Marktanalyse kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte Bleizo

Transcriptie

1 Marktanalyse kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte Bleizo Uitgevoerd in opdracht van: Gemeenschappelijke regeling Bleizo Januari 2010

2 Inhoudsopgave 0 Samenvatting en conclusies 1 Introductie 2 Bedrijventerrein 3 Kantoren 4 Greentech Buck Consultants International,

3 0 Samenvatting en conclusies Bleizo is een nieuw te ontwikkelen multifunctionele locatie aan de oostkant van Zoetermeer. Het ligt op het grondgebied van de gemeente Lansingerland en wordt door de twee gemeenten Lansingerland en Zoetermeer gemeenschappelijk uitgegeven De kantoren zullen worden ontwikkeld rondom het nieuw aan te leggen Stedenbaan-treinstation Bleizo. Het gebied ligt direct aan de A12 en zal vanaf verschillende kanten met de auto worden ontsloten Buck Consultants International is door de Gemeenschappelijke Regeling Bleizo gevraagd marktonderzoek te verrichten naar de haalbaarheid van Bleizo op drie terreinen: 30 hectare bedrijventerrein m² kantoorontwikkeling voor de lokale en regionale markt m² kantoorontwikkeling en m² R&D faciliteiten voor bedrijven in de Greentech-sector De resultaten van het onderzoek worden in dit document gepresenteerd Buck Consultants International,

4 A Bedrijventerrein Vraag aanbod confrontatie Aanbod Totaal Waarvan potentieel concurrerend Regionale leegstand bedrijfsruimte m² (4%) m² Uitgeefbare bedrijventerreinen Haaglanden ~ 40 ha ~ 40 ha Geplande bedrijventerreinen Haaglanden (inclusief Prisma, exclusief Bleizo) 300 ha o Waarvan niet relevante logistiek o 70 ha o Waarvan niet relevante R&D o 30 ha o Waarvan niet relevante agrologistiek (Westland) o 46 ha Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Haaglanden ~ 154 ha Uitgeefbare bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Prisma) 15 ha o Waarvan niet relevant Oudeland o 5 ha Totaal concurrerend uitgeefbaar bedrijventerrein Lansingerland 10 ha Geplande bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Bleizo en Prisma) 47 ha o Waarvan niet relevant Oudeland o 40 ha Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Lansingerland 7 ha Gepland en uitgeefbaar Waddinxveen n.v.t. n.v.t. Buck Consultants International,

5 Aanbod Er is zo n 40 hectare direct uitgeefbaar in Haaglanden. Daarnaast is er zo n 300 hectare bedrijventerrein gepland, waarvan ongeveer de helft concurrerend met Bleizo In Lansingerland is nog zo n 10 hectare concurrerend uitgeefbaar direct uitgeefbaar en 7 hectare gepland Bedrijventerreinen in Waddinxveen concurreren niet vanwege regionale afspraken In totaal concurreert Bleizo dus met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein en 171 hectare gepland bedrijventerrein Daarnaast is op korte termijn nog m² bestaande bedrijfsruimte beschikbaar. Hiervan is ongeveer een derde potentieel concurrerend Buck Consultants International,

6 Vraag Vraag Hectare Jaarlijkse regionale historische vraag Haaglanden (10 jaar) Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden tot 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers) Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden na 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers) Vervangingsvraag vanuit herstructureringslocaties Vraag vanuit Lansingerland Vraag vanuit Waddinxveen tot 24-5 tot 3,5 Onbekend Onbekend Nihil De historische vraag is 25 hectare per jaar (10 jaars-gemiddelde). Dit getal is de laatste jaren dalend De jaarlijkse uitbreidingsbehoefte wordt tussen 2010 en 2020 op maximaal 24 hectare per jaar geschat (Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden 2008). Dit gaat echter uit van een zeer positief groeiscenario. Meer gematigde scenario s gaan uit van gemiddeld 20, of zelfs 15 hectare per jaar Na 2020 zal de vraag naar verwachting verder afnemen door demografische omstandigheden (ontgroening en vergrijzing). Er is dus ruim voldoende voorraad tot 2020 voor de uitbreidingsvraag De planvoorraad biedt echter ook ruimte voor bedrijven die van herstructureringslocaties komen (vervangingsvraag). De markt van modern gemengde bedrijventerreinen is bovendien krapper dan van veel andere typen bedrijventerreinen Buck Consultants International,

7 Bleizo is gelegen aan de oostkant van het marktgebied Haaglanden. Dit is een comparatief nadeel ten opzichte van meer centraal gelegen locaties. Bovendien moet bij naastgelegen terrein Prisma ook nog een flink aantal hectare worden uitgegeven (ruim 60 hectare) Vanuit Lansingerland kan ook vraag worden verwacht. Dat Lansingerland een groeigemeente is van een huidige inwoners naar inwoners in 2015 heeft hier een beperkt positief effect op (hoe groot is onbekend). In Lansingerland is enige concurrentie van bijvoorbeeld Oudeland in Berkel en Rodenrijs. Dit is echter al veel meer onderdeel van de Rotterdamse bedrijfsruimtemarkt De regio Gouda/Waddinxveen kan nauwelijks als concurrent worden gezien, ook de vraag is zeer beperkt vanuit deze hoek. Op dit moment zijn er nog op provinciaal niveau afspraken dat bedrijven uit deze regio zich hier niet mogen vestigen en vice versa Vanuit de regio Haaglanden wordt een overschot verwacht aan agrogerelateerde bedrijventerreinen tussen 2010 en Dit gaat echter vooral om agro - logistieke bedrijventerreinen in Westland, wat als een ander marktgebied wordt gezien Buck Consultants International,

8 Hoofdconclusies voor het bedrijventerreinenprogramma De hoeveelheid direct uitgeefbaar bedrijventerrein in Zoetermeer en Lansingerland is beperkt. De belangrijkste concurrent is het deel van Prisma dat al wordt uitgegeven Er is wel een forse planvoorraad in de regio Haaglanden en Lansingerland (in totaal meer dan 400 hectare), maar: het is onzeker of alle plannen doorgaan niet alle locaties zijn concurrerend: logistiek, R&D, agro-logistiek zijn andere, specifieke doelgroepen bovendien ligt de oriëntatie van sommige locaties op een ander marktgebied (zoals Oudeland) Hiervoor gecorrigeerd concurreert Bleizo met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventer-rein en 171 hectare gepland bedrijventerrein. De belangrijkste concurrenten zijn een deel van Prisma en Harnaschpolder met 50 hectare De vraag is er wel (15 tot 24 hectare per jaar voor de komende tien jaar). Bleizo kan daarnaast beperkt vraag verwachten vanuit gemeente Lansingerland (voornamelijk Bleiswijk). In de toekomst (na 2020) zal de vraag afnemen Het jaarlijkse uitgiftetempo voor Bleizo wordt ingeschat op 2 tot 4 hectare per jaar, dus zo n 15% van de regionale vraag): voldoende om het terrein in 7,5-15 jaar uit te geven Dus: het programma kan worden ontwikkeld, maar let op: focus op doelgroepen (differentieer naar type bedrijven, herkomst, etc) marktconforme prijs aandacht voor marketing en acquisitie Buck Consultants International,

9 B Kantoren SWOT positionering kantoren Bleizo Sterkten Goede bereikbaarheid auto Goede bereikbaarheid OV Nabijheid Den Haag Ligging oriëntatie Utrecht / Gouda Mogelijkheid voor zichtlocatie Kansen Multifunctionele kantorenlocatie Hoogwaardige kantoorvoorzieningen Zwakten Grote leegstand in de regio Nog volledig nieuwe kantorenlocatie (in vergelijking met bv Rokkeveen) Nog geen natuurlijke kantooromgeving aanwezig; wel bedrijventerrein Minder sterke oriëntatie Den Haag Bedreigingen Veel concurrerende plannen Werkgelegenheid stabiel in Zoetermeer Verminderde groei van kantorenvraag op lange termijn (na 2020) Buck Consultants International,

10 Vraag aanbod confrontatie (in m² bvo) Haaglanden Zoetermeer Jaarlijkse vraag historisch (gemiddelde van 8 jaar) Totale opname Groei voorraad in gebruik (voorraad -/- leegstand) Groei totale voorraad (nieuwbouw -/- onttrekking) Jaarlijkse vraag toekomst Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag (voorraad -/- leegstand) tot 2020 (o.b.v. CPB) Uitbreidingsvraag (voorraad -/- leegstand) (o.b.v. CPB) Totale opname n.b. 28 tot tot +19 ~ 300 1) n.b. n.b. n.b. ~ ) Aanbod Voorraad Huidige leegstand Planvoorraad Waarvan Bleizo ~ ~ ) Inschatting BCI Buck Consultants International,

11 Bleizo maakt onderdeel uit van de Haaglandse en meer specifiek de Zoetermeerse kantorenmarkt Regio Haaglanden liet de afgelopen 8 jaar nog een stijging van de voorraad in gebruik zien. De verwachting is dat dit tot 2020 nog blijft doorgaan. Na 2020 zal de uitbreidingsvraag in de gehele regio naar verwachting afnemen De afgelopen acht jaar heeft Zoetermeer een opname gekend van m² bvo per jaar. Nieuwbouw leidde echter per saldo alleen tot leegstand elders: de markt moet worden gekenmerkt als een vervangingsvraag. De voorraad in gebruik is nagenoeg gelijk gebleven De komende jaar zal het opnameniveau in Zoetermeer naar verwachting dalen tot circa m² bvo tot m² bvo De leegstand in Zoetermeer bedraagt op dit moment m² bvo. Bleizo concurreert met circa m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. In de transformatiestudie van 2008 wordt m² bvo in de bestaande bouw aangewezen voor transformatie. Bleizo concurreert met circa m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. Daarnaast is nog ruim m² concurrerende kantooroppervlakte verderop aan de A12 richting Den Haag gepland Buck Consultants International,

12 Binnen Zoetermeer concurreert Bleizo nog met enkele losse ontwikkellocaties op Rokkeveen (totaal m² bvo). Rokkeveen is al een redelijk goed ontsloten en levendige kantoorlocatie. De belangrijkste concurrent echter in Zoetermeer is het Afrikaweggebied met m² bvo. Hierbinnen is de uitbreiding van de IBM locatie met circa m² bvo het grootst Bleizo wordt wat betreft OV en autobereikbaarheid beter ontsloten dan het Afrikaweg-gebied. De transformatiestudie uit 2008 heeft m² bestaande kantoorruimte aangewezen als mogelijk te transformeren naar een andere functie. Dit is positief voor de concurrentiepositie van Bleizo. Er zal blijvend gezocht moeten worden naar alternatieve aanwendbaarheid van leeggekomen locaties, om ook in de toekomst de leegstand de leegstand te beperken De Bleizo locatie is door de gemeente Zoetermeer aangewezen als belangrijke locatie voor de opvang van kantoren uit de regionale en lokale markt. Daarvoor transformeert Zoetermeer ca m2 uit haar eigen planvoorraad en bestaande kantoorvolume naar andere functies. De vrijkomende locaties in Zoetermeer worden deels benut om nieuwe binnenstedelijke programma s zoals wonen te ontwikkelen. Bleizo belooft goed bereikbaar te worden en een hoogwaardig werkmilieu te bieden. Als deze ambitie kan worden waargemaakt, zal dit waarschijnlijk ertoe leiden dat veel verhuizende kantoorgebruikers uit Zoetermeer en deels ook van daarbuiten voor Bleizo zullen kiezen. Buck Consultants International,

13 Hoofdconclusies voor het kantorenprogramma Er is veel concurrentie. Bleizo concurreert met m² bvo leegstand in Zoetermeer. Daarnaast concurreert Bleizo met circa m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. Bovendien is nog ruim m² concurrerende kantooroppervlakte verderop aan de A12 richting Den Haag gepland De vraag is grotendeels een vervangingsmarkt De historische opname in Zoetermeer bedraagt m² bvo per jaar. In de toekomst wordt deze opname ingeschat circa m² bvo m² bvo te zijn Positief is dat Bleizo een nieuw milieu kan bieden. Bleizo belooft de best ontsloten en bereikbare locatie te worden van Zoetermeer. Dit wordt de enige kantorenlocatie die wordt ontsloten door een treinstation en verschillende open afritten van de snelweg. Bovendien wordt het een levendig gebied met verschillende functies. Ook in regionaal perspectief scoort Bleizo goed op deze punten Een ander positief punt is dat de gemeente Zoetermeer echt kiest voor deze locatie, wat betekent dat een aantal andere locaties (bestaand en nieuw) uit de markt zullen worden genomen; Buck Consultants International,

14 Op basis van de kwaliteiten van de plek, zou Bleizo ongeveer 10% van de opname uit de regionale / lokale markt kunnen verwachten: m² bvo à m² bvo per jaar. De overige 90% zal voornamelijk in de bestaande markt en deels op andere nieuwbouwlocaties gehuisvest worden. Voor 15 jaar betekent dit een vraagraming van m² bvo tot m² bvo voor Bleizo. De exacte positie is ervan afhankelijk of: de gemeente Zoetermeer daadwerkelijk andere kantorenlocaties uit de planvoorraad neemt of bestaande locaties zal transformeren Bleizo zich positief kan onderscheiden ten opzichte van andere locaties in de regio; de vraag hoger uitvalt doordat de economie zich positiever ontwikkelt dan verwacht.: een anchor tenant kan worden gevonden om voldoende omvang in de startfase te krijgen een integrale gebiedsontwikkelingsvisie is nodig indien de ontwikkeling van multitenant gebouwen wordt beoogd. Omdat het totale volume over 15 jaar bereikt zal worden, is het gevaar aanwezig dat het vooral de eerste jaren een te kleinschalige ontwikkeling wordt: extra aandacht voor fasering en tijdelijke kwaliteit is dus vereist Om een groter volume te creëren kunnen daarnaast specifieke doelgroepen van buiten de regio worden aangesproken. Een voorbeeld hiervan is Greentech (zie hierna) Buck Consultants International,

15 C Greentech SWOT Bleizo voor Greentech Sterk Goede ontsluiting vergroot gebied voor afzet en werving medewerkers Uitstekende ligging voor veel activiteiten in de keten, voornamelijk voor (boven)regionaal georiënteerde bedrijvigheid Oostland is reeds één van de meest innovatieve tuinbouwcomplexen in Nederland Nabijheid WUR proefstation en Improvement Centre Nederland mist een fysiek centrum van de Greenport(s) als etalage en internationaal expertisecentrum Goede uitvalsbasis voor lobby Den Haag Kans Fysieke clustering tuinbouwgerelateerde, kennisintensieve Beperkte investeringsmogelijkheden in de sector bedrijven en instellingen kan leiden tot nieuwe combinaties Buitenlandse concurrentie voor Nederlandse en innovaties tuinbouwsector Toeleveranciers voegen steeds meer waarde toe en worden kennisintensiever en high tech Door ontsluiting met OV wordt Greentech bereikbaar voor verschillende doelgroepen (studenten, jonge hoogopgeleiden, bezoekers) Bleizo kan de etalage worden van s werelds meest innovatieve tuinbouwland Zwak Aantal kantoorhoudende toeleveranciers is beperkt De meeste toeleveranciers zoeken hybride bedrijfsruimte met slechts 10-30% kantoorruimte Veel tuinbouwbedrijven en toeleveranciers zijn ingebed in huidige locatie (lage verhuisgeneigdheid) Labfuncties zijn doorgaans gekoppeld aan productiefaciliteiten (kassen) Ligging buiten reeds bestaande clusters in de tuinbouw Geen optimale ligging voor lokaal MKB en internationaal georiënteerde bedrijvigheid Nog geen steun van andere Greenports Bedreiging Onzekere toekomst van de sector Afhankelijkheid van politieke lobby gezien de bescherming van lokale belangen Te hoge grondprijs voor hybride ontwikkelingen Congestieproblemen op A12 Concurrerende ontwikkelingen in Aalsmeer, Venlo, Naaldwijk en Noord-Brabant Buck Consultants International,

16 De markt voor Greentech-gerelateerde kantoor (achtige) activiteiten op Bleizo is gering, maar aanwezig De vraag zit zowel in de waardeketen zelf, als bij toeleveranciers, kennisinstellingen en overheden. Veel bedrijven in de relevante deelsegmenten hebben een voorkeur voor hybride locaties op eigen grond Bovendien is er verdergaande behoefte en noodzaak tot samenwerking in de sector. Bleizo kan daar ruimte voor bieden Door schaalvergroting, concentratie, automatisering en professionalisering neemt het aandeel kantoorhouders in de sector enigszins toe De vraag naar Greentech-gerelateerde kantoorruimte is met name regionaal. De vraag van bedrijven buiten de regio is beperkt. Deze vraag kan groter worden, als door clustering de unieke voordelen van de locatie toenemen De markt voor R&D faciliteiten is zeer beperkt, omdat deze vooral gebonden zijn aan productiefaciliteiten Bleizo heeft een aantal sterke argumenten, zoals: uitstekende ontsluiting via auto en OV ligging in de omvangrijkste Greenport Westland-Oostland (productie en toeleveranciers) en relatief dicht bij Boskoop, Aalsmeer en Duin- en Bollenstreek nabijheid van het WUR-proefstation en Improvement Center (R&D) nabijheid Den Haag (belangenvereniging), maar ook goed bereikbaar vanuit de rest van het land Buck Consultants International,

17 Voorbeelden elders, zoals het Horti Business Centre in Naaldwijk, laten zien dat het mogelijk is een (regionaal) verzamelgebouw voor kantooractiviteiten in deze sector te realiseren Dit kan ook het Nederlandse glastuinbouwcentrum worden wanneer sleutelpartijen (oa Greenport(s) Nederland en nationale overheid) erachter gaan staan. Momenteel is er weinig vraag naar een nationaal Greenport centrum gezien de grote verschillen tussen de Greenports. Of en waar deze zal komen is grotendeels afhankelijk van politieke lobby Greenport-gerelateerd HBO/WO onderwijs zal niet snel buiten de bestaande locaties uitbreiden. MBO voor lokale bevolking wellicht een mogelijkheid gezien de groeiopgave voor Lansingerland. Er is veel concurrentie tussen de Greenports (en ook binnen Greenport Westland-Oostland) voor het aantrekken van bovenregionale kantooractiviteiten. Iedere Greenport ontwikkelt z n eigen kantoor- en R&D locatie voor deze doelgroep Buck Consultants International,

18 Hoofdconclusies voor Greentech De vraag naar kantoorfuncties vanuit de Greentech wordt ingeschat op m² tot m² kantoorfuncties (in de komende 15 jaar) Dit zou eventueel aangevuld kunnen worden met een verzamelgebouw voor belangen-verenigingen in de (glas)tuinbouw, het zogenaamde World Greenport Center. Dit wordt door de gemeenschappelijke regeling Bleizo gezien als een combinatie van een expo-center (een permanente vorm van de Floriade), een congrescentrum en een (internatio-naal) handelscentrum. De mogelijke omvang hiervan is niet onderzocht De vraag naar kantoorachtige bedrijfs- en laboratoriumfuncties op deze locatie vanuit Greenport is zeer beperkt Hoewel niet onderzocht, bestaat de indruk dat de vraag naar kantoor- en laboratorium-achtige functies uit de Greentech sector, niet direct gerelateerd aan de Greenport Oost-land, gering is. Dit is een relatief nieuwe markt voor de regio en derhalve van buiten moet worden geworven. Buck Consultants International,

19 D Samenvatting Het jaarlijkse uitgiftetempo voor bedrijventerrein wordt ingeschat op 2 tot 4 hectare per jaar: dit is voldoende om het terrein in 7,5-15 jaar te vullen. Het programma kan dus worden ontwikkeld, maar let op: Aandacht voor fasering en flexibiliteit Focus op doelgroepen Concurrerende prijs Aandacht voor marketing en acquisitie Op basis van de kwaliteiten van de plek, zou Bleizo ongeveer 10% van de opname uit de regionale / lokale markt kunnen verwachten: m² bvo à m² bvo per jaar. Voor 15 jaar betekent dit een vraagraming van m² bvo tot m² bvo voor Bleizo. De exacte positie is ervan afhankelijk of: de gemeente Zoetermeer daadwerkelijk de keuze maakt voor deze locatie door andere kantorenlocaties niet of beperkt (of zelfs te transformeren) Bleizo zich positief kan onderscheiden ten opzichte van andere locaties in de regio de vraag hoger uitvalt doordat de economie zich positiever ontwikkelt dan verwacht Een anchor tenant is nodig om voldoende omvang in de startfase te krijgen Een integrale gebiedsontwikkelingsvisie is nodig met multi-tenant gebouwen. Omdat dit een volume is dat in 15 jaar bereikt zal worden, is het gevaar aanwezig dat het vooral de eerste jaren een te kleinschalige ontwikkeling wordt: extra aandacht voor gebiedsontwikkeling is dan vereist Buck Consultants International,

20 De vraag naar kantoor- en laboratoriumgebruikers in de Greentech is gering (5.000 m² bvo tot m² bvo) en vooral regionaal. Een mogelijkheid bestaat nog om belangenverenigingen en internationale handelsbedrijven in de tuinbouw naar deze locatie te verleiden (bijvoorbeeld in een World Greenport Center), maar hiervoor is een krachtige lobby vereist Voor een deel van de kantoren op Bleizo zal gezocht moeten worden naar nieuwe kantoordoelgroepen van buiten de regio Buck Consultants International,

21 1 Introductie Bleizo wordt vanaf 2011/2012 ontwikkeld tot een nieuw terrein met gemengde functies Bleizo is gelegen tussen Zoetermeer en de kern Bleiswijk in de gemeente Lansingerland In de toekomst uitstekend ontsloten door verschillende modaliteiten: Stedenbaan NS lijn Den Haag - Utrecht RandstadRail (Verlengde Oosterheemlijn) ZoRo-lijn (bus) A12 P+R Buck Consultants International,

22 Voorlopig programma Belangrijke Greentech component m² kantoorruimte gerelateerd aan het thema Greentech m² labachtige ruimte Overig metrage Podium m² overige kantoorruimte m² factory outlet centre m² kleinschalige voorzieningen 200 woningen Mogelijk ook hotel 30 hectare bedrijventerrein 3-5 hectare leisure = onderwerp van deze studie Buck Consultants International,

23 Buck Consultants International is door de Gemeenschappelijke Regeling Bleizo gevraagd de volgende onderzoeken uit te voeren (rood omrande delen op vorige sheet): Quickscan van Bleizo op de bedrijfsruimtemarkt Quickscan van Bleizo op de kantorenmarkt Onderzoek van de vraag naar greentech-gelieerde kantoren en laboratorium-functies op Bleizo Buck Consultants International,

24 2 Bedrijventerrein A Methodologie Bleizo ligt aan de rand van het marktgebied Haaglanden en de stad Zoetermeer. Daarom is de regio Haaglanden het eerste marktgebied voor uitgifte van dit terrein Bleizo ligt in de gemeente Lansingerland en dus in de stadsregio Rotterdam. Daarom wordt in tweede instantie naar deze gemeente gekeken Ten slotte ligt op 10 kilometer afstand naar het Oosten Waddinxveen en Gouda. Dit marktgebied is daarom ook meegenomen in deze quickscan Buck Consultants International,

25 De Markt De bedrijfsruimtemarkt: aanbodkant A a n b o d Vrije kavels Bedrijventerreinen Ruimte na herstructurering Bleizo Bedrijfsruimte Aanbod bestaande bouw V r a a g Vraag per jaar Vraag door herstructurering Bedrijventerreinen Vraag per jaar Bedrijfsruimte De bedrijfsruimtemarkt: vraagkant Buck Consultants International,

26 Gebruikte bronnen DTZ Zadelhoff (2008) Factsheets bedrijfsruimte Haaglanden Regio Haaglanden (2008), Regionaal Structuurplan 2020 PropertyNL (2009) Het grote gemeenteboek Stadsgewest Haaglanden (2008) Ruimte voor ondernemend Haaglanden, Regionale bedrijventerreinenstrategie Stadsgewest Haaglanden (2009). Stadsregio Rotterdam (2009), Monitor bedrijventerreinen Stadsregio Rotterdam 2009 STEC (2005), bedrijventerreinenstrategie Den Haag Steenworp, 2009 Buck Consultants International,

27 Er zijn gesprekken gevoerd met Frisia Makelaars Michael Brands Rob Zwart Luuk de Smale Ooms makelaars Richard van der Maas Overleg 19 november 2009 Daarnaast zijn op 19 november 2009 de eerste resultaten gepresenteerd aan de verantwoordelijk ambtenaren van gemeenten Zoetermeer en Lansingerland. Opmerkingen uit die sessie zijn verwerkt Buck Consultants International,

28 B Aanbod 1 Vrije kavels In de regio Haaglanden is 71,2 hectare uitgeefbaar (stand 2007) Tussen 2007 en 2010 is nog eens 93,9 hectare gepland. In 2008 is 13 hectare uitgegeven. Hoeveel hectare in 2009 is uitgegeven is onbekend, maar de verwachting is dat niet meer dan 15 hectare zal zijn geweest In de regio Haaglanden is tot hectare bedrijventerrein gepland, waarvan 205,3 na 2011 (een toevoeging van 26% op het huidige areaal) In totaal is 370 hectare uitgeefbaar (stand 2007). Min de uitgifte in 2008 en 2009 is de uit te geven en geplande voorraad bedrijventerrein op circa 340 hectare Aanbod bedrijventerreinen in Haaglanden per gemeente, Gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer (incl. Prisma) Haaglanden Bestaand areaal per totaal uitgegeven uitgeefbaar 220,7 380,6 13,4 38,6 88,0 101,3 6,8 456,3 181, ,4 1) 15,0 in Rijswijk-Zuid + 15,0 elders in Rijswijk. 200,2 368,7 13,4 35,0 85,4 100,0 6,8 434,6 169, ,9 20,5 9,5 3,6 2,6 1,3 21,8 11,9 71, Plannen Uitgeefbaar + plannen Gepland areaal Buck Consultants International, ,4 25,4 28,6-15,0 19,9 43,4 93, ,0 44,7 23,6 30,0 1) 40,0 54,0 205, Bron: Bedrijventerreinstrategie Haaglanden, ,0 36,3 49,0 28,6 15,0 59,9 97,4 299, ,5 45,8 52,6 31,2 16,3 81,7 109,3 370, ,7 416,9 13,4 87,6 116,6 116,3 6,8 516,2 279, ,6

29 Aanbod bedrijventerreinen in Haaglanden per type terrein, Netto ha 1 ste klas bedrijvenpark R&D Modern bedrijventerrein Idem agrogerelateerd Werkterrein Logistiek Centrum Gemengd milieu Milieueiland Totaal Tot 2010* 28+3* * * 3 p.m * * 33+5* * * 53 p.m * Totaal p.m. 370 * Prisma, 50% van het aanbod voor behoefte uit stadsregio Rotterdam Bron: Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden, 2008 Tussen 2007 en 2010 is 170 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein beschikbaar. Hiervan is naar verwachting maximaal 30 hectare uitgegeven Daarnaast is is in de regio circa 200 hectare bedrijventerrein gepland Hiervan is 40 hectare agro-gerelateerd, dit betreft vooral bedrijfsruimte in het Westland In Zoetermeer bestaat het areaal uit 169,8 hectare uitgegeven hectare, en de planvoorraad uit 109,3 hectare (waarvan 54 hectare na 2011) Buck Consultants International,

30 De belangrijkste groeilocaties (belangrijkste concurrerende locaties) 1 Prisma (Zoetermeer / Bleiswijk) 80 ha gemengde bedrijfsruimte, waarvan nog 63,5 hectare uitgeefbaar (zowel gemengd terrein als logistiek) 2 Boezem II Pijnacker Nootdorp 13,5 hectare, nog volledig uitgeefbaar 4 HarnaschPolder (Midden Delfland) Nieuw bedrijventerrein van 47 hectare, waarvan nog 34,3 hectare uitgeefbaar Belangrijkste concurrerende locaties 5 Oudeland (gemeente Lansingerland, bij Berkel en Rodenrijs) 75 netto hectare, waarvan 64,5 nog uitgeefbaar 5 Honderland (Westland) 40 hectare uitgeefbaar op uitbreiding van bestaande 35 hectare Doelgroep is agro-gerelateerd 6 Wateringse Veld (gemeente Westland) 26 hectare, waarvan nog 7 hectare uitgeefbaar 7 Technopolis (Delft) 80 hectare, waarvan nog 57,5 ha. uitgeefbaar Direct aan A13 Kennisintensieve (productie) bedrijven Buck Consultants International,

31 2 Aanbod herstructureringslocaties De belangrijkste herstructureringslocaties zijn: Plaspoelpolder (Rijswijk) Binckhorst (Den Haag) Fruitweg (Den Haag) Schie-oevers Noord (Delft) Laakhaven (Den Haag) Boezem (Pijnacker) Dit is een zeer diverse groep, waarbij het deels herbestemming naar een andere functie (wonen) betreft en deels het revitaliseren van het bedrijventerrein 3 Aanbod leegstaande bedrijfsruimte Aanbod Haaglanden bedraagt m² in 2008, 4% van de voorraad. Het aanbod is bijna gehalveerd tussen 2005 en in Zoetermeer is het aanbod 5% van de voorraad. Ongeveer een derde van het regionale aanbod moet als mogelijk concurrerend voor deze locatie worden gezien Buck Consultants International,

32 Bedrijventerrein-locaties in Haaglanden Bron: Regio Haagdlanden, 2009 Buck Consultants International,

33 Bedrijventerrein-locaties in Lansingerland Bron: PropertyNL, 2009, Stadsregio Rotterdam, Prisma 2 Oudeland 3 Hoefweg Zuid Bleizo 4 Greenparc 5 Leeuwenhoekweg Hoefslag IV Totaal Uitgeefbaar Gepland In totaal is in de gemeente Lansingerland nog 36 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar en is er nog 138 hectare gepland (waarvan 50 op Bleizo). Het meeste daarvan is geconcentreerd op Oudeland, Bleizo en Prisma. Prisma werd al bij Haaglanden meegeteld Berkel en Rodenrijs en Bergenschenhoek zijn erg gericht op de lokale markt en op Rotterdam, ook wat betreft vraag naar bedrijfsruimte (met uitzondering van logistiek) Oudeland is daardoor maar beperkt concurrerend De uitgifte van Prisma loopt achter bij de verwachtingen door langere aanloopperiode, soms haperende projectorganisatie, oostelijke ligging (nadeel ten opzichte van locaties die meer centraal liggen) en de recessie Buck Consultants International,

34 Aanbod bedrijventerreinen Waddinxveen en Gouda Hoewel Waddinxveen en Gouda op slechts 10 kilometer afstand van Bleizo liggen, wordt dit door velen als een ander marktgebied beschouwd Het enige concurrerende bedrijventerrein in dit gebied voor Bleizo is bedrijventerrein Gouwepark, een gezamenlijke ontwikkeling van de gemeenten Waddinxveen, Gouda en Moordrecht. Het terrein dat geschikt is voor representatieve gemengde bedrijfstypen is gelegen op het grondgebied van de gemeente Moordrecht, direct ten zuiden van de rijksweg A12 en ten oosten van de rijksweg A20 De uitgifte van fase I is in de loop van 2006 van start gegaan. Uiteindelijk zal bedrijventerrein Gouwepark 65 ha (bruto, netto 45 hectare uitgeefbaar) groot worden. Eind december 2009 is nog 19,5 hectare netto uitgeefbaar Op provinciaal niveau zijn afspraken gemaakt dat op regionale bedrijventerreinen alleen bedrijven van binnen de regio zich mogen vestigen. Gouwepark is zo n terrein. Bedrijven uit Haaglanden mogen zich niet op Gouwepark vestigen Concluderend kan gesteld worden dat Gouda en Waddinxveen nauwelijks concurrerende locaties voor Bleizo bieden Buck Consultants International,

35 C Vraag 1 Vraag naar vrije kavels Historische uitgifte per gemeente Gemiddeld per jaar Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden Bron: Stadsregio Haaglanden, 2009 De uitgifte de afgelopen tien jaar was gemiddeld 25 hectare per jaar De vraag neemt af De uitgifte is vooral groot in Westland geweest Buck Consultants International,

36 Toekomstige vraag naar vrije kavels In de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) uit 2005 van het CPB wordt voor de ruimtevraag naar bedrijventerreinen tot 2040 voor Stadsregio Haaglanden de volgende ontwikkeling verwacht: Scenario Regional Communities Strong Europe Transatlantic Market Global Economy Groei ruimtevraag netto ha Groei ruimtevraag netto ha Bron: CPB, Bedrijfslocatiemonitor 2005 De krimpende vraag op langere termijn wordt vooral veroorzaakt door vergrijzing en ontgroening Er zijn tot op heden nog geen nieuwe berekeningen gemaakt door het CPB. Wel heeft het CBS nieuwe bevolkingsprognoses gemaakt, die een iets positiever beeld geven voor de Randstad Veel beleidsplannen zijn in eerste instantie uitgegaan van het meest positieve scenario (Global Economy). De huidige crisis heeft tot gevolg dat de kans op een minder positief scenario groter wordt. Tegenwoordig wordt vaak voor Transatlantic Market of Strong Europe gekozen Buck Consultants International,

37 In de Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden uit 2008 wordt nog uitgegaan van het Global Economy scenario. Dit komt neer op 240 hectare bedrijventerrein voor de periode (24 hectare per jaar). De helft hiervan is modern bedrijventerrein. Ongeveer 10 hectare hiervan betreft agrogerelateerde bedrijvigheid. Het Transatlantic Market scenario gaat uit van 20 hectare per jaar tot 2020, Strong Europe 15 hectare per jaar Verwachte behoefte aan bedrijventerrein in Haaglanden, (Global Economy Scenario) 1 ste klas Modern Idem agroterrein Centrum eiland Werk- Logistiek Milieu- Netto ha bedrijven-park R&D bedrijven-terreingerelateerd Totaal Tot Totaal Bron: Bedrijventerreinstrategie Haaglanden, Bedrijventerreinen Prisma (nog ruim 60 hectare uitgeefbaar) en Bleizo (nog 30 hectare uitgeefbaar) liggen naast elkaar. De ligging van Prisma aan de rand van Haaglanden is één van de factoren die de uitgifte op dat terrein heeft vertraagd (grotere afstand tot verzorgingsgebied dan locaties die meer centraal in de regio liggen). Dit kan ook voor Bleizo gelden Buck Consultants International,

38 2 Vraag vanuit herstructureringslocaties Vanaf de te herstructureren Noordelijke bedrijventerreinen van Zoetermeer (Hoornerhage, Rokkehage, Zoeterhage) zou beperkt verplaatsing mogelijk zijn. Het gaat om 57 hectare verouderd bedrijventerrein. Echter, deze terreinen worden ook gemoderniseerd en intensiever gebruikt 3 Vraag bestaande markt De gemiddelde opname bedrijfsruimte in Haaglanden schommelde van 2001 tot 2008 tussen de m² en m², gemiddeld m² (DTZ Zadelhoff, 2008). In 2008 was dit ongeveer 35% van het aanbod Grondprijzen van zo n 250 euro per m 2 zijn gangbaar in Lansingerland en Zoetermeer (bron: gemeenten Lansingerland en Zoetermeer). Huurprijzen bedragen zo n euro per m 2 Buck Consultants International,

39 D Conclusies bedrijventerrein Vraag aanbod confrontatie Aanbod Totaal Waarvan potentieel concurrerend Regionale leegstand bedrijfsruimte m² (4%) m² Uitgeefbare bedrijventerreinen Haaglanden ~ 40 ha ~ 40 ha Geplande bedrijventerreinen Haaglanden (inclusief Prisma, exclusief Bleizo) 300 ha o Waarvan niet relevante logistiek o 70 ha o Waarvan niet relevante R&D o 30 ha o Waarvan niet relevante agrologistiek (Westland) o 46 ha Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Haaglanden ~ 154 ha Uitgeefbare bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Prisma) 15 ha o Waarvan niet relevant Oudeland o 5 ha Totaal concurrerend uitgeefbaar bedrijventerrein Lansingerland 10 ha Geplande bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Bleizo en Prisma) 47 ha o Waarvan niet relevant Oudeland o 40 ha Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Lansingerland 7 ha Gepland en uitgeefbaar Waddinxveen n.v.t. n.v.t. Buck Consultants International,

40 Aanbod Er is zo n 40 hectare direct uitgeefbaar in Haaglanden. Daarnaast is er zo n 300 hectare bedrijventerrein gepland, waarvan ongeveer de helft concurrerend met Bleizo In Lansingerland is nog zo n 10 hectare concurrerend uitgeefbaar direct uitgeefbaar en 7 hectare gepland Bedrijventerreinen in Waddinxveen concurreren niet vanwege regionale afspraken In totaal concurreert Bleizo dus met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein en 171 hectare gepland bedrijventerrein Daarnaast is op korte termijn nog m² bestaande bedrijfsruimte beschikbaar. Hiervan is ongeveer een derde potentieel concurrerend Buck Consultants International,

41 Vraag Vraag Hectare Jaarlijkse regionale historische vraag Haaglanden (10 jaar) Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden tot 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers) Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden na 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers) Vervangingsvraag vanuit herstructureringslocaties Vraag vanuit Lansingerland Vraag vanuit Waddinxveen tot 24-5 tot 3,5 Onbekend Onbekend Nihil De historische vraag is 25 hectare per jaar (10 jaars-gemiddelde). Dit getal is de laatste jaren dalend De jaarlijkse uitbreidingsbehoefte wordt tussen 2010 en 2020 op maximaal 24 hectare per jaar geschat (Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden 2008). Dit gaat echter uit van een zeer positief groeiscenario. Meer gematigde scenario s gaan uit van gemiddeld 20, of zelfs 15 hectare per jaar Na 2020 zal de vraag naar verwachting verder afnemen door demografische omstandigheden (ontgroening en vergrijzing). Er is dus ruim voldoende voorraad tot 2020 voor de uitbreidingsvraag De planvoorraad biedt echter ook ruimte voor bedrijven die van herstructureringslocaties komen (vervangingsvraag). De markt van modern gemengde bedrijventerreinen is bovendien krapper dan van veel andere typen bedrijventerreinen Buck Consultants International,

42 Bleizo is gelegen aan de oostkant van het marktgebied Haaglanden. Dit is een comparatief nadeel ten opzichte van meer centraal gelegen locaties. Bovendien moet bij naastgelegen terrein Prisma ook nog een flink aantal hectare worden uitgegeven (ruim 60 hectare) Vanuit Lansingerland kan ook vraag worden verwacht. Dat Lansingerland een groeigemeente is van een huidige inwoners naar inwoners in 2015 heeft hier een beperkt positief effect op (hoe groot is onbekend). In Lansingerland is enige concurrentie van bijvoorbeeld Oudeland in Berkel en Rodenrijs. Dit is echter al veel meer onderdeel van de Rotterdamse bedrijfsruimtemarkt De regio Gouda/Waddinxveen kan nauwelijks als concurrent worden gezien, ook de vraag is zeer beperkt vanuit deze hoek. Op dit moment zijn er nog op provinciaal niveau afspraken dat bedrijven uit deze regio zich hier niet mogen vestigen en vice versa Vanuit de regio Haaglanden wordt een overschot verwacht aan agrogerelateerde bedrijventerreinen tussen 2010 en Dit gaat echter vooral om agro - logistieke bedrijventerreinen in Westland, wat als een ander marktgebied wordt gezien Buck Consultants International,

43 Hoofdconclusies voor het bedrijventerreinenprogramma De hoeveelheid direct uitgeefbaar bedrijventerrein in Zoetermeer en Lansingerland is beperkt. De belangrijkste concurrent is het deel van Prisma dat al wordt uitgegeven Er is wel een forse planvoorraad in de regio Haaglanden en Lansingerland (in totaal meer dan 400 hectare), maar: het is onzeker of alle plannen doorgaan niet alle locaties zijn concurrerend: logistiek, R&D, agro-logistiek zijn andere, specifieke doelgroepen bovendien ligt de oriëntatie van sommige locaties op een ander marktgebied (zoals Oudeland) Hiervoor gecorrigeerd concurreert Bleizo met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventer-rein en 171 hectare gepland bedrijventerrein. De belangrijkste concurrenten zijn een deel van Prisma en Harnaschpolder met 50 hectare De vraag is er wel (15 tot 24 hectare per jaar voor de komende tien jaar). Bleizo kan daarnaast beperkt vraag verwachten vanuit gemeente Lansingerland (voornamelijk Bleiswijk). In de toekomst (na 2020) zal de vraag afnemen Het jaarlijkse uitgiftetempo voor Bleizo wordt ingeschat op 2 tot 4 hectare per jaar, dus zo n 15% van de regionale vraag): voldoende om het terrein in 7,5-15 jaar uit te geven Dus: het programma kan worden ontwikkeld, maar let op: focus op doelgroepen (differentieer naar type bedrijven, herkomst, etc) marktconforme prijs aandacht voor marketing en acquisitie Buck Consultants International,

44 3 Kantoren A Methodologie Gebruikte bronnen CBRE (2009) Market View The Hague Offices CBS (2005) Regionale Prognoses CPB (2005) Bedrijfslocatiemonitor Dynamis (2009) Sprekende Cijfers Kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (2009) Factsheet Haaglanden Gemeente Zoetermeer (2008) Transformatiestudie kantoren Jones Lang Lasalle (2007) Positionering Zoetermeerse kantorenmarkt Jones Lang LaSalle (2009) On Point, Dutch Office Market Outlook The Hague PropertyNL (2009) Gemeenteboek Neprom (2008) NIEUW Commercieel Vastgoed Buck Consultants International,

45 Stadsregio Haaglanden (2004) Kantorenstrategie Haaglanden Stadsregio Haaglanden (2005) Monitor Kantorenmarkt Stadsregio Haaglanden (2008) Monitor Kantorenmarkt Stadsregio Haaglanden (2009) Monitor Kantorenmarkt Stadsregio Haaglanden (2007) Kantorenstrategie Haaglanden Stadsregio Rotterdam (2009) Monitor bedrijventerreinen stadsregio Rotterdam Er zijn gesprekken gevoerd met Frisia Makelaars Michael Brands Jones Lang Lasalle Claire Zoethoutmaar Rob Zwart Makelaardij Luuk de Smale Ooms makelaars Richard van der Maas Overleg 19 november 2009 Daarnaast zijn op 19 november 2009 de eerste resultaten gepresenteerd aan de verantwoordelijk ambtenaren van gemeenten Zoetermeer en Lansingerland. Opmerkingen uit die sessie zijn verwerkt Buck Consultants International,

46 B Regionale kantorenmarkt Bleizo ligt in het invloedsgebied van de kantorenmarkt van de regio Haaglanden en in het bijzonder van de gemeente Zoetermeer De kantorenmarkt van de regio Rotterdam is nauwelijks van invloed op deze locatie, dat is een andere markt. Bereikbaarheid, oriëntatie en afstand zijn hiervan de voornaamste redenen De aanleg van de N470, verbreding van de N209 en de RoZo bus (met in de toekomst een doortrekking van de Randstadrail) brengen hier verbetering in, maar de verwachting is dat het twee verschillende markten blijven De gemeente Lansingerland heeft een relatief kleine kantorenmarkt ( m²), met weinig dynamiek. Eén transactie per jaar van boven de m 2 is veel: de grootste in de afgelopen jaren waren m 2 VC Spoorhaven en Gemeente Bleiswijk m 2 in 2006 Bovendien zijn de kantoorgebruikers in Berkel en Rodenrijs en Bergschenhoek ook bijna volledig op Rotterdam georiënteerd Buck Consultants International,

47 Kantorenmarkt Regio Haaglanden Kantorenvoorraad en leegstand in Haaglanden Aanbod en opname in Haaglanden m² bvo (x 1.000) Leegstand Voorraad in gebruik m² bvo (x ) opname aanbod Bron: Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2005, Opname 2009: verwacht op basis van eerste half jaar Bron: Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2005, 2009 De voorraad is vanaf 2002 gestegen van 6,3 tot 6,8 miljoen m² bvo ( m² bvo per jaar). Het leegstandspercentage is circa 10% van de voorraad De voorraad in gebruik steeg in 8 jaar met m² bvo per jaar Het aanbod neemt, na enkele goede jaren, sinds 2007 weer licht toe en de opname daalt weer (gemiddeld m² bvo). Het aanbod is ongeveer 2,5 keer de jaarlijkse opname Buck Consultants International,

48 Toevoeging en onttrekking aan de kantorenvoorraad in Haaglanden vanaf x m² bvo nieuwbouw onttrekking netto toevoeging Bron: Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2005, 2009 De netto toevoeging neemt de laatste jaren af Er wordt minder nieuwbouw toegevoegd, maar er worden ook vooral veel kantoren aan de voorraad onttrokken Van 2001 tot 2008 is gemiddeld m² per jaar gesloopt Buck Consultants International,

49 Huidige kantoorlocaties Bron: Stadsregio Haaglanden (2008) Buck Consultants International,

50 Verschillen binnen de regio zijn aanzienlijk Voorraad x m² bvo Aanbod x m² bvo Leegstand% Opname 2008 x m² bvo Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer* Haaglanden Bron: Stadsregio Haaglanden (2009) Zoetermeer heeft het hoogste leegstandspercentage van de regio Haaglanden De opname in Zoetermeer is relatief laag ten opzichte van het aanbod: 36% Buck Consultants International,

51 Prijzen Den Haag Nieuw Centrum Den Haag Oud Centrum Den Haag West Den Haag Zuid Den Haag Oost Den Haag Nieuw Geannexeerd Delft Leidschendam Rijswijk Voorburg Wassenaar Zoetermeer Bron: Dynamis, Mediane vraagprijs ( ) Mediane vraagprijs ( ) Mediane vraagprijs ( ) Mediane vraagprijs ( ) Zoetermeer heeft met een gemiddelde (vraag)prijs van /m²/jr een concurrerende prijs De tophuur voor nieuwbouw bedraagt /m²/jr Dit niveau wordt ook in de overige randgemeenten rondom Den Haag gevraagd. Den Haag zelf is aanzienlijk duurder Buck Consultants International,

52 Programma 2007 (x m² bvo) Voorraad Programma Programma Totaal Progr. + voorraad Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk (1) Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden (1) Deels Bron: Stadsregio Haaglanden (2009) Volgens regionale afspraken uit 2007 mag de regionale voorraad tot 2015 nog met 1,4 miljoen m² groeien tot 8,2 miljoen m² Zoetermeer mag volgens deze afspraken nog met m² groeien tot ruim m² Buck Consultants International,

53 Huidige planvoorraad (x m² bvo) Totaal Gerealiseerd plannen plannen plannen plannen Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden Bron: Stadsregio Haaglanden (2009) Niet gerealiseerde plannen worden doorgeschoven naar de periode en na 2015 ( m²). Ook zijn er nieuwe plannen toegevoegd In totaal gaat het om een planvoorraad van 2,1 miljoen m² tot 2020, Zoetermeer neemt hierbij m² voor haar rekening. Ofwel 10% van totaal Haaglanden. De planvoorraad is daarmee gelijk aan het aandeel in de huidige voorraad Buck Consultants International,

54 Toekomstige opname (1) In de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) uit 2005 van het CPB wordt de volgende ruimtevraag naar kantoren tot 2040 voor Stadsregio Haaglanden verwacht: Scenario Regional Communities Transatlantic Market Strong Europe Global Economy Groei ruimtevraag m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo Groei ruimtevraag m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo Bron: CPB, Bedrijfslocatiemonitor 2005 De ruimtevraag verschilt per scenario. Alle scenario s rekenen echter op afname van de ruimtevraag na 2020 ten opzichte van de periode daarvoor. In 2004 werd nog uitgegaan van het Global Economy scenario. Tegenwoordig wordt Transatlantic Market of Strong Europe als meest realistisch gezien Het Transatlantic Market Scenario betekent m² bvo groei in 17 jaar ( m² per jaar), Strong Europe met m² ( m² per jaar). Sinds 2004 is de voorraad in gebruik met toegenomen ( m² per jaar, oftewel 10% van de opname). Dat is dus ongeveer gelijk. Over een langere periode bekeken is de voorraad in gebruik minder hard gegroeid: de afgelopen 8 jaar met m² per jaar De verwachting is dan ook dat tot 2020 de opname en groei van de kantoorvoorraad gelijk zal blijven aan die van de afgelopen 5 jaar, op het niveau van Transatlantic Market of Strong Europe. Op korte termijn zal deze zelfs lager zijn door de economische crisis Buck Consultants International,

55 Toekomstige opname (2) veranderingen binnen de regio De regionale bevolkingsprognoses van het CBS laten tot 2025 een groei van 8% zien in geheel Haaglanden Inwoners 2008 Inwoners 2025 % Verandering Delft % Den Haag % Leidschendam % Midden-Delfland % Pijnacker-Nootdorp % Rijswijk % Wassenaar % Westland % Zoetermeer % Haaglanden % Bron: CBS, Regionale Prognoses Zoetermeer zal nog slechts met 3% groeien Het effect hiervan op het kantorenmarkt zal gering zijn, omdat de Zoetermeerse kantorenmarkt grotendeels een forensenmarkt is Buck Consultants International,

56 Toekomstige opname (3) Ontwikkeling toekomstige werkgelegenheid regio Haaglanden in duizenden arbeidsplaatsen Global Economy Regional Communities Strong Europe Transatlantic Market Bron: BLM (2005) De werkgelegenheid in de regio Haaglanden zal volgens de meest realistisch geachte scenario s (Transatlantic Market of Strong Europe) tot 2020 stijgen en vervolgens licht dalen tot onder het niveau van 2001 (Transatlantic Market) of licht doorstijgen (Strong Europe) Het aantal banen in de regio Haaglanden en Zoetermeer blijft dus ongeveer gelijk Buck Consultants International,

57 C Positionering Bleizo Kantorenvoorraad en leegstand in Zoetermeer m² bvo (x 1.000) Leegstand Voorraad in gebruik Bron: Stadsregio Haaglanden (2009) en Gemeente Zoetermeer (2009) Tussen 2002 en 2009 is de kantorenvoorraad met 18% gestegen De voorraad in gebruik is min of meer gelijk gebleven De leegstand steeg met 400% Buck Consultants International,

58 Opname en aanbod Zoetermeer m 2 bvo ( x 000) * Aanbod Opname Bron: Kantorenmonitor Haaglanden (2009) * Opname 2009 is inschatting BCI / Gemeente Zoetermeer De opname bleef tot 2008 op ongeveer gelijk niveau (bij stijgend aanbod) en bedroeg gemiddeld m² bvo per jaar tussen 2004 en 2009 In 2008 en 2009 is deze teruggelopen Het aanbod is sterk gestegen vanaf 2005 Buck Consultants International,

59 Ontwikkeling van de (bruto) werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden per gemeente, Standen per 1 januari Index t.o.v Den Haag Delft Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Bron: Jones Lang Lasalle De werkgelegenheid in kantoorhoudende functies in Zoetermeer is met 4% afgenomen ten opzichte van Buck Consultants International,