Instelling. Onderwerp. Datum

Transcriptie

1 Instelling Hof van Cassatie Onderwerp Handelshuur. Aanvraag tot huurhernieuwing door de huurder. Grove tekortkomingen. Voorwaardelijke weigering Datum 14 mei 2010 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2010 M&D SEMINARS Eikelstraat De Pinte T F info@mdseminars.be

2 14 MEI 2010 C F/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C F SOCIETE COMMERCIALE DE BRASSERIE, naamloze vennootschap, Mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen 1. SARVA, coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, 2. V. A. 3. INBEV BELGIUM, naamloze vennootschap, I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis, op 14 november 2008 in hoger beroep gewezen door de rechtbank van koophandel te Luik. Raadsheer Sylviane Velu heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal André Henkes heeft geconcludeerd.

3 14 MEI 2010 C F/2 II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert een middel aan Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 11, 14 en 16 van afdeling 2bis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, die in dat wetboek is ingevoegd bij de wet van 30 april 1951 op de handelshuur, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955; - de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis verklaart het hoger beroep van de eiseres ontvankelijk maar niet gegrond en bevestigt het beroepen vonnis, in zoverre dat het door de verhuurder bij aangetekende brief van 29 juni 2006 gegeven antwoord nietig verklaart omdat het voorwaardelijk en dubbelzinnig is, en in zoverre het met toepassing van artikel 14 van de handelshuurwet verklaart dat de handelshuurovereenkomst voor een nieuwe periode van negen jaar vanaf 1 oktober 2007 tot 30 september 2016 wordt hernieuwd zonder wijziging van de huidige bedingen en voorwaarden, met name met betrekking tot de huur. De beslissing steunt op de volgende redenen: De brief van 29 juni is dus het antwoord van de verhuurder op de aanvraag tot huurhernieuwing. De dagvaardingen die (de eerste verweerster en de tweede verweerder) op 11 juli en (de derde verweerster) op 27 juli hebben uitgebracht zijn dus tijdig en ontvankelijk ( ). Aangezien de dagvaarding van 22 mei geen impliciete weigering tot hernieuwing bevat, kan de brief van 29 juni niet de bevestiging daarvan zijn. De brief van 29 juni is dus het enige antwoord van de verhuurder op de aanvraag tot hernieuwing. Dat antwoord kan maar geldig zijn als het duidelijk, ondubbelzinnig en niet voorwaardelijk is. Aangezien de brief van 29 juni vermeldt dat de weigering alleen geldig is voor zover die dagvaarding niet zou gelden als een met redenen omklede weigering van de huurhernieuwing, koppelt hij een voorwaarde aan de weigering. In het Frans verwijst de uitdrukking pour autant naar een voorwaarde. Die weigering is bijgevolg nietig. De door de verhuurder aangevoerde tekortkoming - de staat van het pand - is de enige weigeringsgrond die wordt opgegeven. Als de rechtsvordering tot ontbinding om die reden gegrond wordt verklaard,, wordt de huur ontbonden en zal de toekomstige rechtsvordering tot hernieuwing - aangezien zij niet op 22 mei 2006 is ingesteld - zonder bestaansreden worden verklaard. Als daarentegen de in de dagvaarding van 22 mei 2006 aangevoerde tekortkoming niet gegrond bevonden wordt, zal ook de grove tekortkoming die als voornaamste reden wordt aangevoerd in de uitdrukkelijke weigering van 29 juni 2006 worden verworpen.

4 14 MEI 2010 C F/3 De volgorde waarin de redenen tot weigering in de brief van 29 juni worden aangevoerd is onmogelijk en onsamenhangend. In zijn brief van 29 juni 2006 wil de verhuurder aan de dagvaarding van 22 mei 2006 de waarde geven van een weigering tot huurhernieuwing wegens grove tekortkoming, maar hij voegt daaraan een bijkomende reden toe, namelijk de ongemotiveerde weigering, dat is de weigering zonder reden, zodat de huurder in dat geval zijn verkregen rechten zou verliezen aangezien hij hierdoor nog meer nadeel zo lijden. Twee redenen tot weigering kunnen niet trapsgewijze worden aangenomen. Het antwoord van 29 juni is dubbelzinnig en in dat geval nietig. Bij ontstentenis van een rechtsgeldig antwoord van de verhuurder wordt de huur bijgevolg hernieuwd voor een nieuwe periode van negen jaar met ingang van 1 oktober 2007 zoals (de derde verweerster) en haar onderhuurster, (de eerste verweerster) uitdrukkelijk in hun conclusie vragen. Grieven Artikel 14 van de handelshuurwet bepaalt dat de huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks op straffe van verval, bij exploot of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moet brengen. De kennisgeving moet de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om een van de redenen, vermeld in artikel 16, I, van de handelshuurwet. Het vierde onderdeel van dit artikel maakt melding van alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt. Krachtens artikel 16, IV, van de handelshuurwet kan de verhuurder, buiten de in artikel 16, I, bedoelde gevallen, de hernieuwing weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden. Het bestreden vonnis stelt vast dat de eiseres in haar brief van 29 juni 2006 geantwoord heeft op de aanvraag tot hernieuwing. Het bestreden vonnis citeert de inhoud van die brief:

5 14 MEI 2010 C F/4 Op 22 mei 2006 hebben wij een dagvaarding tot ontbinding van de lopende huurovereenkomst uitgebracht wegens de grove tekortkomingen die in de dagvaarding nader omschreven worden. Voor zover die dagvaarding niet zou gelden als een met redenen omklede weigering tot hernieuwing, weigeren wij uw aanvraag tot hernieuwing om de volgende redenen: - de hoofdreden is dat de bedingen van de overeenkomst betreffende het onderhoud en het herstel van het gehele verhuurde pand niet zijn nagekomen en dat de verdiepingen niet worden gebruikt; - de bijkomende reden is gebaseerd op artikel 16, IV, van de handelshuurwet en dus zonder opgave van reden. Eerste onderdeel Volgens het bestreden vonnis bevat de brief van 29 juni van de eiseres een voorwaardelijke weigering, aangezien hij vermeldt dat de weigering alleen geldig is voor zover die dagvaarding niet zou gelden als een met redenen omklede weigering tot hernieuwing, daar de uitdrukking voor zover verwijst naar een voorwaarde, en die weigering derhalve nietig is. Het bestreden vonnis beperkt zich tot de vaststelling dat de eiseres in haar brief van 29 juni 2006 de uitdrukking voor zover gebruikt, wat een voorwaarde inhoudt, zonder daarbij evenwel vast te stellen dat die uitdrukking wel degelijk verwijst naar een voorwaarde die gesteld wordt aan de weigering zelf van de eiseres, zodat haar weigering niet kan worden beschouwd als een met redenen omklede weigering tot hernieuwing, zoals vereist bij de artikelen 14 en 16 van de handelshuurwet (schending van de artikelen 11, 14 en 16 van de handelshuurwet). Tweede onderdeel Het bestreden vonnis stelt vast dat de tekortkoming die de eiseres aangevoerd heeft in haar brief van 29 juni 2006 zonder bestaansreden zal worden verklaard (als de weigeringsgrond uit de rechtsvordering tot ontbinding gegrond bevonden wordt) of niet gegrond zal worden verklaard, omdat, als de in de dagvaarding van 22 mei 2006 aangevoerde tekortkoming [ ] niet gegrond bevonden wordt, ook de grove tekortkoming die als voornaamste weigeringsgrond wordt aangevoerd [ ] zal worden verworpen, en overweegt voorts dat de volgorde waarin de weigeringsgronden in de brief van 29 juni worden aangevoerd onmogelijk en onsamenhangend is. Het bestreden vonnis voegt eraan toe dat de huurder door de bijkomende reden van weigering die in de brief van 29 juni 2006 wordt opgegeven, namelijk de ongemotiveerde weigering, de huurder zijn verkregen rechten zou verliezen aangezien hij hierdoor nog meer nadeel zou lijden. Het bestreden vonnis besluit dat twee redenen tot weigering niet trapsgewijze kunnen worden aangenomen en beslist dat het antwoord van 29 juni 2006 dubbelzinnig en bijgevolg nietig is. Artikel 16, I, 4, van de handelshuurwet preciseert niet dat de in dit artikel bedoelde grove tekortkomingen dezelfde zijn als de grove tekortkomingen die de ontbinding van de

6 14 MEI 2010 C F/5 overeenkomst wettigen. De handelshuurwet preciseert evenmin dat de verhuurder zich maar op één enkele reden tot weigering mag beroepen of dat, als hij verschillende redenen aanvoert, die redenen samen in aanmerking genomen moeten worden. Aangezien het bestreden vonnis oordeelt dat twee redenen tot weigering niet trapsgewijze kunnen worden aangenomen en dat de verwerping van een grove tekortkoming die aan de basis ligt van een dagvaarding tot ontbinding noodzakelijkerwijs de verwerping ( ) van die grove tekortkoming in de procedure tot huurhernieuwing impliceert, voegt het aan de artikelen 14 en 16 van de handelshuurwet twee voorwaarden toe die genoemde artikelen niet bevatten (schending van de artikelen 11, 14 en 16 van de handelshuurwet) en verantwoordt het niet naar recht zijn beslissing dat de weigering van de eiseres om de huur te hernieuwen dubbelzinnig en nietig is. Het bestreden vonnis dat eerst de op de voornaamste reden gebaseerde weigering van de huurhernieuwing verwerpt en daarna vaststelt dat de brief van 29 juni 2006 van de eiseres haar ongemotiveerde weigering zonder opgave van reden als bijkomende reden aan haar weigering toevoegt, heeft bijgevolg, bij het uitblijven van een geldig antwoord van de verhuurder, niet kunnen beslissen dat wegens het uitblijven van een geldig antwoord van de verhuurder, de huur hernieuwd is, zonder hierdoor artikel 16, IV, van de handelshuurwet te schenden volgens hetwelk de verhuurder het onbeperkte recht heeft de huurhernieuwing te weigeren zonder hiervoor een reden te moeten opgeven (schending van artikel 16, IV, van de handelshuurwet). Derde onderdeel In haar brief van 29 juni 2006 schrijft de eiseres dat een dagvaarding tot ontbinding is uitgebracht en tevens vermeldt zij dat zij met die brief zinnens is de aanvraag tot hernieuwing te weigeren indien de dagvaarding tot ontbinding niet zou gelden als een weigering tot huurhernieuwing. De brief vermeldt niet dat de weigering van de eiseres slechts voorwaardelijk is. Door de weigering van de eiseres in haar brief van 29 juni 2006 als voorwaardelijk te beschouwen, beslist het bestreden vonnis dat die brief een bewering bevat die hij niet bevat, geeft daaraan een uitlegging die onverenigbaar is met de bewoordingen ervan en miskent bijgevolg de bewijskracht van die akte (schending van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek). III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste onderdeel Overeenkomstig artikel 14, eerste lid, van de handelshuurwet van 30 april 1951 moet de verhuurder binnen drie maanden nadat de huurder kennisgegeven heeft

7 14 MEI 2010 C F/6 van de voorwaarden waaronder hij bereid is een nieuwe huur aan te gaan, op dezelfde wijze aan de huurder kennis geven van zijn met redenen omklede weigering van vernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, zoniet wordt de verhuurder vermoed onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen met de hernieuwing van de huur. Het bestreden vonnis stelt vast dat de eiseres, bij aangetekende brief van 29 juni 2006, als volgt geantwoord heeft op de aanvraag tot hernieuwing van de handelshuur die de verweerster sub 3 haar op 5 mei 2006 had toegezonden: Op 22 mei 2006 hebben wij een dagvaarding tot ontbinding van de lopende huurovereenkomst uitgebracht wegens de grove tekortkomingen die in de dagvaarding nader worden omschreven. Voor zover die dagvaarding niet zou gelden als een met redenen omklede weigering tot hernieuwing, weigeren wij uw aanvraag tot hernieuwing om de volgende redenen: de hoofdreden is dat de bedingen van de overeenkomst betreffende het onderhoud en het herstel van het gehele verhuurde pand niet zijn nagekomen en dat de verdiepingen niet worden gebruikt; de bijkomende reden is gebaseerd op artikel 16, IV, van de handelshuurwet en dus zonder opgave van reden. Uit die brief blijkt dat de eiseres haar weigering als zodanig niet gekoppeld heeft aan enige voorwaarde, maar enkel gepreciseerd heeft dat de kennisgeving van die weigering bij aangetekende brief slechts geschiedde voor zover dat nodig zou zijn, gelet op de dagvaarding die de verweerster sub 3 reeds voordien tot ontbinding van de huur had uitgebracht. Het bestreden vonnis dat de weigering van de eiseres om de huur te hernieuwen nietig acht omdat die voorwaardelijk is, schendt het bovenvermelde artikel 14, eerste lid. Het onderdeel is gegrond. Tweede onderdeel Enerzijds kan de verhuurder, blijkens artikel 16, I, 4, van voormelde wet, de hernieuwing van de huur weigeren wegens alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief

8 14 MEI 2010 C F/7 beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt. Tekortkomingen van de huurder die niet voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huur te wettigen kunnen niettemin krachtens die bepaling beschouwd worden als een reden om de huurhernieuwing te weigeren. Anderzijds bepaalt artikel 16, IV, dat de verhuurder, buiten de in de vorige paragrafen bedoelde gevallen, de hernieuwing kan weigeren mits hij aan de huurder een eventueel verhoogde vergoeding wegens uitzetting uitkeert, die hij preciseert. Noch uit artikel 16 noch uit enige andere bepaling van de wet volgt dat de verhuurder de huurhernieuwing niet in de eerste plaats kan weigeren om een van de in de wet vermelde redenen en, bijkomend, zonder reden. Het bestreden vonnis vermeldt dat, ingeval de reden die wordt aangevoerd in de dagvaarding tot ontbinding van de huur niet gegrond bevonden wordt, ook de grove tekortkoming die als voornaamste reden wordt aangevoerd in de uitdrukkelijke weigering van 29 juni 2006 zal worden verworpen en hieruit afleidt dat de volgorde waarin de redenen van de weigering in de brief (van die datum) worden aangevoerd, onmogelijk en onsamenhangend is. Het beslist bovendien dat die brief, aangezien hij subsidiair melding maakt van een weigering tot hernieuwing zonder opgave van reden, de huurder (in dat geval) zijn verkregen rechten zou verliezen, aangezien hij hierdoor nog meer nadeel zou lijden en dat twee redenen tot weigering niet trapsgewijze kunnen worden aangenomen en hieruit afleidt dat het antwoord van 29 juni 2006 dubbelzinnig en in dat geval nietig is. Met die overwegingen verantwoordt het bestreden vonnis de beslissing waarbij het de weigering van de eiseres om de huur te hernieuwen nietig verklaart, niet naar recht. Het onderdeel is gegrond.

9 14 MEI 2010 C F/8 Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis. Beveelt dat van het arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis. Houdt de kosten aan en laat de uitspraak daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van koophandel te Hoei, zitting houdend in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, de raadsheren Albert Fettweis, Sylviane Velu, Martine Regout en Gustave Steffens, en in openbare terechtzitting van 14 mei 2010 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Claude Parmentier, in aanwezigheid van advocaat-generaal André Henkes, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont. Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Geert Jocqué en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols. De griffier, De raadsheer,