Instelling. Onderwerp. Datum

Transcriptie

1 Instelling Rechtskundig Weekblad 25 Onderwerp Gevolgen van de nietigverklaring van een woninghuurovereenkomst wegens niet-naleving van de gewestelijke woonkwaliteitsnormen Prof. Dr. Aloïs Van Oevelen - Noot onder Cassatie 10 mei 2012 Datum 16 februari 2013 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2013 M&D SEMINARS Eikelstraat De Pinte T F info@mdseminars.be

2 geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd. 2. en 3. Een vermogensverschuiving is zonder oorzaak wanneer er geen rechtsgrond is voor de verarming van de ene partij en de verrijking van de andere. De nietigheid van een woninghuurovereenkomst staat er niet aan in de weg dat de verhuurder die tot de restitutie van de huurgelden is gehouden, op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak aanspraak kan maken op een vergoeding voor de bezetting van het verhuurde goed, ook wanneer die nietigheid het gevolg is van een overtreding van de in de Vlaamse Wooncode neergelegde woonkwaliteitsnormen die de openbare orde raken. AR nr. C N S. De G. t/ W.B. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen de vonnissen in hoger beroep van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde van 22 oktober 2009 en 6 mei II. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1. Krachtens het art BW kan een verbintenis, aangegaan zonder oorzaak of uit een valse oorzaak of uit een ongeoorloofde oorzaak, geen gevolg hebben. 2. De nietigverklaring van de overeenkomst houdt in dat de partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd. 3. De appelrechters die oordelen dat de door de eiser betaalde huurwaarborg niet dient te worden terugbetaald daar hem aldus een hogere vergoeding zou worden toegekend dan de voorziene terugbetaling van de huur, verantwoorden hun beslissing niet naar recht. Het middel is gegrond. Tweede middel 4. Een vermogensverschuiving is zonder oorzaak wanneer er geen rechtsgrond is voor de verarming van de ene partij en de verrijking van de andere. 5. De nietigheid van een overeenkomst van woninghuur staat er niet aan in de weg dat de eigenaar die tot de restitutie van de huurgelden is gehouden, op grond van ongegronde verrijking aanspraak kan maken op een vergoeding voor de bezetting van het verhuurde goed. De omstandigheid dat de nietigheid van de overeenkomst het gevolg is van de overtreding van de woonkwaliteitsnormen neergelegd in de Vlaamse Wooncode die de openbare orde raken, sluit niet uit dat de rechter kan oordelen dat de bezetting van het onroerend goed een ongegronde verrijking oplevert. 6. Het onderdeel dat in die omstandigheid iedere vordering tot vergoeding van de bezetting uitsluit, faalt naar recht. NOOT Gevolgen van de nietigverklaring van een woninghuurovereenkomst wegens niet-naleving van de gewestelijke woonkwaliteitsnormen I. De feiten en de procedure 1. In de zaak die tot bovenstaand cassatiearrest leidde, had de huurder, eiser in cassatie, op 1 oktober 2003 een huurovereenkomst gesloten met de verweerder in cassatie betreffende een onroerend goed dat tot bewoning werd bestemd. Uit een verslag van de controleur kwaliteitsbewaking van de Dienst Ruimtelijke Ordening van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap van 7 november 2005 bleek dat de verhuurde woning niet voldeed aan de in de Vlaamse Wooncode bepaalde elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten. Op basis van dit verslag besliste de burgemeester op 10 maart 2006 deze woning op de inventaris van de ongeschikte en onbewoonbare woningen te plaatsen. Bij verzoekschrift van 6 april 2006 vorderde de huurder de nietigverklaring van deze huurovereenkomst wegens schending van deze veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen, en als gevolg daarvan eiste hij de terugbetaling van de door hem betaalde huurgelden en de door hem betaalde huurwaarborg. Bij vonnis van 2 mei 2006 willigde de vrederechter te Beveren deze vordering in, met uitzondering van de eis tot teruggave van de huurwaarborg die door de verhuurder in mindering mocht worden gebracht op de door hem terug te betalen huurgelden. De verhuurder ging tegen dit vonnis in hoger beroep. Ingeval de huurovereenkomst nietig zou worden verklaard, vorderde hij subsidiair de veroordeling van de huurder tot betaling van de bezettingsvergoeding voor de maanden juni tot november De huurder tekende incidenteel beroep aan tegen de beslissing van de vrederechter betreffende de huurwaarborg. Bij tussenvonnis van 22 oktober 2009 bevestigde de Burgerlijke Rechtbank te Dendermonde grotendeels het vonnis van de eerste rechter. Bij eindvonnis van 6 mei 2010 veroordeelde dezelfde rechtbank de huurder tot betaling van een bezettingsvergoeding voor de periode van 1 oktober 2003 tot 30 november De huurder tekende tegen deze beide vonnissen cassatieberoep aan. In het eerste middel, dat gericht is tegen het tussenvonnis van 22 oktober 2009, voert hij aan dat de rechtbank zijn incidenteel beroep onwettig ongegrond verklaart door te beslissen dat de vrijgave van de huurwaarborg 986

3 in mindering moet worden gebracht van de door de verhuurder terug te betalen huurgelden. In het tweede middel, dat gericht is tegen het eindvonnis van 6 mei 2010, betoogt de huurder dat dit vonnis het algemeen rechtsbeginsel van de vermogensverschuiving zonder oorzaak schendt door hem te veroordelen tot betaling van een bezettingsvergoeding, omdat er niet voldaan is aan een van de toepassingsvoorwaarden van dit algemeen rechtsbeginsel. Volgens de huurder heeft de vermogensverschuiving wel degelijk een oorzaak, namelijk de onrechtmatige daad van de verhuurder die een woning verhuurde die niet beantwoordde aan de in de Vlaamse Wooncode vastgelegde elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten. 3. In het hierboven gepubliceerde arrest verklaart het Hof van Cassatie het eerste middel gegrond, omdat de nietigverklaring van een overeenkomst inhoudt dat de partijen, zo mogelijk, moeten worden teruggeplaatst in de toestand waarin zij zich bevonden zouden hebben als zij niet hadden gecontracteerd, zodat het tussenvonnis van 22 oktober 2009 niet wettig kon beslissen dat de verhuurder de door de huurder betaalde huurwaarborg niet moest terugbetalen. Het Hof verwerpt daarentegen het tweede middel, omdat de nietigheid van een woninghuurovereenkomst er niet aan in de weg staat dat de verhuurder die tot terugbetaling van de huurgelden is gehouden, op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak aanspraak kan maken op een bezettingsvergoeding van het verhuurde goed. Het Hof voegt eraan toe dat de omstandigheid dat de nietigheid van de huurovereenkomst het gevolg is van de overtreding van de in de Vlaamse Wooncode vastgelegde woonkwaliteitsnormen die de openbare orde raken, niet uitsluit dat de rechter kan oordelen dat de bezetting van het onroerend goed een ongegronde verrijking oplevert. Drie punten uit dit arrest verdienen een nadere bespreking, namelijk 1) het karakter van openbare orde van de gewestelijke woonkwaliteitsnormen; 2) de juridische grondslag van de restitutieverbintenissen na nietigverklaring van een overeenkomst; 3) de vraag of, na de nietigverklaring van een huurovereenkomst ten gevolge van een fout van de verhuurder, de vermogensverschuiving zonder oorzaak een veroordeling van de huurder tot betaling van een bezettingsvergoeding kan verantwoorden. II. Het karakter van openbare orde van de gewestelijke woonkwaliteitsnormen 4. In de eerste plaats sluit het Hof van Cassatie zich aan bij de heersende opvatting in de rechtspraak en de doctrine dat de in de Vlaamse Wooncode vastgelegde woonkwaliteitsnormen en bij uitbreiding geldt dit uiteraard ook voor de andere gewestelijke woonkwaliteitsnormen de openbare orde raken. De verklaring hiervoor is dat de Vlaamse en de andere gewestelijke overheden met deze normen het door art. 23, derde lid, 3 Grondwet gewaarborgde grondrecht op behoorlijke huisvesting concrete gestalte geven, en dat meestal wordt aangenomen dat de grondrechten de openbare orde aanbelangen (M. Dambre, «Over huurgenot en woningkwaliteit» in Overeenkomstenrecht, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva , Antwerpen, Kluwer, 2000, (269), p , nr. 421; N. Bernard, «L incidence des normes régionales de salubrité sur le contrat de bail de résidence principale» (noot onder Vred. Brussel 19 november 2009), TBBR 2010, (465), p , nrs. 2-3; Rb. Turnhout 11 oktober 2004, Huur 2008, 140; Rb. Turnhout 24 november 2008, Huur 2009, 101; Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, T.Huur. 2002, 139, T.Vred. 2003, 86; Vred. Hoogstraten 4 november 2003, Huur 2008, 137; Vred. Beveren 28 juni 2005, Huur 2005, 222; Vred. Westerlo 14 september 2009, Huur 2011, 364. Betreffende het beginsel dat de grondrechten de openbare orde aanbelangen, zie o.m.: K. Rimanque, m.m.v. B. Peeters en L. Vermeire, De toepassing van het E.V.R.M. in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, 1987, p , nrs ; J. Vande Lanotte en Y. Haeck, Handboek EVRM, Deel 1, Algemene beginselen, Antwerpen, Intersentia, 2005, p , nr. 19 en de verwijzingen aldaar). III. De juridische grondslag van de wederkerige restitutieverplichting van partijen na de nietigverklaring van een overeenkomst 5. In de tweede plaats bevestigt het Hof van Cassatie, in antwoord op het eerste middel, de algemeen aanvaarde regel dat de terugwerkende kracht van de nietigverklaring van een overeenkomst meebrengt dat de partijen, zo mogelijk, moeten worden teruggeplaatst in de toestand waarin zij zich zouden hebben bevonden als zij niet hadden gecontracteerd. Daaruit volgt dat, bij nietigheid van een huurovereenkomst, zoals in dit geval, de verhuurder gehouden is tot restitutie van de huurgelden (rechtsoverweging 5) en van de door de huurder betaalde huurwaarborg (rechtsoverwegingen 2 en 3). In de doctrine en de rechtspraak bestaat echter geen eensgezindheid over de juridische grondslag van deze restitutieplicht (zie voor een kritisch overzicht: J. Baeck, Restitutie na vernietiging of ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen, Intersentia, 2012, vooral p , nrs ). Volgens een deel van de rechtspraak en de doctrine is deze juridische grondslag te vinden in de regelen betreffende de onverschuldigde betaling (art en 1376 e.v. BW), omdat ingevolge de rechterlijke beslissing die een overeenkomst nietig verklaart, het vaststaat dat wat in uitvoering van deze overeenkomst werd gepresteerd, d.i. betaald, onverschuldigd was en bijgevolg moet worden teruggegeven (R. Hayoit de Termicourt, conclusie voor Cass. 8 december 1966, RCJB 1967, (10) 19-21; W. Rauws, Civielrechtelijke beëindigingswijzen van de arbeidsovereenkomst: nietigheid, ontbinding en overmacht, Antwerpen, Kluwer, 1987, 67; Cass. 24 september 1976, Arr.Cass. 1977, 98, Pas. 1977, I, 101, RW , 2269; Antwerpen 987

4 31 januari 2000, RW , 892). Zo er in het algemeen gezegd kan worden dat de prestaties die werden verricht in uitvoering van een naderhand nietig verklaarde overeenkomst, als onverschuldigd moeten worden beschouwd, dan stuit de rechtstechnische toepassing van de rechtsregels inzake de onverschuldigde betaling op bezwaren. Zo is het onderscheid tussen de accipiens te goeder trouw en te kwader trouw moeilijk toe te passen op de restitutieverplichtingen van de partijen na de nietigverklaring van een overeenkomst (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 1964, p , nr. 817). Een ander deel van de rechtspraak en de doctrine geeft de voorkeur aan het algemeen rechtsbeginsel van de vermogensverschuiving zonder oorzaak als juridische grondslag van de wederkerige restitutieplicht van partijen na de nietigverklaring van een overeenkomst (P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, II, Sources des obligations (deuxième partie), Brussel, Bruylant, 2010, p , nr. 676; Brussel 18 september 1980, Pas. 1981, II, 3; Antwerpen 11 oktober 1999, T.Aann. 2000, 140; Brussel 22 mei 2002, RW , 186; Rb. Nijvel 9 november 1990, T.Aann. 1992, 283; Rb. Charleroi 16 februari 1995, JLMB 1996, 790; Kh. Namen 23 maart 2009, JT 2009, 360; Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, 48, noot M. Dambre). Het belangrijkste bezwaar tegen deze opvatting is dat de vermogensverschuiving zonder oorzaak een subsidiair karakter heeft en slechts kan worden ingeroepen als er geen andere juridische grondslag voor de vermogensverschuiving bestaat (Cass. 25 maart 1994, Arr. Cass. 1994, 307, Pas. 1994, I, 305, RW , 45, noot A. Van Oevelen), terwijl er in dit geval wel degelijk een andere juridische grondslag voorhanden is, namelijk de nietig verklaarde overeenkomst (L. Cornelis, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, p. 710, nr. 562; P. Wéry, Droit des obligations, Volume 1, Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2011, p. 339, nr. 345). Nog een andere auteur is van oordeel dat de wederkerige restitutieplicht van partijen haar juridische grondslag vindt in de regelen van de buitencontractuele aansprakelijkheid (L. Cornelis, o.c., p. 710, nr. 562). Het bezwaar tegen deze zienswijze is dat het bestaan van deze restitutieplicht niet afhankelijk is van het voorhanden zijn van de constitutieve bestanddelen van de buitencontractuele aansprakelijkheid, meer bepaald een schade en een fout of een andere aansprakelijkheidsgrond. Het is immers niet de schade maar wel de verrichte prestatie die de maat van de restitutieverbintenis is (I. Claeys, «Nietigheid van contractuele verbintenissen in beweging» in Sancties en nietigheden, Brussel, Larcier, 2003, (267), p. 319, nr. 73). De best verdedigbare juridische grondslag van de wederkerige restitutieplicht van partijen na de nietigverklaring van een overeenkomst, is de rechterlijke beslissing die de nietigheid uitspreekt. Anders gezegd, deze restitutieplicht is het logische gevolg van het lot dat toekomt aan de prestaties die werden geleverd in uitvoering van de nietig verklaarde overeenkomst (C. Renard en E. Vieujean, «Nullité, inexistence et annulabilité en droit civil belge», Ann.fac.dr.Lg. 1962, (243) 285; H. De Page, o.c., II, p. 789, nr. 817; I. Claeys, o.c., in Sancties en nietigheden, p , nr. 73; A. Van Oevelen, «Nietigheid van de overeenkomst» in Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbladig, 2008, nr. 22; P. Wéry, o.c., p. 339, nr. 345; J. Baeck, o.c., p. 65 e.v., nrs. 97 e.v.). 6. In een arrest van 24 september 2009, dat handelde over de nietigverklaring van de verkoop van andermans zaak, heeft het Hof van Cassatie zich bij deze laatste opvatting aangesloten. In dit arrest overweegt het Hof immers: «De nietigverklaring van een overeenkomst die ex nunc uitwerking heeft, verplicht in de regel elk van de partijen ertoe de prestaties terug te geven die krachtens de nietig verklaarde overeenkomst zijn ontvangen» (Cass. 24 september 2009, RW , 1352; zie ook al in die zin: Cass. 13 september 1985, Arr.Cass , Pas. 1986, I, 36, RCJB 1988, 220, noot S.J. Nudelhole, in een geval van «nietigverklaring» van een overeenkomst op grond van art. 445 Oude Faillissementswet, waar het in werkelijkheid gaat om de sanctie van de niet-tegenwerpelijkheid van de aldaar bedoelde overeenkomsten aan de failliete boedel). Bovenstaand arrest ligt in de lijn van het zojuist vermelde arrest van 24 september 2009, zij het dat het op dit punt iets minder expliciet geformuleerd is. Het Hof beslist immers dat de nietigverklaring van een overeenkomst inhoudt dat de partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden als zij niet hadden gecontracteerd (rechtsoverweging 2), en leidt daaruit af dat het bestreden vonnis niet wettig kon beslissen dat na de nietigverklaring van de huurovereenkomst de door de huurder betaalde huurwaarborg niet moest worden terugbetaald (rechtsoverweging 3). In ieder geval ontbreekt een verwijzing naar de regelen van de onverschuldigde betaling, wat wel het geval was in het hierboven vermelde arrest van 24 september De vraag is evenwel of deze minstens impliciete verwijzing naar de rechterlijke beslissing die de nietigverklaring van de overeenkomst uitspreekt, als juridische grondslag van de restitutieverbintenissen van partijen, niet tenietgedaan wordt door wat het Hof in rechtsoverweging 5 zegt over de band met de vermogensverschuiving zonder oorzaak. Het antwoord op deze vraag lijkt mij ontkennend te zijn, omdat het Hof eerst aangeeft dat de nietigverklaring van de huurovereenkomst meebrengt dat de eigenaar beter: verhuurder tot restitutie van de huurgelden is gehouden, en dan beslist dat deze restitutieverplichting er niet aan in de weg staat dat de verhuurder op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak aanspraak kan maken op de betaling van een bezettingsvergoeding van het verhuurde goed. Hieruit blijkt duidelijk dat de nietigverklaring van de huurovereenkomst en niet de vermogensverschuiving zonder oorzaak de juridische grondslag van de restitutieverbintenis van de partijen is. 988

5 IV. Kan, na de nietigverklaring van een huurovereenkomst ten gevolge van een fout van de verhuurder, de vermogensverschuiving zonder oorzaak een veroordeling van de huurder tot betaling van een bezettingsvergoeding verantwoorden? 7. Het moeilijkste op te lossen rechtsprobleem in dit arrest is de rechtsvraag die in het tweede middel aan de orde is, namelijk of, na de nietigverklaring van een huurovereenkomst wegens een ongeoorloofd voorwerp ten gevolge van een fout van de verhuurder, de vermogensverschuiving zonder oorzaak een veroordeling van de huurder tot betaling van een bezettingsvergoeding kan verantwoorden. Meer bepaald rijst de vraag of de vermogensverschuiving dan wel «zonder oorzaak» is. Zoals in het tweede cassatiemiddel wordt aangevoerd, kan men zich afvragen of de fout van de verhuurder, die erin bestaat een woning te verhuren die niet beantwoordt aan de woonkwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode, niet de oorzaak is van de verrijking van de huurder, bestaande in het genot van de woning tot aan de nietigverklaring van de huurovereenkomst, zonder hiervoor, wegens de terugwerkende kracht van die nietigverklaring, een huurprijs verschuldigd te zijn, en ook de oorzaak is van de verarming van de verhuurder, die tijdens die periode niet het genot van die woning heeft en die wegens de terugwerkende kracht van de nietigverklaring de ontvangen huurgelden moet teruggeven. In de rechtspraak van de feitenrechters wordt overwegend geoordeeld dat de huurder voor de periode dat hij het gehuurde goed heeft betrokken, aan de verhuurder een bezettingsvergoeding verschuldigd is, indien het althans gaat om lichte overtredingen van de woonkwaliteitsnormen. Ook bij het bepalen van het bedrag van de bezettingsvergoeding wordt rekening gehouden met de staat van het gehuurde goed en de ernst van de gebreken, zodat het bedrag van de bezettingsvergoeding niet noodzakelijk gelijk is aan het bedrag van de huurprijs (zie bv. Vred. Hoogstraten 4 november 2003, Huur 2008, 137, op dit punt hervormd door Rb. Turnhout 11 oktober 2004, Huur 2008, 140; Vred. Beveren 28 juni 2005, Huur 2005, 222; Vred. Etterbeek 7 november 2008, T.Vred. 2010, 318 in een geval van onbewoonbaarverklaring van het gehuurde goed ingevolge een besluit van de burgemeester; Vred. Brussel 19 november 2009, TBBR 2010, 463, noot N. Bernard. Zie in dezelfde zin: N. Bernard en J.-M. Letier, «L État du bien loué, l interférence avec les normes régionales et le bail de rénovation» in G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul en M. Vanwijck-Alexandre (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, La Charte, 2006, (111), p , nrs en 70). Enkele malen werd beslist dat de huurovereenkomst nietig is omdat zij in strijd is met bepalingen van openbare orde en dat het verhuren van een dergelijke woning een misdrijf is (zie art. 20, 1 Vlaamse Wooncode) en bijgevolg een onrechtmatige daad in de zin van art BW. Hieruit werd dan afgeleid dat de verarming en de schade van de verhuurder louter een gevolg zijn van de verhuring van de woning en dus van zijn fout, zodat hem geen bezettingsvergoeding werd toegekend (Rb. Turnhout 11 oktober 2004, Huur 2008, 140; Vred. Antwerpen 24 december 2002, T.Vred. 2005, 115). In enkele gevallen werd voor een tussenoplossing geopteerd, die hierin bestaat dat een bezettingsvergoeding werd toegekend voor de periode tot aan de beslissing tot onbewoonbaarverklaring van het gehuurde goed, omdat dan pas vaststaat dat de verrijking en de verarming hun grondslag vinden in de onrechtmatige daad van de verhuurder, namelijk het verhuren van een woning in strijd met de Vlaamse Wooncode (Rb. Turnhout 24 november 2008, Huur 2009, 101; Vred. Westerlo 14 september 2009, T.Vred. 2011, 364). 8. Het Hof van Cassatie oordeelt in het geannoteerde arrest dat de nietigheid van een woninghuurovereenkomst er niet aan in de weg staat dat de verhuurder die tot restitutie van de huurgelden is gehouden, op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak aanspraak kan maken op een bezettingsvergoeding voor het verhuurde goed, ook als die nietigheid het gevolg is van de overtreding van de woonkwaliteitsnormen (rechtsoverweging 5). Het Hof sluit zich dus aan bij de meerderheidsstrekking in de rechtspraak van de feitenrechters, maar geeft niet aan waarom. Het kan echter worden betwijfeld of de vermogensverschuiving in dit geval wel «zonder oorzaak» is. In enkele arresten oordeelde het Hof van Cassatie immers dat de verrijking niet zonder oorzaak is wanneer degene die ze geniet, zich kan beroepen op een rechtsfeit dat de vermeerdering van zijn vermogen rechtvaardigt (Cass. 9 maart 1950, Arr.Verbr. 1950, 461, Pas. 1950, I, 491; Cass. 7 april 1978, Arr.Cass. 1978, 905, Pas. 1978, I, 878, met de toevoeging dat dit ook geldt wanneer de verrijking stoelt op een overeenkomst gesloten met een andere persoon dan degene die de verarming ondergaat). Op basis hiervan neemt de doctrine thans meestal aan dat een vermogensverschuiving niet zonder oorzaak is wanneer zij haar rechtsgrond vindt in een wettelijke verplichting, een overeenkomst, de nakoming van een natuurlijke verbintenis, een contractuele wanprestatie of een onrechtmatige daad van de verarmde, of de eigen wil van de verarmde (W. Van Gerven m.m.v. S. Covemaeker, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 290; P. Van Ommeslaghe, o.c., p , nrs ). Zoals in dit geval in het tweede cassatiemiddel werd aangevoerd, zou kunnen worden geargumenteerd dat de fout van de verhuurder, bestaande in het verhuren van een woning die niet beantwoordt aan de woonkwaliteitsnormen, wel degelijk de oorzaak vormt voor zijn verarming en voor de verrijking van de huurder. Indien de verhuurder immers geen fout zou hebben begaan door het niet veronachtzamen van de woonkwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode, zou hij ofwel zijn woning niet hebben verhuurd waardoor zij voor hem niet onbeschikbaar was, ofwel zijn woning hebben verhuurd met naleving van deze woonkwaliteits- 989

6 normen, waardoor er geen grond tot nietigverklaring van de huurovereenkomst zou zijn geweest en dus ook geen verarming van de verhuurder (Rb. Turnhout 11 oktober 2004, Huur 2008, (140) 143). Ook de verrijking van de huurder, bestaande in het genot van de gehuurde woning tot aan de nietigverklaring van de huurovereenkomst, zonder hiervoor een huurprijs te moeten betalen, vindt haar oorzaak in de fout van de verhuurder een woning te verhuren die niet beantwoordt aan de woonkwaliteitsnormen, om welke reden de huurovereenkomst nietig werd verklaard. 9. Voor de hier verdedigde oplossing pleit ook een beleidsmatig argument. Het is niet te verantwoorden dat een verhuurder, die een woning verhuurt die hij wegens de ernstige gebreken die ze vertoonde niet had mogen verhuren, toch nog een vergoeding ontvangt voor het ter beschikking stellen van dat pand aan de huurder (T. Vandromme, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, p. 79, nr. 180, en p. 80, nr. 182). Als na de nietigverklaring van een woninghuurovereenkomst wegens overtreding van de woonkwaliteitsnormen aan de verhuurder geen bezettingsvergoeding wordt toegekend voor de periode dat de huurder het gehuurde pand heeft betrokken, kan dit de verhuurders er misschien toe aanzetten om deze woonkwaliteitsnormen na te leven. Deze oplossing kan juridisch beter worden onderbouwd door de rechtsvordering van de verhuurder tot teruggave van het door hem verschafte huurgenot, uit te voeren bij equivalent in de vorm van een door de huurder te betalen bezettingsvergoeding, geheel of gedeeltelijk af te wijzen op grond van het adagium «In pari causa turpitudinis cessat repetitio». Dit adagium houdt in dat, wanneer een overeenkomst absoluut nietig is wegens een voorwerp of een oorzaak in strijd met de openbare orde of de goede zeden, zoals in dit geval, de rechter kan weigeren de rechtsvordering in te willigen die strekt tot teruggave van wat in uitvoering van deze overeenkomst werd gepresteerd, als hij van oordeel is dat het aldus aan één van de contractanten toegekende voordeel de preventieve rol van de sanctie van de absolute nietigheid in het gedrang zou brengen, of als hij meent dat de sociale orde vereist dat één van de contractanten zwaarder moet worden getroffen (Cass. 8 december 1966, Arr. Cass. 1967, 450, Pas. 1967, I, 434, conclusie procureurgeneraal R. Hayoit de Termicourt, RW , 39, RCJB 1967, 5, conclusie procureur-generaal R. Hayoit de Termicourt en noot J. Dabin; Cass. 24 september 1976, Arr.Cass. 1977, 98, Pas. 1977, I, 101, RW , 2269; Cass. 25 mei 1989, Arr.Cass , 1125, Pas. 1989, I, 1015, RW , 331). In dit geval zou de rechter in het bijzonder op de tweede reden een beroep kunnen doen om aan de verhuurder geen of een beperkte bezettingsvergoeding toe te kennen, als de maatschappelijke orde vereist dat hij zwaarder moet worden getroffen wegens het verhuren van een woning die niet aan de woonkwaliteitsnormen voldoet. Dit adagium biedt ook het voordeel dat de rechter bij zijn beoordeling rekening kan houden met de ernst van de tekortkomingen aan de woonkwaliteitsnormen en, afhankelijk daarvan, de rechtsvordering tot toekenning van een bezettingsvergoeding geheel of gedeeltelijk kan afwijzen. Hoewel een letterlijke interpretatie van de woorden «in pari causa» de indruk zou kunnen wekken dat de toepassing van dit adagium vereist dat beide partijen met kennis van zaken een overeenkomst hebben gesloten met een ongeoorloofd voorwerp of een ongeoorloofde oorzaak (in die zin: L. Cornelis, o.c., p. 716, nr. 567; S. Stijns, Verbintenissenrecht, Boek 1, Brugge, die Keure, 2005, p. 136, nr. 190), is er geen bezwaar tegen om dit adagium ook toe te passen wanneer een overeenkomst nietig is wegens de ongeoorloofde doorslaggevende beweegreden van slechts één partij (R. Kruithof, H. Bocken, F. De Ly en B. De Temmerman, «Overzicht van rechtspraak ( ). Verbintenissen», TPR 1994, (171), p. 427, nr. 164; P. Wéry, o.c., p. 342, nr. 349). Hof van Cassatie 2e Kamer 22 mei 2012 Aloïs Van Oevelen Gewoon hoogleraar Universiteit Antwerpen Voorzitter: de h. Maffei Rapporteur: de h. Hoet Openbaar ministerie: de h. De Swaef Advocaat: mr. Pieters Wegverkeer Ontzetting uit het recht tot sturen Schuldige sinds minder dan twee jaar houder van het rijbewijs B Rijbewijs sinds meer dan twee jaar behaald in het buitenland en omgezet in een Belgisch rijbewijs Herstel afhankelijk van het slagen voor het theoretisch of praktisch examen De verplichting van de rechter om met toepassing van art. 38, 5 Wegverkeerswet het verval van het recht tot sturen uit te spreken en het herstel van het recht tot sturen minstens afhankelijk te maken van het slagen voor het theoretisch of praktisch examen indien hij veroordeelt wegens een overtreding begaan met een motorvoertuig die tot het verval van het recht tot sturen kan leiden en indien de schuldige sinds minder dan twee jaar houder is van het rijbewijs B, houdt geen uitzondering in voor degene die langer dan twee jaar houder is van een rijbewijs dat behaald is in het buitenland en dat omgezet is in een Belgisch rijbewijs. AR nr. P N A.D. t/ Openbaar ministerie Volledige weergave: zie 990