Nota Grondbeleid. grond voor een leefbare gemeente met karakter

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid grond voor een leefbare gemeente met karakter April

2 Nota grondbeleid grond voor een leefbare gemeente met karakter gemeente Brielle BMC in opdracht van de gemeente Brielle april 2013 A.C.M. Steenweg en W. Lakerveld 1

3 Inhoudsopgave 1 Leeswijzer Samenvatting Inleiding Aanleiding Grondslag Doelstellingen grondbeleid Doelstellingen nota Grondbeleid Grondbeleid in context Algemeen Europa Rijk Provincie en regio Gemeente Strategie grondbeleid Huidige situatie Nieuwe ontwikkelingen Heroverweging grondbeleid Instrumenten grondbeleid Kostenverhaal Het exploitatieplan Grondverwerving Vastgoedbeheer Gronduitgifte Grondprijsbeleid Grondprijsbeleid per functie Uitvoering grondexploitaties Organisatie grondexploitatieproces Risicomanagement Weerstandsvermogen Informatievoorziening Bijlagen Bijlage 1 - Theoretisch kader grondbeleid Vormen van kostenverhaal Het exploitatieplan locatie-eisen, woningbouwcategorieën bij een exploitatieplan Maximalisering kostenverhaal kostensoorten Kosten aanleg voorzieningen Kosten voor bovenwijkse voorzieningen Financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen / bovenplanse verevening Overgangsrecht kostenverhaal op basis van exploitatieverordening Rekenmethodieken en begrippen grondprijsbeleid Bijlage 2 - Toerekenbare kosten - kostensoortenlijst

4 1 Leeswijzer Deze nota Grondbeleid draagt als ondertitel grond voor een leefbare gemeente met karakter. De ondertitel verwijst naar de relatie van het grondbeleid met de ruimtelijke visie neergelegd in de structuurvisie Brielle. Ambities rond de leefbaarheid en het karakter van Brielle staan in de structuurvisie centraal. Het grondbeleid is ondersteunend aan deze ambities. In een samenvatting (hoofdstuk 2) zijn de belangrijkste elementen uit de nota vermeld. Daarbij zijn de kaderstellende uitgangspunten voor het grondbeleid en de belangrijkste conclusies vanuit de verschillende hoofdstukken samengevat. De samenvatting biedt een totaal en zelfstandig te lezen overzicht van de nota Grondbeleid. Hoofdstuk 3 geeft aan waarom de nota is opgesteld en welke doelstellingen met het grondbeleid en met de nota worden beoogd. In hoofdstuk 4 is het grondbeleid in haar context geplaatst. De relatie van het gemeentelijk grondbeleid met het rijks- en provinciaal beleid is aangegeven. Daarnaast zijn de belangrijkste gemeentelijke beleidsuitgangspunten vermeld met de structuurvisie als basis. In hoofdstuk 5 is het beleid vertaald naar een uitvoeringsstrategie (regie en strategie), waarmee de nota een brugfunctie krijgt van beleid naar uitvoering. De instrumenten van het grondbeleid zijn in hoofdstuk 6 beschreven. Daarbij zijn kaderstellende uitgangspunten benoemd voor het gebruik daarvan. Schematisch weergegeven: Ten slotte zijn in hoofdstuk 7 de aspecten beschreven die van belang zijn bij de uitvoering van het grondbeleid. Dit onderdeel kan als kaderstellend gezien worden voor de inrichting van de grondbedrijfsfunctie binnen de gemeente. De uitvoeringsaspecten hebben betrekking op de organisatie van het grondexploitatieproces, het risicomanagement, het weerstandsvermogen en de inrichting van de informatievoorziening. In de bijlagen is een theoretisch kader opgenomen. Daarin zijn de wettelijke regels en begrippen toegelicht. Voor de leesbaarheid zijn de hoofdlijnen van de wettelijke regels in de verschillende hoofdstukken kort als context beschreven. Daarbij wordt voor verdere uitleg naar het theoretisch kader verwezen. 3

5 2 Samenvatting Algemeen De gemeente Brielle heeft een groot aantal plannen voor woningbouw en bedrijfsvestiging, waaronder de sanering en concentratie van de glastuinbouw. Met het oog op deze plannen is een traject gestart voor de ontwikkeling van een structuurvisie, een woonvisie en een economische visie. Op 8 december 2009 heeft de gemeenteraad deze beleidsstukken vastgesteld. Dit traject is afgerond in december Ook is de behoefte uitgesproken het grondbeleid te beschrijven in een kaderstellende nota Grondbeleid. De nota Grondbeleid heeft een directe relatie met de structuurvisie. De nota Grondbeleid biedt een visie op de uitvoering van het beleid en werkt deze visie uit in een strategie voor de uitvoering. De structuurvisie, zoals vastgesteld in december 2009, is op onderdelen reeds gerealiseerd. Genoemd kunnen worden de realisatie van de Breede School Zuurland, het woningbouw gebied Nieuwland- Oost, het sportpark Geuzenpark, de revitalisering van Vierpolders etc. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van programma s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische zaken. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en grote hoeveelheden geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico s zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente. De nota grondbeleid biedt de bestuurlijke kaders voor de uitvoering, op basis waarvan de gemeenteraad beter in staat is haar controlerende taak uit te voeren. De nota geeft aan welke strategieën gevolgd dienen te worden bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid. De nota beschrijft hoe de instrumenten die daarvoor beschikbaar zijn, worden toegepast. Basis daarvoor is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de zogenaamde Grondexploitatiewet. Deze wet biedt de gemeente instrumenten om de regie op de ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Tot slot beschrijft de nota grondbeleid de uitgangspunten voor de bedrijfsvoering en de informatievoorziening om daarmee een transparant grondbeleid mogelijk te maken. De nota grondbeleid heeft een directe relatie met de paragraaf grondbeleid die jaarlijks in de begroting en in de jaarstukken wordt opgenomen. Door het grondbeleid in een afzonderlijke beleidsnota te beschrijven kan de paragraaf grondbeleid toegespitst worden op de uitvoeringsaspecten van het grondbeleid, waaronder de actualisatie van de grondexploitaties en het risicoprofiel bij de uitvoering daarvan. De context van het grondbeleid Het gemeentelijk grondbeleid staat niet op zich. De wet- en regelgeving, waaronder de Wro, geven Rijk en provincie een eigen rol bij het bepalen van het ruimtelijk beleid en bij de uitvoering daarvan. Rijk en en provincie leggen het ruimtelijk beleid vast in structuurvisies. Deze structuurvisies en hun uitvoeringsprogramma s zijn kaderstellend voor de gemeenten. Daarnaast is ook de Europese regelgeving van invloed. De invloed vanuit de Europese regelgeving heeft vooral betrekking op de aanbestedingsregels en de regels rond staatssteun. Als context beschrijft de nota grondbeleid de invloed vanuit deze wet- en regelgeving. De nota grondbeleid biedt ondersteuning aan de uitvoering van het beleid en de ambities vanuit de gemeentelijke structuurvisie en vanuit de overige van belang zijnde beleidsdocumenten naar de uitvoering. De nota doet dat door het aanreiken van strategieën en instrumenten. Als context zijn de hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid in de nota samengevat. 4

6 Strategie grondbeleid De nota grondbeleid beschrijft de wijze waarop het grondbeleid tot op heden wordt uitgevoerd. De invoering van de Wro biedt een aantal nieuwe mogelijkheden voor de uitvoering van het grondbeleid en koppelt daar ook een aantal verplichtingen aan vast. Het verplicht kostenverhaal is daarvan een voorbeeld. In de paragraaf nieuwe ontwikkelingen beschrijft de nota welke mogelijkheden aanwezig zijn voor het bepalen van de strategie en met welke voorschriften daarbij rekening moet worden gehouden. Op basis van de wettelijke mogelijkheden wordt een voorstel gedaan voor uitwerking van de grondbeleidstrategie. Als strategie zijn drie richtingen mogelijk, te weten: Actief grondbeleid, waarbij de gemeente zelf de hele grondexploitatie uitvoert (alle gronden aankoopt, bouw- en woonrijp maakt en weer uitgeeft); Samenwerking met private partijen, waarbij de gemeente actief is betrokken; Faciliterend grondbeleid, waar de gemeente niet zelf bij de uitvoering is betrokken, maar volstaat met het stellen van regels voor de uitvoering en het verhalen van de kosten. Het hebben van een grondpositie is bepalend voor de strategie die gekozen kan worden. Bij actief grondbeleid zijn de mogelijkheden tot sturing het grootst. De gemeente heeft de mogelijkheid winst te maken en deze vrij te bestemmen. De risico s zijn daarbij echter ook geheel voor rekening van de gemeente. Bij publiek private samenwerking zijn een aantal opties mogelijk. De gemeente kan de gronden van de private partijen overnemen, de gronden bouw- en woonrijp maken en de gronden weer aan de private partijen tegen marktconforme condities uitgeven, waarbij de private partijen een bouwrecht verkrijgen (het bouwclaim model). Deze vorm van samenwerking komt het dichtst bij actief grondbeleid. De gemeente kan ook afspraken maken om de werkzaamheden gezamenlijk uit te voeren, waarbij afspraken gemaakt worden over grondinbreng, taakverdeling en resultaatdeling (joint venture). In de zwaarste vorm van een dergelijke samenwerking wordt een gemeenschappelijke grondexploitatie gevoerd (GEM). Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de ontwikkeling geheel aan private partijen over. Bij deze optie komt alle profijt aan de private partijen toe, die ook alle risico s dragen. De gemeente volstaat met het stellen van kwaliteitseisen en kostenverhaal. De nota grondbeleid gaat ervan uit, dat de gemeente haar strategie bepaalt voordat een locatie in ontwikkeling wordt genomen. De inzet van de instrumenten voor het grondbeleid wordt daarop afgestemd. De nota grondbeleid heeft daarvoor zeven kaderstellende regels. Instrumenten grondbeleid De zeven kaderstellende regels zijn bepalend voor de toepassing van de instrumenten voor het grondbeleid. De nota grondbeleid beschrijft als instrumenten achtereenvolgens: het kostenverhaal; het exploitatieplan; de grondverwerving; het vastgoedbeheer; de gronduitgifte; het grondprijsbeleid. Als actief grondbeleid niet mogelijk is, staat het exploitatieplan centraal. Een exploitatieplan is een nieuw instrument vanuit de Wro gericht op kostenverhaal en het stellen van eisen aan de 5

7 locatieontwikkeling. Een exploitatieplan is verplicht als de gemeente niet in staat is voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan (of een ander besluit dat de bouw mogelijk maakt) een overeenkomst te sluiten. Een dergelijke overeenkomst wordt aangeduid als anterieure overeenkomst. De nota grondbeleid stelt verplicht dat onderhandelingen in de anterieure fase gevoerd worden aan de hand van een vertrouwelijk concept exploitatieplan. De beschrijvingen van de instrumenten in de nota worden afgesloten met conclusies die kaderstellend zijn voor het gebruik daarvan. Organisatie grondexploitatieproces De organisatie van het grondexploitatieproces is bepalend voor de kwaliteit van uitvoering van het grondbeleid. Onderscheid wordt gemaakt tussen de kwaliteit van de uitvoering op projectniveau (het projectmatig werken) en de ondersteunende grondbedrijfsfunctie. De kwaliteit van de organisatie richt zich op de besluitvorming met de beslismomenten en op de administratie. Het risicomanagement maakt daarvan onderdeel uit. De gemeenteraad zal in de begroting hieromtrent worden geïnformeerd. De crisis Sinds het vaststellen, in 2009, van de structuurvisie, de basis voor de ontwikkeling van de gemeente Brielle tot 2020, is er veel veranderd. Deze veranderingen hebben ook hun impact op het grondbeleid. Een economische crisis en de daarmee verband houdende onzekerheid ten aanzien van de financiering van de aankoop van een nieuwe woning leiden tot een terughoudende opstelling van marktpartijen in de ontwikkeling van nieuwe woongebieden. Dit heeft tevens een impact op het grondbeleid van de gemeente. Minder vraag naar woningen en minder aanbod van bouwers van nieuwe woningen resulteert in aanpassingen van het vastgestelde gemeentelijke woningbouwprogramma. Projecten die in eerdere jaren haalbaar en exploitabel leken zijn nu niet te realiseren. De financiële gevolgen zullen hiervan inzichtelijk moeten worden gemaakt in het vervolg na vaststelling van deze Nota en de uitwerking van de Woonvisie. 6

8 3 Inleiding 3.1 Aanleiding De gemeente Brielle heeft tot 2020 een groot aantal projecten in planning voor woningbouw en bedrijfsvestiging. Met de plannen is een bouwopgave van zo n 2600 woningen gemoeid. Gewerkt wordt in 2012 aan een herijking van de Woonvisie. Deze visie zal begin 2013 ter vaststelling worden aangeboden. Afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek leidend tot de herijking van de Woonvisie zal de woningbouwplanning op haalbaarheid worden beoordeeld. Voor een aantal plannen moet de politieke besluitvorming nog plaats vinden. Bij een deel van de plannen is sprake van grondeigendom van de gemeente. In toenemende mate is echter ook sprake van grondeigendom van derden. Concreet betekent dit dat mogelijk een groot aantal van de projecten die eerder haalbaar bleken nu onhaalbaar zijn. Ook hier kan worden geconcludeerd dat de economische crisis aanleiding is de woningbouwplanning aan te passen naar een meer realistische. Met het oog op deze plannen is een traject in december 2009 afgerond hetgeen heeft geleid tot een structuurvisie, een woonvisie en een economische visie. Ook is de behoefte uitgesproken het grondbeleid te beschrijven in een kaderstellende nota Grondbeleid. De nota Grondbeleid heeft een directe relatie met de structuurvisie. De nota Grondbeleid biedt een visie op de uitvoering van het beleid en werkt deze visie uit in een strategie voor de uitvoering. De Wro kent in afdeling 6.4 een hoofdstuk over grondexploitatie, ook wel aangeduid als de Grondexploitatiewet. De Grondexploitatiewet biedt de gemeente instrumenten om de regie op de ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. De nota Grondbeleid bevat de kaders voor de inzet van deze instrumenten. 3.2 Grondslag In het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten 2004 (BBV) zijn regels opgenomen voor de uitvoering van het grondbeleid. Het BBV schrijft voor dat bij de programmabegroting en bij de jaarstukken een paragraaf grondbeleid wordt gevoegd waarin de beleidslijnen voor het beheer zijn vastgelegd. De paragraaf grondbeleid bevat ingevolge het BBV ten minste: een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen die in de begroting zijn opgenomen; een aanduiding van de wijze waarop het grondbeleid wordt uitgevoerd; een actuele prognose van de totale totale grondexploitatie; een onderbouwing van de geraamde winstneming; de beleidsuitgangspunten rond reserves voor grondzaken in relatie tot de risico s. De Financiële verordening van de gemeente Brielle, vastgesteld bij raadsbesluit van 11 november 2003, bepaalt in artikel 13, lid 7, dat in de paragraaf grondbeleid wordt ingegaan op de uitvoering van het grondbeleid, met name de belangrijkste financiële ontwikkelingen zoals verlies/winstverwachtingen, de verwerving van gronden en de relatie van het grondbeleid met de programma s. Bij de inrichting van de paragraaf grondbeleid kan worden gekozen voor een beleidsrijke of een beleidsarme paragraaf. In het laatste geval wordt de beleidsvisie die aan de paragraaf ten grondslag ligt in een afzonderlijke nota Grondbeleid vastgelegd. 7

9 3.3 Doelstellingen grondbeleid Grondbeleid is het zodanig sturing geven aan de inzet en het gebruik van grond dat daarmee ruimtelijke en sectorale doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Sectorale doelstellingen kunnen onder andere betrekking hebben op wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleid is bepalend voor de inrichting van de leefomgeving en is daarom bij uitstek een overheidstaak. Grondbeleid richt zich op het gebruik van de grond als bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving. Doelstellingen van het grondbeleid zijn: het bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik; het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik; het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, grondeigenaren, ontwikkelaars en de overheid. Deze doelstellingen, gekoppeld aan de overheidstaken met betrekking tot het ruimtelijk beleid, legitimeren de overheid om in te grijpen in de grondmarkt en een regierol voor zichzelf op te eisen. Transparantie is een voorwaarde voor ingrijpen in de grondmarkt. De overheid moet duidelijk kunnen maken waarom publiekrechtelijke middelen worden ingezet om daarmee publieke doelen te realiseren of waarom in andere gevallen in de privaatrechtelijke sfeer als marktpartij wordt geopereerd. Grondpolitiek is de wijze waarop de instrumenten van het grondbeleid gedoseerd en gecombineerd worden ingezet. Een overheid kan daarbij kiezen voor het voeren van een actieve grondpolitiek (actief grondbeleid) of een faciliterende vorm van grondpolitiek (faciliterend grondbeleid). Bij een actieve grondpolitiek verwerft de gemeente de gronden, maakt deze geschikt voor bebouwing en geeft de gronden zelf uit. De gemeente opereert daarbij als risicodragend ondernemer. De gemeente draagt het volledige risico van de ontwikkeling, maar heeft daarvan ook het eventuele profijt (winst). Daarmee schept de gemeente zichzelf de mogelijkheid niet alleen de kosten van de grondexploitatie, maar ook door middel van winstbestemming, andere kosten van met de ontwikkelingen samenhangende publieke voorzieningen via markconforme uitgifteprijzen terug te verdienen. Actieve grondpolitiek maakt een optimale sturing mogelijk. Bij een faciliterende grondpolitiek wordt het proces van de uitvoering aan de markt overgelaten. Door inzet van de beschikbare instrumenten kan de gemeente de ontwikkeling zoveel mogelijk te sturen en haar kosten verhalen. De keuze van de te voeren grondpolitiek hangt af van diverse factoren, zoals eigendomsverhoudingen, complexiteit en risico s. De keuze wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin de overheid de regierol wenst uit te voeren. De keuze is ook beperkt. Als een grondeigenaar zelf wil en kan ontwikkelen is uitvoering door de overheid niet mogelijk tenzij het overheidsbelang uitvoering door de overheid noodzakelijk en urgent maakt. Dan is in het uiterste geval onteigening door de overheid mogelijk. Bij de uitvoering van het grondbeleid staat de grondexploitatie centraal. Grondexploitatie is het geschikt of beter geschikt maken van de grond voor de toekomstige bestemming. De Wro voegt aan het begrip grondexploitatie toe het stellen van eisen aan het grondgebruik en het verhaal van kosten. 8

10 3.4 Doelstellingen nota Grondbeleid Waar het ruimtelijk beleid bij uitstek een overheidstaak is, wordt het grondbeleid tot de bedrijfsmatige taken van de gemeente gerekend. Uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college. De gemeenteraad stelt daarvoor kaders en voert de bestuurlijke controle uit. De Wro legt een directe koppeling tussen ruimtelijk beleid en grondbeleid. De gemeenteraad heeft daarbij een bijzondere taak gekregen om het grondbeleid kaderstellend te faciliteren met het aandragen van strategieën en instrumenten. Voor een transparant grondbeleid regelt de nota Grondbeleid de samenhang tussen de taakvelden en de uitgangspunten voor de bedrijfsvoering, inclusief de informatievoorziening. De nota Grondbeleid heeft daarmee als doelstellingen: kaders stellen het stellen van bestuurlijke kaders, beleid en werkwijze voor kwaliteit sturing en beheersing van het grondbeleid; faciliteren het aandragen van strategieën en instrumenten voor het grondbeleid om ruimtelijke doelstellingen te realiseren; informeren het vaststellen van uitgangspunten voor de bedrijfsvoering en de informatievoorziening om daarmee een transparant grondbeleid mogelijk te maken. 9

11 4 Grondbeleid in context 4.1 Algemeen Grondbeleid staat niet op zichzelf. Dit hoofdstuk gaat in op de context waarmee bij het vaststellen en de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid rekening moet worden gehouden. De Europese regelgeving heeft een directe invloed op de ontwikkeling en de uitvoering van ruimtelijke plannen en daarmee ook op het grondbeleid. Het grondbeleid beschrijft immers de kaders waarbinnen de ruimtelijke plannen worden uitgevoerd. Ook bij het gebruik van de instrumenten van het grondbeleid heeft de Europese regelgeving directe invloed. Met name de regelgeving voor aanbestedingen door de overheid en de regelgeving over staatssteun, zijn daarbij van belang. De wet- en regelgeving van het Rijk vormt het belangrijkste kader voor het grondbeleid. De wet- en regelgeving kent Rijk en provincie een eigen rol toe bij het bepalen van het ruimtelijk beleid en bij de uitvoering daarvan. De Wro heeft in de rol van Rijk en provincie een belangrijke wijziging gebracht ten opzichte van de oude wetgeving. Tot slot wordt ook de rol van de gemeente bij de ruimtelijke ontwikkelingen en daarmee ook bij de vaststelling en uitvoering van het grondbeleid, in belangrijke mate door de wet- en regelgeving bepaald. Het grondbeleid is ondersteunend aan het ruimtelijk beleid van de gemeente zoals dat is vastgelegd in de structuurvisie en in de andere beleidsdocumenten. Grondbeleid is een middel om de doelstellingen van de gemeente die een relatie hebben met het ruimtelijk beleid en ander facetten van beleid te realiseren. 4.2 Europa Bij het grondbeleid is op twee gebieden Europese regelgeving van belang: aanbestedingsplicht voor werken, leveringen en diensten; staatssteun. Aanbestedingsplicht Op grond van de Europese regels voor aanbesteding voor werken, leveringen en diensten wordt de gemeente aangemerkt als aanbestedende dienst. Dat wil zeggen dat de Europese aanbestedingsrichtlijn (Richtlijn 2004/18/EG) rechtstreeks van toepassing is. De lidstaten zijn verplicht de Europese regels op te nemen in nationale wet- en regelgeving. In Nederland heeft dit plaats gevonden in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). Ter vervanging van de aanbestedingsregels is een Aanbestedingswet in voorbereiding. Zowel de Europese Richtlijn als het Bao kent drempelwaarden voor overheidsopdrachten. Als de waarde van een overheidsopdracht beneden de drempelwaarden ligt, is de aanbestedingsplicht niet rechtstreeks van toepassing. Ook in dat geval kunnen eisen van openbaarheid van aanbesteding van toepassing zijn. Van groot belang is de jurisprudentie met betrekking tot het begrip overheidsopdracht. Uit het Scala-arrest is duidelijk geworden dat de aanleg van openbare voorzieningen beschouwd moet worden als overheidsopdracht, ook als de overheid niet zelf opdrachtgever is. Het arrest Arroux heeft nog verstrekkender gevolgen. Op grond van dit arrest kan ook vastgoedontwikkeling onder het begrip overheidsopdracht vallen, als de overheid daarbij een directe betrokkenheid heeft anders dan vanuit haar publieke overheidstaak. 10

12 In een recent arrest van het Hof van Justitie van de EU (Helmut Müller arrest - april 2010) zijn de grenzen van een overheidsopdracht, waarbij sprake is van aanbestedingsplicht, nader bepaald. Er is al sprake van aanbestedingsplicht als sprake is van: een rechtstreeks economisch belang voor de overheidsdienst; een (in)directe verbintenis tot uitvoering van de werken (zoals een bouwplicht); Dit arrest biedt duidelijkheid over het ontstaan van aanbestedingsplicht wanneer eisen worden gesteld die verder gaan dan de gebruikelijke ruimtelijke ordeningseisen, wanneer een bouwplicht of andere juridische afdwingbare eisen worden opgelegd of wanneer de overheid meefinanciert of risico draagt. In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling is een praktische handreiking opgenomen voor de juridische aspecten bij gebiedsontwikkeling, onder andere met betrekking tot het aanbestedingsrecht. De ontwikkelingen op het gebied van de aanbestedingsplicht zullen nauw worden gevolgd en waar nodig in opdrachten en bij het sluiten van contracten worden toegepast. De reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 is een publicatie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Interprovinciaal Overleg in samenwerking met de vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). Staatssteun In het EG-Verdrag is een verbod opgenomen tot ongeoorloofde staatssteun. Van ongeoorloofde staatssteun is sprake als door de overheid steun wordt verleend aan een onderneming, waardoor voor die onderneming een economisch voordeel ontstaat dat niet langs normale commerciële weg zou zijn verkregen. In het kader van het grondbeleid is het onderwerp staatssteun van belang bij: het verstrekken van financiële bijdragen aan private ontwikkelaars bij tekortlocaties; aan en verkoop van gronden en opstallen. Bij het beoordelen van ongeoorloofde staatssteun staat het begrip marktconform optreden centraal. De gemeente zal door het volgen van een openbare biedingsprocedure of door middel van een onafhankelijke taxatie moeten aantonen dat de prijzen marktconform tot stand zijn gekomen. 4.3 Rijk Wet ruimtelijke ordening Lag in de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) de nadruk op toelatingsplanologie, in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) ligt het accent meer op ontwikkelingsgerichte planologie. Bij ontwikkelingsplanologie komt meer nadruk te liggen op een proactieve sturing waarmee de regietaak op de ruimtelijke ordening nadrukkelijk wordt opgepakt. Samenwerking is daarbij een belangrijk aandachtspunt. Ingevolge de artikelen 2.2 en 2.3 van de Wro stellen Rijk en provincie ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele land, respectievelijk het gehele grondgebied van de provincie, een of meer structuurvisies vast. De structuurvisies bevatten de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen voor het betreffende gebied, alsmede de hoofdzaken van het te voeren ruimtelijk beleid. Nota Ruimte De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij het kabinet kiest voor 'decentraal wat kan, en centraal wat moet'. Dat 11

13 betekent in veel gevallen dat provincies en gemeenten aan zet zijn en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De nota ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling. Structuurvisie Randstad 2040 Bij de vaststelling van de Nota Ruimte op 17 januari 2006 heeft de Eerste Kamer het kabinet opgeroepen een langetermijnvisie en een daaraan gekoppelde investeringsstrategie op te stellen. Dit heeft geleid tot de vaststelling van een structuurvisie Randstad De ruimtelijke keuzes van het kabinet zijn in de structuurvisie uitwerkingen van vier leidende principes. Dit zijn: Leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta. Kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking groen, blauw en rood. Wat internationaal sterk is, sterker maken. Krachtige, duurzame steden en regionale bereikbaarheid. De principes vanuit de Nota Ruimte en de ruimtelijke keuzen vanuit de Structuurvisie Randstad 2040 werken door in de provinciale ruimtelijke plannen en werken daarmee ook kaderstellend voor de gemeentelijke plannen. In de structuurvisie Brielle worden de volgende beleidsuitgangspunten uit de Nota Ruimte genoemd die voor de Brielle van belang zijn: een efficiënt en zo mogelijk meervoudig ruimtegebruik; herstructurering van verouderde bedrijventerreinen; de opvangmogelijkheid in de gemeente van de eigen natuurlijke aanwas; verbreding van het woningaanbod en versterking van het culturele klimaat en de zakelijke dienstverlening; de sturende rol van water bij de ruimtelijke inrichting; ontwikkeling van natuur- en cultuurhistorische waarde en ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit; versterking van de vitaliteit van het platteland door ruimte te bieden voor hergebruik van bebouwing en nieuwbouw in het buitengebied, vergroting van toeristischrecreatieve mogelijkheden en door een duurzame en vitale landbouw. 4.4 Provincie en regio Beleid op rijksniveau (Nota Ruimte / structuurvisie Randstad 2040) is voor Brielle marginaal van belang. Belangrijker is het beleid op regionaal niveau vanuit het ruimtelijk plan Regio Rotterdam 2020 (RR2020). De elementen die vanuit de structuurvisie Randstad 2040 van belang zijn, zijn in RR2020 opgenomen. Op 12 oktober 2005 is door Provinciale Staten van Zuid-Holland het ruimtelijk plan Regio Rotterdam 2020 (RR2020) als streekplan vastgesteld. Op 9 november 2005 is dit plan door de regioraad van de stadsregio Rotterdam als regionaal structuurplan vastgesteld. Belangrijke elementen voor Brielle zijn: verkeersdoorstroming; ecologische verbindingen (krekenplan); regionaal bedrijventerrein; glasconcentratie. Deze elementen zijn in de structuurvisie Brielle uitgewerkt. Ook is een gebiedsvisie opgesteld voor Voorne-Putten. Deze visie is behandeld door de commissie grondgebied in de vergadering van 28 augustus De raad heeft deze visie in de vergadering van 11 september 2012 vastgesteld. De Wro kent voor WGR+ regio s geen formele rol meer op het terrein van de ruimtelijke ordening. Die rol is weggelegd voor Rijk, provincies en gemeenten. De regio s kunnen wel beleid ontwikkelen waarmee provincie en gemeenten bij hun ruimtelijke plannen rekening kunnen houden. 12

14 De Wro brengt voor de rol van de provincie grote veranderingen met zich mee. Het vervallen van de goedkeuringsbevoegdheid van gemeentelijke bestemmingsplannen is voor de provincie de grootste verandering. Daar staat tegenover dat de provincie -net als het rijk- een aantal nieuwe instrumenten erbij krijgt om de provinciale belangen te verwezenlijken. Het vaststellen van een provinciale structuurvisie is het belangrijkste instrument. Op 2 juli 2010 heeft de provincie Zuid-Holland na een uitgebreide inspraakprocedure de structuurvisie Visie op Zuid-Holland vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de uitgangspunten uit de rijksstructuurvisie Randstad 2040 verwerkt. De nieuwe structuurvisie vervangt het bestaande instrument van het streekplan. In de structuurvisie beschrijft de provincie haar doelstellingen en haar belangen bij de ruimtelijke ontwikkeling. De structuurvisie geeft een kijk op de ruimtelijke ontwikkeling tot Het contourenbeleid blijft bij de nieuwe structuurvisie gehandhaafd, stedelijke voorzieningen (o.a. sport) moeten hierdoor in principe binnen de rode contour blijven. De gemeente Brielle maakt volgens de structuurvisie, als onderdeel van het gebied Voorne-Putten, onderdeel uit van de zuidvleugel. Conform de bestuurlijke afspraken tussen de Zuidvleugelpartners in het bestuurlijk platform Zuidvleugel, geldt de ambitie dat 80 procent van de nieuwbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied 2010 plaatsvindt. Dit is inclusief vervangende nieuwbouw. De overige 20 procent vindt plaats in uitleggebieden, maar binnen de bebouwingscontour. Een functiekaart en kwaliteitskaart maken deel uit van de structuurvisie. De kwaliteitskaart is bedoeld om het gat tussen het provinciale niveau en het regionale niveau op te vullen. In de kwaliteitskaart is aangegeven hoe met bepaalde kenmerken van het landschap moet worden omgegaan. De kwaliteitskaart geeft onder andere een kader voor de beeldkwaliteitsparagraaf die in het bestemmingsplan moet worden opgenomen. De kwaliteitskaart is geen eindplan. Er is altijd een mogelijkheid om een goed gemotiveerd plan, door middel van vooroverleg, bespreekbaar te maken. De kwaliteitskaart is heel abstract. Daarom heeft de provincie de kwaliteitskaart uitgewerkt in een aantal gebiedsprofielen. Het doel van gebiedsprofiel is om een handreiking te geven om voor projecten een afweging te maken op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Bovendien moet het gebiedsprofiel het eenvoudiger maken om een beeldkwaliteitsparagraaf op te stellen voor het bestemmingsplan. De ambities van Voorne- Putten zijn in een gebiedsprofiel uitgewerkt. In het jaar 2014 zal worden bezien of de gebiedsprofielen moeten leiden tot aanpassingen of verbeteringen van de kwaliteitskaart. Het gebied Voorne Brielle Bernisse is aangemerkt als topgebied cultureel erfgoed. Binnen dit gebied wordt gestuurd op continuïteit van karakter. De Wro verplicht de provincie ook aandacht te besteden aan de wijze waarop de in de structuurvisie genoemde voornemens worden gerealiseerd. Hiervoor heeft de provincie de Uitvoeringsagenda structuurvisie vastgesteld. De uitvoeringsagenda bevat onder andere de studie naar een nieuwe westelijke oeververbinding van de Nieuwe Waterweg. 13

15 De Wro geeft de provincie de bevoegdheid algemene regels vast te leggen in een provinciale verordening (artikel 4.1 Wro). Op grond van deze bevoegdheid heeft de provincie de Verordening Ruimte vastgesteld. De verordening berust op het beleid zoals dat is vastgelegd in de provinciale structuurvisie. De verordening Ruimte stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. De regels hebben onder andere betrekking op de bebouwingscontouren, de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel. Door het vervallen van het provinciaal goedkeuringsrecht komt meer dan voorheen de nadruk te liggen op vooroverleg met de provincie. De provincie kan vanuit een provinciaal belang aanwijzingen geven waarmee de gemeente bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moet houden (proactieve aanwijzing artikel 4.2 Wro). In de procedure voor de vaststelling van een bestemmingsplan kan de provincie zienswijzen indienen en beroep bij de Raad van State instellen als het provinciaal belang in het geding is. Als de provincie een zienswijze heeft ingediend, heeft de provincie ook de bevoegdheid een zogenaamde reactieve aanwijzing te geven, waardoor een plan of een deel daarvan niet in werking kan treden. Tot slot heeft de provincie de bevoegdheid vanuit het provinciaal belang zelf een bestemmingsplan vast te stellen in de vorm van een zogenaamd inpassingplan. Een inpassingplan moet aan dezelfde eisen voldoen als een gemeentelijk bestemmingsplan. Er zijn twee vormen: plannen die gericht zijn op bescherming van een bepaald landelijk gebied en uitvoeringsgerichte provinciale bestemmingsplannen. De provinciale structuurvisie biedt hiervoor de basis. 4.5 Gemeente In paragraaf 3.1 is aangegeven dat het grondbeleid ondersteunend is aan het ruimtelijk en sectoraal beleid. Ten aanzien van het sectoraal beleid is vooral het beleid op gebied van verkeer en vervoer, economische zaken en volkshuisvesting van belang. De ambities op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting zijn: een ruimtelijke structuur die het mogelijk maakt in de gemeente goed te kunnen wonen en leven en die bijdraagt aan de cultuurhistorische identiteit van Brielle. Dit is vertaald in de volgende hoofdlijnen van beleid. aanpassing van de woningvoorraad en de woonomgeving aan de veranderende behoeften; fysieke ruimte bieden voor voorzieningen (commercieel en niet commercieel) die bijdragen aan het woon- en leefklimaat van Brielle; 14

16 fysieke ruimte bieden voor die activiteiten (commercieel en niet commercieel) die bijdragen aan het toeristisch-recreatief profiel van Brielle; een inrichting van de openbare ruimte binnen en buiten de vesting en in Zwartewaal die een bijdrage levert aan de (cultuur) historische identiteit aan de kernen en hun plaats in de omgeving; een inrichting van de openbare ruimte in Vierpolders en de woonwijk van Brielle die een bijdrage levert aan de woonkwaliteit; een inrichting van het landelijk gebied dat de openheid ondersteund en respect heeft voor de cultuurhistorische kwaliteiten. De ambitie op gebied van economische zaken is: een economische structuur met hoogwaardige, milieuvriendelijke en gedifferentieerde bedrijfsactiviteiten die passen bij kwaliteit, schaal en structuur van Brielle en die voldoende werkgelegenheid bieden. Het gemeentelijk economisch beleid is daarom gericht op: het bieden van passende locaties aan bestaande bedrijfsactiviteiten in Brielle; het bieden van ruimte aan bedrijfsactiviteiten die de kwaliteit van wonen versterken; het bieden van ruimte aan activiteiten die toeristisch-recreatief profiel versterken; het voeren van een selectief beleid ten aanzien van vestiging van voor Brielle nieuwe bedrijven. De structuurvisie Brielle heeft als doelstelling het bieden van een kader voor ruimtelijke ontwikkelingen en een ruimtelijke structuur die bijdraagt aan: goed kunnen wonen en leven in de gemeente; de cultuurhistorische identiteit van Brielle; een bij het karakter van de gemeente passende economische ontwikkeling. De centrale doelstelling is uitgewerkt in 9 ambities: 1. Leefbare kernen Het instandhouden en versterken van een duurzaam en kwalitatief goede woon- en leefomgeving in de wijken en kernen is één van de speerpunten van de structuurvisie. In de structuurvisie is een uitwerking van deze visie per kern opgenomen. 2. Voorzieningen op peil Elementen zijn: voldoende zorgaanbod in alle kernen; spreiding van het onderwijs; verplaatsing van het sportpark naar de Gronden van Waardenburg, waarbij de huidige locatie vrijkomt voor woningbouw; behoud van een gedifferentieerd horeca- en winkelaanbod in alle kernen. 3. Woningbouw Zorgen voor voldoende draagvlak om voorzieningen levensvatbaar te houden. Om deze doelstelling waar te maken zet de structuurvisie in op een toevoeging van een substantieel aantal woningen. Naast een duurzame invulling van het woningbouwprogramma is een gedifferentieerde en vraaggerichte bouw het uitgangspunt. Speciale aandacht gaat uit naar: gezinnen met kinderen (duurder segment vrijstaand / 2/1 kap); starters (doorstroming); senioren (appartementen met lift, nultredenwoningen, woonzorgcombinaties). 4. Ruimte voor economie Een economische visie die richting geeft aan behoud en versterking van het vestigingsklimaat en de werkgelegenheid. De structuurvisie houdt rekening met een uitbreiding van het lokale bedrijventerrein Seggelant met 8ha bruto. Voor het 15

17 door provincie en regio gewenste regionale bedrijventerrein is een studielocatie opgenomen. Voor het bedrijventerrein t Woud is een kwaliteitsslag noodzakelijk. Een herstructureringsplan is inmiddels opgesteld. De ambitie is om van t Woud een duurzaam en aantrekkelijk terrein te maken. Drie thema s zijn daarvoor nadrukkelijk uitgewerkt, te weten: a. Herinrichting van de openbare ruimte b. Schoon, heel en veilig c. Kwaliteitsverbetering private ruimte Door zowel de provincie Zuid-Holland als de Stadsregio Rotterdam zijn subsidies toegekend onder de voorwaarde dat ook de gemeente en de betrokken ondernemers een substantieel deel voor hun rekening nemen. Met de herstructurering is officieel op 29 oktober 2012 gestart. 5. Landschap met karakter De structuurvisie zet in op het: koesteren van karakteristieke landschappelijke kwaliteiten door het saneren van verspreid liggende kassen waardoor openheid van het landschap wordt gerealiseerd en door het behoud van waardevolle landschapselementen (dijken- en krekenpatroon); ontwikkelen van een groen/blauw raamwerk (Provinciale ecologische hoofdstructuur) in combinatie met herstellen en opwaarderen van de krekenstructuur; voorkomen van vermindering van natuurwaarden (polder Zwartewaal en Heenvliet). 6. Plek om te recreëren Positioneren als gemeente met recreatiemogelijkheden passend bij de kwaliteit van de historische stad en de ligging aan het Brielse meer door: een recreatieve, toeristische en cultuurhistorische vesting. een eigentijds recreatiegebied voor het Brielse Meer. 7. Vitale agrarische sector Het beleid is gericht op: instandhouden van economische landbouw door schaalvergroting en flexibiliteit; verbrede landbouw door agrarisch natuurbeheer en kleinschalige recreatie. 8. Bereikbaar Brielle Verbeteren van de bereikbaarheid is van belang voor de bereikbaarheid van de kernen en voor de invloed van de groeiende verkeersstromen voor de leefbaarheid en verkeersveiligheid. Aandachtspunten zijn: een betere bereikbaarheid o.a. door reconstructie (ongelijkvloerse) kruising N57-N218. doorstromingsmaatregelen N57. de aanleg van diverse rotondes op de N218. een verkeersveilige gemeente door herinrichting van wegen op grond van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). het aanpakken van onveilige kruispunten, de aanleg van een oost-west georiënteerde fietsstructuur. betere ontsluiting van het glastuinbouwgebied in Vierpolders via de N495 op de N57. uitbreiding van het openbaar vervoer (busdiensten Vierpolders en de havengebieden). 9. Historie voor nu en later Het versterken van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van de vesting. 16

18 De conclusies uit de Strategisch Economische Visie en uit de Woonvisie zijn in de structuurvisie verwerkt. Dat geldt eveneens voor de conclusies uit het (GVVP). 17

19 5 Strategie grondbeleid 5.1 Huidige situatie Het tot op heden gevoerde grondbeleid kan samengevat als volgt worden beschreven: Het grondbeleid is "dienstbaar" aan ruimtelijk beleid en sectoraal beleid voor wonen, werken en recreëren. Een actief grondbeleid voor woningbouw wordt voorgestaan. Er wordt alleen voor PPS-constructies (publieke en private samenwerking) gekozen, als dit een duidelijke meerwaarde biedt ten opzichte van traditionelere opdrachtgever - opdrachtnemer relaties en de partij waarmee de PPS wordt overwogen voldoende vertrouwen geniet. In het kader van de nieuwe Grondexploitatiewet (Afdeling 6.4 Wro) is een vrijwillige samenwerking het uitgangspunt om te komen tot een anterieure overeenkomst. De gemeentelijke aandacht beperkt zich hierbij tot de grondexploitatie en zal zelf geen opstallen ontwikkelen. Uitgangspunt zal zijn een marktconforme benadering, gebaseerd op de residuele grondwaardeberekening. Maatschappelijk gewenst en efficiënt ruimtegebruik moet worden bewerkstelligd waarbij tevens gestreefd wordt naar een optimale prijs- /kwaliteitsverhouding. Het te hanteren grondbeleid moet er op gericht zijn voldoende geld te genereren voor de realisering van publieke doelstellingen zoals gemeenschapsvoorzieningen. In zijn algemeenheid dienen eventuele (in financiële zin) negatieve resultaten op bepaalde locaties te worden opgevangen door positieve resultaten elders. In specifieke gevallen kan hiervan worden afgeweken. 5.2 Nieuwe ontwikkelingen De bestaande uitgangspunten van het grondbeleid blijven onverkort van kracht. Met de invoering van de Wro doen zich wel een aantal ontwikkelingen voor waarmee bij het grondbeleid rekening moet worden gehouden. Een direct voortvloeisel van de Wro is de verplichting voor het grondgebied van de gemeente een structuurvisie op te stellen. De structuurvisie omvat alle relevante ruimtelijke ontwikkelingen op gebied van ontwikkelingslocaties en voorzieningen met daarbij de uitgangspunten en randvoorwaarden. De structuurvisie gaat vergezeld van een uitvoeringsprogramma waarin wordt aangegeven op welke wijze de ontwikkelingsprojecten tot realisatie kunnen komen, inclusief de financiële uitvoerbaarheid. De Wro stelt in afdeling 6.4 (de Grondexploitatiewet) kostenverhaal verplicht. Bij kosten van grondexploitatie gelden de criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Bovenwijkse voorzieningen (voorzieningen van de grondexploitatie ten behoeve van meerdere locaties) kunnen proportioneel in het kostenverhaal van een locatie worden meegenomen, mits sprake is van profijt en toerekenbaarheid (nut en causaal verband). In een overeenkomst voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan (de zogenaamde anterieure overeenkomst) mogen afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie, dus in een groter gebied. 18

20 Hiermee worden mogelijkheden van gebiedsontwikkeling geïntroduceerd. Voorwaarde is dat hiervoor een onderbouwing in de structuurvisie is opgenomen. De genoemde criteria zijn daarbij niet van toepassing. De structuurvisie Brielle geeft in de bijlagen aan welke locaties in Brielle worden ontwikkeld en welke investeringsprojecten moeten worden uitgevoerd. In een confrontatietabel is aangegeven op welke wijze de financiële uitvoerbaarheid geregeld is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen bovenwijkse voorzieningen (met een duiding van het profijt en de toerekenbaarheid) en voorzieningen die als ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt. Als de gemeente er niet in slaagt voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan (of vergelijkbaar ruimtelijke besluit) overeenkomsten over grondexploitatie te sluiten, is het vaststellen van een exploitatieplan verplicht. Het exploitatieplan dient als basis voor het kostenverhaal. Een exploitatieplan dient gelijktijdig met het ruimtelijk besluit te worden vastgesteld en maakt daarvan ook onderdeel uit. De gemeente kan via het exploitatieplan locatie-eisen stellen, waaronder eisen voor de inrichting van het openbaar gebied en eisen met betrekking tot het realiseren van specifieke woningcategorieën (sociale huur en koop en kavels voor particulier opdrachtgeverschap). Ook na vaststelling van een exploitatieplan mogen overeenkomsten worden gesloten (zogenaamde posterieure overeenkomsten). In tegenstelling tot de anterieure overeenkomsten, waarbij veel onderhandelingsruimte bestaat, mogen posterieure overeenkomsten niet van het exploitatieplan afwijken. Na vaststelling van een exploitatieplan vindt het kostenverhaal plaats bij de afgifte van een bouwvergunning, tenzij het kostenverhaal via het sluiten van een overeenkomst is geregeld. De verplichting tot betaling van de exploitatiebijdrage wordt daarbij als financiële voorwaarde aan de bouwvergunning gevoegd. Het niet voldoen aan de gestelde eisen leidt tot weigering van de bouwvergunning. Ook na vaststelling van een exploitatieplan zullen grondtransacties nodig zijn om het eigendom van het openbaar gebied te verkrijgen. Het sluiten van posterieure overeenkomsten biedt de mogelijkheid daarbij gelijktijdig over de levering van het openbaar gebied aan de gemeente afspraken te maken. Een grondeigenaar die niet wil voldoen aan de gestelde eisen of niet conform de planning volgens het exploitatieplan wil realiseren, kan onteigend worden. Hiermee heeft het begrip faciliterend grondbeleid meer inhoud gekregen. Door inzet van het instrumentarium uit de Grondexploitatiewet kan de gemeente ook bij particuliere ontwikkelingen beter sturen en kosten verhalen. De gemeente kan daarmee actief invloed uitoefenen op de grondmarkt zonder dat zij risico s loopt als ontwikkelaar. De nieuwe mogelijkheden van de Grondexploitatiewet zijn daarmee een directe aanleiding om de uitgangspunten voor het grondbeleid te heroverwegen. 19

21 5.3 Heroverweging grondbeleid De mogelijkheden van locatieontwikkeling kunnen als volgt schematisch worden weergegeven: Het is zaak bij een locatieontwikkeling vooraf de strategie te bepalen. Planologische maatregelen dienen op de gekozen strategie te worden afgesteld. Daarbij laat de gemeente zich leiden door de uitgangspunten in de structuurvisie. Een risico analyse maakt onderdeel uit van de strategiekeuze. Ook binnen het nieuwe regime blijft actief grondbeleid voordelen bieden. Kostenverhaal (door gronduitgifte) en locatie-inrichting zijn hierbij in eigen hand. Daar waar de gemeente afhankelijk is van winstbestemming om kosten van ruimtelijke ontwikkelingen buiten de directe locatie te dekken blijft de gemeente zelfs aangewezen op actief grondbeleid, tenzij de gemeente in staat is een anterieure overeenkomst te sluiten waarbij aan kosten van ruimtelijke ontwikkelingen wordt bijgedragen. Het sluiten van dergelijke overeenkomsten is echter afhankelijk van onderhandelingen. Het hebben van een grondpositie vergemakkelijkt het bereiken van overeenstemming bij een anterieure overeenkomst. Als het kostenverhaal verzekerd is, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig. Dat voorkomt veel administratieve procedures. De structuurvisie noemt in de confrontatietabel een aantal locaties waarbij sprake is van een relatie met gebiedsgerichte ontwikkelingen. Deze locaties worden geacht bij te dragen aan de kosten van de ruimtelijke ontwikkelingen. Bij deze locaties bestaat dan ook een bijzondere aanleiding tot actief grondbeleid dan wel voor het sluiten van anterieure overeenkomsten. Bij de vaststelling van de ontwikkelingsstrategie voor de genoemde locaties zal hiermee uitdrukkelijk rekening gehouden moeten worden. Actief grondbeleid kan ook bereikt worden door samenwerking met grondeigenaren / ontwikkelaars op basis van een bouwclaimmodel of joint venture formule. In het eerste geval verkrijgt de gemeente het eigendom door bouwrechten te verlenen. In het tweede geval is sprake van een PPS constructie (Publiek Private Samenwerking). Daarbij verkrijgt de 20

22 gemeente medezeggenschap over de gronden en worden kosten, risico s en opbrengsten in afgesproken verhoudingen met de private partner gedeeld. Binnen de herstructureringsgebieden zal de gemeente afhankelijk zijn van samenwerking. Een joint venture is praktisch alleen mogelijk als de gemeente een grondpositie heeft. Als de risico s van locatieontwikkeling groot zijn, of als de gemeente geen grondpositie heeft, kan bij voorbaat gekozen worden voor een meer passievere rol van de gemeente en de ontwikkeling overlaten aan de grondeigenaar op basis van een anterieure overeenkomst met het gebruik van een exploitatieplan als stok achter de deur (faciliterende grondpolitiek). Als uitgangspunten voor de te voeren grondpolitiek gelden daarom: Het college bepaalt vooraf per locatie in een vertrouwelijke notitie welke strategie voor de ontwikkeling van een locatie wordt toegepast, een risico inschatting en verwervingsplan maken daarvan onderdeel uit. De raad wordt hierover vertrouwelijk geïnformeerd. Het moment van vaststellen van het planologisch besluit wordt afgestemd op de uitvoering van de gekozen strategie; Het voeren van een actieve grondpolitiek verdient de voorkeur. De gemeente is hiermee het best in staat haar regietaak uit te voeren en als dat mogelijk is door winstbestemming middelen te genereren voor gebiedsgerichte ontwikkelen buiten de locatie; Als het verkrijgen van grondeigendom binnen de gestelde randvoorwaarden niet mogelijk is of als het risicoprofiel daartoe aanleiding geeft, verdient het sluiten van anterieure overeenkomsten de voorkeur. Een vertrouwelijk concept exploitatieplan wordt daarbij gebruikt ter ondersteuning van het onderhandelingstraject. De formele vaststelling van het exploitatieplan wordt gebruikt als stok achter de deur ; Bij ontwikkelingen die door ontwikkelaars en corporaties in gang worden gezet met het oog op realisatie van de gemeentelijke doelstellingen, wordt een faciliterende grondpolitiek gevoerd, dan wel wordt gekozen voor een vorm van samenwerking; Samenwerking in de vorm van PPS constructies vindt alleen plaats als dit voor de gemeente een duidelijke meerwaarde oplevert en als de private partij voldoende vertrouwen geniet; Na vaststelling van een exploitatieplan heeft het sluiten van (posterieure) overeenkomsten voor het kostenverhaal, voorkeur boven de afwikkeling via de bouwvergunning. Van voorkeur voor een (posterieure) overeenkomst is in ieder geval sprake als grondtransacties in het geding zijn; Het college legt jaarlijks bij de jaarrekening aan de raad verantwoording af over het gevoerde grondbeleid (vloeit voort uit artikel 16 van het BBV). 21