstane negatieve saldo van 20,6 mln. wordt gedekt door de getroffen Voorziening KJ-plein (RIS ) en het Meerjarenprogramma Fiets. Er zijn per saldo geen financiële verschillen ten opzichte van de besluitvorming bij de jaarrekening. Bij deze herziening is er sprake van een toename van het risicoprofiel. Het saldo van risico s en kansen bedraagt 2,5 mln., hetgeen 0,6 mln. hoger is dan bij het MPG De verslechtering van het risico wordt gedekt door een dotatie van dit bedrag van de Voorziening KJ-plein. 4

5 Voor wat betreft de structurele lasten van onderhoud en exploitatie van de fietsenkelder wil de gemeente maximaal 1/3 e deel van de jaarlijkse exploitatiekosten betalen, NS Stations maximaal 1/3 e deel van de bemensingskosten (dus niet voor exploitatiekosten als verzekeringen, nuts, gebouwhuur etc.). Over de inhoud (wat voor regime etc. )zijn gemeente en NS het grotendeels eens geworden. Met de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag en met Provincie is gesproken, of zij 1/3 e willen bijdragen. Ze stonden er niet heel onwelwillend tegenover en beraden zich hier intern over. Het beheer voor de gehele locatie Den Haag Nieuw Centraal is in 2014 geregeld. Hierbij is bepaald dat op grond van het besluit Herinrichting Openbare Ruimte Den Haag Nieuw Centraal uit 2006 structurele extra beheermiddelen worden toegevoegd aan de jaarbegroting. De beheerkosten voor het Anna van Buerenplein en het KJ-plein passen binnen de beschikbare middelen 9. Risicobeheersing Bij vaststelling van het projectdocument worden de risico s gedekt door de Reserve Grondbedrijf en heeft daarmee invloed op het benodigde weerstandsvermogen van het Grond- en Ontwikkelingsbedrijf. Deze wordt vastgesteld in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Er is een inschatting gemaakt van de risico s. 10. Samenwerkingspartners De ontwikkeling van de fietsenstalling vindt plaats in nauw overleg met ProRail en NS, die tevens cofinancier zijn van de investerings- resp. exploitatiekosten. Het Programma van Eisen voor bebouwing is opgesteld na overleg met belanghebbenden, waaronder New Babylon als partner in eerdere overeenkomsten over de herontwikkeling van deelgebieden van Den Haag Nieuw Centraal. 11. Planning In de planning zijn oplevering van de fietsenstalling en start bouw bovengrondse bebouwing op elkaar afgestemd. Hierdoor hoeft het plein na oplevering fietsenstalling niet tijdelijk ingericht te worden. Start van de bovengrondse bebouwing is wel afhankelijk van de nog te selecteren marktpartij en de voortgang van de procedures. De gunning van de bouw van de fietsenstalling zal in het voorjaar van 2016 plaatsvinden. De opening van de fietsenstalling is voorzien in het voorjaar van De verwachte start van de bouw van de bebouwing is direct na oplevering van de fietsenstalling. De tender zal in de eerste helft van 2016 doorlopen worden. Na gereedkomen van de bovenbouw zal de definitieve inrichting van de buitenruimte van het KJ-plein plaatsvinden. 12. Communicatie De uitgangspunten voor de fietsenstalling en het Programma van Eisen zijn tot stand gekomen na consultatie van belanghebbenden. De verdere uitwerking van de buitenruimte zal tevens in nauw overleg met belanghebbenden plaatsvinden. Communicatie over bouwwerkzaamheden zal primair door de betreffende aannemers gedaan worden. Afstemming hierover vindt plaats in het bestaande bouwlogistiek overleg Den Haag Nieuw Centraal. 13. Procedures In 2007 is het bestemmingsplan Den Haag Nieuw Centraal vastgesteld. Uitgangspunt is dat de herontwikkeling van het KJ-plein past binnen dit bestemmingsplan. Bijlagen Het concept Programma van Eisen en de grondexploitatie zijn als zelfstandige documenten bij het bestuurlijk stuk gevoegd. 5