Handle ding Financie Advise r

Transcriptie

1 Handleid ding Financieel Adviseur 201

2 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 Hypotrust Handleiding Financieel Adviseur januari Hypotrust Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens - bestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Hypotrust. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 het Besluit van 20 juni 1974, St.b. 351, zoals gewijzigd bij het Besluit van 23 augustus 1985, St.b. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot Hypotrust te wenden. All rights reserved. No part of this book may be reproduced, stored in a database or retrievalsystem, or published, in any form or in any way, electronically, mechanically, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from Hypotrust. Ondanks alle aan de samenstelling van de tekst bestede zorg, kunnen noch de auteur(s), noch de redacteur(en), noch de uitgever(s) aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit enige (druk)fout die in deze uitgave zou kunnen voorkomen. Deze handleiding is van toepassing op nieuwe aanvragen vanaf 1 januari

3 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 Handleiding Financieel Adviseur 2017 Postadres Postbus CX Rotterdam Bezoekadres Fascinatio Boulevard VA Capelle aan den IJssel Telefoon algemeen Internet 3

4 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 Voorwoord De hypotheekmarkt is een interessant en tegelijkertijd complex speelveld waarin verschillende factoren een belangrijke rol spelen. Bovendien is het een speelveld waarin ontwikkelingen elkaar in razendsnel tempo opvolgen en het hierdoor continu aan verandering onderhevig is. Demografische ontwikkelingen zijn van invloed op de bevolkingsopbouw en daarmee de doorstroom op de huizenmarkt. Economische omstandigheden hebben invloed op het consumentenvertrouwen en de bereidheid tot het aankopen van een woning. Monetaire ontwikkelingen beïnvloeden de rentestand tot en met politieke beslissingen die van invloed zijn op wet- en regelgeving en procedures. Dit dynamische speelveld vergt een grote mate van flexibiliteit en aanpassingsvermogen van alle belanghebbenden binnen de hypotheek waardeketen. Mede hierdoor zijn er ook regelmatig wijzigingen in verstrekkingnormen en acceptatievoorwaarden. Voor u, als professionele hypotheekadviseur, is actueel inzicht in deze normen en voorwaarden een absolute must om klanten in uw adviespraktijk op goede wijze van dienst te kunnen zijn. Daarom hebben wij onze acceptatievoorwaarden en verstrekkingnormen gebundeld in een praktische handleiding. U vindt alle informatie omtrent de hypothecaire leningen van Hypotrust in deze Handleiding Financieel Adviseur. Met de grootst mogelijke zorg is deze handleiding samengesteld. De Handleiding Financieel Adviseur is op overzichtelijke wijze in drieën gedeeld: Advies, Acceptatie en Beheer. Onze acceptatievoorwaarden en verstrekkingnormen zijn beschreven in de hoofdstukken Advies en Acceptatie. Omdat nieuwe hypotheken aan nieuwe regels moeten voldoen en van groot belang zijn bij het adviseren van nieuwe klanten, worden deze hoofdstukken eerder uitgebracht dan het hoofdstuk Beheer. Met het hoofdstuk Beheer zullen wij u in de toekomst nog meer duidelijkheid en inzicht geven in onze producten. Periodiek vindt er een correctieronde plaats waarin de laatste wijzigingen in de handleiding worden opgenomen. Mocht u de gewenste informatie niet kunnen vinden, dan horen we dit graag van u via marketing@hypotrust.nl. Met vriendelijke groet, Michel van den Akker Directeur Hypotrust 4

5 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 Inhoud Advies 6 Hypotrust... 8 Hypotheek Adviespakketten Hypotheek Data Netwerk (HDN) Aanstellingen Garantiestelling Acceptatie 14 Nieuwe hypotheken Specifiek Funding Model Elan Hypotheek Woon Bewust Hypotheek Goede Start Hypotheek Hypotrust OK Hypotheek Generiek Funding Model Hypotrust Comfort Hypotheek Verhoging bestaande hypotheken Generiek Funding Model Souplesse Hypotheek Souplesse Plus Hypotheek Ondernemershypotheek Zeker Weten Hypotheek Specifiek Funding Model Hypotrust Trend Bijlagen 224 5

6 Advies

7 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ADVIES Advies Hypotrust... 8 Hypotheek Adviespakketten Hypotheek Data Netwerk (HDN) Aanstellingen Garantiestelling

8 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ADVIES Hypotrust Hypotrust is het hypotheeklabel van de Blauwtrust Groep dat gespecialiseerd is in de ontwikkeling en distributie van woninghypotheken. Wij zorgen voor de verbinding tussen u, de financieel adviseur, en verschillende geldverstrekkers. Al sinds Wat bieden wij? Wij bieden u scherp geprijsde hypotheekoplossingen in combinatie met zeer aantrekkelijke voorwaarden. Hypotrust heeft een ruim assortiment hypotheken. Zo kunt u bij ons terecht voor een annuïtaire, lineaire, aflossingsvrije of levenhypotheek. Deze hypotheken bieden wij aan onder eigen merk en hiervoor selecteren wij met grote zorg geldverstrekkers uit een aanbod van gerenommeerde banken en verzekeraars. Daarbij streven wij naar een uitstekende service die aansluit bij uw adviespraktijk, met onder andere snelle en duidelijke behandeling van uw aanvragen voor een nieuwe hypotheek of een eventueel wijzigingsverzoek van een lopende hypotheek van uw klanten. Missie en visie Wij geloven dat klanten het genot van een eigen woning willen hebben en vinden dat hiervoor geld (hypotheken) bereikbaar en beschikbaar moet zijn. Ook geloven wij dat klanten steeds meer de behoefte hebben om zelf te begrijpen welke verplichtingen en risico s zij aangaan. En dat vrijheid en zekerheid hierbij elkaar niet uitsluiten. Hypotrust heeft de ambitie om als autoriteit binnen het eigen woning domein gezien worden. Bij geldverstrekkers, financieel adviseurs en consumenten. Generiek en Specifiek Funding Model Hypotrust biedt vrijheid in hypotheken. Wij werken voor, samen en met verschillende geldverstrekkers. Hiervoor hebben wij onder andere een uniek en onderscheidend model ontwikkeld: het Generiek Funding Model. Het Generiek Funding Model is een model waarin meerdere geldverstrekkers actief diverse rentetarieven aanbieden. De consument krijgt het rentetarief aangeboden wat op het moment van offreren het laagst is in de betreffende risicoklasse. Het Generiek Funding Model heeft op dit moment één hypotheekproduct waarvoor aanvragen voor nieuwe hypotheken kunnen worden ingediend, zijnde de Hypotrust Comfort Hypotheek. Daarnaast is er het Specifiek Funding Model. In dit model heeft iedere geldverstrekker een eigen hypotheekproduct en bijbehorend acceptatiekader. Op dit moment zijn verschillende hypotheekproducten in het Specifiek Funding Model aanwezig: de Elan Hypotheek, de Woon Bewust Hypotheek, de Goede Start Hypotheek en de Hypotrust OK Hypotheek. Generiek Funding Model Specifiek Funding Model Genummerde Quion vennootschappen: o.a. Quion 6, Quion 9, Quion 10, Quion 17, Quion 20, Quion 30, Quion 50 en Hypotrust 21 Elan Achmea DELA Argenta Hypotrust Comfort Hypotheek Zeker Weten Hypotheek Onder - nemershypotheek Souplesse Plus Hypotheek Elan Hypotheek Woon Bewust Hypotheek Goede Start Hypotheek Hypotrust OK Hypotheek 8

9 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ADVIES Extranet en internet Hypotrust wil u zo goed mogelijk op de hoogte houden van de laatste ontwikkelingen via ons Extranet. Hier vindt u onder andere het laatste nieuws, renteoverzichten en informatie over producten en diensten. Daarom kunt u de Handleiding Financieel Adviseur vinden op ons Extranet. In tegenstelling tot voorgaande jaren, verstrekken wij geen gedrukte exemplaren meer. De digitale versie biedt u vele voordelen. Denk aan het gebruikersgemak, de toegankelijkheid en de hanteerbaarheid. Naast ons Extranet voor financieel adviseurs, heeft Hypotrust een website gericht op consumenten. U kunt uw klant naar onze website verwijzen. Contactenmatrix Naam/afdeling Telefoonnummer Website Extranet Extranet.hypotrust.nl Marketing & communicatie marketing@hypotrust.nl Servicegroep A (West Nederland) csta@hypotrust.nl Accountmanager: Raymond van Hemert raymond.vanhemert@hypotrust.nl Servicegroep B (Noord Nederland) csta@hypotrust.nl Accountmanager: Marcelle le Feber marcelle.lefeber@hypotrust.nl Servicegroep C (Zuid Nederland) csta@hypotrust.nl Accountmanager: Steven Trienen steven.trienen@hypotrust.nl Servicegroep D (Oost Nederland) csta@hypotrust.nl Account manager: Patrick Bischop patrick.bischop@hypotrust.nl 9

10 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ADVIES Hypotheek Adviespakketten Hypotrust wil zich ontwikkelen tot autoriteit binnen het eigen woning domein. Om dit te realiseren moeten wij zichtbaar zijn. Eén van de speerpunten in onze missie en visie is Weer en Meer zichtbaar zijn. Dit geldt voor zowel de consument, de geldverstrekkers als de financieel adviseur. Om voor u als financieel adviseur meer zichtbaar te zijn, faciliteren wij graag gemak en comfort om in uw adviespraktijk een hypotheekadvies uit te kunnen brengen voor Hypotrust. Zodoende investeren wij voortdurend in een constructieve samenwerking met verschillende hypotheek adviespakketten. Daarnaast onderzoeken wij mogelijkheden in de markt waarmee wij uw adviespraktijk kunnen ondersteunen en eventueel administratieve processen kunnen vereenvoudigen. Wij werken op dit moment samen met de volgende aanbieders van hypotheek adviespakketten: 4 Euroface (Finix) 4 Figlo (AfinHyp) 4 Topicus (Findesk) 4 Intersoftware (Adviesbox) 4 Unit 4 (Efdece) 4 myview (Unitrust) Samen met deze aanbieders streven wij ernaar u zo goed mogelijk te faciliteren in uw adviespraktijk. Daarentegen kan er in de huidige markt behoefte zijn aan meer adviespakketten of andere initiatieven. Wij horen daarom graag uw mening hierover. Ook als u zelf twijfelt over welk adviespakket het beste bij u past, helpen wij u graag daarbij. Want alleen de financieel adviseur zelf kan het best aangeven wat in de praktijk goed werkt. Uw input is daarom belangrijk voor ons! Mocht er een vraag zijn aangaande het product zoals het gevoerd wordt in uw hypotheek adviespakket of heeft u vragen over welk hypotheek adviespakket het beste bij uw praktijk past, dan kunt u contact opnemen met Hypotrust. Hypotheek Data Netwerk (HDN) Aanvragen via HDN Wij raden aan om uw offertes zo veel mogelijk aan te vragen via HDN. Dit is de snelste en meest efficiënte manier om uw offerte aan te vragen en retour te ontvangen. Het Hypotrust HDN nummer is Beschikt u nog niet over een HDN certificaat? Volg de volgende stappen: 1. Ga naar het Extranet van Hypotrust voor de handleiding voor de installatie 2. Op het Extranet kan het certificaat aangevraagd worden 3. Daar kan ook de complete versie van de HDN Cliënt (software voor PC) gedownload worden Let op! De software dient op dezelfde locatie geïnstalleerd te worden waar de aanvraagapplicatie is geïnstalleerd. HDN via een hypotheek adviespakket (Adviesbox, Afinhyp, Efdece, Findesk, Finix, myview) 4 Voer de aanvraag in, zoals gebruikelijk 4 Kies voor de route via HDN met het Hypotrust HDN nummer We gaan er vanuit dat het hypotheek adviespakket is ingesteld op versturen en ontvangen van HDN berichten. Neem bij eventuele vragen contact op met de betreffende aanbieder van uw hypotheek adviespakket. Als de aanvraag correct is verzonden, krijgt u een ontvangstbericht met de mededeling dat de aanvraag in behandeling is. 10

11 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ADVIES Aanstellingen Aanleiding Hypotrust wil zich ontwikkelen tot autoriteit binnen het eigen woning domein en zodoende een kwaliteitslabel zijn op het gebied van het aanbieden en distribueren van hypothecaire geldleningen. Deze hypotheken zullen primair via de financieel adviseur aan consumenten worden geadviseerd. Een goede samenwerking tussen Hypotrust en de financieel adviseur is hierbij essentieel. De professionele adviseur gaat uit van kwaliteitsadvies, (kosten-)transparantie en goede service aan consumenten en draagt zodoende bij aan het uitbouwen en behouden van een kwalitatief uitstekende hypotheekportefeuille van Hypotrust. Gedurende de samenwerking met financieel adviseurs, zal Hypotrust hen periodiek toetsen op deze vereiste kwaliteitsaspecten. Acceptatieprocedure Alle stukken die benodigd zijn voor het aangaan van een aanstelling worden door Account Management verzameld en gecontroleerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan inschrijving Kamer van Koophandel, een kopie van het identiteitsbewijs van de bestuurders, aantonen beroepsaansprakelijkheidsverzekering en Kifid inschrijving. Hypotrust voert de volgende controles uit: 4 Uit het aangeleverde uittreksel van de Kamer van Koophandel moet blijken of de onderneming nog is ingeschreven en/of de naam van de bestuurder/tekeningsbevoegde overeenkomt met de kopie van het identiteitsbewijs. 4 Controle op het meegezonden identiteitsbewijs van de bestuurder(s)/tekeningbevoegde(n) op geldigheid. 4 Controle vergunningnummer bij de Autoriteit Financiële Markten. De betreffende financieel adviseur dient een vergunning te hebben voor het bemiddelen in hypothecaire kredieten en (levens)verzekeringen en optioneel voor beleggershypotheken, een aantekening voor het adviseren in deelnemingsrechten. 4 Faillissementenregister/insolventieregister. Gecontroleerd wordt of de bestuurder(s) reeds bij een faillissement betrokken is/zijn (geweest) 4 Het opgegeven bankrekeningnummer wordt vergeleken met het bankrekeningnummer op de bankpas of op het rekeningafschrift. 4 Kifid, controle of de financieel adviseur is aangesloten. 4 Beroepsaansprakelijkheidsverzekering, controle op vereiste dekking en of de premie is betaald. 4 Veiligheidszaken, de afdeling veiligheidszaken toetst de bestuurders en de onderneming. Na controle van de gegevens, wordt de distributieovereenkomst door Hypotrust opgemaakt en aan de financieel adviseur aangeboden. Bij de distributieovereenkomst ontvangt de adviseur een vragenlijst met betrekking tot de compliance en kwaliteit gerelateerde zaken. Wanneer de financieel adviseur akkoord gaat met de distributieovereenkomst en voldoende kwaliteit toont in de vragenlijst, wordt de distributieovereenkomst door de Directie getekend en ontvangt de financieel adviseur een exemplaar retour. Hierbij ontvangt de financieel adviseur tevens per de inlogcodes voor het Extranet van Hypotrust. Aanvragen wijziging bestaande hypotheken (WBH) van niet actieve financieel adviseurs Hypotrust heeft de hypotheekportefeuilles van Falcon en Erasmus overgenomen. Veel van deze financieel adviseurs hebben geen actieve aanstelling bij Hypotrust. Om er voor te zorgen dat zij wel aan de zorgplicht kunnen blijven voldoen, kan de aanstelling tijdelijk worden geactiveerd. Dit houdt in dat de financieel adviseur wel de aanvraag voor een zogeheten WBH door Hypotrust in behandeling kan laten nemen, maar geen nieuwe hypotheekaanvragen in kan dienen. Hierbij wordt er getoetst of de financieel adviseur een AFM-vergunning heeft. Is dit niet het geval, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. Deze procedure geldt ook voor financieel adviseurs die van Hypotrust geen actieve aanstelling meer hebben maar wel WBH-aanvragen willen indienen. Echter is het verhogen van de hypotheek in dit traject niet mogelijk. Blokkeren van de financieel adviseur Mocht Hypotrust op enige wijze vaststellen dat een financieel adviseur niet, of niet meer aan de voorwaarden voldoet, dan zal Hypotrust geen hypotheekaanvragen van deze financieel adviseur in behandeling nemen. Hieronder volgt een opsomming van de mogelijke aanleidingen: 4 Faillissement 4 AFM-vergunning ingetrokken 4 Ongeldige beroepsaansprakelijkheidsverzekering 4 Ongeldige KvK inschrijving 4 Fraude 4 Initiatief financieel adviseur 4 Initiatief Hypotrust 11

12 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ADVIES De aanstelling wordt op niet-actief gezet en de samenwerking met de financieel adviseur wordt beëindigd. Indien de financieel adviseur nog recht heeft op doorlopende provisie, zal deze nog wel aan de financieel adviseur uitbetaald worden, eventuele retourprovisies worden verrekend. Service Providers Op 24 december 2009 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een nieuwsbrief uitgebracht waarin de AFM aangeeft op welke wijze zij zou willen zien dat aanbieders en Service Providers met elkaar samenwerken (Best Practice) op het gebied van het aanstellen van financieel adviseurs. Hypotrust heeft in haar rol als aanbieder besloten deze Best Practice te volgen. Serviceprovider leveren de onderliggende kantoren aan voor een subaanstelling bij Hypotrust. Op deze wijze is voor Hypotrust inzichtelijk welke tussenpersoon een aanvraag indient via de serviceprovider. Daarnaast geven Service Providers Hypotrust periodiek inzage in hun bestand met actieve en aangesloten financieel adviseurs. Uitgangspunt is dat iedere financieel adviseur beschikt over de juiste vergunningen. Dit wordt voortdurend gecontroleerd door de Service Providers. Periodiek wordt door Hypotrust een overzicht van de aangestelde financieel adviseurs opgevraagd, aangevuld met een verklaring van de Service Providers waarin zij verklaren de controle op AFM-vergunning ook daadwerkelijk uitgevoerd te hebben. Tevens dient de Service Providers te verklaren dat de door Hypotrust geweigerde financieel adviseurs geen aanvragen hebben ingediend bij Hypotrust. Hypotrust beoordeelt het bestand en gaat hierbij na of er financieel adviseurs in dit bestand staan waar zij niet, of niet meer mee willen samenwerken. Geweigerd worden de financieel adviseurs die: 4 Blijkens het AFM-register geen vergunning hebben 4 Financieel adviseurs waarvan de afdeling Veiligheidszaken van Hypotrust objectief heeft vastgesteld dat er niet integer gehandeld is. 12

13 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ADVIES Garantiestelling Aanvraag garantiestelling Wanneer de aankoop van een woning definitief is, vraagt de verkoper om een bankgarantie (garantiestelling). Daarmee beschermt de verkoper zich tegen financiële gevolgen. Bijvoorbeeld als de klant op het laatste moment besluit de woning niet te kopen. Hypotrust biedt deze garantiestelling als aanvullend product bij haar hypotheken aan. Hypotrust heeft in mei 2013 een bankgarantie onder eigen label geïntroduceerd; de Hypotrust Garantiestelling. Dit product is in samenwerking met Woongarant ontwikkeld. De Hypotrust Garantiestelling is verbonden aan een Hypotrust hypotheek en is niet als los product verkrijgbaar. Hoe werkt het? 4 Bij de garantiestelling wordt een premie van 1% van het te stellen garantiebedrag gehanteerd, met een minimum van 100,- en een maximum van 400,- Terugbetalen Deze garantiestelling wordt verstrekt door BNP Paribas Cardif Schadeverzekeringen N.V., Hoevestein 28 in Oosterhout. Hierna te noemen de verzekeraar. Is het garantiebedrag door de verzekeraar aan de notaris betaald? Dan betaalt de klant bij de Hypotrust Garantiestelling het garantiebedrag binnen dertig dagen aan de verzekeraar terug. Met de contragarantie belooft de klant dit ook te zullen doen. Provisies Bij de Hypotrust Garantiestelling krijgt de financieel adviseur 25% van het premiebedrag dat de klant betaald heeft. In de maand die volgt op de passeerdatum, worden deze gelden naar de financieel adviseur overgemaakt. Werkwijzen Er worden verschillende werkwijzen gehanteerd voor de aanvraag van een Hypotrust Garantiestelling voor de financieel adviseur en voor de service provider. U kunt meer informatie over de werkwijzen op ons Extranet vinden. 13

14 Acceptatie

15 HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2017 > ACCEPTATIE Acceptatie Nieuwe hypotheken Specifiek Funding Model Elan Hypotheek Woon Bewust Hypotheek Goede Start Hypotheek Hypotrust OK Hypotheek Generiek Funding Model Hypotrust Comfort Hypotheek Verhoging bestaande hypotheken Generiek Funding Model Souplesse Hypotheek Souplesse Plus Hypotheek Ondernemershypotheek Zeker Weten Hypotheek Specifiek Funding Model Hypotrust Trend

16 Elan Hypotheek zelfverzekerd wonen

17 Elan Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Energiebesparende voorzieningen NulopdeMeter-woning Constructies Kopen onder voorwaarden Erfpacht Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en de offerte Verzekeringen Hypotheekvormen Overbruggingskrediet

18 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Voordat finaal akkoord kan worden gegeven dient een aantal bescheiden te worden overlegd en beoordeeld. Deze bescheiden mogen digitaal worden aangeleverd waarbij alleen de werkgeversverklaring digitaal volledig in kleur dient te worden aangeleverd. Mocht er twijfel zijn over een dossierstuk, behouden we ons het recht voor om dit stuk origineel op te vragen. Ondanks dat dit een product is waar geen aanvragen met Nationale Hypotheek Garantie (hierna NHG) gesloten kunnen worden, zijn de product- en acceptatiecriteria van dit product grotendeels gebaseerd op de normen van NHG. De acceptatiecriteria op de aanvraagdatum van de garantieverklaring zijn leidend. 1. Maximale financiering 4 Voor een hoofdsom tot en met ,- geldt een maximale financiering op onderpanden van 101% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van ,- tot en met ,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing 4 Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot en met ,-. Vanaf ,- is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met de helft van het lagere inkomen 4 Indien het zelfstandige inkomen minder dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen betreft, geldt tot en met een hoofdsom van ,- een maximale financiering op onderpanden van 101% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van ,tot en met ,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe te worden afgelost 4 De maximale verhoogde inschrijving bedraagt ,- * zie 3.1. Energiebesparende voorzieningen voor de voorwaarden. 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we conform NHG de volgende definitie van de marktwaarde aan: 4 De marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens het taxatierapport. Indien er sprake is van meerdere taxaties, zullen wij uitgaan van de laagste waarde Marktwaarde bij aankoop woning Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt conform NHG als marktwaarde de taxatiewaarde (vrij van huur en gebruik) aangehouden. Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing blijkens het taxatierapport. Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen 4 De courantheid bedraagt maximaal 12 maanden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 18

19 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Het stuk land bij dit onderpand mag niet groter zijn dan 2 hectare 4 Woon-werk onderpand, met een maximaal commercieel gebruik van 25% van het onderpand. Woon/winkelpanden worden niet gefinancierd Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Woon/Winkelpanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Vliegtuigen 4 Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen 4 Landelijke eigendommen (categorie Agrarisch volgens het Kadaster) 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal (het is acceptabel als er op de te financieren grond een recht van opstal aanwezig is voor een nutsvoorziening) 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Zelfbouw (in aanbouw) 4 Nieuwbouw (in aanbouw) 4 Huizen die op de veiling zijn aangekocht 4 Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning 4 Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Groninger Akte 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop Vereniging van Eigenaren Als er sprake is van een appartementsrecht dan worden aanvullend de volgende eisen gesteld: 4 De vereniging van eigenaren moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel 4 De vereniging van eigenaren moet actief zijn 4 De vraag G.2.b uit het taxatierapport De taxateur acht het saldo van het algemeen reservefonds en de voor onderhoud bestemde fondsen voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan moet met Ja zijn beantwoord Als de vereniging van eigenaren nog in oprichting is in verband met een splitsing van een bestaand gebouw in appartementsrechten, dan moet er een concept splitsingsakte worden aangeleverd, waaruit blijkt dat er een vereniging van eigenaren wordt opgericht Energiebesparende voorzieningen Energiebesparende voorzieningen kunnen worden meegenomen ter bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot 9.000,- kan boven de 101% worden gefinancierd tot een maximum van 106% van de marktwaarde 4 Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing uit het taxatierapport te blijken 4 Ten aanzien van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering. 4 De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert 19

20 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK 4 Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: - Gevel-, dak-, vloer-, en/ of leidingisolatie - Energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen - Hoog rendement beglazing (HR++) - Installatie voor warmteterugwinning - Energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren - Hoogrendementketels - Warmtepompen - Zonneboilers, zonnecellen of een combinatie hiervan 4 De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal 9.000,- buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 (dit geldt voor alle nieuwbouwwoningen, waarvoor de omgevingsvergunning is afgegeven op basis van het bouwbesluit 2012 of later). 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen NulopdeMeter-woning 4 Een NulopdeMeter-woning is een woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: kwh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft kwh indien het een rijwoning betreft kwh indien het een appartement betreft 4 Indien er sprake is van een aankoop van een NulopdeMeter-woning, mag er ,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast. In dat geval en er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor een periode van ten minste 10 jaar 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen 3.3. Constructies Kopen onder voorwaarden Er zijn geen koopconstructies mogelijk Erfpacht 4 De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. 4 Er kan een lening worden verstrekt als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door: - De Staat der Nederlanden/provincies/gemeente en waterschappen Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk. Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom Taxatierapport Er moet te allen tijde een taxatierapport worden overlegd. De voorwaarden van een taxatie zijn conform de normen van NHG. Indien er sprake is van meerdere taxaties, zullen wij uitgaan van de laagste waarde. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaardes voor als na verbouwing worden gemeld. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. 20

21 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) moet worden gebouwd of verbouwd, worden de nog niet opgenomen gelden in het bouwdepot gehouden. Het maximale bouwdepot bedraagt 15% van de marktwaarde voor verbouw met een maximum van ,-. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Bij bestaande bouw kan de looptijd niet worden verlengd. Bij beëindiging van het bouwdepot zal de klant een brief ontvangen dat het bouwdepot ten einde komt en het restant zal worden ingelost op de hoofdsom. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Indien Hypotrust een declaratie ontvangt van meer dan ,- die uitbetaald wordt aan de klant zelf zal er contact opgenomen worden met de eventuele aannemer. Hierbij wordt onder andere geverifieerd of de verbouwing al plaats heeft gevonden en of de rekening reeds door de klant betaald is aan de aannemer. Bij verbouwing wordt het benodigde bedrag uitbetaald aan de hand van bouwnota s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, kan de aanvraag geen doorgang vinden. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Rubriekwijziging bouwdepot In het taxatierapport en de specificatie van de verbouwingskosten wordt vastgelegd welke verbouwing(en) er worden uitgevoerd. Op basis van deze verbouwing(en) wordt de marktwaarde na verbouw door de taxateur vastgesteld. Het is dan ook niet mogelijk om zonder meer af te wijken van de eerder opgegeven verbouwing(en), omdat hierdoor de marktwaarde na verbouwing kan wijzigen. Als men achteraf toch de verbouwing(en) wil wijzigen dan moet er door de taxateur van destijds een opgave te worden gedaan van de nieuwe situatie (gewijzigde verbouwingen en nieuwe marktwaarde na verbouwing). De marktwaarde na verbouwing mag niet minder zijn dan de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Bouwkundig rapport Bij aankoop van een bestaande woning dient een bouwkundig rapport te worden opgemaakt, indien uit het taxatierapport blijkt dat: 4 de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik of 4 nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. ABC en ABBA constructies ABC (ABBC) Er is sprake van een ABC (ABBC) constructie als het onderpand in de 6 maanden voor de aanvraagdatum of de datum van onder - tekening van het koopcontract minimaal één keer is verkocht. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABC constructie worden individueel bekeken. Een ABC (ABBC) constructie brengt potentieel een hoger risico mee voor de geldverstrekker, om deze reden worden dit soort aanvragen op mogelijke fraude onderzocht (er worden mogelijk additionele documenten opgevraagd). ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 4. Geldnemer Natuurlijk persoon De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, minimaal 18 jaar oud zijn en handelingsbekwaam (en derhalve niet onder curatele staan) en mag niet onder bewind staan. Daarnaast moet de geldnemer woonachtig zijn in Nederland op het moment van het aanvragen van de lening. Alle eigenaren van de woning: 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar 21

22 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Alle aanvragers van wie het inkomen nodig is voor de hypotheek: 4 moeten eigenaar van de woning zijn 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Getrouwd, geregistreerd, samenwonend Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake van ongehuwd samenwonen, gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening (niet zijnde de kinderen). Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Hypotrust verstrekt de Elan Hypotheek niet aan aanvragers met een familieband. Er wordt geen lening verstrekt aan meer dan twee schuldenaren. Identificatie Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit, de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (IJsland, Noorwegen of Liechtenstein) dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te worden overlegd. Voor aanvragers met de Kroatische nationaliteit is wel een tewerkstellingsvergunning vereist 4 Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als aangetoond wordt blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: - een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd - een EU-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen, of - een document Duurzaam verblijf in de Unie, of - een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening 5. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie aan. Naast de normen van NHG, kan ook inkomen uit eigen vermogen worden meegenomen Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer er sprake is van: - loonbeslag of looncessie - een werkgeversverklaring waarop is aangegeven dat het dienstverband binnenkort wordt beëindigd 4 Het is niet toegestaan een buitenlands inkomen met een andere valuta dan de Euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/of de salarisstrook in een andere valuta dan de Euro zijn opgemaakt 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief 4 De 13e maand of eindejaarsuitkering dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring 22

23 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Indien het vakantiegeld uit vakantiebonnen of een tijdspaarfonds bestaat, kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen c.q. tijdspaarfonds als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen c.q. tijdspaarfonds worden meegegeven 4 Als er sprake is van meerdere dienstverbanden dan kan het inkomen tot maximaal een 40 urige werkweek worden meegenomen. Het meerdere van het inkomen kan worden meegenomen als overwerk, maar voor maximaal 20% van het totale inkomen gebaseerd op een 40 urige werkweek 4 Het bruto inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen als compensatie voor de 30%-regeling. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaar - inkomen worden geteld Conform NHG moeten alle bestanddelen van het inkomen op de werkgeversverklaring een voetnoot hebben. Zie voor verdere voorwaarden aangaande de inkomensbestandsdelen de voorwaarden en normen van NHG. Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na de datum van de garantieverklaring de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moet moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente uniform pensioenoverzicht (UPO) In plaats van bovengenoemde twee documenten mag ook een overzicht (gedownloade samenvatting) van worden aangeleverd. 4 Indien van toepassing, recent waardeoverzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Indien van toepassing, offerte lijfrente. Voor uitgangspunten, zie uitleg hieronder Als er sprake is van een uitgestelde lijfrente dan mag als er op basis van de huidige waarde van de polis of rekening een offerte voor een direct ingaande lijfrenteverzekering of bankspaarrekening op pensioendatum worden aangeleverd. De einddatum van de direct ingaande lijfrente - verzekering of bankspaarrekening mag niet liggen voor de einddatum van de lening. Het vaste uitkeringsbedrag per maand mag als toekomstig pensioeninkomen worden meegenomen. Voor het maken van de offerte, kan als fictieve ingangsdatum voor de direct ingaande lijfrente de eerste van de maand volgend op de maand van het uitbrengen van de garantieverklaring worden gebruikt. De klant mag fictief een leeftijd krijgen, zodat de klant de leeftijd krijgt op de einddatum van de uitgestelde lijfrente. Voorbeeld: Huidige waarde uitgestelde lijfrente: ,- Werkelijke geboortedatum klant: (60 jaar) Einddatum uitgestelde lijfrente: (de klant is dan 67 jaar) Datum garantieverklaring: Voor de offerte van de direct ingaande lijfrente kunnen de volgende uitgangspunten worden genomen: 4 Direct ingaande lijfrente: Levenslange uitkering 4 Ingangsdatum offerte: Fictieve geboortedatum klant: (67 jaar op ingangsdatum offerte) 4 Beschikbaar bedrag: ,- Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte lijfrente. Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. 23

24 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * Na 1 januari 1955 * maanden * De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Indien van toepassing de polis of het afschrift van de lijfrente waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. De einddatum van de lijfrente mag niet liggen voor de einddatum van de lening 4 Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van de AOW en het pensioen en/of lijfrente uitkering blijkt Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften inkomstenbelasting (IB) laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag ) Er moeten altijd jaarcijfers van laatste drie kalenderjaren worden overlegd, waarbij het oudste jaar geen volledig kalenderjaar hoeft te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Verder dient aan de volgende eisen te worden voldaan: 4 Het inkomen moet worden gegenereerd uit één bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten 4 Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn 4 Het bedrijf moet in Nederland zijn gevestigd Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er in het laatste jaar sprake is van een negatief eigen vermogen zal de aanvraag niet worden gehonoreerd. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel worden gehandhaafd: Eigen vermogen bij zelfstandigen laatste jaar Negatief Negatief Negatief Positief Positief Positief Positief 2e jaar Negatief Negatief Positief Negatief Negatief Positief Positief 3e jaar Negatief Positief Positief Negatief Positief Negatief Positief afwijzen/beoordelen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Beoordelen Akkoord Akkoord Akkoord geldverstrekker/akkoord door geven zonder voorleggen Hypotrust Naast het eigen vermogen, dient uit de jaarcijfers ook te blijken dat er sprake is van een positieve cashflow en een gezond bedrijf. Daarbij gaan we uit van de volgende minima: Solvabiliteit: 0,2 Quick ratio: 0,5 Current ratio: 1 24

25 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Er zal op voorhand een garantieverklaring worden uitgebracht, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord en ondernemers actief in een branche die gerelateerd is aan drugs- en/of seksindustrie, zullen worden niet gehonoreerd. Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot ,-. Boven ,- is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met de helft van het lagere inkomen. Indien het zelfstandige inkomen minder dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen betreft, geldt voor een hoofdsom tot en met ,- een maximale financiering op onderpanden van 101% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van ,- tot en met ,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing. * zie 3.1. Energiebesparende voorzieningen voor de voorwaarden. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Een DGA wordt als zelfstandig behandeld als: 4 een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft óf 4 een aandelenbelang van > 50% heeft Anders wordt het inkomen behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Als er sprake is van een meervoudige BV constructie met één aandeelhouder dan is een geconsolideerde jaarrekening verplicht. Een freelancer wordt als zelfstandige behandeld. Voor een freelancer hoeven alleen de aangiften en aanslagen IB van de laatste drie kalenderjaren te worden overlegd. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Het inkomen van een freelancer wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden genoten in het laatste kalenderjaar. Inkomen uit vermogen Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening kan worden gehouden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de cliënt, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de cliënt beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart worden beoordeeld. De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen is door het CHF vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de lening lager is dan 3% wordt dat lagere percentage aangehouden. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,- Sociale uitkeringen In de Elan Hypotheek volgen wij zo veel mogelijk de normen van NHG. Daarentegen is het alleen mogelijk een lopende sociale uitkering mee te nemen als inkomen, indien de uitkering vast is. Tijdelijke uitkeringen als een lopende WW uitkering of rekenen met het sociaal minimum bij afname van het inkomen wordt in tegenstelling tot NHG niet gehonoreerd. Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). WIA De WGA-uitkering kan nooit worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen, omdat deze van tijdelijke aard is. De IVAuitkering mag volledig worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst 25

26 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid worden meegenomen. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt worden overlegd. WAO en WAZ Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO of WAZ nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli Andere tijdelijke uitkeringen zijn bijvoorbeeld de uitkering bij werkloosheid, of als niet aan de voorwaarden voor een blijvende uitkering worden voldaan. Blijvende uitkering WAO en WAZ worden beschouwd als blijvende uitkeringen indien de aanvrager op of voor 1 juli 1954 is geboren of indien uit het toekenningbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober In de overige situaties dient de duur van de uitkering te blijken uit het toekenningbesluit. WAJONG De Wajong-uitkering wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. Het inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Dit is alleen mogelijk als de alimentatie ten gunste is van de aanvrager en de alimentatie gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak of is vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap (conform NHG). Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen, dienen de echtscheidingsstukken worden overlegd. Indien van toepassing worden hieronder verstaan: 4 Het echtscheidingsconvenant 4 Het echtscheidingsvonnis 4 Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) Als de echtscheiding langer dan 12 jaar geleden is, dan hoeft alleen het bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand te worden aangeleverd. Als er sprake is geweest van een zogenaamde flitsscheiding (tot 1 maart 2009) dan moeten de volgende stukken worden overlegd: 4 Bewijs van het omzetten van het huwelijk in een geregistreerd partnerschap 4 Het convenant 4 Bewijs van inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de Burgerlijke Stand; 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet worden geaccepteerd en dat er sprake moet zijn van een tijdelijk of vast dienstverband na de proeftijd. Er kan pas een garantieverklaring worden uitgebracht als de proeftijd doorlopen is. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door het overleggen van de volgende inkomensbescheiden (maximaal 3 maanden oud op datum van de garantieverklaring): 4 Een werkgeversverklaring (deze dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever te worden ingevuld en ondertekend) 4 Een salarisstrook (deze mag niet ouder zijn dan 1 maand op datum van de garantieverklaring) Indien er aanleiding toe bestaat, kan er contact worden opgenomen met de werkgever Als blijkt dat de aanvrager(s) in dienst zijn bij een familielid dient de accountant of boekhouder de werkgeversverklaring mede te ondertekenen. Daarnaast worden er salarisstroken van 3 maanden opgevraagd evenals bankafschriften van deze 3 maanden. Op de bankafschriften moeten de salarisbijschrijvingen staan vermeld. De bankafschriften moeten volledig zijn en er mogen geen doorhalingen zijn of selecties gemaakt zijn. Als één bankafschrift uit meerdere pagina s bestaat dan moeten alle pagina s worden aangeleverd. 26

27 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet worden opgevolgd door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd (intentieverklaring). Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen. Tijdelijke contracten (zonder intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Indien het tijdelijke contract wederom opgevolgd wordt door een tijdelijk contract of als er geen intentie uitgesproken wordt tot verlenging van het contract, kan het gemiddelde jaarinkomen (exclusief alle tijdelijke loonvervangende uitkeringen waaronder ww-, bijstand- en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen) van de afgelopen drie jaren als toetsinkomen worden meegenomen (flexwerk). Daarentegen mag het gemiddelde van de afgelopen jaren niet hoger zijn dan het inkomen wat in het laatste jaar verdiend is. Hierbij wordt uitgegaan van de jaaropgaven. Mocht de jaaropgave van het laatste jaar nog niet beschikbaar zijn, dan kan worden uitgegaan van de cumulatieven op de laatste salarisstrook van dat jaar. Alle verdere voorwaarden die gelden voor het beoordelen van een aanvrager met flexinkomen onder NHG, zijn hierbij ook van toepassing. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijging voor vaste dienstverbanden binnen zes maanden vanaf de datum van de garantieverklaring kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Hiervoor moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Een opgave van de inkomensstijging met een ondertekende verklaring van de werkgever (in deze verklaring van de werkgever moet duidelijk zijn aangegeven dat het een onvoorwaardelijke loonsverhoging betreft) 4 Een kopie van de arbeidsovereenkomst Toekomstig dienstverband Indien er sprake is van een toekomstig dienstverband bij een (andere) werkgever, kan dit inkomen meegenomen worden conform de normen van NHG. Hierbij wordt additioneel de controle gedaan dat het toekomstig inkomen niet meer dan 50% mag afwijken van het huidige salaris, aangetoond met de meest recente salarisstrook. PGB/ Gastouder Inkomen vanuit PGB, zowel zelfstandig als in loondienst, wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen.het inkomen van een gastouder wordt eveneens niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een lening vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKRtoetsing zal worden uitgevoerd. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Indien een aanvrager de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBBtoetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen (niet beperk tot de geregistreerde kredieten bij het BKR) worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2% en deze tijdens de looptijd van het krediet niet kan wijzigen, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijvoorbeeld een doorlopend krediet (DK) 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. Als de terugbetaling van de studielening tijdelijk is stopgezet, dan moeten de maandlasten nog steeds worden bepaald zoals hierboven beschreven. Als 27

28 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK er sprake is van een studielening conform de Wet studievoorschot, waarvan de aflosfase nog niet is begonnen, dan moet er rekening gehouden worden met een maandlast van 0,45% van de opgebouwde schuld op de datum van de garantieverklaring. Een overzicht van de opgebouwde schuld kan worden verkregen via Mijn DUO op 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient te worden aangetoond door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze valt in Box 1 (looptijd maximaal 15 jaar,annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden worden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. Er mag voor de berekening van de gemiddelde werkelijke netto maandlast een bruto- netto maandlast berekening uit een hypotheek adviespakket worden aangeleverd. Uitgangspunten zijn de hoofdsom, de werkelijke rente en looptijd. Ook dient het contract van de lening te worden overlegd (de maandlast dient overeen te komen met de bruto maandlast vermeld op de berekening van de bruto-netto maandlast uit een hypotheek adviespakket) 4 In het geval een ouder een kind een lening verstrekt voor de aankoop van de woning of het oversluiten van een bestaande lening dan mag rekening worden gehouden met de werkelijke bruto maandlast. Een vereiste hierbij is wel dat het gaat om een lening, waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar is en waarbij er wordt voldaan aan de aflossingsverplichting. Het is niet toegestaan een tweede hypotheek ten behoeve van de ouders op het onderpand te vestigen. Als blijkt uit een schenkingsovereenkomst dat de rente en aflossing door de ouders wordt geschonken dan worden deze lasten buiten beschouwing gelaten. Let op! Als de schenking meer bedraagt dan de toegestane vrijstelling, dan moet de ontvanger schenkingsbelasting betalen. De belastingdienst kan een periodieke schenking over een afgesproken aantal jaren als een schenking ineens aanmerken. 4 Met uitzondering van het vestigen van een hypotheek ten behoeve van een overbruggingskrediet, is het niet toegestaan een tweede hypotheek ten behoeve van derden op het hetzelfde onderpand te vestigen. 4 Als er sprake is van een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf en er zijn zakelijke financiële verplichtingen, dan mogen deze buiten beschouwing worden gelaten, onder de voorwaarde dat op basis van de jaarrapporten of de tenaamstelling van de desbetreffende verplichting(en) aantoonbaar sprake is van een zakelijke financiële verplichting 4 Als de lening kleiner is dan de benodigde financiering of er moeten één of meerdere kredieten worden afgelost, dan moeten er eigen middelen worden aangetoond. Als het bedrag aan eigen middelen kleiner is dan 1.000,- dan hoeft dit niet te worden aangetoond 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst te worden opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Onder de ,- of als er geen sprake is van twijfel, is dit niet nodig. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek worden niet geaccepteerd. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten worden verhoogd. Een vervolghypotheek of een onderhandse verhoging is voor bestaande klanten van Elan Hypotheek alleen mogelijk als er de laatste 6 maanden geen betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker moet worden voorgelegd, omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie worden opgevraagd. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Deze geoffreerde rente zal niet wijzigen bij passeren. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperioden en aflosvormen met elkaar worden gecombineerd Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening (tot en met 2014) wordt in het vervolg uit gegaan van een maximaal toegestane financieringslast (vanaf 2015). 28

29 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil onder andere zeggen dat er een berekening plaatsvindt op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Financieringslastpercentage Om het financieringslastpercentage vast te stellen moet er van alle leningdelen de gemiddelde rente worden gewogen op basis van de hoofdsom per leningdeel, het rentepercentage per leningdeel en de looptijd van het leningdeel. Hierbij moet ook rekening gehouden met hetgeen bepaald onder het kopje toetsrente. In het geval er sprake is van meerdere aanvragers met inkomen, dan wordt voor de bepaling van het financieringslastpercentage het hoofdinkomen aangevuld met 60% van het tweede inkomen. Ook wordt voor bepaling van het financieringslastpercentage eerst de partneralimentatie in mindering gebracht op het toetsinkomen. Het financieringslastpercentage wordt met maximaal 3 procentpunten verhoogd indien sprake is van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager is dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Maximaal toegestane financieringslast Het totale toetsinkomen verminderd met eventuele partneralimentatie verplichtingen wordt vermenigvuldigd met het financieringslastpercentage. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen. Financieringslast Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm: 4 Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente of de werkelijke hogere rente. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager of financieel adviseur dient bij de aanvraag het deel van de lening op te geven waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule gelijk aan de formule van NHG: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Financieringslasttabel De financieringslastpercentages zoals jaarlijks worden vastgesteld door het NIBUD worden gehanteerd. In de bijlage zijn de financieringslasttabellen 2017 opgenomen. Buitenlands inkomen Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: - Conform de reguliere financieringslasttabel 29

30 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien het vrijgestelde inkomen het hoofdinkomen is, of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing - Reguliere financieringslasttabel indien blijkens een belastingverdrag sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland. Op dit moment heeft Nederland met België en Duitsland een belastingverdrag 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige eigen woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Op het moment van aanvragen is het toegestaan om twee woningen in bezit te hebben. Op het moment van finaal akkoord is het toegestaan maximaal twee woningen in bezit te hebben (naast het te financieren onderpand): - Indien op het moment van finaal akkoord twee woningen in bezit zijn (naast het te financieren onderpand) dan dient er minimaal één woning verkocht te zijn. Indien er sprake is van ontbindende voorwaarden dan dienen deze verlopen te zijn. - Indien op het moment van finaal akkoord één woning in bezit is (naast het te financieren onderpand) dan hoeft deze niet verkocht te worden De lasten van mogelijke hypothecaire leningen op deze onderpanden worden, afhankelijk van de situatie, getoetst zoals onderstaand beschreven. Te koop 4 Als de aanvrager een koopcontract van de oude woning zonder ontbindende voorwaarden of waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen 4 Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs - Taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen. Er kan ook sprake zijn van een oude woning die nog moet worden verdeeld en waarbij de aanvrager of één van de aanvragers nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de bestaande hypotheek. In deze situatie kan er (nog) niet worden gepasseerd. Voor het finaal akkoord moet er eerst een verdeling van de oude woning plaatsvinden en het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande lening moet zijn verleend door de desbetreffende geldverstrekker. Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voor - gefinancierd door middel van een via Hypotrust verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet Niet te koop Als er sprake is van een hypothecaire lening voor dit onderpand, dan moet de werkelijke bruto last in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. Op de werkelijke bruto last mogen de huurinkomsten in mindering worden gebracht. Het huurcontract dient te worden aangeleverd. Als er na verrekening een positief bedrag ontstaat dan worden deze inkomsten niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Of er sprake is van een huidige woning, wordt geverifieerd aan de hand van een Kadaster-check Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de Algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet), het verlengingsvoorstel en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. 30

31 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Renteverlaging Als de klant na het uitbrengen van de garantieverklaring gebruik wil maken van een andere rentelijst welke een datum heeft gelegen na de aanvraagdatum, maar voor de datum van binnenkomst van de geaccepteerde garantieverklaring, dan is dat mogelijk. De klant dient in de garantieverklaring duidelijk aan te geven van welke rentelijst er gebruik gemaakt moet worden. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Dan geldt offerterente is passeerrente. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft zonder gebruik te maken van een verlenging de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. De geldigheid van een geaccepteerde offerte kan worden verlengd met twee maanden. Als de offerte in deze verlengingsperiode alsnog niet wordt afgenomen, zal er sprake zijn van een annuleringsvergoeding van 1% over de hoofdsom (het bedrag van de leningdelen met een variabele rente telt niet mee voor de bepaling van de hoofdsom). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Voor de periode dat het gedeelte van de lening groter is dan 80% van de marktwaarde moet er een overlijdensrisicoverzekering te zijn gesloten en worden verpand met een minimaal verzekerd kapitaal gelijk aan die overschrijding, conform de normen van NHG. Dit geldt alleen voor diegene wiens inkomen is benodigd voor verstrekking van de lening. Een annuïtair of lineair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire en/ of lineaire aflosschema. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. 9. Overbruggingskrediet Een overbrugging is niet mogelijk binnen dit product. 31

32 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Productspecificaties Rentevastperioden Aflosvormen Verschillende aflosvormen Risicoklassen Combineren verschillende rentevastperiodes Maximale looptijd Minimaal hypotheekbedrag 1e hypotheek Minimaal hypotheekbedrag verhoging, 2e hypotheek Maximale hypotheek Minimaal leningdeel Mogelijk deel mét en zonder NHG? Tweede hypotheek, eerste via andere geldverstrekkers Meeneemhypotheek Meetekenen ouders/ mede hoofdelijke schuldenaarschap Hogere inschrijving Consumptief Overlijdensrisico Starterslening Aanleveren dossierstukken 3-maands variabel, 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20 en 30 jaar aflossingvrij, annuïtair en lineair combinatie mogelijk MW: 60%, 85%, 90%, 95%, 100% en 106% mogelijk 30 jaar , , ,- (Boven de ,- max verstrekking van 90% MW) geen minimum niet mogelijk niet mogelijk niet mogelijk borgstelling niet mogelijk Mogelijk, tot max ,- mogelijk, wordt consumptief getoetst Alles boven de 80% van de MW afgedekt niet mogelijk Alle dossierstukken mogen digitaal (via DA-DX) worden aangeleverd 32

33 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Garantieverklaring en offerte Acceptatietermijn garantieverklaring Acceptatietermijn definitieve offerte Geldigheidsduur garantieverklaring Bereidstellingsprovisie Kosten annulering offerte na verlenging Verlengingstermijn definitieve offerte 3 weken 2 weken 4 maanden niet van toepassing Na verlenging annuleringskosten 1% van geoffreerde hoofdsom (exclusief leningdelen met een variabele rente) 2 maanden Aflossen % boetevrij aflossen Boeteberekening bij vroegtijdige of volledige aflossing (indien oversluiting) en afkoop van de rentevastperiode Boete bij verkoop maximaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom contante waarde geen boete bij verkoop Rente Laagste rentecontrole Laagste rentecontrole bij renteherziening Wanneer renteherzieningsvoorstel Eensporig rentebeleid Bij renteherziening variabele rente aanbieden Risicoklassewijziging mogelijk niet mogelijk, offerterente=passeerrente niet mogelijk, offerterente=passeerrente 3 maanden van te voren Ja Niet mogelijk Alleen op renteherzieningsdatum mogelijk; op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport Bouwdepot Duur bouwdepot Verlenging bouwdepot Kosten bouwdepot voor klant Vrijwillig bouwdepot Rentevergoeding bouwdepot Restant bouwdepot bestaande bouw: 9 maanden niet mogelijk geen kosten niet mogelijk gelijk aan hypotheekrente NHG volgen 33

34 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Verstrekking Maximale verstrekking woning bestaande bouw Maximale verstrekking oversluiting Maximale verstrekking energiebesparende voorzieningen nieuwe lening Maximale verstrekking verhoging Maximale verstrekking nieuwbouw Meefinancieren restschuld 101% van de marktwaarde uit taxatie 101% van de marktwaarde uit taxatie 101% MW (Het daadwerkelijke bedrag aan energie - besparende voorzieningen, max ,-, kan boven de 101% gefinancierd worden tot een maximum van 106% van de MW) 101% van de marktwaarde uit taxatie niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk niet mogelijk Marktwaarde Bepaling marktwaarde bestaande bouw Bepaling marktwaarde bestaande bouw incl. verbouwing Bepaling marktwaarde nieuwbouw Bepaling marktwaarde oversluiting Bepaling marktwaarde verhoging, tweede hypotheek Bepaling marktwaarde omzetting WOZ NHG volgen NHG volgen niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk NHG volgen NHG volgen Vindt geen nieuwe toetsing plaats, dus wordt er uitgegaan van bij ons bekende waarde van onderpand niet mogelijk 34

35 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Kredieten BKR codering Kredieten Lening ouders Geen coderingen toegestaan NHG volgen Afwijken van NHG: e. geen Blokhypotheek - Geen lagere werkelijke last voor DK - Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze in box 1 valt (maximaal 15 jaar annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast - Lening ouders rekening houden met werkelijke bruto last Mogelijk: - Bruto maandlast meenemen - Voor aankoop of oversluiting - Rente aftrekbaar (aflossing verplicht) - Rente en aflossing geschonken, dan deze lasten buiten beschouwing laten Niet mogelijk: - Tweede hypotheek vestigen Studiefinanciering (DUO) Aantonen eigen middelen Herkomst eigen middelen aantonen NHG volgen Vanaf 1.000,- Onder ,- niet aantonen Geldnemer Legitimatiebewijs Nederlandse nationaliteit Verblijfsvergunning aanvrager Niet-Nederlandse nationaliteit Financiering familieband Meer dan twee schuldenaren Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien onder tekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. NHG volgen Afwijken op NHG: - Aanvragers met de Kroatische nationaliteit moeten een tewerkstellingsvergunning aanleveren. Niet mogelijk Niet mogelijk 35

36 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Inkomen Alimentatie inkomen Buitenlands inkomen DGA Flexinkomen Inkomen met intentieverklaring Inkomen uit PGB/ gastouder Inkomen voor onbepaalde tijd Inkomen uit toekomstig dienstverband Inkomen zonder intentieverklaring Inkomensstijging binnen bepaalde tijd Inkomsten uit vermogen Kasbetaling Naderend pensioen Onregelmatigheidstoeslag Overwerk Conform NHG, maar voor maximaal de werkelijke duur NHG volgen Afwijken op NHG: - Hypotheekgever moet woonachtig zijn in Nederland - Het is niet toegestaan buitenlands inkomen met een andere valuta dan de Euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft Bij meervoudige BV constructie met één aandeelhouder is een geconsolideerde jaarrekening verplicht NHG volgen Afwijken van NHG: Geen tijdelijke loonvervangende uitkeringen meenemen NHG volgen Niet mogelijk NHG volgen NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Geen tijdelijke loonvervangende uitkeringen meenemen Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen 6 maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, alsmede een kopie van de arbeidsovereenkomst. Wel mogelijk, 3% (of de lagere hypotheekrente) van de waarde van het vermogen. Minimale ondergrens van het vermogen is ,- Niet mogelijk Conform NHG Afwijken van NHG: - Inkomen uit lijfrente, zie hoofdstuk Samenvatting ook toegestaan NHG volgen NHG volgen 36

37 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Inkomen vervolg Meerdere dienstverbanden Provisie inkomen Sociale uitkeringen Toetsinkomen Zelfstandigen Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen. Hierboven wordt dit inkomen als overwerk meegenomen met een maximum van 20% van het bruto jaarinkomen. NHG volgen NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Alleen lopende vaste sociale uitkeringen meenemen - WAO en WAZ zie hoofdstuk Geen WAJONG NHG volgen NHG volgen, daarnaast: 4 Tabel eigen vermogen aanhouden 4 Aanslagen IB laatste drie jaar aanleveren 4 Positieve cashflow en gezond bedrijf: - Solvabiliteit 0,2 - Quick ratio 0,5 - Current ratio 1 Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentageinkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot en met ,-. Boven ,is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met helft van het lagere inkomen. 37

38 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Onderpand Acceptabele onderpanden NHG volgen Afwijken van NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Het stuk land bij dit onderpand mag niet groter zijn dan 2 hectare - Woon/winkelpand, met maximaal commercieel gebruik van 25% van het onderpand ABC en ABBA constructie Bouwkavel Bouwkundig rapport Courantheid Energiebesparende voorzieningen NulopdeMeter-woning Erfpacht Gedeeltelijk Royement Gedeeltelijke verhuur Groninger Akte Koopregelingen Minimale marktwaarde onderpand Nieuwbouw in eigen beheer Taxatierapport Vereisten VVE bij appartementen ABC (ABBC) constructies: zie hoofdstuk 3.5 ABBA constructies niet toegestaan Niet mogelijk NHG volgen Maximaal 12 maanden Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot 9.000,- kan boven de 101% gefinancierd worden tot een maximum van 106% van de marktwaarde. Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Mogelijk: aan de hand van een erfpachtovereenkomst. Kijk voor de voorwaarden in de Handleiding Financieel Adviseur. NHG volgen Niet mogelijk Niet mogelijk Niet mogelijk ,- Geen nieuwbouw mogelijk NHG volgen Verplicht: - Inschrijving KvK - Actief Vraag G.2.b. taxatierapport moet met Ja zijn beantwoord 38

39 NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK Onderpand vervolg Niet acceptabele onderpanden NHG volgen, afwijken van NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Woon/Winkelpanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en woonwagens - Vliegtuigen - Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen - Landelijke eigendommen (categorie Agrarisch volgens het Kadaster) - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal (uitzondering nutsvoorziening, zie kader) - Coöperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrie- of bedrijventerrein - Zelfbouw (in aanbouw) - Nieuwbouw (in aanbouw) - Huizen die op de veiling zijn aangekocht - Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning - Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie Toetsing Financieringslastpercentage tweeverdieners Financieringslastpercentage alleenstaande Financieringslast Energiebesparende voorzieningen Erfpacht Consumptief Toetsrente Belastingplichtig in buitenland Looptijd lening Geen overbrugging, maar wel lasten huidige woning Huidige woning wordt niet verkocht Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet Tijdelijke regeling hypothecair krediet Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG volgen NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Aantonen dat de dubbele lasten gedragen kunnen worden. Als de woning wordt verdeeld, dan moet eerst de verdeling plaatsvinden en ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn verleend Werkelijke bruto last -/- huurinkomsten in mindering brengen op maximaal toegestane financieringslast. Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Additionele producten Bankgarantie Overlijdensrisicoverzekering Hypotrust Garantiestelling kan bij de Elan hypotheek worden gesloten. Premie is 1% van het garantiebedrag met een minimum van 100,- en een maximum van 400,- De overlijdensrisicoverzekering kan bij iedere verzekeraar worden gesloten.

40 Woon Bewust Hypotheek zekerheid als tweede natuur

41 Woon Bewust Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Energiebesparende voorzieningen NulopdeMeter-woning Constructies Kopen onder voorwaarden Erfpacht Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen Overbruggingskrediet

42 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Voordat finaal akkoord kan worden gegeven dient een aantal bescheiden te worden overlegd en beoordeeld. Deze bescheiden mogen digitaal worden aangeleverd waarbij alleen de werkgeversverklaring digitaal volledig in kleur dient te worden aangeleverd. Mocht er twijfel zijn over een dossierstuk, behouden we ons het recht voor om dit stuk origineel op te vragen. Bij een NHG aanvraag wordt er in principe altijd uitgegaan van de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (hierna te noemen NHG), op een paar uitzonderingen na. Deze uitzonderingen zijn als bijlage opgenomen achterin deze handleiding. Bij onduidelijkheid of twijfel zal altijd eerst contact gezocht moeten worden met NHG. Mocht NHG niet akkoord gaan, is het ook niet mogelijk om de lening te verstrekken. Wij behouden ons altijd het recht voor een zaak alsnog af te wijzen. De acceptatiecriteria op de aanvraagdatum van de garantieverklaring zijn leidend. De volgende acceptatiecriteria zijn voor niet-nhg van toepassing. Daarnaast zit er in de bijlage een tabeloverzicht waarbij aangegeven staat welke voorwaarden van toepassing zijn bij NHG en niet-nhg. 1. Maximale financiering 4 De maximale verstrekking is 85% van de marktwaarde 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe te worden afgelost 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we conform NHG drie definities van de marktwaarde aan: 4 De marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens het taxatierapport 4 De koop en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aannemingsovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen 4 De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw Projectbouw De grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd. De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- /aannemingsovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd met het meerwerk en/ of energiebesparende voorzieningen. In de koop-/aanneemsom mogen de volgende kosten worden meegenomen, mits vermeld in de schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst: 4 Omzetbelasting 4 De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van de grond en/ of aannemingsovereenkomst (bouwrente) Bouw in eigen beheer De grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project. De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd met het meerwerk en/ of energiebesparende voorzieningen. In de koop-/aanneemsom mogen de volgende kosten worden meegenomen, mits vermeld in de schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst: 4 Omzetbelasting 4 De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van de grond en/ of aannemingsovereenkomst (bouwrente) Zelfbouw De klant gaat de woning zelf bouwen. De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: 42

43 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK 4 de legeskosten 4 het architectenhonorarium 4 de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen In de begroting mogen ook de volgende kosten worden opgenomen: 4 Onroerende installaties 4 Meerwerk en/ of energiebesparende voorzieningen In de koopsom van de grond mogen de volgende kosten worden meegenomen, mits vermeld in de schriftelijke koopovereenkomst: 4 Omzetbelasting 4 De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van de grond Wanneer er sprake is van zelfbouw, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: 4 marktwaarde uit het taxatierapport 4 marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk Marktwaarde Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt conform NHG als marktwaarde de taxatiewaarde (vrij van huur en gebruik) aangehouden. Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing blijkens het taxatierapport. Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde (een uittreksel van is niet toegestaan). Voor een financierings - aanvraag voor het oversluiten van een huidige hypothecaire lening waarbij de verhouding tussen de hoofdsom van de lening en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Er dient een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd. 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen 4 De courantheid bedraagt maximaal 12 maanden 4 Het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie is of wordt minimaal voldoende (zie ook hoofdstuk 3.5 bouwkundig rapport) 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Woon/Winkelpanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen (categorie Agrarisch volgens het Kadaster) 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 43

44 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal (het is acceptabel als er op de te financieren grond een recht van opstal aanwezig is voor een nutsvoorziening) 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrie- of bedrijventerrein 4 Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen 4 Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning 4 Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom. Een Groninger Akte is daarentegen wel toegestaan (overdracht eerst juridisch en dan economisch eigendom) 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop Vereniging van Eigenaren Als er sprake is van een appartementsrecht dan worden aanvullend de volgende eisen gesteld: 4 De vereniging van eigenaren moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel 4 De vereniging van eigenaren moet actief zijn 4 De vraag G.2.b uit het taxatierapport De taxateur acht het saldo van het algemeen reservefonds en de voor onderhoud bestemde fondsen voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan moet met Ja zijn beantwoord 4 Als vraag G.2.b met Nee is beantwoord, dan kan separaat het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) worden aangeleverd. Uit het MJOP moet dan het volgende blijken: - Welk onderhoud wanneer moet plaatsvinden; en - Wat zijn de kosten van het onderhoud; en - Het saldo van het reservefonds is hoger dan de kosten van het benodigde onderhoud of de begroting van de vve is dekkend om het onderhoud uit te kunnen voeren 4 Het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie is minimaal voldoende. Als het buitenonderhoud of bouwkundig constructie door de taxateur als slecht is beoordeeld moet er als eerst worden beoordeeld of het onderhoud aan het appartement zelf betreft of aan het complex. - Als het onderhoud aan het appartement betreft en de klant mag en kan dit zelf verhelpen, dan kan er een bouwkundig rapport van alleen het appartement worden opgevraagd en worden de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot geplaatst (conform hoofdstuk 3.5 bouwkundig rapport). - Als het onderhoud aan het complex betreft, dan mag en kan de klant dit in veel gevallen niet zelf verhelpen. Bekeken moet worden of dit onderhoud binnen maximaal één jaar vanuit het reservefonds door de VvE wordt uitgevoerd (laatste notulen VvE, separate verklaring VvE, etc.). Aanvullend dient er te worden beoordeeld of dit onderhoud uit het reservefonds kan worden betaald en de begroting van de VvE nog steeds dekkend is om het toekomstig onderhoud uit te kunnen voeren. Als er niet wordt voldaan aan bovenstaande regels dan kan er uitzondering worden gemaakt als het gebouw uit maximaal 3 appartementsrechten bestaat. De volgende regels zijn dan van toepassing: - De vereniging van eigenaren moet zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel - Het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie (vraag I.2.a van het taxatierapport) moet goed of voldoende zijn. Als één van deze onderdelen slecht is dan moet er bouwkundig rapport worden aangeleverd. De kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud moeten in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. - De collectieve opstalverzekering moet worden aangeleverd. Als er geen collectieve opstalverzekering aanwezig is, dan mag ook een individuele opstalverzekering met een appartementenclausule worden aangeleverd. - Deze aanvragen worden individueel beoordeeld door Hypotrust. Of de lening wordt verstrekt hangt onder andere af van het soort gebouw en de onderhoudstoestand en onderhoudsgevoeligheid van het onderpand. Ook wordt de inkomensen vermogenspositie van de aanvrager meegenomen in de beoordeling. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. 44

45 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Stroomschema nee of niet opgenomen Vraag G.2.b. (onderhoudsfonds vs MJOP)? MJOP aanleveren. Uit het MJOP moet dan het volgende blijken - Welk onderhoud wanneer moet plaatsvinden; en - Wat zijn de kosten van het onderhoud; en - Het saldo van het reservefonds is hoger dan de kosten van het benodigde onderhoud of de begroting van de VvE is dekkend om het onderhoud uit te kunnen voeren nee ja ja Buitenonderhoud en bouwkundige constructie minimaal voldoende? ja nee Akkoord - Maximaal 3 appartementsrechten - Buitenonderhoud en bouwkundige constructie minimaal voldoende, anders bouwkundig rapport en bouwdepot - Opstalverzekering - Individuele beoordeling Als het buitenonderhoud of bouwkundig constructie door de taxateur als slecht is beoordeeld moet er als eerst worden beoordeeld of het onderhoud aan het appartement zelf betreft of aan het complex. Als het onderhoud aan het appartement betreft en de klant mag en kan dit zelf verhelpen, dan kan er een bouwkundig rapport van alleen het appartement worden opgevraagd en worden de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot geplaatst (conform hoofdstuk 3.5 bouwkundig rapport). nee Afwijzen ja Akkoord Als het onderhoud aan het complex betreft, dan mag en kan de klant dit in veel gevallen niet zelf verhelpen. Bekeken moet worden of dit onderhoud binnen maximaal één jaar vanuit het reservefonds door de VvE wordt uitgevoerd (laatste notulen VvE, separate verklaring VvE, etc.). Aanvullend dient er te worden beoordeeld of dit onderhoud uit het reservefonds kan worden betaald en de begroting van de VvE nog steeds dekkend is om het toekomstig onderhoud uit te kunnen voeren. nee Afwijzen ja Akkoord Bovenstaande geldt niet als er sprake is van nieuwbouw. De oprichting van de vereniging van eigenaren wordt vastgelegd in de koop/-aannemingsovereenkomst. Als de vereniging van eigenaren nog in oprichting is in verband met een splitsing van een bestaand gebouw in appartementsrechten, dan moet er een concept splitsingakte worden aangeleverd, waaruit blijkt dat er een vereniging van eigenaren wordt opgericht Energiebesparende voorzieningen Energiebesparende voorzieningen kunnen meegenomen worden ter bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient de marktwaarde na verbouwing uit het taxatierapport te blijken 4 Ten aanzien van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering 4 De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert 4 Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: - Gevel-, dak-, vloer-, en/ of leidingisolatie - Energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen - Hoog rendement beglazing (HR++) - Installatie voor warmteterugwinning - Energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren - Hoogrendementketels - Warmtepompen - Zonneboilers, zonnecellen of een combinatie hiervan 4 De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal 9.000,- buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 (dit geldt voor alle nieuwbouwwoningen, waarvoor de omgevingsvergunning is afgegeven op basis van het bouwbesluit 2012 of later). 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen 45

46 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK 3.2. NulopdeMeter-woning 4 Een NulopdeMeter-woning is een woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: kwh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft kwh indien het een rijwoning betreft kwh indien het een appartement betreft 4 Indien er sprake is van een aankoop van een NulopdeMeter-woning, mag er ,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen en er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor een periode van ten minste 10 jaar 3.3. Constructies Kopen onder voorwaarden Koopconstructies welke zijn geaccordeerd door NHG zijn alleen mogelijk bij een aanvraag met Nationale Hypotheek Garantie Erfpacht 4 De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)tran - sportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten 4 Er kan alleen een lening worden verstrekt als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door: - De Staat der Nederlanden/provincies/gemeente en waterschappen Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk 4 Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom Particuliere erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld een woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd. De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking 4 Als de erfpachtopinie oranje is, dan mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Er moet gemotiveerd/onderbouwd worden voorgelegd inclusief de afgegeven erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd 3.5. Taxatierapport Er moet te allen tijde een taxatierapport worden overlegd. De voorwaarden van een taxatie zijn conform de normen van NHG. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaardes voor als na verbouwing worden gemeld. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen.uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, kan de aanvraag geen doorgang vinden. 46

47 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Nieuwbouw In geval van projectbouw geldt het volgende: 4 Voor de nieuwbouwwoning dient een waarborgcertificaat te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting Garantie- Woning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: 4 In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen 4 Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouw - garantie is vastgelegd in de koop/aannemingsovereenkomst Wanneer er sprake is van zelfbouw, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: 4 marktwaarde uit het taxatierapport 4 marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk Marktwaarde Daarnaast dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 koopovereenkomst voor grond en/of kavel 4 gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)) 4 bouwtekeningen 4 definitieve omgevingsvergunning 4 specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. 4 kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het taxatierapport komen voor rekening van de klant. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd worden verlengd met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Rubriekwijziging bouwdepot In het taxatierapport en de specificatie van de verbouwingskosten wordt vastgelegd welke verbouwing(en) er worden uitgevoerd. Op basis van deze verbouwing(en) wordt de marktwaarde na verbouw door de taxateur vastgesteld. Het is dan ook niet mogelijk om zonder meer af te wijken van de eerder opgegeven verbouwing(en), omdat hierdoor de marktwaarde na verbouwing kan wijzigen. Als men achteraf toch de verbouwing(en) wil wijzigen dan moet er door de taxateur van destijds een opgave te worden gedaan van de nieuwe situatie (gewijzigde verbouwingen en nieuwe marktwaarde na verbouwing). De marktwaarde na verbouwing mag niet minder zijn dan de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek 4 Uit het taxatierapport blijkt dat het buitenonderhoud of de bouwkundige constructie slecht is Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 47

48 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK ABC en ABBA constructies ABC (ABBC) Er kan sprake zijn van een ABC (ABBC) constructie als het onderpand in de 6 maanden voor de aanvraagdatum of de datum van ondertekening van het koopcontract al een keer is verkocht. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABC constructie worden individueel bekeken. Het kan zijn dat er voor de beoordeling aanvullende documenten worden opgevraagd. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 4. Geldnemer Natuurlijk persoon De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam en niet onder curatele of onder bewind staan. Daarnaast moet de geldnemer woonachtig zijn in Nederland op het moment van het aanvragen van de lening. Alle eigenaren van de woning: 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Alle aanvragers van wie het inkomen nodig is voor de hypotheek: 4 moeten eigenaar van de woning zijn 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Getrouwd, geregistreerd, samenwonend Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake van ongehuwd samenwonen, gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personenzijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening (niet zijnde de kinderen). Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Hypotrust verstrekt de Woon Bewust Hypotheek ook aan aanvragers met een familieband. Er wordt geen lening verstrekt aan meer dan twee schuldenaren. Identificatie Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit, de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (IJsland, Noorwegen of Liechtenstein) dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te worden overlegd. Voor aanvragers met de Kroatische nationaliteit is ook een tewerkstellingsvergunning vereist. 48

49 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK 4 Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als wordt aangetoond blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: - een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd, of - een EU-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen, of - een document Duurzaam verblijf in de Unie, of - een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening. 5. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie aan. Voor aanvragen zonder NHG, kan ook inkomen uit eigen vermogen worden meegenomen Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer er sprake is van: - loonbeslag of looncessie - een werkgeversverklaring waarop is aangegeven dat het dienstverband binnenkort wordt beëindigd 4 Het is niet toegestaan een buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn. 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief 4 De 13e maand of eindejaarsuitkering dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen of een tijdspaarfonds? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen c.q. tijdspaarfonds als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen c.q. tijdspaarfonds worden meegegeven 4 Als er sprake is van meerdere dienstverbanden dan kan het inkomen tot maximaal een 40 urige werkweek worden meegenomen. Het meerdere van het inkomen kan worden meegenomen als overwerk, maar voor maximaal 20% van het totale inkomen gebaseerd op een 40 urige werkweek 4 Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze handleiding financieel advsieur. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld 4 Conform NHG moeten alle bestanddelen van het inkomen op de werkgeversverklaring een voetnoot hebben. Zie voor verdere voorwaarden aangaande de inkomensbestanddelen de voorwaarden en normen van NHG. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na de datum van de garantieverklaring de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd. 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan worden verkregen via Mijn SVB op 4 Het meest recente uniform pensioenoverzicht (UPO) In plaats van bovengenoemde twee documenten mag ook een overzicht (download samenvatting) van worden aangeleverd. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. 49

50 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW-leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de gemiddelde levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW-uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de lijfrente waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. De einddatum van de lijfrente mag niet liggen voor de einddatum van de lening 4 Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van de AOW en het pensioen en/ of lijfrente uitkering blijkt Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften IB laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag ) Er moeten altijd jaarcijfers van de laatste drie kalenderjaren worden overlegd, waarbij het oudste jaar geen volledig kalenderjaar hoeft te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Verder dient aan de volgende eisen te worden voldaan: 4 Het inkomen moet worden gegenereerd uit hetzelfde bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten 4 Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn 4 Het bedrijf moet in Nederland zijn gevestigd Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er in het laatste jaar sprake is van een negatief eigen vermogen zal de aanvraag niet worden gehonoreerd. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel worden gehandhaafd: Eigen vermogen bij zelfstandigen laatste jaar Negatief Negatief Negatief Positief Positief Positief Positief 2e jaar Negatief Negatief Positief Negatief Negatief Positief Positief 3e jaar Negatief Positief Positief Negatief Positief Negatief Positief afwijzen/beoordelen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Beoordelen Akkoord Akkoord Akkoord geldverstrekker/akkoord door geven zonder voorleggen Hypotrust Naast het eigen vermogen, dient uit de jaarcijfers ook te blijken dat er sprake is van een positieve cashflow en een gezond bedrijf. Daarbij gaan we uit van de volgende minima: 4 Solvabiliteit: 0,2 4 Quick ratio: 1 4 Current ratio: 1 50

51 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Er zal op voorhand een garantieverklaring worden uitgebracht, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord en ondernemers actief in een branche die gerelateerd is aan drugs- en/of seksindustrie, zullen niet worden gehonoreerd. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend.het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Een DGA wordt als zelfstandig behandeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft 2. een aandelenbelang van > 50% heeft Anders wordt het inkomen behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Als er sprake is van een meervoudige BV constructie met één aandeelhouder dan is een geconsolideerde jaarrekening verplicht. Een freelancer wordt als zelfstandige behandeld. Voor een freelancer hoeven alleen de aangiften en aanslagen IB van de laatste drie kalenderjaren te worden overlegd. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Het inkomen van een freelancer wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden genoten in het laatste kalenderjaar. Inkomen uit vermogen Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening gehouden kan worden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de cliënt, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de cliënt beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart worden beoordeeld. De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen is door het CHF vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de lening lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,-. Sociale uitkeringen In de Woon Bewust Hypotheek volgen wij zo veel mogelijk de normen van NHG. Daarentegen is het alleen mogelijk een lopende sociale uitkering mee te nemen als inkomen, indien de uitkering vast is. Tijdelijke uitkeringen als een lopende WW uitkering of rekenen met het sociaal minimum bij afname van het inkomen wordt in tegenstelling tot NHG niet gehonoreerd. Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). WIA De WGA-uitkering kan nooit worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen, omdat deze van tijdelijke aard is. De IVA-uitkering mag volledig worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid worden meegenomen. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt worden overlegd. WAO en WAZ Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO of WAZ nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli Andere tijdelijke uitkeringen zijn bijvoorbeeld de uitkering bij werkloosheid, of als niet aan de voorwaarden voor een blijvende uitkering worden voldaan. 51

52 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Blijvende uitkering WAO en WAZ worden beschouwd als blijvende uitkeringen indien de aanvrager op of voor 1 juli 1954 is geboren of indien uit het toekenningbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober In de overige situaties dient de duur van de uitkering te blijken uit het toekenningbesluit. WAJONG De Wajong-uitkering wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. Het inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Dit is alleen mogelijk als de alimentatie ten gunste is van de aanvrager en de alimentatie gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak of is vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap (conform NHG). Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen, dienen de echtscheidingsstukken worden overlegd. Indien van toepassing worden hieronder verstaan: 4 Het echtscheidingsconvenant 4 Het echtscheidingsvonnis 4 Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) Als de echtscheiding langer dan 12 jaar is geleden, dan hoeft alleen het bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand te worden aangeleverd. Als er sprake is geweest van een zogenaamde flitsscheiding (tot 1 maart 2009) dan moeten de volgende stukken worden overlegd: 4 Bewijs van het omzetten van het huwelijk in een geregistreerd partnerschap 4 Het convenant 4 Bewijs van inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de Burgerlijke Stand 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een tijdelijk of vast dienstverband na de proeftijd. Er kan pas een garantieverklaring worden uitgebracht als de proeftijd doorlopen is. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door het overleggen van de volgende inkomensbescheiden (maximaal 3 maanden oud op de datum van de garantieverklaring): 4 Een werkgeversverklaring (deze dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever te worden ingevuld en ondertekend) 4 Een salarisstrook 4 Een arbeidsovereenkomst/aanstellingsbrief (indien van toepassing) Als blijkt dat de aanvrager(s) in dienst zijn bij een familielid dan dient de accountant of boekhouder de werkgeversverklaring mede te ondertekenen. Daarnaast worden er salarisstroken van 3 maanden opgevraagd evenals bankafschriften van deze 3 maanden. Op de bankafschriften moeten de salarisbijschrijvingen staan vermeld. De bankafschriften moeten volledig zijn en er mogen geen doorhalingen zijn of selecties gemaakt zijn. Als één bankafschrift uit meerdere pagina s bestaat dan moeten alle pagina s worden aangeleverd. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet worden opgevolgd door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd (intentieverklaring). Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen. Tijdelijke contracten (zonder intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Indien het tijdelijke contract wederom opgevolgd wordt door een tijdelijk contract of als er geen intentie uitgesproken wordt tot verlenging van het contract, kan het gemiddelde jaarinkomen exclusief alle tijdelijke loonvervangende uitkeringen (waaronder WW-, bijstand en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen) van de afgelopen drie jaren als toetsinkomen worden meegenomen (flexwerk). Daarentegen mag het 52

53 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK gemiddelde van de afgelopen jaren niet hoger zijn dan het inkomen wat in het laatste jaar verdiend is. Hierbij wordt uitgegaan van de jaaropgaven. Mocht de jaaropgave van het laatste jaar nog niet beschikbaar zijn, dan kan worden uitgegaan van de cumulatieven op de laatste salarisstrook van dat jaar. Alle verdere voorwaarden die gelden voor het beoordelen van een aanvrager met flexinkomen onder NHG, zijn hierbij ook van toepassing. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijging voor vaste dienstverbanden binnen zes maanden vanaf de datum van de garantieverklaring kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Hiervoor moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Een opgave van de inkomensstijging met een ondertekende verklaring van de werkgever (in deze verklaring van de werkgever moet duidelijk zijn aangegeven dat het een onvoorwaardelijke loonsverhoging betreft) 4 Een kopie van de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd PGB/ Gastouder Inkomen vanuit PGB, zowel zelfstandig als in loondienst, wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Het inkomen van een gastouder wordt eveneens niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een lening vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing zal worden uitgevoerd. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Indien een aanvrager de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBBtoetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen (niet beperkt tot de geregistreerde kredieten bij het BKR) worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2% en deze tijdens de looptijd van het krediet niet kan wijzigen, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijv DK) 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. Als de terugbetaling van de studielening tijdelijk is stopgezet, dan moeten de maandlasten nog steeds worden bepaald zoals hierboven beschreven. Als er sprake is van een studielening conform de Wet studievoorschot, waarvan de aflosfase nog niet is begonnen, dan moet er rekening gehouden worden met een maandlast van 0,45% van de opgebouwde schuld op de datum van de garantieverklaring. Een overzicht van de opgebouwde schuld kan worden verkregen via Mijn DUO op 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient te worden aangetoond door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze valt in Box 1 (looptijd maximaal 15 jaar, annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. Er mag voor de berekening van de gemiddelde werkelijke netto maandlast een bruto- netto maandlast berekening uit een hypotheek adviespakket worden aangeleverd. Uitgangspunten zijn de hoofdsom, de werkelijke rente en looptijd. Ook dient het contract van de lening te worden overlegd (de maandlast dient overeen te komen met de bruto maandlast vermeld op de berekening van de bruto-netto maandlast uit een hypotheek adviespakket) 53

54 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK 4 In het geval een ouder een kind een lening verstrekt voor de aankoop van de woning of het oversluiten van een bestaande lening dan mag rekening worden gehouden met de werkelijke bruto maandlast. Een vereiste hierbij is wel dat het gaat om een lening, waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar is en waarbij er wordt voldaan aan de aflossingsverplichting. Het is in principe niet toegestaan een hypotheek met tweede of hogere rang op het onderpand te vestigen ten behoeve van derden, waaronder de ouders (tenzij het een overbruggingslening betreft, of gerelateerd is aan een door NHG goedgekeurde koop-of leenconstructie in het geval van een NHG lening ). Als blijkt uit een schenkingsovereenkomst dat de rente en aflossing door de ouders wordt geschonken dan worden deze lasten buiten beschouwing gelaten. Let op! Als de schenking meer bedraagt dan de toegestane vrijstelling, dan moet de ontvanger schenkingsbelasting betalen. De belastingdienst kan een periodieke schenking over een afgesproken aantal jaren als een schenking ineens aanmerken. 4 Als er sprake is van een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf en er zijn zakelijke financiële verplichtingen, dan mogen deze buiten beschouwing worden gelaten, onder de voorwaarde dat op basis van de jaarrapporten of de tenaamstelling van de desbetreffende verplichting(en) aantoonbaar sprake is van een zakelijke financiële verplichting 4 Als de lening kleiner is dan de benodigde financiering of er moeten één of meerdere kredieten worden afgelost, dan moeten er eigen middelen worden aangetoond. Als het bedrag aan eigen middelen kleiner is dan 1.000,- dan hoeft dit niet te worden aangetoond 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst te worden opgevraagd boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Onder de ,- of als er geen sprake is van twijfel, is dit niet nodig. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met één van de volgende coderingen of registraties worden niet geaccepteerd: 4 Een Achterstandsregistratie (A) 4 Een code 1 tot en met 5 4 Een HY registratie 4 Een schuldregeling (SR) 4 Een RO Uitzondering: In het geval van een doorlopend krediet (RK), aflopend krediet (AK), operationeel autolease (AO), een verzendhuiskrediet (VK),een overige obligo (RO) of een restschuld (RN of RH) waarbij er alleen sprake is van een A of A1 codering en er is een herstelcodering (H) geplaatst, dan kan deze aanvraag alleen met een plausibele verklaring worden gehonoreerd. Deze zaken worden individueel bekeken. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten worden verhoogd. Een meeneem- of vervolghypotheek of een onderhandse verhoging is voor bestaande klanten van Woon Bewust Hypotheek alleen mogelijk als er de laatste 6 maanden geen betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker moet worden voorgelegd, omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie worden opgevraagd. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Deze geoffreerde rente zal niet wijzigen bij passeren. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperiodes en aflosvormen met elkaar worden gecombineerd Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening (tot en met 2014) wordt in het vervolg uit gegaan van een maximaal toegestane financieringslast (vanaf 2015). De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil onder andere zeggen dat er een berekening plaatsvindt op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. 54

55 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Financieringslastpercentage Om het financieringslastpercentage vast te stellen moet er van alle leningdelen de gemiddelde rente worden gewogen op basis van de hoofdsom per leningdeel, het rentepercentage per leningdeel en de looptijd van het leningdeel. Hierbij moet ook rekening gehouden met hetgeen bepaald onder het kopje toetsrente. In het geval er sprake is van meerdere aanvragers met inkomen, dan wordt voor de bepaling van het financieringslastpercentage het hoofdinkomen aangevuld met 60% van het tweede inkomen. Ook wordt voor bepaling van het financieringslastpercentage eerst de partneralimentatie in mindering gebracht op het toetsinkomen. Het financieringslastpercentage wordt met maximaal 3 procentpunten verhoogd indien sprake is van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager is dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Maximaal toegestane financieringslast Het totale toetsinkomen verminderd met eventuele partneralimentatie verplichtingen wordt vermenigvuldigd met het financieringslastpercentage. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen. Financieringslast Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm: 4 Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast. Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente of de werkelijke hogere rente. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager of financieel adviseur dient bij de aanvraag het deel van de lening op te geven waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule gelijk aan de formule van NHG: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Het is alleen toegestaan een box 3 deel mee te financieren als het doel van de lening in lijn is met de volgende toegestane doelen: 4 het verkrijgen in eigendom van de eigen woning 4 kwaliteitsverbetering 4 vergoeding aan de vertrekkende partner of erfgenamen 4 afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond 4 voor algehele aflossing van een hypothecaire lening In het geval er bij deze bestedingsdoelen een gedeelte van hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is en dit deel een relatie heeft met deze doelen, dan kan dit worden meegefinancierd. Dit kan bijvoorbeeld zijn: 4 een boeterente 4 een gedeelte van de hypotheek die niet aftrekbaar is, omdat er sprake is van een eigenwoningreserve 4 een gedeelte van de af te lossen hypothecaire lening is niet aftrekbaar 4 renteverlies tijdens de bouw 55

56 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Het is nadrukkelijk niet toegestaan om goederen (auto, caravan, boot, televisie, witgoed, etc.) of het saneren van bestaande kredieten te financieren middels de lening. Het is wel toegestaan om bij een oversluiting in verband met de eerder genoemde doelen een fiscaal aftrekbaar krediet mee te nemen in de financiering (dit moet worden aangetoond middels de meest recente aangifte inkomstenbelasting). Financieringslasttabel De financieringslastpercentages zoals jaarlijks worden vastgesteld door het NIBUD worden gehanteerd. In de bijlage zijn de financieringslasttabellen 2017 opgenomen. Buitenlands inkomen Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: - Conform de reguliere financieringslasttabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is; - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien het vrijgestelde inkomen het hoofdinkomen is, of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing - Reguliere financieringslasttabel indien blijkens een belastingverdrag sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland. Op dit moment heeft Nederland met België en Duitsland een belastingverdrag 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige eigen woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning zonder ontbindende voorwaarden of waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen 4 Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs - Taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) 4 In het geval dat de aanvrager een nieuwbouwwoning heeft gekocht die nog niet is opgeleverd en de huidige woning nog niet in de verkoop staat, dan moet er worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om gedurende 12 maanden de lasten van beide leningen te dragen. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. In ieder geval moet er een taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) worden overgelegd. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen. 4 Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen 4 Er kan ook sprake zijn van een oude woning die nog moet worden verdeeld en waarbij de aanvrager of één van de aanvragers nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de bestaande hypotheek. In deze situatie kan er (nog) niet worden gepasseerd. Voor het finaal akkoord moet er eerst een verdeling van de oude woning plaatsvinden en het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande lening moet zijn verleend door de desbetreffende geldverstrekker 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Hypotrust verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet Het is toegestaan maximaal één woning in bezit te hebben, welke na passeren niet wordt verkocht of wordt verdeeld. Als er sprake is van een hypothecaire lening voor deze woning, dan moet de werkelijke bruto last in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. Op de werkelijke bruto last mogen de huurinkomsten in mindering worden gebracht. Het huurcontract dient te worden aangeleverd. Als er na verrekening een positief bedrag ontstaat dan worden deze inkomsten niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 56

57 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de Algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet), het verlengingsvoorstel en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Renteverlaging Als de klant na het uitbrengen van de garantieverklaring gebruik wil maken van een andere rentelijst welke een datum heeft gelegen na de aanvraagdatum, maar voor de datum van binnenkomst van de geaccepteerde garantieverklaring, dan is dat mogelijk. De klant dient in de garantieverklaring duidelijk aan te geven van welke rentelijst er gebruik gemaakt moet worden. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Dan geldt offerterente is passeerrente. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft zonder gebruik te maken van een verlenging de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. De geldigheid van een geaccepteerde offerte kan worden verlengd met twee maanden. Als de offerte in deze verlengingsperiode alsnog niet wordt afgenomen, zal er sprake zijn van een annuleringsvergoeding van 1% over de hoofdsom (een overbrugginglening telt niet mee voor de bepaling van de hoofdsom). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Voor de periode dat het gedeelte van de lening groter is dan 80% van de marktwaarde moet er een overlijdensrisicoverzekering te zijn gesloten en worden verpand met een minimaal verzekerd kapitaal gelijk aan die overschrijding, conform de normen van NHG. Dit geldt alleen voor diegene wiens inkomen is benodigd voor verstrekking van de lening. Een annuïtair of lineair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire en/of lineaire aflosschema. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. 57

58 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. 9. Overbruggingskrediet Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd worden verstrekt door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingskrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal worden opgenomen als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : ,- Hoofdsom overbrugging : ,- De totale zekerheidsstelling ad ,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * =. Minus restant schuld =. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom =. Maximaal overbruggingskrediet * Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. =. Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is ,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend worden verstrekt voor onderstaande doeleinden: 4 eigen middelen (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling 4 verbouwing c.q. inrichting 4 aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) Rente De overbruggingsrente is een tweejaars rente (gelijk aan de maximale looptijd). Deze rente geldt alleen voor de overbrugging en het is daarom ook niet mogelijk voor een klant om deze rente te kiezen indien er geen sprake is van een overbrugging. Inkomenstoets Er moet voor de looptijd van het overbruggingskrediet worden aangetoond dat de lasten van het overbruggingskrediet kunnen worden betaald. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen of middels ruimte in inkomenstoets 58

59 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: 24 maanden Bestaande bouw: 24 maanden 4 Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (24 maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn 4 Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten opgenomen 4 Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden 59

60 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Woon Bewust NHG Kader Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader Productspecificaties Rentevastperioden 1, 5, 10, 15, 20, 25 en 30 jaar 1, 5, 10, 15, 20, 25 en 30 jaar Aflosvormen aflossingvrij, annuïtair en lineair aflossingvrij, annuïtair en lineair Verschillende aflosvormen combinatie mogelijk combinatie mogelijk Risicoklassen NHG MW < 60% MW tussen 60% en 85% Combineren verschillende rentevastperiodes mogelijk mogelijk Maximale looptijd 30 jaar 30 jaar Minimaal hypotheekbedrag 1e hypotheek , ,- Minimaal hypotheekbedrag verhoging, 2e hypotheek , ,- Maximale hypotheek (exclusief overbruggingskrediet) NHG volgen ,- Minimaal leningdeel geen minimum geen minimum Mogelijk deel mét en zonder NHG? niet mogelijk mogelijk Tweede hypotheek, eerste via andere geldverstrekkers niet mogelijk niet mogelijk Verhuisregeling/ meeneemhypotheek/ doorgeefregeling mogelijk mogelijk Oversluiting conform artikel B3 van NHG niet mogelijk niet van toepassing Opschortende voorwaarden NHG c, d, e en f zijn niet toegestaan c, d, e en f zijn niet toegestaan Meetekenen ouders/ mede hoofdelijke schuldenaarschap borgstelling niet mogelijk borgstelling niet mogelijk Hogere inschrijving mogelijk mogelijk Consumptief Mogelijk onder voorwaarden, Mogelijk onder voorwaarden, wordt consumptief getoetst wordt consumptief getoetst Overlijdensrisico NHG volgen NHG volgen Starterslening mogelijk niet mogelijk Aanleveren dossierstukken alle stukken mogen digitaal alle stukken mogen digitaal (via DA-DX) worden aangeleverd (via DA-DX) worden aangeleverd 60

61 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Woon Bewust NHG Kader Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader Garantieverklaring en offerte Acceptatietermijn garantieverklaring 3 weken 3 weken Acceptatietermijn definitieve offerte 2 weken 2 weken Geldigheidsduur garantieverklaring 4 maanden 4 maanden Bereidstellingsprovisie niet van toepassing niet van toepassing Kosten annulering definitieve offerte Voor verlenging geen annulerings- Voor verlenging geen annuleringskosten. Na verlenging annulerings- kosten. Na verlenging annuleringskosten van 1% van geoffreerde hoofdsom kosten van 1% van geoffreerde hoofdsom (exclusief overbrugging) (exclusief overbrugging) Verlengingstermijn 2 maanden 2 maanden Aflossen % boetevrij aflossen maximaal 10% maximaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de oorspronkelijke hoofdsom boeteberekening contante waarde contante waarde boete bij verkoop geen boete bij verkoop geen boete bij verkoop Rente Laagste rentecontrole niet mogelijk, offerterente=passeerrente niet mogelijk, offerterente=passeerrente Laagste rentecontrole bij renteherziening niet mogelijk, offerterente=passeerrente niet mogelijk, offerterente=passeerrente Wanneer renteherzieningsvoorstel 3 maanden van te voren 3 maanden van te voren Eensporig rentebeleid Ja Ja bij renteherziening variabele rente/1 jaar vast aanbieden (ook na vastzetten) niet mogelijk niet mogelijk Risicoklassewijziging mogelijk niet mogelijk Automatisch bij tussentijds aflossen Op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport of WOZ 61

62 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Bouwdepot Duur bouwdepot nieuwbouw: 18 maanden, nieuwbouw: 18 maanden, bestaande bouw: 9 maanden bestaande bouw: 9 maanden Verlenging bouwdepot Kan worden verlengd met 6 maanden Kan worden verlengd met 6 maanden (zonder vergoeding) (zonder vergoeding) Kosten bouwdepot voor klant geen kosten geen kosten Vrijwillig bouwdepot niet mogelijk niet mogelijk Rentevergoeding bouwdepot gelijk aan hypotheekrente gelijk aan hypotheekrente Restant bouwdepot NHG volgen NHG volgen 62

63 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Woon Bewust NHG Kader Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader Verstrekking Maximale verstrekking woning bestaande bouw NHG volgen 85% van de marktwaarde Maximale verstrekking nieuwbouw NHG volgen 85% van de marktwaarde Maximale verstrekking oversluiting NHG volgen 85% van de marktwaarde Maximale verstrekking verhoging NHG volgen 85% van de marktwaarde Maximale verstrekking energiebesparende NHG volgen 85% van de marktwaarde voorzieningen nieuwe lening Meefinancieren restschuld Niet mogelijk Niet mogelijk Marktwaarde Bepaling marktwaarde bestaande bouw NHG volgen NHG volgen Bepaling marktwaarde bestaande bouw incl. verbouwing NHG volgen NHG volgen Bepaling marktwaarde nieuwbouw NHG volgen Zie hoofdstuk 2 en 3.5 Afwijken van NHG: Renteverlies maximaal 4% van koop- /aanneemsom + meerwerk Marktwaardebepaling en documenten zelfbouw (zie hoofdstuk 2 en 3.5) Bepaling marktwaarde oversluiting NHG volgen NHG volgen Bepaling marktwaarde verhoging, tweede hypotheek NHG volgen NHG volgen Bepaling marktwaarde omzetting Vindt geen nieuwe toetsing plaats, Vindt geen nieuwe toetsing plaats, dus wordt uitgegaan van bij ons dus wordt uitgegaan van bij ons bekende waarde van onderpand bekende waarde van onderpand WOZ niet mogelijk Mogelijk, alleen bij oversluiten en verhouding tussen hoofdsom lening en WOZ < 60% 63

64 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Woon Bewust NHG Kader Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader Kredieten BKR codering NHG volgen NHG volgen Afwijkend van NHG: Afwijkend van NHG: volgen, behalve een A of A volgen, behalve een A of A1 op een HY. Tevens moet er altijd op een HY. Tevens moet er altijd sprake zijn van herstelcodering (H). sprake zijn van herstelcodering (H). Er moet een verklaring worden Er moet een verklaring worden aangeleverd. aangeleverd niet volgen niet volgen niet volgen niet volgen Kredieten NHG volgen NHG volgen Afwijkend van NHG: Afwijkend van NHG: e. geen Blokhypotheek e. geen Blokhypotheek - Geen lagere werkelijke last voor DK - Geen lagere werkelijke last voor DK - Als het een (fiscale) lening betreft - Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze in box 1 valt van een woning en deze in box 1 valt (maximaal 15 jaar annuïtair dalend en (maximaal 15 jaar annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. gemiddelde werkelijke netto maandlast. - Lening ouders rekening houden - Lening ouders rekening houden met werkelijke bruto last met werkelijke bruto last Studiefinanciering (DUO) NHG volgen NHG volgen Studielening conform Wet studievoorschot, maar nog geen aflosfase. Dan maandlast 0,45% van de opgebouwde schuld Aantonen eigen middelen NHG volgen Vanaf 1.000,- Herkomst eigen middelen aantonen Onder ,- niet aantonen, Onder ,- niet aantonen, tenzij bij twijfel tenzij bij twijfel Geldnemer Buitenlands ingezetene Niet mogelijk Niet mogelijk Legitimatiebewijs NHG volgen NHG volgen SFH NHG volgen NHG volgen Verblijfsvergunning NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Afwijken van NHG: Aanvragers met de Kroatische Aanvragers met de Kroatische nationaliteit moeten een tewerkstellings- nationaliteit moeten een tewerkstellingsvergunning aanleveren. vergunning aanleveren. Financiering familieband Mogelijk Mogelijk Meer dan twee schuldenaren Niet mogelijk Niet mogelijk 64

65 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Woon Bewust NHG Kader Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader Inkomen Alimentatie inkomen NHG volgen Conform NHG, maar voor maximaal de werkelijke duur. Buitenlands inkomen NHG volgen, NHG volgen, Afwijken van NHG: Afwijken van NHG: - Hypotheekgever moet woonachtig - Hypotheekgever moet woonachtig zijn in Nederland zijn in Nederland Het is niet toegestaan buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen Het is niet toegestaan buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen DGA NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Directeur Groot Aandeelhouders Bij meervoudige BV constructie met één worden als zelfstandig ondernemers aandeelhouder is een geconsolideerde beoordeeld als: jaarrekening verplicht 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen dezeonderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft bij meervoudige BV constructie met één aandeelhouder is een geconsolideerde jaarrekening verplicht Flexinkomen NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Afwijken van NHG: Geen tijdelijke loonvervangende Geen tijdelijke loonvervangende uitkeringen meenemen uitkeringen meenemen Inkomen met intentieverklaring NHG volgen NHG volgen Inkomen uit PGB/ gastouder Niet mogelijk Niet mogelijk Inkomen voor onbepaalde tijd NHG volgen NHG volgen Inkomen uit toekomstig dienstverband NHG volgen Niet mogelijk Inkomen zonder intentieverklaring NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Afwijken van NHG: Geen tijdelijke loonvervangende Geen tijdelijke loonvervangende uitkeringen meenemen uitkeringen meenemen Inkomensstijging binnen bepaalde tijd NHG volgen NHG volgen Inkomsten uit vermogen Niet mogelijk Wel mogelijk, 3% (of de lagere hypotheekrente) van de waarde van het vermogen. Minimale ondergrens van het vermogen is ,- Kasbetaling Niet mogelijk Niet mogelijk Naderend pensioen NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Afwijken van NHG: Geen inkomen uit lijfrente - Geen inkomen uit lijfrente - Samenvatting ook toegestaan 65

66 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Inkomen (vervolg) Onregelmatigheidstoeslag NHG volgen NHG volgen Overwerk NHG volgen NHG volgen Meerdere dienstverbanden Indien sprake van meerdere dienst- Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een verbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen. 40 urige werkweek meegenomen. Het meerdere wordt beperkt tot Het meerdere wordt beperkt tot maximaal 20% overwerk. maximaal 20% overwerk. Provisie inkomen NHG volgen NHG volgen Sociale uitkeringen NHG volgen, NHG volgen, Afwijkend van NHG: Afwijkend van NHG: - Alleen lopende vaste sociale - Alleen lopende vaste sociale uitkeringen meenemen uitkeringen meenemen - WAO en WAZ zie hoofdstuk WAO en WAZ zie hoofdstuk Geen WAJONG - Geen WAJONG Toetsinkomen NHG volgen NHG volgen Zelfstandigen NHG volgen, daarnaast: NHG volgen, daarnaast: - Tabel eigen vermogen aanhouden - Tabel eigen vermogen aanhouden - Aanslagen IB laatste drie jaar aanleveren - Aanslagen IB laatste drie jaar aanleveren - Positieve cashflow en gezond bedrijf: - Positieve cashflow en gezond bedrijf: Solvabiliteit 0,2 Solvabiliteit 0,2 Quick ratio 1 Quick ratio 1 Current ratio 1 Current ratio 1 66

67 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderdeel Onderpand Hypotrust Woon Bewust NHG Kader Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader Acceptabele onderpanden NHG volgen NHG volgen Afwijkend van NHG: alleen de Afwijkend van NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Appartementen - Eengezinswoningen - Eengezinswoningen - Maisonette - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Herenhuizen - Villa's - Villa's - Bungalows - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming bestemming ABC en ABBA constructie ABC worden individueel beoordeeld ABC worden individueel beoordeeld ABBA constructies niet toegestaan ABBA constructies niet toegestaan Bouwkavel Niet mogelijk Niet mogelijk Bouwkundig rapport NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Afwijken van NHG: Ook bouwkundig rapport aanleveren Ook bouwkundig rapport aanleveren indien buitenonderhoud of indien buitenonderhoud of bouwkundige contructie slecht is bouwkundige contructie slecht is Buitenonderhoud of bouwkundige Minimaal voldoende of wordt Minimaal voldoende of wordt constructie voldoende (zie ook hoofdstuk 3.5 voldoende (zie ook hoofdstuk 3.5 bouwkundig rapport) bouwkundig rapport) Courantheid Maximaal 12 maanden Maximaal 12 maanden Energiebesparende voorzieningen NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet NulopdeMeter-woning NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Erfpacht NHG volgen Afwijkingen op NHG: - Looptijd - Aflosverplichting - Particuliere erfpacht Gedeeltelijk Royement NHG volgen NHG volgen Gedeeltelijke verhuur Niet mogelijk Niet mogelijk Groninger Akte NHG volgen NHG volgen Koopregelingen NHG volgen Niet mogelijk Minimale marktwaarde onderpand , ,- Niet acceptabele onderpanden NHG volgen, NHG volgen, Afwijkend van NHG: Afwijkend van NHG: Niet mogelijk om te financieren: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Bedrijfspanden - Woon/winkelpanden - Woon/winkelpanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en Woonwagens - Stacaravans en Woonwagens - Woonboten en Vaartuigen - Woonboten en Vaartuigen - Landelijke Eigendommen - Landelijke Eigendommen - Onderpanden met agrarische bestemming - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Zakelijke objecten 67

68 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderpand (vervolg) - Recht van opstal (uitzondering - Recht van opstal (uitzondering nutsvoorziening, zie kader) nutsvoorziening, zie kader) - Cooperatieve flat exploitatieverenigingen - Cooperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrie- - Panden of woningen op een industrieof bedrijventerrein of bedrijventerrein - Woonschip (o.a. woonboot, woonark - Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen en waterwoning) en vaartuigen - Woning op verontreinigde grond en - Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning die hierdoor niet geschikt is voor bewoning - Dienstwoning waarbij het woonrecht is - Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie gekoppeld aan de functie Taxatierapport NHG volgen NHG volgen Vereisten VVE bij appartementen Normen NHG zijn afgedekt in Verplicht: validatieinstituten van STenV - Inschrijving KvK - Actief - Vraag G.2.b. taxatierapport moet met Ja zijn beantwoord.indien met Nee beantwoord, MJOP aanleveren Waarborgcertificaat NHG volgen NHG volgen Voor een complex met maximaal 3 appartementsrechten kan een uitzondering worden gemaakt. Zie hiervoor hoofdstuk 3 Vereniging van Eigenaren Zelfbouw NHG volgen, Afwijkend van NHG: - Waardebepaling wordt gebaseerd op een (nieuwbouw-) taxatie. De marktwaarde is de laagste van: - marktwaarde uit het taxatierapport - marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk Marktwaarde. Aanvullende documenten: - koopovereenkomst voor grond en/of kavel - gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). - bouwtekeningen - definitieve omgevingsvergunning - specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. - kopie polis CAR verzekering Uitkering gelden: tweemaal een taxatierapport aanleveren NHG volgen, Afwijkend van NHG: - Waardebepaling wordt gebaseerd op een (nieuwbouw-) taxatie. De marktwaarde is de laagste van: - marktwaarde uit het taxatierapport - marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk Marktwaarde. Aanvullende documenten: - koopovereenkomst voor grond en/of kavel - gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). - bouwtekeningen - definitieve omgevingsvergunning - specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. - kopie polis CAR verzekering Uitkering gelden: tweemaal een taxatierapport aanleveren 68

69 NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Woon Bewust NHG Kader Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader Overbrugging Lasten huidige woning Aantonen dat de dubbele lasten gedragen Aantonen dat de dubbele lasten kunnen worden gedragen kunnen worden Als de woning wordt verdeeld, dan moet eerst de verdeling plaatsvinden en ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn verleend Als de woning wordt verdeeld, dan moet eerst de verdeling plaatsvinden en ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn verleend Huidige woning wordt niet verkocht NHG volgen Werkelijke bruto last -/- huurinkomsten in mindering brengen op maximaal toegestane financieringslast. Max. overbrugging indien woning verkocht Indien huidige woning verkocht en Indien huidige woning verkocht en en ontbindende voorwaarden verlopen ontbindende voorwaarden verstreken: ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand* Marktwaarde van het te verkopen pand* Minus restant schuld Minus restant schuld Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = Maximaal overbruggingskrediet Maximaal overbruggingskrediet *Waarde van het te verkopen pand = *Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. 100% van de verkoopsom. Maximale duur overbrugging 24 maanden (met kosteloos verlengen 24 maanden (met kosteloos verlengen 6 maanden) 6 maanden) Minimale overbrugging , ,- Overbruggingsrente 2 jaars rente 2 jaars rente Toetsing Financieringslastpercentage tweeverdieners NHG volgen Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet Financieringslastpercentage alleenstaande NHG volgen Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet Financieringslast NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Energiebesparende voorzieningen NHG volgen Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet Erfpacht NHG volgen NHG volgen Consumptief NHG volgen NHG volgen Toetsrente NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Belastingplichtig in buitenland NHG volgen NHG volgen Looptijd lening NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Additionele producten Bankgarantie Hypotrust Garantiestelling kan bij Hypotrust Garantiestelling kan bij de Woon Bewust hypotheek worden de Woon Bewust hypotheek worden gesloten. Premie is 1% van het garantie- gesloten. Premie is 1% van het garantiebedrag met een minimum van 100,- bedrag met een minimum van 100,- en een maximum van 400,- en een maximum van 400,- Overlijdensrisicoverzekering Iedere willekeurige ORV kan bij Iedere willekeurige ORV kan bij het product worden gesloten. het product worden gesloten. 69

70 Goede Start Hypotheek voor starters die bouwen op zekerheid

71 Goede Start Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Energiebesparende voorzieningen Energieneutrale woning Constructies Kopen onder voorwaarden Erfpacht Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen Overbruggingskrediet

72 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK Voordat finaal akkoord gegeven kan worden dienen een aantal bescheiden te worden overlegd en beoordeeld. Deze bescheiden mogen digitaal worden aangeleverd waarbij alleen de werkgeversverklaring digitaal volledig in kleur dient te worden aangeleverd. Mocht er twijfel zijn over een dossierstuk, behouden we ons het recht voor om dit stuk origineel op te vragen. Bij een NHG aanvraag wordt er in principe altijd uitgegaan van de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (hierna te noemen NHG), op een paar uitzonderingen na. Bij onduidelijkheid of twijfel zal altijd eerst contact gezocht moeten worden met NHG. Mocht NHG niet akkoord gaan, is het ook niet mogelijk om de lening te verstrekken. Wij behouden ons altijd het recht voor een zaak alsnog af te wijzen. 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 101% van de marktwaarde uit taxatie, indien sprake is van energiebesparende voorzieningen gaan we uit van 106% van de taxatiewaarde 4 Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de voorwaarden en normen van NHG wordt verstrekt 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe te worden afgelost 4 Een oversluiting conform artikel B3 van NHG is niet mogelijk 4 Een lening verstrekken onder de opschortende voorwaarden van NHG c, d, e en f is niet toegestaan 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we conform NHG twee definities van de marktwaarde aan: 4 De marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens het taxatierapport 4 De koop-/aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop-/aannemingssom) vermeerderd met: - A. De kosten van de grond - B. De kosten van meerwerk en/of de kosten van energiebesparende voorzieningen - C. Bouwrente - D. Renteverlies tijdens de bouwperiode - E. De kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen - F. De kosten van de bouw Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw 4 De koop-/aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop-/aannemingssom) vermeerderd met: - A. De kosten van de grond - B. De kosten van meerwerk en/of de kosten van energiebesparende voorzieningen - C. Bouwrente - D. Renteverlies tijdens de bouwperiode - E. De kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen - F. De kosten van de bouw Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt conform NHG als marktwaarde de taxatiewaarde (vrij van huur en gebruik) aangehouden. Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing volgens het taxatierapport. Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. 72

73 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Verder gelden voor de gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Woon-/winkelpanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen (categorie Agrarisch volgens het Kadaster) 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal (het is acceptabel als er op de te financieren grond een recht van opstal aanwezig is voor een nutsvoorziening) 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrie- of bedrijventerrein 4 Waterwoningen 4 Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning 4 Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom. Een Groninger Akte is daarentegen wel toegestaan (overdracht eerst juridisch en dan economisch eigendom) 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 3.1. Energiebesparende voorzieningen Energiebesparende voorzieningen kunnen worden meegenomen voor de bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. Ook hierin is de Goede Start Hypotheek NHG volgend. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij aankoop is het laagste van: - de kosten verkrijgen in eigendom - 101% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voor - zieningen tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing 4 De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname is het laagste van: - de kosten genoemd in de NHG gids - 101% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voor - zieningen tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing 73

74 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK 4 Wanneer sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, moet de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing uit het taxatierapport te blijken 4 Voor de energiebesparende voorzieningen is er een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering 4 De kosten van energiebesparende voorzieningen moeten blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert 4 Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: - Een HR ketel - Gevel-, dak-, leiding-, vloerisolatie - HR++ beglazing - Energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen - Energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren - Een warmtepomp - Warmteterugwinning - Een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan Dit overzicht kan wijzigingen. Voor een actueel overzicht van de energiebesparende voorzieningen, verwijzen wij u graag naar de website van NHG 4 De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal 9.000,- buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft, waarvoor een door een gecertificeerd energielabeladviseur energielabel A++ of hoger is afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 (dit geldt voor alle nieuwbouwwoningen, waarvoor de omgevingsvergunning is afgegeven op basis van het bouwbesluit 2012 of later) 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen 3.2. Energieneutrale woning 4 Een energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de Meter woning) is een woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: kwh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft kwh indien het een rijwoning betreft of kwh indien het een appartement betreft 4 Indien er sprake is van een aankoop van een energieneutrale woning, mag er ,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen en er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor een periode van ten minste 10 jaar 3.3. Constructies Kopen onder voorwaarden Conform de NHG-voorwaarden, worden alle koopconstructies geaccepteerd die door NHG geaccordeerd zijn. Op de site van NHG kunnen de koopconstructies worden teruggevonden Erfpacht 4 Uit de erfpachtovereenkomst dient de (resterende) duur van het recht van erfpacht te blijken 4 Indien de erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd In 1992 is de wet inzake erfpachtovereenkomsten gewijzigd. Met ingang van 1 januari 1992 is de erfpachthouder verplicht aan de erfpachter een redelijke vergoeding voor de woning te geven, indien de erfpachtovereenkomst niet wordt opgevolgd door een nieuwe erfpachtovereenkomst. Door deze schadeloosstelling is de resterende duur van de erfpachtovereenkomst bij aankoop van de woning niet meer aan de orde Taxatierapport Er moet te allen tijde een taxatierapport worden overlegd. De voorwaarden van een taxatie zijn conform de normen van NHG. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaardes voor als na verbouwing worden gemeld. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, kan de aanvraag geen doorgang vinden. 74

75 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK Nieuwbouw 4 Voor de nieuwbouwwoning dient een waarborgcertificaat te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting Garantie- Woning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: 4 In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen 4 Voor de nieuwbouwwoning waarvan het bouwproject voor 1 juli 2011 is aangevangen en nog geen waarborgcertificaat van een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend kon worden afgegeven, kan worden volstaan met een insolventieverzekering die is afgegeven door een door de stichting erkende verzekeraar. De criteria alsmede de erkende verzekeraars staan vermeld op de website van de stichting: 4 Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop/aannemingsovereenkomst Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Als er sprake is van zelfbouw dan dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie. Hypotrust geeft aan wanneer er een taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het taxatierapport komen voor rekening van de klant. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) moet worden gebouwd of verbouwd, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd worden verlengd met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Rubriekwijziging bouwdepot In het taxatierapport en de specificatie van de verbouwingskosten wordt vastgelegd welke verbouwing(en) er worden uitgevoerd. Op basis van deze verbouwing(en) wordt de marktwaarde na verbouw door de taxateur vastgesteld. Het is dan ook niet mogelijk om zonder meer af te wijken van de eerder opgegeven verbouwing(en), omdat hierdoor de marktwaarde na verbouwing kan wijzigen. Als men achteraf toch de verbouwing(en) wil wijzigen dan moet er door de taxateur van destijds een opgave te worden gedaan van de nieuwe situatie (gewijzigde verbouwingen en nieuwe marktwaarde na verbouwing). De marktwaarde na verbouwing mag niet minder zijn dan de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Bouwkundig rapport Conform de normen van NHG is in de volgende situaties een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de offerte. ABC en ABBA constructies ABC (ABBC) Er kan sprake zijn van een ABC (ABBC) constructie als het onderpand in de 6 maanden voor de aanvraagdatum of de datum van ondertekening van het koopcontract al een keer is verkocht. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABC constructie worden individueel bekeken. Het kan zijn dat er voor de beoordeling aanvullende documenten worden opgevraagd. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 75

76 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK 4. Geldnemer Natuurlijk persoon De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam en niet onder curatele of onder bewind staan. Daarnaast moet de geldnemer woonachtig zijn in Nederland op het moment van het aanvragen van de lening. Alle eigenaren van de woning: 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Alle aanvragers van wie het inkomen nodig is voor de hypotheek: 4 moeten eigenaar van de woning zijn 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Getrouwd, geregistreerd, samenwonend Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake van ongehuwd samenwonen, gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening (niet zijnde de kinderen). Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Hypotrust verstrekt de Goede Start Hypotheken ook aan aanvragers met een familieband. Er wordt geen lening verstrekt aan meer dan twee schuldenaren. Identificatie Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit, de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (IJsland, Noorwegen of Liechtenstein) dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te worden overlegd 4 Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als wordt aangetoond blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: - een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd, of - een EU-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen, of - een document Duurzaam verblijf in de Unie, of - een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening. 76

77 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK 5. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie aan Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 4 Als het is toegestaan een buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen, dan moet voor het omrekenen van deze vreemde valuta naar euro s gebruik gemaakt worden van de internetsite De datum die gebruikt moet worden voor het omrekenen is de datum van de eerste uitgebrachte garantieverklaring en voorbeeldofferte 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief 4 De 13e maand of eindejaarsuitkering dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring Conform NHG moeten alle bestanddelen van het inkomen op de werkgeversverklaring een voetnoot hebben. Zie voor verdere voorwaarden aangaande de inkomensbestandsdelen de voorwaarden en normen van NHG. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na de datum van de offerte de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: - Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan worden verkregen via Mijn SVB op - Het meest recente uniform pensioenoverzicht (UPO) Een toekomstig inkomen uit een lijfrenteproduct mag ook tot het pensioeninkomen worden gerekend indien het een polis of Bankspaar-product betreft waarin een fiscale lijfrenteclausule is opgenomen. Zie voor de voorwaarden en de op te vragen documenten de voorwaarden en normen van NHG. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken aangeleverd worden: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de lijfrente waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. De einddatum van de lijfrente mag niet liggen voor de einddatum van de lening 4 Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van de AOW en het pensioen en/ of lijfrente uitkering blijkt Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: - Jaarcijfers afgelopen drie jaar - Aangiften IB laatste drie jaar 77

78 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK - Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag ) Er moeten altijd jaarcijfers van drie kalenderjaren worden overlegd, waarbij het oudste jaar geen volledig kalenderjaar hoeft te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Verder dient aan de volgende eisen te worden voldaan: - Het inkomen moet worden gegenereerd uit hetzelfde bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten - Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn - Het bedrijf moet in Nederland zijn gevestigd Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet worden gehonoreerd. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel worden gehandhaafd: Eigen vermogen bij zelfstandigen laatste jaar Negatief Negatief Negatief Positief Positief Positief Positief 2e jaar Negatief Negatief Positief Negatief Negatief Positief Positief 3e jaar Negatief Positief Positief Negatief Positief Negatief Positief afwijzen/beoordelen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Beoordelen Akkoord Akkoord Akkoord geldverstrekker/akkoord door geven zonder voorleggen Hypotrust Naast het eigen vermogen, dient uit de jaarcijfers ook te blijken dat er sprake is van een positieve cashflow en een gezond bedrijf. Daarbij gaan we uit van de volgende minima: Solvabiliteit: 0,2 Quick ratio: 1 Current ratio: 1 Er zal op voorhand een garantieverklaring worden uitgebracht, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord en ondernemers actief in een branche die gerelateerd is aan drugs- en/of seksindustrie, zullen niet worden gehonoreerd. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Een DGA wordt als zelfstandig behandeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft óf 2. een aandelenbelang van > 50% heeft Anders wordt het inkomen behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Als er sprake is van een meervoudige BV constructie met één aandeelhouder dan is een geconsolideerde jaarrekening verplicht. Een freelancer wordt als zelfstandige behandeld. Voor een freelancer hoeven alleen de aangiften en aanslagen IB van de laatste drie kalenderjaren te worden overlegd. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Het inkomen van een freelancer wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden genoten in het laatste kalenderjaar. 78

79 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK Sociale uitkeringen In de Goede Start Hypotheek volgen wij zo veel mogelijk de normen van NHG. Daarentegen is het alleen mogelijk een lopende sociale uitkering mee te nemen als inkomen, indien de uitkering vast is. Tijdelijke uitkeringen als een lopende WW uitkering of rekenen met het sociaal minimum bij afname van het inkomen wordt in tegenstelling tot NHG niet meegenomen bij de beoordeling van het inkomen. Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). WIA De WGA-uitkering kan nooit worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen, omdat deze van tijdelijke aard is. De IVA-uitkering mag volledig worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid worden meegenomen. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt worden overlegd. WAO en WAZ Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO en WAZ nog van toepassing zijn. WAO en WAZ worden beschouwd als blijvende uitkeringen. Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 4 Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: - Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd - Werkregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen per 1 januari 2018 een Wajonguitkering van maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd - Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een expartner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. Het inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Dit is alleen mogelijk als de alimentatie ten gunste is van de aanvrager en de alimentatie gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak of is vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap (conform NHG). Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. 79

80 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen, dienen de echtscheidingsstukken worden overlegd. Indien van toepassing worden hieronder verstaan: 4 Het echtscheidingsconvenant 4 Het echtscheidingsvonnis 4 Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) Als er sprake is geweest van een zogenaamde flitsscheiding (tot 1 maart 2009) dan moeten de volgende stukken worden overlegd: 4 Bewijs van het omzetten van het huwelijk in een geregistreerd partnerschap 4 Het convenant 4 Bewijs van inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de Burgerlijke Stand 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet worden geaccepteerd en dat er sprake moet zijn van een tijdelijk of vast dienstverband na de proeftijd. Er kan pas een garantieverklaring worden uitgebracht als de proeftijd doorlopen is. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door het overleggen van de volgende inkomensbescheiden (maximaal 3 maanden oud op de datum van de offerte): 4 Een werkgeversverklaring (deze dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever te worden ingevuld en ondertekend) 4 Een salarisstrook Als blijkt dat de aanvrager(s) in dienst zijn bij een familielid dan dient de accountant of boekhouder de werkgeversverklaring mede te ondertekenen. Daarnaast worden er salarisstroken van 3 maanden opgevraagd evenals bankafschriften van deze 3 maanden. Op de bankafschriften moeten de salarisbijschrijvingen staan vermeld. De bankafschriften moeten volledig zijn en er mogen geen doorhalingen zijn of selecties gemaakt zijn. Als één bankafschrift uit meerdere pagina s bestaat dan moeten alle pagina s worden aangeleverd. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienst - verband mag niet worden opgevolgd door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd (intentieverklaring). Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen. Tijdelijke contracten (zonder intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Indien het tijdelijke contract wederom opgevolgd wordt door een tijdelijk contract of als er geen intentie uitgesproken wordt tot verlenging van het contract, kan het gemiddelde jaarinkomen (inclusief eventuele loonvervangende uitkeringen) van de afgelopen drie jaren als toetsinkomen worden meegenomen (flexwerk). Daarentegen mag het gemiddelde van de afgelopen jaren niet hoger zijn dan het inkomen wat in het laatste jaar verdiend is. Hierbij wordt uitgegaan van de jaaropgaven. Mocht de jaaropgave van het laatste jaar nog niet beschikbaar zijn, dan kan worden uitgegaan van de cumulatieven op de laatste salarisstrook van dat jaar. Alle verdere voorwaarden die gelden voor het beoordelen van een aanvrager met flexinkomen onder NHG, zijn hierbij ook van toepassing. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijging voor vaste dienstverbanden binnen zes maanden vanaf de datum van de offerte kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Hiervoor moet het volgende stuk worden aangeleverd: 4 Een opgave van de inkomensstijging met een ondertekende verklaring van de werkgever (in deze verklaring van de werkgever moet duidelijk zijn aangegeven dat het een onvoorwaardelijke loonsverhoging betreft) Toekomstig dienstverband Indien er sprake is van een toekomstig vast dienstverband zonder proeftijd bij een (andere) werkgever, kan dit inkomen worden mee genomen conform de normen van NHG. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een lening vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat 80

81 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK er een BKR-toetsing zal worden uitgevoerd. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Indien een aanvrager de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBBtoetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen (niet beperkt tot de geregistreerde kredieten bij het BKR) worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2% en deze tijdens de looptijd van het krediet niet kan wijzigen, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijv DK) 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient te worden aangetoond door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze valt in Box 1 (looptijd maximaal 15 jaar, annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. Er mag voor de berekening van de gemiddelde werkelijke netto maandlast een bruto- netto maandlast berekening uit een hypotheek adviespakket worden aangeleverd. Uitgangspunten zijn de hoofdsom, de werkelijke rente en looptijd. Ook dient het contract van de lening te worden overlegd (de maandlast dient overeen te komen met de bruto maandlast vermeld op de berekening van de bruto-netto maandlast uit een hypotheek adviespakket) 4 In het geval een ouder een kind een lening verstrekt voor de aankoop van de woning dan mag rekening worden gehouden met de werkelijke bruto maandlast. Een vereiste hierbij is wel dat het gaat om een lening, waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar is en waarbij er wordt voldaan aan de aflossingsverplichting. Als blijkt uit een schenkingsovereenkomst dat de rente en aflossing door de ouders wordt geschonken dan worden deze lasten buiten beschouwing gelaten. Let op! Als de schenking meer bedraagt dan de toegestane vrijstelling, dan moet de ontvanger schenkingsbelasting betalen. De belastingdienst kan een periodieke schenking over een afgesproken aantal jaren als een schenking ineens aanmerken 4 Als er sprake is van een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf en er zijn zakelijke financiële verplichtingen, dan mogen deze buiten beschouwing worden gelaten, onder de voorwaarde dat op basis van de jaarrapporten of de tenaamstelling van de desbetreffende verplichting(en) aantoonbaar sprake is van een zakelijke financiële verplichting 4 Als de lening kleiner is dan de benodigde financiering of er moeten één of meerdere kredieten worden afgelost, dan moeten er eigen middelen worden aangetoond 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Onder de ,- of als er geen sprake is van twijfel, is dit niet nodig. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen per zaak worden bekeken. Hierbij worden de voorwaarden van NHG in acht genomen. De aanvraag tot een hypotheek wordt niet gehonoreerd voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzonderingen vormen aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Daarnaast worden de NHG-voorwaarden niet gevolgd; indien er uit de BKR-toetsing een code 2 t/m 4 blijkt, wordt de aanvraag niet gefinancierd door Hypotrust. A-codering op HY welke is hersteld en afgelost wordt niet geaccepteerd, tenzij dit een finale kwijting betreft (zie ). Aanvragers met meer dan acht geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten worden verhoogd. 81

82 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK Een meeneem- of vervolghypotheek of een onderhandse verhoging is voor bestaande klanten van Goede Start Hypotheek alleen mogelijk als er de laatste 6 maanden geen betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker moet worden voorgelegd, omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie worden opgevraagd. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Mocht op de passeerdatum de rente lager zijn dan in de offerte, wordt de rente automatisch aangepast naar de lagere rente. De klant zal hierover schriftelijk worden ingelicht. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperiodes en aflosvormen met elkaar worden gecombineerd Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens NHG. Financieringslastpercentage Om het financieringslastpercentage vast te stellen moet er van alle leningdelen de gemiddelde rente worden gewogen op basis van de hoofdsom per leningdeel, het rentepercentage per leningdeel en de looptijd van het leningdeel. Hierbij moet ook rekening gehouden met hetgeen bepaald onder het kopje toetsrente. In het geval er sprake is van meerdere aanvragers met inkomen, dan wordt voor de bepaling van het financieringslastpercentage het hoofdinkomen aangevuld met de 60% van het tweede inkomen. Ook wordt voor bepaling van het financieringslastpercentage eerst de partneralimentatie in mindering gebracht op het toetsinkomen. Het financieringslastpercentage wordt met maximaal 3 procentpunten verhoogd indien sprake is van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager is dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Maximaal toegestane financieringslast Het totale toetsinkomen verminderd met eventuele ex-alimentatie verplichtingen wordt vermenigvuldigd met het financieringslast - percentage. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen. Financieringslast Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm: 4 Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld: Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente of de werkelijke hogere rente. Voor leningdelen met een kortere looptijd dan 10 jaar én die in de resterende periode geheel worden afgelost én de rente van toepassing is voor de gehele resterende looptijd van het leningdeel, mag rekening worden gehouden met de werkelijke lagere rente, in plaats van de AFM-rente. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager of financieel adviseur dient bij de aanvraag het deel van de lening op te geven waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule gelijk aan de formule van NHG: 82

83 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Financieringslasttabel De financieringslastpercentages zoals jaarlijks worden vastgesteld door het NIBUD worden gehanteerd. In de bijlage zijn de financieringslasttabellen 2017 opgenomen. Buitenlands inkomen Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: - Conform de reguliere financieringslasttabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien het vrijgestelde inkomen het hoofdinkomen is, of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing - Reguliere financieringslasttabel indien blijkens een belastingverdrag sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland. Op dit moment heeft Nederland met België en Duitsland een belastingverdrag 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige eigen woning in Nederland is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning zonder ontbindende voorwaarden kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen 4 Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs - Taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) - WOZ-beschikking (of een uittreksel van Als er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd dan wordt de verwachte verkooptermijn op 12 maanden gesteld 4 Alleen in het geval dat de aanvrager een nieuwbouwwoning heeft gekocht die nog niet is opgeleverd en de huidige woning nog niet in de verkoop staat, dan moet er worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om gedurende 12 maanden de lasten van beide leningen te dragen. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. In ieder geval moet er een taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) of een WOZ-beschikking worden overgelegd. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen 4 Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen 4 Er kan ook sprake zijn van een oude woning die nog moet worden verdeeld en waarbij de aanvrager of één van de aanvragers nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de bestaande hypotheek. In deze situatie kan er (nog) niet worden gepasseerd. Voor het finaal akkoord moet er eerst een verdeling van de oude woning plaatsvinden en het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande lening moet zijn verleend door de desbetreffende geldverstrekker 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Hypotrust verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet 83

84 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK Het is toegestaan maximaal één woning in bezit te hebben, welke na passeren niet wordt verkocht of wordt verdeeld. Als er sprake is van een hypothecaire lening voor deze woning, dan moet de lasten worden vastgesteld conform hetgeen bepaald in artikel 6 in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. Eventuele huurinkomsten mogen niet in mindering worden gebracht op de lasten. Deze regeling geldt ook als het onderpand wel wordt verkocht, maar niet in Nederland is gelegen (er kan in dat geval geen gebruik worden gemaakt van de NHG opschortende voorwaarde b., omdat de definitie van een woning volgens NHG een woning gelegen in Nederland moet zijn) 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring worden een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet), het verlengingsvoorstel en en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen, worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Als de klant na het uitbrengen van de garantieverklaring gebruik wil maken van een andere rentelijst welke een datum heeft gelegen na de aanvraagdatum, maar voor de datum van binnenkomst van de geaccepteerde garantieverklaring, dan is dat mogelijk. De klant dient in de garantieverklaring duidelijk aan te geven van welke rentelijst er gebruik gemaakt moet worden. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van een andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende oorspronkelijke geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft zonder gebruik te maken van een verlenging de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. De geldigheid van een geaccepteerde offerte kan worden verlengd met zes maanden. Als de offerte in deze verlengingsperiode niet wordt afgenomen, is er sprake van een annuleringsvergoeding van 1% over de hoofdsom (een overbrugginglening telt niet mee voor de bepaling van de hoofdsom). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven. Blijkt de rente op de passeerdatum lager te zijn dan de rente in de offerte, zal de klant automatisch de lagere rente krijgen. De klant wordt over deze laatste rentecontrole per brief geïnformeerd Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Voor de periode dat het gedeelte van de lening (inclusief starterslening) groter is dan 80% van de marktwaarde moet er een overlijdensrisicoverzekering te zijn gesloten en worden verpand met een minimaal verzekerd kapitaal gelijk aan die overschrijding, conform de normen van NHG. Dit geldt alleen voor diegene wiens inkomen is benodigd voor verstrekking van de lening. Een annuïtair of lineair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire en/ of lineaire aflosschema. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. 84

85 NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. 9. Overbruggingskrediet Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd worden verstrekt door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingskrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal worden opgenomen als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : ,- Hoofdsom overbrugging : ,- De totale zekerheidsstelling ad ,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * =. Minus restant schuld =. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom =. Maximaal overbruggingskrediet * Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. =. Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is ,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend worden verstrekt voor onderstaande doeleinden: 4 Eigen middelen (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling 4 Verbouwing c.q. inrichting 4 Aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) Rente De overbruggingsrente is een tweejaars rente (gelijk aan de maximale looptijd). Deze rente geldt alleen voor de overbrugging en het is daarom ook niet mogelijk voor een klant om deze rente te kiezen indien er geen sprake is van een overbrugging. Inkomenstoets De lasten die voortvloeien uit de financiering van het overbruggingskrediet worden niet meegenomen in de inkomenstoets voor de maximale hypotheekberekening. Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: 24 maanden Bestaande bouw: 24 maanden 4 Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (24 maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn 4 Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten opgenomen 4 Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden 85

86 OK Hypotheek eenvoudig en scherp geprijsd

87 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK OK Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Constructies kopen onder voorwaarden Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en de offerte Verzekeringen Hypotheekvormen Overbruggingskrediet

88 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 101% van de marktwaarde 4 De minimale hypotheeksom voor een eerste hypotheek is ,- 4 De maximale hypotheek (inclusief verhogingen) bedraagt ,- exclusief overbruggingskrediet 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost te worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde mag aflossingsvrij worden geleend 4 Indien een aanvraag wordt gedaan op Hypotrust OK voorwaarden en de aanvraag is ook mogelijk met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zal de verstrekking alleen onder NHG gefinancierd worden. Indien het een lening betreft tot 65% van de marktwaarde, dan geldt deze verplichting niet. 4 Een oversluiting conform artikel B3 van NHG is niet mogelijk 4 Opschortende voorwaarden NHG c, d, e en f zijn niet toegestaan 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: 4 De koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volume - vergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max 20% van koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) 4 De meest recente WOZ-waarde 4 Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw 1. Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). 2. Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/energiebesparende voorzieningen). * Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt). 3. Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met - de legeskosten; - het architectenhonorarium; - de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). 88

89 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: - marktwaarde uit het taxatierapport - marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde" Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 3) aangehouden. Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 3). Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport(zie definitie 3). Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde. Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 2). Er moet een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd, evenals een kadastraal uittreksel (Kadastraal bericht object). 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen voor zowel NHG als niet-nhg 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen 89

90 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust OK voorwaarden Constructies kopen onder voorwaarden De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: 4 Erfpacht: 1. Duokoop 2. De erfpachter 3. Verrassend Wonen 4. Regionaal Grondbezit 4 Koop- en financieringsvarianten: 5. Koopgarant 6. Kopen naar Wens 7. Slimmer Kopen 8. Starterslening SVN 9. IBBA 2.0 en IBBN 10. Koopstart Deze 10 regelingen kunnen alleen met NHG worden gefinancierd! 3.2. Erfpacht Niet-NHG De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Hypotrust accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Wanneer er sprake is van particuliere erfpacht dient de aanvraag te worden voorgelegd. Bij particuliere erfpacht is de grond eigendom van een commerciële instelling en niet van de gemeente zoals bij reguliere erfpacht het geval is Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 90

91 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsingsreglement nee Afwijzen nee Is de staat van onderhoud ja ja Is de staat van onderhoud nee volgens taxatie (punt 12a) volgens taxatie (punt 12a) voldoende of goed? voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstalverzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstalverzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2016 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: 4 ivalidatie 4 NWWI 4 Taxateursunie 4 TVI Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt, mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: 91

92 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK 4 Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer 4 Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer 4 In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden) 4 De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 koopovereenkomst voor grond en/of kavel 4 gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)). 4 bouwtekeningen 4 definitieve omgevingsvergunning 4 specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. 4 kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een volledig taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een volledig taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het volledige taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport (alleen niet-nhg) Bestaande bouw (alleen bij niet-nhg) Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Er moet een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Nieuwbouw NHG + Niet-NHG Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot (in project) of tot (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. 92

93 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 4 Wanneer uit de documenten blijkt dat er een bouwkundig rapport is, moet deze worden opgevraagd ook als deze niet verplicht is conform het acceptatiekader. De gelden moeten alleen in het depot worden gehouden als de kosten voor herstel meer bedragen dan 10% van de koopsom 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient teven te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie NHG en niet NHG: Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur origineel voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als wordt aangetoond blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: - een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd, of - een EU-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen, of - een document Duurzaam verblijf in de Unie, of - een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit. Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening 93

94 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK 5. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Wordt de aanvraag met NHG aangevraagd, zijn de NHG-regels op het gebied van inkomen leidend Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - De aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werk geversverklaring 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na het uitbrengen van de garantieverklaring de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Een overzicht van mag ook worden aangeleverd 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: - Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening - Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW-leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. 94

95 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie jaar overlegd te worden. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er in het laatste jaar sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel gehandhaafd worden: Eigen vermogen bij zelfstandigen laatste jaar Negatief Negatief Negatief Positief Positief Positief Positief 2e jaar Negatief Negatief Positief Negatief Negatief Positief Positief 3e jaar Negatief Positief Positief Negatief Positief Negatief Positief afwijzen/beoordelen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Beoordelen Akkoord Akkoord Akkoord geldverstrekker/akkoord geven door zonder voorleggen Hypotrust Er moeten altijd jaarcijfers van drie jaren worden overlegd. Tot en met juni kan worden volstaan met voorlopige jaarcijfers van het voorgaande jaar. Aanvragen voor zelfstandigen, waarbij geen jaarcijfers van de afgelopen drie jaar kunnen worden overlegd, worden niet in behandeling genomen. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften IB laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Indien aanvraag met NHG, dan worden de NHG voorwaarden gevolgd. Indien niet-nhg, dan is de volgende methode van toepassing: Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: (1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar)/6. Bij deze berekeningswijze weegt het laatste jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. De maximale verstrekking voor aanvragen voor zelfstandigen zonder NHG is 85% van de marktwaarde. Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot 101% van de marktwaarde. 95

96 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als een aandelenbelang van > 5% heeft. Anders wordt de klant behandeld als zijnde in loondienst. Een Directeur Groot Aandeelhouder dient tevens een werkgeversverklaring te overleggen welke is ingevuld en ondertekend door een geregistreerd accountant. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Voor de bepaling van het inkomen dient er uit gegaan te worden van het laagste van: a) het inkomen zoals vermeld op de werkgeversverklaring opgesteld door een geregistreerd accountant, of b) het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier - wekensalaris) bedraagt 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en 4 aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulance personeel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk samen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Sociale uitkeringen Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten) Daarnaast wordt bij zowel NHG als niet-nhg het inkomen vanuit PGB niet meegenomen ter financiering van de woning. WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon) ). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. 96

97 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: 4 De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen 4 De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen. Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 4 Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 4 Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 4 Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: - Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. - Werkregeling: Dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. - Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging. 97

98 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) NHG: Conform voorwaarden NHG. Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 101% van de marktwaarde Vast Flex 100% 100% Maximaal 101% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 101% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 101% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Inkomen uit vermogen (alleen niet-nhg) Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening gehouden kan worden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de klant, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de klant beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. 98

99 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart beoordeeld worden. Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld: Als de consument dus een vermogen zou hebben van ,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van 3.000,- op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,-. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKRtoetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. 99

100 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 6 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de laagste rente van de offerterente en de dagrente op moment van passeren. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperiodes met elkaar gecombineerd worden Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: 4 Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financiering niet mogelijk is op basis van de standaardtoets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. In geval van een NHG-aanvraag wordt de inkomenstoets conform de voorwaarden en normen NHG uitgevoerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) 100

101 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Het is alleen toegestaan een box 3 deel mee te financieren als het doel van de lening in lijn is met de volgende toegestane doelen: 4 het verkrijgen in eigendom van de eigen woning 4 kwaliteitsverbetering 4 vergoeding aan de vertrekkende partner of erfgenamen 4 afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond 4 voor algehele aflossing van een hypothecaire lening In het geval er bij deze bestedingsdoelen een gedeelte van hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is en dit deel een relatie heeft met deze doelen, dan kan dit worden meegefinancierd. Dit kan bijvoorbeeld zijn: 4 een boeterente 4 een gedeelte van de hypotheek die niet aftrekbaar is, omdat er sprake is van een eigenwoningreserve 4 een gedeelte van de af te lossen hypothecaire lening is niet aftrekbaar 4 renteverlies tijdens de bouw Het is nadrukkelijk niet toegestaan om goederen (auto, caravan, boot, televisie, witgoed, etc.) of het saneren van bestaande kredieten te financieren middels de lening. Het is wel toegestaan om bij een oversluiting in verband met de eerder genoemde doelen een fiscaal aftrekbaar krediet mee te nemen in de financiering (dit moet worden aangetoond middels de meest recente aangifte inkomstenbelasting). Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor NHG en niet-nhg Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60 procent van het lagere toetsinkomen. Voor aanvragen zonder NHG geldt dat het gezamenlijk inkomen meer dient te bedragen dan ,- om van deze regel gebruik te kunnen maken. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 60 procent van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt.. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,- Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd (NHG volgend). Buitenlands inkomen Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslast tabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld NHG + niet-nhg: Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. 101

102 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs - Taxatierapport; de courantheid van de woning volgens het taxatierapport staat gelijk aan de verwachte verkooptermijn. Indien een taxateur bijvoorbeeld uitgaat van een courantheid van 3 6 maanden, dan moet er als verwachte verkooptermijn een periode van 6 maanden worden aangehouden. - WOZ-beschikking Als er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd dan wordt de verwachte verkooptermijn op 12 maanden gesteld 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig, daarna kan de garantieverklaring niet meer worden verlengd. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Renteverhogingen hebben geen invloed op garantieverklaringen en offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. 102

103 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Overlijdensdekking in geval van een spaarhypotheek Het gedeelte boven de 60% van de marktwaarde dient afgedekt te worden door een verzekering bij overlijden in geval van een spaarhypotheek. Hierbij geldt wel dat de overlijdensdekking minimaal 50% van het doelkapitaal dient te bedragen met een minimumbedrag van ,-. Deze regel geldt alleen in geval van een eerste hypotheek. In geval van NHG worden de normen van NHG toegepast wat betreft de overlijdensdekking. Daarentegen blijft van kracht dat er een minimumbedrag van ,- en minimaal 50% van het doelkapitaal gesloten moet worden aan overlijdenrisicokapitaal bij een spaarhypotheek. Overlijdensdekking in geval van een annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek (evt. in combinatie met een andere aflosvorm) Bij het leningdeel annuïteiten of het lineaire leningdeel moet het gedeelte boven 60% van de marktwaarde afgedekt zijn bij overlijden. Een annuïtair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire aflosschema. Wanneer dit een NHG aanvraag betreft is de regeling van het NHG voor wat betreft overlijden van toepassing. Onderhandse verhogingen en tweede hypotheken In geval van een onderhandse verhoging of een tweede hypotheek moet het gedeelte boven 60% van de berekende marktwaarde gedekt zijn door een overlijdensrisicoverzekering. Combinatie van spaar- en annuïteiten Het is ook mogelijk om in een aanvraag een deellening spaar met een deellening annuïteiten te combineren, indien het totaal aan spaar en annuïteiten minimaal 50% is. In deze situatie geldt voor de overlijdensdekking dat alles boven de 60% marktwaarde afgedekt dient te worden. Voor de deellening spaar geldt dan tevens het vereiste van minimaal 50% van het doelkapitaal en een minimum van ,. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze hoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. 103

104 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze hoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggersrekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 9. Overbruggingskrediet Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd verstrekt worden door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingkrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. De mogelijkheid om een overbruggingskrediet te verstrekken op een onderpand dat nog niet is verkocht, komt hiermee te vervallen. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal opgenomen worden als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : ,- Hoofdsom overbrugging : ,- De totale zekerheidsstelling ad ,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * =. Minus restant schuld =. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom =. Maximaal overbruggingskrediet * Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. =. Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is ,-. 104

105 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend verstrekt worden voor onderstaande doeleinden: 4 Eigen middelen (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling 4 Verbouwing c.q. inrichting 4 Aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) 4 Rente overbrugging Rente De bepaling van de overbruggingsrente is vastgesteld op 1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag. De overbruggingsopslag wordt in de offerte vermeld en is van toepassing voor de gehele looptijd van het overbruggingskrediet. Het 1-maands Euribortarief wordt op de laatste werkdag van elk kalendermand vastgesteld voor de daaropvolgende kalendermaand en op de gebruikelijke wijze gecommuniceerd. Het 1-maands Euribortarief wordt dagelijks gepubliceerd in de financiële rubrieken van diverse dagbladen. De geldnemer kan de rente van zijn lening als volgt vaststellen: Euribortarief, vermeerderd met de in de offerte genoemde opslag, afgerond naar boven op 0,05%. Inkomenstoets De lasten die voortvloeien uit de financiering van het overbruggingskrediet worden niet meegenomen in de inkomenstoets voor de maximale hypotheekberekening. Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: Achttien maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten 250,-). Bestaande bouw: Negen maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten 250,-). 4 Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (nieuwbouw achttien maanden, bestaande bouw negen maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn 4 Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt opgenomen de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten 4 Alvorens een verlenging eventueel te honoreren, dient de cliënt een verkoopakte dan wel een verklaring verkopend makelaar en een verkoopopdracht te overleggen 4 Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden 105

106 Comfort Hypotheek vrijheid in hypotheken

107 Comfort Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Energiebesparende voorzieningen (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) Energieneutrale woning (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en de offerte Verzekeringen Hypotheekvormen Overbruggingskrediet

108 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT De Hypotrust Comfort Hypotheek is een hypotheekproduct in het Generieke Funding Model. Aan de achterkant van dit model zijn meerdere geldverstrekkers actief die verschillende rentetarieven aanbieden. De consument krijgt het rentetarief aangeboden wat op dat moment het laagst is in de betreffende risicoklasse. De Hypotrust Comfort Hypotheek is een hypothecaire lening die met en zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verkrijgbaar is. De Hypotrust Comfort Hypotheek kan gesloten worden met een annuïtaire, lineaire, leven en/of aflossingsvrije aflosvorm. Daarnaast heeft de Hypotrust Comfort Hypotheek gunstige productvoorwaarden die tegemoet komen aan de wensen van zowel starters, doorstromers als oversluiters. De Hypotrust Comfort Hypotheek biedt 2 varianten in voorwaarden aan. De standaard voorwaarden en de profijt voorwaarden. Op een aantal punten wijken de profijt voorwaarden af van de standaard voorwaarden. Toelichting Kenmerken Geldigheid garantieverklaring Verlengen definitieve offerte Bereidstellingsprovisie Rentegarantie Rentevastperiodes Aanvullende regelingen Nieuwbouw standaard voorwaarden 3 maanden Max. 3 maanden 0,25% per maand over de hoofdsom bij verlenging (exclusief leningdelen met een variabele rente en overbrugging)* Controle laagste rente: offerterente of passeerrente 1-maands variabel, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15 en 20 jaar Meeneem en doorgeefregeling mogelijk Mogelijk profijt voorwaarden 3 maanden niet mogelijk Niet van toepassing offerterente=passeerrente 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15 en 20 jaar Alleen meeneemregeling mogelijk Niet mogelijk * Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. De acceptatievoorwaarden van de standaard voorwaarden en de profijt voorwaarden zijn nagenoeg gelijk. Mochten hier verschillen in zijn, dan staat dit in dit hoofdstuk expliciet aangegeven. 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 101% van de marktwaarde 4 De minimale hypotheeksom voor een eerste hypotheek is ,- 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij worden geleend 4 De maximale financiering zonder NHG op onderpanden voor zelfstandigen is 85% van de marktwaarde 108

109 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: 4 De koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volumevergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max. 20% van de koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) 4 De meest recente WOZ-waarde 4 Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw 1. Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). 2. Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met mee - gefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). * Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt). 3. Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met - de legeskosten; - het architectenhonorarium; - de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: - marktwaarde uit het taxatierapport - marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde" Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde de taxatiewaarde aangehouden (zie definitie 3). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 3). 109

110 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 3). Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde. Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 2). Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien de vrije verkoopwaarde lager is dan ,- gelden voor gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet gegarandeerde lening wordt aan - gevraagd zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden, waarbij de mogelijkheid bestaat dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden. 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: 4 Erfpacht: 1. Duokoop 2. De erfpachter 3. Verrassend Wonen 4. Regionaal Grondbezit 110

111 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT 4 Koop- en financieringsvarianten: 5. Koopgarant 6. Kopen naar Wens 7. Slimmer Kopen 8. Starterslening SVN 9. IBBA 2.0 en IBBN 10. Koopstart Deze 10 regelingen kunnen alleen met NHG worden gefinancierd! 3.1. Energiebesparende voorzieningen (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) NHG en niet-nhg: Energiebesparende voorzieningen kunnen meegenomen worden ter bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: NHG: 4 De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij aankoop is het laagste van: - De kosten verkrijgen in eigendom - 101% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voor - zieningen tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing 4 De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname is het laagste van: - De kosten genoemd in de NHG gids - 101% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voor - zieningen tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing Niet-NHG: 4 101% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing NHG en niet-nhg: 4 Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient de marktwaarde na verbouwing uit het taxatierapport te blijken. 4 Ten aanzien van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering 4 De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert. 4 Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: - een HR ketel - gevel-, dak-, leidingvloerisolatie - HR++ beglazing - energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen - energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren - een warmtepomp - warmteterugwinning - een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan 4 De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal 9.000,- buiten beschouwing gelaten worden voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste A++ afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 (dit geldt voor alle nieuwbouwwoningen, waarvoor de omgevingsvergunning is afgegeven op basis van het bouwbesluit 2012 of later). 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen Energieneutrale woning (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) 4 Een energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de meter woning) is een woning waarvoor door een gecertificeerde energielabeladviseur een energieprestatiecertificaat is afgegeven waaruit blijkt dat de in- en uitgaande energiestromen bij normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en sprake is van een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: kwh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft; kwh indien het een rijwoning betreft; of kwh indien het een appartement betreft 111

112 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT 4 Indien er sprake is van een energieneutrale woning, mag bij een (gezamenlijk) toetsinkomen van minimaal ,-, ,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast Erfpacht NHG: 4 Uit de erfpachtovereenkomst dient de (resterende) duur van het recht van erfpacht te blijken 4 Indien de erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd In 1992 is de wet inzake erfpachtovereenkomsten gewijzigd. Met ingang van 1 januari 1992 is de erfpachthouder verplicht aan de erfpachter een redelijke vergoeding voor de woning te geven, indien de erfpachtovereenkomst niet wordt opgevolgd door een nieuwe erfpachtovereenkomst. Door deze schadeloosstelling is de resterende duur van de erfpachtovereenkomst bij aankoop van de woning niet meer aan de orde. Niet-NHG: De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept) transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Hypotrust accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd. De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd 3.4. Vereniging van Eigenaren (VvE) NHG: Normen NHG zijn afgedekt in validatieinstituten van NHG. Niet-NHG: Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 112

113 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsingsreglement nee Afwijzen nee Is de staat van onderhoud ja ja Is de staat van onderhoud nee volgens taxatie (punt 12a) volgens taxatie (punt 12a) voldoende of goed? voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstalverzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstalverzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport NHG + Niet-NHG: In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2016 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: 4 ivalidatie 4 NWWI 4 Taxateursunie 4 TVI Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de volgende voorwaarden: 4 Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer 113

114 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT 4 Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer 4 In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden). 4 De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. 4 Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 koopovereenkomst voor grond en/of kavel 4 gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)) 4 bouwtekeningen 4 definitieve omgevingsvergunning 4 specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen 4 kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw (alleen bij niet-nhg) Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Nieuwbouw NHG + niet-nhg Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot (in project) of tot (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. 114

115 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Is er sprake van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 115

116 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT 5. Inkomen NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. 4 De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW-leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. 116

117 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren overlegd worden. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten wel 3 kalenderjaren worden overlegd maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften IB laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. De maximale verstrekking voor zelfstandigen is 85% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: (1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar)/6. Bij deze berekeningswijze weegt het laatste jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot een maximum van 101% van de marktwaarde. Een Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) wordt als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft; óf 2. een aandelenbelang van > 50% heeft. Anders wordt de klant behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Provisie NHG: Conform voorwaarden NHG 117

118 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Niet-NHG: Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering NHG + niet-nhg: Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt; 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar. De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; 4 aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulance personeel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen (NHG en niet-nhg, m.u.v. het onderwerp WAO) Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). Daarnaast wordt bij zowel NHG als niet-nhg het inkomen vanuit PGB niet meegenomen ter financiering van de woning. WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO (geldt alleen voor niet-nhg) Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: 4 De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen 4 De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen. Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari

119 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT 1. Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: 4 Inkomensregeling: aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. 4 Werkregeling: dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. 4 Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie NHG + niet-nhg: Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden mee - genomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage NHG + niet-nhg: Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Toekomstige inkomensstijging NHG: Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit mits sprake is van een dienstverband voor onbepaalde tijd. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging. Niet-NHG: Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging. 119

120 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit een de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig mee - genomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 101% van de marktwaarde Vast dienstverband Flex 100% 100% Maximaal 101% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 101% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 101% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. 120

121 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Inkomen uit vermogen (alleen niet-nhg) Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening gehouden kan worden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de klant, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de klant beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart beoordeeld worden. Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van ,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van 3.000,- op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,-. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomsten - belasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. 121

122 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vast gestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: 4 Annuïteit en Lineair : Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij : Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financieringniet mogelijk is op basis van de standaard toets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. In geval van een NHG-aanvraag wordt de inkomenstoets conform de voorwaarden en normen NHG uitgevoerd. Consumptieve (deel)financiering NHG + niet-nhg: De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN 122

123 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 60% van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd. (NHG volgend) Buitenlands inkomen Financierinsglastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslasttabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld NHG + niet-nhg: Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. - Taxatierapport - WOZ-beschikking Als er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd dan wordt de verwachte verkooptermijn op 12 maanden gesteld 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. 123

124 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. In onderstaand schema staan de verschillen tussen de standaard voorwaarden en de profijt voorwaarden weergegeven. standaard voorwaarden profijt voorwaarden Acceptatietermijn Garantieverklaring* 3 weken 3 weken Acceptatietermijn definitieve offerte 2 weken 2 weken Geldigheid garantieverklaring** 3 maanden 3 maanden Verlengen definitieve max. 3 maanden niet mogelijk offerte Bereidstellingsprovisie Rente 0,25% per maand over de hoofdsom bij verlenging (exclusief leningdelen met een variabele rente en overbrugging)*** Controle laagste rente: offerterente of passeerrente**** Niet van toepassing offerterente = passeerrente * De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. ** Afhankelijk van de gekozen productlijn is een geaccepteerde garantieverklaring vanaf de datum van uitbrengen maximaal drie of zes maanden geldig (er kan sprake zijn van bereidstellingsprovisie). Is de aanvraag in deze drie of zes maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren (er kan sprake zijn van bereidstellingsprovisie). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. *** Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de rente in de offerte. De bereidstellingsprovisie bedraagt maximaal 1,00% over de hoofdsom van de lening. Het bedrag van de leningdelen met een variabele rente en een overbrugginglening tellen niet mee voor de bepaling van de hoofdsom. 124

125 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT **** Renteverhogingen hebben geen invloed op garantieverklaringen en offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Quion de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bijeen verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen bij aankoop Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen. Risicoverzekering bij oversluiting In geval van oversluiten is er bij een financiering boven de marktwaarde tevens een verplichting tot het sluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. 125

126 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is, onder voorwaarden, mogelijk bestaande polissen te verpanden. Binnen de aflosvorm leven blijft het nog steeds niet mogelijk om een verzekering op basis van beleggingen te accepteren. Vanuit de wens om de klant de mogelijkheid te bieden bestaand fiscaal regime te behouden, gelden op deze regel twee uitzonderingen: 4 Voor beleggingsverzekeringen in Box 1. Deze kunnen alsnog gekoppeld worden aan een nieuwe hypotheek. 4 Klanten die al een hypotheek hebben met daaraan gekoppeld een beleggingsverzekering (Box 1 of Box 3), kunnen deze bij de onderstaande regelingen behouden (dit is eind 2012 al gecommuniceerd): - Meeneemregeling met/zonder verhoging - Verhuisregeling met/zonder verhoging - Interne oversluiting - Omzetting (niet zijnde leven met een beleggingsverzekering) - Doorgeefregeling (voor zover binnen de voorwaarden mogelijk is) Het is niet meer mogelijk om nieuwe of bestaande beleggingsverzekeringen te koppelen aan het nieuwe leningdeel ten behoeve van de verhoging. - Onderhandse verhoging - Vervolg hypotheek - Omzetting naar aflosvorm leven met een beleggingsverzekering. Voor de rest kunnen alleen verzekeringen met een garantiekapitaal worden geaccepteerd. 9. Overbruggingskrediet Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd verstrekt worden door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingkrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. De mogelijkheid om een overbruggingskrediet te verstrekken op een onderpand dat nog niet is verkocht, komt hiermee te vervallen. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal opgenomen worden als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). 126

127 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : ,- Hoofdsom overbrugging : ,- De totale zekerheidsstelling ad ,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * =. Minus restant schuld =. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom =. Maximaal overbruggingskrediet * Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. =. Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is ,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend verstrekt worden voor onderstaande doeleinden: 4 eigen middelen (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling 4 verbouwing c.q. inrichting 4 aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) 4 rente overbrugging Rente De bepaling van de overbruggingsrente is vastgesteld op 1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag. De overbruggingsopslag wordt in de offerte vermeld en is van toepassing voor de gehele looptijd van het overbruggingskrediet. Het 1-maands Euribortarief wordt op de laatste werkdag van elk kalendermand vastgesteld voor de daaropvolgende kalendermaand en op de gebruikelijke wijze gecommuniceerd. Het 1-maands Euribortarief wordt dagelijks gepubliceerd in de financiële rubrieken van diverse dagbladen. De geldnemer kan de rente van zijn lening als volgt vaststellen: Euribortarief, vermeerderd met de in de offerte genoemde opslag, afgerond naar boven op 0,05%. Inkomenstoets De lasten die voortvloeien uit de financiering van het overbruggingskrediet worden niet meegenomen in de inkomenstoets voor de maximale hypotheekberekening. Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: Achttien maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten 250,-). Bestaande bouw: Negen maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten 250,-). 4 Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (nieuwbouw achttien maanden, bestaande bouw negen maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn 4 Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt opgenomen de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten 4 Alvorens een verlenging eventueel te honoreren, dient de cliënt een verkoopakte dan wel een verklaring verkopend makelaar en een verkoopopdracht te overleggen 4 Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden 127

128 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Productspecificaties Rentevastperioden Aflosvormen Verschillende aflosvormen Risicoklassen 1-maands variabel, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15, 20 jaar aflossingvrij, annuïtair, lineair en leven combinatie mogelijk NHG MW: <65%, <85%, <95% en <101% 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15, 20 jaar aflossingvrij, annuïtair, lineair en leven combinatie mogelijk NHG MW: <65%, <85%, <95% en <101% Combineren verschillende rentevastperiodes Maximale looptijd Minimaal marktwaarde 1e hypotheek niet mogelijk 30 jaar ,- niet mogelijk 30 jaar ,- Minimaal hypotheekbedrag: 1e hypotheek: verhoging, 2e hypotheek: Minimaal leningdeel Mogelijk deel mét en zonder NHG? , ,- geen minimum niet mogelijk , ,- geen minimum niet mogelijk Tweede hypotheek, eerste via andere geldverstrekkers Meeneem/doorgeefregeling niet mogelijk mogelijk niet mogelijk Alleen meeneemregeling mogelijk Meetekenen ouders/mede hoofdelijke schuldenaarschap Hogere inschrijving Consumptief Overlijdensrisico Starterslening Aanleveren dossierstukken Oversluiting conform artikel B3 van NHG Opschortende voorwaarden NHG borgstelling niet mogelijk mogelijk mogelijk, wordt consumptief getoetst NHG: NHG volgen Niet-NHG: Alles boven 77% MW moet worden afgedekt Alleen mogelijk met NHG Alle stukken mogen digitaal aangeleverd worden niet mogelijk c, d, e en f zijn niet toegestaan borgstelling niet mogelijk mogelijk mogelijk, wordt consumptief getoetst NHG: NHG volgen Niet-NHG: Alles boven 77% MW moet worden afgedekt Alleen mogelijk met NHG Alle stukken mogen digitaal aangeleverd worden niet mogelijk c, d, e en f zijn niet toegestaan 128

129 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Garantieverklaring en offerte Acceptatietermijn garantieverklaring Acceptatietermijn definitieve offerte Geldigheid garantieverklaring Bereidstellingsprovisie Kosten annulering offerte voor en na verlenging 3 weken 2 weken 3 maanden 0,25% per maand over de hoofdsom bij verlenging (exclusief leningdelen met een variabele rente en overbruggingen) Geen annuleringskosten 3 weken 2 weken 3 maanden niet van toepassing Geen annuleringskosten Verlengingstermijn definitieve offerte 3 maanden niet mogelijk Aflossen % boetevrij aflossen Boeteberekening Boete bij verkoop maximaal 10% contante waarde geen boete bij verkoop maximaal 10% contante waarde geen boete bij verkoop Rente Laagste rentecontrole Laagste rentecontrole bij renteherziening Wanneer renteherzieningsvoorstel Eensporig rentebeleid Laagste van de offerterente of passeerrente niet mogelijk 3 maanden van te voren Ja niet mogelijk, offerterente=passeerrente niet mogelijk 3 maanden van te voren Ja Bij renteherziening variabele rente aanbieden (ook na vastzetten) Risicoklassewijziging mogelijk niet mogelijk op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport niet mogelijk op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport 129

130 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Bouwdepot Duur bouwdepot Verlenging bouwdepot Kosten bouwdepot voor klant Vrijwillig bouwdepot Rentevergoeding bouwdepot Restant bouwdepot bestaande bouw: 9 maanden nieuwbouw: 18 maanden kan kosteloos verlengd worden met 6 maanden (zonder vergoeding) geen kosten niet mogelijk gelijk aan hypotheekrente (bij verlenging geen vergoeding meer) NHG volgen bestaande bouw: 9 maanden kan kosteloos verlengd worden met 6 maanden (zonder vergoeding) geen kosten niet mogelijk gelijk aan hypotheekrente (bij verlenging geen vergoeding meer) NHG volgen Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Verstrekking Financieringslastpercentage alleenstaande Maximale verstrekking woning bestaande bouw Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet 101% van de marktwaarde uit taxatie Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet 101% van de marktwaarde uit taxatie Maximale verstrekking kwaliteitsverbetering nieuwe lening 101% van de marktwaarde na verbouwing uit taxatie De laagste van: 101% van de marktwaarde na verbouwing uit taxatie Maximale verstrekking kwaliteits - verbetering aanvullende lening 101% van de marktwaarde na verbouwing uit taxatie 101% van de marktwaarde na verbouwing uit taxatie Maximale verstrekking nieuwbouw Maximale verstrekking zelfbouw Meefinancieren restschuld 101% MW van de marktwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 101% MW van de marktwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 niet mogelijk niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk niet mogelijk Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Marktwaarde Bepaling marktwaarde bestaande bouw Bepaling marktwaarde bestaande bouw incl. verbouwing De marktwaarde uit taxatie Marktwaarde na verbouwing uit taxatie De marktwaarde uit taxatie Marktwaarde na verbouwing uit taxatie Bepaling marktwaarde nieuwbouw De marktwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 Niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk 130

131 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Marktwaarde (vervolg) Bepaling marktwaarde oversluiting Bepaling marktwaarde verhoging, tweede hypotheek Marktwaarde na verbouwing uit taxatie Marktwaarde na verbouwing uit taxatie Marktwaarde na verbouwing uit taxatie Marktwaarde na verbouwing uit taxatie Bepaling marktwaarde omzetting WOZ Vindt geen nieuwe toetsing plaats, dus wordt uitgegaan van bij ons bekende waarde van onderpand Mogelijk, alleen bij oversluiten en verhouding tussen lening en WOZ < 60% niet-nhg Vindt geen nieuwe toetsing plaats, dus wordt uitgegaan van bij ons bekende waarde van onderpand Mogelijk, alleen bij oversluiten en verhouding tussen lening en WOZ < 60% niet-nhg Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Kredieten BKR coderingen Kredieten Krediet in box 1 (geen restschuld) Restschuldfinanciering (extern) Studiefinanciering (DUO) Herkomst eigen middelen aantonen Geen coderingen toegestaan De lasten van een (aflopend) krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. Hypotrust financiert daarnaast ook geen Blokhypotheek - Alleen in geval van oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname - Er is sprake van een krediet aangegaan voor de eigen woning (rente afrekbaar box 1) - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last met een minimum van 1% van de kredietlimiet - Alleen voor restschulden ontstaan tussen en Box 1: rente is aftrekbaar - Minimaal annuïtair aflossen in maximaal 15 jaar en geen opname mogelijkheid - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet (registratiecode BKR is leidend): Minimaal 2% van de kredietlimiet NHG volgen Onder ,- niet aantonen, tenzij bij twijfel Geen coderingen toegestaan De lasten van een (aflopend) krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronke - lijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. Hypotrust financiert daarnaast ook geen Blokhypotheek - Alleen in geval van oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname - Er is sprake van een krediet aangegaan voor de eigen woning (rente afrekbaar box 1) - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last met een minimum van 1% van de kredietlimiet - Alleen voor restschulden ontstaan tussen en Box 1: rente is aftrekbaar - Minimaal annuïtair aflossen in maximaal 15 jaar en geen opname mogelijkheid - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet (registratiecode BKR is leidend): Minimaal 2% van de kredietlimiet NHG volgen Onder ,- niet aantonen, tenzij bij twijfel 131

132 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Geldnemer Legitimatiebewijs Verblijfsvergunning aanvrager Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 132

133 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Inkomen Alimentatie inkomen Buitenlands inkomen DGA Flexinkomen Inkomen met intentieverklaring Inkomen uit PGB/gastouder Inkomen voor onbepaalde tijd Inkomen uit toekomstig dienstverband Inkomen zonder intentieverklaring Toekomstige inkomensstijging Inkomsten uit vermogen Kasbetaling NHG volgen NHG volgen Er wordt echter geen lening verstrekt in het geval van grotendeels buitenlands inkomen uitbetaald in een andere valuta dan de euro Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft NHG: NHG volgen Niet-NHG: Mogelijk conform bepaalde voorwaarden, zie de handleiding NHG en niet-nhg: mogelijk onder bepaalde voorwaarden, zie de handleiding Niet mogelijk NHG volgen NHG: NHG volgen Niet-NHG: Niet mogelijk NHG: NHG volgen Niet-NHG: Mogelijk conform bepaalde voorwaarden, zie de handleiding NHG: NHG volgen Niet-NHG: Afwijkend NHG, geen arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd noodzakelijk Alleen mogelijk bij niet-nhg: max 3% van 70% van het vermogen. Minimaal vermogen dient ,- te zijn Niet mogelijk NHG volgen NHG volgen Er wordt echter geen lening verstrekt in het geval van grotendeels buitenlands inkomen uitbetaald in een andere valuta dan de euro Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft NHG: NHG volgen Niet-NHG: Mogelijk conform bepaalde voorwaarden, zie de handleiding NHG en niet-nhg: mogelijk onder bepaalde voorwaarden, zie de handleiding Niet mogelijk NHG volgen NHG: NHG volgen Niet-NHG: Niet mogelijk NHG: NHG volgen Niet-NHG: Mogelijk conform bepaalde voorwaarden, zie de handleiding NHG: NHG volgen Niet-NHG: Afwijkend NHG, geen arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd noodzakelijk Alleen mogelijk bij niet-nhg: max 3% van 70% van het vermogen. Minimaal vermogen dient ,- te zijn Niet mogelijk 133

134 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Inkomen (vervolg) Onregelmatigheidstoeslag Overwerk Meerdere dienstverbanden NHG: NHG volgen Niet-NHG: De gemiddelde onregel - matigheidstoeslag van de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) en; 4 De onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/ of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en Aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel); - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro); - Politie, brandweer en beveiliging; De gemiddelde onregelmatigheids - toeslag en overwerk samen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het gemiddelde overwerk de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: - Dit gemiddelde overwerk mag niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) bedragen; - Het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen 2 jaar; De gemiddelde onregelmatigheids - toeslag en overwerk samen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen. NHG: NHG volgen Niet-NHG: De gemiddelde onregel - matigheidstoeslag van de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) en; 4 De onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/ of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en Aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel); - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro); - Politie, brandweer en beveiliging; De gemiddelde onregelmatigheids - toeslag en overwerk samen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het gemiddelde overwerk de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: - Dit gemiddelde overwerk mag niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weeks - salaris) bedragen; - Het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen 2 jaar; De gemiddelde onregelmatigheids - toeslag en overwerk samen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen. 134

135 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Inkomen (vervolg) Provisie inkomen Sociale uitkeringen Toetsinkomen Zelfstandigen NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Alleen blijvende uitkeringen meenemen NHG volgen NHG: NHG volgen Niet-NHG: Zie hoofdstuk 5.1 Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Alleen blijvende uitkeringen meenemen NHG volgen NHG: NHG volgen Niet-NHG: Zie hoofdstuk 5.1 Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde 135

136 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Onderpand Acceptabele onderpanden Bouwkavel Bouwkundig rapport Energiebesparende voorzieningen Energieneutrale woning (NulopdeMeter) Erfpacht Gedeeltelijk Royement Gedeeltelijke verhuur Groninger Akte NHG volgen Afwijkend op NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming - Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Niet mogelijk - Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik - Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben - De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. NHG: NHG volgen Niet-NHG: Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG: NHG volgen Niet-NHG: Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG: NHG volgen Niet-NHG: Aan de hand van de erfpachtopinie NHG volgen Niet mogelijk Niet mogelijk NHG volgen Afwijkend op NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming - Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Niet mogelijk - Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik - Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben - De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. NHG: NHG volgen Niet-NHG: Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG: NHG volgen Niet-NHG: Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG: NHG volgen Niet-NHG: Aan de hand van de erfpachtopinie NHG volgen Niet mogelijk Niet mogelijk 136

137 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderpand (vervolg) Koopregelingen Minimale marktwaarde onderpand Niet acceptabele onderpanden Nieuwbouw in eigen beheer Taxatierapport Vereisten VVE bij appartementen Waarborgcertificaat NHG: - Duokoop - De erfpachter - Verrassend Wonen - Regionaal Grondbezit - Koopgarant - Kopen naar wens - Slimmer kopen - Starterslening SvN - IBBA 2.0 en IBBN - Koopstart Niet-NHG: Niet mogelijk ,- NHG volgen, Afwijkend op NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en Woonwagens - Woonboten en Vaartuigen - Landelijke Eigendommen - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal - Cooperatieve flat exploitatie - verenigingen - Panden of woningen op een industrieterrein - Houten skelet bouw en houten woningen Zie hoofdstuk 2 Conform NHG NHG: Normen NHG zijn afgedekt in validatieinstituten van STenV Niet-NHG: Zie schema in hoofdstuk 3.5 Vereniging van Eigenaren NHG volgen NHG: - Duokoop - De erfpachter - Verrassend Wonen - Regionaal Grondbezit - Koopgarant - Kopen naar wens - Slimmer kopen - Starterslening SvN - IBBA 2.0 en IBBN - Koopstart Niet-NHG: Niet mogelijk ,- NHG volgen, Afwijkend op NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en Woonwagens - Woonboten en Vaartuigen - Landelijke Eigendommen - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal - Cooperatieve flat exploitatie - verenigingen - Panden of woningen op een industrieterrein - Houten skelet bouw en houten woningen Geen nieuwbouw mogelijk Conform NHG NHG: Normen NHG zijn afgedekt in validatieinstituten van STenV Niet-NHG: Zie schema in hoofdstuk 3.5 Vereniging van Eigenaren NHG volgen 137

138 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Overbrugging Max. overbrugging indien woning niet verkocht en/of ontbindende voorwaarden niet verlopen woning moet verkocht zijn woning moet verkocht zijn Max. overbrugging indien woning verkocht en ontbindende voorwaarden verlopen Maximale duur overbrugging Minimale overbrugging Overbruggingsrente Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand* Minus restant schuld Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = Maximaal overbruggingskrediet *Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. Nieuwbouw: 18 maanden + eenmalige verlenging 6 maanden (verlengings - kosten 250,-). Bestaande bouw: 9 maanden + eenmalige verlenging 6 maanden (verlengingskosten 250,-) ,- 1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand* Minus restant schuld Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = Maximaal overbruggingskrediet *Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. Bestaande bouw: 9 maanden + eenmalige verlenging 6 maanden (verlengingskosten 250,-) ,- 1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag 138

139 NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT Onderdeel Hypotrust Comfort standaard voorwaarden Hypotrust Comfort profijt voorwaarden Toetsing Financieringslast Toetsrente Belastingplichtig in buitenland Looptijd lening Tijdelijke regeling hypothecair krediet Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG volgen NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG volgen NHG volgen Additionele producten Bankgarantie Overlijdensrisicoverzekering Hypotrust Garantiestelling kan bij de Comfort hypotheek gesloten worden. Premie is 1% van het garantiebedrag met een minimum van 100,- en een maximum van 400,-. Iedere willekeurige ORV kan bij het product gesloten worden. Hypotrust Garantiestelling kan bij de Comfort hypotheek gesloten worden. Premie is 1% van het garantiebedrag met een minimum van 100,- en een maximum van 400,-. Iedere willekeurige ORV kan bij het product gesloten worden. 139

140 Souplesse Hypotheek de hypotheek met alle gemak

141 Souplesse Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

142 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering (inclusief de reeds lopende hypotheek) mag niet meer bedragen dan 65% van de marktwaarde voor verbouw 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 Maximaal kan het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt worden. Explain is niet mogelijk 4 De Souplesse Hypotheek kan alleen gesloten worden op standaard voorwaarden 4 Deze hypotheekvorm kan worden gesloten met de volgende aflossingsvormen: leven, aflossingsvrij, annuïteit en lineair 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale hoofdsom is ,-. Een verhoogde inschrijving is mogelijk 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een levenhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 4 Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht Indien de klant een hogere bevoorschotting heeft of meer wilt lenen dan het maximale bedrag van ,- kan, de onderhandse verhoging of tweede hypotheek verstrekt worden onder normale voorwaarden en dient de al lopende hypotheek van private label te wisselen door middel van een omzetting. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader. Dit betekent dat voor de lopende hypotheek en de onderhandse verhoging of tweede hypotheek het reguliere geld verstrekkertarief wordt aangeboden. Klanten behouden daarnaast altijd de mogelijkheid om tot een volledige oversluiting over te gaan. De lasten van de al lopende financiering zal op basis van annuïtaire lasten worden berekend. Wanneer de lopende Self Certified financiering wordt omgezet naar een reguliere financiering zal worden gerekend met het rentepercentage behorende bij de reguliere financiering. 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is houdt niet automatisch een accordering in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Ministeriële regeling hypothecair krediet dient het verstrekkingspercentage gemaximeerd te worden op 65% van de marktwaarde. 142

143 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Van de Meeneemregeling kan alleen gebruik worden gemaakt indien de lening onder 65% van de marktwaarde blijft en aan alle andere acceptatievoorwaarden is voldaan. Indien de lening boven de 65% van de marktwaarde uitkomt, dan kan de lening op basis van deze gegevens niet verstrekt worden. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader, kan de gevraagde financiering verstrekt worden onder normale voorwaarden. Klanten krijgen een financiering aangeboden tegen het geldverstrekkers tarief dat van kracht was ten tijde van passeren of de meest recente renteherzieningsdatum. Een Verhuis- of Doorgeefregeling is bij de Souplesse Hypotheek niet mogelijk. 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen 143

144 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht Koopconstructies Daar er niet onder NHG gefinancierd kan worden, zijn er ook geen koopconstructies mogelijk Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 144

145 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsingsreglement nee Afwijzen nee Is de staat van onderhoud ja ja Is de staat van onderhoud nee volgens taxatie (punt 12a) volgens taxatie (punt 12a) voldoende of goed? voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstalverzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstalverzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport De taxatie van het onderpand wordt verzorgd door de Taxatheek. Hiervoor zal een document voor de opdracht van de taxatie integraal onderdeel uit maken van de garantieverklaring. Wanneer de getekende garantieverklaring inclusief de getekende opdracht voor taxatie en de getekende inkomens verklaring binnen zijn, wordt door de acceptatieafdeling het opdrachtformulier voor de taxatie doorgestuurd (per fax) naar de Taxatheek. De kosten voor de taxatie komen voor rekening van de geldverstrekker. Bij het niet doorgaan van een getekende offerte waarbij de taxatieopdracht is uitgevoerd, worden de kosten door de Taxatheek in rekening gebracht bij de klant. Deze voorwaarde is in het taxatieopdrachtformulier opgenomen. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek 145

146 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren. 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen. Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 5. Inkomen Met de offerte wordt een inkomensverklaring meegestuurd. De volgende bestandsdelen worden apart weergegeven op de inkomens - verklaring. De klant dient aan te kruisen uit welke inkomensbestanddelen het inkomen bestaat: 4 Inkomen uit arbeid 4 Inkomen uit onderneming 4 Inkomen uit uitkering, pensioen of lijfrente 4 Inkomen uit vermogen Aanvullend op de inkomensverklaring wordt standaard om de volgende stukken gevraagd: 4 Kopie van de aangifte inkomstenbelasting of IB 60 verklaring over het afgelopen kalenderjaar Wanneer uit deze standaard stukken onvoldoende zekerheid blijkt om tot acceptatie van het dossier over te gaan worden aanvullende dossierstukken opgevraagd. In de inkomensverklaring verklaart de financieel adviseur de inkomensbescheiden te bewaren. Ook deze stukken kunnen worden opgevraagd. 146

147 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 5.1. Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. 4 De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. 147

148 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren worden overlegd. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten 3 kalenderjaren worden overlegd, maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Er geldt een maximale bevoorschotting van 65% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: (1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het meest recente jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften IB laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier - wekensalaris) bedraagt; 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar; De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; 4 aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. 148

149 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Sociale uitkeringen (NHG en niet-nhg, m.u.v. het onderwerp WAO) Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximum dagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO (geldt alleen voor niet-nhg) Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: 4 De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen 4 De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen. Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: 4 Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. 4 Werkregeling: dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. 4 Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen 149

150 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienst - verband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentie verklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Heeft de hoofdaanvrager een tijdelijk dienstverband en wil of kan de werkgever geen intentieverklaring afgeven, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: 150

151 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 65% van de marktwaarde Vast Flex 100% 100% Maximaal 65% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 65% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 65% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van ,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van 3.000,00 op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,-. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 151

152 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vast - gestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis. 152

153 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financieringniet mogelijk is op basis van de standaard toets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 60% van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. In de bijlage zijn de woonquote tabellen opgenomen. Buitenlands inkomen - Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel. 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en derhalve geen renteaftrek geniet): - Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 153

154 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 7.4. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Standaard voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Daarna kan de geldigheidsduur met drie maanden worden verlengd tegen betaling van bereidstellingsprovisie. Het verlengen gebeurt automatisch. De bereidstellingsprovisie bedraagt 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom van de lening. Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) dan is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. De looptijd kan verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( 154

155 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Risicoverzekeringen Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Daar de Souplesse Hypotheek nimmer een hogere verstrekking heeft dan 65% van de marktwaarde (voor verbouw), zal een risicoverzekering niet verplicht gesloten hoeven worden. Indien er daarentegen een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er wel op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers - rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaar hypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 155

156 Souplesse Plus Hypotheek de hypotheek met alle gemak

157 Souplesse Plus Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

158 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering (inclusief de reeds lopende hypotheek) mag niet meer bedragen dan 85% van de marktwaarde voor verbouw 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 Maximaal kan het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt worden. Explain is niet mogelijk 4 De Souplesse Plus Hypotheek kan alleen gesloten worden op profijt voorwaarden en niet met Nationale Hypotheek Garantie 4 Deze hypotheekvorm kan worden gesloten met de volgende aflossingsvormen: leven, aflossingsvrij, annuïteit en lineair 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot. De maximale bevoorschotting is 85% van de marktwaarde (na verbouw) 4 De maximale hoofdsom is ,- inclusief de verhoogde inschrijving 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 4 Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht 4 Indien de klant een hogere bevoorschotting heeft of meer wilt lenen dan het maximale bedrag van ,-, kan de onderhandse verhoging of tweede hypotheek alleen verstrekt worden onder normale voorwaarden van de Hypotrust Comfort. Dit kan alleen als de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader. De al lopende hypotheek dient dan van private label te wisselen door middel van een omzetting. Dit betekent dat voor de lopende hypotheek en de onderhandse verhoging de rentes worden aangepast naar de rentelijst van de Hypotrust Comfort. Indien er een tweede hypotheek gesloten wordt onder normale voorwaarden, zal de eerste reeds lopende hypotheek blijven in het betreffende private label als de Souplesse Plus Hypotheek met de bijbehorende renteopslag. De tweede hypotheek zal de rente krijgen horende bij het label Hypotrust Comfort. Klanten behouden daarnaast altijd de mogelijkheid om tot een volledige oversluiting over te gaan. De lasten van de al lopende financiering zal op basis van annuïtaire lasten worden berekend. Wanneer de lopende Self Certified financiering wordt omgezet naar een reguliere financiering zal worden gerekend met het rentepercentage behorende bij de reguliere financiering 4 Openstaande BKR-verplichtingen zijn toegestaan, mits de inkomenstoets een positief resultaat geeft. Een Souplesse Plus Hypotheek is niet mogelijk indien er één of meerdere kredieten met een al dan niet herstelde BKR-registratie zijn. Naast de normale automatische BKR-toetsing bij het offreren, zal er bij finaal akkoord nogmaals een handmatige BKR-toetsing plaatsvinden 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een accordering in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. Maximaal verstrekkingspercentage Het verstrekkingspercentage dient gemaximeerd te worden op 85% van de marktwaarde (na verbouw). 158

159 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Van de Meeneemregeling kan alleen gebruik worden gemaakt indien de lening onder 85% van de marktwaarde blijft en aan alle andere acceptatievoorwaarden is voldaan. Indien de lening boven de 85% van de marktwaarde uitkomt, dan kan de lening op basis van deze gegevens niet verstrekt worden. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader, kan de gevraagde financiering verstrekt worden onder normale voorwaarden. Klanten krijgen een financiering aangeboden tegen het geldverstrekkers tarief dat van kracht was ten tijde van passeren of de meest recente renteherzieningsdatum. Een Verhuis- of Doorgeefregeling is bij de Souplesse Plus Hypotheek niet mogelijk. 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen 159

160 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht Koopconstructies Daar er niet onder NHG gefinancierd kan worden, zijn er ook geen koopconstructies mogelijk Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht 4 Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 160

161 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsingsreglement nee Afwijzen nee Is de staat van onderhoud ja ja Is de staat van onderhoud nee volgens taxatie (punt 12a) volgens taxatie (punt 12a) voldoende of goed? voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstalverzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstalverzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport Een taxatie is bij de Souplesse Plus Hypotheek verplicht. De taxatiekosten worden betaald door de geldnemer. De volgende taxatiebureaus mogen de taxaties uitvoeren: 4 Taxatheek 4 NTS 4 Taxatiepunt (voorheen Hamer Taxaties) In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Het taxatierapport mag op de datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 161

162 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd, indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 5. Inkomen Met de offerte wordt een inkomensverklaring meegestuurd die alleen door de klant ondertekend hoeft te worden. De volgende bestandsdelen worden apart weergegeven op de inkomensverklaring. De klant dient aan te kruisen uit welke inkomensbestanddelen het inkomen bestaat: 4 Inkomen uit arbeid 4 Inkomen uit onderneming 4 Inkomen uit uitkering, pensioen of lijfrente 4 Inkomen uit vermogen Aanvullend op de inkomensverklaring wordt standaard om de volgende stukken gevraagd: 4 Kopie van de aangifte inkomstenbelasting of IB 60 verklaring over het afgelopen kalenderjaar Wanneer uit deze standaard stukken onvoldoende zekerheid blijkt om tot acceptatie van het dossier over te gaan worden aanvullende dossierstukken opgevraagd. In de inkomensverklaring verklaart de financieel adviseur de inkomensbescheiden te bewaren. Ook deze stukken kunnen worden opgevraagd. Daarnaast kan er voor verificatie van de inkomensverklaring contact worden opgenomen met de klant(en) Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 162

163 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werk geversverklaring 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen kan gecontroleerd worden aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Indien er sprake is van een zelfstandige, wordt er naast de inkomensverklaring standaard de IB-aangifte of een verklaring van het afgelopen jaar opgevraagd. Bij twijfel kan het inkomen geverifieerd worden bij de klant(en). Zelfstandigen moeten minimaal één jaar zelfstandig zijn om het inkomen mee te kunnen nemen. De maximale verstrekking voor zelfstandigen is 85% van de marktwaarde. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. 163

164 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt; 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar. De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; 4 aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen Bij de Souplesse Plus Hypotheek worden werkloosheidsuitkeringen en sociale uitkeringen niet meegenomen ter bepaling van het inkomen. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van een inkomensverklaring ingevuld door de klante(en). Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. 164

165 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 85% van de marktwaarde Vast Flex 100% 100% Maximaal 85% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 85% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 85% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aan gehouden. Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van ,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van 3.000,- op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,-. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 165

166 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet. 166

167 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vast - gestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op : Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financieringniet mogelijk is op basis van de standaard toets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevasteperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 60% van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. In de bijlage zijn de woonquote tabellen opgenomen. 167

168 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Buitenlands inkomen Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en derhalve geen renteaftrek geniet): - Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Geldigheidstermijnen van de acceptatieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Profijt voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Verlenging is niet mogelijk. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is, kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) dan is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. De looptijd kan verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Bij de Souplesse Plus Hypotheek is het niet verplicht een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. 168

169 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaar hypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 169

170 Ondernemers Hypotheek de comfortabele optie voor ondernemers

171 Ondernemershypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

172 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 101% van de marktwaarde 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 De Ondernemershypotheek kan niet gesloten worden in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie 4 De maximale toetsing wordt uitgevoerd conform de normen en toetsing Gedragscode De maximale bevoorschotting van de Ondernemershypotheek is 101% van de marktwaarde 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 4 Het is niet mogelijk de Ondernemershypotheek te combineren met een andere productlijn binnen Hypotrust 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: 4 De koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volumevergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max. 20% van de koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) 4 De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde 4 De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 3). Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 2). Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de vooren achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Indien de verhouding hoger is dan 60%, wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 3) aangehouden. 172

173 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 101% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). * Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt). Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: 4 de legeskosten; 4 het architectenhonorarium; 4 de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: 4 marktwaarde uit het taxatierapport 4 marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde" Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde de taxatiewaarde aangehouden (zie definitie 3). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 3). 173

174 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien de marktwaarde lager is dan ,- gelden voor de gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden. 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: De volgende onderpanden worden niet geaccepteerd: 4 Bedrijfspanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk 3.1. Koopconstructies Daar de Ondernemershypotheek niet met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is, is de verstrekking van een koopconstructie niet mogelijk. 174

175 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en/of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? 4 Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 175

176 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsingsreglement nee Afwijzen nee Is de staat van onderhoud ja ja Is de staat van onderhoud nee volgens taxatie (punt 12a) volgens taxatie (punt 12a) voldoende of goed? voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstalverzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstalverzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2016 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: 4 ivalidatie 4 NWWI 4 Taxateursunie 4 TVI Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: 4 Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer; 176

177 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 4 Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer 4 In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden). De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 koopovereenkomst voor grond en/of kavel 4 gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)). 4 bouwtekeningen 4 definitieve omgevingsvergunning 4 specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. 4 kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Nieuwbouw Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot ,- (in project) of tot ,- (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. 177

178 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimings verklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 5. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Om in aanmerking te komen voor de Ondernemershypotheek moet de aanvrager minimaal twee jaar zelfstandig zijn. Indien de klant(en) korter dan drie jaar zelfstandig is, ontvangen wij graag een prognose van het lopende jaar. Indien de aanvrager(s) langer dan drie jaar zelfstandig is, wordt het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar genomen (met prognose wordt geen rekening gehouden). 178

179 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Het inkomen moet aangetoond worden aan de hand van onderstaande tabel: Soort zelfstandige Volledige jaarcijfers en Accountants- Aangiften en aanslagen IB aangiften en aanslagen IB verklaring van afgelopen 3 jaar van afgelopen 3 jaar >10 jaar zelfstandig X X X of vrije beroepsbeoefenaar 3 jaar zelfstandig X X 2 jaar zelfstandig X + prognose lopend boekjaar Toelichting: 4 Indien >10 jaar zelfstandig of vrije beroepsbeoefenaar kan het inkomen aangetoond worden door middel van of een accountantsverklaring of aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar of volledige jaarcijfers en aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar 4 Indien drie jaar zelfstandig kan het inkomen aangetoond worden door of een accountantsverklaring of de volledige jaarcijfers en aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar 4 Indien twee jaar zelfstandig dan moet het inkomen aangetoond worden door de volledige jaarcijfers en de aangiften en aanslagen IB van de afgelopen twee jaar en een prognose van het lopende jaar 4 De accountantsverklaring vormt een integraal onderdeel van de offerte. Indien ter bepaling van het inkomen gebruik gemaakt wordt van de accountantsverklaring kan alleen dit model gebruikt worden Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. In de offerte moet door de klant(en) aangegeven worden welke stukken aangeleverd worden aan de hand waarvan het inkomen vastgesteld kan worden. In de offerte zullen vooralsnog de normale op te vragen stukken vermeld staan. Uiteraard zullen die stukken aangepast worden naar de overlegde stukken. Bepaling inkomen Afhankelijk van de wijze waarop de aanvrager het inkomen aan kan tonen, wordt van de afgelopen drie jaar het gemiddelde inkomen bepaald. Met het gemiddelde inkomen wordt de gebruikelijke inkomenstoets uitgevoerd. Indien de aanvrager maar twee jaar zelfstandig is wordt het gemiddelde inkomen bepaald aan de hand van de inkomens van die twee jaar waarbij het gemiddelde niet hoger kan zijn dan het inkomen in het laatste jaar. De prognose wordt niet meegenomen in de bepaling van het gemiddelde inkomen. De prognose dient aangeleverd te worden middels een aparte verklaring. Vrije beroepsbeoefenaren De volgende beroepen kunnen worden gerekend tot de vrije beroepsbeoefenaren : 4 Advocaat 4 Accountant-administratieconsulent (indien dit ook de aanvrager en/of partner betreft, dient een extern kantoor de opstelling van de cijfers of de accountantsverklaring op te maken) 4 Belastingconsulent 4 Bouwkundig architect 4 Dierenarts 4 Fysiotherapeut 4 Gerechtsdeurwaarder 4 Huidtherapeut 4 Huisarts 4 Interieurarchitect 4 Juridisch adviseur 4 Leraar 4 Logopedist 4 Medisch specialist 4 Notaris 4 Organisatieadviseur 4 Orthopedagoog 4 Psycholoog 4 Raadgevend adviseur 4 Registeraccountant (indien ook de aanvrager en/of partner betreft, dient een extern kantoor de opstelling van de cijfers of de accountantsverklaring op te maken) 4 Tandarts 4 Verloskundige 179

180 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na offertedatum de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden: 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto-inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. 180

181 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomsten - belasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 181

182 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 7.2. Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet-nhg: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financiering niet mogelijk is op basis van de standaardtoets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 60% van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Voor aanvragen zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd. 182

183 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Buitenlands inkomen - Financierinsglastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslasttabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. - Taxatierapport - WOZ-beschikking Als er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd dan wordt de verwachte verkooptermijn op 12 maanden gesteld 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Standaard voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Daarna kan de geldigheidsduur met drie maanden worden verlengd tegen betaling van bereidstellingsprovisie. Het verlengen gebeurt automatisch. De bereidstellingsprovisie bedraagt 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom van de lening. Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. 183

184 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een spaarhypotheek in combinatie met een bouwdepot zal de geldnemer wel de verzekeringspremie moeten voldoen. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen. Risicoverzekering bij oversluiting In geval van oversluiten is er bij een financiering boven de marktwaarde tevens een verplichting tot het sluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen. 184

185 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 185

186 Zeker Weten Hypotheek dat zit goed

187 Zeker Weten Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

188 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 101% van de marktwaarde 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,- 4 De Startershulp die bij het Zeker Weten arrangement gesloten kon worden, was alleen mogelijk bij de eerste hypotheek en is niet van toepassing bij een verhoging of een tweede hypotheek. Mocht de eerste hypotheek gesloten zijn met Startershulp en een verhoging of tweede hypotheek is gewenst, zal aangetoond moeten worden dat de Starter op eigen huidige inkomen zowel de eerste hypotheek als de verhoging kan dragen 4 De Spaarhypotheek wordt niet meer actief gevoerd in het assortiment. Om deze reden kan er niet verhoogd worden met een spaarhypotheek. De aflosvormen aflossingsvrij, leven, annuïteiten en lineair zijn daarentegen wel mogelijk. Hiermee is ook de verplichting vervallen dat er 50% van de hoofdsom met een spaardeel afgedekt hoeft te worden 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 Voor hypotheken met NHG geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 en Tijdelijke regeling hypothecair krediet verstrekt wordt 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een levenhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: 4 De koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volumevergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max. 20% van de koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) 4 De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde 4 De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 3). Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 2). Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Indien de verhouding hoger is dan 60%, wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 3) aangehouden. 188

189 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 101% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). * Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt). Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: 4 de legeskosten; 4 het architectenhonorarium; 4 de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: 4 marktwaarde uit het taxatierapport 4 marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde" Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 3). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 3). 189

190 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien de marktwaarde lager is dan ,- gelden voor de gegarandeerd leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden. 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk 3.1. Koopconstructies De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: 4 Erfpacht: 1. Duokoop 2. De erfpachter 3. Verrassend Wonen 4. Regionaal Grondbezit 190

191 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 4 Koop- en financieringsvarianten: 5. Koopgarant 6. Kopen naar Wens 7. Slimmer Kopen 8. Starterslening SVN 9. IBBA 2.0 en IBBN 10. Koopstart Deze 10 regelingen kunnen alleen met NHG worden gefinancierd! 3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 191

192 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsingsreglement nee Afwijzen nee Is de staat van onderhoud ja ja Is de staat van onderhoud nee volgens taxatie (punt 12a) volgens taxatie (punt 12a) voldoende of goed? voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstalverzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstalverzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2016 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: 4 ivalidatie 4 NWWI 4 Taxateursunie 4 TVI Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: 4 Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer; 192

193 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 4 Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer 4 In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden). De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 koopovereenkomst voor grond en/of kavel 4 gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)) 4 bouwtekeningen 4 definitieve omgevingsvergunning 4 specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen 4 kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Nieuwbouw Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot ,- (in project) of tot ,- (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. 193

194 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 5. Inkomen NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Wordt de aanvraag met NHG aangevraagd, zijn de NHG-regels op het gebied van inkomen leidend Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: 194

195 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen kan gecontroleerd worden aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden: 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 30 juni 1951 en voor 1 april maanden Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * * Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is de AOW leeftijd 67 jaar + 3 maanden. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden: 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. 195

196 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren worden overlegd. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten 3 kalenderjaren worden overlegd, maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: ( 1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het meest recente jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften IB laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier - wekensalaris) bedraagt; 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar; De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en 4 danvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulance personeel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen (NHG en niet-nhg, m.u.v. het onderwerp WAO) Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). Daarnaast wordt bij zowel NHG als niet-nhg het inkomen vanuit PGB niet meegenomen ter financiering van de woning. 196

197 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO (geldt alleen voor niet-nhg) Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: 4 De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen 4 De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen. Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: 4 Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. 4 Werkregeling: Dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. 4 Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. 197

198 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging, evenals een kopie van de arbeidsovereenkomst Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring en de te overleggen arbeidsovereenkomst. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) NHG: Conform voorwaarden NHG. Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 101% van de marktwaarde Vast Flex 100% 100% Maximaal 101% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 101% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 101% van de marktwaarde 198

199 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomsten belasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalings - regeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 199

200 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet-nhg: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financiering niet mogelijk is op basis van de standaardtoets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. In geval van een NHG-aanvraag wordt de inkomenstoets conform de voorwaarden en normen NHG uitgevoerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. 200

201 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 60% het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dann ,- en lager dann ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd (NHG volgend). Buitenlands inkomen - Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslasttabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs - Taxatierapport - WOZ-beschikking Als er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd dan wordt de verwachte verkooptermijn op 12 maanden gesteld 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. 201

202 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, daarna kan de offerte niet meer verlengd worden. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een spaarhypotheek in combinatie met een bouwdepot zal de geldnemer wel de verzekeringspremie moeten voldoen. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen. Risicoverzekering bij oversluiting In geval van oversluiten is er bij een financiering boven de marktwaarde tevens een verplichting tot het sluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen. 202

203 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 203

204 Hypotrust Trend als je erin past, zit je goed