Netspar nea papers. Marc de Graaf en Jan Rouwendal. Mijn pensioen staat als een huis

Transcriptie

1 Netspar nea papers Marc de Graaf en Jan Rouwendal Mijn pensioen staat als een huis

2

3 Marc de Graaf en Jan Rouwendal Mijn pensioen staat als een huis nea paper 51 netspar economische adviezen

4 Network for Studies on Pensions, Aging and Retirement Colofon NEA Papers is een uitgave van Netspar December 2013 Redactie Roel Beetsma (Voorzitter) - Universiteit van Amsterdam Iwan van den Berg AEGON Nederland Bart Boon Ministerie van Financiën Eddy van Doorslaer Erasmus Universiteit Rotterdam Thomas van Galen Cardano Risk Management Kees Goudswaard Universiteit Leiden Winfried Hallerbach Robeco Nederland Martijn Hoogeweegen Nationale Nederlanden Arjen Hussem PGGM Frank de Jong Tilburg University Alwin Oerlemans APG Maarten van Rooij De Nederlandsche Bank Peter Schotman Universiteit Maastricht Lou Spoor Achmea Peter Wijn APG Vormgeving B-more Design Bladvulling, Tilburg Drukwerk Prisma Print, Tilburg University Redactieadres Netspar, Tilburg University Postbus 90153, 5000 LE Tilburg info@netspar.nl Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd, op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de auteur(s).

5 inhoud Voorwoord 7 Samenvatting Inleiding Het woonkapitaal Inkomen in natura Waarom wordt het in de woning opgeslagen vermogen niet beter benut? Nederlandse producten Enkele buitenlandse producten Evaluatie Conclusie 52 Referenties 55 Bijlage 56

6

7 7 voorwoord Netspar stimuleert debat over de gevolgen van vergrijzing voor het (spaar-)gedrag van mensen, de houdbaarheid van hun pensioenen en het overheidsbeleid. Doordat veel van de babyboomers met pensioen gaan, zal het aantal 65-plussers in de komende decennia snel toenemen. Meer in het algemeen leven mensen gezonder en langer en krijgen gezinnen steeds minder kinderen. Vergrijzing staat vaak in een negatief daglicht, want ten opzichte van de bevolking tussen 20 en 65 jaar zou het aantal 65-plussers wel eens kunnen verdubbelen. Kan de werkende beroepsbevolking dan nog wel het geld opbrengen voor een groeiend aantal gepensioneerden? Moeten mensen meer uren maken tijdens hun werkzame periode en later met pensioen gaan? Of moeten de pensioenen worden gekort of de premies worden verhoogd om het collectieve pensioen betaalbaar te houden? Moeten mensen worden aangemoedigd zelf veel meer verantwoordelijkheid te nemen voor het eigen pensioen? En wat is dan nog de rol van de sociale partners in het organiseren van een collectief pensioen? Kunnen en willen mensen eigenlijk wel zelf gaan beleggen voor hun pensioen of zijn ze graag bereid dat aan pensioenfondsen over te laten? Van wie zijn de pensioengelden eigenlijk? En hoe kan een helder en eerlijk speelveld voor pensioenfondsen en verzekeraars worden gedefinieerd? Hoe kunnen collectieve doelstellingen als solidariteit en meer individuele wensen worden verzoend? Maar vooral: hoe kunnen de voordelen van langer en gezonder leven worden benut voor een meer gelukkige en welvarende samenleving?

8 8 Om een aantal redenen is er behoefte aan debat over de gevolgen van vergrijzing. We weten niet altijd precies wat de gevolgen van vergrijzing zijn. En de gevolgen die wel wel goed kunnen inschatten, verdienen het om bekend te worden bij een groter publiek. Belangrijker is natuurlijk dat veel van de keuzen die moeten worden gemaakt een politieke dimensie hebben en daarover is debat hard nodig. Het gaat immers om maatschappelijk zeer relevante en actuele vraagstukken waar, in de meest letterlijke zin oud en jong mee worden geconfronteerd. Om die redenen heeft Netspar de NEA Papers ingesteld. In een NEA Paper neemt de auteur gemotiveerd stelling over een beleidsrelevant onderwerp. De naam NEA Papers heeft twee betekenissen. Ten eerste, NEA staat voor Netspar Economische Adviezen. De auteurs adviseren op persoonlijke titel en op verzoek van Netspar over actuele economische kwesties op het gebied van vergrijzing en pensioenen. Ten tweede, NEA klinkt als Nee-Ja en geeft daarmee een wezens kenmerk van elk debat aan. Roel Beetsma Voorzitter van de Netspar Redactieraad

9

10 10 Affiliaties Marc de Graaf VU Amsterdam Jan Rouwendal VU Amsterdam Dankwoord De auteurs danken de redactieraad, Lans Bovenberg en Lexmy van den Boogaard voor nuttig commentaar op eerdere versies van dit paper.

11 mijn pensioen staat als een huis 11 Samenvatting In dit NEA-paper verdedigen wij de stelling dat het huis veel beter gebruikt kan worden als aanvulling op het pensioen. Dit is met name zo, wanneer een combinatie wordt gemaakt met zorg die mensen in de eigen woning consumeren in hun laatste levensfase. We beginnen met een beschrijving van de omvang van het woonkapitaal en de ontwikkeling hiervan in de afgelopen decennia. Daaruit blijkt dat het woonkapitaal onder ouderen sterk is toegenomen en momenteel zeer groot is. Dit kapitaal levert rendement in de vorm van woondiensten die als de woning niet met een hypotheek is belast in natura worden genoten en zo een belangrijke aanvulling leveren op het pensioen. Het woonkapitaal zelf blijft daarbij intact. De vraag is nu hoe ook dat kapitaal zelf, als de oudere eigenaar-bewoner dit wenst, kan worden benut als nog een extra aanvulling op het inkomen. We gaan allereerst na waarom ouderen het woonkapitaal nu nog niet beter benutten. De producten die daarvoor momenteel in Nederland beschikbaar zijn, zijn onaantrekkelijk en risicovol voor ouderen. Het buitenland laat zien dat er wel iets beters mogelijk is, maar de situatie is niet fundamenteel verschillend. Het wezenlijke probleem is dat de eigenaar-bewoner die na opname van een flink deel van het woonvermogen nog lang leeft, te maken zal krijgen met een sterk accumulerende schuld of forse rentebetalingen. Door het woonvermogen te gebruiken voor extra en op maat gesneden zorg die in de laatste levensfase in de eigen woning wordt ontvangen, wordt dit nadeel goeddeels vermeden.

12 12 nea paper Inleiding Veel Nederlanders maken zich momenteel zorgen over de vergrijzing. Pensioenfondsen overwegen om te korten op uitkeringen en de premies te verhogen. Het beslag van de zorgkosten op de publieke middelen neemt toe. De verhoging van de pensioengerechtigde leeftijd roept weerstand op. Veel jongeren menen dat zij onevenredig veel moeten betalen aan de vergrijzing. Zelfs de regelmatig verschijnende berichten over stijging van de gemiddelde levensverwachting worden vooral in een zorgelijke context van steeds maar stijgende kosten geplaatst. Toch is het niet alles kommer en kwel op het gebied van de vergrijzing. De leeftijdscohorten, die in de komende jaren met pensioen zullen gaan, staan er in veel opzichten beter voor dan hun voorgangers. Een van de oorzaken daarvan is dat de huidige generatie zestigers over het algemeen veel meer vermogen heeft opgebouwd dan haar voorgangers. De eigen woning heeft daar meestal een grote bijdrage aan geleverd. En de trend van een stijgend aandeel woningbezitters onder jonggepensioneerden zal voorlopig aanhouden. Het vermogen dat in de eigen woning is opgebouwd, wordt in veel gevallen alleen passief gebruikt: de eigenaar-bewoner hoeft geen huur te betalen en, als het huis vrij is, ook geen hypotheeklasten. Toch zou er in principe nog meer gedaan kunnen worden met het in de woning opgebouwde vermogen. Onze stelling is dat het in de woning belegde vermogen van ouderen, beter dan nu het geval is, kan worden gebruikt als aanvulling op het pensioen, zoals onlangs ook door de TaskForce Verzilveren (2013) is betoogd. We stellen ons de vraag waarom de grote overwaarde die veel oudere eigenaar-bewoners hebben, nu al niet beter wordt gebruikt? Met dat doel voor ogen gaan we in op een aantal concrete producten die in Nederland en in het buitenland op de

13 mijn pensioen staat als een huis 13 markt zijn gebracht en vragen we ons af waarom er voor deze producten over het algemeen (uitzonderingen zijn de flexibele kredietlijnen in Noorwegen en omgekeerde hypotheken in de V.S. (zie bijv., en De Roon et al., 2011)) weinig belangstelling bestaat. Daarbij komen we tot de conclusie dat de meeste producten gevoelig zijn voor woningmarkt- en langlevenrisico en daarom minder aantrekkelijk zijn dan ze op het eerste gezicht lijken. Ten slotte gaan we in op het ideale product.. De opbouw van dit NEA-paper is als volgt. In de volgende sectie bespreken we de omvang van het netto woonkapitaal van huidige en toekomstige ouderen. Het rendement van het woonvermogen is inkomen in natura. Dit wordt in de vorm van woondiensten genoten en vormt zo een belangrijke aanvulling op het pensioen. Veel ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven; het ligt daarom voor de hand om dit rendement onaangetast te laten. Vervolgens gaan we in op de vraag waarom het vermogen in de woning zo vaak onaangeroerd blijft tot de eigenaar overlijdt of vanwege gezondheidsproblemen de woning moet verlaten. Het meest voor de hand liggende antwoord is natuurlijk dat de eigenaars dit bewust doen omdat ze het vermogen willen nalaten. Als dat inderdaad het geval is, dan is daar wat ons betreft niets op tegen. Maar er zijn duidelijke aanwijzingen dat het aanhouden van veel vermogen in de eigen woning in veel gevallen geen goed afgewogen beslissing is, maar het gevolg van beperkte mogelijkheden of ontbrekende informatie. We beargumenteren later in deze paper dat het verlangen een erfenis na te laten slechts een gedeeltelijke varklaring kan bieden voor de grote omvang van het in de woning opgeslagen vermogen. Dat sluit natuurlijk niet uit dat in specifieke gevallen wel sprake is van een zwaarwegende

14 14 nea paper 51 wens om zoveel mogelijk vermogen na te laten. We bespreken ook andere motieven die ouderen kunnen hebben om het woonkapitaal onaangeroerd te laten, maar vinden ze geen van alle overtuigend als algemene verklaring. Meest waarschijnlijk is dat ouderen zich niet volledig bewust zijn van de mogelijkheden die hier in principe bestaan en/of dat ze niet goed weten hoe ze het woonkapitaal liquide moeten maken, zodat het kan worden geconsumeerd. We laten zien dat het eigenwoningvermogen een goede bron voor aanvullend pensioeninkomen kan zijn en ook dat bestaande producten, zoals de omgekeerde hypotheek, er niet goed in slagen deze bron goed te benutten. Vervolgens gaan we in op mogelijkheden om deze situatie te verbeteren door producten aan te bieden die beter op de behoeften van de consumenten zijn afgestemd.

15 mijn pensioen staat als een huis Het woonkapitaal Het deel van de ouderen dat een woning bezit, is de afgelopen jaren steeds toegenomen. Figuur 1 laat met behulp van de WBO/ WoON gegevens ( ) de ontwikkeling van het woningbezit zien in opeenvolgende cohorten. Elke lijn in de figuur heeft betrekking op een groep personen geboren in een periode van vijf jaar (cohort). De lijn geeft de ontwikkeling van het percentage woningbezitters in zo n cohort weer tussen 1985 en 2009 op basis van een reeks van woningbehoefteonderzoeken. Het cohort geboren in heeft een huisbezitterspercentage van 35 procent in 2009, terwijl dat bij het cohort al op 44 procent ligt. In oudere cohorten neemt het woningbezit wel af in de loop van de tijd. De reden is vooral dat mensen uit de koopsector door- Figuur 1: Huisbezit per leeftijdscohort (obv WoON )

16 16 nea paper 51 Figuur 2: Netto woonkapitaal per leeftijdscategorie (obv WoON ) stromen naar een huurwoning. 1 Een mogelijke reden hiervoor is dat men op deze manier het in de woning opgeslagen vermogen liquide kan maken en aanwenden voor extra consumptie. De ontwikkelingen in het netto woonkapitaal zijn weergegeven in figuur 2. Het netto woonkapitaal is gedefinieerd als de verkoopwaarde van het huis minus de uitstaande hypotheekschuld. Dit betekent dat er een onderschatting is van het netto woonkapitaal voor huisbezitters met een spaar- of levenhypotheek. 2 Zelfs met deze onderschatting blijkt het netto woonkapitaal onder ouderen zeer groot te zijn. 1 In het WBO en WoON zijn geen huishoudens opgenomen die in een (zorg) instelling verblijven. 2 Bij deze hypotheekvorm wordt via een levensverzekering gespaard voor de aflossing die pas aan het einde van de looptijd plaatsvindt. Aangezien levensverzekering en hypotheek nu aan elkaar verbonden zijn, bedraagt de feitelijk hypotheekschuld het verschil tussen de uitstaande schuld en het opgebouwde vermogen in de levensverzekering. Dat laatste wordt echter niet gerapporteerd in WoON.

17 mijn pensioen staat als een huis 17 In de figuur is niet weergegeven dat het woonvermogen sinds 2009 is afgenomen. Er zijn inmiddels rond de huishoudens van wie de hypotheek onder water staat. Zij hebben te maken met een negatief eigen vermogen in de woning. Onder hen zijn echter maar weinig ouderen. Veel ouderen hebben geen of een kleine hypotheek en hebben hun woning gekocht lang voor de huidige crisis uitbrak. Zelfs na een afname van procent blijft er voor hen een aanzienlijk woonkapitaal over. Figuren 1 en 2 illustreren dat een steeds groter percentage van de ouderen huisbezitter is en dat tegelijkertijd het netto woonkapitaal zeer groot is. Dit toont de potentie van het woonkapitaal als aanvullende financieringsbron op het pensioeninkomen.

18 18 nea paper Inkomen in natura Het vermogen dat (oudere) huiseigenaren in de woning hebben opgebouwd, is natuurlijk niet onbenut. De ouderen ontlenen er woongenot aan. Woongenot waarvoor anders via huur of hypotheekrente een prijs zou moeten worden betaald. Die niet betaalde huur of rente kan worden beschouwd als opbrengst van het woonkapitaal. Als zodanig vormt het een aanvulling in natura op het pensioen. Dus is het zinvol om te bekijken wat de omvang hiervan is. Dat kan door een huur toe te rekenen aan de eigenaar-bewoners (imputed rent). Er zijn verschillende mogelijkheden om dat te doen. Ten eerste kan gekeken worden naar het bedrag dat zou moeten worden betaald als het huis volledig met hypotheekschuld gefinancierd zou zijn en er dus geen eigen vermogen in geïnvesteerd was. Het mediaan woonkapitaal van 75-plussers is euro (WoON, 2009). Stel dat de nominale rente op hypotheekschuld 5 procent bedraagt, dan is de daaruit volgende impliciete maandelijkse betaling ruim euro. Ten tweede kan gekeken worden naar de huur die betaald zou moeten worden voor vergelijkbare huizen volgens het woningwaarderingsstelsel. Een gemiddelde koopwoning komt uit op ongeveer 190 punten. De bijbehorende maximale huurprijsgrens is 900 euro ( 2012). De opbrengst in natura van de eigen woning kan worden gezien als een aanvulling op het pensioen. Aangezien het mediaan besteedbaar inkomen van huisbezittende 75-plussers 2140 euro is (WoON, 2009), is het inkomen in natura een aanzienlijke aanvulling op het pensioen (respectievelijk 49 en 42 procent). Deze percentages vallen nog hoger uit bij de lagere inkomenscategorieën, maar lager bij de hogere inkomenscategorieën. Anders dan het pensioenvermogen blijft het woonkapitaal

19 mijn pensioen staat als een huis 19 echter ook bij gebruik een groot deel van zijn waarde houden als er regelmatig onderhoud plaatsvindt. Mits dat gebeurt, is de eigen woning een praktisch onuitputtelijke bron van inkomen in natura. Het is juist die grote restwaarde van de woning die ervoor zorgt dat veel woningbezitters een groot vermogen nalaten. In principe biedt het de mogelijkheid meer te doen met het in de eigen woning opgeslagen vermogen. Stel dat men de mogelijkheid zou hebben een deel daarvan liquide te maken en voor consumptieve doeleinden te gebruiken en tegelijkertijd de garantie te krijgen om tot het eind van het leven (of tot aan een permanente verhuizing) in het huis te mogen blijven wonen, dan zou bovenop het inkomen in natura dus nog een substantiële geldstroom verkregen kunnen worden. Zo n twee derde van de woningbezitters onder de ouderen heeft de woning geheel vrij. Van het overblijvende derde deel is echter lang niet iedereen bezig met aflossing van de resterende hypotheekschuld, zoals in paragraaf 5.2 zal blijken. Dat wijst er al op dat een deel van de oudere woningbezitters oog heeft voor de andere doeleinden dan alleen de consumptie van woondiensten in natura waarvoor het in de woning belegde vermogen kan worden aangewend. Het niet (verder) aflossen van een bestaande hypotheek biedt echter gebrekkige mogelijkheden voor realisatie van dat doel. Bestaande financiële producten zijn daar in het algemeen minder geschikt voor. Wie meer wil consumeren op zijn oude dag en daarom bijvoorbeeld een gewone aflossingsvrije hypotheek afsluit, krijgt weliswaar de hoofdsom ter beschikking voor consumptie, maar moet voortaan wel rente betalen, zodat het voordeel van de lage woonkosten (gedeeltelijk) wegvalt. Het is wel begrijpelijk dat veel ouderen dat niet meteen als een aantrekkelijke optie zien en daarom liever de woning vrij houden van hypotheek en genoegen nemen met de opbrengst in natura.

20 20 nea paper Waarom wordt het in de woning opgeslagen vermogen niet beter benut? 4.1 Verhuizen is geen optie Er bestaat een eenvoudige manier om het in de eigen woning opgeslagen vermogen liquide te maken: verkoop de woning en verhuis naar een kwalitatief vergelijkbare huurwoning. Door de verkoop wordt het gehele woonkapitaal vrijgespeeld, al staat daar dan voortaan wel de verplichting tot het betalen van huur tegenover. Uit figuur 1 blijkt dat er dan een aanzienlijk bedrag vrijkomt voor consumptie. Niettemin maken slechts weinig ouderen gebruik van deze mogelijkheid. Oude bomen moet je niet verplanten, luidt het gezegde. De meeste ouderen lijken het daarmee eens: ze willen niet verhuizen. Dat kan geïllustreerd worden aan de hand van de in december 2010 uitgekomen leden enquête De Nieuwe Oude Dag van PGGM. Daaruit blijkt dat voor 49 procent van de huishoudens de ideale woonsituatie het huidige huis is. Geheel in overeenstemming met de inhoud van de vorige paragraaf voegen Bovenberg et al. (2010) hier aan toe: Een eigen huis waarvan men de hypotheek heeft afgelost, is bovendien de beste garantie voor de beschikbaarheid van een woning in de gepensioneerde fase (pp. 33). De grote waardering van de eigen woning blijkt ook uit allerlei ander onderzoek naar de tevredenheid van ouderen met hun woonsituatie. Het gaat daarbij vooral om de emotionele of de subjectieve waardering van het huis die groter lijkt te worden naarmate men er langer in verblijft. Economen zeggen daarom dat de transactiekosten van het verhuizen stijgen naarmate men langer in een huis woont. Mensen voelen zich er steeds meer thuis, krijgen steeds sterkere banden met de omgeving en geven dus steeds meer op als ze vertrekken. Dit blijkt onder andere door

21 mijn pensioen staat als een huis 21 Figuur 3: verhuisgeneigdheid na 2 jaar per leeftijdscategorie (obv WoON 55+) de afnemende verhuisgeneigdheid van ouderen in bijvoorbeeld WoON 55+. De verhuisgeneigdheid in de komende twee jaar is per leeftijdscategorie weergegeven in figuur 3. Deze figuur laat een dalende trend in de verhuisgeneigdheid zien: naarmate mensen ouder worden, willen ze vaker in de huidige woning blijven. Een interessant gegeven is dat ongeveer de helft van alle 55-plussers in de toekomst wel verwacht te verhuizen. Maar als wordt gevraagd naar de verhuiswens binnen de komende twee jaar, geven diezelfde ouderen voor het overgrote deel (ruim 80 procent) aan niet verhuisgeneigd te zijn. Cijfers over de werkelijke (gerealiseerde) verhuismobiliteit bevestigen dat beeld, zoals te zien is in figuur 4 (afkomstig uit Rouwendal, 2009). Hoe ouder mensen worden, hoe minder ze bereid zijn om te verhuizen. Dat is ook in het buitenland zo. Choi (1996) liet bijvoorbeeld zien dat 60 procent van de verhuizingen van ouderen in de Verenigde Staten het gevolg is van noodzaak die voort-

22 22 nea paper 51 Figuur 4: mobiliteitscijfers per leeftijd (Rouwendal, 2009) vloeit uit ernstige ziekte of overlijden van een partner, of van de wens om afstanden naar familie te verkleinen in verband met mantelzorg. Verhuizen om het woonkapitaal liquide te maken, komt in veel mindere mate voor. Dit komt overeen met de WoON 2009 data, waarin gezondheidsomstandigheden door ouderen veruit het meest als verhuisreden aangegeven worden. De tevredenheid over de eigen woning is een alternatieve indicator om sociale transactiekosten weer te geven. In figuur 5 is het percentage dat zeer tevreden is met de woning weergegeven voor huurders en voor eigenaar-bewoners. Dit percentage blijkt onder huisbezitters veel hoger te zijn. Dit laat zien dat ouderen niet alleen steeds tevredener zijn met hun woning naarmate ze ouder worden, maar dat het verschil tussen huisbezitters en huurders zeer groot is. De kosten van het verhuizen zijn daarom groter dan vergelijkende huurbedragen (zoals in de voorgaande sectie afgeleid is) doen vermoeden.

23 mijn pensioen staat als een huis 23 Figuur 5: aandeel zeer tevreden onder huisbezitters en huurders (WoON 2009) Uit deze figuur blijkt ook dat gezondheidsproblemen niet of nauwelijks invloed hebben op de tevredenheid met de woning. Respondenten die zeggen minder gezond te zijn, verschillen nauwelijks van anderen in hun woontevredenheid. Er is ook geen sprake van dat de eigen woning vaker als een probleem wordt ervaren als de gezondheid achteruitgaat. De kloof tussen huurders en kopers is bij de minder gezonde mensen even groot als bij de gezonde mensen. De sterke wens om in de eigen woning te blijven, vormt een complicatie voor de oudere eigenaar-bewoner die zijn woonvermogen geheel of gedeeltelijk wil consumeren. Het kapitaal zelf de woning moet in stand worden gehouden om de woonwens te vervullen. Dus kan het woonkapitaal alleen worden geconsumeerd door te lenen, met de woning als onderpand. Maar dat betekent dat rente moet worden betaald, waardoor een belangrijk voordeel van het vrije eigen huis op de oude dag althans ten

24 24 nea paper 51 dele verdwijnt, of dat de rente wordt bijgeschreven op de lening waardoor de schuld cumuleert en op den duur groter wordt dan het totale vermogen dat in de woning is opgeslagen. You can t have your cake and eat it zeggen de Engelsen; de situatie van de aan zijn woning gehechte oudere die toch zijn woonkapitaal wil opeten doet daar enigszins aan denken. Deze complicatie maakt het begrijpelijk dat ouderen het kapitaal dat in de woning is opgeslagen, liefst intact willen houden. Daarmee wordt het rendement ervan veilig gesteld. Ook vermijden ze een verplichting tot betaling van rente, die in mindering komt op het besteedbaar inkomen. Hetzelfde geldt voor een accumulerende schuld. Het is dus gemakkelijk en veilig om het vermogen in de woning onaangetast te laten. Maar dat betekent nog niet dat alle ouderen dat ook zouden willen als er gemakkelijke manieren zouden zijn om het woonvermogen toch gedeeltelijk op te nemen en het te gebruiken voor nog wat extra aanvulling op het pensioen. 4.2 De erfwens biedt echter geen goede verklaring Het komt nogal ongelukkig uit dat de verhuisgeneigdheid zo sterk afneemt in de levensfase waarin de eigenaar-bewoner er juist veel profijt van zou kunnen hebben om het woonkapitaal liquide te maken. Je zou echter tegen kunnen werpen dat dit geen probleem is, omdat de wens om (meer) te consumeren op hogere leeftijd vaak minder urgent aanwezig is dan bij jongeren. Dit suggereert dat een eventueel verlies aan nut door het woonkapitaal niet aan te spreken toch gering is. In plaats van het woonkapitaal zelf te consumeren kunnen ouderen het belangrijk vinden om het aan hun kinderen of anderen na te laten. Het is het laatste middel dat ouders hebben om voor hun kinderen te zorgen. Om te beginnen valt hierover op te merken dat de wens om

25 mijn pensioen staat als een huis 25 een erfenis na te laten niet noodzakelijkerwijs betekent dat die erfenis tenminste zo groot moet zijn als de waarde van de woning. Het is heel goed voorstelbaar dat mensen de wens hebben om een fors bedrag na te laten aan hun kinderen, maar dat dit bedrag toch minder groot is dan de totale waarde van het huis. Voor deze mensen geldt dat ze baat kunnen hebben bij betere mogelijkheden om het deel van hun woonkapitaal dat ze niet willen nalaten, te verzilveren. Het gaat hier waarschijnlijk om een grote groep. Voor de meeste woningbezitters is het woonkapitaal veruit de grootste component van totale vermogen. 3 Veel oudere eigenaar-bewoners hebben al in de jaren 80 of daarvoor een woning gekocht; het vermogen dat momenteel in die woning is opgeslagen, is voor een groot deel verkregen door de voortdurende prijsstijging tot Het lijkt onwaarschijnlijk dat deze huishoudens die windfall profits maar voor één doel zouden willen bestemmen: een grotere nalatenschap. Het lijkt veel meer in de rede te liggen dat mensen een deel daarvan zelf zouden willen consumeren, ook al bestaat de wens om een ander mogelijk substantieel - deel ten goede te laten komen aan de kinderen of andere erfgenamen. 4 Verwezenlijking van die plannen wordt gefaciliteerd door betere mogelijkheden om het woonkapitaal te verzilveren. In de economische literatuur bestaat geen consensus over het belang van de wens om een erfenis na te laten. Hurd (1987, 1989) probeerde het belang van het erfmotief ( bequest motive ) 3 Het pensioenkapitaal blijft hier buiten beschouwing. 4 Het is natuurlijk mogelijk dat sommige ouderen uit de sterk gestegen huizenprijzen de conclusie trekken dat hun kinderen nu zoveel moeten betalen voor hun eigen woning dat het nodig is dat ze dat sterk aangegroeide woonvermogen ook volledig nalaten. In dat geval stijgt de behoefte aan het nalaten van een erfenis met de toename van de huizenprijs. Het lijkt echter onwaarschijnlijk dat alle ouderen er zo over denken.

26 26 nea paper 51 te achterhalen via het verschil in gedrag tussen ouderen met en zonder kinderen. Hij vond slechts kleine verschillen en concludeerde daaruit dat het belang van het erfmotief bescheiden is. In recentere literatuur is er echter op gewezen dat mensen met kinderen niet noodzakelijkerwijs een erfenis willen nalaten, terwijl ook mensen zonder kinderen die wens wel kunnen hebben. Kopczuk en Lupton (2007) presenteren een analyse waarin de wens om een erfenis na te laten niet alleen aan de aanwezigheid van kinderen is verbonden. Zij concluderen op grond hiervan dat zo n 75 procent van de ouderen in de VS een erfenis wil nalaten. Deze wens komt onder ouders wel iets vaker voor dan bij kinderlozen, maar ook bij de laatste groep is er bij ruim 60 procent een erfwens aanwezig. Daarbij gaat het niet om het voornemen om (ten minste) het eigen huis na te laten. De gewenste omvang van de erfenis verschilt tussen de huishoudens en is niet rechtstreeks verbonden aan de waarde van de woning of van andere specifieke vermogenscomponenten. Daarnaast is er in de literatuur op gewezen dat het in een onzekere wereld niet duidelijk is welk deel van het vermogen voor een nalatenschap is bestemd en welk deel voor andere bestemmingen. Met name onzekerheid over de kosten van intensieve zorg (en de daaraan te leveren eigen bijdrage) kan er toe leiden dat het bij elkaar gespaarde vermogen afhankelijk van de ontwikkeling van de gezondheid en andere omstandigheden kan worden aangewend voor de financiering van zorg, of voor een erfenis (Dynan, Skinner en Zeldes, 2002). Met andere woorden: afhankelijk van de ontwikkeling van de consumptiebehoefte zullen mensen het aanwezige vermogen willen gebruiken voor een erfenis of andere doeleinden. Als dat laatste aan de orde is, zijn mogelijkheden om het woonvermogen te kunnen verzilveren van belang. Hieronder zullen we hier nader op ingaan.

27 mijn pensioen staat als een huis Erfwens en voorzorgmotief zijn vooral complementair Verschillende studies (o.a. Palumbo, 1999) hebben aangetoond dat zorgkosten een grote rol spelen in het spaargedrag van ouderen in de Verenigde Staten. Voorzorg met betrekking tot de kosten van langdurige verpleging geeft een plausibele verklaring voor het grote vermogen van veel oudere Amerikanen, aangezien de kosten van langdurige zorg in Amerika zeer hoog zijn en betrekkelijk weinig mensen zich daartegen verzekeren. Wanneer een land echter een collectief zorgstelsel kent dat de zorgkosten voor het overgrote deel financiert (zoals in Nederland), is deze verklaring niet erg aannemelijk. Nederland heeft in vergelijking met andere landen een extreem collectief zorgstelsel, terwijl de VS een privaat zorgstelsel heeft (zie o.a. internationale vergelijkingen van inkomensafhankelijke ongelijkheid in zorgaanbod in Wagstaff en Van Doorslaer, 2000). Toch wordt in de VS ook een gedeelte van de zorg collectief aangeboden via Medicare voor de lage inkomens. Hierdoor is er wel een opvang wanneer mensen het zelf niet meer kunnen betalen. Spoor (2008) voorziet een situatie waarin ook in Nederland niet meer het leeuwendeel van de zorg collectief wordt bekostigd. Inmiddels is de beweging in die richting ingezet, al is de afstand tussen het Nederlandse en Amerikaanse stelsel voor langdurige zorg nog steeds groot. De eigen bijdrage die gebruikers van langdurige zorg moeten betalen, hangt in Nederland sinds 2013 weer voor een deel af van de omvang van het vermogen van de zorggebruiker. 5 Dat gaf aanleiding tot berichten in de media over patiënten in verzorgingstehuizen die hun eigen bijdrage niet 5 Voordien hing de bijdrage alleen af van het inkomen, inclusief het toegerekende inkomen uit vermogen, van de zorggebruiker. Sinds 2013 wordt er echter van uitgegaan dat de gebruiker van langdurige zorg een deel van zijn of haar vermogen inlevert als compensatie voor de genoten zorg en bijbehorende faciliteiten.

28 28 nea paper 51 konden betalen omdat al hun vermogen vast zat in de eigen woning. En ook al ging het hier om bijzondere gevallen en werd het probleem inmiddels verholpen, het illustreert dat een zorgstelsel waarin het vermogen van de zorgvrager mede bepalend is voor diens eigen bijdrage, vanwege de dominante positie van het woonvermogen, vraagt om mogelijkheden om het woonkapitaal liquide te kunnen maken. Het is mede daarom van belang te kijken naar de recente analyse van het spaargedrag van Amerikaanse ouderen van de hand van Lockwood (2013). Hij concentreert zich op twee aspecten; de geringe belangstelling voor verzekeringen tegen de kosten van langdurige zorg en de grote hoeveelheid vermogen die is opgebouwd. Uit het door hem geschatte model blijkt dat de wens een erfenis na te laten vooral sterk is als het opgebouwde vermogen groot is. 6 Een erfenis is een luxe goed. Als mensen in de laatste levensfase echter veel moeten betalen voor langdurige zorg, houden ze weinig vermogen over en neemt de behoefte om een erfenis na te laten navenant af. Daarentegen: als ze tot het levenseinde weinig hoeven te besteden aan langdurige zorg, is er veel vermogen en laten mensen dit bij voorkeur na. Door een relatief groot vermogen op te bouwen verzekeren mensen zich dus enerzijds van de mogelijkheid om zo nodig langdurige zorg te kunnen consumeren en, als dat niet nodig blijkt, van de mogelijkheid om een grote erfenis na te laten. Voor veel ouderen is dat, nog steeds volgens Lockwood s analyse, een aantrekkelijk alternatief voor de mogelijkheid om een (dure) verzekering tegen de kosten van langdurige zorg af te sluiten en daarmee tegelijkertijd de omvang van de erfenis te verzekeren. Het belangrijke punt voor het onderwerp van dit paper is dat er in deze optiek geen 6 Dit stemt overeen met de gedachte dat vermogende ouderen minder belang hechten aan consumptie van het vermogen dan aan het nalaten ervan.

29 mijn pensioen staat als een huis 29 tegenstelling bestaat tussen het erfmotief en de wens om flexibel om te gaan met het vermogen, inclusief dat in de eigen woning. Integendeel, het erfmotief om te sparen en het voorzichtigheidsmotief vooral ingegeven door de kosten van langdurige zorg vullen elkaar aan.

30 30 nea paper Nederlandse producten 5.1 Willen ouderen wel anders met hun woonkapitaal omgaan? We hebben nu dus gezien dat een sterke erfwens zeker niet uitsluit dat huishoudens kunnen profiteren van de mogelijkheid om flexibeler om te gaan met hun woonkapitaal. Dan stellen we de vraag aan de orde waarom momenteel zo weinig Nederlandse ouderen hun woonkapitaal verzilveren? Een deel van het antwoord hebben we al besproken: verhuizen is geen optie. Maar ook zonder te verhuizen is toch wel iets mogelijk, zou je denken. Achtereenvolgens besteden we aandacht aan de aflossingsvrije hypotheek, de omgekeerde hypotheek en diverse vormen van verzilverd wonen. 5.2 De aflossingsvrije hypotheek In de eerste plaats is het goed om er de vinger op te leggen dat niet alle oudere eigenaar-bewoners hun hypotheek aflossen. We hebben hierboven al laten zien dat ongeveer twee derde van de oudere woningbezitter de woning geheel vrij heeft. Het resterende deel heeft dus nog steeds, of opnieuw, een hypotheek. Figuur 6 laat zien dat deze ouderen een sterke voorkeur vertonen voor de aflossingsvrije variant. Aangezien die pas in het begin van de jaren 1990 beschikbaar kwam, is het onwaarschijnlijk dat het hier gaat om een overblijfsel van een al lang geleden afgesloten hypotheek. Het gaat dus vooral om (op)nieuw afgesloten hypotheken, en ouderen geven er dus in sterke mate de voorkeur aan die niet af te lossen. We beschouwen dit daarom als een aanwijzing dat ouderen onder bepaalde omstandigheden gebruik maken van de beperkte mogelijkheden die momenteel bestaande financiële producten bieden om een deel van hun woonkapitaal te gebruiken voor consumptieve doeleinden.

31 mijn pensioen staat als een huis 31 Figuur 6: ontwikkeling van het aandeel van de aflossingsvrije hypotheek (o.b.v. hypotheekbezitters) per synthetisch leeftijdscohort (WBO/WoON data) Ruim 35 procent van de woningeigenaren boven de 75 jaar heeft een hypotheek. Onder de oudere cohorten is dat percentage wat kleiner, maar ook onder de oudste eigenaar-bewoners is het aandeel met hypotheek nog ongeveer 20 procent. 5.3 De omgekeerde hypotheek Een minder aantrekkelijk aspect van de aflossingsvrije hypotheek is dat er rente op moet worden betaald. Dat betekent dat enerzijds kapitaal wordt vrijgespeeld, maar anderzijds de woonkosten meteen toenemen. Bij de omgekeerde hypotheek is dat niet het geval: de verschuldigde rente wordt bijgeschreven op de uitstaande schuld, die daardoor op den duur flink kan oplopen. In Nederland staat de omgekeerde hypotheek ook wel bekend als de opeethypotheek. Zo n opeethypotheek kan worden beschouwd als een combinatie van twee producten: een aflos-

32 32 nea paper 51 Figuur 7: Ontwikkeling opeethypotheek singsvrije hypotheek waarmee de oudere eigenaar-bewoner een deel van de waarde van zijn woning opneemt, en een tweede hypotheek waarmee in elke periode de verschuldigde rente op de eerste, aflossingsvrije hypotheek en de rente op de al eerder verschuldigde rente wordt bijgeschreven. Op korte termijn is die tweede lening van beperkte omvang. Maar op wat langere termijn neemt de omvang van die tweede lening zeer snel toe, hetgeen resulteert in een grote totale schuld, zelfs als de omvang van het opgenomen kapitaal (de eerste lening) relatief klein is. De omgekeerde hypotheek is, als aanvulling op het pensioen, vooral aantrekkelijk als in elke periode een bedrag kan worden opgenomen. Dat heeft dan wel als gevolg dat in elke periode de schuld toeneemt door een nieuwe opname én door bijschrijving van rente. Figuur 7 illustreert het geval, waarin de eigenaarbewoner 500 euro per maand opneemt en de rente 5 procent per jaar bedraagt. Op de horizontale as in Figuur 7 staat het aantal jaren na de start van de overeenkomst. Aanvankelijk is het bedrag dat

33 mijn pensioen staat als een huis 33 is opgenomen voor extra inkomen, veel groter dan de totaal verschuldigde rente. Dat verandert echter in de loop van tijd door het effect van de rente op rente en de continue opname van 500 euro per maand. Na dertig jaar zijn de geaccumuleerde rentelasten euro, terwijl het vermogen dat beschikbaar is gekomen voor consumptie slechts euro is. De totale uitstaande schuld bedraagt dan euro, veel meer dan de gemiddelde Nederlandse woning waard is. Het zal duidelijk zijn dat deze vorm van omgekeerde hypotheek voor de geldverstrekker een aanzienlijk risico met zich meebrengt. De waarde van de woning moet, op het moment dat deze vrij komt, tenminste zo hoog zijn als het totaal geleende bedrag plus de geaccumuleerde rente. Aan de ene kant speelt hier het langlevenrisico waardoor de schuld gedurende een lange periode kan oplopen, aan de andere kant het woningmarktrisico. Beide versterken elkaar in die zin dat het moeilijker is iets over de verwachte verkoopwaarde te zeggen naarmate het moment van verkoop verder weg ligt. Daar komt dan nog bij dat de eigenaarbewoner een minder sterke prikkel heeft om de woning goed te onderhouden als er een grote kans is dat de opbrengst van verkoop geheel naar de bank zal gaan. Ondanks deze duidelijke nadelen bestaat er een zij het beperkte markt voor omgekeerde hypotheken in Nederland. Een voorbeeld is de Florius verzilverhypotheek. Hierbij kan afhankelijk van de leeftijd tot maximaal 55 procent van de woning opgenomen worden. Toch lijkt het product in de praktijk een vrij kleine kredietruimte te verschaffen. Ter illustratie: een echtpaar van beide 70 jaar oud met een huiswaarde van euro krijgt een kredietruimte van maximaal 21,3 procent van de waarde (oftewel euro). De hypotheekrente is 7,3 procent, wat ten opzichte van andere hypotheekvormen hoog is (zie ).

34 34 nea paper Verzilverd wonen Een derde mogelijkheid om het vermogen uit de eigen woning te benutten tijdens de oude dag is het verzilverd wonen. Torenstad (2012) bood tot voor kort 7 de mogelijkheid aan oudere eigenaar-bewoners om hun huis te verkopen en daar vervolgens in te blijven wonen tot aan het overlijden of verhuizen aan toe (zonder daar rente of huur voor te betalen). De prijs die Torenstad bood was vanzelfsprekend lager dan de marktwaarde, omdat de toekomstige huur en/of rentelasten daarin verdisconteerd zijn. Daar stond de zekerheid tegenover dat men zo lang als gewenst werd in het eigen huis kon blijven wonen. De geboden prijs werd, bij sluiting van het contract, door Torenstad ineens uitgekeerd en kon door de eigenaar-bewoner geheel naar eigen inzicht geconsumeerd worden. Verzilverd wonen werd niet aan elke belangstellende aangeboden door Torenstad. Afhankelijk van de het huis en de locatie daarvan 8 werd al dan niet een bod uitgebracht. Verzilverd wonen kende ruwweg twee varianten, de huur- en de koopvariant die we hieronder nog afzonderlijk bespreken Huurvariant Verzilverd Wonen In de huurvariant werd het huis gekocht voor een relatief hoog percentage van de marktprijs dat door de eigenaar kan worden gekozen (tussen 75 en 90 procent). De daarna te betalen huurprijs is afhankelijk van dit percentage (hoe groter het percentage, hoe hoger de huur). In deze variant zet de woningbezitter zijn eigendomsrecht dus feitelijk om in het recht om voor onbepaalde tijd in de woning te verblijven tegen de overeengekomen huur, 7 Het product wordt momenteel niet aangeboden vanwege de slechte woningmarktsituatie. 8 Dit in verband met de situatie op de regionale woningmarkt.

35 mijn pensioen staat als een huis 35 terwijl het woonkapitaal tegelijkertijd liquide wordt gemaakt. Wanneer 85 procent of meer van de marktwaarde voor de woning betaald wordt, was de vroegere eigenaar minimaal een jaar lang aan dit huurcontract gebonden; daarna kon hij het maandelijks opzeggen. De exacte voorwaarden waaronder Torenstad dit arrangement aanbood, zijn niet geheel duidelijk. Het nu volgende voorbeeld is afkomstig uit de Telegraaf (2009). Het heeft betrekking op een woning van euro. Wanneer het huishouden voor een betaling van 85 procent koos ( euro), was de hieraan gekoppelde huur euro per maand. Wanneer voor 90 procent ( euro) gekozen werd, was de hieraan gekoppelde huur euro per maand. Wanneer men minimaal nog zeven jaar in het huis blijft wonen, is het voordeliger om 85 procent te kiezen in plaats van 90 procent. Doordat het product (tijdelijk) uit de markt is teruggetrokken vanwege de onzekerheid op de huizenmarkt, is het ook niet mogelijk nadere informatie te verzamelen. Er zijn verschillende oorzaken waardoor dit product relatief onaantrekkelijk lijkt. In de eerste plaats kan gewezen worden op het nagenoeg ontbreken van een private huursector in Nederland. Hierdoor vormt de sociale huursector, met huren beneden het marktniveau, het referentiekader. In de tweede plaats geldt dat verzilverd wonen vrij uniek is in Nederland. Het is geen gangbaar product en de markt is niet goed ontwikkeld. Ten derde is er een fors risico aan het product verbonden. In de jaren waarin het product werd aangeboden waren de huizenprijzen hoog en het risico van toekomstige huisprijsdalingen was dus aanzienlijk. In de huidige dalende markt wordt dit risico kennelijk zo hoog ingeschat dat het product zelfs geheel uit de markt genomen is. Ten slotte noemen we nog het risico op selectie-effecten: voor personen met een hoogste levensverwachting is het product rela-

36 36 nea paper 51 tief aantrekkelijk, zeker als een daling van de huizenprijzen op de langere termijn wordt verwacht. Zij zullen dus als eerste belangstelling tonen. Daardoor wordt het product voor de aanbieder echter duurder en minder aantrekkelijk Koopvariant Verzilverd Wonen De andere variant van verzilverd wonen is de woonrechtvariant. Hierbij wordt een relatief klein percentage van de marktwaarde betaald aan de bewoner, maar die hoeft daarna geen huur te betalen. Men koopt de huur dus feitelijk af door een lager bedrag voor het huis te accepteren. Voor beide varianten geldt dat het bedrag waarvoor het huis verkocht wordt ineens (als lumpsum), of in termijnen uitbetaald kan worden. Wanneer er voor termijnen gekozen wordt, is de totale geldstroom groter doordat er ook renteopbrengsten in doorberekend zijn. Als voorbeeld voor de woonrechtvariant kan een echtpaar van beiden 70 jaar genomen worden met een woning van euro. De lumpsum betaling zou euro bedragen (deze lumpsum betaling is afhankelijk van de leeftijd en van het al dan niet hebben van een partner). Wanneer voor periodieke betalingen gekozen wordt, dan is de verdisconteerde koopsom euro (in 15 jaarlijkse termijnen). Als de bewoners overlijden worden de resterende periodieke betalingen aan de erfgenamen voldaan. Beide ouderen hebben een levenslang woonrecht (voor beiden apart, dus wanneer er een van de twee overlijdt, blijft het woonrecht gelden voor degene die het langst leeft). Dit woonrecht is kostbaar, waardoor de ontvangen betaling afhankelijk is van de leeftijd. Wanneer het echtpaar ouder was geweest hadden ze een hogere betaling aangeboden gekregen en omgekeerd. Een aspect van deze variant dat als minder aantrekkelijk kan worden ervaren, is de mogelijkheid dat de bewoner vrij snel

37 mijn pensioen staat als een huis 37 overlijdt nadat het huis verkocht is voor een betrekkelijk lage prijs (die samenhing met het vooruitzicht nog jarenlang kosteloos in de woning te blijven wonen). Hoewel deze mogelijkheid rechtstreeks verbonden is aan de koop van een levenslange annuïteit, kan dit toch tot gevoelens van onrechtvaardigheid leiden Evaluatie Het product verzilverd wonen mag zich tot nu toe niet in een grote populariteit verheugen. De relatief hoge kosten zijn hierbij ongetwijfeld een factor van belang. Die zullen althans ten dele samenhangen met de grote risico s die dit product voor de aanbieders met zich meebrengt. Die aanbieders hebben te maken met langlevenrisico en woningmarktrisico. Het langlevenrisico kan in principe geminimaliseerd worden doordat de levensverwachting bij meerdere huishoudens steeds verder naar de werkelijke levensverwachting convergeert. Dat lukt echter niet goed wanneer de (voor de aanbieder) hoogste risico s zich het eerst melden. Dat maakt het lastig om dit product in de markt te zetten. Daarnaast is er het woningmarktrisico, Dat kan niet door diversificatie worden geminimaliseerd en het is in de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. De prijsdalingen, de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en hervormingen op de huurmarkt en onzekerheid over de toekomstige verdere stijging van de levensverwachting zijn factoren die het te verwachten rendement op verzilverd wonen (voor de aanbieders) nadelig beïnvloeden. Dit heeft ertoe geleid dat Torenstad het product momenteel niet aanbiedt. 5.5 Conclusie In het voorgaande is betoogd dat sommige oudere Nederlandse huishoudens ook nu al een deel van het woonvermogen voor

38 38 nea paper 51 andere zaken benutten door het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek. Dat product is niet ideaal voor dat doel; de omgekeerde hypotheek is in principe aantrekkelijker omdat dan geen rente wordt betaald over de uitstaande schuld. Dit product is in Nederland echter niet heel populair. De oorzaak is waarschijnlijk de mogelijkheid van een hoog oplopende restschuld als tientallen jaren lang geld wordt opgenomen, terwijl de uitstaande schuld accumuleert. Het gaat hier om een combinatie van langlevenrisico en woningmarktrisico die er toe leidt dat de op te nemen bedragen betrekkelijk klein zijn in vergelijking tot de omvang van het woonkapitaal. Ook de Verzilverd wonen -varianten die door Torenstad worden aangeboden hebben geen grote afname gevonden en zijn momenteel zelfs niet beschikbaar. Hier is het toegenomen woningmarktrisico de belangrijkste oorzaak. Het aanbieden van producten die het gemakkelijker maken om geld uit de eigen woning op te nemen, stuit dus op problemen. Daarnaast is er ook geen sprake van massale belangstelling van de consument voor de bestaande producten. Het is daarom de vraag of het wel de moeite waard is om verbeteringen aan te brengen. Het antwoord op deze vraag is dat zulke verbeteringen toch enorm gewaardeerd kunnen worden. De relatief grote belangstelling van oudere eigenaar-bewoners voor aflossingsvrije hypotheken is daarvoor een indicatie. De geringe vraag naar de andere producten die hierboven zijn besproken zou samen kunnen hangen met hun relatieve onbekendheid. Voor de deregulering van de telecommarkt waren de meeste consumenten zich ook niet bewust van een groot probleem, maar dat belette hen niet om volop te profiteren van de nieuwe producten en diensten die daarna zijn geïntroduceerd. In het voorgaande hebben we betoogd dat er, althans voor een deel van de ouderen, duidelijk mogelijkheden zijn om, vooral in de laatste levensfase, meer van

39 mijn pensioen staat als een huis 39 het in de eigen woning opgeslagen kapitaal te benutten zonder dat daarmee andere belangrijke doelen die ze zich stellen worden geschaad. Een betere benutting van het woonkapitaal zou dus een bijdrage kunnen leveren aan het welbevinden van oudere eigenaar-bewoners. Dat kan alleen als de beslissing om een deel van het woonkapitaal te consumeren wordt overgelaten aan de oudere zelf. En als er goede informatie wordt geboden. In de volgende paragraaf bekijken we een aantal relevante producten die in het buitenland aangeboden worden.

40 40 nea paper Enkele buitenlandse producten 6.1 Bankrekeninghypotheek in Noorwegen (Rammelån eller Fleksilån) Om te beginnen de Noorse bankrekeninghypotheek. Die functioneert als een bankrekening en is vergelijkbaar met Nederlandse krediethypotheken. De bankrekeninghypotheek heeft echter een aantal voordelen. De belangrijkste is de eenvoud. Huishoudens kunnen namelijk een lening krijgen waarin het huis functioneert als onderpand, maar de transactiekosten en de bankeisen zijn veel kleiner dan bij de krediethypotheek in Nederland. Hierdoor is het eenvoudig om het woonkapitaal liquide te maken. Daarnaast is er een belangrijk verschil in de bepaling van het maximaal te lenen geldbedrag. Waar dit in andere landen vaak een black box lijkt, is dit in Noorwegen zeer eenvoudig. Het huis wordt getaxeerd en vervolgens krijgt men een maximaal krediet toegewezen dat 75 procent van de huiswaarde is. Daarna is men vrij om geld op te nemen (als ware het een bankrekening), zonder daar extra inspanningen voor te verrichten of extra kosten te maken. Uiteraard wordt er wel gecontroleerd op de houdbaarheid van de schuld. Huishoudens kunnen kiezen uit twee varianten. De eerste variant is een flexibel krediet zonder dekkend onderpand, de tweede variant is een flexibel krediet met het huis als dekkend onderpand. Wanneer voor de tweede variant gekozen wordt mag men tot 60 procent van de huiswaarde lenen. De maximale kredietruimtes van 75 en 60 procent kunnen echter groter gemaakt worden, als de financiële positie van huishoudens daarvoor toereikend is. De huiswaarde wordt periodiek opnieuw getaxeerd en het maximale krediet wordt hierop aangepast. Mensen krijgen dus in feite een extra pinpas of creditcard, waarmee alles betaald

41 mijn pensioen staat als een huis 41 Figuur 8: ontwikkeling marktaandeel bankrekeninghypotheek in Noorwegen (Borgersen en Greibokk, 2011) kan worden vanuit de extra rekening die tot 75 procent van de huiswaarde kan oplopen. Bovendien is er geen minimaal opnamebedrag, waar dat in Nederland wel het geval is. De bankrekeninghypotheek lijkt daarom uit te blinken in eenvoud en biedt daardoor een erg overzichtelijke manier voor het consumeren van het woonkapitaal. De bankrekeninghypotheek is onder de Noren dan ook populair. Deze hypotheekvorm is in 2005 geïntroduceerd. Het marktaandeel op de hypotheekmarkt was in 2010 al 25 procent. Figuur 8, afkomstig uit Borgersen en Greibokk (2011), laat de ontwikkeling van het marktaandeel zien (linkeras, stijgende lijn).

42 42 nea paper 51 Tegelijk is zichtbaar dat het gebruik van de kredietruimte, gemeten als de verhouding tussen het werkelijk geleende en maximaal toegestane bedrag, is gedaald van ongeveer 87 procent naar 79 procent van de huiswaarde (rechteras, dalende lijn). De voorwaarden waaronder deze hypotheek wordt verstrekt zijn gunstig. In april 2012 was de rente bij de Fokus Bank bijvoorbeeld slechts 3,65 procent, terwijl de Nederlandse hypotheekverstrekkers voor standaardhypotheken al een hogere rente vroegen (bijv. Nationale Nederlanden: 4,40, Florius 3,90 (met NHG, anders 4,40)). Dat verschil in rente zal veel te maken hebben met de problemen die de Nederlandse banken hebben met de financiering van hun hypothekenportefeuille, waardoor de hypotheekrente hier hoger ligt dan in de omliggende landen. Maar ook op andere aspecten zijn de voorwaarden gunstig. Waar in Nederland de afsluitkosten al snel enkele duizenden euro s bedragen, zijn de afsluitkosten van de bankrekeninghypotheek slechts kronen (ongeveer 130 euro). 9 Daarbovenop wordt een tevredenheidgarantie afgegeven. Wanneer de hypotheek niet bevalt en dit binnen een jaar bekend gemaakt wordt, wordt de hypotheek opgeheven (de schuld blijft uiteraard wel staan) en de afsluitkosten terugbetaald. De eenvoud, de flexibiliteit en de lage transactiekosten zorgen ervoor dat de bankrekeninghypotheek beter in de behoefte van ouderen kan voorzien dan de aflossingsvrije hypotheek of andere krediethypotheken die in Nederland aangeboden worden. 6.2 Reverse mortgages in de VS Ten slotte kijken we naar de omgekeerde hypotheken in de Verenigde Staten. Er zijn twee hoofdgroepen van reverse mort- 9 Het kan uiteraard betwijfeld worden of dit een kostendekkend tarief is.