UITVOERINGSPROGRAMMA ONDERHOUD EN KWALITEITSVERBETERING PARTICULIERE WONINGVOORRAAD

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag Ons kenmerk BSD/ RIS UITVOERINGSPROGRAMMA ONDERHOUD EN KWALITEITSVERBETERING PARTICULIERE WONINGVOORRAAD HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, Gezien - Woonvisie (RIS A) - Uitvoeringsprogramma Bestaande woningen, duurzame woningen Besluit: I. In te stemmen met het uitvoeringsprogramma Onderhoud en Kwaliteitsverbetering Particuliere Woningvoorraad; II. Het uitvoeringsprogramma operationeel te verklaren met een taakstellend budget van (ISV ) voor de volgende onderdelen: handhaving, subsidie budget voor een groen meerjaren onderhoudsplan, het gebruiksvriendelijk maken van subsidie-aanvragen, maatregelen ten behoeve van het terugdringen van het energieverbruik in de bestaande particuliere woningvoorraad, de verbetering van circa 130 particuliere woningen in de Schilderswijk en de samenwerking met particuliere verhuurders. Den Haag, 1 februari 2011 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, mw. A.W.H Betram J.J. van Aartsen Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Inleiding De aantrekkelijkheid van Den Haag wordt voor een aanzienlijk deel bepaald door de kwaliteit van de woningvoorraad. Een aantrekkelijke woningvoorraad is dus een cruciaal onderdeel van ons stedelijk kapitaal. In de Woonvisie 1 wordt daarom nadrukkelijk aandacht besteed aan het onderhoud en de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Ook in het nieuwe coalitieakkoord hecht het college daaraan een groot belang. In het bijzonder is aandacht nodig voor de woningen in particulier bezit. Niet alleen is dat het grootste deel van de voorraad, maar door de diversiteit en omvang tegelijk ook het moeilijkst te beïnvloeden. Gelukkig is het basisonderhoud van een groot deel voldoende op orde. Dit plan richt zich daarom op het borgen van dat onderhoud en het verbeteren waar dat nog nodig is. Dit uitvoeringsprogramma bevat een uitwerking van de ambities en voornemens die het College heeft ten aanzien van de particuliere woningvoorraad. In dit programma is extra aandacht voor verduurzaming, gevolgen van de recessie, ondersteuning van VvE s en het borgen van het basisonderhoud. Verder sluit het aan op de lijn uit het Uitvoeringsprogramma Bestaande woningen, duurzame woningen. 2 Net als in dat uitvoeringsprogramma staat de eigen verantwoordelijkheid van de woningeigenaar voorop. De gemeente ziet haar rol vooral in het aanjagen, verbinden, faciliteren en stimuleren van eigenaren. Dit past bij de veranderende rol van de overheid en de gewenste actieve participatie van burgers. Het programma bestaat uit vier pijlers. 1. Het versterken van de Haagse VvE s zodat ze zelf het structureel onderhoud gaan organiseren; 2. Het begeleiden en uitvoeren van projectmatige onderhouds- en renovatieprojecten; 3. Naast het inzetten van kleinschalige subsidies ook de wettelijke handhavingstaken uitvoeren; 4. Het maken van afspraken over onderhoud en investeringen met particuliere verhuurders en corporaties. Waarom een uitvoeringsprogramma voor de particuliere woningvoorraad? De gemeente streeft naar leefbare, veilige, aantrekkelijke en duurzame wijken. Het aantal particuliere woningen groeit gestaag en vormt de grootste voorraad in Den Haag (in 2010 totaal 65%). Zoals aangegeven is de kwaliteit van die woningen economisch van belang voor de aantrekkelijkheid van de stad. Naast die economische uitdaging is het ook maatschappelijke noodzakelijk om de particuliere woningvoorraad kwalitatief op peil te krijgen en vervolgens te houden. Daarmee wordt verloedering van wijken voorkomen. Een belangrijke eerste stap is dat huiseigenaren en VvE s zich realiseren dat ze voor het onderhoud van hun woning financiële middelen moeten reserveren. Dat reserveren wordt lastiger omdat naar verwachting komende jaren de woonlasten zullen stijgen. Enerzijds door het mogelijk beperken van de hypotheekrenteaftrek en anderzijds door stijgende olie en gas prijzen. Het treffen van energiebesparende maatregelen is dus van belang om de woonlasten in de hand te houden. Bovendien zorgen die niet alleen voor CO 2 reductie, maar ook voor extra wooncomfort, een betere marktpositie en een toekomst bestendige voorraad. 1 Woonvisie Den Haag (RIS A) 2 op 18 november 2010 door B & W vastgesteld

3 DSO/ De afgelopen jaren zijn de grote subsidieprogramma s als de PWV (particuliere woning verbetering) en de OHS (onderhoudstimulering) afgebouwd. De PWV zal in het eerste kwartaal van 2011 worden afgerond en de OHS volgt in Met de PWV en OHS zijn de afgelopen 25 jaar circa woningen op niveau gebracht (PWV , OHS ). Het accent is echter verschoven van dit soort grootschalige subsidietrajecten naar kleinschalige projecten en subsidieregelingen op maat. Een voorbeeld daarvan is de renovatie en aanpak van Otterrade in Zuidwest. Daar is in samenwerking met Vestia het onrechtmarig gebruik van kelderboxen en woningen aangepakt in combinatie met grootschalige renovatie. Een ander voorbeeld betreft de 303 opgeknapte particuliere woningen in de Contra Driehoek tussen de Loosduinseweg en de Valkenboslaan. In 2011 wordt gestart bij drie VvE s: aan de Kleine Veenkade, het Constant Rebecqueplein en de Josef Leldelstraat. Voorbeelden van lopende subsidieregelingen op maat zijn de Stimuleringsmaatregelen voor Verenigingen van Eigenaren (volledig uitgeput) en kleinschalige subsidies voor dakopbouwen, samenvoegingen, duurzaam bouwen, groene daken en dak- en vloer isolatie. In 2009 is een grootschalig onderzoek 3 naar de conditie van de particuliere woningen uitgevoerd. De resultaten waren deels geruststellend. Het gemiddelde onderhoudsniveau is, afhankelijk van de wijk, redelijk tot goed. Het is zaak die kwaliteit komende jaren te behouden. Om achterstallig onderhoud en verpaupering te voorkomen is het belangrijk eigenaren blijvend bewust te maken van de noodzaak hun woning goed te onderhouden. Het onderzoek wees echter ook uit dat in de hele voorraad meer aandacht nodig is voor energiezuinigheid. Dit uitvoeringsprogramma legt de focus op gebieden, waar investeringen van eigenaren uitblijven waardoor achterstallig onderhoud en een verloederde omgeving dreigen te ontstaan. Het gaat bijvoorbeeld om delen van Laak en Rustenburg-Oostbroek. Om verder afglijden te voorkomen dient de uitgangspositie rond leefbaarheid, onderhoud, wooncomfort en marktpositie verbetert te worden. De gemeente gaat eigenaren en marktpartijen overhalen om te investeren in het noodzakelijke onderhoud van de woningen. Daarbij wordt ingezet op stadsbrede advisering en voorlichting met extra aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing. Als stimuleren en motiveren niet werkt wordt waar nodig handhavend opgetreden. Wat gaan we daarvoor doen? Met het bovenstaande programma Particuliere Onderhoud en kwaliteitsverbetering woningvoorraad worden in deze collegeperiode zo veel mogelijk particuliere woningen op basis onderhoudsniveau gebracht, geïnnoveerd of verduurzaamd. De ambitie is tenminste 2500 woningen voor wat betreft het onderhoud te verbeteren en 500 VvE s per jaar te activeren. De eigenaar blijft zelf verantwoordelijk en de gemeente werkt samen met eigenaren en partijen in de stad. De gemeente voorziet de mensen van (technische) kennis, informatie en stimuleringsprikkels. Centraal staat het faciliteren, adviseren, informeren en organiseren van de huiseigenaren. Indien huiseigenaren niet voorzien in het noodzakelijke onderhoud van hun woning of pand wordt er door de gemeente gehandhaafd op onderhoud, brandgevaar of onrechtmatig gebruik. De kleinschalige subsidies die de gemeente aanbiedt zijn eenvoudig en worden door lage apparaatkosten optimaal benut. De subsidies moeten direct tot onderhoud leiden en worden in principe uitgekeerd als de (onderhoud-)werkzaamheden zijn verricht. Zo wordt goed gedrag direct beloond en gestimuleerd. 3 Conditiemeting 2009-Den Haag, particuliere woningvoorraad KOW architecten + OTB TU Delft i.o.v gemeente Den Haag.

4 DSO/ De vier pijlers van het uitvoeringsprogramma voor de particuliere woningvoorraad: 1. Het zodanig versterken van VvE s in de stad dat zij zelfstandig het structureel onderhoud van het casco en de gemeenschappelijke bouwdelen van een woningcomplex of pand organiseren. Instrumenten Inzet VvE balie De Haagse VvE s hebben de wettelijke verplichting om gezamenlijk het gemeenschappelijk onderhoud uit te voeren. In de praktijk vormt deze plicht tot gezamenlijk handelen (ook) een belemmering voor eigenaren van kleine appartementen (zowel eigenaar-bewoners als eigenaarverhuurders) bij de aanpak van het onderhoud van hun bezit. Tot nu toe blijkt de VvE-balie een goed middel om slapende VvE s te activeren, waarvan er naar schatting circa in Den Haag aanwezig zijn. Zie hiervoor ook de evaluatie naar de werking en effecten van de VvE-balie (RIS ). De balie heeft de afgelopen jaren reeds 1000 VvE s geactiveerd. De planning is om de komende jaren 500 VvE s per jaar te activeren. De balie zal worden ingezet bij een intensievere voorlichtingscampagne richting woningeigenaren waarbij ook aandacht zal zijn voor de verduurzaming en energiebesparende middelen. Daarnaast zullen zij ook in hun adviezen basis informatie geven over subsidieregelingen voor groene daken, daken vloerisolatie en een groen meerjaren onderhoudsplan. Focus ligt de komende jaren op maatregelen die direct leiden tot onderhoud. De balie is actief in die gebieden waar we onderhoudsprojecten starten en waar we actief subsidieregelingen onder de aandacht van VvE s brengen. Daarnaast geeft de balie technisch, juridisch en financieel advies aan VvE s over onderhoudgerelateerde problemen, treedt zij op als mediator bij conflicten tussen VvE-leden binnen een VvE en begeleidt zij VvE s die in blokken worden samengevoegd. Dit zal in 2011 toegepast worden bij de VvE aan de Kleine Veenkade en de Constant Rebecqueplein en in het deel van Regentes waar het woningverbeteringsproject Contradriehoek heeft plaatsgevonden. Subsidie voor een groen Meerjaren Onderhouds Plan Actieve VvE s stellen eens in de 5 à 10 jaar een Meerjaren Onderhouds Plan (MOP) op voor het onderhoud van het casco van de appartementen. Met het oog op de verduurzaming werkt de gemeente een GroenMOP uit. Dit MOP is voorzien van een duurzaamheidadvies. Er komt een simpele regeling waarbij een directe relatie met onderhoud geldt. De subsidie wordt pas voor een deel uitgekeerd op het moment dat er een groen MOP beschikbaar is. De regeling zal eerst in een aantal geselecteerde wijken van kracht zijn (o.a. Laak, Rustenburg-Oostbroek). Mocht er meer middelen beschikbaar komen, dan komen ook andere delen van de stad in aanmerking voor subsidie. Handhaven door inzet van het Machtigingsmodel Het besluit tot invoeren van het machtigingsmodel ligt nu bij de Eerste Kamer. Met dit model kan de gemeente een VvE tot vergadering en besluitvorming dwingen. Het is één van de instrumenten waarmee huisjesmelkers die niet willen investeren in het woningonderhoud en daardoor de medeeigenaren in de VvE frustreren en benadelen, worden aangepakt.

5 DSO/ De VvE-Balie gaat dit instrument zodra dit kan in samenwerking met de afdeling handhaving inzetten bij met name lopende woningonderhoudsprojecten, in gebieden waar huisjesmelkers vooral actief zijn. 2. Het begeleiden en uitvoeren van projectmatige onderhouds- en renovatieprojecten door middel van voorlichting, advies, handhaving in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen. Instrumenten Geluidssanering verduurzamen Sinds 2005 is er een nieuwe regeling voor subsidie op geluidssanering voor die woningen die door VROM zijn toegewezen. Sinds de invoering hiervan zijn in totaal 326 woningen benaderd waarvan er nu 74 zijn gesaneerd of in uitvoering. Het feitelijke aantal saneringen blijft achter bij de verwachting. Daarom vindt er nu een beleidsevaluatie plaats. In de herziening van de beleidsregel die begin 2011 zal worden vastgesteld, wordt met het oog op het verduurzamen van de particuliere woningen uitgewerkt hoe de geluidssaneringsaanpak gecombineerd kan worden met de verduurzamingopgave (HR++ glas). Energiecoaches kwartiermakers Duurzaamheid is steeds meer een kwestie van nieuwe technieken toepassen binnen maatwerk. Nieuwe technieken zijn duur en de kredietcrisis zorgt voor lagere investeringsbereidheid bij woningeigenaren. De komende periode zal dan ook vooral worden ingezet op bewustwording bij particuliere huiseigenaren. Om de mensen verder te begeleiden en een drempel over te helpen, is specifieke kennis nodig van energiecoaches. Zij versterken de kennis die de gemeente in huis heeft en helpen het duurzaamheidsbeleid verder te verankeren binnen de aanpak van woningonderhoud. Onderhoudsproject van circa 130 particuliere woningen in de Schilderswijk Woningcorporatie Arcade voert momenteel een grootschalig onderhoudsproject uit in circa 110 sociale huurwoningen in de Schilderswijk. Ook Haag Wonen is voornemens om groot onderhoud aan een deel van haar bezit te plegen. Om de spin off van de investeringen zo groot mogelijk te maken, gaat de gemeente Arcade ondersteunen bij het wegwerken van achterstallig onderhoud bij circa 130 particuliere appartementen in de Jacob Marisstraat, van der Helsstraat, Frans Halsstraat en David Blesstraat. Kortom werk met werk maken. Er wordt een MOP uitgevoerd om te voorkomen dat de particuliere woningen een negatieve uitstraling hebben op de opgeknapte omgeving. Gemeente en corporatie gaan gezamenlijk met de eigenaar/bewoners aan de slag om alle woningen op basis onderhoudsniveau te krijgen. Wanneer dat gerealiseerd is, wordt een onderhoudsabonnement met de corporatie of andere organisatie en beleggers afgesproken. Daarnaast worden de portiekproblemen aangepakt. De aanpak bestaat uit voorlichting, advies, een bescheiden financiële prikkel en handhaving. Campagne (duurzaam) onderhouden en verbouwen De continue stroom starters in de oude appartementen vraagt om permanente aandacht. Door kopers vroegtijdig te doordringen van hun verplichtingen ten aanzien van het (casco)onderhoud, moet achterstallig onderhoud worden voorkomen. Indien de woningeigenaar zijn verantwoordelijkheid niet neemt, zal de gemeente aanschrijven op achterstallig onderhoud.

6 DSO/ Hiervoor starten we een communicatietraject dat informatie geeft op de juiste plekken en op het juiste moment. In de voorlichtingscampagne benutten we het moment bij aankoop of verkoop van de woning of bij het afsluiten van een hypotheek in samenwerking met (NVM) makelaars. We geven actief voorlichting op de gemeentelijke website en in alle communicatie-uitingen over de subsidiemogelijkheden voor woninginnovatie, onderhoud en duurzaamheidmaatregelen. We zoeken de samenwerking met corporaties om huurders die hun huurwoning van de corporatie hebben gekocht, op hun rechten en plichten voor wat betreft het onderhoud te wijzen. We bevorderen de zelfredzaamheid van de burger door ze informatie aan te bieden over duurzame maatregelen in en om het huis en zoeken hierbij nadrukkelijk ook de samenwerking met branche-organisaties en het Haagse bedrijfsleven in de bouw. In Laak, Rustenburg-Oostbroek en Regentessenkwartier neemt het aantal eigenaren uit Midden- en Oost Europa gestaag toe. Zij moeten tijdig op de hoogte gesteld worden van de VvE structuur, zodat er geen grote onderhoudsachterstanden ontstaan door taal- kennis en cultuurproblemen. 3. Uitvoering van wettelijke handhavingstaken naast het inzetten van kleinschalige subsidies Instrumenten Handhaving Het eerder aangehaalde grootschalige onderzoek naar de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad geeft aan dat de particuliere woningvoorraad er gemiddeld goed bijstaat, met weinig onderhoudsachterstanden. Dit betekent dat er naast grootschalige subsidietrajecten ook geen omvangrijke projecten met het aanschrijven op woningonderhoud meer nodig zijn. Wel zullen er in de stad altijd woningen voorkomen met ernstige onderhoudsproblemen of woningen die door brand veel schade oplopen. Sinds 2004 hebben we voor deze situaties een project Rotte kiezen Brandpanden ontwikkeld. Dit project zal medio 2011 zijn afgerond, waarna 300 panden zijn aangeschreven en opgeknapt. Bij de aanpak van rotte kiezen en brandpanden is gebleken dat een projectmatige aanpak de beste resultaten geeft. Daarom zetten we deze projectmatige aanpak van zeer slechte panden en uitgebrande panden voort. Daarnaast levert de handhavingsorganisatie een aandeel bij de portiekaanpak van VvE s. In die situaties waar stimuleringsmaatregelen leiden tot onvoldoende resultaat en er blijvende ernstige (onveilige) gebreken aan de orde zijn wordt aangeschreven. Ook blijft de inzet van de Haagse Pandbrigade de komende jaren in Regentesse- Valkenbos, Rustenburg- Oostbroek, Laak en de centrum Krachtwijken van kracht. Op een integrale werkwijze wordt naast het gebruik en kwaliteit van woningen onder andere misstanden met het GBA en uitkeringsfraude aangepakt. De Haagse Pand Brigade zal in 2011 starten in Den Haag Zuid West. Medio 2010 is de bestuurlijke boete voor illegale kamerverhuur van kracht geworden. Vanaf november 2010 wordt deze boete toegepast bij de aanpak van illegale kamerverhuur en de zogenaamde wietplantages in woningen. Voor de handhaving van de bouw- en woonregelgeving wordt een apart uitvoeringsprogramma opgesteld. Mede op grond van de Wabo wordt dit een integraal programma met bijvoorbeeld handhaving op het terrein van milieu (Dienst Stadsbeheer) en brandveiligheid (Brandweer). Dit programma wordt op basis van evaluatie, prestaties en ontwikkelingen ieder jaar geactualiseerd. Naar verwachting zal het integrale uitvoeringsprogramma handhaving (HUP) 2011 in januari 2011 door het college worden vastgesteld.

7 DSO/ Subsidies gemakkelijk aanvragen, gemakkelijk verwerken Binnen de strikte regelgeving waar subsidiëring aan moet voldoen zoeken we naar manieren om het proces voor de aanvrager efficiënter en gebruiksvriendelijker te maken. Bijvoorbeeld met de inzet van coupons zoals al door het ministerie wordt gehanteerd voor dubbel glas subsidie (de subsidie loopt via de leveranciers van glas) of door het inschakelen van de tussenleverancier (sloopregeling). De bedoeling is in 2011 in ieder geval één product op de nieuwe manier aan de man te brengen. In 2012 is de nieuwe werkwijze geïmplementeerd. De bestaande subsidies voor woningvergroting en woninginnovatie dakopbouw en samenvoegingen worden aan het einde van dit jaar beëindigd vanwege het feit dat er geen budget meer beschikbaar is. Daarmee zijn 82 dakopbouwen en 159 samenvoegingen gerealiseerd. De duurzaamheidssubsidies lopen als een trein en zullen worden gecontinueerd zolang het budget beschikbaar is. De subsidieregeling voor duurzaam bouwen heeft inmiddels een wachtlijst van aanvragen en voorstellen. Indien elk voorstel leidt tot een concrete aanvraag, is het budget in 2012 uitgeput. Voor groene daken is er inmiddels bijna voor vierkante meter subsidie aangevraagd. Het streven is in 2012, vierkante meter groen dak te realiseren De subsidie voor dak- en vloerisolatie is net van start gegaan en heeft geleid tot een fors aantal telefoontjes van belangstellenden. Er zijn inmiddels 25 aanvragen in behandeling. Nieuw is de subsidie voor het groen Meerjaren Onderhouds Plan (MOP). Uit de ervaring van de VvE-balie blijkt dat deze stimuleringsmaatregel voor VvE s het meeste resultaat garandeert op werkelijk onderhoud. Het MOP helpt huiseigenaren het onderhoud planmatig te organiseren. 4. Het organiseren van de samenwerking met particuliere verhuurders en corporaties door middel van werkafspraken met particuliere verhuurders en prestatieafspraken met de corporaties om het onderhoud, de kwaliteit en de marktpositie van de particuliere woningvoorraad op peil te houden. Werkafspraken met Vastgoedbelang, de vereniging van particuliere verhuurders en institutionele beleggers De gemeente en Vastgoedbelang regio Zuid-West zijn overeengekomen om werkafspraken te maken over kamerverhuur, duurzaamheid en het onrechtmatig gebruik van de woningen in vooral de kwetsbare wijken. Vastgoedbelang is een landelijke, branchevertegenwoordigende organisatie van particuliere verhuurders en institutionele beleggers. De leden van Vastgoedbelang hebben circa van de particuliere huurwoningen in Den Haag in bezit. Samenwerking particuliere verhuurders In voorafgaande jaren hebben we met succes met een particuliere verhuurder in Rustenburg-Oostbroek woningen aangepakt op het gebied van onderhoud en innovatie. Nu wordt bekeken of in wijken als Laak, Mariahoeve, Transvaal, Schilderswijk en Rustenburg-Oostbroek meerdere particuliere verhuurders in zijn voor een soortgelijke aanpak. Het gaat om een integrale aanpak waarbij de opgekochte woningen opgeknapt worden (achtergevels, portiek, isolatiemaatregelen en VvE-structuur). Daarnaast is er ook oog voor de (semi) openbare ruimte.

8 DSO/ Prestatieafspraken/ convenant corporaties Er worden prestatieafspraken gemaakt met de corporaties om onder voorwaarden mee te werken aan het bestrijden van woonfraude,/leegstand en aan samenwerken bij de particuliere woningverbetering. Het bestaande convenant aanpak onrechtmatig wonen, wordt op basis van evaluatie herzien. Ook zal worden ingezet om concrete afspraken te maken over de minimale energiewaarde en het onderhoudsniveau van sociale woningen die aan particulieren worden verkocht. Dit om te voorkomen dat matig onderhouden woningen die energetisch slecht scoren, aan de particuliere woningvoorraad worden toegevoegd. Financiële middelen : Voor de periode is voor de particuliere woningvoorraad momenteel programmageld (ISV3) beschikbaar. Daarnaast heeft het college voor de periode ook ,00 beschikbaar gesteld om de particuliere woningvoorraad op peil te houden en te verduurzamen. In de bijlage worden alleen de projecten vermeld die uit ISV 3 worden gefinancierd. Communicatie en informatie: Subsidies moeten net als kortingen, aanbiedingen, en acties actief aan de man worden gebracht. Als Hagenaars niet weten dat ze er zijn, maken ze er ook geen gebruik van. In overleg met afdeling Communicatie wordt een koepelstrategie opgesteld voor het gehele uitvoeringsprogramma. Zo ontstaat samenhang en afstemming tussen de diverse projecten en subsidieregelingen. Voortgang Het College informeert de raad jaarlijks over de voortgang van het uitvoeringsprogramma. Na twee jaar worden de onderdelen geëvalueerd en waar nodig bijgestuurd. Het resultaat van afgeronde projecten wordt in een commissiebrief vermeld.

9 DSO/ BIJLAGE 1 Pijler 1 Startdatum Einddatum ISV3 financiering Inzet VvE-Balie in specifieke woningonderhoudsprojecten n.v.t GroenMop Machtigingsmodel n.v.t Pijler 2 Startdatum Einddatum Duurzame geluidssanering Campagne duurzaam kopen verbouwen Energiecoaches Arcade Driehoek Pijler 3 Startdatum Einddatum Misbruik woningen afstraffen Vergemakkelijken subsidies Pijler 4 Startdatum Einddatum Prestatieafspraken n.v.t. corporaties Afspraken Vastgoedbelang n.v.t. Projecten met particuliere verhuurders

10 DSO/ BIJLAGE 2 Voor het incidenteel beschikbaar gestelde bedrag van uit de Algemene middelen, liggen de volgende voorstellen op de plank. Tevens zullen uit dit budget bepaalde voorstellen uit het Uitvoeringsprogramma Bestaande woningen, duurzame woningen worden gefinancierd. Dit stuk is eerder door het College goedgekeurd. Deze plannen zullen in 2012 e.v. worden uitgevoerd. Pluk de vruchten van onderhoud Het Rapport Conditiemeting 2009, uitgevoerd door KOW architecten in opdracht van de gemeente, geeft aan hoe het met de onderhoudskwaliteit van de Haagse koopwoningen is gesteld. Achtergevels en aanbouw scoren in heel de stad op het gebied van onderhoud slechter dan voorgevels. Het gaat om gemetselde borstweringen van balkons en buitenschilderwerk. Buiten het zicht van een ieder lijken ze weinig aandacht te krijgen van de eigenaren. De wijken die het slechtst scoren, zijn Bomen- en Vruchtenbuurt, Moerwijk en Rustenburg-Oostbroek. Voor deze gebieden komt een Plan van Aanpak voor achterstallig onderhoud aan achtergevels, daken en portieken. Dit wordt gecombineerd met informatie van de VvE-Balie en bestaande subsidies voor duurzaamheidmaatregelen. Portieken: stiefkindjes van het onderhoud Portieken hebben een grote invloed op de uitstraling van een woonblok of de gehele straat. Voornaamste reden voor verwaarlozing is dat niemand zich verantwoordelijk voelt voor het onderhoud. Vaak zijn twee VvE s verantwoordelijk wat het een moeilijk en traag proces maakt om tot een beslissing te komen. Daarnaast spelen er kwesties op het gebied van leefbaarheid/ veiligheid omdat portieken soms als hangplekken fungeren en dus als semi-openbaar worden ervaren. Nadat de problemen duidelijk in kaart zijn gebracht komt er een plan hoe ze verder aan te pakken. De aanpak start in wijken waar de corporatie al bezig is met de aanpak van haar portieken. Haags Kwaliteit Onderzoek (HKO) in 2014/2015 In 2013 wordt de kwaliteitsmeting(onderhoud) en de meting naar de duurzaamheid van de Haagse koopwoningvoorraad opnieuw uitgevoerd. De onderzoeken uit 2009 en 2014/15 leveren belangrijke informatie hoe de particuliere woningen duurzaam te verbeteren. De herhaling van de meting monitort ook de effecten van de gemeentelijke maatregelen en subsidies op duurzaamheids- en onderhoudsniveau. De resultaten worden gebruikt voor het volgende uitvoeringsprogramma. Voorschotfonds Tijdens de Particuliere Woningverbetering was er een voorschotfonds in het leven geroepen dat uitkomst bood als één van de VvE-leden zijn financiële verplichting niet kon nakomen. Hierdoor kon het onderhoud toch worden uitgevoerd en de subsidie geïncasseerd. De andere VvE-leden droegen er zorg voor dat het voorgeschoten geld werd teruggestort. In 90% van de gevallen is dit gebeurd. Het fonds was belegd bij het GKB, maar is sinds enige tijd uitgeput. Voorstel is om te bekijken of het voorschotfonds ook weer in leven kan worden geroepen als middel op zich, losgekoppeld van de Particuliere Woningverbetering. Dit zal juridisch onderzocht worden.