OPDRACHT UITGEVOERD VOOR AGENTSCHAP ONDERNEMEN EN HET KENNISNETWERK DETAILHANDEL

Transcriptie

1 Maart 2015 OPDRACHT UITGEVOERD VOOR AGENTSCHAP ONDERNEMEN EN HET KENNISNETWERK DETAILHANDEL MAART 2012

2

3 INHOUDSOPGAVE INLEIDING... 3 Hoofdstuk 1 Onderzoek naar de oorzaken van leegstand Methodologie Samenstelling en aanlevering steekproef Verrijking van het adressenbestand met kadastergegevens Verrijking met telefoonnummers eigenaren Versturen uitnodigingsbrief Verder verfijnen van de vragenlijst Telefonische interviews Analyse Resultaten Steekproefgrootte Ligging van de leegstaande panden Kenmerken van de leegstaande panden Uitbating en invulling vóór de leegstand Vertrekredenen van de vorige uitbater Duur van de leegstand + gevolgen Interesse in het leegstaande pand Huur- en verkoopprijs Zoektocht naar huurders of kopers Wonen boven de winkel Toekomst Geplande renovatie- en aanpassingswerken Hoofdstuk 2 Beleidsaanbevelingen Methodologie Beleidsaanbevelingen Een detailhandelsvisie als stevige basis Kenbaar maken van de gemeentelijke detailhandelsvisie en steunmaatregelen (communicatie) Een cocktail van maatregelen Anticiperend handelaars begeleiden inzake overdracht Informeren van eigenaars omtrent steunmaatregelen Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 1

4 2.6 Leegstand tijdig aanpakken op lokaal niveau Stimuleer verhuur in plaats van verkoop Vraag en aanbod van vastgoed beter op elkaar afstemmen door meer transparantie Herbestemmen vergemakkelijken Tijdig detecteren van handelaars met dalende omzet en bijsturen Het stimuleren en eenvoudiger maken om panden samen te voegen Toegang tot krediet voor starters vergemakkelijken Actievere rol van de gemeente in het vast-goedgebeuren in het kernwinkelgebied Stimuleren van starters via kortetermijn-huurcontracten Branchedynamiek Hoofdstuk 3 Conclusie BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Leegstand volgens A/B/C/ligging Selectie van steden en gemeenten die deel uitmaken van de steekproef Vragenlijst eigenaars Premies van ondernemers Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 2

5 INLEIDING De kleinhandel, horeca en diensten spelen een belangrijke rol in het economisch weefsel in steden en gemeenten in Vlaanderen. Ze zorgen niet enkel voor tewerkstellen maar bepalen ook de aantrekkelijkheid van een gemeente. Een goed uitgebouwd handelsapparaat zorgt voor sfeer en comfort, niet enkel voor de eigen inwoners, maar het trekt ook bezoekers aan uit de onmiddellijke of verre omgeving. Leegstand doet afbreuk aan deze aantrekkelijkheid. Het terugdringen van de leegstand is daarom wenselijk. Leegstand inzake handelspanden is een problematiek waar veel steden in Vlaanderen en ver daarbuiten mee kampen. Tussen 2008 en 2014 is het percentage leegstaande winkelpanden in Vlaanderen toegenomen met 70%. In totaal staat nu 7,4 procent van de beschikbare winkeloppervlakte in het Vlaams gewest leeg. De leegstandsproblematiek verschilt van gemeente tot gemeente en van winkelgebied tot winkelgebied. Naast frictieleegstand (tijd nodig om een nieuwe huurder te vinden in functie van een vernieuwing van het aanbod), is er ook sprake van structurele leegstand (panden die lange tijd leegstaan). Leegstand is een symptoom met veel verschillende achterliggende oorzaken zoals onaangepaste panden, economische crisis, overaanbod van winkelruimte, onrealistische huurprijzen, speculatie van eigenaren, straten die hun winkelfunctie verloren hebben, concurrentie van perifere winkelgebieden, e-commerce, Ligging speelt ook een belangrijke rol. Uit een selectie van centrale winkelgebieden in centrumsteden en grotere gemeenten (aangeleverd door Locatus) blijkt dat het leegstandspercentage hoger ligt op locaties met minder passage (zie bijlage 1). De leegstand bedraagt gemiddeld 5% op A1-locaties, 10% op B1-locaties en loopt op tot 19% op C-locaties. We merken dat deze percentages voor de centrumsteden in dezelfde lijn liggen als de totale steekproef. Het achterhalen van de oorzaken van (structurele) leegstand is essentieel in het formuleren van een adequaat beleid. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 3

6 Om een breder en genuanceerder beeld te krijgen van de diverse oorzaken van leegstand werd onderhavig project uitgevoerd. De doelstelling van dit onderzoeks- en adviestraject is dan ook tweevoudig: 1. inzicht verschaffen in de echte redenen/oorzaken van leegstand (hoofdstuk 1). Hierbij is het belangrijk te weten (1) waarom de handelaar het pand heeft verlaten en (2) waarom het pand niet opnieuw ingevuld geraakt; 2. advisering en beleidsaanbevelingen inzake leegstand (hoofdstuk 2). Dit omvat (1) advies inzake de vragenlijst alsook (2) het formuleren van concrete beleidsaanbevelingen op basis van de onderzoeksresultaten. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 4

7 Teneinde inzichten te verwerven in de oorzaken van leegstand heeft wes research & strategy in opdracht van Agentschap Ondernemen een telefonische bevraging georganiseerd bij eigenaars van leegstaande winkelpanden. Achtereenvolgens worden de methodologie en de resultaten besproken. 1 Methodologie Teneinde de centrale onderzoeksvragen ( waarom heeft de eigenaar het pand verlaten?, waarom geraakt het leegstaande pand niet terug ingevuld? ) te kunnen beantwoorden werd een onderzoek uitgevoerd bij eigenaren van leegstaande panden. De eigenaars worden geselecteerd op basis van een lijst van leegstaande panden afkomstig uit de Locatusdatabank. Gezien de omvang van het onderzoek en de aard van de vragenlijst werd de voorkeur gegeven aan een telefonische enquête bij de eigenaars. De verschillende stappen worden hieronder toegelicht. 1.1 Samenstelling en aanlevering steekproef Agentschap Ondernemen stelde een steekproef samen van leegstaande panden, waarbij rekening werd gehouden met het absolute aantal leegstaande panden in het centrale winkelgebied, leegstandspercentages in het centrale winkelgebied, VRIND-klasses van de gemeente en verdeling over de provincies (zie bijlage 2). Gegevens van leegstaande panden uit een veertigtal steden en gemeenten werden aangeleverd aan wes research & strategy. Dit cijfer ligt boven het oorspronkelijke in het bestek voorziene aantal van leegstaande panden omdat wes research & strategy inschatte dat de uitval in de volgende stappen groter zou zijn dan verwacht. Agentschap Ondernemen leverde een adressenbestand afkomstig uit de Locatusdatabank. Dit omvatte: adresgegevens; provincie, inwonersaantal, naam winkelgebied; winkelvloeroppervlakte; naam en branche van de handelaars zoals de voorbije 5 jaar door Locatus geregistreerd; type leegstand: frictie, langdurig, structureel. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 5

8 1.2 Verrijking van het adressenbestand met kadastergegevens Teneinde de eigenaren van de leegstaande panden te achterhalen heeft wes research & strategy deze database verrijkt met het identificatienummer (ID) van het kadastrale perceel. Deze opzoeking gebeurde online. 1.3 Verrijking met telefoonnummers eigenaren wes research & strategy heeft de lijst van eigenaren verder aangevuld met telefoonnummers via Belgacom (1207.be) en andere online telefoongidsen (wittegids.be, goudengids.be, infobel, ). 1.4 Versturen uitnodigingsbrief De eigenaren van leegstaande panden ontvingen in naam van het Kennisnetwerk Detailhandel een brief met hierin een aankondiging van de bevraging. Deze brief had als doel de bereidheid tot deelname door de respondenten te verhogen. We beschikken immers slechts over een beperkte database van leegstaande panden en uitval moet worden vermeden teneinde voldoende respondenten te hebben. 1.5 Verder verfijnen van de vragenlijst Agentschap Ondernemen had reeds een eerste ontwerp van vragenlijst opgemaakt en uitgetest. wes research & strategy heeft suggesties gedaan voor de verdere verfijning van deze vragenlijst, waarbij vooral werd uitgegaan van het doel van de bevraging. De stakeholders van het KennisNetwerk Detailhandel (Unizo, Comeos, VVSG, VVP, Agentschap Ondernemen) kregen ook de kans om suggesties te formuleren. Een van de vragen in de vragenlijst betreft de mate waarin de eigenaren op de hoogte zijn van lokale steunmaatregelen in hun gemeente zoals renovatietoelages voor gevel en inrichting. Binnen dit kader heeft wes research & strategy de desbetreffende gemeente gecontacteerd en hen gevraagd naar de in hun gemeente van kracht zijnde steunmaatregelen. Dit werd verder aangevuld met de informatie op de websites van de steden en gemeenten. De finale vragenlijst (zie bijlage 3) werd geprogrammeerd in een CATI-systeem (Computer Aided Telephone Interviewing). Ditzelfde systeem deed ook dienst als online bevragingstool bij eigenaars met meerdere panden (>= 3 leegstaande panden). De geregistreerde gegevens komen automatisch in een database wat het risico op fouten vermindert. De vragenlijst werd ook vertaald naar het Engels en het Frans. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 6

9 1.6 Telefonische interviews Vervolgens gebeurde het telefonische veldwerk. Het veldwerk betreft een mengeling van consumenten- en bedrijfsbevraging (aangezien vennootschappen ook eigenaar kunnen zijn van leegstaande panden, professionele investeerders). We ondernamen in totaal 5 contactpogingen per contactpersoon om de vragenlijst af te nemen. De interviews vonden plaats in oktober-november Als één contactpoging werden beschouwd: de persoon is bereikbaar en wil meewerken aan het onderzoek. De bevraging vindt aldus plaats op het moment zelf; de persoon is niet bereikbaar en wordt op een later ogenblik teruggebeld; de persoon heeft geen tijd om mee te werken. Er wordt een afspraak gemaakt op een later tijdstip om terug te bellen en de vragenlijst te doorlopen; de persoon is niet aanwezig. Er wordt een nieuwe poging ondernomen om hem/haar te bereiken; de contactpersoon is niet de juiste persoon. Er zal gevraagd worden wie er moet gecontacteerd worden (doorverwijzing); de contactgegevens van de juiste persoon naar wie wordt doorverwezen zijn niet voorhanden of gekend en dienen te worden opgezocht; de contactpersoon is bereikbaar maar wenst online of schriftelijk deel te nemen; de online of schriftelijke deelname werd telefonisch opgevolgd indien na de vooropgestelde termijn nog niets is binnengekomen. Na vijf pogingen werd het contact als afgehandeld beschouwd. Ervaring leert ons dat het verhogen van het aantal pogingen boven de voorgestelde vijf pogingen weinig extra respondenten oplevert, terwijl de kosten toenemen. 10% van de adressen met vijf contactpogingen werd trouwens een zesde keer opgebeld, echter zonder veel succes. Het opvoeren van het aantal contactpogingen naar zes keer of meer werd dan ook niet zinvol geacht. Indien de respondent niet telefonisch wil meewerken of indien hij drie leegstaande panden of meer bezit, werd aangeboden om deel te nemen via een online enquête. Vooral voor eigenaren die meerdere panden vertegenwoordigen, is dit een valabele optie. De contactpersoon kan aldus pand per pand registreren. Het voordeel van deze aanpak is dat de interviewtijd werd beperkt voor personen met meerdere leegstaande panden, terwijl de respondent kan deelnemen op een moment dat het voor hem/haar beter uitkomt. Indien de vragenlijst na 3 dagen nog niet was ingevuld, namen we opnieuw telefonisch contact op. In een beperkt aantal gevallen voorzagen we voor de respondenten de mogelijkheid om schriftelijk te antwoorden via het toesturen van de vragenlijst per post (met retourenveloppe). De tele-enquêteurs ondernamen contactpogingen op diverse momenten teneinde een maximale respons te verzekeren: op weekdagen tijdens kantooruren; op weekdagen na kantooruren; op zaterdagen. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 7

10 1.7 Analyse De gegevens werden vervolgens in SPPS geanalyseerd. Enkel de significante resultaten (significantieniveau van 0,05; betrouwbaarheidsinterval van 95%) werden opgenomen in dit rapport. Het rapport bevat ook een apart tabellenboek op A3-formaat. 2 Resultaten 2.1 Steekproefgrootte De toepassing van bovenstaande methodiek leidde tot onderstaande steekproefgrootte. Hieruit blijkt dat er ruis zit op de kadastergegevens, Locatusgegevens en de databank met telefoonnummers (216 foute telefoonnummers, 178 fouten in het kadaster). 259 eigenaren waren niet bereid om mee te werken en 749 eigenaren konden na vijf pogingen niet worden bereikt, 10% hiervan werd nog een zesde keer gebeld, echter zonder veel succes. Er werd gesproken met 706 personen. Hiervan waren 491 eigenaar, bij 103 werd het pand reeds verkocht en 112 bleken nooit eigenaar te zijn geweest van een leegstaand pand. Van de 491 panden stonden op het moment van ondervraging nog 239 panden (48,6%) leeg, 109 (22,1%) panden waren reeds verhuurd maar stonden nog leeg, 126 (25,6%) panden waren reeds verhuurd en ingevuld, 17 (3,4%) waren (nog) in aanbouw. Onderstaand schema geeft weer hoe de aanwezigheid van ruis ertoe leidde dat we uiteindelijk 239 eigenaars van leegstaande panden konden weerhouden om deel te nemen aan het onderzoek. Schema 1 Bepaling van de steekproef Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 8

11 In totaal werden 242 panden bevraagd: 239 eigenaars van een of meerdere leegstaande panden en 3 eigenaars van een pand dat reeds verhuurd is, maar momenteel verbouwd wordt. De meeste respondenten hebben slechts één leegstaand pand in eigendom (94%). Aan de eigenaars van de reeds verhuurde panden (al dan niet nog leegstaand), vroegen we welke invulling het pand had gekregen/zou krijgen (zie tabel 1). De meeste panden zijn/worden ingevuld door een winkel. Tabel 1 (Toekomstige) invulling van de panden die reeds verhuurd zijn Branche Pand staat momenteel leeg maar is reeds opnieuw verhuurd Pand staat niet leeg Totaal Aantal In % Aantal In % Aantal In % Winkel 50 45, , ,3 Horeca 21 19, , ,9 Diensten 13 11, , ,6 Publieke of maatschappelijke functie 1 0,9 1 0,8 2 0,9 Vrij beroep 10 9,2 6 4,8 16 6,8 Omgevormd naar woning 9 8, , ,3 Omgevormd naar kantoren 1 0,9 4 3,2 5 2,1 Verbouwen/Nieuwbouw 0 0,0 3 2,4 3 1,3 Onteigend 2 1,8 2 1,6 4 1,7 Andere 2 1, ,5 19 8,1 Totaal , , ,0 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 9

12 2.2 Ligging van de leegstaande panden De leegstaande panden waarover gegevens werden verzameld, liggen verspreid over de vijf Vlaamse provincies (zie kaart 1 en tabel 2). Kaart 1 Ligging van de leegstaande panden 23% 20% 13% 33% 11% Tabel 2 Gemeenten waarin de leegstaande panden gelegen zijn West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Antwerpen Limburg Vlaams-Brabant Blankenberge Aalst Antwerpen Bilzen Aarschot Knokke-Heist Lokeren Boom Bree Diest Koksijde Ronse Geel Genk Landen Kortrijk Sint-Niklaas Mechelen Hasselt Tienen Oostende Mol Houthalen-Helchteren Roeselare Turnhout Lanaken Vilvoorde Zwevegem Limburg Leopoldsburg Lommel Maaseik Maasmechelen Neerpelt Sint-Truiden Tongeren Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 10

13 De panden liggen voornamelijk in een groot- of centrumstad (38%). Ongeveer een derde ligt in een structuurondersteunende stad (zie figuur 1). Figuur 1 Ligging van de leegstaande panden, naar typologie van de gemeente N=242 Kijken we naar de omvang van de gemeentes (figuur 2), dan zien we dat de panden mooi verdeeld liggen over de kleine, de middelgrote en de grote steden en gemeenten. Figuur 2 Ligging van de leegstaande panden, naar grootte van de gemeente 34% 30% inwoners inwoners of meer inwoners 36% N=240 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 11

14 2.3 Kenmerken van de leegstaande panden Bijna de helft van de leegstaande panden heeft een oppervlakte tussen 50 m² en 99 m². Een kwart is kleiner dan 50 m², een kwart groter dan 100 m². Figuur 3 Oppervlakte van de leegstaande panden 27% 26% Minder dan 50 m² m² 100 m² en meer 47% N=240 Wat de vorm van de panden betreft, zien we dat de meeste leegstaande panden rechthoekig zijn (83%). 9% is vierkant, 7% heeft veel hoeken en kanten. 15% van de panden beschikt over een eigen parkeerplaats voor klanten. Een derde van de respondenten die vroeger zelf een zaak uitbaatten, woont op dit moment nog boven het leegstaande handelspand. 46% van de leegstaande panden staat momenteel te huur, 36% staat te koop. De respondenten konden op de vraag meerdere antwoorden aankruisen. Panden die te koop én te huur staan, worden dus bij beide categorieën opgeteld (zie figuur 4). Figuur 4 Mate waarin er voor het pand een huurder of koper wordt gezocht, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige 2,1 In renovatie/verbouwing of is voorzien Geen huurder of koper gezocht (slapend pand) 14,5 14,9 Staat te koop 36,4 Staat te huur 46,3 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 Leegstaande panden in groot- en centrumsteden zijn vaker in renovatie of verbouwing dan leegstaande panden in kleinstedelijke gebieden. N=242 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 12

15 2.4 Uitbating en invulling vóór de leegstand Kijken we naar de vorige invulling van het pand (figuur 5), dan moeten we concluderen dat het in een kwart van de gevallen niet gekend is in welke branche de vorige activiteit gesitueerd moet worden. Bij de panden waarvan de vorige activiteit wel gekend is, waren mode, leisure (o.a. horeca) en dagelijkse goederen het sterkst vertegenwoordigd. Slechts in 9% van de gevallen wordt aangegeven dat er vroeger een dienstverlener in het pand huisde. Vergelijken we dit met de winkelpopulatie in België, dan zien we dat diensten ondervertegenwoordigd zijn ten opzichte van de huidige winkelpopulatie. Figuur 5 Vorige invulling van de leegstaande panden 26% 9% 12% 20% Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd 17% 2% 7% 7% N=242 In/Om Huis 30% van de respondenten baatte vroeger zelf het pand uit dat op dit moment leegstaat. In 70% van de gevallen was er dus een externe uitbater. Wat opvalt, is dat de panden die te koop staan vroeger vaker uitgebaat werden door de eigenaar van het pand dan de panden die te huur staan (zie tabel 3). Tabel 3 Mate waarin het pand te huur of te koop staat, naar de vorige uitbating van de zaak (in %) Was u vroeger zelf uitbater van deze winkel? Totaal Aantal respondenten Ja Neen Staat te huur 18,5 81,5 100,0 92 Staat te koop 1 40,9 59,1 100,0 88 Geen huurder of koper gezocht (slapend pand) In renovatie/verbouwing (of voorzien) Nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige 44,4 55,6 100, ,0 80,0 100, ,0 80,0 100,0 5 Totaal 30,6 69,4 100, Panden die te huur én te koop staan, werden toegewezen aan de categorie te koop. Daarnaast zijn er nog 14 respondenten die meer dan één antwoord gaven (bijvoorbeeld: te huur en in renovatie). Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 13

16 65% van de leegstaande panden die ooit door de eigenaar zelf werden ingevuld (N=74), heeft na de invulling door de eigenaar van het pand nooit meer een andere invulling gehad. 35% heeft wel nog een invulling gehad (zie ook schema 2). Van de panden die nooit door de eigenaar zelf werden ingevuld (N=168), heeft 92% al een invulling gehad. 8% (N=13) betreft nieuwbouw in afwachting van invulling. De meerderheid van de eigenaars van een leegstaande nieuwbouw (69%) verwachtte niet dat hun pand op dit moment nog leeg zou staan. Schema 2 Invulling van het pand, door de eigenaar of door een externe persoon Eigenaar zelf uitbater geweest Eigenaar geen uitbater geweest 35% later opnieuw ingevuld 65% niet meer ingevuld 92% ooit ingevuld 8% wacht op invulling 2.5 Vertrekredenen van de vorige uitbater Eigenaar Van de 74 respondenten die vroeger zelf een activiteit in het pand uitoefenden, heeft 84% de zaak stopgezet. De meeste respondenten (53%) stopten omdat ze de pensioengerechtigde leeftijd hadden bereikt. Daarnaast stopte 15% omdat de zaak onrendabel was, 11% vond geen opvolger (tabel 4). Tabel 4 Redenen waarom de respondenten die vroeger zelf een activiteit in het pand uitoefenden de zaak hebben stopgezet (in %) Reden % respondenten Pensioengerechtigde leeftijd 53,2 Onrendabel, geen toekomst 14,5 Ik heb geen opvolger 11,3 Ik wilde iets anders doen 9,7 Ziekte 6,5 Ik vond geen overnemer 1,6 Andere reden 16,1 Totaal 112,9 Aantal respondenten 62 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 14

17 Naast de respondenten die hun zaak stopzetten, verhuisde ook 16% naar een andere locatie 2. De helft van deze respondenten verhuisde naar een groter handelspand (tabel 5). Tabel 5 Redenen waarom de respondenten die vroeger zelf een activiteit in het pand uitoefenden naar een andere locatie zijn verhuisd (in %) Reden % respondenten Verhuisd naar een handelspand dat groter is 50,0 Verhuisd naar handelspand met betere commerciële ligging (meer passage, meer andere winkels in de buurt, ) Verhuisd naar een handelspand dat meer opslagruimte biedt 8,3 Verhuisd naar een handelspand met meer parkeerplaats 8,3 Verhuisd naar een pand dat ik huur 8,3 Andere reden 16,7 Totaal 108,3 Aantal respondenten 12 16, Externe uitbater Bij panden waarbij niet de eigenaar de vorige uitbater was, maar wel een externe persoon, ligt het - volgens de eigenaars van het pand - vooral aan de huurder zelf dat hij/zij het pand heeft verlaten. Slechts 11% van de respondenten is van mening dat de vorige uitbater het pand voornamelijk verliet omwille van de eigenschappen van het pand (tabel 6). Tabel 6 Belangrijkste redenen waarom de vorige uitbaters volgens de eigenaars het pand verlieten (in %) Belangrijkste reden Totaal (in %) Specifiek te wijten aan de huurder 44,8 Eigenschappen van het pand 11,2 Beëindigd door de eigenaar 5,9 Externe factoren 2,4 Ligging van het pand 1,8 Overheid 0,6 Andere 18,8 Weet ik niet 14,1 Totaal 100,0 Aantal respondenten Let op: het gaat hier slechts om 12 respondenten! Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 15

18 De tabellen 7 en 8 gaan dieper in op de belangrijkste redenen waarom de vorige uitbaters volgens de eigenaars het pand verlieten: specifiek te wijten aan de huurder en eigenschappen van het pand. Tabel 7 Redenen die specifiek te wijten zijn aan de huurder, uit de lijst van belangrijkste reden die werden aangeduid waarom de vorige uitbaters het pand verlieten (in % van het aantal respondenten dat een reden specifiek te wijten aan de huurder als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten) Belangrijkste reden Totaal (in % van het aantal respondenten dat een reden specifiek te wijten aan de huurder als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten) Faillissement 38,2 Omzet is gedaald 27,7 Pensioen/Geen opvolging 22,3 Slechte uitbating 7,8 Slechte sector 2,7 Deze vestiging werd gesloten omdat de vooropgestelde omzet niet werd gehaald (specifiek voor ketens/formules) Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 76 1,3 Tabel 8 Redenen die specifiek te wijten zijn aan het pand, uit de lijst van belangrijkste reden die werden aangeduid waarom de vorige uitbaters het pand verlieten (in % van het aantal respondenten dat eigenschappen van het pand als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten) Belangrijkste reden Totaal (in % van het aantal respondenten dat eigenschappen van het pand als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten) Te klein/verhuisd naar een pand dat groter is 67,9 Te groot/verhuisd naar een handelspand dat kleiner is In slechte staat en te weinig cachet/verhuisd naar een pand met meer cachet Verouderd qua technieken (ventilatie, verwarming) en te weinig energiezuinig/verhuisd naar een pand met betere technieken Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 19 10,7 10,7 10,7 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 16

19 2.6 Duur van de leegstand + gevolgen Op basis van de cijfers uit de Locatusdatabank zien we dat bijna 70% van de panden langer dan een jaar leeg staat. In een kwart van de gevallen gaat het om structurele leegstand (figuur 6). Figuur 6 Duur van de leegstand, volgens de cijfers van de Locatusdatabank 24% 31% Aanvang/Frictie Langdurig Structureel 45% N=240 Kijken we naar de gegevens die we van de eigenaars van de leegstaande panden zelf ontvingen, dan zien we een kleine discrepantie met de cijfers van de Locatusdatabank. De cijfers uit de bevraging geven weer dat een kwart van de panden minder dan 1 jaar leeg staat (24% t.o.v. 31% in de Locatusdatabank). Nog een kwart staat tussen 1 en vijf jaar leeg, 17% tussen twee en drie jaar, 19% tussen 3 en 4 jaar. 14% van de panden staat 5 jaar of langer leeg (figuur 7). Figuur 7 Duur van de leegstand, volgens de cijfers uit de bevraging 18,6 14,3 17,3 24,1 25,7 Minder dan één jaar >= 1 jaar en < 2 jaar >= 2 jaar en < 3 jaar >= 3 jaar en < 4 jaar 5 jaar en langer N=237 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 17

20 Opmerkelijk is dat panden die te huur staan, minder lang leegstaan dan panden die te koop aangeboden worden (zie tabel 9). Zo staat net geen 40% van alle panden die te huur staan minder dan één jaar te huur. Van alle panden die te koop staan, staat slechts 17% minder dan een jaar te koop. Uit het onderzoek bleek ook dat voor de structureel leegstaande panden vaak geen koper of huurder wordt gezocht (slapende panden) (zie tabel 20 in het tabellenboek). Tabel 9 Aantal jaren dat het pand leegstaat, naar het feit of het pand te huur of te koop staat (in %) Minder dan één jaar >= 1 jaar en < 2 jaar >= 2 jaar en < 3 jaar >= 3 jaar 5 jaar en en < 4 langer jaar Totaal Aantal respondenten Te huur 39,3 27,0 14,6 7,9 11,2 100,0 89 Te koop 17,0 25,0 18,2 26,1 13,6 100,0 88 Geen huurder of koper gezocht (slapend pand) In renovatie/verbouwing (of is voorzien) Nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige 14,3 22,9 14,3 20,0 28,6 100, ,6 23,5 20,6 26,5 8,8 100,0 34 0,0 40,0 40,0 20,0 0,0 100, Interesse in het leegstaande pand Tijdens de duur van de leegstand werd in 61% van de gevallen interesse getoond in het leegstaande pand door een kandidaat-handelaar. Dit betekent dat er in bijna 40% van de panden geen interesse was! Er werd gemiddeld 3,7 keer interesse getoond in de leegstaande panden. In de meeste panden waarin interesse werd getoond, werd er meermaals interesse getoond (figuur 8). Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 18

21 Figuur 8 Aantal interessebetuigingen in een leegstaand pand, voor alle panden waarin interesse was 11,6 8,9 1 keer 17,9 14,3 11,6 16,1 19,6 2 keer 3 keer 4 keer 5 keer 6 tot 10 keer Meer dan 10 N=206 45% van de interessebetuigingen kwam vanuit de sector van de detailhandel. In 30% van de gevallen ging het om een horeca-uitbater die interesse toonde, in 23% van de gevallen om een dienstverlener (figuur 9). Figuur 9 Sectoren van waaruit interesse werd getoond in het leegstaande pand, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Winkel 44,6 Horeca (café, restaurant, snackbar, fastfood, koffiebar ) 29,5 Diensten (banken, uitzendkantoren, kappers, schoenmakers ) Vrij beroep (notaris, apotheek, architect, dokter, tandarts, advocaat, ) Publieke of maatschappelijke functie Andere 2,7 12,5 23,2 25, N=112 Als andere antwoorden gaven de respondenten vooral aan dat ze niet weten vanuit welke sector er interesse was (in 26 van de 38 gevallen). Vijf respondenten gaven aan dat een investeerder het gebouw wou platgooien om er nieuwe appartementen of een woning op te bouwen. Wanneer er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar, dan was dit meestal omwille van de eigenschappen van het pand, door een weigering van de eigenaar zelf of omdat de kandidaat geen lening kreeg van de bank (zie tabel 10). Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 19

22 Tabel 10 Belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met de persoon die interesse had om het leegstaande pand in te vullen (in %) Belangrijkste reden Totaal (in %) Eigenschappen van het pand 13,9 Weigering vanwege de eigenaar 13,1 Geen lening van de bank 13,1 Externe factoren 9,3 Prijs 8,4 Ligging van het pand 6,4 Overheid 1,8 Andere 22,4 Weet niet 11,2 Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 107 De tabellen 11 en 12 gaan dieper in op de eigenschappen van het pand en weigering van de eigenaar als belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met de persoon die interesse toonde. Let er bij de interpretatie van de gegevens op dat het slechts om een beperkt aantal respondenten gaat. Tabel 11 Belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met een geïnteresseerde handelaar, naar kenmerken van het pand (in %) Belangrijkste reden Totaal (in % van het aantal respondenten dat eigenschappen van het pand als belangrijkste reden aangaf waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar) Te groot 54,0 Te klein 26,6 In slechte staat en te weinig cachet 6,5 Te laag plafond 6,5 Huidige bewoning boven handelspand beperkt commerciële mogelijkheden Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 15 6,5 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 20

23 Tabel 12 Belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met een geïnteresseerde handelaar, bij weigering van de eigenaar (in %) Belangrijkste reden Totaal (in % van het aantal respondenten dat weigering vanwege de handelaar als belangrijkste reden aangaf waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar) Activiteit niet gewenst in mijn pand 64,1 Vertrouwde de uitbater niet/hij kon geen goede papieren voorleggen Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 14 35,9 De belangrijkste reden waarom er zich voor bepaalde panden geen kandidaten hebben aangeboden, is volgens de meeste eigenaars omdat het pand in een onaantrekkelijke buurt of straat ligt (zie tabellen 13 en 14). Ook een aantal externe factoren zoals de huidige economische crisis en het feit dat er zich in de nabijheid van het pand een shoppingcentrum heeft ontwikkeld werden als redenen opgegeven voor de non-interesse (tabel 15). Tabel 13 Belangrijkste redenen waarom er zich volgens de eigenaars van de panden geen kandidaten hebben aangeboden voor hun pand (in %) Belangrijkste reden Totaal (in %) Ligging 21,3 Externe factoren 16,0 Eigenschappen van het pand 6,7 Weigering vanwege de eigenaar 2,6 Prijs 1,3 Overheid 1,3 Andere 24,0 Weet niet 26,7 Totaal 100,0 Aantal respondenten 75 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 21

24 Tabel 14 Belangrijkste redenen waarom er zich volgens de eigenaars van de panden geen kandidaten hebben aangeboden voor hun pand, redenen met betrekking tot de ligging van het pand (in %) Totaal (in % van het aantal respondenten dat de ligging van het Belangrijkste reden pand als belangrijkste reden aangaf waarom er zich geen kandidaten hebben aangeboden) Onaantrekkelijke buurt/straat - Te veel leegstand 50,0 Te weinig passage 31,3 Moeilijke bereikbaarheid met de wagen 18,7 Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 16 Tabel 15 Belangrijkste externe factoren waarom er zich volgens de eigenaars van de panden geen kandidaten hebben aangeboden voor hun pand (in %) Totaal (in % van het aantal respondenten dat externe factoren Belangrijkste reden als belangrijkste reden aangaf waarom er zich geen kandidaten hebben aangeboden) Crisis, consumenten besparen 50,0 Ontwikkeling van shoppingcenter in de nabijheid 41,8 Ontwikkeling van baanwinkels in de nabijheid 1,3 Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 12 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 22

25 2.8 Huur- en verkoopprijs De verkoopwaarde van een pand werd in drie kwart van de gevallen geschat door een vastgoedexpert. 17% van de verkopers houdt (ook) rekening met de verkoopprijs van andere panden in de buurt, 15% kijkt (ook) naar de aankoopwaarde van het pand (figuur 10). Figuur 10 Manier waarop de verkoopprijs van een pand wordt bepaald (in %) Geschat door vastgoedexpert 73,9 Andere panden in de straat/zeer nabije straten 17,0 Aankoopprijs 14,8 Algemene verkooptarieven van het centrum 2,3 Andere 11,4 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 De rol van de vastgoedexpert is iets beperkter wanneer het gaat om het bepalen van de huurprijs. Ongeveer de helft van de eigenaars van een leegstaand pand doet bij het bepalen van de huurprijs een beroep op een vastgoedexpert, maar er wordt ook vaak rekening gehouden met de prijs op het vorige huurcontract en met de prijs van naburige panden (figuur 11). Figuur 11 Manier waarop de huurprijs van een pand wordt bepaald (in %) N=88 Geschat door vastgoedexpert 46,4 Vorig huurcontract Andere panden in de straat/zeer nabije straten 27,7 30,4 Andere Algemene tarieven van het centrum Kostprijs eigen afbetaling 2,7 5,4 7,1 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 N=112 We zien een positief verband tussen de commerciële oppervlakte van het pand (m² commerciële ruimte) en de maandelijkse huurprijs: hoe groter de commerciële oppervlakte, hoe hoger de huurprijs (corr. 0,77). Ook wanneer we de oppervlakte voor wonen in rekening brengen, zien we een positief verband. Hoe groter de totale oppervlakte (m² commerciële ruimte + m² woonruimte), hoe hoger de huurprijs (corr. 0,61). Het aantal jaren dat het pand leeg staat heeft niet meteen een invloed op de huurprijs. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 23

26 2.9 Zoektocht naar huurders of kopers Bij de zoektocht naar huurders of kopers voor het leegstaande pand, werken de meeste respondenten samen met één kantoor. Slechts in een paar gevallen wordt ook samengewerkt met de dienst Lokale Economie (zie figuur 12). De eigenaars van een structureel leegstaand pand werken vaker met niemand samen dan de eigenaars van een pand dat minder lang leegstaat. Figuur 12 Partijen waarmee de eigenaars van leegstaande panden samenwerken bij de zoektocht naar huurders of kopers (in %) Met één kantoor Niemand Met meerdere kantoren Dienst Lokale Economie 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 N=206 De respondenten die geen huurder of koper zoeken, willen in een kwart van de gevallen een verbouwing realiseren. Een op vijf respondenten geeft aan dat ze geen huurder of koper zoeken omdat er nog boven de winkel wordt gewoond (figuur 13). Figuur 13 Redenen waarom geen huurder of koper voor het leegstaande pand wordt gezocht (in %) Ik wil een verbouwing realiseren Er wordt nog boven de winkel gewoond Er is toch geen vraag naar Het zit in onverdeeldheid met medeeigenaars Ik wil een nieuwbouwproject realiseren Andere 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 N=36 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 24

27 2.10 Wonen boven de winkel De meerderheid van de panden heeft één of meerdere bovenliggende verdieping(en) die behoren tot het pand (83%). In 62% van deze gevallen is de bovenliggende verdieping/zijn de bovenliggende verdiepingen voorzien van een afzonderlijke toegang. Panden die te huur staan, hebben vaker een bovenliggende verdieping die voorzien is van een afzonderlijke toegang dan panden die te koop staan (zie tabel 38 in het tabellenboek). Schema 3 Overzicht van de structuur van de leegstaande panden, wat betreft bovenliggende verdiepingen en (de mogelijkheid om te voorzien in) een aparte ingang Kijken we ten opzichte van het totale aantal leegstaande panden, dan zien we dat ongeveer de helft van de leegstaande panden (51,7%) één of meerdere bovenliggende verdiepingen heeft met een afzonderlijke toegang. Zoals ook te zien is op het bovenstaande schema, hebben 76 van de 242 panden een bovenliggende verdieping die niet is voorzien van een afzonderlijke toegang. Bij 41% van deze panden is het mogelijk om (mits verbouwing) een aparte ingang te voorzien. Bij 32% is dit moeilijk, bij 27% is dit niet mogelijk. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 25

28 2.11 Toekomst Zoals blijkt uit tabel 16, heeft iets meer dan de helft van de respondenten (54%) plannen om het leegstaande pand (ook) in de toekomst te verhuren. 39% wil het pand verkopen. De verhuur of verkoop van het pand zal voornamelijk gebeuren via een uithangbord, een immokantoor en/of online advertenties. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 26

29 Tabel 16 Toekomstplan dat de eigenaars van de leegstaande handelspanden hebben voor hun pand(en), meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Omschrijving Wat is uw toekomstplan voor dit handelspand? Ja Neen Misschien Totaal Aantal respondenten Verhuur/verkoop via vitrine, uithangbord 70,7 21,1 8,3 100,0 242 Verhuur/verkoop via immokantoor 56,6 34,7 8,7 100,0 242 Pand of handelspand verhuren 53,7 37,2 9,1 100,0 242 Online advertenties 51,2 38,8 9,9 100,0 242 Professioneel vastgoedadvies inwinnen 42,1 45,0 12,8 100,0 242 Pand of handelspand verkopen 38,8 49,2 12,0 100,0 242 Advertenties in plaatselijke krant 31,0 50,0 19,0 100,0 242 Verbouwen/renoveren 23,1 63,6 13,2 100,0 242 Prijs verlagen 21,1 45,9 33,1 100,0 242 Tijdelijke invulling zoeken 19,8 59,9 20,2 100,0 242 Handelspand omvormen tot kantoor 19,0 52,5 28,5 100,0 242 Handelspand omvormen tot woning 15,7 61,2 23,1 100,0 242 Nog iets anders 2,9 95,9 1,2 100,

30 Slechts 21% van de respondenten is van plan om de huur- of verkoopprijs te verlagen. Eén op de vijf respondenten zal een tijdelijke invulling zoeken voor het pand, eenzelfde percentage wil het pand omvormen tot kantoorruimte. Opvallend is dat de eigenaars van een pand dat te huur staat, vaker van plan zijn om dat pand in de toekomst om te vormen tot kantoor dan de eigenaars van een pand dat te koop staat (zie tabel 17). Tabel 17 Bereidheid van de eigenaars van de leegstaande panden om hun pand om te vormen tot kantoorruimte, naar het feit of het pand te koop of te huur staat (in %) Bereidheid om het handelspand om te vormen tot kantoorruimte Ja Neen Misschien Totaal Aantal respondenten Staat te huur 30,4 37,0 32,6 100,0 92 Staat te koop 10,2 61,4 28,4 100, % van de respondenten is ervan overtuigd dat hij/zij over voldoende informatie en kennis beschikt om een duidelijke visie te vormen omtrent realistische toekomstmogelijkheden van het pand (figuur 14). Figuur 14 Mate waarin de eigenaars van een leegstaand pand ervan overtuigd zijn dat ze over voldoende informatie en kennis beschikken om een duidelijke visie te vormen omtrent realistische toekomstmogelijkheden van het pand (in %) 18,2 11,6 Ja Nee Weet ik niet 70,2 Op de vraag of de respondenten ervoor openstaan om in de toekomst een kortstondige en tijdelijke invulling te geven aan hun pand (vb. pop-up shop), antwoordde slechts 32% bevestigend. 59% ziet dit niet zitten, 10% is nog in twijfel. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 27

31 33% van de respondenten is bereid om de etalage van het pand te laten inkleden in afwachting van verkoop of verhuur. 53% is hier niet toe bereid, 14% twijfelt. De eigenaars van een pand dat te huur staat, zijn vaker bereid om hun etalage tijdelijk te laten inkleden dan de eigenaars die hun leegstand pand willen verkopen. 22% van de respondenten is bereid om zijn/haar pand te verhuren aan een omzetgerelateerde huurprijs. 58% niet. Ook hier zien we een hogere bereidheid bij de eigenaars die hun pand willen verhuren (in plaats van verkopen). Zij zijn vaker bereid om een kortstondige invulling te geven aan het pand dan de eigenaars die hun leegstaand pand willen verkopen. Op de vraag welke overheidsmaatregelen of -acties de respondenten zouden stimuleren om een invulling te vinden voor hun pand, moet 57% het antwoord schuldig blijven. 11% ziet een meerwaarde in een renovatiepremie, 8% in een premie voor herbestemming tot wonen en nog eens 8% in het voorzien van meer parkeerplaatsen (zie figuur 15). Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 28

32 Figuur 15 Overheidsmaatregelen of -acties die de respondenten zouden stimuleren, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Renovatiepremie Premie voor herbestemming tot wonen Meer parkeerplaatsen voorzien Promotie van het winkelgebied via gezamenlijke promotionele acties & evenementen Soepelere stedenbouwkundige voorschriften en regelgeving Premie voor het maken van een afzonderlijke ingang Leegstandsbelasting Professioneel advies omtrent realistische invullingsmogelijkheden van uw pand Andere Weet ik niet 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 N=242 29

33 Tabel 18 Overzicht van de premies in de steden en gemeenten die in deze studie aan bod kwamen Gemeente Toelage 1 Toelage 2 Toelage 3 Toelage 4 Aalst Aarschot Antwerpen Bilzen De premie voor gevelrenovatie en/of inrichtingswerken handelspanden Premie voor wonen boven winkels Het financieel ondersteunen van pop-up stores. Pop-up stores betekenen een - weliswaar tijdelijke - verrijking van de handelskern Renovatietoelage Pop-up store voor handelspanden (tijdelijke winkels) Premie voor de inname van leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimte Blankenberge Boom Bree Gevelrenovatiepremie en premie voor renovatie leegstaande handelspanden Verbeteringspremie voor verbouwingswerken Premie voor omvormen van handel naar woning buiten kernwinkelgebied Premie voor samennemen van handelspanden Toelage voor eigenaars om leegstaande handelspanden in het kernwinkelgebied een nieuwe invulling te geven Diest Geel Premie verfraaien handelspand Premie wonen boven winkels Genk Hasselt Premie Premie samenvoeging Gevelrenovatiepremie Premie voor inrichtingswerken om te komen tot een nieuwe commerciële invulling van leegstaande panden van de panden herinrichting van bestaande handelszaken en nieuwe uitbatingen Premie bijkomende toegang bij handelspand voor woongelegenheid Premie voor gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 30

34 Houthalen- Helchteren Knokke-Heist Premie gevelrenovatie of renovatie van leegstaande panden Koksijde Restauratiepremie Kortrijk Vestigingssubsidie: leegstandspremie voor ondernemers die leegstaande handelspanden invult Starterspremie: als nieuwe onderneming in stadskern plaats zoekt Kortrijk zaait (korte huurtermijncontracten) Renovatiebegeleiding en renovatiepremie (! moet nog goedgekeurd worden) Lanaken Landen Premie gevelrenovatie en renovatie leegstaande handelspanden Subsidie pop-up store Leopoldsburg Lokeren Subsidie voor het verfraaien van handelspanden en voorgevel Lommel Gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Maaseik Gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Maasmechelen Premie voor renovatie leegstaande handelspanden Mechelen Tijdelijke verhuur (Mest) Premie voor het innemen van leegstaande panden Premie wonen boven winkels Vestigingspremie i.k.v. handelskernversterking Mol Neerpelt Premie voor gevelrenovatie binnen handelsperimeter voor handelspanden Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 31

35 Oostende Roeselare Premie voor hergebruiken van leegstande handelsruimtes. (economisch huis) Ronse Sint-Niklaas Sint-Truiden Tienen Gevelrenovatiepremie Handelspandenfonds renovatiepremie leegstaande handelspanden Premie voor wonen boven winkels Subsidie voor de sanering van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten Premie voor gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Gevelrenovatiepremie Stimuleren van verhuur van leegstaande etalages Tongeren Premie wonen boven winkels Premie fusioneren van 2 panden Subsidie voor gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Immo-database die via de site te bereiken is Turnhout Subsidie voor gevelrenovatie Vilvoorde Zwevegem Totaal Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 32

36 2.12 Geplande renovatie- en aanpassingswerken Iets minder dan de helft van de eigenaars van een leegstaand pand geeft aan dat er de voorbije 10 jaar structurele investeringen zijn gebeurd aan het pand. Slechts 23% van de respondenten voorziet nog renovatie- of aanpassingswerken aan het leegstaande pand. De ligging van het pand is blijkbaar bepalend: de respondenten met een pand in een grootstad of centrumstad voorzien vaker renovatieof aanpassingswerken aan hun pand dan de respondenten met een pand in een ander gebied; daarmee samenhangend: de respondenten met een pand in een stad met meer dan inwoners voorzien vaker renovatie- of aanpassingswerken aan hun pand dan de respondenten met een pand in een stad/gemeente met minder dan inwoners. Van de respondenten die niet van plan zijn om renovatie- of aanpassingswerken uit te voeren, meent 36% dat het pand nog in een goede staat is. Een vijfde ziet het nut van renovatiewerken niet in (tabel 19). Tabel 19 Redenen waarom de eigenaars van de leegstaande handelspanden geen renovatie- of aanpassingswerken voorzien, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Reden Totaal Is nog in goede staat 36,4 Heeft geen zin, is niet nuttig 21,4 Ik ben al te oud, het zal mijn tijd wel duren 12,8 Te dure investering 12,3 Er zijn recent renovatie- of aanpassingswerken gebeurd (of nog lopende) 12,3 Neen, andere reden 11,8 Beperkt door bouwvoorschriften 3,2 Beperkte mogelijkheden door classificatie als historisch pand 0,5 Totaal 110,7 Aantal respondenten 187 De respondenten ontvingen tot slot allemaal een overzicht van de subsidies die hun stad of gemeente toekent met betrekking tot het verfraaien van panden, wonen boven winkels, tijdelijke verhuur, Uit de resultaten blijkt dat meer dan de helft van de respondenten niet op de hoogte is van deze ondersteuning. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 33

37 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 34

38 1 Methodologie Op basis van voorgaande analyse worden vervolgens beleidsaanbevelingen geformuleerd om leegstand terug te dringen. Teneinde te komen tot goede beleidsaanbevelingen heeft wes research & strategy een workshop georganiseerd met volgende deelnemers: Klaas Claeyssens (Landmeter Expert), Cederic Lietaer (Researcher HoGent Vastgoed), Jan Boots (CityD, expertise centrummanagement), Tanja Termote (wes research & strategy), Lieselot Denorme (wes research & strategy) en Pascal Steeland (wes research & strategy). Tijdens deze workshop hanteerden we het SORA-principe: symptomen: wat zijn de symptomen van leegstand? oorzaken: wat zijn de achterliggende oorzaken van leegstand (diepgaande inzichten te verkrijgen via het marktonderzoek); remedies: welke preventieve maatregelen kunnen we nemen om leegstand tegen te gaan?-> ideegeneratie; acties: formuleren van acties om de leegstand te verminderen -> ideeselectie. Tijdens deze workshop werd gebruikgemaakt van de INNOWIZ-brainstormtools ( om concrete ideeën te genereren en te selecteren. De ideeën inzake beleidsaanbevelingen werden vervolgens afgetoetst, verfijnd en aangevuld bij de stakeholders van het Kennisnetwerk Detailhandel tijdens een workshop. De beleidsaanbevelingen worden hieronder paragraaf per paragraaf besproken. Er wordt telkens gestart met de vaststelling van het onderzoek. Vervolgens volgt concreet beleidsadvies. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 35

39 2 Beleidsaanbevelingen 2.1 Een detailhandelsvisie als stevige basis Alle maatregelen met betrekking tot leegstand dienen te kaderen binnen een visie, beleid en actieplannen van de gemeente. Het voeren van een leegstandsbeleid inzake winkelpanden zonder een hogerliggend kader is weinig zinvol. Deze detailhandelsvisie krijgt veelal een invulling via de opmaak van een Strategisch Commercieel Plan ( Essentieel hierbij is dat de gemeente of stad een realistische visie heeft omtrent de toekomst van haar kernwinkelgebied. Dit veronderstelt tevens een goede afbakening van het kernwinkelgebied. In bepaalde gevallen zal de gemeente of stad haar ambities moeten herdefiniëren in functie van de nieuwe retailwerkelijkheid (toegenomen aanbod, bestedingen die na correctie van inflatie niet meer groeien, concurrentie van online handel, het feit dat periodieke goederen het moeilijk hebben in kleine en middelgrote gemeenten en steden omdat de consument hier grotere winkelgebieden prefereert, ). Het heeft geen zin om op bepaalde locaties de tanden te blijven stukbijten op de handelsfunctie. Een down-to-earth visie waarbij ooit succesvolle aanloopstraten andere functies krijgen toegewezen is ook een waardige visie. De discussie over de transformatie van ooit succesvolle handelszones dient vervroegd te worden. In meer bescheiden kernen dient ingezet te worden op publiekgerichte en andere voorzieningen naast de handelsfunctie. De kernen blijven slechts goed functioneren als er voldoende densiteit is. Bij gebrek aan densiteit wordt het aanbod verspreid over een ruimer geografisch gebied. Zo ontstaan er te veel gaten in de kaas, vinden alle verplaatsingen plaats met de wagen en ontstaat er een negatieve spiraal. De kaas houdt als het ware niet meer samen. De densiteit die moet worden nagestreefd is multifunctioneel. Naast winkelen dient er ook voldoende aandacht te zijn voor wonen, horeca maar ook andere publieke functies zoals een bibliotheek, een ziekenhuis of kantoren hebben een belangrijke rol te vervullen. Het verweven van verschillende functies zoals toerisme, cultuur, scholen, diensten, horeca, wonen schept aangename plaatsen met veel passage. Het zorgt ervoor dat dit gebied na de sluitingstijd van de winkels niet doods lijkt. Het scheppen van de nodige densiteit veronderstelt ook hoogbouw. In de kernzone zou bijvoorbeeld kunnen geopteerd worden voor een minimum in plaats van een maximum kroonlijsthoogte om zo voldoende woongelegenheden te scheppen die op hun beurt de detailhandel in de kern ondersteunen. Bij de afbakening van het winkelgebied dienden duidelijke keuzes te worden gemaakt. Beter een beperkt gebied met een sterk stimulerend beleid. Snoeien doet immers groeien. Dit impliceert dat de afbakening van het winkelkerngebied een juridische draagkracht heeft. Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP s) zijn juridisch een sterk instrument voor de afbakening. Echter de doorlooptijd voor het maken van een RUP is te lang zodat ze op het vlak van detailhandel het risico inhouden om achter de feiten aan te hollen. Het juridisch afdwingbaar maken van de afbakening van het winkelgebied (vastgelegd in het commercieel-strategisch plan) via een detailhandelsverordening zou de kracht van dit instrument verhogen. Dit terwijl er voldoende flexibiliteit blijft om bij te sturen in functie van de laatste detailhandelsontwikkelingen. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars 36