Transcriptie

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11 NOTA KOSTENVERHAAL VERHAAL BINNENPLANSE KOSTEN VERHAAL BOVENPLANSE KOSTEN BOVENPLANSE VEREVENING BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN Besluit college van burgemeester en wethouders: 2 november 2010 Besluit raad: 14 decembe r2010 1

12 INHOUD PAGINA :" \.- -;... 1 INLEIDING 3 2 HOOFDLIJNEN EN REEDS VASTGESTELD BELEID KOSTENVERHAAL Doel Wro bij kostenverhaal Twee sporen: anterieure overeenkomst en Exploitatieplan Beleid van de gemeente Buren 6 3 VERHAAL VAN KOSTEN Verhaal van binnenplanse kosten Verhaal van bovenplanse kosten Bovenplanse verevening Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen 9 4 TOEPASSING KOSTENVERHAAL IN BUREN Algemene beleidslijn Binnenplanse kosten Bovenplanse kosten Bovenplanse verevening Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen 11 5 BESTEMMINGSRESERVE 13 ~.::~~ :';}-.. ;: 6 UITKERING UIT DERESERVE Uitkering in het kader van bovenplanse verevening Uitkering in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen 14 7 BIJLAGEN 15,.'. ".e 2

13 1 INLEIDING De Structuurvisie Buren is op 27 oktober 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze structuurvisie, die als basis en leidraad geldt voor het gehele grondgebied binnen de gemeente, zijn de ruimtelijke plannen genoemd die de gemeente in de komende 10 jaar wil realiseren. De Structuurvisie is een algemene visie voor het gehele grondgebied van de gemeente. Ten aanzien van verschillende deelonderwerpen of deelgebieden binnen de gemeente, bestaat de mogelijkheid om vanuit de hiervoor genoemde structuurvisie, een of meer nadere specifieke structuurvisies vast te stellen. Deze specifieke structuurvisies kunnen zien op een bepaald gebied binnen de gemeente (bijvoorbeeld een dorpsvisie) of op een bepaalde functie die binnen de gemeente gewenst is (bijvoorbeeld recreatiebeleid). Deze nota ziet op het regelen van het kostenverhaal van de ontwikkelingen genoemd in de Structuurvisie. Deze nota is ook van toepassing op de opgestelde of nog op te stellen specifieke structuurvisies. Bij de uitvoering van de ruimtelijke plannen hanteert de gemeente Buren het uitgangspunt van minimaal het verhaal van de gemeentelijke kosten op derden die profijt hebben van de ruimtelijke plannen of die daaraan vrijwillig willen bijdragen. De gemeente hanteert op basis van de Nota Grondbeleid en de Wro het uitgangspunt dat allereerst een overeenkomst met de marktpartij moet worden gesloten. Voordat positief wordt gereageerd op een verzoek tot bestemmingsplanwijziging treden partijen in overleg over de inhoud van de overeenkomst. Afhankelijk van het stadium van de planontwikkeling (hoe concreet is het verzoek) wordt eerst een intentieovereenkomst gesloten. De intentieovereenkomst regelt de samenwerking bij de verdere uitwerking van de plannen, waarbij de ruimtelijke, politieke en financiêie haalbaarheid centraal staat. Wordt uiteindelijk overeenstemming bereikt over het uit te voeren plan, dan stellen partijen een zogenaamde anterieure overeenkomst op. In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt over de vier kostensoorten die in de inleiding op pagina 2 van dit voorstei zijn genoemd. Het sluiten van zowel de intentieovereenkomst als de anterieure overeenkomst is een bevoegdheid van ons college (artikel 160 sub e Gemeentewet). De hoogte van de financiële afspraken zijn afhankelijk van de onderhandelingen met de marktpartijen. De juridische basis voor de Nota Kostenverhaal is te vinden in de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro), afdeling 6.4. Op grond van deze wet heeft de gemeente de verplichting om de kosten die de gemeente maakt voor de uitvoering van een ruimtelijk plan af te wentelen I te verhalen op de initiatiefnemer voor het plan en op degenen die daarvan profijt heeft. Het verhaal van de kosten kan worden vastgelegd in een (vrijwillig te sluiten) overeenkomst of in een exploitatieplan. Bij voorkeur worden de afspraken over dit kostenverhaal vastgelegd in een overeenkomst tussen de derde en de gemeente, aangezien in een overeenkomst meer en andere afspraken kunnen worden gemaakt dan in een exploitatieplan, dat is gebonden aan strikte wettelijke regels. In een overeenkomst bestaat ruimte voor de gemeente om nadere afspraken te maken ten aanzien van bijvoorbeeld het woningbouwprogramma en een bijdrage aan een fonds voor andere ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Bovendien is er in het kader van de contractsonderhandelingen (enige) ruimte voor specifieke wensen en eisen van zowel de gemeente als de initiatiefnemer voor het ruimtelijk plan. Als laatste is op dat moment het kostenverhaal vooraf geregeld. Wellicht ten overvloede, de wet gaat uit van een verplichting voor de gemeente tot het verhalen van de door haar te maken kosten in het kader van ontwikkeling van ruimtelijke plannen. De gemeente doet dit in eerste instantie via het sluiten van een anterieure overeenkomst. 3

14 Aanleiding en doel van de nota Op 28 mei 2008 heeft de raad de Nota grondbeleid vastgesteld. De structuurvisie geeft aan waar realisatie van ruimtelijke plannen gewenst is en de nota grondbeleid beschrijft hoe de gemeente de gewenste ontwikkelingen wil realiseren. Doelstelling van de gemeente is daarbij om vanuit een regisserende rol duurzame ontwikkelingen te realiseren. Het grondbeleid wordt daarbij als Instrument Ingezet om beleid op het gebied van wonen, werken, welzijn, infrastructuur, recreatie, milieu en landschapsontwikkeling te realiseren. Het grondbeleid kan daarbij zowel sturend als volgend zijn. Door de gemeente Buren wordt voorts de Woonvisie gehanteerd, waarin de woningbouwdoelstellingen van de gemeente zijn verwoord. Op basis van deze woonvisie heeft de gemeente als doel om tenminste 1i3" van de totale woningvoorraad als goedkope woning te realiseren. Onder goedkope woningen worden daarbij verstaan huur- en koopwoningen met, een vastgestelde maximale maandhuur danwel een vastgestelde maximale koopsom. Met het vaststellen van de Structuurvisie Buren heeft de gemeente Buren de basis gelegd voor het kostenverhaai. Het kostenverhaal c.q. bijdrage regeling vindt plaats bij alle ruimtelijke plannen, ongeacht of deze worden gerealiseerd na particulier initiatief of gemeentelijk initiatief. Status Deze nota omvat een door de raad vastgesteld beleidskader voor de vrijwillige bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen en bijdragen voor bovenplanse verevening Indien de nota grondbeleid, de Woonvisie dan wel de Structuurvisie wijzigt of wanneer hernieuwde inzichten zijn ontstaan ten aanzien van gemeentelijk kostenverhaal in Buren, zal deze nota zonodlg worden gewijzigd. Leeswijzer In deze nota wordt allereerst ingegaan op de werking van het kostenverhaal (hoofdstuk 2). Daarna worden de beleidskeuzes van de gemeente Buren weergegeven ten aanzien van kosten van binnenplanse- en, bovenplanse kosten, bovenplanse verevening alsmede bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (hoofdstuk 3). Voorts wordt de fondsvorming in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen toegelicht (hoofdstuk 4). Tenslotte komt de besluitvorming door de raad aan de orde (hoofdstuk 5). 4

15 2 HOOFDLIJNEN EN REEDS VASTGESTELD BELEID KOSTENVERHAAL Ter verduidelijking van deze nota en de uitwerking daarvan, wordt hieronder kort de werking en toepassing van de Wro met betrekking lol koslenverhaal uileengezet. 2.1 Doel Wro bij kostenverhaal Afdeling 6.4 van de Wro geeft de verplichting voor de gemeente om de gemaakte kosten in het kader van planontwikkeling, te verhalen. De te verhalen kosten betreffen kosten voor ondermeer planvorming, bijdragen aan bovenplanse kosten " zoals aanpassingen in de verkeersstructuur en riolering, en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen die niet rechtstreeks gerelateerd zijn aan een specifieke ontwikkelingslocatie, maar wel van groot belang zijn voor de gemeente en de nieuwe planontwikkeling. Planontwikkeling betekent in het kader van afdeling 6.4 van de Wro de ontwikkeling van alle bouwplannen met betrekking tot woningen, bedrijvigheid, zandwinning, herontwikkeling enzovoort. Daarbij dient er altijd sprake te zijn van een "bouwplan". Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft daarvoor de definitie. Indien er geen sprake is van een bouwplan als bedoeld in het Bro, dan kan er geen kostenverhaal als in deze nota bedoeld plaatsvinden, maar moet de gemeente haar kosten door middel van een heffing van leges in rekening te brengen. Verhaal van de gemeentelijke kosten kan op verschillende manieren gebeuren, te weten door een exploitatieplan of door een exploitatieovereenkomst. Beiden kunnen naast afspraken over kostenverhaal ook afspraken bevatten over in de Wro benoemde en toegestane financiële bijdragen, fasering en locatie-eisen (eisen ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte en woningbouwcategorieën). In afdeling 6.4 worden verschillende soorten kosten omschreven. Het gaat om de volgende categorieën kosten: binnenplanse kosten: dit zijn kosten die gemaakt worden binnen de grenzen van het ruimtelijke plan. Het gaat hier om kosten van bestemmingsplanwijziging, bouw- en woonrijpmaken, sanering etc. bovenplanse kosten: dil zijn kosten die gemaakt worden builen de grenzen van het ruimtelijke plan, maar die noodzakelijk zijn voor de realisering van het ruimtelijke plan. Het gaat hier om bijvoorbeeld kosten van de aanleg van een rotonde in verband met de toename van verkeer ten gevolge van het ruimtelijke plan ofwel de aanleg van een rioolaansluiting met grotere afvoercapaciteit. bovenplanse verevening: dit is een bijdrage van de Initiatiefnemer aan de gemeente als er in het ruimtelijke plan niet kan worden voldaan aan de beleidsregels van de gemeente (op het gebied van de sociale woningbouw). De gemeente zal de verplichtingen van het ene plan dan doorschuiven naar een ander plan, waardoor een financiële compensatie nodig wordt. bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen: dit is een bijdrage van de initiatiefnemer aan de gemeente voor ontwikkelingen die niet direct gekoppeld zijn aan het door initiatiefnemer uit te voeren ruimtelijke plan. Deze bijdrage wordt door de gemeente gebruik om projecten uit te voeren waardoor de leefbaarheid in de gehele gemeente toeneemt. Te denken valt aan projecten van fietsverbindingen, aankleding van het landschap, bijdragen aan dorpshuizen etc. In bijgaande tekening is een schetsmatig overzicht gegeven van de verschillende kostensoorten. I Hetgaat bij de binnenplanse en bovenplanse kosten alleen om de aanleg van nieuwe voorzieningen. Regulier onderhoud valtnietonder de te verhalen kosten. 5

16 B!nnenp!anse koslen: +-1- aanleg wegen, rioleringen etc. binnen locatie UitbreIding mei woningbouw / Rulmlelfike ontwikkeling: Aanleg fietspad, waardoor leelbaarheld Ingemeenle wordt vergrool 2.2 Twee sporen: anterieure overeenkomst en exploitatieplan Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit kan de gemeente met de grondeigenaren of degenen die een ruimtelijke ontwikkeling wenst te realiseren een overeenkomst sluiten (anferieure overeenkomst). Op deze overeenkomst is het privaatrecht van toepassing en geldt een ruime mate van contractsvrijheid. Als er geen overeenkomst tot stand is gekomen over kostenverhaal en de gemeente ziet ruimtelijke redenen om het bestemmingsplan of een ander planologisch besluit vast te stellen, dan moet tegelijk met dit ruimtelijk plan ook een exploitatieplan worden vastgesteld. Uit het exploitalieplan, dat een publiekrechtelijk besluit is, blijkt de hoogte van de te betalen bijdrage in de gemeentelijke kosten van de planontwikkeling. Na vaststelling van het exploitalieplan kan de gemeente alsnog besluiten om over te gaan tot het sluiten van een exploitalieovereenkomst (posterieure overeenkomst). De kosten die op basis van deze overeenkomst kunnen worden verhaald moeten gelijk zijn aan de kosten die op basis van het exploitatieplan kunnen worden verhaald. Wel kunnen in de posterieure overeenkomst aanvullende afspraken worden gemaakt, zolang deze niet in strijd zijn met het exploitatie plan. 2.3 Beleid van de gemeente Buren De gemeente hanteert op basis van de Nota Grondbeleid en de Wro het uitgangspunt dat allereerst een overeenkomst met de marktpartij moet worden gesloten. Voordat positief wordt gereageerd op een verzoek tot bestemmingsplanwijziging treden partijen in overleg over de inhoud van de overeenkomst. Afhankelijk van het stadium van de planontwikkeling (hoe concreet is het verzoek) wordt eerst een intentieovereenkomst gesloten. De intentieovereenkomst regelt de samenwerking bij de verdere uitwerking van de plannen, waarbij de ruimtelijke, politieke en financiële haalbaarheid centraal staat. Wordt uiteindelijk overeenstemming bereikt over het uit te voeren plan, dan stellen partijen een zogenaamde anterieure overeenkomst op. Als uitgangspunt hanteert de gemeente Buren om in alle gevallen een anterieure overeenkomst te sluiten. Redenen hiervoor zijn:. flexibiliteit in kostenverhaal; bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen; koppeling met grondbeleid; 6

17 afspraken met betrekking tot uitvoering van gemeentelijke wensen met betrekking tot de bebouwing; koppeling met Woonvisie; voorafgaande vastlegging van het kostenverhaal en dus zekerheid over de hoogtevan het kostenverhaal. Pas indien blijkt dat geen overeenstemming kan worden verkregen over de anterieure overeenkomst, dan zal de gemeente overwegen om een exploitatieplan op te stellen. 7

18 3. VERHAAL VAN KOSTEN 3.1 Verhaal blnnenplanse kosten De gemeente is zoals gezegd bevoegd en verplicht de kosten die zij maakt te verhalen. Welke kosten via het exploitatieplan kunnen worden verhaald, is limitatief omschreven op de zogenaamde kostensoortenjijst. art Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het verhaal van binnenplanse kosten heeft betrekking op voorzieningen die binnen het te ontwikkelen gebied zijn gelegen. Het verhaal van binnen planse kosten is wettelijk geregeld. De gemeente hoeft hier geen afzonderlijk beleid voor op te stellen. Criteria Om kosten via een exploitatieplan te kunnen verhalen dient voldaan te zijn aan de volgende drie criteria. Profijt: de te ontwikkelen locatie moet nut ondervinden van de voorzieningen. Toerekening: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van de locatie niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van de locatie gemaakt. Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen. De genoemde kostensoortenlijst en de hiervoor genoemde criteria gelden niet voor het verhaal van kosten ingevolge een anterieure overeenkomst. Desondanks dient wel in aanmerking genomen te worden dat deze overeenkomst op grond van vrijwilligheid wordt gesloten. Iedere contractspartij zal op grond van bedrijfseconomische overwegingen (geld en voortgang in de ontwikkelplanning) bepalen of hij met de gemeente zal contracteren en dus meer of minder wil betalen dan wettelijk geregeld. In dat kader zal deze contractspartij nagaan of de gemeente zich aan de drie genoemde criteria heeft gehouden, met name in de hoogte van de gevraagde bijdragen. Indirect spelen de criteria daardoor wel degelijk een rol. De binnenplanse kosten kunnen zowel worden verhaald via een anterieure overeenkomst als via een exploitatieplan. Dit betekent dat het verhaal van deze kosten voor de gemeente wettelijk afdwingbaar zijn. Zoals aangegeven in paragraaf heeft het de voorkeur om de kosten via een anterieure overeenkomst te verhalen. 3.2 Verhaal bovenplanse kosten Naast verhaal van binnenplanse kosten kan de gemeente eveneens bovenplanse kosten verhalen zowel in een exploitatieovereenkomst als in een exploitatieplan. Verhaal van bovenplanse kosten heeft betrekking op voorzieningen die buiten het te ontwikkelen gebied zijn gelegen maar wel een directe relatie hebben met dat gebied, zoals wijzigingen in de verkeerssituatie (verbreding van wegen, nieuwe wegen, rotonde etc.) of de infrastructuur (riolering, waterberging etc.). Het verhaal van bovenplanse kosten is wettelijk geregeld. De gemeente hoeft hier geen afzonderlijk beieid voor op te stellen. Ook hier zijn de onder 2.2 genoemde criteria van toepassing als het kostenverhaal via een exploitatieplan gebeurt. Voor deze kosten geldt ook dat als er een overeenkomst wordt gesloten, met een schuin oog zal worden gekeken naar de wettelijke mogelijkheden. De bovenplanse kosten kunnen zowel worden verhaald via een anterieure overeenkomst als via een exploitatieplan, voor zover natuurlijk wordt voldaan aan de in 2.2. genoemde criteria. Dit betekent dat het verhaal van deze kosten voor de gemeente wettelijk afdwingbaar zijn. Zoals aangegeven in paragraaf heeft het de voorkeur om de kosten via een anterieure overeenkomst te verhalen. 8

19 3.3 Bovenplanse verevening De wet geeft een regeling ten aanzien van bovenplanse verevening (artikel 6.13 lid 7 Wro). Deze komt er op neer dat de tekorten van de ene locatie worden gedekt door de positieve resultaten van een andere locatie. De kosten die voor verevening in aanmerking komen, kunnen voor verschillende locaties of gedeelten daarvan In het kostenverhaal worden meegenomen in de vorm van een fondsbijdrage. Deze bijdrage moet zijn basis vinden in een vastgestelde structuurvisie, die bovendien aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. De onder 2.2 genoemde criteria zijn niet van toepassing. Indirect is er wel sprake van toepasselijkheid van deze drie criteria, namelijk op het niveau van de structuurvisie. In de huidige Structuurvisie is een mogelijkheid voor bovenplanse verevening opgenomen ten aanzien van sociale woningbouw. Indien het ruimtelijk niet mogelijk is om binnen een ruimtelijk plan (locatie) te voldoen aan de Woonvisie voor wat betreft sociale woningbouw, kan de initiatiefnemer afzien van de bouw van sociale woningen, maar moet dit financieel aan de gemeente compenseren. Deze compensatie vindt plaats door het storten van een bijdrage in een gemeentelijk fonds voor sociale woningbouw. De gemeente kan dan in andere locaties zorgen dat er meer sociale woningbouw wordt gerealiseerd. De mindere opbrengsten van sociale woningbouw kunnen dan uit het fonds worden gecompenseerd. Wijzigt overigens het beleid ten aanzien van sociale woningbouw, dan zal ook de bijdrage bovenplanse verevening moeten wijzigen. 3.4 Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen Zoals hierboven aangegeven hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld als de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan of ander ruimtelijke procedure een anterieure overeenkomst heeft gesloten. Deze overeenkomst kan ook afspraken bevatten over bijdragen aan ruim/elijke ontwikkelingen. Een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt op basis van vrijwilligheid afgesproken. Het gaat hierbij om een bijdrage aan belangrijke, fysieke maatschappelijke functies als bijvoorbeeld natuur, waterberging, recreatie, infrastructuur, culturele en maatschappelijke voorzieningen. De drie criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid gelden niet voor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Als de gemeente niet met initiatiefnemer tot overeenstemming komt over een anterieure overeenkomst, is het niet mogelijk de bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkelingen via een exploitatieplan af te dwingen. Deze bijdrage moet daarom geheel vrijwillig tussen partijen worden overeengekomen. Om een bijdrage te mogen vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen moet aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan: er is samenhang tussen de te ontwikkelen locatie en de ruimtelijke ontwikkeling: deze samenhang kan erg algemeen zijn (leefbaarheid van de burgers binnen de gemeente); de ruimtelijke ontwikkeling moet zijn vastgelegd in een vastgestelde structuurvisie; de bijdrage is gekoppeld aan een benoemde ruimtelijke ontwikkeling, waarvan de kosten globaal inzichtelijk zijn. De structuurvisie geeft inzicht in de omvang, kwaliteit en dergelijke van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente is vrij om te bepalen of zij zelf bijdraagt aan de ruimtelijke ontwikkelingen. 9

20 4 TOEPASSING KOSTENVERHAAL IN BUREN 4.1 Algemene beleidslijn De gemeente Buren verhaalt de door haar gemaakte kosten met behulp van het instrumentarium dat de Wro biedt. De gemeente is verplicht alle door haar te maken kosten in het kader van een ruimtelijke pianprocedure en uitvoering te verhalen. Uitgangspunt voor de gemeente is het sluiten van anterieure overeenkomsten. Alle voorzieningen die aangelegd worden ten behoeve van een locatieontwikkeling, worden eveneens verhaald op die ontwikkeling. Per locatie wordt een grondexploitatie opgesteld en vastgesteld, waarin de binnenplanse en bovenplanse kosten worden opgenomen. De bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen en de bijdragen bovenplanse verevening worden doorgesluisd naar de bestemmingsreserve. In bijlage 2 zijn de woningbouwplannen die zijn opgenomen in de Slructuurvisie opgenomen. 4.2 Binnenplanse kosten Het verhaal van deze kosten wordt per ruimtelijke ontwikkeling beoordeeld en toegepast op basis van de wettelijke uitgangspunten. 4.3 Bovenplanse kosten Ook het verhaal van deze kosten wordt per ruimtelijke ontwikkeling beoordeeld en toegepast. Bijlage 1 bevat een opsomming van de reeds gemaakte en reeds begrote kosten, die op verschillende ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden verhaald Bovenplanse verevening Het taakstellend woonprogramma van de gemeente Buren, zoals verwoord in de Woonvisie , houdt in dat van alle woningen die binnen de gemeente worden gerealiseerd ten minste 1/3 deel in het goedkope segment moet worden gebouwd. Uitgaande van het huidige vastgestelde beleid door de raad moet in elk ruimtelijk plan minimaal 1/3 sociale woningbouw worden gerealiseerd (waarvan het liefst 1/2 sociale huur en 1/2 sociale koop). In eerste instantie wordt elke marktpartij of particulier verplicht om aan deze 1/3-regeling te voldoen. Indien echter naar aanleiding van ruimtelijke gronden blijkt dat op een bepaalde locatie sociale woningbouw niet past (stedenbouwkundig, voorzieningtechnisch o.i.d.), dan kan de initiatiefnemer een bijdrage storten in de bestemmingsreserve bovenplanse verevening. De bijdrage bedraagt ,-- per niet gerealiseerde sociale woning. De wijze van berekening is opgenomen in bijlage 5. Voor de bovenplanse verevening is de volgende regeling van toepassing: Uitgaande van het huidige vastgestelde beleid door de raad moet in elk ruimtelijk plan minimaal 1/3 sociaie woningbouw worden gerealiseerd (waarvan het liefst 1/2 sociale huur en 1/2 sociale koop). In eerste instantie wordt elke marktpartij of particulier verplicht om aan deze 1/3-regeling te voldoen. Indien echter naar aanleiding van ruimtelijke gronden blijkt dat op een bepaalde locatie sociale woningbouw niet past (stedenbouwkundig. voorzieningtechnisch o.i.d.) en niet gecompenseerd kan worden in een ander plan van dezelfde marktpartij dan kan de initiatiefnemer een bijdrage storten in de bestemmingsreserve bovenplanse verevening. De bijdrage is afhankelijk van het te realiseren woningbouwprogramma binnen de locatie. In bijlage 5 is de berekeningsmethodiek aangegeven. In sommige gevallen is slechts sprake van één of twee woningen. In dat geval is het technisch onmogelijk om 1/3 sociaal te realiseren. De marktpartij of particulier doet dan een bijdrage naar rato van het aantal woningen. Ook hiervoor geldt de berekeningsmethodiek in bijlage 5. De gemeente kan bij een ander plan (van gemeente of marktpartij) de nietgerealiseerde sociale woningen compenseren. In dat geval moet rekening worden gehouden met een mindere grondopbrengst (onder een sociale woning ligt een 10

21 lagere grondprijs dan onder een vrije sectorwoning) die moet worden gecompenseerd. Deze compensatie kan dan uit de bestemmingsreserve worden uitgekeerd. De wijze van uitkering en de vraag of uitkering mogelijk Is, is opgenomen in hoofdstuk 5. Allereerst zal worden bekeken of het mogelijk is om een tekort aan gerealiseerde goedkope woningen in een ander plan of plandeel te compenseren (programmatische verevening). Als dat niet mogelijk is, dan kan het tekort aan goedkope woningen financieel worden gecompenseerd door een bijdrage aan een fonds voor bovenplanse verevening (financiële verevening). In bijlage 2 zijn de te realiseren woningbouwplannen opgenomen, met daarin het totaal aantal te bouwen woningen. Hardheidsclausule ten aanzien van bijdrage bovenplanse verevening Burgemeester en wethouders hebben te allen tijde de bevoegdheid om te besluiten dat een partij die op grond van het door de gemeente gevormd beleid een bijdrage dient te doen aan de bovenplanse verevening, daarvan kan worden vrijgesteld. De desbetreffende partij dient alsdan aantoonbaar, zulks ter uitsluitende beoordeling van de gemeente, een grotere bijdrage aan de (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen de gemeente te hebben gedaan, dan op grond van zijn plannen nodig of noodzakelijk was. Voormelde vrijstelling wordt slechts op initiatief van de gemeente verleend. Daarop kan geen beroep worden gedaan in het kader van kosten verhaal en fondsvorming. Deze afweging wordt gemaakt op basis van de onderhandelingen in het kader van een anterieure overeenkomst en ligt dus bij het college. Het college kan, Indien zij dit nodig acht, de raad informeren voordat de overeenkomst daadwerkelijk wordt gesloten. 4.5 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen Een bijdrage ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen speelt alleen een rol in het kader van het sluiten van een anterieure overeenkomst. De structuurvisie Buren bevat de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Buren, Deze beoogde ruimtelijke ontwikkelingen zijn in bijlage 3 opgenomen, waarbij tevens een kostenbegroting is aangegeven. Omdat alle in bijlage 3 genoemde ruimtelijke ontwikkelingen een positieve bijdrage leveren aan de verbetering, versterking en ontwikkeling van het imago en de uitstraling van de gehele gemeente als landelijke en cultuurhistorische gemeente, profiteert iedereen die een plan wenst te ontwikkelen binnen de gemeente daarvan. Bij het opmaken van de in de bijlage 3 opgenomen raming is getracht een zo precies mogelijk overzicht te geven van de kosten. Indien tot uitvoering van de desbetreffende ruimtelijke ontwikkelingen wordt overgegaan zullen de daadwerkelijke kosten inzichtelijk worden gemaakt. In de hiervoor genoemde raming zijn de kosten voor grondverwerving niet meegenomen. Bij een tekort kan de gemeente besluiten een bijdrage te doen aan de desbetreffende ruimtelijke ontwikkeling. In eerste instantie wordt er echter vanuit gegaan dat de gemeente zelf geen bijdrage toevoegt aan de reserve. In bijlage 4 is een indicatie gegeven van de bijdragen die de gemeente met de marktpartijen overeen wenst te komen. Vrijwillige bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen: Sociale woningbouw: 750,-- per te realiseren woning; Middeldure koop: 2.000,-- per te realiseren woning; Dure koop: 3.000,-- per te realiseren woning; Voor bedrijventerrein wordt gerelateerd aan de uitgifteprijs: daarbij geldt een percentage van 4-7% van de uitgifteprijs per m2 bedrijfskavel, met een minimum van 5,--/m'; 11

22 Voor maatschappelijke en recreatieve voorzieningen wordt gekeken of een bijdrage exploitatietechnisch mogelijk is, waarbij gestreefd wordt naar een bijdrage van 2-7% van de uitgifteprijs per m2 bruto vloeroppervlakte; Voor voorzleninçenals bijvoorbeeld zandwinning wordt gekeken naar de hoeveelheid en kwaliteit van de gewonnen bodembestanddelen, waarna gestreefd wordt naar het in den lande gebruikelijke percentage; Eventuele overige voorzieningen: afhankelijk van het opbrengend vermogen van de voorziening. Hardheidsclausule ten aanzien van bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Burgemeester en wethouders hebben te allen tijde de bevoegdheid om te besluiten dat een partij die op grond van het door de gemeente gevormd beleid een bijdrage dient te doen aan de ruimtelijke ontwikkelingen, daarvan kan worden vrijgesteld. De desbetreffende partij dient alsdan aantoonbaar, zulks ter uitsluitende beoordeling van de gemeente, een grotere bijdrage aan de (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen de gemeente te hebben gedaan, dan op grond van zijn plannen nodig of noodzakelijk was. Voormelde vrijstelling wordt slechts op initiatief van de gemeente verleend. Daarop kan geen beroep worden gedaan in het kader van kostenverhaal en fondsvorming. Deze afweging wordt gemaakt op basis van de onderhandelingen in het kader van een anterieure overeenkomst en ligt dus bij het college. Het college kan, indien zij dit nodig acht, de raad informeren voordat de overeenkomst daadwerkelijk wordt gesloten. 12

23 5. BESTEMMINGSRESERVE De ontvangen bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse verevening worden toegevoegd aan de reserve "omgevingsgerichte uitgaven en bovenplanse verevening". Ten lasle van deze reserve komen de investeringen die als bovenplanse verevening of ruimtelijke ontwikkelingen zijn benoemd. Bijlage 4 bevat een prognose voor de komende 10 jaar voor de op Ie bouwen reserve in de beide hiervoor genoemde fondsen/reserves. Deze prognose Is sterk afhankelijk van hetonderhandelingsresultaat dat bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt bereikt en de snelheid van realisering van de woningbouwlocaties. 13

24 6. UITKERINGEN UIT DE RESERVE 6.1 Uitkering in het kader van bovenplanse verevening De gemeente kan slechts uitkeringen doen uit de reserve bovenplanse verevening voor goedkope woningen, indien en voorzover daarvoor een reserve is opgebouwd. Voorts is het aantal extra te realiseren goedkope woningen binnen een project maximaal gelijk aan het totaal aantal woningen dat in andere projecten minder is gerealiseerd, een en ander met inachtneming met de (ruimtelijke) kaders die de gemeente daarvoor per geval aangeeft. Samenhangend met het voorgaande Is het totaal uil te keren bedrag per extra te realiseren goedkope woning, maximaal gelijk aan het bedrag dat voor iedere niet gerealiseerde woning is gereserveerd, verminderd met de kosten voor beheer van het fonds en een bijdrage "onvoorzien" van 5% van iedere betaalde bijdrage. In bijlage 5 Is uiteengezet hoe de bijdrage aan de reserve wordt berekend. De gemeenteraad bepaalt of een uitkering uit de bestemmingsreserve wordt gedaan. Daarbij kan zij een afweging maken tussen het aantal extra te realiseren woningen, het overige woningbouwprogramma, de kwaliteit die het woningbouwprogramma biedt en de periode waarin de woningen worden gerealiseerd. In een gemotiveerd raadsbesluit zal hierover moeten worden beslist. 6.2 Uitkering In het kader van de ruimtelijke ontwikkelingen Zodra voldoende bijdragen zijn toegevoegd aan de reserve, kan de gemeente besluiten één van de ruimtelijke projecten zoals opgenomen in het uitvoeringsprogramma uit te gaan voeren. Hiervoor is een apart raadsbesluit voor nodig, waarin een keuze wordt gemaakt ten aanzien van het ruimtelijke project en de fasering van de uitvoering. 14

25 7. BIJLAGEN De navolgende bijlagen zijn aan deze overeenkomst gehecht en worden geacht daarvan een onverbrekelijk onderdeel uit te maken: Bijlage 1: bovenplanse kosten; Bijlage 2: de te realiseren woningbouwplannen; Bijlage 3: de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen; Bijlage 4: prognose van het verloop van de reserve omgevingsgerichte uitgaven en bovenplanse verevening Bijlage 5: berekeningsmethodiek bijdrage bovenplanse verevening 15

26

27

28

29

30

31