NOTA KOSTENVERHAAL OP BASIS VAN DE STRUCTUURVISIE NEDERWEERT

Transcriptie

1 NOTA KOSTENVERHAAL OP BASIS VAN DE STRUCTUURVISIE NEDERWEERT

2 Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 2

3 NOTA KOSTENVERHAAL OP BASIS VAN DE STRUCTUURVISIE NEDERWEERT Datum: november 2010 Opgesteld door: Team Ruimtelijke Ontwikkeling, gemeente Nederweert. In samenwerking met: Vastgesteld door de gemeenteraad van Nederweert op 9 november Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 3

4 Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. Inhoudsopgave. pagina 1. Inleiding 5 2. Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 6 3. Kostenverhaal bovenplanse verevening Kostenverhaal ruimtelijke ontwikkelingen. 9. Bijlage: matrix kostenverhaal 11 Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 4

5 1. INLEIDING. In de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie Nederweert is aangegeven welke vormen van kostenverhaal de gemeente wenst toe te passen en hoe zij daar invulling aan wil geven. Hierin zijn de investeringen benoemd die voor kostenverhaal in aanmerking komen. Deze nota kostenverhaal bevat de concrete financiële uitwerking van de diverse vormen van kostenverhaal (bovenwijkse kosten, bovenplanse kosten en ruimtelijke ontwikkeling), die de gemeente kan toepassen bij ruimtelijke planontwikkeling, zowel voor de gemeentelijke als particuliere grondexploitatie. Deze nota verschaft inzicht in de wijze waarop de investeringen gefinancierd kunnen en moeten worden. De Nota Kostenverhaal Structuurvisie wordt zonnodig eenmaal per jaar herzien. De Nota Kostenverhaal Structuurvisie Nederweert maakt onderscheid in drie vormen van kostenverhaal: Bovenwijkse Voorzieningen Hieronder vallen de voorzieningen, zoals vastgelegd in de limitatieve lijst in het Bro, waarvan meerdere gebieden profijt ondervinden. Bovenplanse Verevening De ontwikkeling van verschillende locaties staat meestal niet op zichzelf maar dient een samenhangende ontwikkeling. Door een vorm van bovenplanse verevening toe te passen worden de (resultaten van) verschillende grondexploitaties met elkaar in relatie gebracht, waarbij eventuele verschillen in exploitatieresultaten via fondsvorming onderling kunnen worden verrekend. Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling Dit zijn bijdragen in de kosten van ruimtelijke ontwikkelingen die wel van betekenis zijn voor een planontwikkeling, maar niet noodzakelijk om voor die locatie tot een goede planontwikkeling te komen. De kosten van de bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening zullen door de gemeente dwingend worden verhaald op de planontwikkelingen (in anterieure overeenkomsten en exploitatieplannen). Bij het aangaan van een anterieure overeenkomst over grondexploitatie zal de gemeente bepalingen opnemen inzake financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Om de kosten van bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening te kunnen verhalen dienen deze aan de wettelijke criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit te voldoen. In deze nota zijn de drie vormen van kostenverhaal binnen de gemeente Nederweert opgenomen, inclusief een raming van de kosten. Indien bekend is het jaar van realisatie genoemd. Daarnaast zijn de kostendragende locaties opgenomen, inclusief de toedeling van kosten naar deze locaties op basis van de genoemde criteria. Bij de toedeling van de kosten wordt geen onderscheid gemaakt naar gemeentelijke plannen en particuliere plannen. Beide dragen bij aan de drie mogelijkheden van kostenverhaal. Daarbij geldt voor particuliere plannen dat deze nota de onderbouwing vormt voor kostenverhaal, zowel bij een anterieure overeenkomst als voor een exploitatieplan. Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 5

6 2. KOSTENVERHAAL BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN. In artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een limitatieve lijst opgenomen van de voorzieningen die in een exploitatieplan mogen worden verhaald. Alle voorzieningen uit deze lijst met kostensoorten die van betekenis zijn voor meer dan één plan worden bovenwijkse voorzieningen genoemd. Van deze bovenwijkse voorzieningen moet worden vastgelegd op welke wijze de kosten van deze voorzieningen op de verschillende plannen zullen worden verhaald. Toetsingscriteria In het Bro zijn de voorzieningen omschreven die in een exploitatieplan kunnen worden opgenomen. Om kosten voor bovenwijkse voorzieningen daadwerkelijk ten laste te brengen van een exploitatie, dient te worden voldaan aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen maatregelen, werken en voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel en niet voor ieder daarbinnen gelegen bouwperceel. Toerekenbaarheid: er is een causaal verband tussen de gebiedsontwikkeling en de te maken kosten voor de maatregelen, voorzieningen en werken. Met andere woorden de kosten zouden niet worden gemaakt zonder het plan dan wel de kosten worden mede mogelijk gemaakt ten behoeve van dat plan. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dienen de kosten naar rato van evenredigheid (neergelegd in expliciete verdeelmaatstaven) te worden verdeeld. Een plan dat relatief meer nut heeft van de voorziening draagt daarmee relatief meer bij. Subsidies en overige bijdragen In bepaalde gevallen zijn subsidies of overige bijdragen beschikbaar ten behoeve van de aanleg van werken, voorzieningen of maatregelen. Indien sprake is van subsidies of bijdragen worden deze, op basis van de grondexploitatiewet, in mindering gebracht op de kosten. Macro-aftopping Binnen het exploitatieplan is sprake van macro-aftopping van de exploitatiebijdrage. Dat houdt in dat niet meer kosten kunnen worden verhaald dan er aan opbrengstpotentie aanwezig is binnen het plan. Indien er dus sprake is van een verliesgevend plan, de kosten zijn hoger dan de opbrengsten, kunnen niet alle kosten worden verhaald. In een dergelijk geval zullen dus ook niet alle kosten voor bovenwijkse voorzieningen kunnen worden verhaald. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij ontwikkeling van sociale woningbouw met een onrendabele top. Toedeling naar bestaande woningen in Nederweert en nieuwbouwprojecten In de meeste gevallen zullen nieuwe bovenwijkse voorzieningen niet geheel ten laste van de nieuwe ontwikkelingen moeten komen, omdat ook bestaande wijken in de toekomst profiteren. In die gevallen is het dus niet redelijk om alle kosten te verhalen op (particuliere) ontwikkelaars van nieuwbouwprojecten. Overzicht bovenwijkse voorzieningen Project Investering Subsidie Restant Rotonde en ontsluiting , ,- Hoebenakker. Parkeren in het centrum 4.200,- per parkeerplaats ,- per parkeerplaats Kostendragende locaties Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 6

7 Binnen de gemeente Nederweert zijn een aantal toekomstige exploitatiegebieden aangewezen die als kostendragende locaties zijn te benoemen voor het toerekenen van de bovenwijkse voorzieningen. Het gaat dan om de ontwikkeling van het woongebied Hoebenakker en inbreidingslocaties in het centrum van Nederweert. Daarnaast dient voor bepaalde voorzieningen rekening te worden gehouden met een toerekening aan bestaande bebouwing. Toerekening kosten en exploitatiebijdrage per kostendrager Zoals eerder vermeld is de toerekening van de kosten voor bovenwijkse voorzieningen gebaseerd op de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Voor elke bouwlocatie is bepaald in hoeverre sprake is van profijt en toerekenbaarheid. Indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid, wordt op basis van proportionaliteit de bijdrage bepaald. Er worden kosten toegerekend per woningequivalent om daarmee vergelijkbaar toe te kunnen rekenen aan zowel woningen als bedrijven en voorzieningen. Motivatie bovenwijkse voorzieningen. Rotonde en ontsluitingsweg Hoebenakker. De rotonde en ontsluitingsweg Hoebenakker zijn noodzakelijk om de nieuwe woningbouwlocatie Hoebenakker te ontsluiten. De kosten die hiervoor gemaakt worden, worden volledig toegerekend aan het gehele woongebied Hoebenakker omdat dit woongebied als enige profijt heeft van de rotonde en ontsluitingsweg. Parkeren in het centrum (parkeerfonds) Bij nieuwbouw, verbouw of bij de wijziging van een functies (wonen, bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen) worden eisen gesteld aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen. In het Beleidsplan verkeer en vervoer Nederweert (december 2007) is aangegeven hoe het beleid rondom (nieuw) bouw en parkeernormen wordt vorm gegeven. In het Beleidsplan verkeer en vervoer Nederweert wordt in artikel een Parkeerbijdrageregeling genoemd. Dit houdt in, dat bij nieuwe ontwikkelingen de bouwverordening en het bestemmingsplan bepalend zijn en dat hierin de parkeereisen geregeld dienen te worden. Daarbij wordt verwezen naar de normen volgens CROW-publicatie 182 en de eis dat aan deze CROW parkeernorm dient te worden voldaan op eigen terrein. In de CROW zijn per stedelijkheidsgraad de parkeerkencijfers weergegeven en onderverdeeld naar functies en gebied binnen een plaats inclusief bezoekersparkeren. De gemeente Nederweert is ingedeeld in de stedelijkheidsgraad klasse niet-stedelijk (gemeente met een gemiddeld aantal inwoners van ). Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van deze parkeereis, indien het college de ontwikkelingen economisch en/of stedenbouwkundig gewenst vindt. De ontheffing kan worden verleend, indien op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien. Dit houdt in dat elders binnen de gemeente parkeergelegenheid zal moeten worden gecreëerd maar dit kost geld. Via een bijdrage bovenwijkse voorzieningen kan een vastgesteld bedrag aan de gemeente worden betaald, per parkeerplaats die conform de bouwvergunning nodig is. De gemeente zal de benodigde parkeerplaatsen dan op een later tijdstip aanleggen met het geld dat is gestort. In de volgende situaties is een bijdrage bovenwijkse voorzieningen van toepassing: 1. Het realiseren van minder parkeerplaatsen op eigen terrein dan de parkeernorm voorschrijft, waarbij de extra parkeervraag kan worden opgevangen op bestaande openbare parkeerplaatsen binnen het gebied waarin het plan wordt gerealiseerd. Deze storting dient als compensatie voor de extra belasting van de openbare parkeergelegenheden. Voor het gestorte bedrag zullen elders binnen Nederweert nieuwe openbare parkeerplaatsen worden aangelegd. Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 7

8 2. Het realiseren van minder parkeerplaatsen op eigen terrein waarbij de extra parkeerplaatsen op termijn door de gemeente worden aangelegd binnen het geldende gebied. 3. Indien de gemeente aanvullende eisen heeft voor het aanleg van structureel groen, ruimte voor water en eisen met betrekking tot toegankelijkheid voor hulpdiensten welke het niet mogelijk maken om aan de parkeernorm te voldoen. Voor het gestorte bedrag zullen elders binnen Nederweert nieuwe openbare parkeerplaatsen worden aangelegd. De hoogte van de bijdrage bovenwijkse voorziening kan afgeleid worden van de volledige reële aanleg- of stichtingskosten. De totale oppervlakte bedraagt totaal 33 m2 per parkeerplaats. De berekening van de oppervlakte wordt gevormd door; 1. Parkeerplaats 2. Toeleidingsweg naar de parkeerplaats 3. Goten voor afvoer regenwater (zitten al in toeleidingsweg) 4. Trottoir De kosten voor de aanleg van een parkeerplaats bedragen 4.200,00. Dit bedrag is exclusief de grondwaarde. De grondwaarde bedraagt in het centrum van Nederweert 500,- per m². De grondwaarde van een parkeerplaats van 33 m² in het centrum van Nederweert bedraagt derhalve ,-. Hiermee bedragen de totale kosten van een parkeerplaats in het centrum ,00 Er wordt van uit gegaan dat de extra te realiseren parkeerplaatsen op gronden worden gerealiseerd die al eigendom zijn van de gemeente en die derhalve niet meer hoeven te worden aangekocht. Het is derhalve realistisch om alleen de aanlegkosten van de parkeerplaats ( 4.200,00) door te berekenen als bovenwijkse voorziening. Er wordt vanuit gegaan dat een openbare parkeerplaats voor 50% benut wordt door de degene die niet op eigen terrein een parkeergelegenheid kan realiseren en dat de voor overige 50% de parkeerplaats benut kan worden als openbare parkeerplaats. Op basis van het profijtbeginsel wordt derhalve 50% van de aanlegkosten ( 2.100,00) toegerekend als bovenwijkse voorziening. Het gebied waarbinnen een bijdrage in de bovenwijkse voorzieningen dient te worden gedaan, is bepaald op het centrum van Nederweert en Budschop. In dit gebied komen de meeste ontwikkelingen voor die gevolgen kunnen hebben voor de parkeerdruk. De realisatie van de parkeerplaatsen vindt ook in dit gebied plaats. Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 8

9 3. KOSTENVERHAAL BOVENPLANSE VEREVENING. Van een bovenplanse verevening is sprake, indien een winstgevende locatie bijdraagt aan de onrendabele top van een ontwikkeling in een ander gebied van de gemeente. Voorwaarde is dat een structuurvisie verplicht is en dat daarin de te verevenen locaties worden benoemd. Tevens dient in de structuurvisie de ruimtelijke en functionele samenhang te worden aangetoond. De op de kostensoortenlijst opgenomen kostenelementen kunnen afdwingbaar worden verhaald via de bouwvergunning dan wel via een overeenkomst. De hoogte van de bijdragen is gebaseerd op basis van de geraamde normatieve kosten en opbrengsten van de grondexploitaties. Daarbij is uitgegaan van de fictieve situatie dat de gemeente het plan zelf ontwikkelt. Nagegaan wordt welk aandeel van de negatieve resultaten per samenhangende functies kan worden gedekt uit positieve resultaten binnen dezelfde functie. In de Structuurvisie Gemeente Nederweert is aangegeven dat er momenteel geen plannen zijn waar verevening aan de orde is. 4. KOSTENVERHAAL BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING. In een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie mag een gemeente met een particuliere ontwikkelaar afspraken maken over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, welke gelegen zijn buiten het betreffende plangebied. De ruimtelijke ontwikkeling hoeft geen betrekking te hebben op de grondexploitatie zelf, maar kan bijvoorbeeld ook betrekking hebben op bouwkosten van een maatschappelijke functie. Om een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen middels een anterieure overeenkomst is het zaak dat de betreffende ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in een vastgestelde structuurvisie. In de Structuurvisie van de gemeente Nederweert zijn die ruimtelijke ontwikkelingen opgenomen voor zover ze betrekking hebben op het stedelijk gebied. Voor het landelijke gebied van de gemeente Nederweert wordt een separate structuurvisie opgesteld, waarin de financiële consequenties voor de ruimtelijke ontwikkelingen in dit gebied worden betrokken. Een bijdrage in een ruimtelijke ontwikkeling mag er niet toe leiden dat het project dat afdraagt daarmee verlieslatend wordt. In bepaalde gevallen zijn er subsidies of overige bijdragen beschikbaar ten behoeve van de aanleg van ruimtelijke ontwikkelingen. Deze subsidies of bijdragen zullen in mindering worden gebracht op de te verhalen financiële bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkelingen. Overzicht ruimtelijke ontwikkelingen Project Investering Subsidie Restant MFA , ,- Kanaalzone Budschop , ,- Toelichting projecten Multifunctionele Accommodatie (MFA). Om een betere samenhang tussen Nederweert en Budschop te realiseren is in het Masterplan Centrum Nederweert-Budschop de realisatie van een multifunctionele accommodatie (MFA) in Budschop opgenomen. De MFA huisvest dat culturele, sociaal-maatschappelijke, medische en/of recreatieve functies gericht op alle inwoners van de gemeente Nederweert. Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 9

10 Kanaalzone Budschop. De kanaalzone kan worden gekenschetst als de circa 40 meter brede kanaaloever langs de Zuid-Willemsvaart aan de zijde van Budschop. De kanaalzone begint bij de bestaande brug tussen Nederweert en Budschop (Brug 15) en loopt door tot en met de nieuw te realiseren woonwijk Merenveld. De huidige situatie is, van zuid naar noord, eerst parkachtig dan een versmalde zone langs achterkanten van huizen en dan eindigend in een maïsveld. Over de gehele lengte ligt een fietspad, in het begin smal later eindigend in een smalle landweg. De kanaalzone ligt centraal tussen Nederweert en Budschop, en wordt enerzijds begrensd door de vaart en anderzijds door de achterkant van Budschop. Om recht te doen aan de centrale positie van de kanaalzone tussen Nederweert en Budschop is een aantal ingrepen nodig. Het situeren van het MFA kan in combinatie met aanliggende bebouwing een duidelijk gezicht geven aan de kanaalzone en daarmee de visuele en functionele relatie tussen Nederweert en Budschop versterken. Kostendragende locaties Zowel bestaande als nieuwe woningen hebben profijt van de ontwikkeling van de MFA en de kanaalzone Budschop. Deze ontwikkelingen worden derhalve deels toegerekend aan toekomstige exploitatiegebieden en deels aan bestaande woningen. Voor dit deel komen de kosten ten laste van de algemene middelen. Binnen de gemeente Nederweert is een aantal toekomstige exploitatiegebieden aangewezen, die als kostendragende locaties zijn te benoemen voor het toerekenen van de ruimtelijke ontwikkelingen. Overzicht ontwikkelingen woningvoorraad gemeente Nederweert Hoebenakker deel 1 Hoebenakker deel 2 Merenveld Anselberg Molenpad-Vlut Leiverse velden Tiskeswej Inbreidingslocaties Totaal woonvisie t/m woonvisie > Woningvoorraad % 3% 2% 0% 2% 1% 1% 4% 15% Groei Toerekening kosten en exploitatiebijdrage per kostendrager In deze nota worden de verbanden gelegd tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de projecten waarvan de gemeente in een anterieure overeenkomst een bijdrage zal wensen te ontvangen. Bij de onderhandeling over een anterieure overeenkomst zal de gemeente pas de daadwerkelijke bijdrage bepalen. Daarbij wordt uiteraard ook rekening gehouden met eventuele andere projecten die profiteren van de ruimtelijke ontwikkeling. Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 10

11 BIJLAGE: Matrix kostenverhaal. In de bijlage wordt een overzicht gegeven van het kostenverhaal: welke kosten worden verhaald, op welke manier worden deze toegerekend en aan welke projecten worden deze toegerekend. Matrix nota kostenverhaal Investeringsprojecten Bovenwijkse voorzieningen Rotonde en gebiedsontsluiting Hoebenakker Parkeren Ruimtelijke ontwikkeling Kanaalzone Budschop Investering Raming Subsidie / bijdragen Netto Jaar realisatie Algemene middelen Aandeel Grond exploitatie Voorziening Bovenwijks Bovenplans RO Toetsings- criteria art Wro Ontwikkelprojecten 0% 100% Profijt ja ja nee nee nee nee nee nee Bovenwijks Toerekenbaarheid ja ja nee nee nee nee nee nee Proportionaliteit 34% 66% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 50% 50% Profijt nee nee nee nee nee nee nee ja Bovenwijks Toerekenbaarheid nee nee nee nee nee nee nee ja Proportionaliteit 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 50% 85% 15% Profijt ja ja ja ja ja ja ja ja RO Toerekenbaarheid ja ja ja ja ja ja ja ja Proportionaliteit 2% 3% 2% 0% 2% 1% 1% 4% Hoebenakker deel 1 Hoebenakker deel 2 Merenveld Anselberg Molenpad-Vlut Leiverse velden Tiskeswej Inbreidingslocaties 85% 15% Profijt ja ja ja ja ja ja ja ja MFA RO Toerekenbaarheid ja ja ja ja ja ja ja ja Proportionaliteit 2% 3% 2% 0% 2% 1% 1% 4% Totaal Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 11

12 Nota kostenverhaal op basis van de structuurvisie Nederweert. 12