Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie. Onderwerp Prestatieafspraken en kernvoorraad sociale huurwoningen

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van de Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Onderwerp Prestatieafspraken en kernvoorraad sociale huurwoningen Aantal bijlagen 1 Datum 23 april 2012 Geachte voorzitter, In de vergadering van de commissie Ruimte van 14 september 2011 heeft een themabespreking over Wonen plaatsgevonden. Tijdens die vergaderingen hebben de commissieleden wensen en bedenkingen kenbaar kunnen maken over de prestatieafspraken gemeente-corporaties (RIS ). Vanuit de commissie zijn opmerkingen gemaakt over de methode voor de berekening van de kernvoorraad. Kern van de opmerkingen was, dat bij de berekening onvoldoende rekening is gehouden met de doelstellingen van het woonbeleid, zoals dat in de Woonvisie is beschreven. In reactie hierop heb ik uw commissie een brief toegezegd, waarin ik een en ander nader zou toelichten, mede tegen de achtergrond van de maatregelen van het Rijk voor het tegengaan van het scheefwonen. Naar aanleiding van deze toezegging aan de commissie heb ik het onderzoeksbureau RIGO gevraagd de benodigde omvang van de kernvoorraad en de sturingsmogelijkheden voor de gemeentelijke overheid nog eens tegen het licht te houden. In bijgevoegde notitie vindt u het resultaat daarvan. Conclusie Uit de bijgevoegde notitie van het RIGO blijkt dat de met de corporaties in de prestatieafspraken vastgestelde omvang van de kernvoorraad voor 2015 te beschouwen is als een minimum. Tegelijkertijd moet ik constateren dat het aantal sociale huurwoningen in Den Haag nog steeds zij het inmiddels marginaal groter is dan het minimum aantal dat noodzakelijk wordt geacht. In 2013 komt het volgende WoON uit. Met de corporaties is afgesproken dat wij dan opnieuw de kernvoorraad bepalen en vaststellen. Er is aanleiding om nu al een winstwaarschuwing af te geven. Anders gezegd: verschillende ontwikkelingen doen vrezen dat hetzij het aantal huishoudens dat aangewezen is op de goedkope voorraad naar boven moet worden bijgesteld hetzij het aantal sociale huurwoningen in de komende periode verder zal afnemen. Inlichtingen bij Hettie Berendsen Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ De verhouding doelgroep-niet doelgroep is voor een belangrijk deel afhankelijk van macroeconomische omstandigheden. Het RIGO stelt dat de omvang van de doelgroep lage inkomens door de ongunstige economische ontwikkelingen mogelijk hoger uitvalt dan aangenomen voor de bepaling van de kernvoorraad. 2. Voor de bepaling van de kernvoorraad is volgens het RIGO de aangenomen reductie van de scheefheid redelijk ambitieus. Binnen de gemeente hebben wij een aantal stimuleringsmaatregelen gemaakt (de Haagse verhuisdoos ). Tegelijkertijd moet worden geconstateerd dat het Rijk weinig aanvullende maatregelen biedt om de scheefheid effectief te verminderen. 3. HaagWonen en Staedion hebben in het kader van de prestatieafspraken al aangegeven woningen te willen verkopen. De recente ontwikkelingen rond Vestia laten zien dat nu ook Vestia overweegt woningen te willen verkopen. N.B. zodra daarover meer duidelijkheid bestaat, zal ik uw commissie daarover informeren. 4. Ook heeft Vestia inmiddels aangekondigd mogelijkheden te onderzoeken om bij mutatie over te gaan tot huurharmonisatie. Ook vanuit Haagwonen heb ik informatie gekregen dat zij zij het (nu nog) mondjesmaat tot huurharmonisatie wil overgaan. Vooral recente nieuwbouwwoningen hebben op basis van het woningwaarderingsstelsel een hoog aantal punten, waardoor de maximaal redelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens uit kan stijgen. Deze woningen horen dan niet meer tot de sociale voorraad. 5. De woningbezetting neemt sinds 2008 toe en de verwachting is dat deze nog verder toeneemt. Uit de verhuurgegevens van corporaties blijkt dat het aantal woningzoekenden voor een sociale huurwoning het afgelopen halfjaar is gestegen. Dit zijn signalen dat de druk op de kernvoorraad groter wordt. Toelichting en breder perspectief. Hieronder licht ik een en ander toe en plaats ik het in het bredere perspectief van de ontwikkeling van de voorraad sociale huurwoningen, de nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen. Tevens betrek ik hierbij de gemeentelijke sturingsmogelijkheden en recente besluitvorming over regelgeving en instrumentarium van het Rijk. 1. De goedkope voorraad en de kernvoorraad. De Woonvisie zet in op het faciliteren van groei, met een focus op midden- en hogere inkomensgroepen. Daarbij wordt aangegeven dat het noodzakelijk is de natuurlijke aanwas en trek naar de stad te faciliteren. Daarvoor is een voorraad goedkope woningen van voldoende omvang noodzakelijk. In mijn brief over de gevolgen van de Europese regels (RIS ) is uiteengezet hoe de goedkope voorraad (let wel: inclusief goedkope particuliere huur en goedkope koop) zich verhoudt tot de omvang van de doelgroep. Feit is dat een deel van de goedkope voorraad wordt bewoond door huishoudens met een te hoog inkomen. Daardoor is een deel van die voorraad niet beschikbaar voor huishoudens met lage inkomens. In de brief constateerde ik dat de totale hoeveelheid beschikbare goedkope woningen ten opzichte van de doelgroep nog voldoende is, maar dat de ruimte voor afname van de goedkope voorraad de afgelopen periode steeds kleiner is geworden. Om te zorgen dat corporaties voldoende woningen beschikbaar houden hebben we in de prestatieafspraken een minimum kernvoorraad vastgesteld. Voorstellen voor verkoop van woningen door corporaties worden afgewogen aan deze kernvoorraad. In de prestatieafspraken hebben we de kernvoorraad sociale huurwoningen voor Den Haag bepaald op woningen. Vestia, Staedion en Haag Wonen hebben in totaal 93% van alle Haagse sociale huurwoningen in hun bezit. De door deze corporaties aan te houden kernvoorraad komt daarom neer op 93%* = Gedrieën hebben zij momenteel sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens) in bezit. De overige woningen zijn voor rekening van de kleinere Haagse corporaties

3 DSO/ Ontwikkeling woningen sociale voorraad Den Haag Sinds 2002 zijn er in Den Haag per saldo bijna woningen bijgekomen, dat zijn voornamelijk koopwoningen. De sociale voorraad is ongeveer op gelijk niveau gebleven. In 2011 bestond deze voorraad uit ca woningen, ofwel bijna 33% van de totale woningvoorraad. De bouw van sociale huurwoningen heeft daarmee vooral een vervangingsfunctie: terugbouw van gesloopte woningen. Gesloopt is er vooral in de wijken met een zwakke woningmarktpositie en slecht bezit. Voor de gesloopte woningen zijn veelal woningen teruggebouwd voor midden en hogere inkomens. Dat dit beleid werkt blijkt uit de onlangs aan uw commissie aangeboden Barometer herstructurering (RIS ). Daarin wordt geconcludeerd dat we er in slagen om met de bouw van midden- en dure woningen in de zwakke wijken Haagse inwoners met midden- en hoge inkomens vast te houden en van buiten die wijken aan te trekken. Ze zorgen bovendien dat in sociaal bezit minder scheef wordt gewoond. Het beantwoord daarmee aan de doelstelling uit de woonvisie: groei met midden- en hoge inkomens. In vergelijking met andere grote steden heeft Den Haag veel minder sociale huurwoningen (ruim 32%). Amsterdam bijvoorbeeld heeft ruim 48% sociale huurwoningen en in Rotterdam is dat bijna 49%. Dat betekent dat de speelruimte om de voorraad sociale huurwoningen te laten afnemen in Den Haag veel beperkter is dan in de andere grote steden. Ten opzichte van de twee andere grote steden heeft Den Haag een ruimere voorraad goedkope particuliere woningen die eveneens geschikt zijn voor de huisvesting van lagere inkomens. Dat zien we ook in de praktijk. Een fors deel van de lagere inkomens bewoont al sinds jaar en dag een (goedkope) particuliere woning. De groep lagere inkomens is daardoor niet helemaal afhankelijk van de sociale voorraad. Ik heb daar in de vaststelling van de kernvoorraad rekening mee gehouden. 3. Belang van de goedkope voorraad voor de stad. Zoals ook het RIGO constateert blijft een stad als Den Haag voortdurend lage inkomens aantrekken en genereren, zelfs al bestaat de nieuwbouw alleen nog maar uit dure woningen. Een stad als Den Haag kent dus altijd instroom van lagere inkomens. De stad heeft een liftfunctie en draagt bij aan de carrière en ontwikkeling van onder andere jongere potentials. Dat is goed voor de economie van de stad. Om die functie te vervullen moeten er voldoende kwalitatief aantrekkelijke en betaalbare woningen beschikbaar zijn. Het collegebeleid is en blijft er op gericht dat wij ook aandacht hebben voor de woonbehoefte van Hagenaars met lagere inkomens die echt aangewezen zijn op sociale huisvesting. Dat zijn ook de inwoners die door de economische crisis werkloos worden en een inkomensdaling doormaken, misschien gedwongen hun woning moeten verkopen, en daardoor tot de doelgroep voor een sociale huurwoning gaan behoren. Gezien de huidige economische crisis en het schrappen van banen bij de overheid, waar Den Haag als echte overheidsstad extra last van heeft, is het zaak de komende jaren zeer voorzichtig om te gaan met de kernvoorraad. 3.a Toenemende druk op de goedkope voorraad. Den Haag heeft de afgelopen periode een forse groei aan inwoners doorgemaakt. De bevolking is veel sneller gegroeid dan verwacht. Tegelijkertijd is de bouw van nieuwe woningen afgenomen. Deze ontwikkeling gaat de komende twee jaar naar verwachting door. Dat veroorzaakt een groeiende druk op de woningvoorraad, die zich uit in een stijging van de bezetting van woningen. Ook de druk op de sociale voorraad is toegenomen. Er hebben zich het afgelopen halfjaar meer woningzoekenden aangediend voor een corporatiewoning, onduidelijk is of dit een eenmalige toename is of dat dit zich voortzet. 4. Vernieuwing en verkoop van de kernvoorraad. Corporaties hebben de intentie om woningen te verkopen. Dat is noodzakelijk om de herstructuringsen vernieuwingsopgave te financieren. Daarnaast zijn gelden noodzakelijk om te investeren in woonomgeving en leefbaarheid.

4 DSO/ Het verkoopprogramma van de corporaties mag er niet toe leiden dat er te weinig sociale huurwoningen overblijven. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat HaagWonen en Staedion ieder maximaal 300 woningen per jaar verkopen. Recent hebben wij kennis kunnen nemen van het voornemen van Vestia om ook tot verkoop van woningen of complexen over te gaan. Ik zal uw commissie hierover informeren zodra ik daarover meer duidelijkheid heb. Op basis van de verkoopcijfers over de afgelopen periode zullen dat in de praktijk aanzienlijk minder verkopen per jaar zijn. Maar ook wanneer de corporaties wel 600 woningen per jaar zouden verkopen, komt de kernvoorraad niet in gevaar. De drie corporaties hebben nog voldoende sociale huurwoningen in bezit om niet onder de grens van de benodigde kernvoorraad te duiken. Het is daarbij goed om te realiseren dat door de verkoop van sociale huurwoningen het aantal sociale huurwoningen weliswaar afneemt, maar dat dat niet persé hoeft te betekenen dat het aantal goedkope woningen ook afneemt. Het overgrote deel van de door de corporaties te verkopen woningen heeft een verkoopprijs tussen en en behoort dus nog steeds tot de categorie goedkope woningen. 5. Spreiding en woontechnische veroudering: sociale woningbouw blijft noodzakelijk Onafhankelijk van de vraag of er voldoende sociale huurwoningen zijn, blijft het nodig om sociale huurwoningen nieuw te bouwen. In de eerste plaats om een betere spreiding van de sociale huurwoningen te bewerkstelligen (tegengaan segregatie). Maar ook is de bouw van deze woningen nodig ter vervanging van woon- en bouwtechnisch verouderd bezit. Of er dan gekozen wordt voor ingrijpende renovatie of vervanging zal onder meer afhangen van de kosten. Nieuwbouw is soms goedkoper en levert een kwalitatief betere en toekomstbestendiger woning op dan ingrijpende renovatie. 5.1 Verduurzaming van de voorraad: energielasten gaan de woonlasten steeds meer bepalen De energielasten zijn de laatste jaren fors gestegen en zullen de komende jaren naar verwachting nog verder stijgen. Huurders zullen dat in hun portemonnee gaan voelen. Onlangs hebben de woningcorporaties de energieprestaties van hun woningvoorraden in kaart gebracht, vanwege de verplichte energieprestatiecertificering voor woningen. Daaruit blijkt dat een deel van de goedkope woningen in de categorie met de laagste energielabels valt. Dat betekent dat een deel van de sociale woningvoorraad, i.c. de kernvoorraad, bestaat uit woningen met een forse energierekening. Over een aantal jaren worden deze sociale huurwoningen steeds duurder in het gebruik voor de doelgroep waar ze voor bestemd zijn. Vernieuwing van en investering in die voorraad is om die redenen noodzakelijk. Over de energieprestaties van woningen zijn met de corporaties afspraken gemaakt. 6 Sturingsmogelijkheden voor scheefheidsreductie en rijksbeleid Zoals het RIGO constateert is vooral de mate waarin we erin slagen de scheefheid te reduceren, van invloed op de beschikbaarheid van de kernvoorraad voor de doelgroep en daarmee op de benodigde omvang van de kernvoorraad. Als gemeentelijke overheid hebben we echter (nog) weinig instrumenten in handen om scheefheid actief te beïnvloeden. Het enige actieve sturingsinstrument is de woningtoewijzing, waarmee vooral lage inkomens in de sociale voorraad worden toegelaten. Op het moment dat een zittende bewoner een inkomensstijging doormaakt is het niet mogelijk om een verhuizing af te dwingen. Daarom zet ik in op verleiden en stimuleren. Samen met de corporaties en marktpartijen is onlangs de Haagse verhuisdoos gepresenteerd met maatregelen om de doorstroming te bevorderen, scheefheid terug te dringen en aanbod in het middensegment te vergroten. 6.1 Rijksbeleid Het Rijk heeft in de landelijke Woonvisie een maatregel voorgesteld om de scheefheid aan te pakken door de huur van scheefwoners met een inkomen boven met 5% extra te verhogen. Of dit de huurder zal bewegen om te verhuizen moet nog blijken. Mogelijk kan het een extra zetje geven aan huurders die al verhuisplannen hebben.

5 DSO/ Bij het algemeen overleg over de Woonvisie en de behandeling van de begroting van het Rijk afgelopen najaar zijn er vanuit de Kamer aanvullende voorstellen ingediend om de scheefheid aan te pakken en de doorstroming op de huurwoningenmarkt te bevorderen. In G4 verband heb ik in de vaste Kamercommissie van BZK de problematiek met betrekking tot scheefwonen en het gebrek aan doorstroming bij het Rijk onder de aandacht gebracht en gepleit voor meer Rijksregelgeving. Daarbij heb ik tevens de positie van en de huisvestingsmogelijkheden van de lage middeninkomens ( ) onder de aandacht gebracht. Maar ik heb daar ook aandacht gevraagd voor het gedogen van scheefwonen in de zwakke eenzijdige stadswijken omdat de aanwezigheid van hogere inkomens in die wijken in veel gevallen de leefbaarheid en koopkracht ten goede komt. Specifiek maatwerk per stad in de aanpak van scheefheid is noodzakelijk. De G4 ziet kansen voor een aanpak om zittende scheefwoners te verleiden, maar signaleert dat voor een echt succesvolle aanpak ook meer strikte maatregelen dan verleiding nodig zijn. Samen met de andere grote steden heb ik gepleit voor lokale ruimte voor gemeenten om zelf te bepalen hoe zij de toeslag voor scheefwoners concreet vormgeven. Eén generieke toeslag voor alle scheefwoners vinden wij vooralsnog een te rigide benadering. 6.2 Reactie Minister op de voorstellen Op 17 januari 2012 heeft Minister Spies van BZK in een brief aan de Tweede Kamer gereageerd op de voorstellen. Hieronder zal ik ze kort behandelen. De Minister geeft nog eens aan dat ze een tweetal maatregelen heeft om doorstroming te bevorderen, waarvan er een op Den Haag van toepassing is. Dat is de huurstijging van 5% boven de inflatie voor huishoudens met een inkomen hoger dan Deze maatregel gaat in per 1 juli De tweede, al ingevoerde maatregel, betreft 25 extra punten in het woningwaarderingsstelsel voor woningen in schaarstegebieden. Deze gebieden liggen vooral in Noord-Holland, Utrecht, Gelderland en Noord-Brabant. 6.3 De aanvullende voorstellen uit de Kamer: het doorstroomcontract Eén van de aanvullende voorstellen vanuit de Tweede Kamer betrof een doorstroomcontract in schaarstegebieden. Aanvullend op het huurcontract wordt een doorstroomcontract gesloten waarin huurders die meer gaan verdienen dan per jaar de keuze krijgen om een meer marktconforme huur te betalen of te verhuizen uit de woning. In haar reactie geeft de Minister aan dat ze het idee achter het doorstroomcontract zinvol vindt, maar dat gezien de woningmarktpositie van de lage middeninkomens een inkomensgrens van meer voor de hand ligt. Ik zie daarin overigens een erkenning van de lastige positie van de lage middeninkomens op de markt. Om het doorstroomcontract in de praktijk te toetsen zet de Minister in op een lokaal experiment flexibel huren in Amsterdam. Overigens merk ik nog op dat de maatregelen uitsluitend voor nieuwe contracten gelden en niets doen aan de bestaande scheefheid. 6.4 Huren op maat, experiment gestopt. Het tweede mogelijke instrument betrof een SEV experiment Huren op maat. In dit experiment kregen deelnemende huurders een inkomensafhankelijke korting op de marktprijs van de huurwoning. Ondanks de positieve bevindingen van de SEV krijgt dit experiment geen vervolg. De Minister is van mening dat inkomensgebonden maatregelen landelijk dienen te worden genormeerd en is geen voorstander van een lokaal inkomensbeleid. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder