Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Onderwerp Scheefwonen Aantal bijlagen 1 Datum 10 mei 2011 Geachte leden van de commissie, Het college heeft het vergroten van de doorstroming in de sociale huurvoorraad en het tegengaan van scheefwonen in haar collegeprogramma tot speerpunt van beleid gemaakt. Ook landelijk is het onderwerp scheefwonen het afgelopen jaar hoog op de politieke en maatschappelijke agenda geplaatst. Landelijke media kopten herhaaldelijk over het onderwerp en ook het Kabinet kondigde maatregelen aan om scheefwonen tegen te gaan. De discussie over scheefwonen is niet nieuw. Staatssecretaris Heerma introduceerde de term scheefwonen in zijn nota Volkshuisvesting in de jaren 90. In deze nota werd gesproken over een strijd tegen het scheefwonen, om zo het aandeel Rijkssubsidies op sociale huurwoningen terug te dringen. Met deze commissiebrief wil ik u tussentijds informeren over de voortgang op dit dossier. De afgelopen maanden heeft de gemeente, in nauwe samenwerking met de Haagse corporaties Staedion, HaagWonen en Vestia onderzocht in hoeverre er sprake is van scheefwonen in Den Haag. Er is een eerste inventarisatie gemaakt van welke praktische maatregelen er mogelijk zijn om scheefwonen in Den Haag tegen te gaan. In dit tussentijds bericht informeer ik u over: - de uitkomsten van de analyse scheefwonen; - mogelijk te nemen maatregelen tegen scheefwonen en het bevorderen van de doorstroming; - de stappen die wij de komende periode willen zetten om samen met de Haagse corporaties te komen tot een gezamenlijk uitvoeringspakket met maatregelen gericht op het bevorderen van de doorstroming en het tegengaan van scheefwonen. Inlichtingen bij Willem ten Voorde Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Daarnaast ga ik graag met u het gesprek aan over de vraag of: - Wij als gemeente Den Haag energie wensen te steken in een lobby, al dan niet in G4- en/of regio Haaglanden-verband, om bij het Rijk aan te dringen op instrumenten voor meer stringente maatregelen voor het tegengaan van scheefwonen; - Wij vanuit de gemeente kiezen voor een brede(re) aanpak doorstroming, met naast scheefwonen ook nadrukkelijk aandacht voor de slaagkansen van grote gezinnen, of een aanpak puur gericht op scheefwoners die met een hoog inkomen een sociale huurwoning bewonen. Samenvattend concludeer ik het volgende: Op basis van cijfers uit het WoON 2009 telt Den Haag scheefwoners in woningen met een huur onder de liberalisatiegrens van woningcorporaties en andere toegelaten instellingen. Op een totale Haagse voorraad van woningen met een huur beneden de liberalisatiegrens is dat 12%. Hierbij is voor het bepalen van de omvang van het scheefwonen de inkomensnorm van ,- (belastbaar huishoudinkomen) gebruikt, voor huurders met een huur onder de liberalisatiegrens in een woning van een toegelaten instelling. Een inkomensgrens die hetzelfde is als de grens uit het voorstel van het kabinet om scheefwoners vanaf medio 2012 te belasten met 5% extra huurverhoging; Om de afbakening van de groep scheefwoners scherp voor het voetlicht te krijgen, is op hoofdlijnen onderscheid gemaakt tussen drie typen huishoudens: Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot ,- Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de ,- en ,- Huishoudens met een inkomen boven de ,- De groep huishoudens waaraan corporaties 90% van hun voorraad volgens EU-toewijzingsregels moeten toewijzen. Een norm voor toewijzing van woningen, niet voor scheefwonen. Deze groep huishoudens beweegt zich qua inkomen rond de marges waarbinnen huishoudens zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Niet primair de groep voor een beleid gericht op het tegengaan van scheefwonen. De groep huishoudens die in de analyse als scheefwoner is aangemerkt. Deze grens sluit aan op het Kabinetsbeleid en de voorgenomen Kabinetsmaatregel voor een jaarlijkse huurverhoging van 5% voor scheefwoners met een belastbaar jaarinkomen boven de ,- Onder Haagse scheefwoners bevinden zich, ten opzichte van alle huurders in de sociale huurvoorraad (30%), substantieel veel tweeverdieners (ruim 70%); De groep scheefwoners bestaat voor het grootste deel uit meerpersoonshuishoudens beneden de 65 jaar, het aandeel scheefwoners boven de 65 jaar is klein (tabel analyse, bijlage 1); Het scheefwonen in Den Haag vertoont kenmerken van een kwalitatief probleem. Schaarse sociale eengezinswoningen (met vier of vijf kamers), sociale huurwoningen in niet-eenzijdige Haagse wijken worden relatief vaak scheef bewoond;

3 DSO/ Van scheefwoners met verhuiswensen in de huursector wenst slechts 10% een woning boven de liberalisatiegrens. Ruim 50% van de scheefwoners met verhuiswensen in de huursector zou het liefst verhuizen naar een woning met een huur tot de aftoppingsgrens ( 517,64 / 548,18, voor resp. 1 en 2 pers. huish. / 3 en meerpers. huish.). Deze mensen zouden dus het liefst in de sociale huursector blijven huren; Van scheefwoners met verhuiswensen in de koopsector zou een kleine 50% graag een woning kopen tussen de ,- en ,-. Gevolgd door 25% scheefwoners met verhuiswensen in de koopsector die liever een woning tussen de ,- en ,- zouden kopen. In Den Haag lopen wij voorop met ons inzicht in de problematiek van scheefwonen. Uit navraag die ik de afgelopen maanden bij andere steden en het ministerie van BZK heb laten doen, zijn er op dit moment weinig tot geen Nederlandse steden die de aard en omvang van scheefwonen net zo scherp op het netvlies hebben en actief zoeken naar oplossingen, als de gemeente Den Haag; Wij spannen ons in Den Haag om, in nauwe samenwerking met Haagse corporaties, tot oplossingen gericht op het tegengaan van scheefwonen en bevorderen van doorstroming te komen, maar ik constateer dat hiervoor nu weinig tot geen instrumenten voor handen zijn. Het Rijk heeft de aangekondigde 5% huurverhoging voor scheefwoners met een inkomen boven de ,- nog een jaar uitgesteld, waarmee ook de kansen voor een jaarlijkse inkomenstoets voorlopig verkeken zijn. Op dit moment kunnen wij, noch corporaties, precies achterhalen waar scheefwoners wonen en wat hun actuele inkomensgegevens zijn. In de particuliere huursector wonen zo n huishoudens met een inkomen boven de ,- in een particuliere huurwoning met een huur beneden de liberalisatiegrens. Op een geschatte totale voorraad van particuliere huurwoningen beneden de huurprijsgrens, blijkt dat in de particuliere voorraad zo n 19% van alle huurwoningen wordt scheefbewoond. Wij zullen ook met particuliere verhuurders in gesprek treden over het vraagstuk van scheefwonen, het bevorderen van doorstroming en de rol die de particuliere huursector hierbij voor zichzelf ziet weggelegd. De discussie over stringente maatregelen gericht tegen scheefwonen is een landelijke discussie, waarvoor het Rijk aan zet is om met instrumenten een meer gerichte aanpak mogelijk te maken. Wanneer we als gemeente Den Haag van mening zijn dat meer instrumenten nodig zijn, zullen we hier via een lobby aandacht voor moeten vragen. Ik ben benieuwd naar het oordeel van de commissie over een eventuele lobby richting het Rijk; Kansen op lokaal niveau om scheefwonen tegen te gaan en de doorstroom te bevorderen, zijn er vooral in verleidende maatregelen. Uit eerste verkennende gesprekken met Haagse corporaties blijkt dat zij vooral heil zien in een brede aanpak gericht op doorstroming. Een aanpak die zich naast scheefwonen, ook richt op het bevorderen van doorstroming en het vrijspelen van schaarse woningen te verleiden naar een meer passende woningen te verhuizen. Ik ga graag met u in gesprek over de vraag of wij als gemeente Den Haag wensen in te zetten op een brede(re) aanpak doorstroming of een aanpak puur gericht op scheefwoners die met een hoog inkomen een sociale huurwoning bewonen.

4 DSO/ Ik zie de grootste kansen voor een succesvolle aanpak scheefwonen in de schaarse voorraad corporatiewoningen* en in niet-eenzijdige wijken in Den Haag. In dit type woningen en deze gebieden manifesteert het gebrek aan doorstroming in de Haagse sociale woningvoorraad zich het meest urgent en is de volkshuisvestelijke opgave om te komen tot meer beschikbaar betaalbaar aanbod het grootst. * Schaarse corporatiewoningen zijn hierbij gedefinieerd als meergezinswoningen groter dan 80 m2 en eengezinswoningen groter dan 60 m2. I Probleemschets In Nederland zijn er mensen aangewezen op sociale huurwoningen. Eénoudergezinnen, arbeidsongeschikten, langdurig werklozen en vluchtelingen zijn enkele voorbeelden van mensen die zijn aangewezen op woningen met een lagere huur. Woningcorporaties hebben als taakstelling het huisvesten van deze kwetsbare groepen en huishoudens met lage inkomens; de BBSH-doelgroep. Er zijn de afgelopen decennia grote aantallen woningen gebouwd om deze doelgroepen te kunnen huisvesten. Ook in Den Haag, zo n in totaal. Om te bepalen wie voor een sociale huurwoning in aanmerking komt, toetsen woningcorporaties het inkomen van woningzoekenden die op een sociale huurwoning reageren. De Europese Commissie bepaalde eind 2009 dat woningcorporaties 90% van hun vrijkomende woningen moeten toewijzen aan woningzoekenden met een bruto belastbaar jaarinkomen van ,- 1. Dat is op dit moment de heersende norm in Nederland voor mensen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en borgt dat een groot deel van de sociale voorraad van woningcorporaties wordt toegewezen aan huurders die daar, gezien hun financiële situatie, op zijn aangewezen. Om de afbakening van de groep scheefwoners scherp voor het voetlicht te krijgen, is op hoofdlijnen onderscheid gemaakt tussen drie typen huishoudens: Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot ,- Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de ,- en ,- Huishoudens met een inkomen boven de ,- De groep huishoudens waaraan corporaties 90% van hun voorraad volgens EU-toewijzingsregels moeten toewijzen. Een norm voor toewijzing van woningen, niet voor scheefwonen. Deze groep huishoudens beweegt zich qua inkomen rond de marges waarbinnen huishoudens zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Niet primair de groep voor een beleid gericht op het tegengaan van scheefwonen. De groep huishoudens die in de analyse als scheefwoner is aangemerkt. Deze grens sluit aan op het Kabinetsbeleid en de voorgenomen Kabinetsmaatregel voor een jaarlijkse huurverhoging van 5% voor scheefwoners met een belastbaar jaarinkomen boven de ,- Voor 2011 is dit toetsingsinkomen geïndexeerd en vastgesteld op ,-

5 DSO/ Woningcorporaties toetsen het inkomen van huurders wanneer iemand een woning betrekt. Niet zelden maken huurders van een sociale huurwoning een inkomensontwikkeling door. Bijvoorbeeld omdat ze carrière maken en meer verdienen, of omdat ze een partner met inkomen vinden waarmee ze gaan samenwonen. Hierdoor ontstaat de situatie dat mensen met een inkomen boven de ,- in een sociale huurwoning wonen en ontstaat scheefwonen. Vanuit verschillende oogpunten kan scheefwonen als een onwenselijke situatie worden gezien. Er staan in Den Haag, mensen met een laag inkomen op een wachtlijst voor een sociale huurwoning. Wanneer iemand met een hoger inkomen een sociale huurwoning bewoont, geeft dat een zeker onrechtvaardig gevoel. Daarnaast worden sociale huurwoningen vaak tegen een lage grondprijs en gunstige rentetarieven gebouwd. Wanneer daar vervolgens voor een deel mensen in wonen die, gelet op hun inkomen, ook op de vrije markt een woning kunnen huren of kopen, is voor deze woningen sprake van een ondoelmatige inzet van overheidssubsidies. Tegelijkertijd is het voor huurders van een sociale huurwoning niet altijd even eenvoudig direct te anticiperen op scheefwonen. Wanneer het inkomen van iemand plotsklaps stijgt, b.v. bij jong afgestudeerden die een vaste baan vinden, is niet altijd direct een geschikte woning met een passende huur- of koopsom gevonden. Idem voor een stel dat besluit te gaan samenwonen en het huishoudinkomen ziet verdubbelen. Hier ligt ook een link met de opgave om Den Haag meer en kwalitatief aantrekkelijk woningenaanbod in het Haagse middensegment te creëren. Er zijn in Nederland, in Den Haag, in dit middensegment de afgelopen decennia relatief weinig nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Het aanjagen van de bouwproductie voor het middensegment is een opgave die wij als college ook signaleren en actief oppakken. Wij verwachten u later dit jaar te informeren over een concreet voorstel om de woningbouwproductie in het Haags middensegment aan te jagen. Vanuit het woonbeleid van de gemeente Den Haag is jarenlang ingezet op het tegengaan van segregatie en het bevorderen van een meer evenwichtige spreiding van inkomens over de stad. Vanuit deze invalshoek is niet iedere scheefwoner per definitie een probleem. Sterker nog, een lichte vorm van scheefheid kan bepaalde wijken of buurten van een noodzakelijke koopkracht of inkomensopbouw voorzien en die wijken net een positieve duw in de rug geven. Een strategie die in de Haagse wijkenaanpak jarenlang inzet van beleid is geweest. Samengevat zijn er drie invalshoeken te onderscheiden om aan oplossingen voor het probleem rond scheefwonen te werken: 1) Het verminderen van wachtlijsten door de kansen voor passende huisvesting voor lage inkomens te vergroten; 2) Het bevorderen van doorstroming van (lage) middeninkomens uit een sociale huurwoning naar een middeldure huurwoningen (met een huur van 650,- t/m 800,-) of een koopwoning; 3) Het doelmatiger benutten van publieke middelen.

6 DSO/ Haagse corporaties geven aan vooral heil te zien in een aanpak gericht op scheefwonen om zo meer schaarse woningen vrij te spelen en de doorstroming te bevorderen. De corporaties en de gemeente Den Haag vinden elkaar tot dusverre vooral in een gemeenschappelijke aanpak op basis van de eerste en tweede invalshoek. Woningtoewijzing en zittende scheefheid samenhangende begrippen, maar niet hetzelfde! Voor een zuiver debat over scheefwonen is het goed onderscheid te maken tussen de onderwerpen woningtoewijzing en zittende scheefheid. Door de woningtoewijzingsregels vanuit Brussel is bepaald dat woningcorporaties 90% van hun sociale voorraad moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,-. Hiervoor wordt het inkomen van huurders één keer getoetst, nl. op het moment van toewijzing. Dit zorgt ervoor dat corporaties 90% van hun woningen passend toewijzen, maar tegelijkertijd ruimte krijgen 10% van hun sociale voorraad naar eigen inzicht anders toe te wijzen. Bijvoorbeeld aan herstructureringskandidaten, die soms een inkomen boven de ,- verdienen. In de afspraken uit Brussel is dus wel vastgelegd hoe sociale huurwoningen worden toegewezen, maar niet hoe moet worden omgegaan met scheefbewoonde sociale huurwoningen. In deze notitie leggen wij sterk het accent op deze zittende scheefheid, omdat het maatschappelijke debat over scheefwonen zich vooral richt op deze groep scheefwoners. Mensen die met een (te) hoog inkomen in een sociale huurwoning wonen, los van de vraag of zij ooit bij het betrekken van de woning over een passend lager inkomen beschikten. II De context van scheefwonen Wat is Scheefwonen? We spreken in algemene zin - van scheefwonen, wanneer de kenmerken van een woning niet goed passen bij kenmerken van de mensen die er wonen. Deze niet-passendheid manifesteert zich op twee manieren. Wanneer de grootte van de woning niet goed past bij de omvang van het huishouden (bv. wanneer een alleenstaande een riante sociale huurwoning voor gezinnen met vier of vijf kamers bewoont), of wanneer de woonlasten van iemand niet goed passen bij het inkomen van de bewoner(s). In dit laatste geval spreken we van financiële scheefheid. Deze financiële scheefheid uit zich op twee manieren. In de vorm van dure scheefheid - wanneer de woonlasten van mensen te hoog zijn ten opzichte van het inkomen - en in de vorm van goedkope scheefheid, wanneer mensen met een relatief hoog inkomen een sociale huurwoning bewonen die is gelabeld voor mensen met een lager inkomen. Deze vorm van scheefheid kan al ontstaan bij instroom in de woning, maar ontstaat vaker tijdens bewoning, wanneer de zittende huurder een inkomensontwikkeling doormaakt. Het huidige maatschappelijke en politieke debat spitst zich toe op deze laatste vorm van scheefwonen; het goedkoop scheefwonen. Wanneer we in het vervolg van deze notitie spreken van scheefwonen, spreken we dan ook over goedkoop scheefwonen. Wanneer woont iemand te goedkoop? Op de vraag wanneer iemand te goedkoop woont in een sociale huurwoning, is op voorhand geen eenduidig, duidelijk antwoord te geven. Een algemene grens voor scheefwoners kennen wij in Nederland niet.

7 DSO/ Het kabinet stelt in haar regeerakkoord voor woningcorporaties in de gelegenheid te stellen mensen met een belastbaar jaarinkomen boven de ,- te belasten met een jaarlijkse huurverhoging van 5 procent. In de werkgroep scheefwonen is voor een begrenzing van het scheefwonen nadrukkelijk gekeken naar wat mensen redelijkerwijs kunnen betalen. Een woonlastentabel van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) bood hierbij houvast. Een bestudering van deze tabellen leerde onder andere dat het voor grote gezinnen (met vier kinderen of meer) niet vanzelfsprekend is dat zij met een inkomen tot ,- (prijspeil 2010) een woning boven de huurprijsgrens kunnen huren. Zo kan een gezin met vier kinderen en een bruto belastbaar jaarinkomen van ,- zich, aldus het Nibud, redelijkerwijs een huur van 512 euro per maand veroorloven (waarbij zij volgens de nieuwe toewijzingsregels vanuit Brussel zijn aangewezen op huurwoning in de vrije sector, met een huur boven de liberalisatiegrens van 652,52. Tegelijkertijd leren deze zelfde tabellen overigens ook dat alleenstaanden en stellen zonder kinderen zich met een belastbaar jaarinkomen van ,- zich makkelijker op de vrije huurmarkt financieel kunnen redden. In navolging van het kabinetsbeleid en na bestudering van inkomenstabellen van het Nibud zijn gemeente en corporaties tot de overweging gekomen om een generieke grens voor scheefwoners te hanteren van ,- (op basis van het belastbaar jaarinkomen). Scheefwoners met een inkomen boven deze grens zijn inzet van mogelijke maatregelen om doorstroming te bevorderen en scheefwonen tegen te gaan. De onderstaande tekstbox laat zien dat aan een discussie over statische inkomensgrenzen rond scheefwonen ook een dynamisch aspect kleeft dat in het debat rond scheefwonen niet onderbelicht mag blijven. Statische inkomensgrenzen versus dynamische huishoudeninkomens De discussie over scheefwonen concentreert zich vooral rond twee statische inkomensgrenzen. De toewijzingsgrens van Brussel en de inkomensgrens van ,- die het Kabinet in haar regeerakkoord lanceert om 5% extra huurverhoging voor scheefwoners mogelijk te maken. Dit soort grenzen impliceren een statische werkelijkheid, maar de dagelijkse realiteit van scheefwoners is dynamischer. Enkele voorbeelden ter illustratie. In een willekeurig huurcomplex, van een willekeurige woningcorporatie in Transvaal, woont student Kees. Hij studeerde twee maanden geleden af en vond binnen drie weken een baan. Vanaf morgen is Kees een scheefwoner. Naast Kees woont Johan. Johan hoorde vorige week slecht nieuws, hij raakt zijn baan kwijt. Woont hij nu nog scheef, vanaf volgende maand niet meer. Drie deuren verder woont Ellen. Zij is twee maanden geleden bevallen van een wolk van een dochter. Vanaf volgende week wil ze een dag minder werken om meer aandacht aan haar kind te besteden. Haar baas is akkoord. Woonde Ellen jarenlang net scheef, vanaf volgende week woensdag niet meer. Haar bovenbuurman Abdel startte recent een eigen zaak. Deze maand maakte hij voor het eerste een goede winst, wat hem ook meteen in één klap tot scheefwoner maakt. Het liefst zou Abdel verhuizen naar een koopwoning in Wateringseveld, maar daarvoor vindt Abdel zijn inkomen nog niet zeker genoeg. Liever wacht hij het jaaroverzicht van zijn accountant nog even af. Bovenstaande voorbeelden maken duidelijk dat de inkomenssituatie van individuele huishoudens niet altijd even statisch is, dan een normatieve discussie over grenzen doet vermoeden. Wie vandaag passend woont, kan volgende week scheefwonen en omgekeerd. Scheefwonen als probleem is nooit structureel 100% op te lossen. Daarvoor zijn inkomenssituaties van huishoudens te dynamisch.

8 DSO/ Hoe ontstaat scheefwonen? Scheefwonen kan ontstaan bij de woningtoewijzing, of wanneer een huurder na verloop van tijd meer gaat verdienen. De eerste variant van toewijzing komt betrekkelijk weinig voor. In de eerste plaats vanwege huur-/inkomenscriteria die binnen Haaglanden op regionaal van kracht zijn. Resultaten van het WoON 2009 laten zien dat in Den Haag van alle recent (uitzoeken wat recent is!) meer dan 80% (precieze percentage nazoeken) passend is toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden de ,-. Daarnaast verkiezen veel mensen wanneer ze een inkomensontwikkeling doormaken een grotere, duurdere woning met meer kwaliteit en een hogere belevingswaarde - die past bij hun verbeterde maatschappelijke positie boven een sociale huurwoning. Miljonairs die een sociale huurwoningen zoeken, zijn dun gezaaid. In de meeste gevallen ontstaat scheefwonen tijdens de bewoning. Iemand, vaak jong en met een bescheiden inkomen, betrekt een sociale huurwoning en maakt vervolgens carrière. Het inkomen van zo iemand stijgt (herhaaldelijk) en na verloop van tijd raakt de verhouding tussen de gesubsidieerd lage huur en het steeds hogere inkomen zoek. Veel mensen die zo n ontwikkeling doormaken gaan op zoek naar een betere woning. Een grotere woning, bijvoorbeeld omdat ze kinderen krijgen, of een duurdere woning, met meer kwaliteit, die beter past bij hun verbeterde maatschappelijke positie. Maar niet iedereen verhuist, wanneer zijn of haar inkomen stijgt. Bijvoorbeeld omdat iemand simpelweg tevreden is met de woning en lekker lage huurprijs, of omdat iemand wel wil verhuizen, maar geen geschikte woning kan vinden. Ook zijn er scheefwoners die te veel zijn gaan verdienen om voor een andere sociale huurwoning in aanmerking te komen, maar die toch nog te weinig verdienen om de sprong naar de koopsector of kwalitatief hoogwaardige vrije huursector te maken. Vereniging Eigen Huis bracht recent berekeningen naar buiten, waaruit blijkt dat één- en tweepersoonhuishouden met een bruto jaarinkomen van ,- vanaf volgend jaar door aangescherpte eisen van hypotheekverstrekkers naar verwachting nog maar resp ,- en ,- euro aan hypotheek opnemen. Een bedrag dat niet vanzelfsprekend toereikend is om de kwalitatieve overstap van een sociale huurwoning naar een kwalitatief hoogwaardige koopwoning te maken. Overigens laat de analyse die later in deze notitie volgt zien dat in Den Haag wel degelijk mensen zijn die dermate scheefwonen, dat ze deze overstap naar een koopwoning met meer kwaliteit prima kunnen maken. Scheefwonen en schaarste Het is goed het vraagstuk rond scheefwonen ook te bezien vanuit de invalshoek van schaarste. De praktijk wijst uit dat vooral voor grotere huishoudens in de sociale sector het vaak moeilijk is door te stromen naar een grotere woning. Voor de analyse scheefwonen hebben wij schaarse woningen gedefinieerd als meergezinswoningen groter dan 80 m2 en eengezinswoningen groter dan 60 m2. Dit type huurwoningen is in de Haagse vooraad van sociale huurwoningen schaars. Bovendien blijkt dat dit type woningen relatief vaak scheef bewoond wordt. Het aandeel scheefwoners in schaarse woningen in niet-eenzijdige wijken ligt zelfs op 35 procent. De vraag naar grote en eengezinswoningen uit zich in een lange inschrijfduur. Gemiddeld is de wachttijd voor deze woningen 66 maanden voor een 6- of meer kamerwoning en 59 maanden voor een eengezinswoning. Ter illustratie; 48 maand is de gemiddelde wachttijd voor woningzoekenden die willen doorstromen.

9 DSO/ Kortom, schaarse woningen komen beduidend minder voor verhuur beschikbaar. In 2009 zijn er 380 schaarse woningen voor verhuur aangeboden. Op het moment dat 10 procent van het scheefbewoonde schaarse aanbod extra beschikbaar zou komen, betekent dit een aanbod van bijna 300 extra woningen. Dit geeft bijna een verdubbeling van het aanbod schaarse huurwoningen in Den Haag. De benodigde doorstroming van sociale huur naar geliberaliseerde huur of naar koop stimuleren, is een belangrijk, zoniet het belangrijkste argument om maatregelen tegen scheefwonen in te zetten. Segregatie Maatregelen tegen scheefwonen kunnen ook een bijdrage leveren aan het verminderen van de segregatie in delen in de stad waar relatief weinig, vaak erg gewilde, sociale huurwoningen zijn. Wanneer we in deze extra woningen aan de doelgroep kunnen toewijzen, kunnen we meer variatie in inkomensklassen bewerkstelligen. Omgekeerd geldt dit een lichte vorm van scheefwonen in wijken met een hoge concentratie aan huurwoningen, juist daar weer kan leiden tot een meer evenwichtige wijkopbouw (naar inkomen). III de Analyse Uit de uitgevoerde analyse op basis van informatie uit het WoON blijkt dat zo n huishoudens met een inkomen boven de ,- in een woning van toegelaten instelling met een huur onder de liberalisatiegrens wonen in Den Haag huishoudens in de sociale voorraad van toegelaten instellingen in Den Haag wonen dus scheef. Van alle woningen van toegelaten instellingen met een huur onder de liberalisatiegrens, dat zijn woningen, wordt 12% (9.800) scheef bewoond. In de particuliere huursector wonen zo n huishoudens met een inkomen boven de ,- in een particuliere huurwoning met een huur beneden de liberalisatiegrens. Op een geschatte totale voorraad van particuliere huurwoningen beneden de huurprijsgrens, blijkt dat in de particuliere voorraad zo n 19% van alle huurwoningen wordt scheefbewoond. De totale particuliere huurvoorraad in Den Haag kent een geschatte omvang van zo n woningen. Als wordt gekeken of deze scheefwoners in eenzijdige wijken of niet-eenzijdige wijken wonen en of het om schaarse of minder schaarse woningtypen gaat, ontstaat het volgende beeld: Corporaties en ik delen de opvatting dat de focus bij een aanpak van het scheefwonen moet liggen op het vrij maken van schaarse woningen (de gele en oranje categorie). Bijvangst in minder-schaarse woningen in niet-eenzijdige wijken in Den Haag (blauwe categorie) is mooi meegenomen, maar niet primair inzet van een maatregelenpakket.

10 DSO/ Kansen op verdubbeling aanbod schaarse voorraad Er zijn nu ca scheefwoners in Den Haag die in een schaarse sociale huurwoning wonen. Indien het lukt om 10% van deze scheefwoners door te laten stromen, dan zou dit een extra aanbod van ruim 550 schaarse woningen betekenen. Op dit moment komen jaarlijks zo n 400 schaarse woningen beschikbaar. Als 10% van de scheefwoners doorstroomt, wordt daarmee het jaarlijks beschikbaar aanbod aan schaarse woningen in Den Haag meer dan verdubbeld. Voor mij een belangrijke motivatie om het scheefwonen in Den Haag actief tegen te gaan en doorstroming in de schaarse Haagse voorraad te bevorderen. Voor het volledige beeld van het scheefwonen in Den Haag verwijs ik u graag naar het onderzoeksrapport van de stafdeling onderzoek/beleid, dat als bijlage aan deze brief is toegevoegd. IV Mogelijke maatregelen en vervolg Begin februari is tussen de gemeente en Haagse corporaties een verkennen gesprek gevoerd over mogelijke maatregelen ter bevordering van doorstroming en het tegengaan van scheefwonen. In de maatregelensfeer zijn twee lijnen te onderscheiden: 1) Stringente maatregelen om scheefwonen tegen te gaan; 2) Maatregelen om scheefwoners te verleiden naar een andere woning. Geen instrumentarium voor stringente maatregelen Vooralsnog zijn op lokaal niveau geen instrumenten voorhanden die het mogelijk maken stringente maatregelen in te zetten om scheefwonen tegen te gaan. Dinsdag 29 maart 2011 werd bekend dat de aangekondigde 5% extra huurverhoging voor scheefwoners met een inkomen boven de ,- door het kabinet is uitgesteld tot (op z n vroegst) 1 juli Daarmee kan het komende jaar ook nog geen gebruik worden gemaakt van de jaarlijkse inkomenstoets, waarmee corporaties op basis van inkomensgegevens op adresniveau zouden kunnen achterhalen welke huishoudens scheefwonen. Mogelijkheden om binnen Den Haag te achterhalen waar en welke huishoudens scheefwonen, op basis van actuele inkomensgegevens, ontbreken nu. Een lobby richting Rijk en kabinet, al dan niet vanuit G4-verband of Haaglanden, zijn op dit moment de enige concrete actie die ik kan ondernemen voor wat betreft de stringente maatregelen. Het verleiden van scheefwoners Ik heb geconstateerd dat verleidingsmaatregelen om scheefwoners in beweging te krijgen het meest kansrijk, effectief en praktisch uitvoerbaar zijn. Feitelijk is dat op dit moment de enige lokale knop waar we binnen de sociale Haagse huurmarkt aan kunnen draaien om scheefwoners in beweging te krijgen. Binnen corporaties lijkt op voorhand het meest draagvlak te bestaan voor een wooncoach die met een pakket aan stimulerende maatregelen scheefwoners verleidt om in beweging te komen. Corporaties zien hierbij vooral heil in een bredere aanpak gericht op doorstroming op de Haagse woningmarkt, waarbij ook wordt ingezet op het vergroten van slaagkansen voor grote gezinnen en het vrijspelen van grote (gezins)woningen die worden bewoond door alleenstaande ouderen en empty nesters.

11 DSO/ Mogelijke maatregelen verkend In een eerste verkennend gesprek over mogelijke maatregelen met corporaties zijn onder meer de volgende mogelijke maatregelen besproken: Een wooncoach Een wooncoach ondersteunt scheefwoners bij het vinden van beter passende woonruimte. Een wooncoach ontzorgt: hij maakt het voor een scheefwoner zo makkelijk mogelijk om een nieuwe woning te gaan bewonen. Het werken met een wooncoach zal succesvoller zijn als er andere maatregelen tegelijkertijd worden aangeboden. Een wooncoach zou bijvoorbeeld naast een selectie aan interessante woningen een verhuiskostenvergoeding kunnen aanbieden aan de scheefwoner. Voordelen: een huurder kan op een persoonlijke wijze over een drempel worden geholpen om een nieuwe woning te zoeken Nadelen: als de wooncoach kiest voor een actieve benadering van scheefwoners kan degene die wordt benaderd het niet prettig vinden dat hij zo direct wordt benaderd. Een aandachtspunt bij de verdere uitwerking. Huur op Maat Huur op maat is een alternatieve manier om bij een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder de huurprijs van een woning te bepalen. Bij huur op maat kan de huurprijs per huurder verschillen, afhankelijk van het inkomen en de samenstelling van het huishouden. Voordelen: Huur op maat gaat scheefwonen tegen omdat de huren inkomensafhankelijk worden. Je inkomen bepaalt hoeveel huur je moet betalen. Ook verkleint huren op maat het gat tussen huur en koop. Nadelen: Het is een complex instrument. Verder is het een tijdelijk experiment dat door het Rijk drie jaar geleden is mogelijk gemaakt. Dit jaar wordt het experiment geëvalueerd. Het is op dit moment onduidelijk of het experiment huur op moment een vervolg krijgt, of de minister onderdelen uit dit experiment opneemt in zijn voorstel voor het nieuwe huurbeleid. Tot slot wordt huur op maat nu ingezet bij nieuwe huurcontracten en heeft daarmee geen direct effect op reeds zittende scheefwoners. Verkoop via MGE-constructies Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) is een verkoopvorm (vooral toegepast door corporaties) waarbij een korting wordt aangeboden bij de koop van een woning in ruil voor deling van de waardeontwikkeling als de woning weer wordt verkocht. Corporaties hebben vaak een terugkoopplicht als de koper de woning weer verkoopt of de koper heeft een aanbiedingsplicht aan de corporatie als zij de woning weer wil verkopen. Voordelen: Gepoogd wordt kopen voor huishoudens met een lager inkomen financieel aantrekkelijker te maken. Deze constructie verkleint de kloof tussen sociale huur en koop. Nadelen: Er bestaat geen draagvlak bij de Haagse corporaties om MGE toe te passen. Ook kan de MGE vorm als ingewikkeld worden ervaren door potentiële kopers. MGE draagt niet bij aan het vrijspelen van extra schaarse woningen in de sociale woningvoorraad.

12 DSO/ Inzetten op aanvullend kwalitatief aanbod voor doorstromers Corporaties en de gemeente Den Haag zijn het er over eens dat een structurele oplossing voor het scheefwonen in Den Haag gezocht moet worden in een goed kwalitatief en financieel haalbaar alternatief is voor een scheefwoner in de vrije huursector en in de koopsector. In Den Haag is er nu nog onvoldoende aanbod in de particuliere huursector en op de koopmarkt dat kwalitatief en financieel interessant is voor scheefwoners. Rijksmaatregelen Corporaties en de gemeente Den Haag willen een gezamenlijk uitvoeringspakket samenstellen om scheefwonen in Den Haag te verminderen. We hebben daar echt het Rijk bij nodig. De gemeente steekt in op een actieve lobby richting Rijk om ervoor te zorgen dat er vanuit het Rijk ook de nodige maatregelen worden genomen om het scheefwonen tegen te gaan. Wij willen als gemeente dit onderwerp ook in G4-verband en binnen Haaglanden op de agenda plaatsen. Financiële dekking voor maatregelen Wij willen vanuit de gemeente vooraf goed stilstaan bij de effecten en kans op succes van maatregelen. Ook voor corporaties is dat essentieel als het gaat om draagvlak voor verdere maatregelen. Zeker in de huidige economische tijd moet bijzonder zorgvuldig worden omgesprongen met middelen voor financiële prikkels. Verkeerde beeldvorming is snel gecreëerd. De werkgroep ziet vanuit dit licht op voorhand meer in financiële prikkels in b.v. tijdelijke korting op de huurprijs, de kosten voor een verhuizer of een huur-overgangsregeling, in plaats van het belonen van scheefwoners met een zak met geld. Het college heeft in haar bestedingsvoorstel van gereserveerde middelen uit het collegeakkoord wonen aan de slag recentelijk 1 miljoen aan financiële middelen vrijgespeeld voor een aanpak scheefwonen. Zij stelt hierbij twee aanvullende voorwaarden: 1) Dat corporaties naar evenredigheid bijdragen; 2) Middelen voor de zomer van 2012 worden ingezet. Het gesprek over de effectiviteit, concrete uitwerking en inzet van middelen moet door de werkgroep scheefwonen nog gevoerd worden. Scheefwonen in de prestatieafspraken In de concepttekst voor de prestatieafspraken met corporaties hebben wij een artikel opgenomen over de aanpak van scheefwonen in Den Haag. Deze luidt: Artikel 10 Scheefwonen Partijen erkennen het wederzijdse belang van het tegengaan van scheefwonen en het bevorderen van doorstroming in de sociale huurvoorraad van corporaties. Vooral wanneer het schaarse woningen beneden de huurprijsgrens betreft die niet beschikbaar zijn voor lage inkomens en wanneer het woningen betreft in de niet-eenzijdige wijken van Den Haag. Partijen zetten deze notie kracht bij door - vanuit een gezamenlijke analyse van het scheefwonen - de mogelijkheden te verkennen voor een maatregelenpakket. Als overeenstemming wordt bereikt over effectieve maatregelen, start in de tweede helft van 2011 een gezamenlijk experiment gericht op het tegengaan van scheefwonen.

13 DSO/ Zoals uit de procesbeschrijving uit de volgende paragraaf zal blijken, zetten wij als gemeente komende maanden in op een verdere, concrete uitwerking van bovenstaande afspraak. Gezamenlijk proces met corporaties en vervolg De planning voor het proces met corporaties om te komen tot een gemeenschappelijk pakket aan uitvoeringsmaatregelen ziet er tot het zomerreces als volgt uit: Stap 1 Effectiviteit van maatregelen onderzocht maart en april 2011 Voorgesteld wordt dat de werkgroep de komende weken met elkaar de effectiviteit van mogelijke maatregelen verder verkent. Hierbij wil zij nadrukkelijk aandacht besteden aan de combinatie van een verhuiscoach, met een aanvullend pakket aan maatregelen om scheefwoners te verleiden. Op voorhand lijkt voor deze variant het meeste draagvlak te bestaan binnen de werkgroep. Insteek hierbij is dat corporaties en gemeente gezamenlijk met een uitvoeringsplan ter bevordering van doorstroming en het tegengaan van scheefwonen komen. Om effectiviteit te onderzoeken, worden ook nadrukkelijk ervaringen elders in het land met verhuiscoaches betrokken. Stap 2 Uitwerken uitvoeringspakket (bij akkoord over effectiviteit) - mei en juni 2011 Na afronding van het gesprek over effectiviteit van maatregelen is een volgende stap dat partijen, bij overeenstemming, maatregelen uitwerken en gezamenlijk invulling geven aan de financiële onderbouwing van een uitvoeringvoorstel (en de mogelijke onderhandeling hierover). In deze stap treden we ook met particuliere verhuurders in gesprek over het vraagstuk van scheefwonen en het bevorderen van doorstroming. Hierbij willen wij nadrukkelijk ook met hen het gesprek voeren over de rol die particuliere verhuurders voor zichzelf zien weggelegd om de doorstroming in de Haagse huurvoorraad beneden de liberalisatiegrens te bevorderen. Stap 3 - Besluitvorming uitvoeringspakket 25 mei 2011 (bestuurlijk overleg) Na uitwerking van een uitvoeringsplan, leggen partijen de uitkomsten van dit plan intern voor aan hun besturen. Hierbij streeft de werkgroep er na dit voorstel voor het zomerreces in besluitvorming te brengen. Stap 4 Start uitvoering (na bestuurlijk akkoord) september 2011 Wanneer een bestuurlijk akkoord op het besluitvormingsplan wordt geschreven, kan na het zomerreces gestart worden met de uitvoering van het voorgestelde maatregelenpakket. Mochten partijen gezamenlijk niet tot een sluitende aanpak komen, is er de mogelijkheid dat corporaties en gemeente ieder hun eigen weg naar het bevorderen van doorstroming en het tegengaan van scheefwonen bewandelen. Dat is echter een alternatief scenario, dat in de praktijk lastig vorm te geven is en waarop wij als gemeente nadrukkelijk op voorhand niet willen inzetten. Woningcorporaties zijn een essentiële partij om een aanpak gericht op het tegengaan van scheefwonen succesvol te laten zijn.

14 DSO/ Tot slot Met deze brief heb ik u geïnformeerd over de omvang van scheefwonen in Den Haag en de mogelijke maatregelen die genomen kunnen worden om het scheefwonen in Den Haag te verminderen. Daarnaast heb ik u geïnformeerd over het doorlopen proces en de stappen die nog genomen zullen worden. Ik zet in op een effectief, gezamenlijk gedragen uitvoeringspakket om scheefwonen in Den Haag te verminderen om zo de doorstroming op gang te brengen en schaarse woningen vrij te spelen. Ik streef ernaar na het zomerreces, na overeenstemming met Haagse corporaties, te starten met maatregelen. Voor die tijd informeer ik u over de uitkomsten van dit proces. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder